政策深度：构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式

内容目录1、人：满足居民个性化住房需求，按需解决住房问题 82、房：住房供应从商品房为主转向以商品房和保障房并重 93、地：土地供应结构及方式发生重心转移变化 12、增加核心城市核心土地供应 12、土地供应方式从以招拍挂出让为主转向与划拨及协议出让并重 144、钱：资金支持从融资非标转标及预售制度改革两方面优化 16、融资非标转标 16、商品房预售制度改革升级 205、风险提示 21图表目录图1：城镇居民人均可支配收入增长明显 9图2：1998-2014年商品房销售面积及增速 10图3：我国人均住房面积明显提升 10图4：2016年至2018年全国商品房待售面积下降明显 10图5：热点城市平均房价 图6：热点城市平均租金 图7：1998-2023年中国城镇化率趋势图 图8：近10年一线城市商品房成交明显大于土地供应，核心二线城市基本持平 12图9：近10年三四线供大于求 12图10：2023年北京供地区位分布 13图2023年上海供地区位分布 13图12：2023年深圳供地区位分布 13图13：2023年广州供地区位分布 13图14：五种土地使用权转让方式：划拨、协议“招拍挂” 14图15：土地出让金占比地方财政收入处于绝对高位 15图16：土地成为经济增长和城镇化的发动机 15图17：房地产开发企业的杠杆种类 17图18：过去房地产ROE主要靠的是周转和杠杆 18图19：中国香港商品房预售制演化过程 20图20：商品房预售制模式 21表1：房地产行业融资渠道 16表2：典型房企销售金额同比增速 17表3：关于非标转标的政策 185日，2024年政府工作报告提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。1、人：满足居民个性化住房需求，按需解决住房问题仍有不断增加的新市民与青年人的购房需求等待释放8万农村人口转变2020年全国城-82001998-2023年我国城镇居民消费性支出增速和居民可支配收入1998年541820235182110倍。住户部门收入增长带动居民整体消费增长，随着温饱问题解决，经济增长对住房消费带动力增强。1998202310%提升24%，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。从资产配置角度，房子图1：城镇居民人均可支配收入增长明显资料来源：国家统计局满足住房需求的同时，也需考量居民的住房负担，按需分层分别满足住房高质一是需要依靠社会保障的住房困难群体。通过保障性安居工程，如城中村改造、保障性住房建设等工程推进，二是需要一定支持的刚需购房群体。通过放松购房资格限制及支持居民购房加杠杆等措施，形成直接的购买力，如取消、放宽限购政策，降低首套房首付比例与贷款利率，支持刚需群体购房。针对仍存在改善住房供不应求问题的超达成低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市场的完整住房体系，提供高质量居住条件，解决人民对住有所居的美好期待。2、房：住房供应从商品房为主转向以商品房和保障房并重房地产不同发展阶段，会伴随不同的核心矛盾，对应不同的住房供应体系。1998-2014年，核心问题是住房短缺。1978年改革开放初期，城市居民人均住6.7平米，多数居民住房需求无法被满足。1998年房改商品房供应提19981.2201412.1亿平方米。201434.6平方米，住房供给短缺得到基本解决。图2：1998-2014年商品房销售面积及增速 图3：我国人均住房面积明显提升资料来源：， 资料来源：国家统计局，2014-2018年，核心问题是三四线去库存。房地产高速发展时期，开发商大规模拿地使得供给激增，而三四线城市人口持续流出、购房需求有限，导致商品住房过剩。为增加有效需求，实施棚改货币化去库存。经过几年棚改，2018年5月三四线商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.4％，增加了居民住房需求，改善了居住条件，有效去化了三四线过剩库存。图4：2016年至2018年全国商品房待售面积下降明显资料来源：，2019年至今，核心问题是保障房补短板。商品房主要通过城中村改造，增加城2024的居住功能属性，其购房需求逐步回归城市核心区。城中村改造所释放的地块，图5：热点城市平均房价 图6：热点城市平均租金资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，以人口净流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性住房供给。2022年，新市320%，具有很大的居住需求。202366.2%，仍处于快速发展期，城镇化内在驱动力比较强劲。图7：1998-2023年中国城镇化率趋势图资料来源：、3、地：土地供应结构及方式发生重心转移变化、增加核心城市核心土地供应年，一线城市商品房成交明显大于土地供应，10年间商品房62.2%，商品房供应过剩。图8：近10年一线城市商品房成交明显大于土地供应，核心二线城市基本持平资料来源：中指数据库， 资料来源：中指数据库，图9：近10年三四线供大于求资料来源：中指数据库， 资料来源：中指数据库，2023年一线城市核心区供地略有增加，20236123%，五50735宗，7%5575%14宗，福143宗，图10：2023年北京供地区位分布 图11：2023年上海供地区位分布资料来源：克而瑞数据库， 资料来源：克而瑞数据库，图12：2023年深圳供地区位分布 图13：2023年广州供地区位分布资料来源：克而瑞数据库， 资料来源：克而瑞数据库，新模式下土地供应顺应居住需求，通过城中村改造调整优化供需结构，释放一二线城市优质土地资源。经过多年发展，城市核心区土地已所剩无几，过去城市、土地供应方式从以招拍挂出让为主转向与划拨及协议出让并重图14：五种土地使用权转让方式：划拨、协议、“招拍挂”资料来源：自然资源部，招拍挂实施以来，土地成为经济增长和城镇化的发动机，但也变相推高地价和20年中，土地出让金占比地方财政收入处于绝对高位，成为城市建设的主力资金，202044.3%，202330.2%1.6%，降低了企业生产成本，吸引投资者落地，保障城市产业发展，促进经济增长。同时住宅等经营性土地以招拍挂为主要供应方式，其市场化的竞争方式使地价不断推升，客观上助推了房价上涨，2013-2023年，186%6.4%。图15：土地出让金占比地方财政收入处于绝对高位资料来源：，注：地方综合财政收入=地方本级一般公共预算收入+地方本级政府性基金收入图16：土地成为经济增长和城镇化的发动机资料来源：新发展模式下，城中村改造、规划建设保障性住房，划拨、协议出让占比将提03月召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部城中村改造有利于改善城乡居民居住环境条件，涉及原住民与租户，涵盖住宅、商业、产业与公共服务配套等多种业态，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等保障性住房作为社划拨、协议出让土地占比提升，会使地价得到合理控制，降低住房成本，更大程度上保障居民的住房需求。协议出让方式或盘活低效土地为住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才提供保障性住房。4、钱：资金支持从融资非标转标及预售制度改革两方面优化、融资非标转标房地产行业融资最激进时，有5大类、16小类、近50类细项的多元化融资5表1：房地产行业融资渠道分类5大类16小类筹资活动境内间接融资银行贷款、非标融资境内直接融资股权市场、股东出资、合作开发、信用债、民间借贷、资产证券化海外融资银行贷款、海外债券、股权市场、其他如外资并购等经营活动供应链融资票据、应付款销售回款自有购房款、个人住房金融资料来源：“高周转--更好融资-年开始，随着行业融资层面新监管规范的出图17：房地产开发企业的杠杆种类资料来源：赛普咨询，注：1、财务报表科目所代表的杠杆类型，不同年份不同企业内涵不同，同一年份相同内涵表述科目也有不同，但计算方式相对通用；2、香港上市公司的财务报表对于同样内涵的杠杆表述不同，如对于预收账款，恒大表述为合约负债，中海表述为预售楼款。表2：典型房企销售金额同比增速时间万科碧桂园融创中国恒大地产富力地产旭辉集团201070.5%41.9%-66.4%33.3%-201112.4%31.3%149.9%59.4%-6.8%-201216.2%10.2%78.3%14.8%7.2%-201321.0%122.7%61.1%8.7%31.1%60.6%201425.9%21.5%29.5%31.0%28.8%38.4%201521.5%8.8%3.6%53.1%0.0%42.5%201639.5%120.3%120.8%85.4%11.9%75.4%201745.3%78.3%140.3%34.2%34.5%96.2%201814.5%-8.9%27.3%10.1%60.1%46.2%20193.9%10.0%20.7%9.0%5.4%32.0%202011.6%3.3%3.4%20.3%0.4%15.2%2021-10.8%-2.2%3.8%--13.4%7.0%2022-33.6%-35.9%-71.7%--68.0%-49.8%资料来源：，图18：过去房地产ROE主要靠的是周转和杠杆资料来源：，非标转标是政策明确的方向，未来个贷、开发贷是房地产融资主要方式。201722年1月812日，允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监36241275028的房企重组上市，恢复上市房企再融资。2023220日，证监会启动不动35表3：关于非标转标的政策时间相关部门政策政策/举措内容2017年3月银监会启动“三三四十”专项整治行动，在银行业全系统开展的“三违反、三套利、四不当、十乱象”大检查，遏制表外业务等不规范行为。在“三套利”专项治3.78（资管业务2017年11月中国人民银行等《关于规范金融机构资产管理业（征求意见稿》重点针对资产管理业务的多层嵌套、杠杆不清、套利严重、投机频繁等问题。2017年12月银监会《关于规范银信类业务的通知》提出“商业银行和信托公司开展银信类业务，应贯彻落实国家宏观调控政策，遵守相关法律法规，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域”。2018年1月银监会《商业银行委托贷款管理办法》禁止商业银行资管产品投放委贷。在资金来源方面，不得接受受托管理的他人资金、银行的授信资金、具有特定用途的各类专项基金、其他债务性资金和无法证明来源的资金等发放委托贷款；在资金用途方面，不得用于生产、经营或投资国家禁止的领域和用途，不得从事债券、期货、金融衍生品、资产管理产品等投资，不得作为注册资本金、注册验资，不得用于股本权益性投资或增资扩股等。银行在表内和表外均涉及非标资产。表内部分记入金融机构信贷收支表的“股权及其他投资”，表外部分主要是银行理财投资非标。2018年5月银保监会《商业银行流动法》设立流动性匹配率监管指标（流动性匹配率=加权资金来源/加权资金运用，用来衡量商业银行主要资产与负债的期限配置结构，对表内非标所在的其他投资无论期限均给100的最高权重，相较其他资产明显不鼓励。2019年5月银保监会《关于开展“巩促进合规建设”工作的通知》针对银行及非银机构，列明多向整治要点，其中多处提及房地产融资。2022年11月8日中国银行间市场交易商协会中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。2022年11月12日银保监会办公厅等《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。2022年11月23日中国人民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。为保持房地产融资平稳有序，通知提出，稳定房地产开发贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定，保持信托等资管产品融资稳定。2022年11月24日工商银行等17家房企开展合作（其中民营房企数量为9，共计提供意向性融资总额12750亿元。2022年11月28日证监会恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。2023年2月20日证监会启动不动产私募投资基金试点，满足不动产领域合理融资需求。2023年3月5日政府工作报告提出今年的重点工作之一是“有效防范化解重大经济金融风险”，