北京赢策机构-通辽新华集团文化综合体定位报告2013-220p-(3)

方案篇规划方案中需要解决的开发难点：地标塑造和资金投入的矛盾规模偏小，不利于排布功能空间公寓大堂车行出入口和人行出入口的矛盾停车位受限制，数量不足，建设成本高项目规划方案规划方案设计原则：建筑面积控制在15000平米左右，扩大商业经营面积。增加可行的商业业态，增加商业楼层。办公产品的建筑总高度把握在14层，增加可售产品的货值。商业交通布局符合“引进人流”、“流动通畅”原则。商业功能布局符合品牌卖场的经营要求，较少死角、进深合理。办公产品布局符合市场需求，产品面积主力为40-50㎡。办公产品拥有充足的公共空间，可形成创新的商务服务大厦。尽可能增加停车位，停车位的规划与投资成正比。项目规划方案建筑规划方案总高度59.2米，16层，总建筑面积18960㎡地上建筑面积17280㎡，地下建筑面积：1680㎡商业定位“青少年精品商场+青少年艺术培训中心”功能分布：B1层------地下停车场F1-F3----青少年精品商场F4--------新华书店F5-F6----青少年艺术培训中心F7-F14---商务公寓项目规划方案总平布局商业基座6层商务公寓7-16层建筑北退红线10米南距红线18米南端设机械停车位项目规划方案明仁大街文化商场F1层-F4层培训中心F5层-F6层明仁大街商务公寓F7层-F16层总体布局北侧退红线10米、退原建筑基线7米；南北建筑基线宽36.5米东西建筑基线宽41.6米西侧消防通道6.2米南侧外檐距红线18米北沿街面停车位13个南侧设4层基坑机械停车位，停车40辆主楼设地下一层车库北面沿街增设2座观光电梯，作为培训中心和新华书店的人流引导主楼建筑基坑项目规划方案楼层F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F1B1停车基坑层高3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米4.2米4.2米4.2米4.2米4.2米5.2米4.8米10米正负零建筑层高

主体高度：

59.2米

（不含女儿墙）项目规划方案地下1层：

地下停车场本方案设地下停车库，地下一层设车停20个。南侧规划1跨空间作为“基坑四层机械停车位”。地下层建筑面积1680㎡，其中停车场1540㎡，车库基坑140㎡。地下商业层高4.8米，车库基坑深度10米。项目规划方案基坑四层式机械停车位项目规划方案首层：

青少年品牌商场、银行、品牌快餐建筑面积：1580㎡北侧双角设2部观光电梯，通达6层中庭设双向电扶梯，中庭通达至4层设大型洗手间，逃生梯分布至四角，减少商业死角。1层层高5.2米项目规划方案增设2部观光电梯在大厦北侧两端增设的观光梯可提高项目档次，增强项目特色；观光梯一部提供给培训中心，在商场停止营业后，培训中心也可开设夜间班。另一部提供给新华书店，利于人流往上引导。项目规划方案首层消费人流动向引导项目规划方案首层

经营业态儿童品牌服装儿童饰品银行营业厅品牌快餐外卖水吧、饮品银行营业厅品牌快餐儿童服装儿童饰品项目规划方案首层业态项目规划方案2-4层

交通空间、

功能空间布局单层建筑面积1580㎡，双侧观光梯停靠单层层高4.2米项目规划方案2层-3层

交通动线项目规划方案2层

经营业态儿童体育用品儿童体育休闲儿童学习用品儿童益智玩具益智玩具体育用品体育休闲学习用品项目规划方案二层经营业态3层

经营业态模型、益智玩具儿童玩具儿童用品钢琴、乐器儿童动漫模型儿童用品乐器玩具动漫项目规划方案三层经营业态项目规划方案3层

经营业态项目规划方案5-6层

科尔沁青少年

艺术培训中心

空间规划：

单层面积1580㎡

层高4.2米，双侧接待大厅

业态规划：

1.书法培训班

2.舞蹈培训班

3.绘画培训班

4.青少年英语培训班

5.器乐培训班

6.陶塑培训班

7.电脑平面设计培训

接待厅接待厅办公室办公室大教室中教室小教室项目规划方案科尔沁青少年

艺术培训中心项目规划方案7-16层

商务公寓功能布局：高级商务办公空间每层780平米（在原方案基础上适度增加进深，进深增至21.5米）层高3.3米首层设商务大堂每层均设公共洗手间每3层设1个商务中心项目规划方案多功能商务公寓商务服务中心公共洗手间停车楼

参考方案停车楼可设置在宗地南侧，共需占地48平米，尺寸6*18米，总高20层，高度约54米。提供停车位78个，建安造价约200万元，车位均价2.6万元。项目规划方案开发篇开发篇开发策略开发节奏开发数值测算资金计划项目开发指导方案一、开发策略1.资金为上项目整体开发周期达3年，维持资金链条的顺畅将成为本项目开发的首要原则，开发前期，项目需准备充足的资金。在整体开发过程中，在每个月均提前计划资金需求，根据资金需求安排销售商务公寓产品，尽快回笼资金。在资金紧张时，需要销售部分商业产品补充资金。尽快办理项目手续，在2013年底前必须办理到预售许可证，方可保障销售顺利开展，回款顺利畅通。商业产品可提前规划出针对银行网点的面积，快速回笼资金，补充资金需求。项目开发指导方案一、开发策略2.特色创新本项目地段优越，但相比周边商业体规模偏小，需要在经营特色和业态规划上力求创新，形成与众不同的经营模式，避免和其实商家竞争。本项目规模不大，所以很适合开发特色产品，商业追求专业化、公寓追求高性价比，便可实现更多的效益。项目开发指导方案一、开发策略3.快速为上通辽市经济高速发展，房地产投资量较大，未来新增项目数量不少，而市场容量是有限的，尤其是投资市场经过3年度消化，存在需求饱和的可能性。当前的市场状态并不理想，因此有一部分投资资金沉淀下来，这是本项目的一大机会。本项目的开发时期跨越2013-2015年，这是地产市场回暖的周期，应当快速开发，利用地段优势迎接市场机遇，方可处于不败之地。项目开发指导方案一、开发策略4.灵活为上策略在未来的竞争中，尤其是2013和2014两年，通辽房地产市场处于预期回暖的周期，本时期充满变化，各类市场空间不断被填补，因此项目不是毫无风险的。竞争对手已经非常成熟，所推出的产品均经过深度市场研判，具有很强大的竞争力和市场穿透力，因此，本项目规划的产品形态一定要灵活，尤其在商业产品范畴，绝不可随意规划大面积产品，更不可随意规划常规商场产品，以防日后的市场竞争中，遇上突变，难以应对。项目开发指导方案二、开发节奏1时期运行进度2012年10-11月项目定位与开发策略制定项目建筑设计方案稿确定2012年12月发改委立项批复2013年1-3月项目资金计划审定项目资金落实营销服务公司招标营销计划制定2013年4-6月启动酒店招商，招募酒店投资商拆迁开始、拆迁结束土地勘测完成项目施工图完成项目工程施工企业招投标项目开发指导方案二、开发节奏2时期运行进度2013年7-9月取得用地规划许可证和建筑规划许可证取得施工许可证项目动工项目销售中心开始运营项目推广启动2013年10月-12月项目开盘销售工程施工至主体结构4层取得商品房预售许可证2014年1-3月商场招商启动公寓产品销售率30%2014年4-6月第一批商家签约商业装修方案确定项目开发指导方案二、开发节奏3时期运行进度2014年4-6月公寓产品销售率60%工程主体结构封顶2014年7-9月工程施工至主体封闭公寓产品销售90%2014年10-12月工程施工至外立面完成50%工程施工至内部抹灰完成、管线铺设完成2015年1-5月工程竣工验收商城二次装修方案确定整体交付使用商场装修启动2015年6-9月商场装修完成、商家进驻商场试营业2015年10月商场正式开业项目开发指导方案三、经济数值测算通辽新华大厦经济数值总建筑面积18960平米楼层单层面积总面积单位地上建筑面积17280平米B116801680平米地下建筑面积1680平米F1-F415809480平米用地面积3169平米F5-F87807800平米容积率5.45V总面积18960平米项目开发指导方案开发成本土地核价1800万元建安费用3580万元配套费用310万元开发管理360万元证照手续200万元营销推广240万元相关税费950万元不可预见费400万元总成本7840万元新华发行集团实际发生的成本不包含土地核价部分，实际资金需求为6040万元。项目开发指导方案投资收益销售税后收益：980万元持有资产价值：1.76亿元年租金收入：577万元（租金不包含新华书店）销售收益可售面积7800平米预期均价9000元/㎡总销售额7020万元初期利润980万元自持资产自持面积11160平米资产价值17568万元地上资产均价18000元/㎡租金收益外租面积9480平米年租金收益577万元项目开发指导方案四、开发资金计划项目开发指导方案开发资金计划【1】项目时间2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度

资金投入（万元）4070170620730主要支出方向项目管理费、前期手续费前期手续费、前期招商费土地勘测费、建筑设计费、证照办理主体施工：至1层工程施工：至4层、证照办理费

资金回笼（万元）0000580资金需求量（万元）4070170620150项目开发指导方案开发资金计划【2】项目时间2014年1季度2014年2季度2014年3季度2014年4季度

资金投入（万元）701180430630主要支出方向营销推广费工程施工：主体封顶工程施工：内部抹灰、管线工程施工：外部防水、封闭

资金回笼（万元）42012601440980资金需求量（万元）-350-80-1010-350项目开发指导方案开发资金计划【3】项目时间2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年4季度

资金投入（万元）50010405600主要支出方向营业税金工程施工：建筑完工营业税配套费、营业税/

资金回笼（万元）560680620480资金需求量（万元）-60360-60-480项目开发指导方案我方观点：在销售计划未确定，回笼资金计划不保障的基础上，本项目资金需求的高峰值为6000万元，根据我方操盘经验判断，本项目筹备资金5000万元，可利顺开发运营。项