北海市银滩新都洗葱骂目2008年度营销策划方案

银滩新都项目2008年度营销策划方案青腾经纪2007.10.10Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.报告结构1、总体发展概要2、客群定位3、营销定位及策略4、销售策略5、费用估算6、销售管理保证体系Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第一篇总体概念定位Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.幸福海岸

12000亩造城计划

千公里幸福海岸线上的台贸基地项目总体发展概要1．项目总体概念Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.幸福海岸-首个启动项目

海郡项目总体发展概要1．项目总体概念Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.海郡

12000亩幸福海岸首开项目

80万平米生活城项目总体发展概要1．项目总体概念Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.酒店公寓

度假公寓

度假酒店

别墅酒店国际社区

海郡产品组合项目总体发展概要产品组合1．项目总体概念综合配套4星级国际大酒店

英伦小镇国际风情街

中国台资商品博览交易中心国际会议中心

游艇俱乐部

劳动部师资培训基地

支撑要素游艇俱乐部总领的滨海休闲娱乐

国际酒店管理集团的酒店服务

欣业联投资组合的开发实力幸福海岸新城建设的区域规划产业支撑的成熟商业配套

会展产业为龙头的台贸基地

商业街

异地投资的蓝筹产品-海景住宅Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.酒店公寓

度假公寓

度假酒店

别墅酒店国际社区

产品线项目总体发展概要产品组合2．项目开发规划形象要素游艇俱乐部国际酒店管理集团欣业联投资组合开发团队幸福海岸新城建设规划海郡生活城中国台资产品基地商业街

台湾高新技术产业园幸福海岸新城Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第二篇客群定位Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客群定位1．客群组合根据开发周期规划客群购买功能阶段组合自住兼投资客群度假客群+投资客群纯投资客群+纯自住客群Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客群定位1．客群组合根据开发周期规划客群购买能力阶段组合中低收入客群高收入群体高中低收入群体Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客群定位1．客群组合根据开发周期规划客群来源区域阶段组合北京天津等度假投资客源地东北、鲁中鲁西有环境优势地缘区域西北、东北、华北投资客集中区及本地Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第三篇营销定位及策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.壹整合策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.三重形象整合策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1、形象组合三重形象策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.城市形象银滩幸福海岸城市发展计划银滩城市建设方向［支持元素］从4A风景区到会展产业带动的千公里幸福海岸三重形象策略1、形象组合Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.大区形象会展旅游方向［支持元素］中国台资商品博览交易中心、台湾高新技术产业园、劳动部师资培训中心、总部基地以及海郡生活城发展计划幸福海岸-中国海贸基地城市形象三重形象策略1、形象组合Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.大区形象城市形象项目形象海景住宅方向［支持元素］政府——千公里幸福海岸线规划欣业联——幸福海岸-12000亩新城开发计划银滩4A风景区——胶东半岛六大国家4A风景区之一海郡——幸福海岸首个启动项目海郡-80万平米滨海生活城三重形象策略1、形象组合Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.城市形象复合旅游地产形象项目形象123形象组合千公里幸福海岸上的国家4a景区-旅游城市中国海贸基地80万平米滨海生活城＋＋＋三重形象策略1、形象组合Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.贰、立体推广策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.立体推广模式——分阶段，——分产品，——分对象，——分区域，——分媒体，独立或组合诉求执行立体推广－执行策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.分阶段推广07/11-08/0308/4-08/0608/07-09/03立体推广－阶段划分Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.分区域推广全国（青岛辐射）北京天津东北三省/三亚等地缘省市胶东/山东内陆（周边地市）本地/外销城市立体推广－区域覆盖Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.分渠道推广

公关/公益活动线上线下活动（推介会）全国性媒体（电视专题，新闻）演艺活动展会（旅游会展）外埠媒体（胶东戶外）常规广告（基地/现场／广告/工具）推广活动（联谊／演艺／展会）行销活动(本地及外销点，数据库)促销立体推广－推广渠道Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.分主体推广

政府企业销售单位立体推广－推广主体Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.立体推广－执行组合Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第四篇销售策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1月筹备期积累12月11月2007年进场海洋所预售证取得海郡第一阶段开盘2月销售计划-销售阶段7月6月5月4月3月8月12月11月10月9月2008年海郡第二阶段开盘旺季强销秋季房展会旺季强销淡季潜销1月淡季续销军舰北区预售证取得青岛冬季房展会青岛/北京春季房展会哈尔滨冰雪节开卖Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.阶段销售产品组合08/04-08/06

08/07-09/03

酒店公寓度假酒店09/04-09/12

海景公寓酒店公寓多层公寓度假公寓海景公寓别墅酒店强銷

多层公寓度假公寓续销续销强销阶段产品策略别墅酒店度假酒店海景公寓酒店公寓07/11-08/03

多层公寓度假公寓潜销商业Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.阶段销售价格组合08/03-08/06

08/07-09/03价格策略酒店公寓

度假公寓

度假酒店

多层公寓

海景公寓

别墅酒店商业

09/04-09/12Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.销售计划-筹备及反季潜销阶段Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2007年11月－08年3月时间工程节点售楼处完成，销售节点11月进场，1月/2月预售证取得完成人员招募/培训；完成各地代理巷及金牌代理人招募；完成开案前行销工具的准备，完成乳山及青岛等胶东滨海大道；威海/蓬莱/泰安/淄博等旅游区联外省际高速户外购买完成北京/天津特渠开发，哈尔滨沈阳吉林等东北等冬季旅游节推广，推动外销点建设市场化内认----幸福海岸俱乐部卡务推广行销工作推广主题海上英伦梦——我的年终奖——5万起，人人滨海置产权这个冬天不再冷——回家过大年——5万起，人人滨海置产权展会包装/推介PPT/DM/易拉宝/门票封套/书签/礼品旅游手册/旅游地图/投资指南名片/纸杯/信封/信纸/手提袋/雨伞/遮阳帽海洋之心VCR/大区沙盘/规划沙盘/单体模型工具围档/当地户外//旅游网络专题销售计划-筹备阶段媒体渠道Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.反季热销策略全国分销策略俱乐部潜销策略三大营销策略销售计划-潜销阶段团购策略团购策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.销售计划-潜销阶段销售目标白金卡（国际社区）200张；黑钻卡（度假公寓）100张；销售套数：300国际社区：200套；度假公寓：100套销售收入：9600万国际社区：5600万；度假公寓：4000万Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.壹反季热销策略销售计划-筹备阶段Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.北京天津老工业基地边境贸易发达较多的来访客户国家首都经济中心高来客量经济中心度假经济较大量的山东客商较大量的山东客商较大量的山东客商中央直辖城市东北三省大庆牡丹江加格达奇17个客源城市反季热销——区域遴选度假客源地三亚冬季旅游目的地海洋主题度假城市冬季旅游胜地Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.反季热销——区域遴选目标区域东北胶东／山东内陆北京天津度假客源地地缘性能源输出地投资客＋度假投资客＋养老三亚度假目的地Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.反季热销——区域遴选区域遴选突显项目最大价值最大度假客源地——北京中国最大，最优质的客源市场之一,2005年北京居民出游率超过250%。由于地缘优势，环渤海地区是北京居民首选的旅游休闲目的地之一。全年北京居民出京并以环渤海地区为旅游目的地的出游率大约为52%左右，占有国内游的最大份额。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域遴选突显项目最大价值最大度假客源地——北京

以休闲为主，观光为辅，是北京居民去环渤海地区的目的,秀丽的景观，海滨是北京居民最倾向的旅游景区.

从观光到度假到休闲，从体验到享受，将每年一次的滨海度假变成终年的滨海生活一次一生，提升休闲度假的生活模式。反季热销——区域遴选Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域遴选突显项目最大价值最大度假目的地——三亚

三亚，是北方居民冬季出游的主要目的地,借船出海，借三亚冬季积聚的长假度假客，体验滨海生活反季热销——区域遴选三亚海景目标地晋蒙黑吉蒙鲁西南京津胶东Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域遴选突显项目最大价值最大的迁移目的地——东北《胶澳志》记载：“国人之移植事业向以山东、闽、粤著称，山东登莱之人则以东三省为归。我国自来由事辽东三韩，陆路则出卢龙海道则遵登州。汉唐以来大都如是。明之辽东卫隶山东置辽海东宁道以分辖之；1653年《辽东招民开垦条例》，“燕鲁穷氓闻风踵至”开启了山东大规模移民之先河。1907年满铁成立后，东北的现代工业得到初步发展，所需要大量廉价劳动力，成为华北农村破产劳动力谋求生存之地，再加上东北丰富的自然资源和荒地，“闯关东”已是贫困的山东农民寻求温饱的主要谋生出路乃至演化成为具有山东地方特色的文化传统。

反季热销——区域遴选Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域遴选突显项目最大价值最大的迁移目的地——东北冬季自然气候具有更多诱导性的区域以冬季气候环境优势和年节的人文传统突显项目优势，挖掘人文及自然环资源价值。以能源城市等自然环境劣势大，购买力强劲的城市为优势区域。自然环境+气候+人文渊源为推广方向。可延展区域包括鲁西南，鲁中反季热销——区域遴选Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.反季热销——推广渠道推广渠道东北鲁西南／鲁中北京天津行业团体，企业教育／金融／it／能源行业协会及企事业单位工会旅游节投资客＋度假投资客＋养老渠道遴选强化项目优势哈尔滨冰雪节吉林雾凇冰雪节青岛房展会三亚景点酒店/旅游公司/经纪公司Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.反季热销——推广工具推广工具东北鲁西南／鲁中北京天津投资ppt概念报广会议包装DM投资现场展台票封DM旅游工具规划目的性投放，突显项目优势团购旅游节三亚外定点包装概念/报广展台/票封DM旅游Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.反季热销——推广主题推广渠道东北鲁西南／鲁中北京天津三亚年终奖5万起度假公寓＝全家欧洲双飞过大年大雪小雪又一年＝枕海听涛暖冬投资客＋度假投资客＋养老针对性主题强化心理价值不一样的生活选择三亚度假三亚过冬银滩避暑Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.贰

外地设点策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.外地设点－区域遴选遴选标准——乳山来客区域分析中遴选客群来源中的热点区域——周边地市／能源大省／气候条件较差的区域中遴选GDP与房价高的潜力区域——城市距离、交通成本与便捷程度不适于自驾车的必要区域锁定城市三亚天津佳木斯等东北城市北京Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.外地设点－外销点设定2、设点计划2007年11月开办城市：北京网点数目：2个2008年1月开办城市：三亚网点数目：1个2008年2月开办城市：佳木斯网点数目：1个2008年推进观察点：青岛、呼和浩特、太原、哈尔滨、Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.外地设点－外销点设定3、差异化策略直销点人性化服务2345服务的意识专业化的语言统一的着装文明的举止主动积极的行动1Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.外地设点－外销点设定4、北京设点计划北京直销点——区位选择目标区域二目标区域一●数码大厦●建外SOHOEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.媒体配合北京直销点接待点展示业内客户交换老客户资源开发客户开发在京企事业团购人员培训团队组建人员招聘手机简讯网络媒体外地设点－外销点设定4、北京设点计划Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.装修特色运用声、光、色彩、物品、室内布局和项目标识，缔造海景生活体验馆地点北京CBD区域建外SOHO接待点或西北三环数码01大厦接待点北京接待点展示达到效果令来访客户第一时间体验海景生活的情趣，从而产生购房欲望执行办法2007年11月中人员到场，12月初开始渠道推广。外地设点－外销点设定4、北京设点计划Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.开展形式发展区域内同行业的从业人员，促进销售。对象北京、天津、现场等直接管理区域业内的同行。业内客户交换执行办法同行业座谈、交流，如购买可享受95折待遇，或直接购买其客户资料。外地设点－外销点设定4、北京设点计划Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.开展形式借助服务跟踪电话的方式，向客户推介本案。对象公司在各地操盘时积累的客户资料。老客户资源开发执行办法向有意向的客户寄送项目宣传资料；老客户来参加购房的，给予一定折扣的优惠；如经过老客户推荐来购房的，给购房人以同样的优惠，同时为该介绍人送去精美纪念品。外地设点－外销点设定4、北京设点计划Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.目的针对性传播，制造舆论热点，与客户展开良性互动，提高知名度网络媒体宣传执行办法2007年11月初至2008年12月底连贯性实施建立网站建立网站以系统介绍项目，提高项目档次举办论坛通过网上论坛互动交流的方式，解答购房者疑虑，促进销售发新闻稿向不同网站发布项目动态新闻，增加新闻量，引起关注传播方式发新闻稿、建立网站、举办论坛等外地设点－外销点设定4、北京设点计划Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.受众群体139、138开头的手机用户，发送50万条区域北京、天津手机简讯发布时机现场售楼部投入使用，即8月下旬至9月上旬期间主题楼盘信息传播外地设点－外销点设定4、北京设点计划Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.叁团购策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.企事业范畴高校、机关、科研单位、大型国企区域北京市内在京企事业团购重点企事业北京大学、清华大学、人民大学等执行办法2007年11月初开始收集资料，11月底北京接待处销售人员利用周一至周五时间与上述类型企事业单位工会组织取得联系，加强宣传，团购客户可享受一定折扣的购房优惠。团购开发——北京直销点Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.企事业范畴重污染矿业企业、高校、大型国企、机关区域山东省内区域内单位团购重点企事业胜利油田、山东大学、潍柴动力、青岛海运等执行办法2007年11月初开始收集资料，11月底通过企事业单位工会、团委等组织展开宣传，待现场售楼部进场后，正式接待并开展销售工作。团购开发——现场Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.肆全国分销策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.全国分销－策略原则2、区域规划——全国范围诚招代理，形成最最广域的“数据库行销”覆盖——区域分级，山东省内热点城市是一类市场，设定不同的分销条件3、分销条件——提点比例，累计跳点4%-6%——结款方式，最低成本，最短时间形成最大规模，最广地域的销售网络覆盖1、执行时间——限时执行，截止到2008年6月——视直销网络建设速度，开发周期，热点区域由直销点取代Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.合作模式个人经纪散客代理，卡务合作区域一类区域－北京／天津带动河北；二类区域－黑龙江带动东北/青岛带动山东，三亚带动全国三类区域－济南带动鲁西南，山西/河南各区域外销代理点开发执行办法专人负责外销代理点的洽谈、签约工作。正式征募代理机构，征募个人经纪；我方在当地提供销售工具，代理机构负责当地咨询廣告；每周末发看房班车带客，协助在当地办理销售手续。执行时间2008年1月—2008年6月（实施半年后，对客户重点聚集城市采取公司直接设点系统代理）全国分销－开发Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1、乙方按照甲方提供的价格对本项目楼盘进行销售。2、本项目的销售执行统一的销售政策价格，销售价格按甲方所列价格执行。本项目成交价格在甲方公布销售底价以上乙方即有权销售，但乙方不得高于甲方规定的最高销售价格，如有违反或恶意哄抬房价给甲方造成损失的，甲方有权终止代理销售合同。3、根据市场发展趋势，经甲乙双方协商同意后，可随时调整本项目的销售价格。全国分销——销售价格Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.全国分销——佣金与分成1、佣金在甲方制定的统一销售价格基础上，降______元为双方结算佣金底价，并按底价计算出的成交额的______作为乙方提取的佣金。乙方书面申请经甲方同意后其销售价格低于佣金结算底价的，甲方仍需按本合同条款向乙方支付佣金。2、分成高于底价以上的______元为乙方分成部分，与佣金同时结算。在不低于底价情况下乙方有权给客户进行价格优惠。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.结算方式：1、一次性付款的达到合同总房款______时，按全额结算佣金。2、银行按揭的首付款到位时，按实际到款金额结算佣金。按揭手续办理完毕并在银行放贷时，结算剩余佣金。结算时间：1、佣金按照本合同第六条规定每月结算一次，乙方提供等额的正式发票。2、乙方按照房款的交付情况于每月5日前填写上月佣金结算表，甲方于10日内向乙方支付佣金。全国分销——结算方式及结算时间Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.伍公开认购策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1）会员分级：将会员分为二大类：黑钻卡会员、白金卡会员、翡翠卡会员

后期针对特殊群体还可开发特种会员，如教师卡、公务员卡自由卡等，尽可能与阶段销售目标保持一致。2）适用人群：黑钻——公开认购对象（度假公寓）1.享受預約优惠折扣（9折）2.享受优先看房、选房及其他权益白金卡——公开认购对象（多层公寓）1.享受預約优惠折扣（9折）2.享受优先看房、选房及其他权益翡翠卡——普通销售对象1.享受會員各種活動2.提供会员服務與使用的空间3.購房折扣9。8公开认购－俱乐部建设1、俱乐部规划Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.旅遊酒店折扣旅遊諮詢圖書提供高端餐廳折扣會員卡聯盟租車、洗車介紹未來遊艇俱樂部、風情街商家聯盟消費折扣公开认购－俱乐部建设2、会员权益Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2、会员权益：加入银滩幸福海岸会员后，可以享受丰富的会员权益，——1）.购房折扣，针对认购、特殊促销，不同等级的会员享有不同级别的优惠。2）.幸福海岸俱乐部海湾生活体验，海岸舒适享受，项目为会员开辟了专门的会所和沙滩区只要成为会员就可以免费享用。3）.未来游艇俱乐部和酒店、商业等自主项目的联动，享受vip待遇4+.银滩当地餐饮、住宿、旅游特殊的优惠权益和贵宾身份。公开认购－俱乐部建设Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.4）入会办法：填写一份会员资料，即可加入，同时拥有翡翠卡初始会员权益，实现一次优惠旅游看房招收途径：

1.内部人脉邀请，给各联盟公司发会员招收函及申请表2.房展会现场招收会员3.各地区接待点招收4.节假日各大商场门口设点招收5.银滩各旅游景点招收6.联盟旅游单位招收7.联盟青、烟、威酒店，联合促销招募8.联盟分销城市特殊机构、团体招募公开认购－俱乐部建设1、俱乐部规划Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.开发方式利用活动有效介入客群，直接或间接传达项目形象，培育客群区域北京、天津、东北、鲁中、鲁西南

客群开发企业说明会借由企业工会等机构，借由网络和内刊发布概念广告及入会办法房展会用项目名义参与房展会旅游节参与冰雪节等异地旅游节、展会，以天候对比／节日包装吸引人行业协会参与北京、天津行业协会年会及与当地营销顾问机构合作办会公开认购－会员招募Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.目的配合销售进度，传播项目公开认购的信息公共媒体执行办法1月1日至2月30日手机简讯凡进入乳山、北京的外地手机用户，均收到公开认购信息，发行50万条户外媒体户外媒体更新，宣传内容转向实质性的产品宣传网络媒体利用网站宣传；利用焦点网组织网络论坛；利用其他网站发有关项目动态的新闻稿件。媒体工具面向客户采用针对性的媒体资源公开认购－会员招募Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1、现场流程媒体配合现场看房团客户接待游客拦截户外媒体网络媒体现场活动客户开发手机简讯售楼现场接待公开认购－会员认购Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.白金卡认购数量：200张预约金：2万元公开认购回款：400万元销售产品：多层公寓销售额：5600万元优惠：即开盘价9折优惠2、业绩设定及认购办法公开认购－会员认购Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.黑钻卡认购数量：100张预约金：5万元公开认购回款：500万元销售额：4000万元销售产品：度假公寓优惠：开盘后购房总房款减3万元，即开盘价9折优惠2、业绩设定及认购办法公开认购－会员认购Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.11月30日售楼处情景包装完成2月1日--2月15日黑钻卡公开预约购卡优惠12月1日—12月30日公开预约卡前期酝酿1月10日--1月30日白金卡公开预约购卡优惠3、认购时间公开认购－会员认购Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.——自认购之日起至正式签定《商品房买卖合同》前三日止，预约者可随时提出退款申请；——开发商承诺自提出退款申请之日起3日内退款给预约者。——预约者不再享受正式认购时的市场优惠措施。4、退出机制公开认购－会员认购Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.销售计划-旺季公开阶段Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2008年4月－2008年6月时间工程节点内海景观呈现销售节点5月初一期开盘。行销活动推广主题工具规划推广活动银滩新都心区域发展论坛（会展经济论坛）媒体工具户外看板/灯箱/路旗/围档/报广/网路/围档/软文（蓝筹海域专题）高速路投资地图/旅游地图派发DM/夹报()人人滨海置产权－幸福海岸首开生活城海报交通岗遮阳伞银滩生活指南销售阶段－强销公开期开盘活动北京/天津/济南等地夏季房展会；京/津/晋/蒙/泰/青/银/威无障碍旅游线路启动外定点带来异地观光看房团Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.外定点策略情景销售策略现场策略三大营销策略销售计划-强销公开阶段Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.销售套数：300国际社区：200套；度假公寓：150套销售收入：11600万国际社区：5600万；度假公寓：6000万销售计划-强销公开阶段销售目标Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.壹外地设点策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.外地设点－区域遴选遴选标准——乳山来客区域分析中遴选客群来源中的热点区域——周边地市／能源大省／气候条件较差的区域中遴选GDP与房价高的潜力区域——城市距离、交通成本与便捷程度不适于自驾车的必要区域锁定城市青岛太原呼和浩特Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.外地设点－外销点设定2、设点计划2008年4月开办城市：青岛网点数目：2个2008年7月开办城市：太原网点数目：1个2008年8月开办城市：呼和浩特网点数目：2个2008年推进观察点：唐山、济南、內蒙、哈尔滨、三亞Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.外地设点－外销点设定3、差异化策略直销点现场差异化包装光线色彩海景生活体验馆声音室内布局标识物品Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.外地设点－外销点设定3、差异化策略海湾生活风格化看房团导游式服务

银滩新都CF片

海洋题材影片温馨舒适的车体包装Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.外地设点－外销点设定4、接待流程突现产业规划，城市发展，投资前景，大盘气势的现场带看要点参观路线从大规划看起，触动客户对项目所在地未来愿景的信心，用未来的发展宏图，激发客户购买的热情。会展中心海洋所现场游艇俱乐部海滨浴场Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.开展形式网上论坛、项目巡展、房展会对象目标区域人群新客户资源开发执行办法通过网站论坛宣传项目；在目标客户区域进行巡展；参加目标客户区域房展会外地设点－外销点设定5、客户开发Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.贰情景销售策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1、样板间规划位于一层会仪室产品：5层电梯公寓，样板间：两户及梯厅，突出观景阳台，风格英伦活动样板间开放/开盘样板间Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2、海上的英伦小镇-样板间开幕活动样板间开放/开盘活动主题：“海上的英伦小镇”活动时间：5月活动形式：PATTY+名品家私拍卖活动亮点：英伦风格样板生活活动内容：5层度假电梯公寓样板间开放英国名品家私展英国创意家居用品展活动主办：欣业联活动承办：青腾Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.叁

现场销售策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1幸福海岸俱乐部沙龙化售楼处3楼VIP室大堂咖啡吧屋顶大露台乡村俱乐部软体服务海洋文明人文氛围现场销售－俱乐部沙龙幸福海岸电影日钢琴课—咖啡沙龙热舞派对-夏日玫瑰Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1幸福海岸俱乐部沙龙化大堂咖啡吧现场销售－俱乐部沙龙钢琴课—咖啡沙龙Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1幸福海岸俱乐部沙龙化3楼VIP室现场销售－俱乐部沙龙幸福海岸电影日屋顶大露台热舞派对-夏日玫瑰Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.销售计划-旺季强销阶段Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2008年7月－2008年10月时间工程节点会议中心、酒店落成/内海景观呈现销售节点7月二期开盘。大客户说明会（大同/平顶山等煤矿;大庆/大港/南阳等油田；首钢/邯钢/济钢等钢厂）行销活动推广主题工具规划推广活动72小时嘉年华媒体工具户外看板/灯箱/路旗/围档/报广/网路/围档/软文（蓝筹海域专题）高速路投资地图/旅游地图派发DM/夹报()滨海生活分水岭－幸福海岸首开生活城海报交通岗遮阳伞银滩生活指南销售阶段－强销期开盘活动北京/天津/济南等地夏季房展会；青岛啤酒节/旅游展京/津/晋/蒙/泰/青/银/威无障碍旅游线路启动外定电/异地观光看房团Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.反季热销策略团购策略现场策略三大营销策略销售阶段－强销期Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.销售阶段－强销期销售套数：700国际社区：400套；度假公寓：300套销售收入：23200万国际社区：11200万；度假公寓：12000万销售目标销售目标Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.壹

现场销售策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.室外沙滩服务区演艺广场烧烤广场军舰南区景點电动车沙滩阳伞1、军舰南区休闲娱乐空间生活化比基尼沙滩聚会摇滚新势力-嘉年华会酷夏酷烤啤酒节”幸福的夏天幸福海岸“行动现场销售－俱乐部沙龙”幸福的夏天幸福海岸“行动Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.Createdwith