房地产抵押估价报告(估价方法-估价测算)

房地产抵押估价报告（格式部分）成套住宅北京房地产估价师和土地估价师协会声明：在使用本文本时，如有疑议或需解释，请由所在单位向北京房地产估价师和土地估价师协会提交“释疑申请”。协会认为有必要，将以书面形式进行解释或更正。

房地产抵押估价报告估价项目名称：××（按房产证上的坐落）抵押价值评估委托方：估价方:估价人员：估价报告作业日期：

估价报告编号：

目录TOC\o"1-2"\h\z\u目录致委托方函 《城镇土地估价规程》【国标GB/T18508-2001】5、委托方提供的相关资料：6、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。七、估价原则⑴遵循合法原则。⑵遵循最高最佳使用原则。⑶遵循替代原则。⑷遵循估价时点原则。⑸遵循谨慎原则。八、价值定义抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。估价对象的市场价值包括估价对象占用范围内的土地使用权的价值与地上建筑物的市场价值之和，或抵押地上建筑物及其分摊的土地使用权价值之和。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括拖欠建筑工程价款，已抵押担保的债权数额及其他。九、估价方法居住类在建工程抵押应选用适宜的两种估价方法进行估价，即成本法和假设开发法（需简述每种方法思路与测算结果，最终取值的依据）。十、估价结果房地产抵押估价结果汇总表币种：人民币数额及说明项目及单位数额说明1．假定未设立法定优先受偿权利下的价值总价（元或万元）单价（元/m2）2．法定优先受偿款总额（元或万元）2.1拖欠建设工程价款总额（元或万元）2.2已抵押担保债权数额总额（元或万元）2.3其他法定优先受偿款总额（元或万元）3．抵押价值总价（元或万元）单价（元/m2）地上建筑物价值土地价值注：抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款十一、估价报告的工作日期十二、估价报告的应用有效期十三、参与本次估价的工作人员参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名）估价师姓名注册证书号签字参与估价人员：单位盖章年月日

估价技术报告一、估价对象1、项目坐落及四至2、权益状况分析（1）土地登记和权利状况（权属证书及登记情况：包括证号、权利人、使用权类型、权利终止日期、他项权利状况等）。土地使用权证号土地使用权人土地使用权性质土地面积(m2)权利终止日期地价款支付情况他项权利状况其它（2）项目核准、规划文件（建设用地与代征地、用途、建筑规模与密度、人防情况），施工许可文件。（3）法定优先受偿款情况（4）销售许可文件及预售情况（5）就权益的瑕疵对价格的影响进行分析3、实物状况宗地情况（2）地上建筑物的规划与设计标准（3）地上建筑物的建设现状（4）对价格影响的分析4、估价范围要明确估价对象是全部土地使用权还是按地上建筑物分摊的土地使用权，若抵押的范围只是项目的一部分，应就抵押部位对应用途等描述清楚。5、区位状况分析6、市场背景分析二、评估方法选用依据根据估价对象的特点，简要说明选用成本法、假设开发法进行评估的理由。三、最高最佳使用分析遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。四、估价测算过程（一）成本法运用成本法估价应按下列步骤进行：1.搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2.估算重置价格或重建价格重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：⑴土地取得成本⑵开发成本⑶管理费用⑷销售费用⑸投资利息⑹销售税费⑺投资利润3.求取估价对象价格测算公式在建工程价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+投资利润土地取得成本=土地使用权购买价格+买方应当缴纳的税费土地使用权购买价格应考虑估价对象土地使用权的年限。新开发土地和新建房地产，一般不应扣除折旧。成本法估价测算汇总表单位数额说明一、重新购建价格元（一）土地取得成本元购买价格元取得税费元或：征收集体土地费用元征地补偿安置费用元土地补偿费元安置补助费元地上附着物补偿费元青苗补偿费元安排被征地农民的社会保障费用元相关税费元征地管理费元耕地占用税元耕地开垦费元新菜地开发建设基金元出让金等费用元管理费用元土地开发费元利息元利润元或：城市房屋拆迁费用元房屋拆迁补偿安置费用元被拆迁房屋的房地产市场价格元被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额元搬迁补助费元安置补助费元拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费元相关税费元房屋拆迁管理费元房屋拆迁服务费元房屋拆迁估价费元房屋拆除和渣土清运费元出让金等费用元管理费用元土地开发费元利息元利润元（二）开发成本元⑴勘察设计和前期工程费元⑵建筑安装工程费元基础工程费用元结构工程费用元设备安装和装饰工程费用元⑶室外工程费元a.基础设施建设费元道路工程元给排水工程元给水工程元雨水工程元污水工程元中水工程元电力工程元电信工程元燃气工程元热力工程元有线电视工程元b.公共配套设施建设费元（三）管理费用元（四）销售费用元（五）投资利息元（六）销售税费元销售税金及附加元其他销售税费元（七）投资利润元投资利润率％二、在建工程折旧元物质折旧元功能折旧元经济折旧元三、测算结果总价元或万元单价元/m2

（二）假设开发法运用假设开发法估价应按下列步骤进行：调查待开发房地产的状况；选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；估算后续开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；预测后续开发建设的必要支出和应得利润,后续开发建设的必要支出是指取得税费、续建成本、投资利息、管理费用、销售税费。⑴取得税费指取得在建工程应支出的税费⑵续建成本续建成本包括建筑安装工程费、室外工程费、工程勘察设计和前期工程费、不可预见费，其中建筑安装工程费包括基础工程、结构工程、设备安装和装饰工程，室外工程费指基础设施建设费和公共配套设施建设费，具体取项与取值需根据估价对象的实际情况确定。 ⑶与续建成本相对应的管理费用⑷尚需投入的销售税费⑸续建成本的投资利息⑹尚需支付的销售税费(7)续建成本的投资利润6.进行具体计算，求出估价对象现状价格；测算公式：在建工程价值＝开发完成后的房地产价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-投资利润假设开发法估价测算汇总表单位数额说明1．后续开发经营期月或季2．开发完成后的价值总价元或万元单价元/m23．后续必要支出元或万元3.1取得税费元或万元3.2续建成本元或万元3.3管理费用元或万元3.4销售费用元或万元3.5投资利息元或万元利息率％/年3.6销售税费元或万元4．后续应得利润元或万元投资利润率％或％/年5．测算结果总价元或万元单价元/m2五、估价结果确定1.确定估价对象的市场价值详细说明估价结果及其确定的理由，如不同估价方法结果的合理性分析、权重确定及理由、加权结果。2.确定估价对象的法定优先受偿款(1)委托方拖欠施工队的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额(2)地价款（土地出让金）的欠缴情况(3)其他法定优先受偿款3.抵押价值抵押价值=市场价值-优先受偿款4.地上建筑物价值和土地价值的分割分割办法：按成本法评估的土地价值，作为分割后的土地价值。地上建筑物的评估价值为最终评估的在建工程价值减去土地价值。地上建筑物价值：土地价值：变现能力分析1.估价对象房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。2.变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。3.变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

附件委托方的营业执照委托方的委托函估价对象的位置图估价对象四至和周围环境照片（应有估价师在勘查现场的照片）估价对象形象进度照片项目有关批准文件、权属证明文件法定优先受偿权利等情况的查询资料和调查记录估价中引用的其他专用文件资料估价人员和估价机构的资格证明等房地产抵押估价报告（参数部分）（居住类在建工程成本法）成本法体系参数成本法参数体系及取值区间表项目名称相关系数备注1土地取得成本1.1土地使用权购买价格-根据土地使用权的实际取得成本，参照土地市场情况确定1.2买方购买时应缴纳税费3%取费基数为土地使用权购买价格2开发成本2.1建筑安装工程费基础工程-按照不同的结构，根据工程进度确定，详见工程造价构成表结构工程设备安装及装饰工程2.2工程勘察设计和前期工程费5-8%以建安工程费为基数2.3室外工程费基础设施建设费5-15%根据实际发生情况，按建安工程费用的一定比例确定，对于别墅类等室外工程费用占比较大的项目，可以不受此指标的限制。公共配套设施建设费-根据实际发生情况测算3管理费用2-5%按表中1-2项之和为基数4销售费用2-4%按表中1、2、3三项之和为基数5投资利息-按当期人民银行公布基准利率计算，按表中1、2、3、4四项之和为基数，6销售税金5.5%主要指营业税、城市维护建设税和教育费附加，按房地产评估价值为基数计算7投资利润率≤40%根据北京市居住类房地产市场开发情况，结合项目所处位置与工程形象进度等情况，按表中1、2、3、4四项费用之和为基数参数体系说明1.土地取得成本1.１期日修正系数期日修正系数根据估价对象所在区位及北京市土地市场情况确定。1.２买方购买时应缴纳税费根据北京市情况，契税按土地取得成本3%。2.开发成本2.1建筑安装工程费包括基础工程、结构工程、设备安装及装饰工程费用等。根据勘察确定的实际工程进展程度及各工程的比重，估算在建工程的建筑安装工程费。其计算公式为：建筑安装工程费=∑[各项工程完成进度（%）×各项建筑工程预算]不同结构工程中主要工程项目比例结构分类项目名称建筑结构类型砖混一等、二等钢砼结构钢结构基础工程152535结构工程506055设备安装及装饰工程351510备注：为毛坯房标准的价格构成上表中的比例为参考比例，应按照不同结构、设计标准等，结合实际完工情况进行测算，调整幅度在±10%为宜。2.2工程勘察设计和前期工程费包括市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作所必要的费用。2.3室外工程费2.3.1基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的居住小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用和居住小区红线以外专门为本居住小区建设的基础设施费用。应按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按居住面积和营业性面积所占比例分摊计入。可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，人防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费等。2.3.2公共配套设施建设费公共配套设施建设费，主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。应依据详细规划和施工图预（决）算造价按居住面积和营业性面积所占比例分摊计入。3.管理费用管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本，通常按土地取得成本与开发成本之和一定比例测算，根据北京市房地产情况一般取2-5%。4.销售费用销售费用，企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。按评估对象土地取得成本、开发成本和管理费用的一定比例计算，一般取2-4%。5.投资利息投资利息，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。其中土地取得成本计息期为形象工程的客观开发周期；建安费、工程勘察设计和前期工程费、室外工程费的计息期为形象工程的客观开发周期的一半，贷款利率按当期人民银行公布基准利率。开发周期一年以内按单利测算，一年以上按复利测算。6.销售税金根据北京市相关规定，按评估值的5.5%或5.4%（远郊区县）测算。税率的差别是根据估价对象所在位置的不同确定的。7.投资利润率根据北京市居住类房地产市场开发情况，根据开发利润率计算基数不同，可以有不同合理取值区间。根据北京市居住类房地产市场开发情况，结合项目所处位置、项目定位、工程进度，投资利润率不超过土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用之和的40%。在建工程折旧新开发土地和新建房地产，一般不应扣除折旧。房地产抵押估价报告（参数部分）（居住类在建工程假设开发法）假设开发法估价中的参数指标取值区间序号项目名称取费标准备注1开发完成后的房地产价值售价依据《市场比较法中的参数指标（成套住宅）》采用市场比较法与长期趋势法相结合预测开发完成后售价2取得在建工程的税费3.05%3续建成本3.1建筑安装工程费基础工程根据估价对象设计标准，估算续建成本结构工程设备安装及装饰工程3.2工程勘察设计和前期工程费5%－8%以建安工程费为基数3.3室外工程费基础设施建设费5-15%以建安工程费为基数，对于别墅类等室外工程费用占比较大的项目，可以不受此指标的限制公共配套设施建设费根据实际情况分摊确定3.4不可预见费2%－3%以建筑安装工程费、室外工程费、工程勘察设计和前期工程费为基数4管理费用2%－5%以续建成本为基数5销售费用2%－4%以开发完成后的房地产价值为基数6续建成本的投资利息-以续建投资期为建设期7销售税金-以开发完成后的房地产价值为基数，城八区取5.5%，远郊区县取5.4%8续建投资利润率≤40%以续建成本、管理费用和销售费用为基数二、参数体系说明完成后的房地产价值采用市场比较法与长期趋势法相结合预测开发完成后的售价。取得在建工程的税费取得在建工程的税费包括契税和印花税，按3.05%计算。续建成本根据估价对象设计标准、工程实际进展程度，估算实际续建成本。3.1建筑安装工程费包括基础工程、结构工程、设备安装及装饰工程，根