房地产-2月份房企销售融资点评：销售融资持续承压香港楼市全面撤辣

【中信建投房地产】:房地产2024【中信建投房地产】:房地产2024年投资策略报告：聚焦三大工程，【中信建投房地产】:REITs周报(11.25-12.1):首批三单消费REITs获批，华夏合肥高新REIT公告增持【中信建投房地产】:地产行业周报(11.25-12.1):百强房企销售降幅扩大，多家银行召集房企开会(11.18-11.24):房企信用端再获支持，广州城中村改造加速推进【中信建投房地产】:REITs周报(11.18-11.24):消费REITs下调估值，多机构建议将REITs归类为特殊权益产品2月房企销售融资点评：销售融资持续承压，香港楼市全面撤辣2月百强房企销售1989亿元，同比下降61.6%,降幅扩大25.6年春节月下降41.5%,二手房降20.1%表现更佳。2月房企债券融资规模267.2亿元，环比降44.3%。截至2月底31省276城建2月百强房企拿地同比微降8%,新房销售降幅超6成，考虑春销售面积1269万平，同比下降60.1%,降8.0%,较上月下降35.6个百分点。与2023年1月(“春节3.3%、3.5%、3.9%,加权融资成本3.0%,环比下降44BP;好，香港全面撤辣，其余一二线城市需求政策也仍有放松空竺劲发布日期：2024年03月07日本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国(仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾)提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投(国际)证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。房地产 1 1 3 5 7 8 8 9 9 10 122.2.5定向工具：发行规模环比下降近九成，利率有所下降 13 14 15 16 163.投资建议：推荐交易服务商、重点布局于高能级城市的优质房企及其关 17 房地产 房地产 房地产开发1.销售篇2月百强房企单月销售额、销售面积同环比下降幅度较大，考虑春节因素后降幅亦在5成左右。2024年2月百强房企全口径销售金额为1989亿元，同比下降61.6%,环比下降22.2%,同比降幅较上月扩大25.6个百分点。2月全口径销售面积为1269万平，同比下降60.1%,环比下降12.2%,同比降幅较上月扩大20.3个百分点。如考虑春节因素，2024年2月百强房企全口径销售金额较2023年1月(以下简称“春节月”)下降50.2%,全口径销售面积较2023年1月下降47.2%。百强房企2月单月销售金额及同环比增速2月各梯队房企全口径销售金额同比下降均超50%,Top11-20房企表现最弱。2月Topl-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50和Top51-100各梯队的全口径销售额分别同比下降58.3%、63.1%、68.4%、59.5%和58.6%,各梯队与上月相比降幅均走阔，分别扩大19.7个百分点、33.8个百分点、33.0个百分点、20.1个百分点和20.0个百分点。环比上，各梯队的全口径销售额均环比下降，降幅分别达到25.3%、24.0%、34.2%、15.0%和7.7%,其中Top11-20表现尤其较弱、同环比均处低位。如考虑春节因素，2024年2月各梯队房企全口径销售金额较2023年“春节月”分别下降54.2%、46.3%、57.5%、48.4%和43.3%,降幅均在4成以上。各梯队房企月度全口径销售金额及同比Top1-32中信建投证券房地产开发各梯队房企全口径销售额、权益销售额门槛均较同期下降。2月Top3、Top10、Top20、Top50、Top100全口径累计销售金额入榜门槛分别为210.3亿元、121.7亿元、61.7亿元、21.3亿元和8.6亿元，同比变动-62.6%、-50.5%、-51.4%、-54.9%和-37.2%。各梯队同比降幅均走阔，其中以Top10最为明显，较上月降幅扩大21.2个百分点。从权益口径累计销售金额入榜门槛来看，各梯队销售门槛分别为171亿元、76.5亿元、39.5亿元、17.1亿元和6.4亿元，同比变动-54.8%、-55.3%、-52.6%、-48.8%和-37.9%,各梯队门槛均变低。图表5:各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛图表6;各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛■23/2■24/2◆同比■23/2■24/2◆同比2024年2月房企操盘能力小幅加强，企业间合作略有下降。从操盘能力来看，2024年2月百强房企操盘金额/全口径销售金额为93.4%,较上月上升1.4个百分点，操盘能力小幅加强。从房企间合作比例来看，权益销售金额/全口径销售金额为70.3%,较上月下降1.0个百分点，表明房企间的合作开发略有减弱。■操盘金额/全口径金额■权益金额/全口径金额3中信建投证券房地产开发2月，我们重点关注的主流房企中仅有2家单月销售额超百亿，较上月及去年同期均明显减少。2月百强房企中共有2家单月销售金额突破100亿元，较上月6家减少4家，较去年同期的15家减少13家，较去年1月春节月的13家也减少了11家。2家月销售额破百亿的房企中，保利发展单月销售金额156亿元，万科地产单月销售金额142亿元。2月主流房企中有11家实现单月销售环比正增长，1家实现单月销售额同比正增长，环比正增长的房企较环比上，中梁控股(+78.3%)、中国铁建(+50.7%)、中国恒大(+44.6%)、仁恒置地(+39.2%)、雅居乐(+17.8%)等11家房企实现正增长，数量较上月增加1家，且整体销售额的跌幅较大。同比仅中国恒大(+83.1%)1家实现正增长，数量较上月减少4家。排名方面，主流的31家房企中，较2023年2月排名上升的有15家，持平的有3家，下降的有13家。其中，中国恒大的排名提升最大，较上年同期上升39位。其余地，大悦城控股上升21位，世茂集团上升10位，滨江集团和绿地控股均上升6位。3家房企排名倒退20名以上，其中，远洋集团倒退22位，金科集团倒退21位，合景泰富倒退20位。房地产开发4102032425-16374869-114610425注：涂色部分为本月销售额排名未下降的房企5房地产开发2月百强房企累计新增土地货值同比下降8.0%,较去年春节月下降4.2%,Top1-3梯队表现亮眼。2月百强房企新增土地货值共1687亿元，同比增速由上月27.6%重新转负，达-8.0%,环比降幅24.9%。与2023年春节月相比，本月百强房企新增土地货值下降4.2%。分梯队来看，2月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100梯队房企的单月新增土地货值同比变动为+136.9%、+74.8%、-15.1%、-32.7%、-71.2%,其中Topl-3梯队增长显著,同比涨幅扩大42.3个百分点。从具体房企的新增土地货值情况来看，2月，华润置地以单月新增货值370.5亿元位列首位，除此之外，单月新增货值超百亿的房企还有中建壹品，新增货值为218.3亿元，城建集团，新增货值为109.5亿元。图表11:盒地货值百强房企累计新增货值及同比增速图累计新增土地货值(亿元)——同比——单月新增土地货值(亿元)——同比——环比土地市场供应端降幅收窄，成交端同比下跌明显，平均溢价率持续回升。2月全国300城宅地总供应量为3162万平，同比下降9.6%,降幅较1月收窄2.7个百分点；宅地总成交量为1655万平，同比下降48.0%。2月平均溢价率5.2%,较1月的3.7%有所上行，主要原因是北京和杭州出现了多宗热点地块的交易。重点城市的土地流拍率为9.1%,环比下降3.9个百分点，回落至近一年低位。分房企来看，华润置地、中建壹品、城建集团位列单月拿地榜单Top3,分别拿地128亿元、100.6亿元、47.6亿元。6房地产开发图表17:300城住宅用地供应建面及同比增速图表17中信建投证券1.5新房成交较去年春节月下降41.5%,二手房成交下降20.6%2月新房市场成交同比下降57.9%,较去年春节月下降41.5%。根据我们跟踪的54个重点城市数据，2月新房共成交684.1万平，同比下降57.9%,环比下降30.0%,同比降幅较上月扩大41.5个百分点。其中，一线(4城)成交83.0万平，同比下降65.8%,环比下降61.5%;二线(12城)成交260.6万平，同比下降66.3%,环比下降43.2%;三线(36城)成交340.5万平，同比下降44.2%,环比上升12.5%。如考虑春节假期因素，重点城市新房成交较去年春节月下降41.5%,其中一线、二线、三四线的降幅分别为63.9%、51.7%和2月二手房市场成交同比下降50.2%,较去年春节月下降20.6%。据统计，2月全国17个城市的二手房共成交331.9万平，同比下降50.2%,环比下降50.3%。其中，一线(2城)成交74.3万平，同比增降低52.3%,同比降幅较上月扩大114.5个百分点，降幅显著;二线(8城)成交215.6万平，同比降低49.6%,同比降幅较上月扩大106.1个百分点，降幅显著;三线(7城)成交42.0万平，同比降低49.5%,同比降幅幅较上月扩大120.5个百分点，降幅显著。如考虑春节假期因素，重点城市二手房成交较去年春节月下降20.6%,其中一线、二线、三四线的降幅分别为16.2%、22.2%和20.1%。具体城市上看，金华、杭州、北京、厦门、青岛、图表20:一手房月度成交面积同比(房管局口径)图表21:二手房月度成交面积同比(房管局口径)U5000量量量中自青青含高青高各青青有自青青青音营房地产开发82.融资篇2月份房企港股融资总额0.12亿元，多家公司发布再融资进程。2月29日，鼎丰集团公布增发结果公告，实际配售1.4亿股，发行价0.4港元/股，净融资约1360.0万港元，合人民币约0.12亿元。此外，3家港股房企公布增发进展1）2月5日，梦东方公布增发预案公告，拟配售1.1亿股，募资约1409.4万港元2）2月9日，北大资源公布增发预案公告，拟配售2.5亿股，募资约5670.0万港元3）2月15日，中国上城公布增发预案公告，拟配售5088.8万股，募资约688.0万港元。2月份A股无融资，两家公司发布再融资进程。（1）2月19日，中交地产公布增发预案公告，拟增发股份2.1亿股，预计募集资金35.0亿元；（2）2月28日，中南建设增发预案获股东大会通过，拟增发股份11.5亿股，预计募集资金28.0亿元。70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.0021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/0823/1023/1224/02300.00250.00200.0050.0021/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/1124/01资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投9中信建投证券中信建投证券房地产开发房地产开发从发行总额来看，2024年2月，房企债券融资总额为267.2亿元，同比上升36.2%,环比下降44.3%,较去年春节月下降10.9%。其中公司债、短融、中票、定向工具和海外债的融资规模分别为63.9亿元、85.0亿元、100.0亿元、3.0亿元、15.3亿元。从发债利率来看，2024年2月加权融资成本为3.0%,较上月下降44BP。境内公司债、短融、中票、定向工具和海外债的发行利率分别为3.1%、2.5%、3.3%、3.5%、3.9%,各券种发行利率均有所下降。其中公司债发行利率下降20BP,短融发行利率下降10BP,中票发行利率下降14BP,定向工具发行利率下降78BP,海外债发行利率下降225BP。■境内发行金额—海外发行金额——境内占比——海外占比一公司债——短融——中票——定向工具——资产支持证券——海外债图表27:境内债券融资产品发行品种结构■公司债■短融■中票■定向工具■资产支持证券■公司债■短融■中票■定向工具■资产支持证券21/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0523/0823/房地产开发22/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/0823/0923/1023/1123/1224/0124/0222/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0923/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/0823/0924/0124/0222/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/0823/0923/1023/1123/1224/0124/0222/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0923/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/0823/0924/0124/022024年2月，房企共发行5只公司债，发行规模达到63.9亿元，同比下降14.8%，环比下降37.6%。其中，上市房企发行规模为63.9亿元，同比上升63.8%；非上市房企未发行。2月公司债平均发行期限为4.6年，平均发行利率为3.1%，较上月下降20个BP。350300250200150100500发行金额（亿元）发行数量(只）356.00%305.00%254.00%203.00%2.00%1.00%50.00%0平均利率平均年限(年）6543210资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投房地产开发2024年2月，房企共发行10只中票，募资规模为100.0亿元，同比上升60.8%，环比下降49.8%。其中，上市房企募资规模为58.0亿元，环比下降55.2%；非上市房企募资规模为42.0亿元，环比下降40.0%。2月中票的平均发行期限为3.3年，平均发行利率为3.3%，较上月下降14个BP。资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投房地产开发22/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/0823/0923/1023/1123/1224/0124/022024年2月，房企共发行10只短融，募资规模为85.0亿元，同比上升44.1%，环比下降1.6%。其中，上市房企发行规模为68.0亿元，同比上升83.8%；非上市房企发行规模为17.0亿元，同比下降22.7%。2月短融平均发行期限约0.5年，平均发行利率为2.5%，较上月下降10个BP。资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投90.080.060.050.040.030.020.086420资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投房地产开发2024年2月，房企共发行1只定向工具，募资规模为3.0亿元，环比下降89.5%。其中，上市房企未发行，非上市房企发行规模为3.0亿元。2月定向工具平均发行期限约1.0年，平均发行利率为3.5%，较上月下降78个BP。图表40：定向工具发行数量及发行规模资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投房地产开发2024年2月，房企未发行资产支持证券。资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投资料来源：Wind，中信建投房地产开发房地产开发2024年2月，房企共发行6支海外债，募资规模为2.2亿美元，环比下降76.0%,平均发行期限约2.7年，加权平均发行利率为3.9%,环比下降225个BP。起息日币种(合亿美元)票面利率期限(年)恒隆地产有限公司恒隆地产有限公司恒隆地产有限公司太古地产有限公司恒隆地产有限公司恒隆地产有限公司中信建投证券房地产开发2月共发行15支融资类房地产信托，发行规模6.2亿元，同比下降68.7%,环比下降76.7%。据我们统计，2024年2月共有8家主流房企信用评级或展望被调整16次。日期首创集团首创集团首创集团子公司首创集团惠普四川发展A惠普惠普杭州上城城建子公司中南建设旭辉控股集团旭辉控股集团C弘阳地产弘阳地产CC中骏集团控股中骏集团控股C房地产开发3.投资建议：推荐交易服务商、重点布局于高能级城市的优质房企及其关联物企香港楼市辣招撤销，房地产融资协调机制加速落地。需求端来看，香港月底撤销所有住宅物业需求管理措施（“撤辣”所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，香港一二手房楼市均获提振。据澎湃新闻报道，撤辣后首个周末中原地产十大屋苑二手房成交创近1年新高，撤辣后仅4天就录得210宗新房成交，超过2月前27天的总和（190宗）。融资端来看，各地房地产融资协调机制加速建立，截至2月28日全国31个省份276个城市已建立城市房地产融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，审批通过贷款超2000亿元。我们认为政策宽松融资环境向好，一线城市中香港全面撤辣，其余一二线城市需求政策仍有放松空间。房地产存量时代已至，二手房交易深度持续提升，交易中介商赛道龙头亦将获益。我们推荐交易中介商赛道龙头贝壳，以及重点布局于高能级城市的优质房企及其关联物管公司，推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商蛇口、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股。2669.HK2602.HK2423.HK-资料来源：Wind，中信建投注：表格中股价为原始单位，即A股公司单位为人民币元，港股公司单位为港元；市值单位为人民币元，适用汇率：1港元=0.91622元；中海物业EPS单位为港元，与其记账本位币保持一致房地产开发风险分析房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。房地产开发竺劲房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10年证券从业经验。多次荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业）、新财富最佳分析师（房地产行业）、机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）、卖方分析师水晶球奖（房地产行业）等奖项。黄啸天中信建投房地产行业分析师，上海财经大学硕士，2018年加入中信建投地产团队。主要负责房地产开发、物业管理、REITs等领域的研究。2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员，2018、2020年卖方分析师水晶球奖团队成员，2018-2023年Wind金牌房地产开发1评级说明个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数作为基