物业项目经理 考核方案

物业项目经理考核方案为进一步提高物业行业从业人员专业素养和服务水平，规范住宅小区物业管理项目经理执业行为，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理工作长足、高效发展，根据《物业管理条例》，结合物业管理实际，制定本办法。一、指导思想对物业小区项目经理实行日常动态管理、问题汇总反馈、年度综合评定，考评结果与企业信用评分挂钩，健全“管行业”与“管人员”并行的双轨制监管体系。二、管理考核对象在我县范围内经物业服务企业聘任并在物业管理主管部门信息登记的物业项目经理（以下简称：项目经理）。三、项目经理职责（一）贯彻执行国家的政策、法律，执行企业的规章制度和服务标准，自觉接受上级有关部门的指导和监督；（二）依照物业服务合同的约定，做好楼宇管理、清扫保洁、绿化养护、秩序维护、装饰装修等管理服务工作；（三）制定物业管理区域内部管理制度，规范物业服务人员的行为；（四）制订管理服务计划方案，保障物业使用的安全、方便，保持物业及其设施设备完好；（五）向业主大会、业主委员会报告物业管理服务事项，听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议；（六）对物业管理区域内违规违法行为，依法进行劝阻、制止，并向相关部门单位报告；（七）对物业管理区域内发生的矛盾纠纷进行协调；（八）物业服务企业赋予的其他职责。四、项目经理登记备案本县实行住宅小区物业服务项目经理制，物业服务企业应向受委托物业服务的住宅小区委派项目经理。建筑面积超过10万平方米的小区，应配备至少一名项目经理；一名项目经理所管理服务的项目数量一般不得超过两个；在同一区范围内地理位置上相毗邻的若干小区，可以委派同一名项目经理进行管理，但建筑总面积不得超过20万平方米。物业服务企业应在委派项目经理后的15个工作日内（初次采集时间为本办法印发30日内），向项目所在地区物业管理主管部门、镇区（街道）、社区提交项目经理执业备案材料：（一）身份证复印件；（二）物业管理项目经理委派（任命）书复印件；（三）《物业项目经理信息采集表》（附件1）；（四）近六个月养老保险缴纳证明原件。项目经理离开原岗位，所属物业服务企业应在10日内，应向县物业管理主管部门、街道、社区，提交《物业管理项目经理执业信息变更登记表》（附件2），物业管理主管部门、街道、社区应当及时予以登记备案。县公共资源交易中心招标物业管理项目时，应向城管局物业管理科调取实时项目经理信息，已进行信息登记的项目经理，在管项目达到两个后，不能担任新招标项目的项目经理。五、项目经理考核（一）考核机制。城管局负责住宅小区项目经理考核的日常指导、年度考核综合评定、年终考核结果通报等工作。（二）考核方法。以100分为考核基准分，按《物业管理项目经理考核评分清单》（附件3）的评分标准进行加减分。对项目经理的年度考核记分同步录入项目经理所在企业信用档案。（三）结果运用。城管局每年对项目经理管理考核情况进行通报，并将项目经理综合评价情况作为项目经理及其所在企业、所管项目评价的依据。1．年度分值排在前5名的物业项目经理，评为本年度“如东县优秀物业项目经理”，并予以通报表彰，所在企业第二年诚信分值加10分。2．年度综合分值60分（含）以下或一次扣减15分的，记分情况在其所管项目进行公示，两年内不得在本县担任项目经理（企业应当另行委派项目经理），并取消本人及其所在企业、所管项目当年各类先进、优秀的参评资格；所在企业第二年诚信分值减10分。3．年度综合分值60-70分（含）的，一年内不得在本县担任项目经理（企业应当另行委派项目经理），并取消本人及其所在企业、所管项目当年各类先进、优秀的参评资格；所在企业第二年诚信分值减5分。4．当年度项目经理得分情况将作为下一年度物业招投标项目经理答辩评分环节的重要依据，信用分值不低于50%，具体计算方式在招标文件中明确。附件：1．物业项目经理信息采集表2．物业管理项目经理执业信息变更登记表3．物业管理项目经理考核评分清单附件1：物业项目经理信息采集表编号：姓名性别出生年月籍贯相片政治面貌学历职称职称证书编号毕业学校专业毕业时间身份证号码从事物业管理工作年限手机号码所在企业职务委派（任命）时间项目名称类型面积万㎡值班电话项目所在地如东县区（镇）街道社区工作简历奖惩情况本人申请意见所在企业意见签名：（企业盖章）年月日年月日乡镇（街道）意见(盖章）年月日县城管局意见(盖章）年月日备注1.提供身份证复印件；2.提供物业项目经理委派（任命）书复印件；3.本表一式三份，乡镇（街道）、城管局和物业企业各留存一份。附件2：物业管理项目经理执业信息变更登记表项目名称原项目经理姓名联系方式现任项目经理姓名联系方式物业服务企业意见是否办理移交手续（盖章）年月日备注注：本表由变更项目经理所属企业填写，一式三份，县物业管理主管部门，项目属地街道、社区各执一份。附件3：物业管理项目经理考核评分清单单位：（章）

年

月

日物业管理项目名称物业管理项目地址项目经理姓名所属企业序号项目经理评分考核事项（共计6大类）扣分标准评分一、下列情形扣减1分1-1未在小区姓名位置公示项目经理信息或项目经理信息过期1

1-2工作人员衣冠不整，服装不统一，未挂牌上岗1

1-3维修不能做到约时不误、工完料清、住户确认、事后回访1

1-4未按约定进行绿化养护1

1-5未按约定实施保洁消毒服务1

1-65公共照明不及时修复，影响正常使用1

1-76车辆乱停乱放现象严重1

1-7工作人员衣冠不整，服装不统一，未挂牌上岗1

二、下列情形扣减2分2-1未向业主、使用人公开报修、投诉电话2

2-2未公开办事制度、办事程序及办事期限2

2-3未按消防规定管理消防设施器材2

2-4未制定治安、消防等突发事件应急方案，未设置安全警示标志和采取相应防范措施2

2-5急修项目2小时内未能赶到现场，24小时内未能及时处理2

2-6未建立设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养和业主报修记录的资料不完善2

2-7未及时完成主管部门交办的工作任务2

三、下列情形扣减3分

3-1服务人员未做到文明礼貌，举报投诉不登记、处置不及时3

3-2未在醒目位置公开办事制度、服务项目、收费标准3

3-3电梯因故障引起人员被困时，未能在半小时内赶到现场进行处理3

3-4未按规定对二次供水水箱进行清洁3

3-5污水满溢未及时处理3

3-6未按约定安排安全值班、巡逻服务，或安全值班、巡逻记录不实3

3-7“四比一创”检查66-69分的33-8“12345”投诉平台、县长信箱等平台年案件量排名前1/3的33-9年度第三方满意度测评，项目经理满意度60%(含)-70%的3四、下列情形扣减5分4-1违反规定或约定乱收费5

4-2收取物业管理服务费或特约服务费不出具收费凭证5

4-3未按规定公布维修资金的收支情况5

4-4电梯未按规定年检，紧急报警和呼叫装置失效5

4-5环境脏、乱、差，业主日常生活受到影响5

4-6业主或使用人对同一事项2次以上有效投诉5

4-7未经有关部门委托或合同约定，擅自停水、停电5

4-8未明确装饰装修管理事项，未履行装饰装修法定职责5

4-9不按规定向业主委员会或新的物业服务企业移交资料5

4-10“四比一创”检查60-65分的54-11年度第三方满意度测评，项目经理满意度低于60%的5五、下列情形扣减15分5-1被物价部门认定乱收费15

5-2擅自改变自房屋及公共设施、场地用途15

5-3不服从行政主管部门指导、监督15

5-4因管理失职，造成重大事故15

5-5业主或使用人对同一事项有效投诉4次以上15

5-6新闻媒体负面报道2次以上15

5-7在合同约定期限内，单方面退出物业管理区域服务15

5-8消防、电梯、压力容器等未按规定实施专业化维保15

5-9“四比一创”检查60分（不含）以下15六、予以加分的情形6-1县级媒体正面宣传报道16-2所管项目被县物业管理主管部门表彰16-3所管项目被市住建局表彰36