物业管理有限公司工程部运作手册

第一章人员架构及管理范围技工2人高级技工3人技工4人高级技工6人高级技工4人技工1人高级技工2人技工4人技工2人高级技工2人给排水主管1人空调主管1人技工2人高级技工3人技工4人高级技工6人高级技工4人技工1人高级技工2人技工4人技工2人高级技工2人给排水主管1人空调主管1人强电主管1人弱电主管1人综合维修工程师1人空水工程师1人电气工程师1人资料员1人总工程师1人总人数：39人物业管理工程部的主要职责工程部负责：对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养日常运行管理对业主、租户开展有偿服务对装修工程进行监督管理对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、冷冻机房、热交换室、楼宇中央控制室等可能需要24小时值班；夜间值班从实际需要出发，由值班工程师带领技术工人组成。有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工素质的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总经理、总工程师及专业工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，以提高环保和成本控制的效益。负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。负责组织物业各种设备的备件确定、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及应用维修新技术，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理公司所定的规章和安全标准施工。解答物业管理部一切有关工程之问题及查询，处理物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。外判维修保养把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的存仓，皆外判给合格的承造商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修保养的设备有：制冷机组电/扶梯空调自控机组电话交换主机消防报警系统保安技防系统水处理系统电脑系统工程各班组职责范围强电专业职责范围负责整个电气系统的运行和资料管理。负责发电机的运行管理。负责所有高低压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。负责空调、冷冻设备动力电源供给。负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。负责物业临时供电的安排和计划。对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工计划。负责燃油的储存和发放。配合物业管理处负责向业主、租户提供有偿服务。详列故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。负责物业内电/扶梯的运行管理。负责监督电梯维修公司的维修保养和故障检修工作。弱电专业职责范围负责物业的门磁，监控设备，消防警报设备，电话设备，公共广播设备，楼宇自动管理设备，电视设备，综合布线，信号增强等系统的运行管理。负责所有以上设备的维护保养和运行记录。详列设备故障的种种现象，汇报给有关的专业维修承造商，使他们于最短时间内，作出适当检修，使设备重新投入运行。配合物业管理部，负责向业主、租户提供有偿服务。熟悉电脑及打印机等部件的应用，掌握系统软件的操作。熟悉系统的分类、监控设备的分布，掌握设施的参数及其操作方法。严格执行工程部规定的机电系统的运行方案。监视设施状况，探测报警，如发现不正常立即做出适当的反应并作报告及提出建设性意见。做好电器设备及弱电房的消防工作和卫生工作。实行24小时四班/三班制不得擅离职岗，交接班之前做好各类汇总并打印。定期对各类设备和工具做定期清洁、检修、测试。每周、每月总结运行、故障、记录。积极参加业务学习和技术培训、复训，不断提高自己的业务水平。空调班组职责范围熟悉空调系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结上报。做好空调系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶到现场，处理事故。班组员工积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。做好空调系统图纸，资料、维修工具的保管，检测仪表的校正。做好空调设备机房的清洁工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾。做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。给排水班组职责范围负责给排水设备及管路的维修，处理有关设备运行时发生的设备维护技术事务，跟踪给排水设备报修工作的具体落实，做好应急的抢修工作及日常维护工作。熟悉掌握给排水系统设备运行状况，定时巡视主要部位及主要设备工作情况，如有发现设备发生异常或故障，应立即作出正确的判断，采取有效的措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格。做好给排水设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，马上上报总工程师。做好本班组设备运行报表，对请修单进行登记、编号，同时记录请修完成后的情况，掌握维修的进展情况，保证各部门的维修需要。积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告总工程师，同时提出个人建议或解决措施。做好水泵房的管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵的日常清洁及试运行工作，负责水箱的清洗。负责燃气系统、设备的维修保养。认真贯彻执行总工程师下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。积极配合其它班组工作，努力完成领导交给的各种任务。积极参加业务和技术培训，不断提高业务水平。综合维修职责范围负责公共范围内和管理处的家具、陈设的修理和翻新。负责公共范围内的天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改.负责公共范围内的墙壁、天花、金属构架的油漆翻新。负责土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。负责公共范围内各式五金配件的安装、修理。负责各种机器设备的维修保养。建立组织机构的原则建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。建立设备管理机构必须遵循的一般原则是：在物业总经理领导下的总工程师负责制原则。精兵简政的原则。能由社会承担的工作,要尽量委托专业厂家承担。部门管理人员要少而精、办事效率高、熟悉情况、反应灵敏，专业主管必须坚持在第一线工作。设备管理、技术和经济三位一体的原则。职责职权对应分明的原则。在统领全局的前提下,职权分散有利于提高效率,有利于调动下级积极性和培养下级的工作能力。保持最佳管理幅度的原则，通常以4-8人为佳。信息反馈和调控的原则。按各个物业各自的特点、专业人员的技术水平设计组织体制。工程部组织机构的设计物业工程部组织机构和岗位的合理设置，是完成工程部任务的保证条件。工程部组织机构的设计，应体现统一领导、分级管理的原则。各种不同层次专业人员的配置、组成及其比例关系，应与工程部的任务需要相适应。在人员的配置和机构的设计上要考虑一专多能的原则。处理好专业与专业之间、工种与工种之间的协调和配合关系。组织机构还应按照精简机构、提高工作效率的要求，力求减少管理层次，充分发挥各级、各类人员的积极性原则。工程部组织机构的设置方式工程部组织机构按专业系统设置，工程部在总工程师统一领导下，下设若干个专业作业级，如下图所示。第二章岗位职责总工程师的岗位职责直接上级： 总经理直接下属： 各专业工程师、文员岗位职责：贯彻总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责。主持部门工作例会，检查值班工程师工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。为每年之工程开支和水电费作出预算案，并提交总经理审批。素质要求：基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。自然条件：30岁以上，身体健康。文化程度：工程技术专业大本以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有高级工程师技术职称。外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程总工程师3年以上或副总工程师5年以上；具有7年以上技术管理经验。特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。工程部文员的岗位职责直接上级： 总工程师直接下属： 无岗位职责：在总工程师的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作及接待来访客人。帮助总工程师翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。提醒总工程师按时参加计划中的各种会议。填报有关报表，经总工程师签字后上报总经理室。负责工作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。负责工作部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。负责现金报销和支票的办理。接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。参加工程部例会，做好会议记录并整理下发。负责技术档案的整理存档。素质要求：基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。文化程度：中专文秘专业以上学历。外语水平：英语初级以上水平，具备笔译、口译和文件起草能力。工作经验：在物业管理或物业设备维修工作2年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案的分类和管理。能熟练使用常用办公软件、自动化软件，中文录入速率100字/分以上，错误率1%以下。特殊要求：具备较强的文字处理能力，能编译起草会议纪要等文件。值班调度的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：工程部所有值班人员岗位职责：负责处理值班期间发生的一切有关工程及设备方面的维修事务。完成上一个班次尚未完成的事宜。监督检查工程部各岗位的值班情况。检查并掌握大厦各系统设备的运行状况，发现异常或故障，立即做出正确判断，采取有效措施及时解决。做好值班记录，审阅各班组设备运行报表，完成维修单的登记、编号、分配和完成报的记录工作。掌握每天维修工作进程，保证物业各部门的维修需要。重要问题及时报告总工程师并提出解决办法。完成总工程师分配的其他任务。素质要求：基本素质：工作踏实、细致，情绪稳定，有进取心。自然条件：身体健康，30岁以上。文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历，接受过酒店工程技术管理的专业培训。外语水平：中级英文水平，能看懂设备型号及操作说明。工作经验：5年以上酒店或物业设备维修管理经验，在高档大型物业或酒店中担任值班调度3年以上，对工程部各个环节全面了解，有效强的动手能力。电气专业组岗位职责全面负责大厦变配电站的运行和管理、电力系统、电梯系统的运行，负责维修和保养，负责照明设备的维修和保养。电气工程师直接上级： 总工程师直接下属： 强电主管、弱电主管岗位职责：确保变电设备系统、电梯的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电梯供应是电气工程师的首要职责。检查供电、电梯系统的运行状况，审阅运行记录，发现异常立即处理。按照维修保养制度的规定，提出对变配电室、电梯设备系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。熟悉掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证配电室的干净整洁。做好下属员工的技术培训和考核工作。培训下属，督导检查下属工作。做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。做好与供电局等外协单位的协作关系。制定系统运行方案，保证变压器及所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。组织电梯设备的年检及外判维修保养工作。提交每周/每月电气系统运行报告，编写停电的特别通告。协助总工程师进行工作：计算年度开支预算重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核监管承判商在物业内进行之工程，确保其安装水平合乎工程部标准工程结束后的验收素质要求：基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。自然条件：身体健康，年龄30岁以上。文化程度：具有大专以上或同等学历。工作经验：具有5年以上物业维修管理工作经验，8年以上变电设备系统管理运行的工作经验。特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发的高/低压配电上岗证、操作证，高级技术等级证书。

强电主管直接上级： 电气工程师直接下属： 强电运行技工、维修技工岗位职责：协助工程师做好变配电室和强电、电梯设备、消防系统和各弱电系统的运行管理，做好防火、防水、防小动物及防尘措施，确保强电设备系统的正常运行，各弱电系统操作正常。协助工程师搞好物业强电、电梯设备、照明系统的动作和维护。处理一般运行、维修故障及小型改造工作。认真执行巡视检查制度和维修保养制度的规定，督促检查各班次巡视记录和用电量统计记录，发现异常，及时报告。作好强电设备、照明系统和弱电消防系统的维修保养计划安排和组织实施工作，使物业强电设备、照明系统始终处于良好的运行状况。按照维修保养制度的规定，协助工程师做好对变电设备系统及强电、弱电、电梯设备、消防系统的维修保养计划及其实施，使变电室设备始终处于良好的运行状况。及时向工程师提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。做好班组人员考勤，按时上报。培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。管理使用好所属班组的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。素质要求：基本素质：办事认真，踏实肯干。具有上下沟通，团结协作的工作精神。自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。文化程度：具有中等技术专业或同等学历。工作经验：具有5年以上物业维修管理工作经验，4年以上变电设备系统管理运行的工作经历。特殊要求：特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发的高/低压配电上岗证、操作证，高级技术等级证书。强电运行技工直接上级： 强电主管直接下属： 无岗位职责：严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。素质要求：基本素质：具有认真负责，踏实肯干的工作精神和作风。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有技校以上学历。工作经验：具有2年以上物业设备维修工作经验，3年以上变电设备系统运行操作、维修保养的工作经历。特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发的高/低压配电上岗证、操作证，中级技术等级证书。强电维修技工直接上级： 强电主管直接下属： 无岗位职责：熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。服从主管的工作安排，保证按质完成工作任务。按照工程师/主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。素质要求：基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作精神。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有技校以上学历。工作经验：具有2年以上物业设备维修工作经验，2年以上强电系统维修保养的工作经历。特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发的高/低压配电上岗证、操作证。弱电主管直接上级： 电气工程师直接下属： 弱电运行技工、维修技工岗位职责：负责物业电话机房、报警监控、消防系统主机等弱电设备的维护和保养，确保通讯系统畅通无阻。确保自控系统24小时正常运行，为业户创造一个安全的环境。按照维修保养制度的规定，作好弱电设备的维修保养计划安排和组织实施工作，使物业弱电各系统始终处于良好的运行状况。每天检查自控系统、布线系统等弱电系统的巡检记录，并对所有个系统进行巡视，发现问题立即处理。对物业内消防系统等资源及分配情况作出完整详尽的记录。熟悉消防主机、楼宇自控主机的性能，发生故障时应能及时处理，以最短的时间恢复正常运行，处理不了的应及时联络设备厂家解决。培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。素质要求：基本素质：工作认真负责，脚踏实地、精益求精。自然条件：身体健康25岁以上。文化程度：自控专业或通讯技术专业大专以上毕业或同等学历。工作经验：5年以上大厦弱电系统维修经验，3年以上物业弱电管理工作经验。

弱电运行技工直接上级： 弱电主管直接下属： 无岗位职责：坚守岗位，定期巡查弱电系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。确保音响设备、电视接收及播放、消防、监控、自控、手机对讲等弱电系统的正常运行，为物业的经营活动服务。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保弱电系统的正常运行素质要求：基本素质：工作踏实肯干，认真负责，团结协作。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有技校通讯专业以上文凭。工作经验：具有3年以上物业设备值班工作经验。弱电维修技工直接上级： 弱电主管直接下属： 无岗位职责：严密监楼宇自动控制系统设备的运行情况并做好记录。熟悉系统的工作原理、线路连接，一旦出现故障，马上进行抢修。在尽可能短的时间内恢复所有功能。严格执行岗位责任制和安全责任制，确保人身和设备安全。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。服从工程师/主管的工作安排，依据维修保养制度的内容，按时按质按量完成弱电系统的检测维修任务。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保楼弱电系统的正常运行。素质要求：基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作精神。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有自控、通讯、计算机专业技校以上学历。工作经验：具有5年以上大厦弱电维修工作经验，3年以上的弱电设备系统维修操作工作经历。五、空水专业的岗位职责负责空调系统、冷冻系统、通风系统的日常运行和维修保养。空水工程师直接上级： 总工程师直接下属： 空调主管、给排水主管。岗位职责：确保空调采暖系统、各上下水系统的设备正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查空调采暖系统和上下水系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部总工程师审定，并负责组织实施。熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证空调机房的干净整洁。做好下属员工的技术培训和考核工作。做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。负责制定空调采暖系统和上下水系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。组织锅炉、冷水机组等设备的年检及外判维修保养工作。提交每周/每月空调采暖系统运行报告，编写停止空调或其它供应的特别通告。协助总工程师进行工作：计算年度开支预算重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核监管承判商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准工程结束后的验收素质要求：基本素质：办事认真，踏实肯干。团结协作，为人正直。自然条件：身体健康，年龄在30岁以上。文化程度：具有大专以上学历。外语水平：中级英文水平，能看懂设备型号及操作说明。工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，3年以上空调系统运行的工作经验。具有组织空调系统的运行操作、维修保养的能力及一般故障的处理能力。空调主管直接上级： 空水工程师直接下属： 空调技工岗位职责：负责物业制冷、供暖、空调、送风、排风系统设备的维修保养，确保空调制冷系统正常运行。保证冷冻机组和其它冷冻设备的正常运行。按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。设备系统出现故障时，要及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。严格执行巡视检查制度，检查各班次巡视记录内容，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。根据设备的要求和使用情况，提出对制冷空调设备系统维修保养的计划安排，报总工程师审批后组织实施，使设备始终处于良好的工作状态。培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。建立并管理好技术档案，做好维修保养和零配件更换记录。管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。素质要求：基本素质：脚踏实地，一丝不苟，精益求精。具有上下沟能能力，善于督导部属员工的工作。自然条件：身体健康，年龄25岁以上。文化程度：具有中等技术专业或同等学历。工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上空调给排水设备的技术管理，维修保养的工作经历。持有北京市劳动局颁发的管道、制冷维修、焊接技术中级以上等级证书（任意两种）及体检合格证。

空调运行技工直接上级： 空调主管直接下属： 无岗位职责：严格遵守操作程序，保证冷冻机组及其它制冷设备、空调设备的正常运行。按照主管的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对冷冻机组和其它制冷设备、空调设备进行维修保养。严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。严格执行工程部的值班制度、交接班制度，确保在岗时不出任何问题。严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保空调系统的正常运行。素质要求：基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。自然条件：身体健康，年龄在20岁至40岁以内。具有特殊技能可放宽至45岁以下。文化程度：具有技校/高中以上学历。工作经验：2年以上的空调系统维修保养的工作经历。持有北京市劳动局颁发的制冷维修、焊接技术中级以上等级证书及体检合格证。

空调维修技工4。1熟练掌握各类空调制冷、采暖设备操作、维修保养规程。4．2服从工程师/主管的工作安排，保证按质完成工作任务。按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对制冷设备、空调系统进行维修保养，并达到质量要求。4．4维修保养操作必须严格执行工艺规范，各接口严密，安装牢固。4．5严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。4．6接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。4．7按要求开闭设备，不私自调整设备，改变管、线路走向。4．8严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保空调、制冷系统的正常运行。素质要求与空调运行技工相同。给排水主管直接上级： 空水工程师直接下属： 给排水技工岗位职责：协助工程师做好给排水系统的运行管理，确保给排水系统、燃气系统的正常运行。按照维修保养制度的规定，协助工程师做好设备系统维修保养计划的安排组织实施，使给排水系统、燃气系统处于良好的运行状况。协助工程师做好所需零配件的整理和申购工作，保证常用材料零配件的必要备用量。协助工程师做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，以便于从中总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使给排水系统的功能更加完善。每天检查给排水系统的巡检记录、并对整个系统进行巡视，发现问题立即处理。培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。素质要求：基本素质：脚踏实地，一丝不苟，精益求精。具有上下沟能能力，善于督导部属员工的工作。自然条件：身体健康，年龄25岁以上。文化程度：具有中等技术专业或同等学历。工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上空调给排水设备的技术管理，维修保养的工作经历。持有北京市劳动局颁发的管道、制冷维修、焊接技术中级以上等级证书（任意两种）及体检合格证。

给排水技工直接上级： 给排水主管直接下属： 无岗位职责：严格遵守操作程序，保证给排水系统、燃气系统的正常运行。按照主管的安排，依据维修保养制度的内容，对给排水设备进行维修保养。严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保给排水系统、燃气系统的正常运行。素质要求：基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。文化程度：具有技校/高中以上学历。工作经验：2年以上的给排水系统维修保养的工作经历。持有北京市劳动局颁发的管道、焊接技术中级以上等级证书及体检合格证。水化验技工直接上级： 给排水主管直接下属： 无岗位职责：7．1按照工程师/主管的安排，依据维修保养制度的要求，对中水、软化水、生活水消毒设备进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。7．2适时安排对中水、软化水、生活水消毒系统进行计划维修、保养，使设备始终处于良好的工作状态。7．3按要求对各中水质根据水质情况适当调整设备的运行参数，并准确记录水质及调整方法。7．4及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。7．5严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。7．6坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。7．7发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。7．8接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。7．9按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。7．10严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保软化水系统的正常运行。素质要求：7．11基本素质：工作认真负责，具有团结协作精神。7．12自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。7．13文化程度：具有技校以上学历。7．14工作经验：具有3年以上物业设备管理工作经验，2年以上软化水设备操作经验。具有软化水设备的运行操作和维修保养知识及一般故障的处理能力。7．15特殊要求：持有有关部门颁发的上岗证。8．设备维修技工直接上级： 给排水主管直接下属： 无岗位职责：8．1遵守安全操作规程，保证人身及设备安全万无一失。8．2协助主管做好各种机械设备、燃气系统的运行管理，确保各种机械设备及燃气系统的正常运行。服从主管的工作安排，保质保量的完成工作任务。8．3按照维修保养制度的规定，协助主管做好设备系统维修保养计划并组织实施，使各种机械设备始终处于良好的运行状况。8．4及时向主管提出各种机械设备、燃气系统所需零配件申购，保证常用材料零配件的备用量。8．5协助主管做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，从中总结出经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使各种机械设备的性能更加完善。8．6接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。8．7发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。8．8管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。素质要求：8．9基本素质：办事认真，踏实肯干。具有上下沟通，团结协作的精神和良好的人际关系。8．10自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。8．11文化程度：具有技校以上学历。8．12工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上机械设备维修保养的工作经历。燃气工要求2年以上的燃气系统设备操作经验。8．13特殊要求：燃气工应持有有关部门颁发的上岗操作证。六、综合维修专业负责整个物业的装饰装修、家具等的维修和保养，对整个物业进行内外装修、维修保养及更新，组织二次装修管理。综合维修工程师直接上级： 总工程师直接下属： 综合维修技工岗位职责：确保内外装修的正常运行，对所属设备系统和人员全面责任，并负责组织二次装修工程管理工作。按照维修保养制度的规定，提出对所属设备系统维修保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。做好下属员工的技术培训和考核工作。培训下属，督导检查下属工作。做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养记录工作，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。做好所需材料和零配件的采购计划，保证常用材料和零配件的备用量，提交每周/每月运行报告。协助总工程师进行工作：计算年度开支预算重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核监管承判商进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准工程结束后的验收素质要求：基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和作风。具有上下沟通能力，为人正直，人际关系融洽。自然条件：身体健康，年龄30岁以上。文化程度：具有中等技术专业或同等学历。工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上煤气系统、机械设备、土木维修的技术管理、维修保养工作经历。2．综合维修技工直接上级： 综合维修主管直接下属： 无岗位职责：2．1服从主管的工作安排，保质保量完成工作任务。2．2按照主管的安排，依据维修检修制度的规定，对装饰装修范围内的工作进行维修检修，并达到质量要求。2．3工作中注意保护现场，避免污染公共区域，保持环境卫生整洁。2．4严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。2．5接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。2．6严格执行职工守则和物业公司其它规章制度。素质要求：2．7基本素质：办事认真、细致。2．8自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。2．9文化程度：具有技校以上学历。2．10工作经验：具有2年以上物业设备维修工作经验，5年以上木工、油漆工或瓦工工作经历。第三章工程部工作管理办法第一节物业的前期管理竣工验收与接管验收1.1竣工验收当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。工程项目竣工以后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。2接管验收接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理公司来进行的，加上物业管理公司参与了前期设计和施工，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理公司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、预交水电费押金、领取《用户手册》等。1．3质量记录：《接管验收申请表》ED-TB-0309-0012。接管验收的作用接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一但接管合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此，物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在：明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司的前期介入和接管验收，能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。为后期管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。3．物业接管验收的程序及条件3．1接管验收程序建设单位书面提请接管单位验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间；接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理；经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。3。2物业接管验收的条件新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；供电、空调采暖、通风消防、给水排水、通信、卫生、道路等设备和设施能正常使用；房屋幢、户编号业经有关部门确认。物业接管验收应检索提交的资料3．3．1产权资料：a)项目批准文件；b)用地批准文件；c)建筑执照；d)拆迁安置资料。3．3．2技术资料：a)竣工图--包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b)地质勘察报告；c)工程合同及开、竣工报告；d)工程预决算；e)图纸会审记录；f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；g)隐蔽工程验收签证；h)沉降观察记录；i)竣工验收证明书；j)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k)新材料、新配件的鉴定合格证书；l)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书；检验合格证书；保修单据等文件；m)砂浆、混凝土试块试压报告；n)供水、供暖的试压报告。验收的组织验收由物业的总经理、总工程师牵头，各专业工程师带领专业人员参与，会同发展商、监理、施工单位，本着客观、公正的原则进行验收。参与验收人员须明确自己的身份。作为物业管理公司，在验收中须表明自己客观的意见，反映物业的真实状况。但由于物业公司特殊的身份，表达这些意见时应与甲方、监理相协调，与他们取得一致。参与验收人员不可接受施工方的礼物、接待。除非事先得到物业总经理或发展商的批准，否则一经发现将严肃处理。质量记录《验收提交文件目录》ED-TB-0309-002接管验收程序应具备的条件：应具备的条件：1]建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。2]供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通风、电梯、公共照明、污水处理、卫星接收、中央自动控制等系统及其他设施能正常使用。3]经有关部门确认。管理处验收筹建处提交的资料：产权资料：管理处验收筹建处提交的资料：产权资料：1]项目批准文件2]用地批准文件3]建筑执照4]拆迁资料技术资料：1]项目竣工图2]地质勘察报告3]工程合同，开、竣工报告4]工程预决算书5]图纸会审记录6]工程设计变更通知7]隐蔽工程验收签证人8]沉降观察记录9]竣工验收证明书10]钢材水泥等主要材料质保书11]新材料、构配件的鉴定合格书12]物业内所有设备安装、调试、检验合格证书13]砂浆、混凝土试块试压报告14]管道试压报告审核所提交的资料，若有资料不全，书面提出请筹建处尽快补齐审核所提交的资料，若有资料不全，书面提出请筹建处尽快补齐双方对所有设备、设施进行分段检查管理处与筹建处制定验收计划双方对所有设备、设施进行分段检查管理处与筹建处制定验收计划检验不合格，按质量问题处理、返修检验不合格，按质量问题处理、返修跟踪建设单位执修缺陷遗漏工程项目合格跟踪建设单位执修缺陷遗漏工程项目合格签署验收合格文件（所有收楼文件一式三份由承包商、业主、及管理处各保存一份）总经理签发接管文件签署验收合格文件（所有收楼文件一式三份由承包商、业主、及管理处各保存一份）总经理签发接管文件物业接管验收的标准在接管验收过程中，对工程质量，要以北京市设计、施工、验收标准中的相应条文为准。当工程合同中另有规定时，要以较高的标准为验收依据。依据各施工项目的验收标准，对今后可能影响业主使用的、影响物业公司管理的及不利环保节能的问题要逐一指出，要求施工单位改进。这些标准应包括但不限于下列项目：4．1主体结构：4．1．1地基基础的沉降不得超过GBJ202-83（地基与基础工程施工及验收规范）的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；4．1．2地下室防水工程应符合GBJ208-83（地下防水工程施工及验收规范）的规定。4．1．3钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过GB50204-92（混凝土结构工程施工及验收规范）的规定值；4．1．4木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206-83（木结构工程施工及验收规范）中的有关规定；4．1．5砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；4．1．6凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）的规定外墙：4．2．1不得渗水。4．2．2保温层完好。4．2．3幕墙石材、玻璃安装牢固，无损坏。4．2．4符合JG102-96（玻璃幕墙工程技术规范）的有关规定。屋面：4．3．1各类屋面必须符合GB50207-94(屋面工程技术规范)中的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；4．3．2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；4．3．3阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。4．4楼地面：4．4．1面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；4．4．2卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；4．4．3楼地面应平整牢固，接缝密合。4．4．4符合GB50209-95（建筑地面工程施工及验收规范）的规定。4．5装修：4．5．1钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度：4．5．2木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；4．5．3门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；4．5．4抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；4．5．5饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；4．5．6油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。4．5．7符合JGJ73-91（建筑装饰工程工程施工及验收规范）的规定。4．6强电：4．6．1电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。4．6．2应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；4．6．3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；4．6．4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GB50169-92(电气装置安装工程接地装置施工及验收规范〉的要求；4．6．5电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求；4．6．6可电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置共用天线；4．6．7除上述要求外，同时应符合“低压电器安装规程"的有关要求。4．7水、卫、消防：4．7．1管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水路应试验，保温及防腐措施必须符合GBJ242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范〉的要求。4．7．2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；4．7．3卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；4．7．4卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、操作灵活；4．7．5水泵安装应平稳，运行时无较大震动；4．7．6消防设施必须符合GBJ16-87(建筑设计防火规范)、GB50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。4．8空调采暖：4．8．1箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；4．8．2各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活；4．8．3管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支、吊架应牢固；4．8．4设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象；4．8．5经过48小时连续试运行，冷冻机和附属设备的热工、机械性能和采温必须符合设计要求。4．9附属工程及其他：4．9．1室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；4．9．2化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；4．9．3明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；4．9．4房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象；4．9．5烟道、通风道应畅通，无阻塞物；4．9．6单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求；4．9．7群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。以上为接管验收的一般要求，具体验收区域、验收内容、验收项目及运作方式详见附则《接管验收运作手册》。

5.物业移交在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。在交接时，每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记，以免弄错。5．1交接双方的责任5．1．1为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。5．1．2接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。5．1．3房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。5．1．4新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。5．2交楼流程用户入伙是指商贸楼宇中业主和用户的迁入。用户入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触。为了入伙手续及日后管理工作的顺利进行，物业管理公司需要做大量的工作。首先应及时将入伙通知书、入伙手续办理程序通知、收楼须知、收费通知书寄给业主，以方便业主顺利办好入伙手续。其次还应向用户发放《用户手册》，并举办学习班贯彻物业管理的各项规定，便于日后管理。物业管理公司与全体用户代表签订公共契约后，组织用户搬迁入伙。迁入新房的用户，一般都要对房屋进行不同程度的装修，物业管理公司应对其进行管理，以保证物业的安全和其他用户的合法权益。质量记录《房屋及设备验收表》ED-TB-0309-003《遗漏、缺陷工程申报表》ED-TB-0309-004交楼流程图销售部通知用户或其代表前来管理处收楼，并缴付有关费用用户前来收楼，用户应备销售部收楼通知书/租楼合同书客户部确认用户身份登记用户档案。呈交及说明用户守则及其他资料。会同工程部主管办理移交手续予用户。客户部确认用户身份登记用户档案。呈交及说明用户守则及其他资料。会同工程部主管办理移交手续予用户。工程部获客务部通知后，进行移交单元之验收工作。书面通知用户验楼。交给用户《装修手册》。移交表格。财务部收取装修押金及各项管理费用。收取临时出入证按金成本费。收取施工单位电话线按金及安装费用。工程部与客务部协同完成如下工作：会同用户检验单元内设施之状况解释并阐明单元装修之规定，记录用户之装修特殊要求报业主批核；查看并记录单元之水电表读数作为该单元之底数用户填写：1]单位设备核对表2]遗漏、缺陷工程申报表承建商返修用户填写收楼表及移交登记表移交该单元钥匙整理所有交楼文件呈交总经理审定,然后存档工程部与客务部协同完成如下工作：会同用户检验单元内设施之状况解释并阐明单元装修之规定，记录用户之装修特殊要求报业主批核；查看并记录单元之水电表读数作为该单元之底数用户填写：1]单位设备核对表2]遗漏、缺陷工程申报表承建商返修用户填写收楼表及移交登记表移交该单元钥匙整理所有交楼文件呈交总经理审定,然后存档第二节客户二次装修管理1.接收申请在业户收楼入伙程序中客服助理向业户征求有无二次装修要求，并介绍有关大厦二次装修的管理规定。客服助理陪同业户装修负责人到工程部，完成二次装修业户移交工作(要求：物业公司办理一切二次装修手续的必须是业户装修负责人)。业户装修负责人必须向物业公司交付具有本企业法人签字的委托书及承诺书。业户委托的施工单位、设计单位、监理公司必须向物业公司提交公司营业执照副本复印件（加盖公章），资质证明的原件以及公司为现场负责人出具的委托书。由物业工程部查验合格后，并复印留存相关文件在工程部，方可继续办理下一步手续。（施工单位必须具备二级以上资质）业户装修负责人向工程部领取图纸（建筑平面、设备布置图等），并由各专业工程师向业户装修负责人、设计单位做技术交底（主要内容是不允许更改的项目及部位或特殊要求），以便业户及设计单位了解大厦结构及要求。在装修工作开始前，业户装修负责人必须协同装修公司现场负责人、设计单位、监理单位出席物业安排之会议，以确保业户清楚以下物业公司之要求。主要内容：保险（人身保险、财产保险、公共责任险等）《二次装修管理规定》的内容工人操作守则（物业公司要求）临时水电使用方法及要求（填写单据并报批）、材料的运输（时间及路线）施工时间（允许施工时间及特殊要求）垃圾清运方法（时间及路线）物业管理公司与客户及施工单位负责人的联系方法提供大厦消防、空调、给排水改造指定施工单位的联系方法。装修手册重要条款说明装修公司应缴付一切应交付的费用（装修押金、审图费、制证费、垃圾费、水电押金、灭火器租用费等）物业管理公司的其他要求签署相关协议（委托书、承诺书、施工安全协议书等）业户装修负责人在工程部领取相关装修申请表格，认真填写清楚随图纸一并交至物业公司。设计单位根据物业公司要求做设计施工方案。（按二装手册第四部分所要求的格式）。质量记录《二次装修工程申请/委托书》ED-TB-0309-201《业户单元二次装修审批表》ED-TB-0309-2022.施工单位报批进场过程报批业户向物业公司递交图纸，经工程部初审（不超过2天），如无重大问题则要求业户同时将施工方案报政府消防部门审批。图纸继续在工程部审图。业户装修负责人将设计单位的设计方案送消防局报批审验。合格——将审批意见及图纸报物业工程部审批。未合格——更改设计方案，重新报批审验直至合格为止。物业工程部将在图纸初审后7个工作日内以书面形式通知业户及设计单位此设计的审核结果。消防局审批合格后，业户装修负责人将消防局的审批意见连同图纸一同交物业工程部做核实审批。业户及设计单位应根据物业的审核结果改进该设计方案直至满足物业公司要求。（物业公司审批意见最终以消防局意见为基础）.质量记录《临时施工用电申请表》ED-TB-0309-315《业户二次装修施工许可证》ED-TB-0309-2033.缴费及进场手续缴费进场手续项目所在部门1．交付各种保险单据复印件物业工程部2．交付装修各项押金（即装修押金、临时水电押金、施工出入证押金、灭火器租用押金）物业财务部3．交付审图费、垃圾清运费物业财务部4．签署施工消防安全协议书物业保安部5．交付施工人员证件复印件及照片办理出入证物业保安部6．办理施工许可证物业保安部施工单位如需运输材料时，必须提前一日填写运输申请表并由保安部负责人签字同意。质量记录《二次装修隐检申请/审核表》ED-TB-0309-204施工管理施工单位如需使用临电时，必须提前两日填写申请单并由物业工程电工专业负责人签字同意。施工单位如需加班时，必须提前一日填写加班申请表并由客户服务部及保安部负责人签字同意。施工单位如需项目施工时（如：断闸接电、户外施工等有影响其它客户及物业管理之项目）必须提前二日填写特别行为申请表。施工单位在封顶、封墙、地面面层等施工项目时，必须提前二日填写隐蔽工程验收申请审核表。在整个装修过程中，施工单位必须严格遵守施工操作规范及物业公司的各项规章制度。物业公司有权对此工程进行监督检查。在物业检查过程中，如发现施工单位有违反施工操作规范及物业公司的各项规章制度时，物业有权对其下发《二次装修施工整改处罚通知单》，直至问题解决。如施工单位在接到下发《二次装修施工整改处罚通知单》及后，未在限期内进行改正或恢复的，物业公司对其下发《二次装修停止施工通知单》，直至问题解决。施工单位在改正、恢复后，必须报物业公司对其进行检查，合格并由施工单位交付罚金后。由检查负责人签字同意，方可恢复正常施工。《二次装修施工整改处罚通知单》可由专业负责人上报总工程师同意后签发。《二次装修停止施工通知单》由专业负责人上报总工程师同意后，由总经理签发。4。11质量记录《二次装修施工整改/处罚通知单》 ED-TB-0309-205《二次装修巡查表》 ED-TB-0309-206《二次装修加班申请/审核表》 ED-TB-0309-207《二次装修特别行为申请/审核表》ED-TB-0309-2085.竣工审核施工单位在施工彻底结束后，填写竣工审核申请表，预约验收时间一周内。（二装手册附录十）首先由总承包商自检合格后，由本公司负责人签字。经业户、监理公司验收合格后，由本公司负责人签署意见。由业户组织施工单位（总包）、监理公司、物业公司对此工程进行联合验收。（特殊工程还需先请消防局验收，由物业公司根据工程实际情况确定）。验收合格后由业户提前三日填写业户入住申请表。并由物业公司各部门签署意见。同意后可正式入住。验收未合格由施工单位按物业公司要求进行改进后再报验，直至验收合格为止。6.退费：竣工审核合格后，由物业工程部签发“验收合格通知书”。施工单位凭此通知书做退还押金申请，凭二装工程结算单办理款项缴纳及清退物业财务部在扣除相应款项及罚金后14个工作日后无息退还85%押金，剩余15%做为质量押金，一年后若未发生影响大厦的问题则无息返还。质量记录《装修押金退还申请表》ED-TB-0309-2097.工程结束物业公司采取以上程序处理客户的二次装修申请，其它具体要求请参见《二次装修手册》。质量记录《业户入住申请表》ED-TB-0309-210第三节日常运行管理值班及交接班制度值班人员应按规定时间提前10分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。交班：第一交设备，即设备运行状况及发现的问题，并作清洁与保养；第二交使用工具；第三交场地，交班前需进行清洗工作：第四交值班记录本。接班：必须交接接班报表上的记录，查看当天公告牌是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告班组或部门领导处理。接班人员接班时必须检查以下工作：查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。查看交接班记录中是否有上级主管及工程师发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。在下列情况时不得交班：接班人员未到岗时，应通知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。必须认真填写交接班记录，双方认可后，共同在记录上签字。值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提高设备完好率。每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备隐患。值班人员每天要认真填写值班记录、巡视检查表及相关表格。当工作需要离开岗位时，须向主管人员请示并告知去向，完毕后立即回到值班室，值班人员用餐时，必须轮换进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级主管或工程师。当发生重大意外事故时（如火灾等）要冷静处理，及时向主管及各级领导汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。值班室内严禁吸烟。质量记录《外来人员登记表》ED-TB-0309-114《专业排班表》ED-TB-0309-128《变配电室交接班记录》ED-TB-0309-301《盈地大厦配电室运行日志（高压室）》ED-TB-0309-302《盈地大厦配电室运行日志（低压室）》ED-TB-0309-303《楼宇自控机房交接班记录表》ED-TB-0309-401《给排水/空调专业交接班表》ED-TB-0309-501《给排水专业交接班/日报表》ED-TB-0309-505附录1配电室交接班制度交接班制度是维护大厦安全用电的基本保证，值班全体人员必须严格按本制度认真执行，物业工程部将按本制度考核值班人员执行情况。接班人员接班人员提前10分钟作好班前各项准备工作，劳保着装到岗进行交接工作；严禁接班前饮酒，如交班人发现接班人喝酒或神志不清，有权拒绝其交接工作，物业工程部将对其严厉惩处；接班人员应及时检查主要电气设备运行情况。如：变压器高低压开关，各种仪表是否运行正常等；检查绝缘工具计表是否齐全，应完好无损；按要求详细认真询问上一班运行情况及负荷情况；检查室内外卫生是否合格；经全面检查后严格按运行记录要求的内容逐项将检查结果清楚地填写在交接班记录上，签上接班人姓名和接班时间；凡接班后发生的问题均由接班人负责；交班人员交班前做好班前各项交班准备工作，交班未结束不能换下工作服；要认真详细介绍本班系统运行状况及运行中发现的问题或设备的缺损情况；当班发生的问题要及时处理，未处理完要讲清情况并填写在记录