房地产开发企业的成本控制与管理

摘要 II关键词：房地产开发造价控制利润工程质量 IIAbstract： IIIKeywords III1绪论 12房地产开发企业的造价控制 22.1房地产开发企业的成本控制与管理 22.1.1制定“成本战略” 22.1.2建立完善成本管理制度 22.1.3重视前期市场研究 22.1.4严格施工管理，加强施工过程成本控制 32.1.5提高开发规模、降低单位产品成本 32.1.6实现快速销售，降低财务费用 32.2对施工阶段造价管理若干问题的认识 32.2.1图纸会审是有效控制工程变更的起点 42.2.2施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度 42.2.3指定分包商将增加施工阶段造价控制的难度 52.2.4甲供材料的价格控制是施工阶段造价管理的重要环节 52.2.5施工阶段造价控制的关键 62.2.6还应重视施工阶段总包范围以外的其他费用的管理 72.3以目标利润为导向的企业预算管理 82.3.1传统预算管理模式 82.3.2利润预算管理 82.4工程造价对工程质量的影响 82.4.1工程的质量和工程造价的定义 82.4.2不合理的工程造价对工程质量的影响 92.4.3合理控制工程造价是工程质量的保证 93结论 11致谢 12参考文献 13摘要成本管理的途径有多个环节，多个方面。作为房地产企业又该如何实施成本管理。一般来讲实施成本管理可采取以下措施：制定“成本战略”；建立完善成本管理制度；重视前期市场研究；严格施工管理，加强施工过程成本控制；提高开发规模、降低单位产品成本；实现快速销售，降低财务费用。一般情况下，房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段，但是在项目正式开工后，由于受施工各方人员、材料设备、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互制约的影响，施工阶段的造价管理极易出现偏差，动态的奖金投入也说明此时的投资控制难度最大。要想解决这些问题，就要从以下几个方面入手：图纸会审是有效控制工程变更的起点；施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度；指定分包商将增加施工阶段造价控制的难度；甲供材料的价格控制是施工阶段造价管理的重要环节；施工阶段造价控制的关键；还应重视施工阶段总包范围以外的其他费用的管理。利润是每个房地产商的追求，但是由于甲方所占的主导地位，为了追求最大利润，减少成本，不得不使施工方以“豆腐渣”工程来充数，降低了质量保证，所以要在保证工程质量的前提下追求利润，品质成就未来。关键词：房地产开发造价控制利润工程质量ThecostofcorporaterealestatedevelopmentandqualitycontrolStudent:LiuYuTeacher:FangYuanAbstract：Costmanagementmeansanumberofareas,anumberofareas.Howshouldtherealestatebusinessastheimplementationofcostmanagement.Generallyspeakingtheimplementationofcostmanagementcantakethefollowingmeasures:thedevelopmentof"coststrategy";establishandimprovecostmanagementsystemtopre-marketresearch;strictconstructionmanagement,strengthentheconstructioncostcontrol,increasingthescaleofdevelopment,lowerunitcostoftheproduct;achieverapidsalesAndlowerfinancialcosts.Undernormalcircumstances,investmentinrealestateprojectsincontrolofdecision-makingstageandthekeyliesinthedesignstage,buttheprojectstarted,thepartiesduetotheconstruction,materialsequipment,constructionmachinery,constructiontechnologyandconstructionofthechangingenvironmentandmutualconstraintsTheimpactoftheconstructionphaseofcostmanagementvulnerabledeviation,dynamicinvestmentalsoshowsthatbonusesatthistimeoftheinvestmentcontrolofthemostdifficult.Tosolvetheseproblems,weshouldfromthefollowingaspects:drawingsjointtrialstobeeffectivecontroloftheworkstochangethestartingpoint,constructionphaseoftheprojectcostcontrolmusttakeintoaccountprogressinthedesignatedsub-phaseofconstructionwillincreasethedifficultyofcostcontrol;materialforaThepriceofconstructioncostmanagementisanimportantlinkintheconstructionphaseofthekeycostcontrol;shouldalsoattachimportancetotheconstructionphaseofthepackageotherthanthecostofmanagement.Eachrealestateprofitisthepursuit,butduetothedominantpositionoftheParty,inthepursuitofmaximumprofits,reducecosts,toenableconstructionofthe"rubbish"projectstochargeafew,reducethequalityassurance,toGuaranteethequalityoftheprojectunderthepremiseofthepursuitofprofits,qualityachievementsofthefuture.Keywords：RealEstateDevelopment;CostControl;Profit;EngineeringQuali1绪论随着我们的国家步入WTO，经济日益飞速发展，房地产这一产业也逐步走向高峰。房价一直是一个值得讨论关注的民生问题，但是我们还要注意到的是房价的后面所隐藏的问题。从2007年到2008年4月的建设工程造价期刊，翻开市场信息价做对比，很明显的钢材的价格是上涨幅度最大的，其他水泥及有关装饰材料等也都略有上涨，这无意就增加了部分成本。而这也只是其中的一个原因而已。我们都知道现在国家对土地买卖使用卡得很严，地价非常高，虽然地价高但是有时候甚至买不到地。好不容易买到一块地，又碰上倔强的钉子户，拖延一大截的拆迁时间，同时还要付出比预算中要多的拆迁安置费。为了节约成本，商家们也想尽办法来降低成本风险。从设计方面入手的，为减少设计费用，重复使用同类户型，再有就是设计方在图纸上很多东西不做说明，比如一些栏板或者空调板不做钢筋布置，让甲方自行定夺，为了节约成本，甲方自然是选择砖砌。这就很容易造成工程质量上的弊端。从另一方面来说，施工方为了从狭小的利润空间获得更大的利润，往往回投机取巧，打点擦边球。在四川灾区聚源中学那栋倒塌的教学楼面前，人们喊出：混泥土里面根本就没有钢筋，全是铁丝！“豆腐渣”工程已经屡见不鲜。完善工程造价管理措施，力求准确进行造价管理、工程造价管理，也是一门新生事物，同时也是经济建设的头等大事，在实施造价管理中，还在进一步的探索新的方法和政策，对于当前在造价管理方面的缺陷，必须进行修补完善。总结一套具有科学性的造价管理办法和相应政策，把工程造价管理推向一个先进水平，适合国情，走向国际接轨的趋向。因此房地产企业要把握好造价控制的重点，成本的减低不应该建立在质量缺陷的基础上，要在成本与质量中找到一个平衡点，获取合理的利润空间。2房地产开发企业的造价控制2.1房地产开发企业的成本控制与管理所谓的成本管理，就是指企业通过内部加强成本控制，在研究、开发、生产、销售、服务等领域把成本降到最低限度，通过降低成本取得竞争优势，使企业成本低于竞争对手，在行业中获到高于平均水平的收益，成本管理对于提高企业的竞争地位具有重要的作用。房地产开发成本是指开发企业为开发商品房所支出的全部费用，就其用途来讲，大致可以分为八项费用：土地费用、前期费用、建安费用、配套费用、财务费用、销售费用、服务费用、管理费用。同时，成本的发生是一个过程，以上八项费用的支出又涉及到了策划、规划、设计、施工、销售和物业管理六个过程的环节。因此，房地产企业的成本管理，就是要在项目的开发过程中，对上述全部成本构成进行规划和控制，从而实现企业的利润最大化目标。成本管理的途径有多个环节，多个方面。作为房地产企业又该如何实施成本管理。一般来讲实施成本管理可采取以下措施。2.1.1制定“成本战略”所谓成本战略，也就是迈克尔•波特的“成本领先战略，它可以使企业获到更大利润，提高企业竞争力，满足消费者的需求。同时成本战略常常使其他想要进入本行业的企业在规模经济或成本优势方面形成障碍。在与替代用品竞争时，低成本企业往往比本行业中的其他企业处于更有利的地位。2.1.2建立完善成本管理制度要想较好的降低生产的成本，就要进行严格的成本管理，制定科学的管理程序和方法，努力提高企业的整体管理水平。有时因为管理流程不健全，造成管理中的内耗，如果责任不清晰，考核不严格，则会出现跑冒滴漏，这是最大的浪费。2.1.3重视前期市场研究几年前，拿地做顼目一般是不用去进行市场分析，也能有很可观的利润。但随着土地价格的大幅度上涨和市场竞争加剧，如果不做市场研究，单凭拍脑袋做项目已经行不通了，同一个项目，在不同时期、不同公司运作、不同产品定位都会产生不同的利润结果。由于房地产开发周期长、流程多，前期的市场研究与规划是控制成本的关键。2.1.4严格施工管理，加强施工过程成本控制在二三线城市，房地产开发建设费用约占总成本的30%到40%，施工中的设计变更、材料采购、施工质量等诸多方面对产品销售影响较大，同时管理的复杂性给成本控制带来很大困难，公开招标、统一采购等办法是成本控制的有效措施。2.1.5提高开发规模、降低单位产品成本房地产企业在选择项目时，应根据自身情况尽量选择较大的地块，增加开发规模，在材料、设备采购时，尽量采用大宗材料，降低单位成本，必要时可多家企业形成采购联盟，形成战略合作伙伴，以降低建筑成本。这种模式在广州的华南板块有很多案例可以借鉴。2.1.6实现快速销售，降低财务费用房地产开发占用资金较大。就目前来讲，多数企业都采用自筹与贷款两种方式进行融资。随着贷款利率的不断提高，财务成本进一步加大。只有实现快速销售、快速回收，才是唯一降低财务成本的最佳方法。否则，产量增大时，出现产品积压风险，就会使企业资金链承受更大压力，如果资金链发生断裂，企业就会倒闭。综上所述，当前市场条件下，要想在竞争中立于不败之地，必须仔细研究开发流程中的每一个节点，努力使自己的产品成本低于竞争对手，从而达到扩大市场，取的竞争优势的目的。因此，在市场竞争中如何采取成本管理，是每个房地产企业面临的重大课题。2.2对施工阶段造价管理若干问题的认识工程程造价管理是一种在拟定的规划、设计方案下，预测、计算、确定和监控工程造价及其变动，最终达到预期目标的系统活动，它包含了工程造价合理确定和有效控制的两层含义。一般情况下，房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段，但是在项目正式开工后，由于受施工各方人员、材料设备、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互制约的影响，施工阶段的造价管理极易出现偏差，动态的奖金投入也说明此时的投资控制难度最大。因此，就我在房地产公司实习的这几个月所见所闻，就房地产公司在施工阶段影响造价控制的若干问题谈谈自己的想法。2.2.1图纸会审是有效控制工程变更的起点在项目的方案设计、扩初设计和施工图设计中，开发商与设计公司已经进行了多次的图纸审查，待建项目的功能定位、建设标准和某些特殊要求都已经体现在施工图纸上了，而这里所说的图纸会审，是在招标完成并确定总包方后，由开发商牵头，承包商、设计公司、监理等单位参加的一次最大范围的设计交底及图纸审查会议，虽然，此次图纸会审是在招标完成后进行的，大多数问题的解决只能增加工程造价，但是能够在正式施工前解决，可以减少签证，减少返工费用及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核核图纸，发现错误和不合理因素。引申开来，作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际，控制工程变更，使造价控制的主动性掌握在开发商手中，为造价控制的稳定性提供保证。2.2.2施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度工程项目建设的目标系统是一个由质量、造价、进度三大要素组成的统一矛盾体，其中任何一个要素的变化，都会引起另外两个要素的相应变化。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有造价和进度。施工阶段的造价控制，必须做到将造价与进度挂起钩来，因为，工期责任会因施工实际情况而转化为价款责任。一味的追求进度，势必增加投资，而工期的拖延，不仅会增加投资，更会影响开发商对业主的承诺，并带来延期交房的罚款。首先，工程招标时开发商要科学决策，确定合理的工期，如果工期确定不合理，反而会造成进度失控，欲速则不达。一旦确定工期，双方就应严格遵守，并以此作为支付进度款的前提。进入施工阶段，承发包双方就是一个相互协作的统一体，开发商不再处于一个主动的位置，此时若开发商不停地调整工期，就会失支招标和合同的权威，就会失去对工期，进而对造价的控制力。其次，开发商应尽量减少施工中的工程变更，特别是承包内容、建筑功能和材料标准的变更。工程施工是一种有计划的连续行为，发生了工程变更，必然会迫使承包商改变既定的进度计划，重新安排劳动力、材料、设备等，同样，接二连三的变更联系单也会使开发商的现场管理人员丧失对施工问题的预见性，丧失对工期、造价控制的主动性，从而被承包商拖着鼻子走，疲于应付工期及费用的索赔。所以，开发商在加强设计管理的同时，也应该严格工程变更的管理制度。2.2.3指定分包商将增加施工阶段造价控制的难度指定分包的产生，主要有以下几方面的原因：一、专业技术的要求；二、节省投资；三、施工图纸的不完善，以至于总包招标时无法并入施工承包范围；四、与开发商有业务往来的关系户的推荐，迫于压力，人为地分割施工内容。从质量控制和造价控制的角度来着，只有前两种情况才是开发商指定分包的理由，当然，节省投资的前提还必须符合国家有关规定。图纸的不完善明显是相关工作没有做到位；而关系户的推荐，不但不能节省工程的投资，还人为地增加了协调和管理的工作量，不利于造价控制。作为开发商，在专业技术允许的情况下，应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工，而最重要的是在指定分包商时，必须明确“纳入总包管理”的合同条款，给予总包方充分的权力支实施工程管理，比如进场后施工进度必须报总包批准，进度款的支持必须由总包方签字，等等，而总配合费及水电费的比例同样必须事先确定。另外，总分包施工内容的划分必须明确，且要易于操作在项目建设中，承建单位之间是相互制约，相互合作的关系，每一方即要知道自己该为对方做什么，也要知道对方该为自己做什么，而分包商的增加，肯定会增加不可知的因素，会凭空增加一些衔接的工序。比如，卫生间内装修由分包商完成，而给排水到位则由总包商来配套，那么洁具安装中，就会多出一个管道碰接的问题。又比如，电线管的预埋由总包完成，而穿线由分包进行；门窗接地由分包施工，而接地点的引出由总包完成，诸如此类，都会凭空增加施工费用，如果在双方的承包合同中没有很明确的条款依据，就会引起双方对开发商的索赔。作为施工阶段造价控制的执行者，开发商的工程管理人员希望分包商越少越好。因为，总分包商会为各自的利益而努力，当利益发生冲突时，就会互相推诿，就会要求开发商来协调，从而影响施工效率，影响工程造价的控制力度。而且，分包单位的增加，产生了错综复杂的合同界面，人为地加重了管理的难度，进而势必会产生管理失误，给造价控制造成不利的局面。2.2.4甲供材料的价格控制是施工阶段造价管理的重要环节房地产公司为了追求利益的最大化，肯定会把一些材料设备确定为甲方供应，其实，甲供材料设备的价格控制包含了以下两层意思：第一是对于开发商自身的管理。设备材料的采购必须经过招标，只有竞争才能得到性价比高的产品。招标前，甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等，其次，编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款方式，明确的服务内容，因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据，更是合同签定的依据。只有这样，才能切实做到为公司采购到价格实惠、质量可靠的设备材料。如果甲方人员对于甲供材料设备所关联的事宜做不到心中有数，就会发生供应不周全、不及时，从而影响施工进度。比如，一般情况下，水泵等设备的隔震垫作为附件，供应商往往会免费赠送的，但招标采购时如果未予提及，供应商不供，施工单位就会提出索赔，此时，要么增加费用，要么就拖延设备的安装。第二是对于供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时间必须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。总之，开发商要保证采购信息的公开顺通，让承包商、监理方及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况，这样才能调动起大家的积极性和主动性，避免带来额外的费用开支。但是，甲供材料设备有利有弊，开发商应再三权衡。首先，材料设备的采购需要花费开发商大量的人力和物力。其次，从浙江省新的计价依据中可以看出，主管部门也并不赞成材料设备的甲供。因为，它规定若材料设备甲供，则材料设备的采购及保管费全部归施工方所有。过多的甲供材料设备，势必会压缩承包商合理的利润空间，影响承包商的施工积极性和重视程度。另外，甲供的材料设备往往价值较大，而甲方并无专门的仓储地方，此时，即使采保费全部给了施工承包方，也会引起保管责任的扯皮以及二次搬运费的索赔。2.2.5施工阶段造价控制的关键开发商的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款，一方面要严格检查承包商的索赔要求，利用合同条款及时解决工程造价方面的纠纷，另一方面还要尽量做好自己在合同中规定的工作，减少承包商的索赔机会。不管是总包合同还是分包合同，合同形式的确立极大地影响着施工阶段的造价管理。一般情况下合同形式可分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。总价合同对发包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。有些开发商喜欢采用费率招标，先谈好管理费用率，再进行走过场的招标程序，这样确立的合同形式一般都是成本加酬金合同，导致发包方需要承提更多的风险，且无法去主动地控制工程造价，而承包商也不可有积极地去控制成本。因此，开发商应根据项目的实际情况权衡利弊，作出最佳的合同决策，以利于确定和控制造价。合同条款的订立是合同管理中的又一个重要环节，增强合同的法律意识，制定条理清晰的合同，是实现工程造价有效控制的保证。特别需要指出的是合同中对于承包商自行采购的材料价格的约定必须合理、无歧义，开发商可以通过对建筑行业一般惯例和有关规范的了解，掌握材料的市场行情，再支签定内容缜密、措辞严谨的合同条款，避免结算纠纷。控制了材料费的支出，很大程度上，也就控制住了工程造价。施工阶段的合同管理，换句话说，就是合同的跟踪。首先，开发商应把所有与工程有关的合同分门别类，统一存档，便于查找。然后，应随时派员检查合同的执行情况，一旦发现工程承包商或材料设备供应商没有履行合同文件，根据合同规定，及时行使甲方的权力。最后，开发商应建立自己的支付报表，专人管理工程费用的支付情况，及时扣回预付款或甲供材料款，避免发生延期付款或超额支付的情况。2.2.6还应重视施工阶段总包范围以外的其他费用的管理工程施工期间，房地产开发商除了要支付给各承包商的工程进度款及甲供设备材料款外，还要支付与项目施工紧密关联的其他费用，如：临时排污费、白蚁防治费、工程质量监督费、工程监理费、工程设计费、室外市政配套工程费、验收费等。虽然，这些费用占整个项目投资的比例不大，但绝对数并不小，而且若管理不当，就会影响施工的正常进行。比如，开工前必须按规定交付临时排污费、白蚁防治费等；施工中，增加工程的设计费计算及支付又直接关系到双方的合作和工程的继续。需要指出的是，室外市政配套工程一般不在总包范围内，且基本上由各主管部门的专业队伍施工，其工程造价的控制既要遵循市场竞争的原则，又要兼顾各主管单位的行业惯例，而且室外配套管线往往由于管位紧张，只能边修改边施工，此时就要求现场管理人员处事果断，责任分清，避免不必要的费用补偿或重复签证。综上所述，施工阶段的造价管理完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上六点，房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。2.3以目标利润为导向的企业预算管理2.3.1传统预算管理模式传统预算管理模式依据本量利的相互关系，计算出了盈亏平衡点，销售收入与总成本相等条件下的销售水平称之为盈亏平衡点销量。在以目标利润为导向的企业预算管理模式下，我们把实现目标利润情况下的销售水平与总成本的交点称之为预算平衡点，预算平衡点是以目标利润为导向的企业预算管理考察其能否实现目标利润的直接依据。预算平衡点模型的意义在于，通过对预算平衡点的图形表示，能够直观地表达出目标利润的实现过程，明确地描述超预算平稀点的财务意义。在预算平衡点下方，销售收入无法达成目标利润，如果无法再将销售收入扩大，只能通过技术革新、减少人工成本支出来降低变动成本或通过管理上的改善来降低固定费用以及其他措施，以促使目标利润的实现。在预算平衡点上方，销售预算已达成目标利润，这时也要进行技术革新，节约人工耗费，同时要控制固定费用，但这时的成本费用降低已由一个被迫降低过程变为一个主动寻求降低的过程，也就是企业主动追求超目标利润的过程。2.3.2利润预算管理利润预算管理的内容包括建立利润预算体系、预算实施与控制和预算考评。利润预算体系的建立主要是由管理者根据对市场信息、资源等方面的科学预算，确定利润预算目标，编制预算方案。在这个方案范围内，由预算管理部起草预算编制的具体内容。利润预算管理有以下6大好处：企业目标明确；企业各单位之间的经济活动能够协调一致；责、权、利分明；企业经营活动得到了有效的控制；有利于考评和奖惩；为了保证利润预算目标的实现，各单位能够严格地控制销售、费用、产品成本，全面硬化了企业内部管理。2.4工程造价对工程质量的影响2.4.1工程的质量和工程造价的定义所谓建设工程的质量，在市场经济条件下，既是建筑产品的质量，是指建筑产品满足一定用途与需要的品质与性质，它包含坚固、耐久、适用、经济、美观等特性。建设工程的造价从广义上讲是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，即项目建设全过程中发生费用的总和，包括建安费用及其他相关费用，狭义上将是指工程价格，它是指建设单位支付给从事建筑安装工程的施工单位的全部生产费用，它是以货币表现的建筑安装工程的价值。2.4.2不合理的工程造价对工程质量的影响施工企业在建筑产品的施工过程中，投入了人工、材料、机械，再加上直接和间接的管理费用，从而最终形成了建筑产品的价值。从该产品的使用价值看，它的高低(即质量的优劣)是透过质量标准来界定的，也就是以质量成本来确定。质量成本是指工程中为保证和提高产品质量而支出的一切费用，也就是工程造价。从理论上来讲，应当是投资者想达到什么样的工程质量，就需要什么样的工程造价。即投入的费用多，形成的建筑产品的价值就高，相应地工程造价也就随之升高。但实际上在当前的建筑市场中，施工企业多而任务不饱满。由于供需不平衡，就形成了买方市场。这样使业主处于明显的主动支配地位，就出现了一些业主既对工程质量和工期有着严格的要求，又对工程盲目压价，即所谓“又要马儿跑的好，又要马儿少吃草”，甚至要求承包商无条件垫资施工，对工程抽肥留瘦强行供应建筑材料构件等。特别是近年来，在建设工程招标投标中压级压价现象越来越严重，招标投标中的中标确定过程，成了投标方让利压费用的数字游戏，一种让利的竞争和造价的扭曲，施工企业为了寻求生存，占