某地区写字楼市场调查分析管理知识报告

PAGE39-长沙市写字楼市场调查分析情况报告一、市场动态近年来长沙写字楼市场风起云涌。华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央……专业高端写字楼频频亮相；中央商务区[CBD]跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。在长株潭城市群被国务院批准为两型社会改革配套试验区之际，外乡企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城……这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。二、长沙写字楼开展回忆1、上世纪九十年代：长沙写字楼首现与阵痛1993年，平安大厦的成功开发，书写了长沙写字楼市场第一笔。随后，大量开发商涌入。又建成了以华侨大厦、华联大厦等为代表的第一代长沙写字楼。1997年，受国家宏观经济体制的影响、沿海开发潮流回流，加上写字楼自身的缺陷，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空置。许多实力不济的开发商纷纷被淘汰出局，留下一个又一个空洞的大坑。这是长沙写字楼市场的第一次兴衰更替。这一阶段写字楼市场尚未成熟，大局部产品与真正的写字楼差距较远。2、2000年前：写字楼市场回暖与产品升级开展1998年起，长沙新企业不断增多，加之政府大力开展高新技术企业，使得写字楼需求量大增。短短的一年间，银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦拔地而起，作为众多第二代写字楼的代表出现在长沙的繁华之地。顺应当时大中型企业的需求，优良的硬件设施以及完善的物业管理效劳在银华大厦等代表楼盘中得到了表达。3、21世纪年初：长沙进入SOHO商住的时代2000年，顺天城利用兴旺的通讯条件以及网络的普及，在长沙首推了SOHO居家办公理念。一时间SOHO成为了众人皆知的名词，也顺理成章地成为了这一阶段长沙写字楼市场的代名词。4、2002-2005：酒店式公寓席卷星城酒店式公寓出现充分满足了当时消费者对写字楼产品的需求。作为一种商务酒店和公寓的结合体，酒店式公寓不仅将居住与办公结合，还可以提供更完善的酒店式效劳。和府酒店公寓是其典型代表。5、当前：长沙进入高档专业写字楼时代2002年入世成功对于长沙的写字楼市场而言是一个非常重要的转折点。大量国内外企业进驻长沙，引发了长沙写字楼市场的变革。从此，“高档次、专业化〞成为了写字楼的主流开展方向。以顺天国际财富中心、亚大时代为代表，写字楼在硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高；其后，以中天广场、运达国际广场为代表的写字楼在这些方面表现得更为超前。从配置比拟低、商务形象不凸出的早期写字楼开展到目前的高档专业写字楼，硬件设施的配置以及物业管理的不断提高是这一过程的主线。办公概念以及平面空间的创新也为这个过程注入了鲜活的动力，并代表了一个新的开展阶段。三.写字楼开展现状根据相关的规划条例，城市商业中心布局规划中表示，近期：规划辐射范围东至芙蓉广场，西至湘江大道，北到湘春路，南到劳动路。远期：规划辐射范围东抵火车站广场，南抵南湖片区，西抵溁湾镇广场，北达三一大道。重点扩张南部商业范围，打破现有商业中心区域的地域限制，以南门口区域商业为根底，延续黄兴路商业步行街的商脉，引导高档百货、国际精品专业店、国际品牌店等业态的进驻，提升周边商业档次，打造商业新形象。目前，已形成12个区域商业中心，本次规划21个区域商业中心，其中15个近期规划、6个远期规划，至2021年长沙市共形成33个区域性商业中心，重点建设和引导3个城市商业副中心：星沙新城商业副中心、武广商业副中心和梅溪湖商业副中心。表3：区域性商业中心规划一览表区域名称定位位置规划已建近期远期芙蓉区火车站商业中心高档商贸中心火车站√马坡岭商业中心便利性商业中心马坡岭√东岸商贸中心新型商务商贸区东岸乡√天心区中信商业中心商贸消费中心大托√省府新区商业中心高档商务中心省府新区√侯家塘商业中心综合型产业楼宇经济商业中心侯家塘√南湖滨河商业中心生态游憩商贸中心南湖棚改区√岳麓区溁湾镇商业中心综合型商业中心溁湾镇√望城坡商业中心交通复合型商业中心汽车西站√梅溪湖商业中心长沙市商业副中心梅溪湖√滨江新城商业中心高档综合商务区滨江新城√金星商业中心购物休闲商业中心金星大道√洋湖垸商业中心总部经济商业中心洋湖垸√坪塘商业中心便利性商业中心坪塘√岳麓区︵高新区︶雷锋镇商业中心特色生态商业中心雷锋镇√东方红路麓谷商业中心河西城市副中心东方红路中段两厢√信息产业园商业中心现代化信息产业园商业组团信息产业园√开福区伍家岭商业中心新型商业复合中心伍家岭/新河√金霞商业中心现代商贸物流中心金霞开发区√月湖商业中心高档游憩商务区洪山－金鹰城√松桂园商业中心新型商务商贸中心松桂园√雨花区高桥商业中心专业商贸中心高桥√红星商业中心商贸中心红星－中信√东塘商业中心现代商务中心东塘√武广商业中心长沙市商业副中心武广新城√望城区高塘岭商业中心综合商业中心高塘岭镇√滨水新区商业中心生态游憩商贸中心滨水新区√黄金镇商业中心便利性商业中心黄金镇√长沙县星沙新城商业中心长沙市商业副中心县城√暮云商业中心便利性商业中心暮云镇√榔梨商业中心生态游憩商贸中心榔梨镇√空港商业中心知识型现代效劳业生态城黄花镇√黄兴商业中心商贸物流中心黄兴镇√1.火车站商业中心。定位于高档商贸中心。依托区域内市场群的提质改造，努力提升网点质量，注重引导百货店和专卖店，优化业态结构、提升业态层级。2.马坡岭商业中心。定位于区域性便利性商业中心。以大型超市和仓储超市为重点，鼓励开展仓储超市、大卖场，配套完善餐饮、生活效劳、休闲娱乐和其它效劳设施。3．东岸商贸中心。近期规划，定位于新型商务商贸区。重点打造建设以东岸建材大市场、瑞祥陶瓷市场为轴心的建材产业群。4．中信商业中心。定位于商贸消费中心。以中信新城为重点，辐射周边约3平方公里，依托中信酒店群、中信数码港、中信ShoppingMall、友阿奥特莱斯等重点商业工程，形成功能各异、业态复合、辐射长株潭的南部商贸消费中心。5．省府新区商业中心。近期规划，定位于高档行政商务中心。以省政府、天心区政府为中心，向周边幅射2～3公里，注重引导高档酒店、餐饮、休闲娱乐集聚，合理开展便民商业。6.侯家塘商业中心。定位于综合型产业楼宇经济商业中心。从侯家塘到金盆岭，沿芙蓉路两厢周边辐射约3平方公里，以汇金国际等新建高档写字楼为重点，以华升大厦、上林国际、蓝调国际、弘林国际等现有楼宇为依托，规划布局一批高档专业写字楼，提升改造一批成熟商务办公楼，形成综合型产业的楼宇经济集聚中心。7．南湖滨河商业中心。远期规划，定位于生态游憩商贸中心。规划范围包括南湖路与书院路交汇处，西临湘江和京广铁路，以保利•南湖广场、华远•金外滩工程等依托，大力引进大型综合超市、百货店、高档酒店，打造长沙特色的滨江商务区。8．溁湾镇商业中心。定位于特色生态商业中心。以长沙滨江新城国际商贸中心〔溁湾镇棚户区改造工程〕工程为依托，进一步优化调整商圈内商业网点档次和规模，打造集购物餐饮、文化娱乐、商务办公、旅游休闲、生态观光为一体的生态型商贸中心。9．望城坡商业中心。定位于交通复合型商业中心。以望城坡市场群提质改造为根底，以长沙大河西综合交通枢纽工程建设为依托，注重开展交通便利式的商业业态，打造现代城市交通复合型商业中心。10．梅溪湖商业中心。近期规划，定位于长沙市商业副中心。依托梅溪湖国际效劳区建设，以梅溪湖国际文化艺术中心商业配套工程建设为重点，注重引进超五星级酒店、大型购物商场、5A级写字楼、公寓式酒店等，打造长株潭“3+5”11．滨江新城商业中心。近期规划，定位于高档综合商务区，规划范围包括滨江新城区域。依托世茂滨江大厦、奥克斯广场、长沙银行总部、民生银行总部及希尔顿、绿岛明珠两大五星级酒店等重大工程建设，构建以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心，打造长沙的河西CBD。12．金星商业中心。近期规划，定位于购物休闲商业中心，规划范围包括金星路与桐梓坡路交叉口区域。依托郡原广场、永琪西京、金麓国际等工程建设，注重引进国际知名品牌店、大型百货店、大型综合超市等，打造市府板块商业商务区。13．洋湖垸商业中心。远期规划，定位于总部经济区。依托城市中心广场建设，注重引进五星级酒店、甲级写字楼等现代商务业态，成为长沙经济兴旺、功能齐全、生态优美的高档总部经济基地。14．坪塘商业中心。远期规划，定位于区域性便利性商业中心。规划辐射范围为岳麓区南端的坪塘街道，总面积达112平方公里，注重引进便利店、小型超市、金融网点等便民网点，打造满足城市居民日常生活的便利性消费中心。15．麓谷商业中心。位于东方红路中段两厢，北依桐梓坡路，南接枫林三路，西临西三环线。商业中心总用地面积6685亩，净用地面积5338亩，总建筑面积约900万平方米。是未来大河西商务大道——东方红路的核心节点，将与雷锋湖片区、梅溪湖片区共同构筑长沙的“西客厅〞，成为长沙河西城市副中心。16.信息产业园商业中心。位于岳麓大道以北，东方红路以东，北依尖山及200亩尖山湖，采用“一核两翼〞的开展路径，一核指尖山公园与信息产业园后期商业中心组成的核心组团；左翼为产业开展翼，沿着东方红路，开展成为多个高端信息产业组团；右翼为宜居开展翼，开展为标准商住的宜居组团，打造全方位开展的现代化信息产业园商业组团。17.伍家岭商业中心。定位于新型商业复合中心。规划辐射范围包括波隆立交桥、新河三角洲、湘江世纪城、金融城四大区域。依托金融生态区商业中心、新河三角洲商业中心、湘江世纪城等区域建设，重点引进高端写字楼、现代商业综合体、五星级酒店等业态，形成集金融、商务、商业于一体的商业复合圈。18．月湖商业中心。近期规划，定位于高档游憩商务中心。规划辐射范围东至武广铁路、西至东二环、南至三一九国道、北至新世纪大道。注重引进高档酒店、特色餐饮、大型娱乐休闲、创意文化产业，打造长沙市特色文化休闲娱乐区。19．松桂园商业中心。近期规划，定位于新型商务商贸中心。以湘春路商业板块建设为核心，以松桂园金融开展为根底，进一步优化调整商圈内商业网点的档次与规模，注重大型零售网点、五星级酒店业态引进。20．高桥商业中心。定位于专业商贸中心。规划辐射范围东临万家丽南路、西至二环线、北起人民路、南到长沙大道。以高桥市场群提质改造为依托，以上河国际商业广场建设为重点，进一步优化调整商业网点的质量及规模，形成具有重要影响力的专业商贸区。21．红星商业中心。定位于商贸商业中心。以红星市场群提质改造为依托，以通程商业广场、华润万家，步步高超市、红星美凯龙等为根底，注重引导商业综合体、百货店、大型综合超市、国际名牌店，优化调整商圈内网点的档次与规模。22．东塘商业中心。定位于现代商务中心。鼓励引进金融机构、广告公司、宾馆酒店，注重提炼商务特色，扩大辐射范围和经营力度，开展成为带有传统特色的新型综合消费效劳中心，逐步形成长沙市的高档消费中心。23．武广商业中心。近期规划，定位于长沙市商业副中心。以武广火车站广场建设为依托，积极引进商业综合体等新型业态，辅以大型餐饮、休闲娱乐、酒店等业态，形成长沙市特色商业集聚区。24．滨水新区商业中心。近期规划，定位于生态游憩商贸中心。规划范围北起普瑞大道，南抵银星路，东临湘江，西至银杉路。依托月亮岛“美猴王国〞主题乐园、滨江高端生态商务休闲城、奥特莱斯世界名牌折扣店等工程建设，形成集娱乐、休闲、购物为一体的独具特色的滨水商贸集聚区。现有高端写字楼主要分布在：芙蓉中路、五一大道沿线未来高端项写字楼主要分布在：泊富国际广场泊富国际广场开福万达广场九龙仓工程世茂工程华晨世纪广场运达中央广场保利南湖国际广场华远华中心德思勤城市广场绿地中央广场北辰三角洲中信新城工程滨江新城金融街华尔街中心凯乐国际城奥克斯广场湘江大道五一广场武广新城省府红星御邦广场湘府路、湘江大道，同时传统的五一路和芙蓉中路，韶山路也有局部高端写字楼工程未来长沙新的商务中心主要分布在：省府CBD、滨江新城和梅溪湖等板块。在建在售写字楼工程：万达广场、绿地中央广场、泊富国际广场、华尔街中心、凯乐国际城、德思勤城市广场、顺天国际金融中心、运达中央广场等。在建待售写字楼工程：华远华中心、华晨世纪广场、保利南湖广场、九龙仓、奥克斯广场、德思勤城市广场，顺天国际金融中心，恒力，卡瑞尔中心等。各板块商务市场开展潜力比照分析：商圈五一商圈东塘商圈芙蓉商圈省府商圈滨江新城湘江大道武广新城备注综合竞争力★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★定位长沙传统城市中心城市主干道，商务形象为主，成熟城市区城市主干道，商务形象为主，成熟城市区省府CBD长沙市的复合型新都会中心以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区现代效劳业、商业、休闲娱乐产业、居住规划长沙传统的经济商业中心城市主干道，商务形象为主城市主干道，商务形象为主城市向南的开展方向，省府新区商务中心中央商务区生态中心区活力生活区长沙新兴的商业休闲中心重点建设新城工程交通数条地铁交汇，五一路、芙蓉路城市主动脉交织，火车站城市南北交通主干道城市南北交通主干道，距离商业中心便利由湘府路连通芙蓉路、韶山路、万家丽、三高铁、国际空港城、双地铁、城市轻轨“三纵九横〞道路网络，地铁、城轨湘江大道、过江隧道、地铁、城轨双高铁、机场高速连通国际空港城，但距离市中心有一定距离产业零售业、商务和商业经济、娱乐业、餐饮休闲业商业和商务经济，其中井湾子以南以专业市场为主导商业和商务经济商业和商务经济、政府产业经济、文化产业商业和商务经济、休闲和居住新城休闲旅游观光产业、局部商业配套商业和商务经济、休闲和居住新城配套各产业开展完善，配套十分成熟生活配套设施根本完善生活、市政配套完善省府为龙头的行政机关配套、生活和市政配套设施完善未成熟生活配套相对完善未成熟未来商务市场开展潜力排序：五一广场＞芙蓉中路≥东塘商圈≥芙蓉商圈＞滨江新城≥湘江大道≥武广新城三、在售写字楼市场情况：目前长沙在售写字楼根本情况：工程名称地理位置根本情况配置销售方式均价交付时间泊富国际广场开福芙蓉中路416号，芙蓉路与湘春路交汇处228米、49层6重环保科技

Low-E幕墙：单元装配式双层中空Low-E玻璃幕墙

智能泊车：1550个停车位

2000㎡标准层进口通力电梯16m挑高大堂，1000㎡巍峨门庭，1000㎡入口广场20台电梯，16米大堂，中央空调，直饮水半层起售，约1000㎡20000元/㎡2021年底华尔街中心开福区芙蓉中路一段288号(芙蓉中路与湘雅路交汇处西北角)

华尔街中心是金融首发六层超高写字楼，高158米，地上38层，地下3层，超高5A级高端写字楼硬件配套。五星级酒店大堂，原装进口高速电梯，VRV户式中央空调系统，顶楼直升机停机坪分割销售，户均100㎡16300元/㎡2021年底绿地中央广场岳麓大道与银杉路交汇处(湘江二桥西桥头)长沙十二五河西CBD，市府政务区和滨江商务区的龙头地带。拥有的业态有：绿地巅峰系双子写字楼——紫峰，创新智能商务办公；绿地集团首席地产文化品牌——新里·卢浮公馆，69-142㎡全名品精装绿色住宅；30㎡城市精英私家官邸——拉菲晶座，阳台全南向设计；海上汇，购物中心、㎡海派CLUB；以世博中心标准建造的国际双语幼儿园11米400㎡大堂，分割销售，户均100㎡8000元/㎡2021年底万达广场开福区中山西路与湘江中路交汇处万达公馆地处长沙市最繁华的五一商圈内，为长沙的城市中心位置每栋14台电梯，30层以下为上海三菱电梯，30层以上为日本进口三菱电梯。外立面为low-E中空玻璃幕墙，中央新风系统等整层销售，局部可拆分为120-450㎡，5-8户销售，开福万达广场在售C1楼王，主推147-2000平米写字楼，价格区间17000-21000元/平米，全款98折，按揭99折19800元/㎡2021年初御邦国际长沙市天心区新姚南路222号湖南省政府仅一湘府路之隔，荣踞核心地段，御邦国际广场整体建筑由两座9层的方形建筑联接而成，方正端庄；内部为全框架结构，抗震性能良好进口三菱电梯㎡㎡12000元/㎡2021年交付北辰三角洲定江洋开福区湘江北路三段1200号〔新河三角洲湘江和浏阳河交汇处〕坐落于湘江与浏阳河交汇处，总建筑面积达537万平米。“定江洋〞综合体总建筑面积约88万平米，包括1栋268米高地标性甲级写字楼、1栋超五星级洲际酒店、17万平米滨江商业〔江洋mall〕、5栋一线江景豪宅。是长沙最大的滨江综合体社区配套，健身俱乐部、高尔夫球场物业费22元/平方米/月“出云〞268米地标写字楼210-1700㎡在售16000元/㎡2021年底运达中央广场雨花区沙湾路289号由高端商业和高档精装修住宅组成，其中总面积达18万平方米的商业组合包括两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场、国际5A写字楼以及国际酒店公寓。10台三菱电梯层高3.6米，智能安防、智能电梯等，地板采暖系统、中央户式空调，24小时恒温恒湿整层起售，单层面积2000㎡15000元/㎡2021年底德思勤城市广场中国长沙湘府中路2号，湘府东路与韶山南路交汇处工程规划总建筑面积156万平方米〔其中商业商务面积超100万平方米〕，业态规划包括TASKIN四季汇购物中心、900米苹果时尚步行街、2座国际五星级酒店〔其中一家为美国凯悦酒店〕、TASKIN宝格丽公寓、14栋甲级写字楼、卫视直播中心、建筑艺术中心、长沙首座顶级城市会所、国际学校等诸多类型，规划10000多个停车位，成为继全球都市综合体标杆拉斯维加斯CityCenter之后的又一杰作，堪称“全球都市综合体标杆的中国样本〞。已建成A1栋，3台电梯，中央空调，直饮水，小区内部配套大型商场德思勤城市广场，工程共50栋。50-130平米写字楼在售，剩余量不多；商铺50-200平米，物业管理费：

·月11000元/㎡2021年9月顺天国际金融中心雨花区韶山中路419号工程总建筑面积逾20万平米，由南北两幢超高层建筑组成，南塔26-39层为来自欧洲具有115年历史的凯宾斯基酒店，,24-25层为行政公馆，6-23层为酒店式超5A甲级写字楼，北塔为顶级金融商务写字楼。裙楼设置有与塔楼酒店、商务空间配套的2000平米的无柱大型会议空间、9000平米国际名品商业街、外资银行营业网点、顶级名流商务会所、德国啤酒广场，以及大型中西餐饮、娱乐、康体、休闲、酒吧等功能区，地下局部设置三层可供1500台各类车辆停放的大型停车场。将采用温湿独立控制空调，配备20台双厢式高速电梯㎡，商业㎡17000元/㎡2021年底瑞府雨花区韶山北路641号面积从30㎡-100㎡，所有户型阳台宽为1.9m，长3.6~3.8m，阳台按半面积计算。400余平方米的主入户大厅，以五星级酒店标准装修，层高高达6米，送全精装修、送地暖、送空调、送热水器的楼盘。精装系统构成：外墙为氟碳金属保温板双层中空离线镀镆墙窗；12台现代高速电梯，三网融合方式、电视、光纤入户主推40-100平米公寓，属于精装房，本月已经交房11000

元/㎡2021年底目前长沙在售写字楼价格在15000㎡/元左右，一些高档工程根本采取整层或半层起售，同时根据市场需求适当调整销售方式进行单间销售。根据写字楼定位不同，在配套设施中存在一定的差异，高档工程配套采用全钢化玻璃幕墙、全智能化设施、中央空调、恒温恒湿等，层高保持在左右，特别是大堂装修采用全石材凸显工程品质，高度维持在10米以上。四、典型写字楼出租情况分析1．五一广场——第一大道出租率100%第一大道租赁公司28%为投资类公司，19%为贸易公司，17%为科技类公司。其余行业所占比例比拟少，但行业种类比拟多。第一大道有3%的公司办公面积区间集中于45-90㎡,31%的公司办公面积在100-130㎡，14%的公司办公面积在140-200㎡，9%的公司面积在350-750㎡，3%的公司在200-300㎡之间。2．五一广场——平和堂出租率100%在平和堂写字楼入驻的公司行业以教育机构为主，占整个比例的43%，其次是贸易类占16%。这主要是因为平和堂的地理位置以及成熟的教育气氛的原因，有了一定的市场资源。平和堂入驻公司的办公面积集中在140-200平米，这主要是因为教育机构公司，规模不是很大，但是需要一定的空间去给学员培训，所以此区间的办公面积受到很大的欢送，其次是一些贸易行业公司的面积聚集在85-100平米左右。3．芙蓉广场——中天广场中天广场入驻公司类型图11%中天广场入驻公司类型图11%2%2%4%1%7%1%4%1%6%9%13%4%1%1%11%2%8%1%5%4%2%房地产效劳服装工程工业环保建筑酒店酒业科技咨询贸易评估食品水利水电投资网络文化消防信息医疗装饰出租率100%中天入驻的公司种类繁多，其中贸易类公司居多占比例的13%，其次为房地产业、投资类分别占11%等等。中天入驻公司对办公面积需求主要以100㎡-200㎡为主，其次在300㎡-500㎡，其中面积在1800㎡的公司都是整层办公，主要是一些银行、证券、投资公司、还有些沿海公司驻长沙的办事处等。4．袁家岭——亚大时代亚大时代大厦公司行业比例图2%7%亚大时代大厦公司行业比例图2%7%4%2%9%2%11%2%2%4%7%30%7%4%7%咨询装饰证券邮政银行医药物流文化网络投资贸易科技金融房地产保险出租率89%亚大时代进驻公司行业以科技类为主、占比例的30%、其次是银行业，占9%、这主要是因为中信银行总部在此办公，需求面积大。同时，纵观整个写字楼，虽然说行业种类比拟多，但是几乎为公司的办事处为主。亚大时代办公面积主要分布在四个区间其中0-99、100-200平米区间比例比拟大，主要是因为这些公司是驻长沙的办事处，在面积上没有多大的要求，其次900平米以上的比例也比拟大，这是因为有中信银行的总部，以及保险业和证券业都是整层包租。5．韶山路——文化大厦出租率93%文化大厦入驻公司行业以科技类为主，占据比例29%，其次为效劳和投资类行业，分别为18%、20%。其他的行业比例比拟均匀。文化大厦39%的办公面积为60-100㎡，28%的办公面积区间为110-150㎡。其次有八层为公司的整体办公：新华保险占三层办公，进出口银行二层办公，其余三层分别为保利南湖广场接待中心、保利物业管理公司、西格工贸。目前入驻写字楼的公司根本以科技、贸易、教育以及投资类为主，办公面积区间为50-200㎡左右，少量大型企业采取整层出租。同时他们对写字楼有很高的要求，主要表达在交通和配套中。三、写字楼投资回报率情况典型写字楼租售回报情况：写字楼板块区域档次租(元/m²/月)售价〔元/㎡〕静态投资回报率运达国际广场金融街甲级5A130200007.80%亚大时代五一路乙级78150006.24%中天广场五一路甲级90160006.75%中隆国际五一路甲级160005.83%华侨国际侯家塘甲级84140007.20%顺天财富中心芙蓉广场甲级54120005.40%武广新城甲级75150006.00%〔从市场调研来看，目前长沙主要写字楼售价约为12000-20000元/㎡，租金约为80元㎡/月；投资回报率约为6.5%.四、接下来详细介绍一下“水电宾馆〞工程所在东塘商圈的根本情况东塘商圈位于长沙市雨花区，是自上世纪八十年代以来随着城市的东拓南进而逐步形成的一个重要商业中心。省府南迁，极大地活泼了南区商业，使东塘商圈逐步成为仅次于五一商圈的长沙市主商圈。而如今随着长株潭一体化脚步的迈进，这一片区已率先建立起长株潭的空间链接。从而使东塘商圈的开展前景更加乐观。商圈是指以工程所在地为中心，沿着一定的方向和范围开展。故一般分为三个层次，即核心商圈、次级商圈、外围商圈。我们此次调查主要是以东塘核心商圈为主。核心商圈的测量方法为：从工程地出发，步行10至15分钟的圆圈范围。通过测试，再结合东塘商圈人口规模与经济开展客观现状，我们把此次调查的东塘商圈的核心局部界定为：以东塘立交桥为圆心，北至湖南省电信长沙分公司，南至长沙市工人文化宫。西至枫树山小学，东至家润多超市。1、东塘商圈内的交通情况①.商圈内主要交通干道东塘商圈内主要交通干道包括：劳动路、韶山路、桂花路。其中劳动路和韶山路都是长沙市的主要交通干道。韶山路北连人民路，南接南二环。而劳动路西接湘江路，向东那么穿过芙蓉路、车站路与京珠高速公路相连。可见，东塘商圈的地理位置是比拟优越的。从路面情况来看，劳动路和韶山路的路面宽度都到达10米以上，且道路状况比拟良好。路面比拟平整干净。2、交通现状①．公交状况公交车方面：路经东塘商圈内的公交车车次总共到达28辆，其公交路线已经覆盖了全市大局部地区。公交车的效劳时间根本上在上午5：30至晚上24：00点之间，保证了不同时间段的消费者的出行便利。公交车发车频率为5分钟/趟，其平均载客量根本上都在20人/车，这说明东塘商圈内公交运输能力根本上已到达饱和〔见表1〕。表1：东塘商圈内公交车情况公交车次发车方向效劳时间发车频率平均载客量2东塘西-北站05:30-24:005分钟/趟20人/车6东塘东-溁湾镇05:30-24:005分钟/趟20人/车7火车站-汽车南站05:30-24:005分钟/趟30人/车8树木岭-南门口西05:30-24:005分钟/趟20人/车11赤岗冲-新河05:30-24:005分钟/趟20人/车102汽车南站-五一路立交桥06:00-21:455分钟/趟20人/车103汽车南站-汽车东站05:30-24:005分钟/趟30人/车104火车站-1103厂06:00-21:305分钟/趟20人/车116桔园小区-新河大市场06:30-21:305分钟/趟30人/车124东塘-大塘06:00-21:005分钟/趟20人/车137科技职院-灵官渡06:30-21:305分钟/趟20人/车143万家丽建材超市-华厦大市场06:00-22:005分钟/趟20人/车145八角亭-友谊路06:30-21:305分钟/趟20人/车146桔园小区-蒋家垅06:30-21:005分钟/趟20人/车159汽车北站-体育新城06:30-21:305分钟/趟40人/车160火车南站-体育新城06:10-21:005分钟/趟20人/车202火车站-桃花村06:00-22:005分钟/趟20人/车314汽车西站-东塘东06:00-24:005分钟/趟20人/车402毛纺厂-毛纺厂05:50-23:355分钟/趟20人/车601体院北路-解放四村06:30-22:005分钟/趟20人/车602芙蓉苑-科技职院06:30-22:005分钟/趟20人/车701长沙机床-南郊公园06:30-21:005分钟/趟20人/车703星沙〔三一重工〕-香樟06:30-21:005分钟/趟20人/车902湖南民俗村-南郊公园06:30-21:005分钟/趟20人/车905王家湾-高桥大市场北6：30-21：005分钟/趟20人/车912伍星村-火炬村06:30-21:305分钟/趟30人/车915世界之窗-新姚小区6：30-21：005分钟/趟20人/车旅游二线圭塘-华厦大市场06:20-21:305分钟/趟20人/车公交车站台方面：东塘商圈内总共有7个站点。分别是韶山北路的东塘北站，韶山中路的东塘南站，劳动西路的东塘西和雅礼中学站，及劳动中路的东塘东、市客管处和赤岗冲站。其中韶山路上的东塘北和东塘南站分别距商圈中心200米左右，由于距离较远，可能会给往南北方向的消费者乘车带来不便。而劳动路上的几个站台之间的距离较短，有利于人流分散。②.流量状况人流量方面：从东塘商圈步行人流差异图〔12小时双向人流〕我们可以看出，东塘商圈内主要街道的人流量差异不是很大。其中人流量最大是韶山中路，为80人次/分钟。最小的是劳动中路，为60人次/分钟。韶山北路和劳动西路分别为：75人次/分钟、70人次/分钟。车流量方面：从东塘商圈车流量差异图〔12小时双向车流〕来看，东塘商圈内主要街道的车流量差异也不是很大。其中车流量最大的是劳动西路，为70辆/分钟。最小的是劳动中路，为55辆/分钟。韶山北路和韶山中路分别为：60辆/分钟、65辆/分钟。总体来说，东塘商圈的流通量还是相当大的。12小时内，东塘商圈内的流量〔包括人流和车流的双向流量〕到达了770400次，为1070次/分钟。从一定程度上反映出了东塘商圈的繁华，以及其内在巨大的潜力。但同时，我们也能够看到在巨大的交通流量下，东塘商圈内的交通情况也存在一些问题。3.东塘商圈内商铺的情况①．从整体来看：商铺数量东塘商圈内沿街商铺的数量为410家。其中韶山中路最多，为130家，占总数的31.7%，但是主要以小型商铺为主。韶山北路最少，为63家，占15.4%，但此处盘踞了好几家大型商店，如国美、平和堂、金色家族等。劳动西路和劳动中路的商铺数量分别为：96家和121家，分别占总数的23.4%和29.5%。业种分布从东塘商圈内商铺业种分布图可以看出，商圈内主要是以经营服装饰品、餐饮食品、日常生活效劳和通信效劳的三种商铺为主，分别占商铺总数的23.4%、11.7%、9.2%和8%。其他所占比例较多的还有洗浴按摩〔5.9%〕、医疗健身〔5.4%〕、烟酒水果〔6.3%〕。我们可以看出东塘商圈内各种生活、医疗、休闲设施配制已经较为完善，东塘商圈已经成为一个比拟稳定的商业地段和居住场所。业态分布从东塘商圈内业态分布图我们可以看出，东塘商圈内以专卖店的形式经营的商铺最多，为166家，占总数的40%。而百货商店的数目最少，为11家，占总数的3%，但大局部百货商店都是较大型的百货超市。便利店、专营店那么分别占22%、24%。②．从主要街道来看：劳动中路从劳动中路商铺业种分布图可以看出，劳动中路一带主要是以经营服装饰品和日常生活效劳方面的商铺为主，分别占到商铺总数的14%和13.2%。主要是因为靠近居民小区的缘故，所以商家都以经营日常生活用品和低价服饰为主。劳动西路从劳动西路的商铺业种分布图可以看出，劳动西路一带是以经营服装饰品和餐饮食品方面的商铺为主，分别占到商铺数目的27.1%和20.8%。由于劳动西路向西连接到侯家塘，消费者流量较大，加之该路区拥有雅礼中学和枫树山小学两家学校，及神禹服饰广场。所以以小饰品和餐饮店为主。韶山北路从韶山北路的商铺业种分布图可以看出，韶山北路主要是以经营通信效劳的商铺为主，占到商铺总数的34.9%。韶山北路可以说是整个长沙市最大的市场，这里总类繁多，效劳完善，并且栖居了中国联通和中国移动两家大型通信公司的湖南总部。因此这里的消费者占到了绝大局部。、=3\*GB3③.东塘商圈内代表性的商铺：具有代表性的商铺：名称各楼层店铺情况友谊商城1楼钟表、手饰、鞋业2楼女士品牌服饰3楼男士品牌服饰4楼运动品牌服饰5楼儿童服饰东塘服装交易大楼1楼至3楼服装市场4楼中南人力资源市场5楼湖南省文艺干校群星培训中信通程电器城1楼以为主2楼至4楼各种品牌各种生活电器平和堂负1楼化装品、珠宝负2楼超市负3楼停车场1楼首饰、女包、少女系列服饰2楼女士服饰3楼男士服饰、男士皮具4楼运动品牌服饰、家电5楼儿童服饰以及玩具、床上用品6楼餐厅这些商铺中通程以经营电器为主，各种品牌各种规格都很齐全。是居民购置生活电器的首选场所；而东塘服装交易大楼作为一个伴随东塘商圈崛起而成长起来的商铺，以中低价位的各种服装为主，是众多居民以及进货商人的首选。而友谊商城和平和堂所经营的多为奢侈型消费品，从首饰到珠宝、从品牌服饰到床上用品，琳琅满目。是东塘商圈内最主要的高档消费场所。5、东塘商圈内商铺的租金情况从整体来看：东塘商圈内商铺的租金价格主要分为3个层次。分别为：离近东塘立交桥的核心地段、位与商圈中部的中间地段、位于商圈边缘的末尾地段。总体来说，租金高的商铺有三类：靠近商圈核心地段；靠近主要街道；靠近小区和学校。因此东塘商圈内核心地段的租金为商圈内最高，为140元/平方米左右。其次为中间地段，为70元/平方米左右。而末尾地段的租金就相对较少，为40元/平方米左右〔见下表〕。东塘商圈内各个地段商铺的租凭价格核心地段中间地段末尾地段价格〔元/平方米〕1407040从主要街道来看：东塘商圈内个主要街道中，核心地段商铺平均租金最高的是韶山北路和韶山中路，都为160元/平方米，最低的是劳动西路，为110元/平方米。劳动中路为120元/平方米。中间地段商铺平均租金最高的是劳动中路，为85元/平方米。最低的是韶山中路，为60元/平方米。劳动西路和韶山北路分别为：75元/平方米和70元/平方米。末尾地段商铺平均租金最高的是劳动西路，为60元/平方米。最低的是韶山北路，为30元/平方米。韶山中路和劳动中路分别为；40元/平方米和50元/平方米〔见以下图〕。6、东塘商圈内生活配套设施的情况东塘地段作为雨花区一个成熟的商圈，有着庞大的流动人口以及众多的固定居民，与之相配套的学校、银行、公园、医院、农贸市场等生活配套设施也很齐备。以下是东塘商圈4个方向上的根本生活配套设施名称类型位置芝林大药房药店劳动西路北侧枫树山小学学校劳动西路北侧雅礼中学学校劳动西路南侧芝林大药房药店韶山中路西侧中医附一医院医院韶山中路东侧曹家坡小学学校韶山北路东侧赤岗冲农贸市场菜市场曙光南路东侧芝林大药房药店劳动东路北侧现代女子医院医院劳动东路北侧桂花公园公园桂花路工商银行银行劳动西路北侧交通银行银行劳动东路北侧农业银行银行劳动西路南侧建设银行银行韶山中路西侧人民银行银行韶山北路东侧招商银行银行韶山中路东侧上表格中的根本生活设施根本都紧邻主干道，而且均位于公交车站两旁，方便居民前往。商圈内的2所小学和1所中学，主要分布在商圈的西面和北面，很好的解决了固定居民子女教育的问题；东西南北4个方向上的六大银行均有分布，让生活上的资金流通也不成问题；3所药店和2所医院，也让区域内数量众多居民的健康生活有着保障；但是居民根本饮食所需的菜市场较少，只有一个，位于曙光路，离商圈中心较远；公园和休闲设施的情况也如出一辙。使得生活休闲的构成过于单一。以下一些大型商铺在一定的程度上弥补了上述的缺乏名称各楼层店铺情况平和堂负1楼化装品、珠宝负2楼超市负3楼停车场1楼首饰、女包、少女系列服饰2楼女士服饰3楼男士服饰、男士皮具4楼运动品牌服饰、家电5楼儿童服饰以及玩具、床上用品6楼餐厅长沙工人文化宫1楼健身中心、电游厅2楼美容屋、休闲吧3楼舞厅步步高超市1楼超市2楼至3楼国美电器城平和堂和步步高的超市，分别位于区域的北面和西面，很大的缓解了西北方和东南方居民购置生活根本饮食所需而不便的问题。而东塘唯一的大型休闲去处长沙工人文化宫位于商圈南面。但建筑整体老旧，休闲工程少，设备简陋，而且价格不菲，并不是一个适合固定居民长久休闲的地方，在缓解区域内休闲场所缺乏的问题上效果甚微。根本生活所需外，东塘商圈的奢侈品消费场所也是众多的。北面以市场为主，各种品牌各式店铺林立；南面以服装销售为主，中低价位档次服饰店众多；东西面各种商铺混杂，小到报刊杂志、电器维修，大到金融证券、国债期货，应有尽有。7、东塘及周边建设中工程的情况〔见附件〕从附近可以看出，东塘商圈的商业附加值对楼盘价值的提升是巨大的。而这些工程的开盘能让更多的经济收入较高的人群融入到这个范围内，必然在提升商圈档次以及进一步提升商圈经济价值提出强有力的支撑。8、政府对于东塘商圈的开展政策1、长沙市政府的整体规划在?长沙市城市商业网点布局规划?中，政府将长沙市商业体系分为市级商业中心〔一级商业中心〕、区域性商业中心〔二级商业中心〕、社区〔居住区〕级商业中心、专业〔特色〕街〔区〕、中心镇商业、一般镇商业五大类。东塘商圈属于区域性商业中心〔如以下图〕。长沙市政府对于东塘商业中心规划为：近期应注重引入专业店和专卖店等新型业态，增加餐饮、娱乐设施，配套建设方便居民生活的效劳设施；远期规划中，创立区域中心的商务特色，在实施城市“开拓〞战略中，以大型购物中心和大型消费中心建设为具体措施，扩大辐射范围和经营力度。并确定雨花区大型批发市场以汽车配件、机电、食品、蔬菜、图书音像、农资产品为主2、雨花区政府对于东塘商圈的政策在雨花区最近的区政协二届五次会议上，关于东塘商圈开展的提案有2个：一个是?关于东塘商圈附近配套商业设施建设的建议?；一个是?努力创造东塘商圈新辉煌?。从2个提案题目涉及的大致研讨方向可以看出，关于东塘商圈现在更多的是着眼于未来如何开展，如何在全市商圈并起的时期进一步挖掘其潜力。配合长久以来雨花区在经济宏观层面执行的?长沙市雨花区外商投资政策?、?关于加速经济开展的奖励方法?、?关于进一步优化投资环境的假设干规定?这一东塘持久开展的强力引擎，使得东塘商圈在进一步提升商业兴旺程度上有了个坚实的根底。名称意义?长沙市雨花区外商投资政策?标准外商来雨花区投资细节，做到有