2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前预测卷（一）含解析

2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前密押预测卷(-)

含解析

一、单选题

1.关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是()。

Av比较分析法是财务分析中常用的方法

B、比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比

C、比较分析不可以与计划预算比

D、比较分析包括趋势分析和横向比较

答案：C

解析：C项，财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史

比(也称“趋势分析”)，可以与同类企业比(也称“横向比较”)，也可以与

计划预算比。

2.成熟的园区建设，往往在()阶段就引入物业服务企业。

A、招标阶段

B、设计阶段

C、施工阶段

D、入驻阶段

答案：B

解析：成熟的园区建设，往往在设计阶段就引入物业服务企业，以便从后期园区

使用和物业管理服务角度对设计提出建议和意见。

3.物业服务企业所经营管理的内容主要以()为核心。

A、客户

B、商品销售

C、服务

D、促销和营销

答案：B

解析：一般情况下，物业服务企业所经营管理的内容主要以商品销售为核心.即

围绕商品销售而展开，如满足商场工作人员的现场服务需求，满足消费者购物时

的附属性服务需求等。

4.如某笔贷款的月利率为1%,每月计息一次，按复利计息，年名义利率是()。

A、12%

B、12.55%

G12.68%

D、13.55%

答案：A

解析：因为月利率为1%,即周期利率为1%,根据周期利率=名义利率/每年的计

息周期数,有r∕2=1%,则r=12%°

5.物业服务企业在实施经营项目的管理运营工作中要以()为中心及时调整、修正

经营管理存在的不足，提高管理水平。

A、经营发展战略

B、经营管理方法

C、客户服务需求

D、经营管理计划

答案：C

解析：准备工作基本完成后，物业服务企业全面开始实施经营项目的管理运营工

作。在工作过程中，要以客户服务需求为中心，按照企业经营发展战略的指弓I,

机动灵活地运用各种经营管理方法和措施，及时调整、修正经营管理存在的不足，

提高管理水平，保证并延续较高的服务质量。

6.净现值是指投资者可接受的()，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时

的现值之和。

A、最低收益率

B、最高收益率

C、社会平均收益率

D、内部收益率

答案：A

解析：净现值(NPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,

将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

7.租金调整对于主要承租商一般每()年调整一次，次要承租商可每年调整一次。

A、4

B、5

C、6

D、7

答案：B

解析：租金调整条款对基础租金及百分比租金同样有效，经营过程中的费用可根

据每年的实际情况确定。对于主要承租商一般每2〜5年调整一次，一般承租商

可每年调整一次。

8.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的()进行分析。

Ax宏观因素

B、供求关系

C、相关因素

D、微观因素

答案：A

解析：就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析，首先要考虑国家和地方的经

济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。

9.下列关于会所的说法错误的是()。

A、会所一般是指实行封闭管理，仅对入会会员及其亲朋提供服务和聚会活动的

场所

B、会所由基本部分和主题部分构成

C、按所处的地理位置，会所分为城市会所和乡村会所

D、不同档次的物业，会所的基本功能分区不相同

答案：D

论哪个档次的物业，会所的基本功能分区大致相同：健身室、球类室'泳池，酒

吧'棋牌室'美容美发店、阅览室和餐厅。

10.拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格称为()。

A、保留价

B、起拍价

C、应价

Dx成交价

答案：A

解析：保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

11.物业服务企业拓展社区商业经营业务的做法不包括()。

A、自行开展社区商业服务

B、通过与商业机构联合经营

C、通过与其他物业服务企业联合经营

D、通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费

答案：C

解析：随着商业模式的变化，社区成为各类商业机构竞相追逐的热点。物业服务

企业应充分发挥自身优势，拓展社区商业经营业务。具体做法有：①可根据社区

需求，自行开展社区商业服务，②通过与商业机构联合经营，③通过对进驻社区

的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费。

12.租赁管理过程中，始终贯穿着()。

A、租金调整

B、租赁营销管理

C、租约续期

D、租赁方案与策略

答案：B

解析：租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的

全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引、挖掘潜在承租人的措施

和手段。所以，出租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各

种营销手段，这是获得经营收益的保障。

13.专用物业发生突发事件、恶性事件的概率要()住宅小区、写字楼等物业

A、低于

B、高于

C、差不多

D、无法比较

答案：B

解析：专用物业的使用性质决定这些物业发生如法事件、恶性事件的概率要高于

住宅小区、写字楼等物业。近年，校园砍伤学生事件、医院因医患纠纷伤人事件`

银行抢劫事件'大型集会踩踏事件等时有发生，社会负面影响很大。因此，从事

此类物业服务的企业应当特别予以重视。

14.下列对于写字楼租赁合约中的条款规定的说法错误的是()。

A、由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，所以在租约中一般都要包

含规定租金定期增加方式的租金调整条款

B、为了使租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时租约规定租金可以按消

费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限

C、由于经济发展情况不同，某一地区的消费者价格指数有时变化幅度非常大，

因此，租户和物业服务企业更愿意在租约中商定一个固定的年租金增长率或增长

量

D、在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中全部的费用，因此这一租

金方式往往会受到租户的欢迎

答案：D

解析：D项，在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”

的方式。即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有

的经营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就

越低，因为承租人直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。

15.以下关于我国绿色建筑的物业经营管理的困境，说法错误的是()。

A、绿色建筑经营管理的评价体系不完善

B、绿色建筑物业经营管理标准空缺

C、相关政府部门监督不力

D、物业管理从业人员“绿色”意识缺乏

答案：C

解析：我国绿色建筑的物业经营管理仍处在初级阶段，物业服务企业面临绿色建

筑经营管理的评价体系不完善、绿色建筑物业经营管理标准空缺、物业管理从业

人员“绿色”意识缺乏等困境，并且，物业服务企业在经营管理理念、技术、方

法、手段等方面与绿色建筑评价体系标准的要求也存在较大差距。

16.净运营收益的计算公式为()。

A、净运营收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

B、净运营收益=有效毛收入-运营费用

C、净运营收益=有效毛收入-运营费用-准备金

D、净运营收益=潜在毛租金收入-运营费用

答案：B

解析:从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益,

即：净运营收益=有效毛收入-运营费用。净运营收益的最大化是业主最关心的问

题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

17.台湾物业管理服务项目不包括0。

A、建筑物与环境的使用管理与维护

B、生活与商业支持服务

C、资产管理

D、物业管理

答案：D

解析：台湾物业管理以实现整合业界转硬件标准化系统'提升服务质量为目标,

将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：①建筑物与环境的使用管理

与维护，包括提供建筑物与环境管理维护、清洁'公共安全检查、消防安全设备

及附属设施设备检修等服务，②生活与商业支持服务，包括提供物业代办及咨询

业务、物业生活服务（小区网络、照顾服务、保姆、宅配物流）、生活产品（食

衣住行育乐）及商业支持等服务，③资产管理，包括提供不动产经营顾问、开发

租赁及投资管理等服务。

18.下列有关物业服务合同的说法中，不正确的是（）。

A、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提

B、物业服务合同是有偿的

C、物业服务合同既不是诺成性合同又不是劳务合同

D、物业服务合同是劳务合同

答案：C

解析：C项，物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。所谓诺成合同是指当

事人意思表示一致即告成立的合同。双务合同是指合同当事人都享有权利和负有

义务的合同。

19.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，

余款20万元自投资者用现金支付。如果该投资的经营费用和抵押贷款还本付息

后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为()。

A、12%

B、14%

C、7%

D、2.8%

答案：B

解析：现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者

初始投入的权益资本的比率。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。

其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者

的初始现金投斐。题中，该项投资的税前现金回报率为：2.8/20*100%=14%o

20.通常，当总资产报酬率指标()市场利率时,表明企业可以充分利用财务杠杆。

A、小于

Bx等于

C、大于

D、不大于

答案：C

解析：通常，企业可把总资产报酬率指标与市场利率进行比较，如果该指标大于

市场利率，则表明企业可以充分利用财务杠杆，进行负债经营，获取尽可能多的

收益。该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。

21.在对小业主、承租商进行管理时，经营者是承租商的商业物业类型是()

A、分散使用权型

B、分散产权型

C、统一使用权型

D、统一产权型

答案：D

解析：对小业主、承租商的管理。统一产权型的商业物业，其经营者一般情况下

都是承租商，有的还可以再转租。租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的

经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引

导。

22.以下成本中，属于指令性的成本是()。

A、目标成本

B、定额成本

G计划成本

D、实际成本

答案：C

解析：计划成本，是指计划期经过预测而预算出来，并要求执行的物业经营管理

成本。计划成本是指令性成本。

23.物业管理中最常见的租赁形式是Oo

A、居住用房租赁

B、自动延期租赁

C、公房租赁

D、定期租赁

答案：D

解析：定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日

期。期限届满，物业租赁关系也随之终止。这是最常见的一种物业租赁形式。租

赁的时间期限不确定，可长可短。当期限届满,租约自动失效而不需要预先声明，

承租人必须把物业交还给业主。

24.()是物业服务企业最为重要的无形资产。

A、信息

B、技术

C∖资源

Dx品牌

答案:D

解析：品牌是物业服务企业最为重要的无形斐产，良好的品牌意味着已经具有强

大的市场竞争力和较好的收益。

25.根据资本化方式的不同，可以将收益法分为()和报酬资本化法。

A、直接斐本化法

B、收益还原法

C、假设开发法

D、现金流量折现法

答案：A

解析：根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益

法分为直接资本化和报酬资本化法。

26.作为严格的租赁行为，必须有明确的()。

A、租赁用途

Bv租赁期限

C、支付方式

D、修缮责任

答案：B

解析:作为严格的租赁行为，必须有明确的租赁期限。租赁期限的表达应该完整'

明确，写明开始和终止日期，并说明整个期限的时间长度。

27.服务式办公室经营模式主要为()。

Ax个体经营

B、公司经营

C、连锁经营

Dx合伙经营

答案：C

解析：国内服务式办公室一般由专业商务中心服务公司开设并经营，目前主要集

中在北'上海、广州、深圳`杭州等经济发达城市，经营模式主要为连锁经营。

28.绿色建筑概念中的两个关键点是“全寿命周期理念”和()。

A、节约资源

B、保护环境

C、减少污染

D、建设运营

答案：D

解析：绿色建筑是在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减

少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿

色建筑概念中“全寿命周期理念”和“建设运营”是两个关键点。

29.下列对滚动预算与概率预算的表述中，错误的是()。

A、滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用

B、逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但是预算精度较高

C、滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订

D、概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计，使预算更

为符合实际

答案：B

解析：B项，逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。

30.关于普通高等院校物业经营管理的特点，下列说法错误的是()。

A、高等院校一般校区规模较大，建筑物多。从产权角度看，都同属学校

B、在高校从事物业服务与经营管理，企业一定要注意与校内各职能部门的配合

C、不同使用功能的校内物业所采职的物业管理模式大致相同，但其经营管理服

务要求不同

D、物业服务企业应利用相对集中的假期，对房屋建筑、各类设备实施尤其是地

下管险等，配合校方做一次全面系统的检测'修缮

答案：C

解析：C项，不同使用功能的校内物业管理模式是不同的，其经营管理服务要求

也不同。

31.下列消费者的行为中，最有可能属于冲动性购物的是()。

A、顾客进入购物中心的眼镜店购买了一副眼镜

B、顾客进入购物中心的珠宝店购买了一对戒指

C、顾客进入购物中心的时装店购买了一套时装

D、顾客在临走时买了一支蛋卷冰淇琳

答案：D

解析：承租商的组合要同时满足有目的性的购物和冲动性的购物的需求。消费者

进入购物中心的眼镜店或珠宝店时，往往有很明确的目的，也就是说消费者来到

该购物中心的目的就是寻找某项特定的商品或服务。如果消费者在到达或离开其

目标商店时随手买了一支蛋卷冰淇琳，则属于冲动性购物。

32.专用物业的共同特点不包括()。

A、产权单

B、具有很强的公共性，社会关注度高

C、易发生各类突发事件

D、物业服务费相对较难

答案：D

解析：从物业经营管理服务的角度来看，除产业园区外，这些专用物业具有以下

共同的特点：①产权单一，②具有很强的公共性，社会关注度高，③易发生各类

突发事件；④物业服务费相对更有保障。

33.物业经营管理的成与败，取决于()o

A、经营发展战略

B、经营资金投入

C、经营管理团队

D、经营管理企业文化

答案：C

解析：物业经营管理的成与败，取决于经营管理团队尤其是优秀的经营管理人才

状况。一支和谐与团结的优秀管理团队是经营顺利运行的基本保障。

34.()是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估

价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A、直接资本化法

B、收益还原法

C、假设开发法

D、报酬资本化法

答案：D

解析：报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下,

认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体做法是预测估价对象未

来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价

时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

35.在增价拍卖中，起拍价和保留价的关系是()。

A、起拍价定低于保留价

B、起拍价最高不高于保留价

C、起拍价定高于保留价

D、起拍价和保留价相等

答案：B

解析：起拍价是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和

减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价,

直到最后由出价最高者获得。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等

于保留价。

36.()提出世界上第一个绿色建筑综合评估系统。

Ax英国

B、美国

C、加拿大

Dv澳大利亚

答案：A

解析：英国于1990年提出的BREEAM是世界上第一个绿色建筑综合评估系统，也

是国际上第一套实际应用于市场和管理之中的绿色建筑评价方法，其采用了一个

相当透明、开放和比较简单的评估架构主要评估条款包括管理、能源、健康舒适'

土地使用、选址的生态价值等9个方面。

37.在一定资源条件下，物业服务企业选择某住宅小区物业管理项目，而放弃其

他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益的损失为()

A、差异成本

Bx边际成本

C、估计成本

D、机会成本

答案：D

解析：机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在

利益损失。例如，在一定资源条件下，选择餐饮服务经营项目，就意味着放弃其

他经营项目的潜在收益，如超市、美容美发。

38.()的选择和确定直接影响着经营效果，决定着经营管理的威与哦。

A、项目负责人

B、管理团队

C、经营管理小组

D、专业操作人员

答案：A

解析：组建团队是经营管理过程中非常重要的一个环节。项目负责人的选择和确

定直接影响着经营效果，决定着经营管理的成与败。

39.下列企业财务管理目标中，考虑了资金时间价值和风险的有()。

A、利润最大化

B、资本利润率最大化

C、每股收益最大化

D、股东财富最大化

答案：D

解析：利润最大化存在一些缺点：①没有考虑利润的取得时间，②没有考虑所获

利润和投入资本数量的关系，③没有考虑获取利润和所承担风险的关系。每股收

益最大化存在以下缺点：①仍然没有考虑每股收益取得的时间，②仍然没有考虑

每股收益的风险。股东财富最大化，也可以称为股价最大化。在股市中，企业的

股价代表投奥大众对企业股权价值的评价，股价反映了资本和获利之间的关系,

也反映了每股收益大小和取得时间，还受到企业风险大小的影响，当然，股价还

会受到各种市场交易因素的影响。

40.物业服务企业常用的预算编制方式为（）。

Ax一上一下式

B、一下一上式

C、二上一下式

Dv二下一上式

答案：D

解析：各物业服务企业常用的预算编制方式为“二下一上式”：①物业服务企业

管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控

制目标（一下），②各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出

分季度的成本预算草案，并上报物业服务企业财务部门（一上），③财务部门对

各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算（包括成本

预算），并报物业服务企业管理层，然后再自管理层交业主大会讨论批准后，正

式下达给备部门执行（二下）。

41.名义利率与实际利率的关系是：名义利率越—,计息周期越—,则实际

利率与名义利率的差异就越_0（）

A、大,长，小

B、小，短，小

Cx大，短，大

D、小,长,大

答案：C

42.下列物业租赁管理模式中，业主不负责物业的租赁的是()。

A、包租转租和委托管理

B、出租代理和委托管理

C、包租转租和出租代理

D、包租转租、委托管理和出租代理

答案:C

解析：物业租赁管理模式主要有包租转租模式、出租代理模式和物业服务委托模

式。不同的管理模式，业主与物业服务企业在物业租赁中各自承担的责任不同，

表现为：①包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包

租的租金,②出租代理模式,业主同样不负责物业租赁,但要承担定的市场风险，

获取扣除代理佣金后的全部租金收入，③物业服务委托模式，业主负责物业租赁

的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。

43.反映物业服务企业在某一特定日期的财务状况的会计报表是()。

A、资产负情表

Bv利润表

C、损益表

D、现金流量表

答案：A

解析：会计报表主表包括资产负债表、利润表、现金流量表。资产负情表是指反

映企业在某一特定日期的财务状况的会计报表。利润表又称损益表，是反映企业

在一定会计期间经营成果的会计报表现金流量表是反映企业在一定会计期间内

的现金和现金等价物流入和流出的会计报表。

44.一般情况下，()应选择联合经营型经营管理模式。

A、以追求利润或保障质量为目标时

B、经营内容专业性较强或需要特许审批的

C、不具备经营能力，但具有可供经营的平台时

D、需要降低经营成本和风险时

答案：B

解析：物业服务企业选择经营模式时，要充分考虑每种经营模式的优缺点，然后

结合企业自身的综合能力、具体服务的内容、市场环境、项目特点、客户需求特

点等确定。选择确定经营模式是个复杂的过程，一般情况下，以追求利润或保障

质量为目标时，选择自主经营型，经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择

联合经营型，不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型。

45.某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%,若该笔贷款的

还款方式为期间按季度单利付息'到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支

付的利息的总额是()万元。

A、160

B、240

C、320

Dv480

答案：D

解析：单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成

正比。单利计息时的利息计算公式为：In=P∙n∙i；n个计息周期后的本利和为：

Fn=P(I+i∙n),在本题中，利息总额为：2000*8%*3=480(万元)。

46.西方认为投资物业最重要的是()。

A、区位

Bv价格

C、供求因素

Dv品质

答案：A

解析：由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。西方认为的投资物业最重要

的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。物业的区位是指物业

的空间位置。具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方

位和距离上的关系。

47.等额序列支付的现值计算公式是()。

A、P=A∕(1+i)n

B、P=(A∕1)[1-1∕(1+1)n]

C、P=A∕i(1+i)n

D、P=A∕[1-1∕(1+i)n]

答案：B

48.动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投费所需的时间。

A、净现金

B、净收益

C、净现值

D、财务净现值

答案：B

解析：动态投资回收期，是指当考虑现金折现时，项目以净收益抵偿全部投资所

需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说,

动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值年份即为投资

回收终止年份。

49.写字楼租金调整的()策略，比较适用于对利润期望值不太高的承租人。

A、稳定价格

Bx高开低走

C、低开高走

Dx晨1开局走

答案:A

解析：稳定价格策略一般适用于写字楼市场出租率相对比较稳定、空置率低且运

营已经进入成熟稳定期时，出租人可以采取相对稳定的价格方式。这比较适用于

对利润期望值不太高的承租人。

50.关于资金的时间价值，下列论述中不正确的是()。

A、同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为斐金的时间价值

B、从投斐者的角度来看，斐金的增值特性使其具有时间价值

C、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到

的补偿

D、资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小

答案：D

解析：D项，资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主

要有：①投资利润率，即单位资金投资所能取得的利润，②通货膨胀率，即对因

货币贬值造成的损失所应得到的补偿，③风险因素，即对因风险可能带来的损失

所应获得的补偿。投资分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。

单位时间（一个计息周期）内，利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。

利率也是资金时间价值的标志。

51.（）是一种最基本、最常用的调查方法。

A、访问法

B、观察法

C、实验法

DX网络调查法

答案:A

解析：访问法是一种最基本'最常用的调查方法。实施这种方法需要科学地设计

调查表，有效地运用访问技巧。

52.在物业经营管理过程中，（）是开展各种经营所必不可少的重要条件。

A、物业服务企业资源

B、管理技术资源

C、信息类资源

D、社会关系类资源

答案:A

解析：写字楼物业经营管理的资源较丰富，主要以商务办公客户群体为主，具有

一定的特性。一般有以下几个方面：①物业服务企业斐源，②管理技术资源，②

信息类资源；④品牌资源，⑤社会关系类资源。在物业经营管理过程中，物业服

务企业资源是开展各种经营所必不可少的重要条件。

53.在现代购物中心(ShOPPingCenter)出现前，传统的零售商业区域主要位于()。

A、城市中心商业区

B、通往城镇的主要道路两侧

C、城郊结合部

D、没有固定模式

答案：A

解析：传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区，但随着城市道

路交通设施'交通工具的发展和郊区人口的快速增长，位于城市郊区和城郊接合

部的大型零售商业设施不断涌现，使传统中心商业区的客流得以分散。

54.租赁关系会因双方中一方死亡而自动终止的是()。

A、定期租赁

Bx意愿租赁

C、私房租赁

D、长期租赁

答案：B

解析：不定期租赁又称意愿租赁，租赁双方没有约定租期，出租人租给承租人物

业使用权的时间期限不确定，租赁双方可以随时终止租赁关系，是否延续依赖双

方的意愿。与定期租赁不同的是,意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。

55.大数据营销的本质是()

A、实现渠道优化

B、精准营销信息推送

C、打通线上线下营销

D、影响目标消费者购物前的心理路径

答案：D

解析:大数据营销的本质是影响目标消费者购物前的心理路径,在消费者购物前,

通过各种方式，直接介入其信息收集和决策过程。而这种介入，是建互在对于线

上与线下海量用户数据分析的基础之上。

56.物业管理实行注册制的国家或地区是()。

Ax中国大陆

B、香港

C、Λ口Xx/弓⅛

D'美国

答案:D

解析：美国物业管理实行注册制，任何注册物业管理师都必须达到美国房地产经

纪人协会物业管理学会(IREM)制定的严格标准，在拿到注册物业管理师(CPM)

证书后，物业管理师方可组建一个团队。

57.物业的区位是指物业的空间位置，最常见、最简单的是用()来衡量区位好坏。

A、距离

B、可及性

C、方便性

D、周围环境

答案：A

解析：衡量区位好坏最常见、最简单的是用距离。距离可以分为空间直线距离、

交通路线距离和箭筒时间距离。

58.物业经营管理实现的前提和条件是()。

A、客户

Bx项目

C、资源

Dv能力

答案：C

解析：资源是物业经营管理实现的前提和条件。面对不同项目，经营管理所需的

主要资源亦不同，如零售商业是商业空间和商品消费群体，写字楼是办公空间与

办公客户，房屋租赁是可出租空间与承租客户，餐馆是餐位与食客等。

59.写字楼物业经营管理要以()为基础。

A、客户基本需求

B、利润最大化的目标

C、物业的增值服务

Dx基本物业服务

答案：D

解析：写字楼物业经营管理要以基本物业服务为基础，不要脱离基本物业服务。

这样，可以尽量减少资金、技术和经验等方面的劣势，大大降低经营风险。反之

将会对物业服务产生不利的影响，甚至导致丧失该写字楼的服务管理权。

60.下列关于大数据的处理环节的说法错误的是()。

A、数据收集要针对各行业的特点需求，专门设计行业数据收集系统

B、数据显化特大数据的分析结果还原为具体的行业问题

C、在产业应用环节中，大数据真正开始帮助管理实践

D、数据收集之后，紧接着进行数据的存储及管理

答案：D

解析：按照信息处理过程，大数据可以分为：①数据采集。专业的数据收集公司

针对各行业的特定需求，专门设计行业数据收集系统。②数据清理。当大量庞杂

无序的数据收集之后，特有用的数据筛选出来，完成数据的清理工作并传递到下

一环节，也会有专业公司专注于数据清理工作。③数据存储及管理。数据的存储'

管理是数据处理的两个细分环节。这两个细分环节之间的关系极为紧密。④数据

分析。⑤数据显化。将大数据的分析结果还原为具体的行业问题。⑥产业应用。

这一环节中，大数据真正开始帮助管理实践。通过对数据的分析和具象化，特大

数据能够推导出的结论量化计算，同时应用到行业中去。

多选题

1.租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括()

A、房屋空间交付

B、收取租金

C、租金调整

D、租户关系管理

E、租金确定

答案：ABCD

解析：租赁管理包括租约签订前'租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。租

约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租

户关系管理。E项属于租约签订前租赁管理的主要工作内容。

2.房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的()。

A、竞争能力

B、发展能力

C、盈利能力

D、清偿能力

E、抵御风险能力

答案：CD

解析：对于一个物业投资项目，投资分析的目的一般是该项目的盈利能力和清偿

能力。其中，盈利能力指标包括静态指标和动态指标；清偿能力指标包括借款偿

还期、偿债备付率'资产负债率。

3.按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为()。

A、规定成交价

Bx招标成交价

C、拍卖成交价

D、挂牌成交价

Ex商讨成交价

答案：BCD

解析：按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为

招标成交价'拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。招标成交价是指采取招标

方式交易（或出让）物业的成交价格，拍卖成交价是指采取拍卖方式交易（或出

让）物业的成交价格，挂牌成交价是指采取挂牌方式交易（或出让）物业的成交

价格，协议成交价是指采取协议方式交易（或出让）物业的成交价格。

4.商业物业管理目标“六个统一”包括（）。

A、统一的员工管理

B、统一的店面管理

C、统一的安全管理

D、统一的权益指导

E、统一的店面管理

答案:ABCE

解析：根据商业物业管理的基本共性，可以把对商业物业的管理目标概括为“六

个统一”和“一个指导”。其中，六个统一包括：①统一的店面管理，②境的形

象管理，③统一的员工管理；④统一的安全管理，⑤统一的租赁管理；⑥统一的

价格与质量检查管理。一个指导即权益的指导。

5.物业价格不同于一般物品价格的特征包括（）。

A、物业价格受区位的影响很大

B、物业价格实质上是物业权益的价格

C、物业价格受供求因素的影响

D、物业价格形成的时间较长

E、物业价格容易受交易者个别因素的影响

答案：ABDE

解析：物业价格不同于一般物品价格的特征主要包括：①物业价格受区位的影响

很大，②物业价格实质上是物业权益的价格，③物业价格既有交换代价的价格，

又有使用代价的租金；④物业价格形成的时间较长，⑤物业价格容易受交易者个

别因素的影响。

6.滚动预算法包括的方式有()。

A、逐周滚动

Bx逐月滚动

C、逐年滚动

D、逐季滚动

Ex逐日滚动

答案：BD

解析：滚动预算法又特连续预算法或永续预算法，是在上期预算完成的基础上,

调整和编制下期预算，并将预算期间逐期向后滚动推移，使预算期间保持一定时

期跨度的方法。滚动预算法一般有逐月滚动和逐季滚动两种。

7.下列关于银行物业的访客管理的说法，正确的有()。

A、访客进入总部内部必须走专用通道

B、访客必须办理登记手续

C、访客必须持发放的访客证方可进入物业

D、物业服务人员应当提醒银行有关部门严格执行一项规定，即当事人领人制

E、访客进入大厦前，只需出示访客证便可进入大厦

答案：ABCD

解析：银行总部来访客人多。对于访客的管理，关键是注重内紧外松。①访客进

入总部内部必须走专用通道，②访客必须办理登记手续，③访客必须持发放的访

客证方可进入物业；④物业服务人员应当提醒银行有关部门严格执行一项规定：

当事人领人制，⑤访客进入大厦前，要在登记处出示相关证件，如身份证'驾驶

证'军官证等。

8.根据法律规定，可以允许对租赁合同进行变更的情形包括()等。

A、租赁一方当事人更名

B、租赁双方约定改变租赁房屋的用途或增减房屋用途

C、租金的增减或支付方式的改变

D、租赁房屋出现质量问题需要进行修缮

E、由双方约定，改变租赁期限或者期限长短

答案：ABCE

解析：根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更：①因租

赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡'迁移,

均可变更合同，②因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同，③

因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同；④租金的增

减或支付方式的改变可导致协议更改，⑤由租赁双方约定，改变租赁期限。

9.针对经营项目选择的风险，物业服务企业开展经营管理工作要把握的要点包括

Oo

A、与企业的发展方向和发展阶段相协调

B、与企业人才储备相协调

C、与行业发展方向相协调

D、与企业由身的主业相协调

E、与竞争对手相协调

答案：ABD

解析：经营项目是很难具体化的。需要物业服务企业根据由身条件和环境的许可

程度，在综合评估和规划的基础上做出科学决策，并适时调整。一般来讲，物业

服务企业开展经营管理工作，要把握以下几点：①与企业由身的主业相协调。如

果企业的主要业务集中在对写字楼的管理，那就应该首先关注与写字楼有关的经

营性服务项目，切忌过早进行跨行业'跨领域的大幅度经营转向或转型，以免副

业冲击主业，副业没有收益,主业却受到牵连和影响。②与企业人才储备相协调。

在企业为发展进行人才储备时，哪些人员已能足够担当起经营管理职责和完成指

标任务是项目选择的重要依据之一，要以他们擅长的工作和技能为出发点进行经

营性项目的初始设计和选择。③与企业的发展方向和发展阶段相协调。初创阶段

的企业和成熟期企业在选择经营性物业时的关注点是完全不一样的。企业之间切

记攀比和不切合实际的盲目跟风。在预期收益时,要留有余地,给经营者以空间，

为企业树立足够的初期信心。

10.下列关于写字楼物业经营管理的注意事项正确的有()。

A、经营项目的分析评估

B、物业服务与物业管理互助互利

C、提升保持企业综合管理能力

D、满足客户服务需求形成规模效应

E、建立利润、效率和质量目标的平衡体系

答案：ACD

解析：写字楼物业在具体经营过程中要注意以下几方面问题：①经营项目的分析

评估，②物业服务与物业经营互助互利，③提升保持企业综合管理能力；④满足

客户服务需求形成规模效应，⑤建立利润、经营和服务目标的平衡体系。

11.台湾斐产管理服务的具体内容有()。

A、不动产代售服务

B、不动产经营顾问服务

C、不动产开发租赁服务

D、不动产经纪服务

E、不动产投资服务

答案:BCDE

解析：台湾资产管理服务具体包括:①不动产经营顾问服务,如提供不动产鉴定'

估价等，②不动产开发租赁服务，如提供不动产的市场研究'开发、租赁、代理

等，③不动产经纪服务，如提供不动产的代销、中介等；④不动产投资服务，如

提供不动产的投资管理、收益等服务，⑤其他服务，如提供不动产证券化'经纪

等服务。

12.科技园区包括()。

A、软件园区

Bx硬件园区

C、ι¾新园区

Dx工业园区

E、孵化器园区

答案：AC

解析：科技园区是以高科技研发企业为主的区域，包括软件园区'高新园区等。

13.CRM是一种手段，它的根本目的是()。

A、降低运营成本

B、提高企业销售收入

C、提高客户满意度

D、加强产品流通

E、提高员工生产力

答案：ABCE

解析：CRM是企业通过与客户富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为。CRM

是一种手段，它的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资源调配、业

务流程和自动化程度等，达到降低运营成本'提高企业销售收入、客户满意度和

员工生产力的目的。

14.我国资产管理的区域现状有()。

A、经济发达地区物业服务企业变革的内在动力和外部压力均较为强大

B、经济发达地区资产管理市场发育较早

C、经济发达地区物业服务企业经营效益较好

D、经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善

E、经济发达地区多数物业服务企业对资产管理还没形成明确的认识

答案：ABCD

解析：一般来说，资产管理的发展状况与区域经济发达程度成正比。经济发达地

区斐产管理的起步较早，也较其他地区发育更成熟。①在经济发达地区，房地产

业也较为发达，市场整体发育度高，物业管理市场竞争以及来自外部专业公司的

竞争较为激烈，物业服务企业变革的内在动力和外部压力均较为强大。②经济发

达地区资产管理市场孕育较早。③经济发达地区物业服务企业经营效益较好，企

业实力较强，在人才、专业、技术等方面具有明显的比较优势。④在经济发展的

推动下，经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善、法制环境更为良好,

有开展资产管理的较好法制基础。

15.下列关于投资价值与市场价值的论述，正确的有O。

A、投资价值是指某物业对于个典型的投资者的价值

B、投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基

本条件

C、市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值

D、评估投资价值与评估市场价值的方法本质上