中国银行个人住房贷款业务风险及其防范的研究

中国银行个人住房贷款业务风险及其防范的研究摘要：中国是世界人口最大国，从古至今，“安居乐业”一直是中国传统文化的重要理念之一，所以，个人住房问题也是我们从古至今社会高度重视的一个问题之一。随着我国住房制度的不断完善与加深，购房相关配套政策的不断放宽，以及当今社会的现实需要，我国广大人民群众的购房热情不断加深，因此促进了商业银行个人住房贷款业务的发展，与此同时，其风险亦随之而来。那么，在这种购房热潮的新形势下，作为四大行之一的中国银行，对于个人住房贷款业务风险及其防范问题的研究是至关重要的，这不仅仅只与中国银行个人住房贷款业务的利益有关，更影响着中国银行的可持续发展。本文以中国银行作为研究对象，采用文献综述法、规范分析法、分析和综合研究的方法，对个人住房贷款风险的成因及防范方面进行研究，发现其主要有两大类风险：一般性风险与特殊性风险，并根据其风险类型及成因提出相应防范措施与建议，以促进中国银行更好的发展。关键词：个人住房贷款；风险类型；风险成因；风险防范；中国银行

ResearchontheriskofpersonalhousingloanbusinessofbankofChinaanditspreventionABSTRACT:Chinaisthemostpopulouscountryintheworld.Sinceancienttimes,"liveandworkinpeaceandcontentment"hasalwaysbeenoneoftheimportantconceptsofChinesetraditionalculture.WiththecontinuousimprovementanddeepeningofChina'shousingsystem,thecontinuousrelaxationofsupportingpoliciesrelatedtohousepurchase,aswellasthepracticalneedsoftoday'ssociety,theenthusiasmofthebroadmassesofpeopleforhousepurchasehasbeencontinuouslydeepened,thuspromotingthedevelopmentofpersonalhousingloanbusinessofcommercialBanks.Atthesametime,itsrisksalsocomealong.Therefore,underthenewsituationofthishousepurchaseboom,asoneofthefourmajorBanks,thebankofChinaiscrucialtothestudyoftherisksofpersonalhousingloanbusinessanditsprevention.ThisisnotonlyrelatedtotheinterestsofpersonalhousingloanbusinessofthebankofChina,butalsoaffectsthesustainabledevelopmentofthebankofChina.BasedonthebankofChinaastheresearchobject,usingliteraturereviewmethod,standardanalysismethod,analysisandcomprehensivestudyofthemethod,causesandpreventionofpersonalhousingloanrisk,foundthattheriskmainlyincludetwocategories:generalandspecialrisk,andaccordingtotherisktypesandcauses,putforwardthecorrespondingpreventivemeasuresandSuggestionstopromotethebetterdevelopmentofthebankofChina.Keywords:Personalhousingloan;Typeofrisk;Causesofrisk;Riskprevention;ThebankofChina一、前言（一）研究背景、目的及意义1.研究背景“安居乐业、衣食住行”，自古以来，住房一直是占据着中国人民心中比较重要的一块位置，在人民生活中更有着不一般的地位，同时住房问题也是一个大问题的存在，如何解决广大人民群众尤其是中低收入的群众们的住房问题则成为了一个公共性问题，而且解决这一问题也非常体现了我们国家“以人为本”的指导理念。自上世纪90年代以来，经济的发展推动了房地产业的进程，而房地产行业的发展又推动了个人住房贷款业务的发展，从而使个人住房贷款业务这一信贷业务马上引起了各大商业银行的兴趣与重视。在二十世纪八十年代之前，我国一直是实行住房福利制度，且住房福利制度的核心是指实物分配再加上较低的资金，也就是表示，住房在这个年代以前并不是商品，那么，个人住房融资这快根本就没有存在的必要性。但是，这一情况在80年代我国开始实行住房制度改革后有了改变。1998年，随着住房福利制度的取消，个人住房贷款业务迎来新的发展点。与此同时，在国民经济高速发展的大环境下，我国房地产业如雨后春笋般快速发展，并且，房地产业还成为了近年来的一个非常热门的话题。房地产行业不仅仅自身发展很好，而且还对其他行业的发展作出了一些贡献。比如说，它带动了钢筋、水泥、建材等许多个大小企业的发展，同时还有着增加就业岗位这一附属功能，因此，对国家政府财政收入的增长作出了很大贡献，并获得政府的鼎力支持，踏进我国国民经济重要产业的行列之中。由于房地产业的蓬勃发展，以及一些地方的炒房行为，我国国民的消费观念与消费形式也在潜移默化的发生着改变，逐渐从以前的辛苦攒钱来买房便成了贷款买房、分期付款的消费方式。因此，与之相关的金融产品相继出现。其中，个人住房贷款业务尤为突出。同时，对于这一新兴业务的出现，各大商业银行都持较好的观望态度，于是都纷纷开展了对“个人住房贷款”这一业务的研究、开发以及产品的研发与营销。然而，收益与风险是相互依存的，高收益会带来高风险，低风险也并不代表着没有风险。就一般情况而言，个人住房信贷业务作为一种中长期的贷款业务，相比其他贷款业务来说，其期限较长，在十年至三十年之间。而在这一段较长的贷款期间，借款人的各种情况：如\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"家庭情况、征信状况、收入能力、个人还款意愿等，都可能出现很大改变，因此，在这期间，个人住房贷款业务更多的是一些隐藏性的风险。因此，商业银行对于这类隐藏性风险的防范就显得格外重要，且具有一定现实意义。2.研究目的及意义研究目的：房地产行业在中国整体经济规模中依旧有着举足轻重的地位，再者，在现在的经济大环境与社会现实情况下，不论是高收入人群或是中低收入者，在住房需求这块都有着大同小异的诉求。而通过个人住房贷款业务解决这一诉求，不仅对银行发展有帮助，对国家经济也有帮助。研究意义：首先，从理论知识方面看，集思广益，综合多方面知识，能够对个人住房贷款业务这方面的学术研究有一定的补充作用，同时，也能够多引起广大学者们对这一问题的重视与研究；其次，从社会现实情况来看，商业银行一直是个人住房贷款这一信贷业务的强有力的推手，对该业务的风险防范与控制措施进行研究，有利于中国银行减少个人房贷的非经营性成本，降低其非经营性损失，提高对其风险的防范，加强房贷风险意识，积累银行优质资产，以及解决这一业务在现实环节中出现的问题。加强预防意识，提高解决风险的能力，对提高中国银行综合竞争力及更好的发展壮大有着重要意义。（二）研究方法与框研究框架1.研究方法（1）文献综述分析法。搜集相关数据，结合相关知识理论，借鉴前人学者的相关研究经验，同时，通过分析国内外文献资料，掌握以往学者们所运用的理论与研究方法，确定好研究框架，为论文研究奠定基础。（2）规范分析法。在相关概念与理念的基础上，归纳总结中国银行个人住房贷款的类型以及风险类型，并分析其风险成因，为提出风险防范措施奠定基础。（3）分析和综合研究的方法。综合分析中国银行个人住房贷款业务风险的分类及成因，得出风险防范措施。2.研究路线及框架论文从个人房贷业务背景出发，分析国内外相关文献，借鉴前人经验，归纳总结相关理论知识，找出研究方法为论文研究做好准备，并指出该业务的风险类型，分析其现状与风险成因，从而得出相关防范措施与建议。论文框架图如下图1所示图1论文研究框架图

二、相关理论基础（一）相关概念1.个人住房贷款业务有房可住是人们的基本生活保障之一，改善房屋条件则是提高生活质量、生活条件的有效方式之一。而各大商业银行个人贷款业务中的个人房贷业务，则能够非常有效的解决这一问题。其中，个人住房贷款业务是指借款人向银行申请的用来购买自用普通住房的贷款，同时，这项业务也是商业银行资金来源的重要途径之一。借款人若想申请个人房贷，则需经过一定流程，且提供担保是必要条件。熟悉并理解该业务，对分析该业务的风险以及提出防范措施有一定帮助。另外，通过与其他类贷款业务的比较，个人住房贷款业务有以下几个比较明显的特点。第一点：该业务贷款期限一般长于其他业务，贷款资金也一般多余其他业务。其中，个人房贷贷款期限一般有10年至30年之久，这与借款人的岁数、买房时间以及借款人现实经济条件和本身想法等外在或内在因素有关；并且，其贷款金额有一定比例计算，一般是根据当地的房地产市场的价格以及具体地段的房屋价格来分别计算，下至几十万，上至几百万，一般要高于其他类贷款业务。同时，银行对借款人这方面也提出了一些要求，银行在放款前也需要考察借款人家庭情况、受教育程度、工作状况等因素。第二点：个人住房贷款是在抵押的基础上建立起来的贷款关系。商业银行在发放个人住房贷款时是需要以借款人或第三方财产来作为抵押的。第三点：个人住房贷款业务的风险成因与其他类贷款业务有许多相同的地方。其中，风险成因主要是一般性风险成因和特殊性风险成因。而一般性风险成因大多为宏观因素造成，如国家政策、法律原因还有个人购买力等。而特殊性成因则有借款人风险、商业银行自身风险和风险评估等[1]。2.个人住房贷款业务风险个人住房贷款业务风险，主要有银行本身和借款人本身这两方面所造成的风险。银行这块主要是在办理过程，可能由于一些经营管理性问题以及一些突发情况或者是一些没办法提前预知的因素，是银行陷入风险之中而造成损失。借款人方面则可能是因为一些自身因素，如借款人的还款意愿下降、因某种原因没有偿还能力等导致银行收不回回款而造成的一系列损失。（二）相关理论1.风险期权理论风险期权理论主要是以“经济人假设”为基础，而“经济人”还可称为“实利人”。这一理论认为人是非常理性的，所做的一些决定及其行为都是在想方设法的为自己牟利，比如说，工作就只是为了获取报酬。其中，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"Forster就有在研究中指出:个人住房贷款风险管理就好比风险期权管理，这代表参与人全为“经济人”，是一个完全的理性思考者，会站在自身角度下寻求利益最大化[2]。在对个人住房贷款业务的违约风险进行研究时，因为违约而造成的损失如果小于未来预期收益时，借款人会把这个结果作为依据之一来决定自己的违约行为以谋求自身利益最大化。又因为该业务还款期限长的特点，在这段漫长还款期间中，会有各种各样的因素影响着借款人的还款情况，例如国家经济政策、社会环境的变化以及借款人还款能力等，在这时，完全理性的“经济人”则会以自身利益做基础，已达到自身利益最大化为目标来决定是否继续还贷[3]。2.理性违约与被动理性违约理论这两种理论，不论是哪一种都是从借款人还款这个角度来研究借款人的还款意愿的。其中，理性违约主要是指在银行已经放贷之后，由于外部社会环境的变化或者是借款人本身问题而导致借款人预期的贷款收益不稳定，如果继续按期偿还贷款，则可能会出现相应损失，在主观意愿下，考虑到自身利益，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"一般情况下，借款人会选择主动违约不去还款，这便属于理性违约。通常情况下，理性违约风险一般受国家经济政策方面的原因或是未来房地产市场价格变动的影响等。那么，被动违约则是指借款人因某种客观因素而导致的被迫违约，即是被动违约。其中，借款人的被迫违约行为可能是由于借款人的经济能力下降不足以支撑还款需要，也可能是因为借款人的家庭状况发生了重大变故而导致借款人无力还款，不得不出现违约行为。3.信息不对称理论信息不对称理论最早在美国提出，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"并且广泛奠定了市场理论的基础。信息不对称在经济学中是指，双方对于信息的掌握程度是不对称的、不平衡，总会有一方比另一方多或是一方比另一方少的现象出现，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"然后，因为双方都是较为理性的，都会以实现自身利益作为基础，因此，就会出现信息掌握度高的那方会通过减少信息量而减少对方的利益\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"，从而实现利益最大化。最终，信用风险逐渐显露。在现实市场经营的过程中，信息占有量较多的人面对的情况比较优势，反之，劣势。其中，吴翔宇认为信用风险产生的根源是非对称信息[4]。\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"因为现实市场信息不完全的，借款人与商业银行之间会出现不对称信息的博弈，因而导致逆向选择与道德风险问题的出现。\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"在个人住房贷款这项业务中，信息不对称理论主要体现在借款人与商业银行所了解的信息不对称上。在信息占有率上，借款人相比商业银行而言，借款人优势更为明显。对于商业银行而言，对于借款人的主、客观条件的了解不能够完全透彻，因此商业银行相较借款人而言则相对处于劣势状态，并且，就算借款人出现信息造假的情况，商业银行也不一定能够及时查出，那么，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"便会导致借款人质量下降这一结果。同时，由于商业银行与借款人信息不对称，从而无法划分出高风险借款人或是低风险借款人，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"因此，商业银行只好提高贷款利率，但是，这一做法会致使低风险借款人因为贷款利率过高而不贷款，使高风险贷款人因为追求高收益而去借钱贷款，长期下来，信贷市场主要贷款人就逐渐成为高风险贷款人。4.个人住房贷款全面风险管理理论就目前来看，个人住房贷款全面风险管理理论已经得到了许多商业银行的推广与实践。个人住房贷款业务风险管理不单单只是对某一个违约事件或是某一次损失的处理与防范，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"更是对该业务整个运营过程的管理与防范。\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"其中，该理论主要环节有：风险识别、风险评估、风险决策与处理以及风险管理评价。首先，风险识别是指商业银行应在对借款人的家庭情况、个人自身情况等方面尽可能多的收集信息的基础上，对其潜在的、隐藏的一些风险因素以及当前风险状况进行分析探讨。其次，风险评估则是指商业银行将其自身制定的标准与其通过各种各样的方式所确定的个人住房贷款业务未来可能产生的损失相比较而进行的分析。然后，风险决策与处理则是根据风险评估的分析来进行决策，从而制定相对应的防范措施，并付诸实践。其中，风险处理分为：预防策略、分散策略、补偿策略和转移策略。预防策略是指商业银行制定完善的贷款制度并严格把关贷款流程，以此来做到风险“初防范”。分散策略则是指商业银行通过研究、开发不同层次的贷款组合来分散风险的决策。补偿策略则是指因为承担了一定风险而获得的补偿。转移策略通俗来讲就是将风险转移，转移给能够承受风险的组织或机构等。最后，风险管理反馈贯穿整个风险管理过程。它表示，在整个业务运行管理期间，对于出现的风险问题要及时上报并及时处理，同时，还要对处理结果进行检查与分析，从而不断完善对这一业务的管理[5]。

三、中国银行个人住房贷款业务的现状与风险（一）中国银行个人住房贷款业务的现状中国银行作为中国持续经营最久的商业银行，在1912年经过孙中山先生批准后正式成立。目前，中国银行以公司金融、个人金融以及金融市场这三种商业银行业务为主体，包括了投资银行、直接投资、证券、保险、基金等多个领域综合服务平台。\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"这些年来，房地产市场快速健康发展。在这样一个较好的大环境下，个人住房贷款业务因违约而形成的风险相比同一时期的其他贷款要少，其违约率相比其他贷款较低，慢慢成为中国银行个人贷款业务中的发展重点。\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"截至2018年底，中国银行个人贷款投放总额为44,400.85亿元，同比增速为13.16％；中国建设银行个人贷款投放总额为59,575.45亿元，同比增速为12.83％；中国工商银行个人贷款投放总额为56,365.74亿元，同比增速为13.97％；中国农业银行个人贷款投放总额为46,772.64亿元，同比增速为16.76％。如下图2数据来源：图22018年四大行个人贷款投放总额通过上述数据，就目前而言，我们不难发现，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"在四大国有商业银行中，在个人贷款投放这块，中国银行位于垫底位置，同比增数为倒数第二。见下表1表12018年四大银行个人住房贷款金额及占个人贷款投放总比情况表银行名称项目类型截至2018年个人住房贷款金额（亿元）截至2018年占个人贷款投放总比（%）中国银行35035.6378.9中国建设银行48494.4181.4中国工商银行45938.0781.5中国农业银行36605.7478.4数据来源：从以上数据可知，近些年来，在房地产市场大好的经济环境下，商业银行个人房贷业务规模越来越大，就四大行来看，个人住房贷款业务占个人贷款业务将近八成左右，是个人贷款业务的主要输出者。从上表可知，中国银行的个人住房贷款业务市场占有率在四大行中是最少，相对处于劣势。在我国经济高速发展的大前提下，商业银行个人房贷业务蒸蒸日上，慢慢形成了“四大国有商业银行领跑其他商业银行跟进”的现象[6]。从国内业务规模来看，四大银行处于主导地位（见下表2）。其中，个人住房贷款业务规模相对靠后的中国银行，同样在快速发展，其个人房贷业务也由个人商业用房贷款、个人住房公积金贷款、个人一手房住房贷款以及个人二手住房贷款这四种类型组成（见下图4），因此，相应的风险也随之而来。表22013-2018年四大银行个人住房贷款金额（万亿元）年份银行名称201320142015201620172018中国银行1.511.692.052.642.73.5中国建设银行1.882.252.773.593.644.84中国工商银行1.722.072.59中国农业银行1.291.551.912.562.653.66数据来源：数据来源：依表2所得图32013-2018年中国银行个人住房贷款金额变化情况数据来源：刘诗含,ZG银行X分行个人住房贷款风险控制研究[D],东北石油大学，2018.图4中国银行个人住房贷款产品介绍综上所得，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"通过分析中国银行个人住房贷款业务，发现其出现了下面这几个特点：\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"第一：个人房贷规模增大。其贷款金额快速增加，规模不断壮大，从个人贷款业务这方面来看，该业务所占比重一直居于首位且所占比重很高，是个人贷款业务中的主力军。\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"第二：个人房贷业务竞争激烈。因为房地产市场发展迅猛，研究与营销个人房贷业务的金融机构\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"数不胜数，由开始的几家大型国有商业银行，慢慢扩展到其他商业银行，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"这对中国银行而言，无疑也加剧了竞争。第三：贷款风险承受能力也较弱。就目前来说，中国银行在遇到客户发生违约行为——不还贷款时，大多时候是以法律的形式通过拍卖方式来收回贷款，这一方式不仅期限上，而且还可能出现拍卖价值低于贷款价值，让银行直接蒙受损失。（二）中国银行个人住房贷款业务风险的类型个人住房贷款业务风险主要由一般性风险和特殊性风险构成。一般性风险指政策、法律、行业内部购买力、利率等宏观方面的成因所引起的风险;特殊性风险是指银行内部本身、借款人本身等\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"等方面的成因所引起的风险。就目前来看，中国银行存在这两种类型的风险。其中，一般性风险主要有政策、法律、利率风险；而特殊性风险则主要通过银行内部管理风险、借款人风险以及抵押物风险体现。1.一般性风险（1）政策风险中国银行支持国家政策，执行上级政策，通过提高商业住房贷款整体利率来阻碍房价的增长，毫无疑问，这使借款人的还款负担加重，使中国银行个人房贷业务受到影响，从而引发潜在性风险。（2）法律风险法律方面的风险时因为相关现行贷款的法律法规不完善、不健全而导致。当借款人没有按时还贷款时，中国银行通过法律诉讼收回贷款、抵押物的变现流程、较难有效受到法律的保护，而在抵押物处置上，中国银行要受到司法部分的约束，自行承担相应费用\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"，如：律师费、诉讼费等，执行起来较难，从而引出抵押物变现难的问题。（3）利率风险\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"中国银行的个人住房贷款业务，其贷款期限很漫长，在这段还款期限内，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"中国银行很有可能会受到许多因素的影响，不管是外在还是内在。其中，因为国家政策以及市场变化，人民银行会不断去调整基准利率，贷款利率也会因此改变。中国银行也不例外，会因此受到一定影响而产生一定风险。比如：当借款人在利率优惠时还款的话，银行则会变得被动并且还会受到因借款人提前还款所导致的直接损失[7]。2.特殊性风险（1）银行内部管理风险中国银行内部管理风险主要有人员道德风险、失信惩戒制度风险、房产监控体制不完善风险这三方面。首先，人员道德风险是指由于极个别员工本身素质不高、不认真审查借款人资料、不认真核实借款人资料真实性、对借款人银行流水不认真鉴定，从而导致银行无法确定借款人的真实资质情况，进一步影响其信贷决策。其次，失信惩戒制度风险是指银行从借款人处获取到欺骗伪造信息时，没有进行强有力的惩戒措施从而引发的风险。最后，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"房产监控体制不完善风险则是指中国银行个人住房贷款业务的客户群体中，会有一部分来自于外地的客户，由于对客户房产情况的查证不到位，获取不到客户真实信息而引发的风险。（2）借款人风险借款人风险主要包括借款人还款能力风险、信用风险、收入真实性风险、其他不确定成因引起的风险。中国银行个人住房贷款业务中因为借款人风险而形成不良贷款的占比很大。该风险主要是指借款人未能如期还款而让银行出现损失的状况。其中，风险成因有主、客观之分。由主观原因引起的中国银行借款人风险，主要表现在：如果借款人是伪造贷款资料、提供虚假工作证明的虚假贷款，那么这类贷款催收难度较大，甚至可能出现贷款不能全部收回的现象。客观原因则多半是因为借款人工作状况不好、还款能力下降或者家庭等原因而导致其不能够按规定时间还款。但是，这类贷款一般在借款人还款能力提高时，通过银行催收，可实现部分或者一次性还清贷款。有学者国外Arindam提出:借款人的风险在整个个人住房贷款风险管理中一定要格外注意，他觉得，这类风险的根源就是借款人，因为，借款人的还款能力、还款态度、以及其经济能力等方面都会影响着商业银行的收益状况[8]。（3）抵押物风险中国银行出现的抵押物风险一般分为抵押物处置风险、抵押物自身价值风险以及抵押登记风险。其中，第一种是指银行在处置抵押物时引发的风险。[9]第二种则是指因为市场变化，抵押物自身价值产生变化而引发的风险。第三种，就是为抵押物办理各种登记手续时产生的风险。如：相关工作人员在交接时，抵押物于登记部门实际登记的情况不符而引发的风险。（三）中国银行个人住房贷款业务风险的成因现阶段，中国银行的个人住房贷款业务作为其收益的一大来源之一，承担着重要角色，不断壮大发展，但在其迅速发展的过程中也伴随着一些隐藏性的、潜在的风险存在。1.一般性风险成因（1）政策成因政策成因主要有行业政策风险成因与信贷政策风险成因。行业政策风险成因，简而言之，就是指房地产行业因为相关政策方面的变化，对银行产生的风险。房地产市场产业结构调整、政策指引改变对市场房屋总价格在一定程度上造成了影响，进而影响商业银行收回贷款。2010年“国十条”、2011年的“国八条”、2012年的全国住房政策收紧、2013年出台”国五条”限购政策、2017年出台“去库存、去杠杆、去产能、降成本、补短板”等，这一系列政策有助于大家更好的了解房地产的市场行情，同时对人民群众购房需求这块也起到了一定的推动作用。其中，包含了房产价格、财政补贴、税收收支总额等多方的调控手段，在缩紧房产交易时也在一定程度上压制了消费群体的投资情况，使得房价逐渐出现连续下滑，贷款整体质量因此造成直接下降，从而已引发政策性贷款风险。信贷政策方面成因，信贷政策对住房贷款业务的影响表现得更加直接，比如：改变贷款首付比例、调整银行贷款基准利率、征信情况逾期要求变化等。在这之中，当国家采取宽松的宏观经济政策时，中国银行便会根据政策实行优惠宽限的信贷政策，相反，则会通过提高贷款准入门槛，严格把控贷款流程，加强对贷款的要求，增加贷款条件，提高利率等方式来严格执行信贷政策。（2）法律成因法律风险，就是指贷款合同上的一些内容因为旧版法律条文的某些缺陷而不能够得以真正实现的，后又因为法律的修订而造成相应损失引发的风险。在当今社会，由于不健全、不完善的法律法规——个人信贷业务方面，银行权益也尚未得到相关法律规定充分保障，相关细节方面还有待改善。中国银行在个人信用违约行为这方面，还缺乏合理的惩罚机制，这常常导致银行在个人住房贷款业务过程中“用法无据”“守法无纪”。在对违约行为的处理时，中国银行通过法律诉讼的途径处置抵押物，这会导致银行无法快速收回抵押物处置款项，因此产生风险。（3）利率风险成因宏观调控效果比较显著的政策工具是利率，其作为政策的中介工具，或多或少会对银行的个人房贷业务产生影响。众所周知，贷款期限和贷款利率有着密切的联系。\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"现在中国银行个人住房贷款业务一般采用等额本息按月还款的方式，因此利率变化愈加频繁，给中国银行带来一定的资产不确定性、给借款人带来还款的不确定，从而提高风险水平。其中，相对借款人而言，一般趋向低利率。当利率降低时，会直接影响到借款人的还款金额，进而降低风险；当利率出现上调时，对于借款人而言，最明显的就是还款压力程度上升，通常情况来看，在一定程度上会增加信用风险。（4）房地产市场成因房地产与房贷业务息息相关，房地产市场的一点点变化都有可能会引起商业银行个人住房贷款业务的很大变动。一方面，经济周期的更迭会使房价产生相应波动，如：当某地经济持续蓬勃发展时，房地产因其变现能力强、保值增值趋势好、稳定性强等优点，会引起了一部分投资者、与投机者的购买，甚至引发当地市场的井喷式销售，从而促使房价直线上升。当市场上房产价格上涨至非理性的价格时，会出现一部分紧张型消费者，不惜民间高利的形式作首付去购入房屋，这种行为一方面推动了房产价格的泡沫化，另一方面也会诱发银行信贷业务风险;反之，当经济整体处于低迷时，借款人因此收入能力下降、消费能力减弱，这导致房地产市场供大于求，从而引起房产市场价格下滑。这一系列问题最终都会在中国银行的信贷业务上得以体现，其中，主要表现在借款人主、客观还款不足从而导致严重的违约行为，进而引起市场信贷风险。另一方面，房产市场行情同样会影响到个人房贷业务。自房地产行业蓬勃发展以来，其特点——高收益与高风险也渐渐暴露。因为某些不负责任的开发商在出售期房之后，并不按约定时间按时交房，便会与借款人之间出现矛盾，这时，借款人可能会因此而把怒气转移至银行，不按时还款，是银行造成或大或小的损失。据不完全统计，中国银行个人住房贷款贷款首付比例在三成以上，这就代表着借款人的住房贷款占总房款比重较多，当房价变化太大时，便容易促使借款人因为贷款承受压力过大而发生违约行为。2.特殊性风险成因（1）银行内部管理风险在内部管理这一方面，银行并不是完美无缺的，同样存在一些不同程度上的缺陷与不足。第一，中国银行约束机制本身不健全，监管机制漏洞比较多且及监管不严格。首先，在个人住房贷款审批及发放环节，未严格落实审批条件，便开始授信；其次，内控机制不完善，对于相关人员引发的部分风险未做到恰当处理，也没有系统的约束措施，使流程规范出现问题；最后，完成放贷工作之后，相关工作人员没有定期对借款人相关信息以及抵押物的状态进行调查研究，这对以后可能会产生一定影响。第二，相关操作人员行为不规范。在实际情况中，经常会因为相关培训不到位、贷款流程操作不好、各种相关手续办理不全以及评估流程过于简便等原因而产生操作风险。第三，信贷管理体制存在不足。银行信贷工作的重点与基础便是信贷管理体制，是否有先进完善的管理体制体\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"是其防范风险的关键，完善信贷管理制度有助于控制风险。目前，中国银行在建立个人信用评价体系这一方面，准备工作并不充分，因此体系并不完善，依旧主要以人民银行的“征信报告”来获取客户信息，导致客户信息获取不全面，从而加大潜在风险。其次，中国银行在信贷管理体制这块，做的也不是很好，相关工作人员衔接不够完整。如果各个审批环节的工作人员之间能够多沟通并相互监督，这对内控系统的建成会有很大帮助。最后，引发个人住房贷款风险出现的主观原因是银行对个人住房贷款风险的盲目乐观。通常情况下，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"中国银行会单方面认为个人住房贷款风险较低，对其不重视，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"因此忽视第一还款来源真实收入，且过于相信抵押物的作用从而导致风险的产生。（2）信息不对称风险经济信息论表明，如果能够掌握全部信息，那么风险便不复存在，而完全没有信息\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"的情况下，则将面临最大的风险。\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"[10]该理论认为风险形成的根本原因是不完全信息，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"不对称信息作为不完全信息重要表现形式，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"也就成为风险形成的根本原因之一。详细来说，信息双方，一方占有绝对信息、知道信息的概率分布、并以此为依据做出预测行为，而另一方仅仅占有一部分信息、资源、对信息了解不全，进而产生风险、引起信息不对称。对于该风险，国外学者BrueeknerJ.K.认为信息不对称理论严重影响着个人房贷业务中借款人的行为，同时他还指出银行等金融机构在办理该业务之初，就应该从正、反面详细了解好借款人多方面的信息，以降低借款人的违约行为[11]。中国银行信息不对称风险成因主要包含银行与借款人之间的信息不对称风险成因、银行与抵押物之间的信息不对称风险成因、银行与假按揭的信息不对称成因三方面。第一，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"中国银行与借款人。从借款人角度出发，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"这是一种违约行为，主要是指理性违约风险与被迫违约风险[12]。其中，被迫违约风险大多是指借款人在主观意愿上想还贷款，但是由于各种客观因素限制，如：工作不稳定导致还款能力下降，进而导致不能按时还款。就目前而言，中国银行这种类型的风险相对出现较少。而理性违约风险则是指在银行已经放贷之后，由于外部社会环境的变化或者是借款人本身问题而导致借款人预期的贷款收益不稳定，如果继续按期偿还贷款，则可能会出现相应损失，在主观意愿下，考虑到自身利益，\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"一般情况下，借款人会选择主动违约不去还款，而给银行造成的风险。\t"/slave/2019051821/2901826922932/htmls/detail_report/right"中国银行在逾期的不良贷款中，这类借款人占比较高。其次，这类风险在个人住房贷款业务的办理过程中也有体现。通常情况下，借款人在申请房贷时，对自身情况最为了解，而中国银行对这方面信息的了解则远远低于借款人，信息不对称风险因此产生。第二，中国银行与抵押物。中国银行分行在发放单笔个人住房贷款时存在两大风险——抵押物评估风险和抵押物市场价值风险。第一类风险是指银行评估人员与合作评估公司在对抵押物进行评估时或多或少会存在一定的主、客观思想，这些思想则可能引发相关风险；第二类风险则是指抵押物会受到各种各样因素的影响而使其市值变化，进而引发相关风险。第三，中国银行与假按揭信息不对称风险。假按揭是指开发商利用虚构买房人（下属员工或是不认识的人，给其一定利益）向银行贷款购买其剩余住房，从而套现银行贷款的行为[13]。这类风险主要体现于银行与开发商之间的信息不对称，银行对开发商提供的信息的真实性了解相对较少、不明确，从而导致该类风险出现。

四、中国银行个人住房贷款业务风险防范的优化措施针对中国银行个人住房贷款业务所出现的风险以及其成因，提出相应的风险防范措施，以减少中国银行因个人住房贷款业务风险出现的损失，从而促使中国银行个人住房贷款业务健康发展，促进中国银行健康可持续的发展壮大。通过归纳、总结与借鉴国内外广大学者的相关经验，对上述风险提出相应防范措施，为中国银行个人住房贷款业务的可持续发展奠定良好基础。（一）关于中国银行个人住房贷款业务一般性风险的防范措施1.对于中国银行所面临的的政策风险、法律风险以及利率风险方面提出的相关措施（1）中国银行应该充分了解并熟悉国家相关政策的内容。首先，中国银行应该对个人住房贷款业务这一部分的国家政策、法律以及市场方面信息充分了解，并定期安排相关工作人员集中学习政策内容，防止相关负责人员因为对政策方面的不了解而造成的失误。其次，中国银行还应该加强对市场相关因素的了解与调查，切实的调研好市场供求关系，并实事求是，认真做好分析，针对实际情况，合理配置信贷资源，以防由于信息准备不到位而产生个人住房贷款业务风险。最后，还应该“与时俱进”，“因地制宜”，根据各地相关政策及时做好结构调整以及风险防控措施。（2）建立一套关于个人住房贷款业务的风险预警机制。首先，为了有效防范风险，中国银行需要充分了解国家政策相关内容，顺应宏观的趋势，及时做出反应，建立一套行之有效的风险防范机制，达到风险预警的作用，使中国银行对于相关风险及时作出反映，并为其提出解决办法多预留时间以减少损失[14]。其次，还应该对行业政策以及市场变化加强了解，并对房地产行业作出相关预测，提前做好各种准备，以防风险出现时措手不及，从而使风险损失尽可能的控制到最低水平。（3）中国银行应该加强风险意识，对个人住房贷款业务的风险提高重视程度。中国银行应该建立完善的个人信用系统，在人民银行给出的“征信报告”的基础上，认真核实借款人信息，仔细排查虚假信息，并因地制宜结合实际情况，根据国家出台的相关政策，以及相关法律、市场利率信息，科学制定关于借款人的评估体系，防微杜渐。（4）中国银行可以号召其他银行，一起呼吁有关机构加强立法，进而防范法律风险当借款人的经济状况、还款能力由于某些客观原因导致其不能正常还款时，法院对此的判决对于借款人来说会更为有利，而银行则反之。就算在抵押物处置权这一问题上，中国银行更占优势，但是，抵押物也同样会存在一些问题进而引发风险，比如说因为经济环境的变化，抵押物变现后的价值也不见得能够填补上借款人正常还款银行的收益。所以说，关于法律这方面，中国银行首先就需要清楚了解相关法律文献，以免因律法资料了解不熟而产生风险。其次，便是可以伙同其他银行一起印发资料册——法律风险给银行带来的危害，进而呼吁国家加强对这方面的利率，以减少法律风险使银行造成的损失。最后，中国银行自己可以加强与律师之间的探讨学习，强化法律方面的风险意识，进而及时做好防范[15]。2.关于房地产市场风险成因方面提出的相关措施（1）房地产市场与个人住房贷款业务紧密相关，而房产开发商又是房地产市场的重要参与者，因此，房地产开发商与个人住房贷款业务风险也存在一定联系。由于房地产行业“高收益”与“高风险”的特征，许多开发商趋之若鹜。那么中国银行在个人住房贷款业务风险防范方面，对于加强开发商资质等方面的了解就显得尤为重要。首先，中国银行应该深化对合作开发商的贷前审查。其中，对开发商的组织机构、真实的经济状况、信用程度、相关证件办理情况、业界口碑以及注册资金来源的合法度等应该进行重点了解，防止因为这些前期工作处理不当而带来的风险隐患。其次，中国银行对于合作开发商进行的项目应该实时跟进调查，定期或不定期的组织相关人员进行电话询问或者是亲自考察以确保开发商提供的资料的真实性，还应该及时了解开发商的经营状况以及具体项目的整体进程以便做出相应对策。同时，也可以通过其余合理合法手段，从侧面打听项目的具体实施情况，以确保信息真实性。然后，等项目完工之后，发放贷款之后，还应组织专业人员跟进，并办理好相关手续——如房产抵押手续等，减少因为操作步骤不到位，信息了解不全面、不真实而带来的风险。最后，对于那些经常出现问题的开发商，中国银行应将其列入合作黑名单，解除与其的合作关系，同时，对于新合作的开放商，加强调查，一旦发现其有重大信用问题，应及时拒绝与其继续合作。（2）实时了解国家相关政策，搜集房价数据，对房价变化情况作出分析，并联合正规机构对数据作出评价，建立预测机制，从而使风险在控制范围之类。中国银行应该结合相关风险理论，分析各类风险，加强对房产市场行情的了解以及对借款人真实还款状况的调查，从而制定借款人准入原则，从而达到规避风险的作用。（二）关于中国银行个人住房贷款业务特殊性风险的防范措施1.关于银行内部管理风险的相关防范措施（1）中国银行应该加强相关人员对个人住房贷款业务方面的风险意识，并提高相关业务人与对风险的敏感程度。个人住房贷款业务在为银行迎来收益的同时，其风险也随之而来。在内部人员的管理方面，中国银行应该加强对员工风险意识的教育与培训，并提高其感知风险的敏锐程度，加强他们面临风险时的随机应变能力，并且，明确他们各自的职责，尽可能地避免因为业务混乱、操作不明而引发的操作风险。（2）建立健全风险责任制。中国银行应该明确相关工作人员的风险责任，设立相关奖惩机制，以加强其风险意识淡薄的问题。首先，需要清晰业务边界，明确每个人的岗位职责。不然，当风险发生，追究责任时，因为岗位混乱，个人职责不明确，出现相互推卸、无法追究的情况，进而出现更大损失。其次，应加强落实贷审分离原则。贷款就是贷款，审查就是审查。放贷人员与审批人员应为不同工作人员，从而加强其各自的业务能力，同时，便于风险责任制更好的实施。（3）加强中国银行个人住房贷款业务的动态管理。中国银行应该对个人住房贷款业务的整个流程加强管理与监督。首先，在放贷之前，应该对借款人的实际情况真实与否做出准确判断并排查出虚假信息，对其资产状况、工作能力、还款能力以及还款意愿等信息认真做好分析，并核实其真实性，以减少这类隐藏性风险。其次，放贷之后，中国银行还需实时跟进，做好借款人的动态监督工作，定期或不定期的对其的工作状况以及还款能力做好分析，制定不同类型的风险防范措施，防患于未然。最后，还需要做好抵押物相关工作，尽可能的减少因为抵押物的问题而带来的风险。（4）完善借款人信用制度。中国银行对于借款人信息这部分，不应该仅仅只是根据人民银行的“征信报告”，更多的还是要对借款人相关信息认真核查，建立有效的信用评测体系，为银行发放贷款做好前期准备以减少风险的产生。（5）加强对个人住房抵押贷款证券化进程的推动。住房抵押贷款证券化是指将某些贷款期限差不多或是抵押住房的房产类型相类似的住房抵押贷款聚集起来，并进行一定包装、信用升级和担保之后，通过债券这种形式卖给投资者[16]。通过个人住房抵押贷款证券化，中国银行可以把各种不同类型的风险转移到各个投资者身上，从而减少风险。这种做法，不仅分散了银行相关风险，而且还促