山东潍坊房地产开发项目申请报告

目录TOC\o"1-3"\h\z第一章申报单位及项目概况 1第一节

项目申报单位概况 1第二节项目申请报告编制单位 1第三节项目概况 2第四节项目提出的背景和建设必要性 5第五节项目市场需求分析 9第六节工程建设规划 11第七节总图运输 11第八节建筑工程设计 12第九节公用辅助工程 14第十节物业管理 23第十一节实施计划 24第十二节项目招标 25第十三节投资估算 27第十四节资金筹措 27第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 30第一节发展规划分析 30第二节产业政策分析 31第三节行业准入分析 31第三章资源开发及综合利用分析 33第四章节能方案分析 35第一节用能标准和节能规范 35第二节能耗状况和能耗指标分析 36第三节节能措施和节能效果分析 40第四节节能建议 42第五节节能分析结论 43第五章建设用地和征地拆迁分析 44第一节项目选址及用地方案 44第二节土地利用合理性分析 44第三节征地拆迁和移民安置规划方案 45第六章环境和生态影响分析 45第一节设计依据及标准 46第二节场区周围环境质量现状 46第三节设计原则 46第四节生态环境影响治理措施 47第五节生态环境影响分析 50第六节生态环境影响结论 51第七章经济影响分析 52第一节经济效益分析 52第二节行业影响分析 56第八章社会影响分析 57第一节社会效益分析 57第二节社会适应性分析 57第三节社会风险及对策分析 58第九章结论和建议 59附件附图1、山东省建设项目招标方案2、平面布置图3、本项目地理位置图***房地产开发项目申请报告PAGE1第一章申报单位及项目概况第一节

项目申报单位概况一、项目名称***房地产开发项目二、建设项目性质新建三、项目建设单位山东***房地产开发有限公司法人代表:***通讯地址：***联系人：***联系电话：***邮编：261021四、建设单位概况山东***房地产开发有限公司位于***，成立于2005年7月，法人代表***，公司以房地产开发及自建商品房销售为主营业务，注册总资本125万美元。集团公司下设工程管理部、材料供应部、预算审计部、市场策划部、资产安全部、总工部、财务部、人力资源部、法律事务部、行政办公室等部门。集团公司在“科学决策，稳健经营”的发展思路指导下，秉承“诚信卓越，精品永恒”与“和谐自然，环保健康”的开发理念，成功地开发了一批高质量的住宅、商务、办公、公共设施等项目。第二节项目申请报告编制单位***设计院有限公司工程咨询资格等级：证书编号：发证机关：国家发展和改革委员会第三节项目概况一、项目申请报告的编制依据1、山东***房地产开发有限公司关于编制该项目申请报告的委托书、合同书2、《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市居住区规划设计规范》3、《产业结构调整指导目录(2011年本)》（修正版）4、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》5、《潍坊市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》6、《潍坊市城市总体规划》、《潍坊市城市规划管理办法》7、《潍坊服务业发展规划纲要》8、《建设项目经济评价方法与参数》9、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料10、有关部门提供的证明和资料等二、项目申请报告研究范围1、项目概况2、发展规划、产业政策和行业准入分析3、资源开发及综合利用分析4、节能方案分析5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析6、环境和生态影响分析7、经济效益分析8、社会影响分析三、研究结论1、建设地址本项目位于***********。地块配套基础设施齐全，地势平坦，交通便捷，通讯畅通，适宜项目的建设。2、建设规模及内容本项目规划总用地面积68726m2，净用地面积66221m2，总建筑面积120804m2，均为地上建筑。规划总共建设楼宇23栋，其中5F商业楼5栋，6F（局部4F）商业楼1栋，6F商业楼17栋。地上总建筑面积120804m2，其中：商业建筑面积120442m2，配套用房建筑面积362m2。规划总机动车地上停车位1208个。建筑密度22.5%，容积率1.82，绿地率11.3%。3、物业管理本项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照建设部颁发的《物业管理条例》及山东省人民政府发布的《山东省物业管理条例》等有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施计划本项目建设期3年，计划于2015年6月份开工建设，预计2018年5月工程全部竣工。5、投资估算本项目总投资为30000万元，其中建安工程费20270.5万元，区内配套工程费676.5万元，其他费用7697.7万元，预备费1355.3万元。项目资本金9000万元，占项目总投资的30%。6、资金筹措项目总投资30000万元，全部由建设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，且能够提高和改善当地居民的居住环境条件，同时可带动当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。8、项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数量1规划总用地面积m2687262净用地面积m2662213总建筑面积m21208043.1地上总建筑面积m2120804其中商业建筑面积m2120442配套建筑面积m23624地上停车位个12086总图规划指标①绿化率%11.3②容积率--1.82③建筑密度%22.57建设期年38总投资万元300009销售收入万元6022110销售税金及附加万元3312.211利润总额万元17993.112所得税万元4498.313税后利润万元13494.814投资利润率%6015投资利税率%96.716所得税后内部收益率%45.417财务净现值(Ic=12%)万元7206第四节项目提出的背景和建设必要性一、项目提出背景坊子区在历届党委、政府的正确领导下，城区建设有了突飞猛进的发展，近年来全区国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发展步伐，实现潍坊市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。随着坊子区经济的迅猛发展，人民群众的生活水平得到了显著提高，人民群众在满足了衣、食、行等方面的要求后，对居住条件、环境的要求也日益提高，特别是中高档收入消费者对高品质商业房的需求与日俱增。本项目位于***********。规划净用地面积66221平方米。该地块基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设商业的理想地段。二、项目建设必要性1、符合相关产业政策和行业发展规划房地产业作为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出“进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围”。《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出要加快发展生活性服务业。推进商业结构和业态调整，形成区域性商品集散中心、价格形成中心和辐射国内外市场的知名品牌，发展一批跨行业跨地区经营的大型连锁龙头企业。积极运用计算机、无线射频、条形码、商业智能等现代技术，提高流通业信息化、集约化程度，提升城市商业服务功能，创新完善农村流通体系。本项目的建设依据《产业结构调整指导目录(2011年本)》（修正版），本项目不属于限制类和淘汰类，为允许类建设项目，是符合国家产业政策要求的。另外，国务院于2009年5月公布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中指出“将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例降为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”。本项目符合国家有关产业政策的要求。因此，山东***房地产开发有限公司充分依托公司雄厚的实力开发建设***房地产开发项目，能够为周围居民提供优质商业环境,提升居民生活质量，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，是国家允许发展的产业，符合国家相关的产业政策。2、项目的建设符合地区政策和发展规划大力发展服务业，对于贯彻落实科学发展观，推动全市经济社会持续快速健康发展，加快构建社会主义和谐社会具有重要的战略意义。为此，潍坊市出台了《潍坊服务业发展规划纲要》。规划以2008-2020年为主要规划期，对潍坊市服务业的发展基础、战略思想、发展目标步骤、重点领域、空间布局和支撑措施作重点规划。以2021-2050年为发展远景期，对潍坊市服务业的发展远景作描述性展望。《纲要》中指出：“按照‘建设半小时经济圈、构建一体化发展格局、打造紧密型城市群’的城市发展战略，统筹规划房地产业的发展，构建以主城区为发展极核，以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济开发区为主节点，以青州、临朐、诸城、高密为外围节点，分布有序、层次清晰、梯次发展的房地产业发展格局。全面发展商业类地产和住宅类地产项目。抓住旧城改造和城市扩张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设大型商业组团。出台鼓励性政策，扶持本地房地产企业发展，形成服务输出能力和区域市场竞争力。发展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。把房地产业培养成为潍坊市服务业的支柱产业，成为服务本地、辐射青岛的新增长点。”这一系列有利政策有利于潍坊市房地产业持续健康发展，有利于推动城市经济又好又快发展。潍坊市还继续以潍政发2004-83号文件来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。本项目可健全、提升潍坊市的居民居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。3、本项目建设可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发展进程该项目位于坊子区，坊子区在区委、区政府的领导下，得到飞快的发展，投资环境和城市基础设施得到不断完善，成为潍坊市经济、社会、文化发展的佼佼者。通过该项目的实施，可进一步完善城区的配套基础设施，缓解消费不足矛盾，而且能够改善城市居民的生活品质，提高城市服务功能，改善投资环境，势必推动城市建设的快速发展。4、本项目的建设是加快城市经济结构和社会结构调整，增强社会整体活力的必然选择潍坊市第三产业在生产总值中的比重低于沿海经济发达地区，与经济发展总体水平还不相适应。为此“十二五”期间必须把第三产业作为经济发展的一个重点，加快产业转型升级，改造提升传统产业，将三大产业比例调整为7：51：42（第三产业比重力争达到45%）。而房地产业作为新的经济增长点，是提高第三产业所占比重的中坚力量。房地产的开发将有力促进第三产业的发展，安置富余劳动力就业，提高居民的收入，促进经济结构的调整。5、本项目的建设是促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。因此，建筑业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。同时，住宅销售增长10%，可带动GDP增长0.5%。因此，该项目开发建设的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。6、本项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要我国人口众多，富有劳动力。随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形势严峻。20世纪90年代以来，我国推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。建筑业属于劳动密集型项目，它的日常运营需要大量的工作人员。综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，提升当地居民的生活品质，而且对潍坊市的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设是十分必要的第五节项目市场需求分析一、从宏观政策分析随着国家房地产政策调控的逐步细化，中国房地产行业迎来了史上最为重大的拐点。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化。国务院指出：各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。二、从消费需求分析随着人们生活水平的日益提高，提高生活质量，提高生活品味已成为中国人的一种生活理念。2012年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.7%。其中，城市上涨1.8%，农村上涨1.5%；食品价格上涨1.8%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨1.5%，服务项目价格上涨2.3%。1-10月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。10月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.1%。其中，城市下降0.1%，农村下降0.1%；食品价格下降0.8%，非食品价格上涨0.3%；消费品价格下降0.2%，服务项目价格上涨0.2%。2012年上半年，山东经济保持平稳发展，GDP增长9.7%。固定资产投资、社会消费品零售总额及进出口总额分别增长20.4%、14.9％和4.8%，投资与消费成为拉动经济增长主要动力。上半年，山东省固定资产投资12734.5亿元，增长20.4%。从消费来看，城乡市场差距在缩小。上半年，城镇市场零售额7220.4亿元，增长15.1%；乡村市场零售额1781.3亿元，增长14.2%。农村市场渐趋活跃，城乡消费增速差距为0.9个百分点，比上年同期缩小3.3个百分点。由以上的数据可以看出，随着人民生活水平的提高，对居住、商业环境的需求，质量要求越来越高，当前的房地产消费市场发展平稳健康，消费需求量很大。三、具有优越的地理位置本项目位于***********，项目附近就医、娱乐、学校等设施一应俱全，还有四通八达的公交线路途径于此。该地块基础设施配套完善，交通、购物、通讯等条件便捷，是开发建设商住区的理想地段。四、消费能力分析潍坊市（含辖区、县）全市常住人口为908.62万人，其中非农业人口430.71万人。随着农村走向城市化建设进程的加快，市区人口在不断增加，潍坊市流动人口也逐年增长。据潍坊市统计局提供的数据显示，城镇居民人均可支配收入22508元，增长14.4%，同比提高0.5个百分点，较“十一五”提高0.6个百分点。从城市居民收入构成看，财产性收入和转移性收入增长较快，分别增长39.8%和30.85%；工资性收入是拉动居民家庭总收入增加的主导力量，全年实现工资性收入17566.52元，增长8.9%，拉动总收入增长7.3个百分点，对家庭总收入的贡献率为50.7%。2011年，全市农民人均纯收入10409元，增长17.3%，较“十一五”提高5.2个百分点。从农村居民收入构成看，工资性收入快速增长。从收入来源结构看，城镇居民具有较强的购买力，居民消费能力的提高带动了流通商业企业的快速发展。综上所述，本项目良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务设施，合理的市场定位，为项目建设提供了极大的开发潜力和增值前景，市场前景十分乐观。第六节工程建设规划一、建设规模本项目规划总用地面积68726m2，净用地面积66221m2，总建筑面积120804m2，均为地上建筑。规划总共建设楼宇23栋，其中5F商业楼5栋，6F（局部4F）商业楼1栋，6F商业楼17栋。地上总建筑面积120804m2，其中：商业建筑面积120442m2，配套用房建筑面积362m2。规划总机动车地上停车位1208个。建筑密度22.5%，容积率1.82，绿地率11.3%。项目主要经济指标如下：主要技术经济指标表序号项目单位数量1规划总用地面积m2687262净用地面积m2662213总建筑面积m21208043.1地上总建筑面积m2120804其中商业建筑面积m2120442配套建筑面积m23624地上停车位个12086总图规划指标①绿化率%11.3②容积率--1.82③建筑密度%22.57建设期年38总投资万元300009销售收入万元6022110销售税金及附加万元3312.211利润总额万元17993.112所得税万元4498.313税后利润万元13494.814投资利润率%6015投资利税率%96.716所得税后内部收益率%45.417财务净现值(Ic=12%)万元7206第七节总图运输本规划地块的道路交通系统分为四个主要的组成部分：城市主干道、支路、步行系统、停车场。各部分分工明确、协调组织。地块周边的城市主干道网提供了城市各地区通往该区的快速交通联系，并担负着将住宅区人流快速疏散的作用。在规划上突出其交通功能和景观功能，通过沿街建筑的合理退让及充足的便道宽度、交通设施的现代化使其交通顺畅，通过沿街建筑空间界面的丰富变化和绿化环境的设计提高其景观水平。支路系统担负着本区域内的交通联系的作用。在设计上从整合地块功能入手，严格控制支路对城市主干道的出口，尤其尽量避免出口方向的含糊不清，以减少交通干扰，保障交通安全。步行系统以住宅区为中心通道向外围辐射，形成丰富多彩的绿色空间景观。停车位1208个，均为地上停车位。第八节建筑工程设计本项目规划总用地面积68726m2，净用地面积66221m2，总建筑面积120804m2，均为地上建筑。规划总共建设楼宇23栋，其中5F商业楼5栋，6F（局部4F）商业楼1栋，6F商业楼17栋。地上总建筑面积120804m2，其中：商业建筑面积120442m2，配套用房建筑面积362m2。规划总机动车地上停车位1208个。建筑密度22.5%，容积率1.82，绿地率11.3%。1、结构说明⑴设计依据①《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001②《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006版)③《混凝土结构设计规范》GB50010-2010④《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002⑤《建筑抗震设计规范》GB50011-2010⑥《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008⑦《砌体结构设计规范》GB50003-2010=8\*GB3⑧《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010⑵该工程主要由商业建筑组成。建筑均为丙类建筑，结构安全等级为二级，耐火等级为二级。该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.0度进行设计。⑶基本风压：0.45KN/㎡基本雪压：0.35KN/㎡⑷主要楼面活荷载标准值：类别住宅卫生间楼梯阳台上人屋面不上人屋面标准值2.02.00.5组合值系数Ψc准永久系数Ψq40.50.402、结构设计⑴设计标准①本工程建筑结构的安全等级为二级，结构的重要性系数为1.0。②在正常设计、正常施工、正常使用、正常维护的情况下结构主体的使用年限为50年。③本工程地基基础设计等级为乙级。⑵结构选型区内建筑均采用框架结构或框架剪力墙结构。⑶基础选型建筑采用钢筋混凝土独立基础或阀片基础。⑷采用主要原料：①混凝土：基础部分：C40，上部结构：C25及C30；②砌体材料：粉煤灰砖、烧结砖、水泥沙浆及混合砂浆。③钢筋：一级钢-HRB235，二级钢-HRB335，三级钢-HRB400。3、竖向规划项目基地内地形变化不大，地势平坦，为减少土方量，规划尽量接近自然标高，在避免大填大挖的前提下，人工制造地形变化，形成丰富的居住空间。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。项目周围城市主干道按照城市规划早已成形。区内各级道路中心线的设计标高，根据四周城市主干道现状标高依次得出，道路坡度控制在0.3%左右，满足地面排水的要求。底层室内地坪高出室外地面0.3米以上。地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量可根据汇水面积、流量、道路纵坡等设计段确定。第九节公用辅助工程一、电力工程1、设计依据(1)《低压配电设计规范》(2)《10KV变电所设计规范》(3)《建筑设计防火规范》(4)《民用建筑电气设计规范》(5)《火灾自动报警系统设计规范》(6)《建筑防雷设计规范》(7)《住宅设计规范》2、负荷等级该项目主要由商业组成。根据电气负荷等级划分规范要求，该项目消防用电设备、应急与疏散照明为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。3、负荷估算（1）商业和配套用房建筑用电负荷商业和配套用房建筑面积120804m2，夏季用电负荷按50W/㎡估算，则夏季用电负荷为6040.20kW；其它季节用电负荷按25W/㎡估算，则其它季节用电负荷为3020.10kW；（2）供暖系统用电负荷供暖系统总安装负荷为35.0kW；（3）供水系统用电负荷供水系统总安装负荷为25.0kW；（4）中水处理设备用电负荷中水处理设备总安装负荷为20.0kW；4、供电电源项目用电由坊子区供电公司供给，拟选用1台S11-1000/10/0.4和2台S11-1250/10/0.4的节能变压器，高压开关柜选用JYN2手车式开关柜，每个高压柜上均配有微机型继电保护装置，低压开关柜选用抽屉式开关柜，变压器与低压柜的联接采用封闭式母线槽。无功补偿静电电容器选用滤波式电容器柜。5、导线选型及敷设方式各室外0.4KV供电干线均采用YJV22型电缆沿室外电缆沟敷设或直埋敷设方式，统一采用150mm2。室内0.4KV供电干线均采用ZR-YJV型电缆穿电缆桥架敷设。供电负荷采用双路供电，终端切换，选用阻燃及耐火型电缆。室内配线采用BV及ZR-BV型导线穿钢管及PVC管暗敷方式，各商户均实行一户一表计量，每户配10(40A)电表一只。本项目设有一般工作照明、应急照明、装饰照明及景观照明，照度参照国家标准设计，主要场所推荐以下照度标准。商业：300LUX；设备用房：150LUX；车库：30-50LUX。区内设置路灯及草坪灯，路灯选用庭园式灯具，光源选用金属卤素灯，草坪灯光源选用节能灯，路灯线路采用电缆直埋敷设，路灯控制采用自动、手动双控方式。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。6、计量商户计费到户，公用照明等动力设备，分摊于户计取，以便管理。7、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，区内所有建筑物均属二类防雷建筑物。在屋顶设有避雷带，30米及以上，每层利用结构圈梁主钢筋设置均压环，并与防雷接地系统可靠连接，以防雷电及静电。防雷引下线利用结构柱内主钢筋。楼内所有的金属竖向干管及外墙上的金属门窗、构件等，均应与均压环可靠连接；所有进出本建筑的金属管线在入户处均须接地。本工程低压配电系统为变压器中性点直接接地系统，其接地保护系统为TN-C-S接地系统。设置一共用接地系统，接地电阻应小于1欧姆，接地极利用建筑物的基础钢筋。二、弱电工程规划1、设计依据⑴《民用建筑电气设计规范》JGJ/16-2008;⑵《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006;⑶《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000;⑷《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-2011;⑸《有线电视系统工程技术规范》GB650200-94;=6\*GB2⑹《高层民用建筑设计防火规范》（2005版）GB50045-952、设计范围：通信系统、计算机网络系统、网络系统等。3、建设方案⑴电话通讯系统该区内的所有商业建筑有电话用户均设电话通讯，按每户1.2门电话考虑，公建按有关指标估算。电话自市网引入600对光缆进该区交接箱，交接箱设在物管中心。⑵有线电视系统通过在区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，有线电视信号接自市政有线电视网，机房设在物管中心。⑶住户宽带接入系统建立宽带接入网络，在住宅中设立网络接入信息点，可使用户享受宽带接入的信息网络服务。使区内的住户可以实现与互联网(INTERNET)的高速通讯。⑷安防监控系统保安监控主要是安全防盗，在监控室内设置监控设备，对出入口管理、周边防越和保安巡更进行监控。①出入口管理及周边界防越系统报警中心由语音、警笛、警灯提示，夜间与周边空照灯联动，与闭路电视监控系统联动、记录。②闭路电视图像监控针对公共场所重要出入口等场所设置监控，中心监视系统采用多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录与摄像机连锁控制，并与周界防越系统联动。③住户报警在监控室设有报警系统，接收住户的煤气泄漏报警和紧急呼救报警。三、给排水工程规划1、设计依据⑴《建筑设计防火规范》;⑵《室外给水设计规范》;⑶《室外排水设计规范》;⑷《建筑给水排水设计规范》;⑸《建筑灭火器配置设计规范》;⑹《自动喷水灭火系统设计规范》;⑺《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》2、规划范围本项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、建筑物灭火器具配置以及区内室外污废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划⑴生活给水规划①水源项目给水水源取自坊子区自来水公司给水管网。拟从市政给水管接二路进水管DN200至基地，在基地四周形成环管作为商业、消防合用管。②用水估算本项目用水主要是商业、绿化用水及未预见用水等。（1）商业和配套用房用水按5L/m2·d估算，用水面积为120804m2；（2）绿化用水按1.5L/m2·d（考虑灌溉期为180天）估算，绿化面积7766.04m2；（3）未预见用水与管网漏失按商业和配套用房用水的10%估算项目用水量估算详见下表：用水量估算表序号用水项目用水类型数量用水量标准新鲜水（m3/d）回用中水（m3/d）用水总量（m3/a）1商业和配套用房用水盥洗、清洁用水120804m23L/（m2·d）362.41130467.60冲厕用水2L/（m2·d）241.6186979.602绿化绿化用水7766.04m21.5L/（m2·d）11.652097.003未预见用水与管网漏失1*10%36.2424.1621744.70合计/398.65277.42241288.20从上表可知，本项目总用水量为676.07m3/d、241288.20m3/a，其中新鲜水用量398.65m3/d、143514.36m3/a，中水回用量277.42m3/d、97773.84m3/a。③供水系统及计量方式项目供水管线采用直埋敷设，由城市干管引入到预留口相接，保证多水源供水。在区内沿道路敷设，形成环状供水系统，以DN150球墨铸铁管为主供水管道，来满足正常用水需求。区内高层住宅楼通过统一变频供水系统供给。在每幢楼进户设总水表，各户设分水表，单独计量。⑵生活排水规划室内商业污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统。商业污水量按商业用水量的80%计，商业污水量为17.40万m3/a，其中8.70万m3/a污水经中水站处理后回用，剩余部分经化粪池处理后排入城市污水管网。4、屋面雨水规划①降雨量计算按潍坊市暴雨强度公式，式中：P：为重现期，取1年。t：为降雨历时，取5min。降雨量q=281.27L/S.hm2②屋面雨水斗经收集后，设置雨水立管排至室外雨水检查井；在小区道路设置雨水口，收集路面雨水，最终排入市政雨水管网。5、消防给水规划⑴消火栓给水系统①设计参数根据规范要求，其室内外消火栓系统用水量分别为15L/s和30L/s，火灾延续时间为2小时。火灾发生时最不利点应满足0.1Mpa充实水柱。②室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SSl50-1.0型地上式消火栓，布置间距不大于120米。(2)建筑灭火器配置根据《建筑灭火器配置设计规范》，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为15m2/A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸铵盐干粉灭火器两具。6、管材选用室外埋地给水管采用球墨铸铁管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管，给水支管采用PP-R管；消火栓给水管DN100采用镀锌钢管，DN>100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。四、暖通工程规划1、设计依据⑴《采暖通风与空气调节设计规范》GB500111-2003⑵《公共建筑节能设计标准》GB501811-2005⑶《民用建筑采暖通风设计技术措施》(2003版)⑷《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005版)2、设计参数⑴室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-7℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；⑵室内设计参数冬季温度16-18℃，相对温度40%。3、热负荷测算根据《采暖通风与空气调节设计规范》，该地区属于采暖地区，商业和配套用房采暖面积为120804m2，采暖耗热量指标按30W/m2计，全年采暖时间按120d、每天10h计。则该项目采暖消耗的总热力为15656.20GJ。4、空调所有建筑均考虑预留空调电源插座，空调设备由用户自行选购。5、采暖设计=1\*GB2⑴热源：来自热源由潍坊五岳热力有限公司提供,热媒为95/70℃热水，在小区内设热交换站，内设两台换热机组，提供55/45℃热水作住宅热媒。⑵管材采用PE-RT塑料加热管，地热用阀门均采用热熔连接型；地面敷设采暖系统设置若干套集、分水器，并由该分、集水器引出若干路加热管线至各个房间。五、建筑新材料、新技术的应用根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，该项目拟采用以下几项科技进步成果：1、大量推广使用建筑节能新型墙材，该技术能减少污染，节约能源，提高居住质量。2、高效钢筋和预应力混凝土技术的应用。该技术具有降低工程造价、提高工程质量的特点，应在各项建筑中积极推广、应用。3、生活垃圾粉碎处理，大大降低污染，节约能量，应在小区建设中大量推广。4、其它新材料、新技术的应用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管应用技术等。通过对新型材料、新技术的利用，提高居住环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态性居住小区。第十节物业管理该项目的物业管理拟通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理。物业管理公司对该项目的物业管理将提前介入，积极推行社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，对项目开发建设的全过程（规划、设计、建设、销售以及售后服务等）进行熟悉、改进和质量监督，做好物业管理的各项准备，为竣工验收、接管和物业管理奠定良好的基础。项目建成后，物业管理单位要严格按照建设部颁发的《物业管理条例》及山东省人民政府发布的《山东省物业管理条例》等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业及配套设施进行维护、保养，确保物业的正常运行。其职责主要包括：1、保安：包括二十四小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：区内环境清洁、保洁，楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。3、绿化维护：区内花草树木的生长维护、杂草清理等。4、房屋及配套设施(上下水、电、暖等)维修、维护。5、区内供暖、供水，供暖指住宅及公共场所的冬季供暖；供水包括商业及区内绿化景观等用水。6、代收相关费用(水、电、暖、物业等)。7、建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理等。第十一节实施计划该项目立项后，应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建设。本项目建设期3年，计划于2015年6月份开工建设，预计2018年5月工程全部竣工。详见实施进度表实施进度表时时间项=项目名称2015.6-2018.5678…………456项目立项施工准备施工图设计工程施工竣工验收第十二节项目招标根据《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，本工程项目的建设应依法进行招标，以提高建设工程质量。1、招标投标的基本原则根据《中华人民共和国招投标法》的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：⑴公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开。⑵公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。⑶公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。⑷诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。⑸独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。⑹接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。2、招标⑴招标程序根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：①建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。或委托经建设行政主管部门批准的具有相应资质的招标代理机构办理。②发布招标公告或招标通知书。③对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。④编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。⑤工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。⑥签订承包合同，中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签发的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。⑵招标方案招标方案主要包括：设计招标，施工、监理招标等。①设计招标。主要包括方案设计、初步设计、施工图设计等。②施工、监理招标。在工程施工之前，应针对主体建筑、附属设施、绿化、道路等不同建设内容进行招标，确定施工、监理单位。⑶招标基本情况详见《山东省建设项目招标方案》。⑷对中标单位的要求①对中标的工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、技术负责人通讯标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实需要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。②本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。第十三节投资估算一、估算依据及说明1、国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编《建设项目经济评价方法与参数实用手册》3、中国国际工程咨询公司编《投资项目经济咨询评估指南》4、建筑工程按当地询价估列5、装置性材料购置按市场询价估列6、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发［1999］158号文件有关规定暂缓征收7、基本预备费按工程费用和其他费用之和6%计列，价差预备费按国家计委计投资［1999］1340号文件费率为0%。8、土地费用为3576.24万元。二、投资估算本项目总投资为30000万元，其中建安工程费20270.5万元，区内配套工程费676.5万元，其他费用7697.7万元，预备费1355.3万元。项目资本金9000万元，占项目总投资的30%。详见下表总投资估算表总投资估算表序号项目名称建筑面积（平方米）建筑费用（万元）其它费用（万元）合计（万元）一土建工程120804.0020270.51地上120804.0020270.5商用面积120442.020234.320234.3其他配套362.036.236.2二小区内配套设施120804676.5676.51绿化、景观工程120804120.8120.82区内道路工程120804120.8120.83地下综合管线120804145.0145.04场地平整120804145.0145.05其他辅助工程120804145.0145.0三其他费用7697.71城市基础设施配套费120804.00604.0604.02人防异地建设费120804.00362.4362.43房地产综合开发费120804.0054.454.44墙改费120804.0060.460.45消防审查费120804.0014.514.56防雷费120804.009.79.77散装水泥费120804.0020.320.38规划技术服务费120804.0031.731.79建筑工程劳保费120804.00405.4405.410民工工资保证金120804.001114.91114.911环保评测120804.008.812地震评测120804.0048.348.313建设单位管理费120804.00912.2912.214工程监理费120804.0096.696.615招投标费用120804.0036.236.216图纸勘察设计审查120804.00145.0145.017土地费用3576.218契税107.3107.319土地管理费89.489.4四基本预备费1355.31355.3五贷款利息0.0合计30000.0第十四节资金筹措本项目总投资30000万元，项目资本金9000万元，占项目总投资的30%，全部由建设单位自筹解决。PAGE41第二章发展规划、产业政策和行业准入分析第一节发展规划分析一、符合山东省有关发展规划要求《山东省“十二五”服务业发展规划纲要》服务业发展重点领域及重大投资项目中指出“十二五”时期，围绕加快发展金融保险、现代物流、批零餐饮、科技信息、商务服务、家庭服务、房地产、文化旅游、社区服务和农村服务业十大重点领域，全面提高我省服务业发展水平。二、符合潍坊市新的城市总体规划要求《潍坊市服务业发展提速计划（2012—2014）》指出潍坊市服务业发展重点之一为房地产业：到2014年，房地产业增加值力争达到260亿元，年均增长15%，占全市服务业增加值比重达到14%。——优化房地产业结构。转变房地产业发展模式，推进房地产开发向商业地产、旅游地产、文化地产、工业地产多元化发展。鼓励高端低碳样板住宅小区建设，提升房地产业发展水平。引进高端开发企业，集中推进万达广场、和平广场、阳光•100、浩博国际商业广场、亿丰时代广场等中心城区城市综合体建设，提升城市综合服务功能和品位。——培育大型房地产企业。引导和鼓励房地产开发企业做大做强，组建大型房地产企业集团，形成一批拥有知名品牌、具有较强竞争力的大型房地产企业。到2014年，力争1家房地产企业上市，5家房地产企业进入山东省房地产50强。——加快住宅产业现代化。加快住宅建设从粗放型向集约型转变，以设计的标准化、部品部（构）件生产的工厂化、现场施工的装配化以及土建装修的一体化为工作重点，提高房地产业科技含量。——加大保障性住房建设力度。加大廉租房、经济适用房、公租房建设力度，逐步解决城市低收入家庭、新就业职工和外来务工人员等困难群体的住房问题。——加强市场监管。建立完善房地产市场信息系统和预警预报体系，加强房地产市场监管和调控。项目的开发建设符合了山东省及潍坊市城市发展规划的要求。第二节产业政策分析项目符合国家有关产业政策的要求：房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。据统计，住宅业每增长10%，可以带动GDP增长0.5个百分点，同时还可以增加就业机会，促进经济发展和社会进步。自1998年国家实行住房制度改革以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施加快推动商品住宅的建设，住宅、商业建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。本项目的建设依据《产业结构调整指导目录(2011年本)》（修正版），属于当前国家允许发展的产业，项目符合国家有关产业政策的要求。因此，该项目建设符合国家产业政策，顺应了经济发展的潮流和方向。第三节行业准入分析一、拟建项目及项目建设单位符合房地产行业准入标准的规定山东***房地产开发有限公司位于***，法定代表人***，注册资本***万美元。公司以房地产开发及自建商品房销售为主营业务。本项目总投资30000万元，项目资本金9000万元，占总投资的30%。因此，在行业准入方面，山东***房地产开发有限公司符合国家有关房地产开发企业注册资本、经营范围、出资要求等方面的准入标准及要求。二、顺应了房地产开发的运作新模式近几年来，潍坊市金融机构大力支持政府实施的经济强市、生态市目标，大力实施可持续发展战略，优化城市布局，加大城市基础设施和生态建设力度，积极促进经济结构的调整，根据国家产业政策，加大对城市基础设施建设、旧城改造、房地产开发等领域的投入，有力地促进了全市经济的持续、快速、健康发展。三、符合潍坊市房地产市场的需求房地产开发的最终需求量，取决于一是当地常住人口规模；二是城市化水平和速度；三是伴随外来投资而增加的人口规模。随着中国加入WTO，外来投资而增加的人口，将是构成城市房地产的需求之一，这部分需求有着较强的购买力。项目建设住宅，为投资兴业者提供良好的创业、生活居住环境。综上所述，项目符合国家产业政策，符合国家以及山东省行业发展规划，符合潍坊市城市发展总体规划，项目选址合理，项目及项目建设单位符合房地产行业准入标准的有关规定。在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步贯彻落实的环境下以及潍坊市经济规模的快速扩张、城区人口的迅速膨胀、当地居民人均收入迅速提高的背景下，项目的实施是必要的。

第三章资源开发及综合利用分析本项目非资源开发类项目，因此对资源开发利用方面不进行详细论述。在资源的利用方面，项目建设及使用过程中不占用金属矿、非金属矿等重要资源。项目为城市房地产开发建设项目，建设实施过程中耗费的资源主要包括钢筋、水泥、木材等一般性建筑材料，该类建筑材料在潍坊市当地建材市场均可满足供应；项目使用过程中耗费的资源主要包括居民生活用水、电、热等，均由当地城市配套基础设施集中供应，该项目地处坊子区，供水、供电、供热供应等设施齐备，供应有保障。为提高资源利用效率、降低资源消耗，项目在建设及使用过程中拟采取的节约资源及资源综合利用措施如下：1、项目建筑、结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。2、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。墙体材料尽可能使用国家推广使用的新型建材，如粉煤灰砖等，减少烧结粘土砖的使用量。3、采用新能源（太阳能热水器）。化石能源资源的有限性，以及它们在燃烧过程中对全球气候和环境所产生的影响日益为人们所关注。从资源、环境、社会发展的需求看，开发和利用新能源和可再生能源是必然的趋势。在新能源和可再生能源家族中，太阳能最为引人注目。太阳能热水器因具有安全、节能、环保、经济等优势，将会越来越多的被广大居民所应用。4、推广使用新技术、新工艺，各用户主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。5、所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。照明灯具选用节能型，以节约用电。6、建筑物内的供水﹑风机等建筑设备均采用智能化控制，使其能耗降到最低。7、注意节约用水，所有用水设施均应尽量选用节水型的。住宅卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。水景﹑绿化﹑浇洒道路﹑冲厕所等用水尽量使用经中水处理设备处理后的中水。8、在各类能源进入室内的入口处均应装设各类能源消耗计量仪表，进行能耗计量、考核。如：水、电、热等实行一户一表，按表收费，促使用户自觉节约各类资源的使用。

第四章节能方案分析第一节用能标准和节能规范一、国家和省有关法律、法规1、《中华人民共和国节约能源法》2、《中华人民共和国清洁生产促进法》3、《节约用电管理办法》4、《山东省节能监察办法》5、《山东省节约能源条例》6、《山东省资源综合利用条例》二、指导性文件1、《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》2、国家发改委、国家经贸委、建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》3、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第6号）4、山东省发展和改革委员会关于印发《山东省发展和改革委员会<固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法>实施细则(试行)的通知》(鲁发改办[2010]1691号文)5、《潍坊市固定资产投资项目节能评估和审查办法》（潍政发[2010]63号）6、潍坊市人民政府办公室关于印发《潍坊市固定资产投资项目节能评估和审查实施细则》的通知潍政办发〔2011〕10号三、国家、行业标准及规范《综合能耗计算通则》(GB/T2589-2008);《评价企业合理用电技术导则》(GB/T3485—1998);《节水型企业评价导则》(GB/T7119—2006);《中国节能技术政策大纲》（发改委、科技部2006）;《用能单位能源计量器具配备和管理导则》（GB17167-2006）;《低压配电设计规范》(GB/T50054-2011);《供配电系统设计规范》(GB/T50052-2009);《通用用电设备配电设计规范》(GB50055-2011);《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003);《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003);《室外给水设计规范》(GB50013-2006);《室外排水设计规范》(GB50014-2006);《10kV及以下变电所设计规范》(GB50053-1994);《外墙外保温工程技术规程》(JGJ144-2008);第二节能耗状况和能耗指标分析一、能源供应状况分析1、电力供应（1）供电电源项目用电由坊子区供电公司供给，自10kV市政供电线路引线至区内10kV变配电站，电压降至380/220V后，引至各用电单位作为电源。（2）用电负荷分析本项目主要由住宅等组成。根据电气负荷等级划分规范要求，该项目消防用电设备、应急与疏散照明为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。（1）商业和配套用房建筑用电负荷商业和配套用房建筑面积120804m2，夏季用电负荷按50W/㎡估算，则夏季用电负荷为6040.20kW；其它季节用电负荷按25W/㎡估算，则其它季节用电负荷为3020.10kW；（2）供暖系统用电负荷供暖系统总安装负荷为35.0kW；（3）供水系统用电负荷供水系统总安装负荷为25.0kW；（4）中水处理设备用电负荷中水处理设备总安装负荷为20.0kW；（5）根据《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）中“能源及耗能工质在用能单位内部储存、转换及分配供应中的损耗，也应计入综合能耗”的要求，变配电损耗按负载用电量的2.5%估算，则项目全年变配电损耗为8.26万kWh。该项目具体用电量估算见下表：总用电量估算表序号名称用电负荷（kW）需要系数用电时间（h）用电量（万kWh）备注1商业和配套用房夏季6040.200.390×8130.4750W/m2其它季节3020.100.28275×8186.0425W/m22供水系统25.000.6365×84.383供暖系统35.000.6120×246.054中水处理设备20.000.6365×83.505变压器损耗8.26合计338.70注：变配电损耗按负载用电量的2.5%估算由上表可知，本项目年总用电量为338.70万kWh。（3）供电方案根据项目区用电负荷分布情况，项目安装最大负荷为2705.69kW，拟选用1台S11-1000/10/0.4和2台S11-1250/10/0.4的节能变压器，高压开关柜选用JYN2手车式开关柜，每个高压柜上均配有微机型继电保护装置，低压开关柜选用抽屉式开关柜，变压器与低压柜的联接采用封闭式母线槽。无功补偿静电电容器选用滤波式电容器柜。2、采暖系统该项目热源由潍坊五岳热力有限公司供给，自就近的供热管线引入，可满足本项目冬季采暖的需要。根据《采暖通风与空气调节设计规范》，该地区属于采暖地区，商业和配套用房采暖面积为120804m2，采暖耗热量指标按30W/m2计，全年采暖时间按120d、每天10h计。则该项目采暖消耗的总热力为15656.20GJ。项目热工设计分析表项目单位细则限值设计指标体形系数≤0.40.375门窗气密性等级不低于4级不低于4级外墙平均传热系数W/(m2.k)0.60.549建筑物耗热量指标W/m214.2713.95采暖耗煤量指标Kgce/m27.847.263、给水系统（1）供水方案该项目以市政自来水为水源，建有完善的供水系统，其供水水压、供水水质、供水能力能满足该项目建成后的用水需求。项目供水管线采用直埋敷设，由城市干管引入到预留口相接，保证水源供应。在区内沿道路敷设，形成环状供水系统，以DN150球墨铸铁管为主供水管道，来满足正常用水需求。区内高层住宅楼通过统一变频供水系统供给。在每幢楼进户设总水表，各户设分水表，单独计量。（2）用水量估算该项目用水主要是生活、公建、绿化用水、道路浇洒用水以及未预见用水。用水量估算参照《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）和高坊子区未来发展情况确定：（1）商业和配套用房用水按5L/m2·d估算，用水面积为120804m2；（2）绿化用水按1.5L/m2·d（考虑灌溉期为180天）估算，绿化面积7766.04m2；（3）未预见用水与管网漏失按商业和配套用房用水的10%估算项目用水量估算详见下表：用水量估算表序号用水项目用水类型数量用水量标准新鲜水（m3/d）回用中水（m3/d）用水总量（m3/a）1商业和配套用房用水盥洗、清洁用水120804m23L/（m2·d）362.41130467.60冲厕用水2L/（m2·d）241.6186979.602绿化绿化用水7766.04m21.5L/（m2·d）11.652097.003未预见用水与管网漏失1*10%36.2424.1621744.70合计/398.65277.42241288.20从上表可知，本项目总用水量为676.07m3/d、241288.20m3/a，其中新鲜水用量398.65m3/d、143514.36m3/a，中水回用量277.42m3/d、97773.84m3/a。二、能耗分析本项目消耗的能源主要为电、采暖耗能、耗能工质为水，其中年耗电量为338.70万kWh，年采暖耗能15656.20GJ，年耗新鲜水量143514.36m3，则项目综合能耗折标准煤962.75t。项目综合能耗表如下：项目综合能耗表名称消耗量折标系数折标准煤（t）比例（%）电338.70万kWh0.1229kgce/kWh416.2643.24水143514.36m30.0857kgce/m312.301.28热15656.20GJ0.03412tce/GJ534.1955.49合计962.75100.00综合上述情况，本工程在热工设计、采暖系统、电气照明系统、建筑维护结构等方面的设计均符合《居住建筑节能设计标准》，并达到《民用建筑节能条例》中新建建筑节能的要求。其综合能耗折标准煤962.75t，单位建筑面积能耗量为7.97kgce/m2。第三节节能措施和节能效果分析本项目采取以下节能措施：一、建筑节能1、屋面：挤塑乙烯聚苯板50mm厚。2、外墙：外墙保温材料采用公消【2011】65号文件规定的燃烧性能为A级的材料—岩棉。3、不采暖楼梯间隔墙：基层墙两侧各抹15mm厚的胶粉聚苯颗粒。4、不采暖房间与采暖房间的隔墙：基层墙不采暖侧抹20mm厚的胶粉聚苯颗粒，基层墙采暖侧抹15mm厚的胶粉聚苯颗粒。5、门窗：外围窗均为铝合金或塑钢单框中空玻璃，封阳台采用单玻铝合金或塑钢窗，分户门均采用防盗保温门，门窗气密性等级为Ⅲ级。6、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。推广使用新技术、新工艺，各户型主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。二、采暖节能1、采暖系统采用分户计量系统，每户均设一热计量表，实现了热量分户计量；2、采暖采用地板辐射采暖，此种采暖方式具有高效节能、舒适卫生、运行费用低等特点，可减少能源消耗，降低运行成本。3、采暖系统各热力入口均安装差压控制器一只，保证在变流量的情况下，系统压差恒定。三、电气节能措施1、所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。2、本工程各套内及公用场所功率密度按现行的《建筑照明设计标准》执行。3、每个开关控制不超过一个灯具，公共场所采用声光控自熄开关，利于节能。4、本工程采用紧凑型荧光灯、T5高效节能灯管等高效光源和高效灯具，配电子镇流器。四、节水措施项目用水主要是生活、绿化及未预见用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、制定用水计划，做到合理用水。2、设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升以下的坐便器。3、区内供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。4、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快蒸发。五、主要管理节能措施1、水、电、热等实行一户一表，按表收费，促使住户自觉节约各类资源的使用。2、加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。第四节节能建议1、建议企业在项目设计中使用地源热泵空调系统实现各建筑物的冬季取暖和夏季制冷。从技术和经济等方面充分考察、论证全面应用各项节能技术的可行性，严把设计、选型和施工质量关，详细计算建筑物的冷热设计负荷，并据此确定相匹配的热泵系统及配套设备，保证项目实施后系统运行的可靠性、经济性，以达到节能、降耗的良好目标。2、建议开发公司在有条件的情况下应用DRN集中供暖节能管理网络系统对供暖系统进行节能计量改造，使整个系统运行平稳可靠，防止供暖管网热力不平衡的问题，提高供暖质量。3、建议开发公司合理布置送载热体的管路，减少散热面积，对输热管道和用热设备进行保温，并在施工过程中严把质量关，减少输热过程中的热量损耗。同时选用节能型保温材料如硅酸盐瓦块等，所采用的保温材料应达到《设备及管道绝热技术通则》（GB/T4272-2008）中的要求。4、建议开发公司在项目完成施工投入运行后，应加大管理力度，做好耗能设备及能源计量器具的维护保养与维修工作，保证能够正常高效运行。5、建议开发公司对建筑内各耗能环节如热源、输配系统、照明和热水能耗等实行独立分项计量，有助于分析建筑的各项能耗水平和能耗结构是否合理，发现问题及时提出改进措施，从而有效地实施建筑节能。第五节节能分析结论1、项目建成后年耗能总量为962.75t，单位建筑面积能耗量为7.97kgce/m2。项目节能措施内容详实，设计中采用了新型节能墙体材料、节能型设备及新技术、新工艺，同时充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。项目在建筑围护结构保温隔热水平（外墙平均传热系数、门窗气密性等级等）、热工设计、采暖系统、电气照明系统等方面均符合山东省《居住建筑节能设计标准》和《公共建筑节能设计标准》，并达到《民用建筑节能条例》中新建建筑节能的要求。2、本项目实施地位于坊子区，电力、水、暖等基础配套设施齐全，能源供应环境良好。项目实施后，总体耗能量较小，不会对地方能源供应造成较大影响，能源供应有保障。

第五章建设用地和征地拆迁分析第一节项目选址及用地方案一、项目地理位置概况坊子区位于山东半岛中部，潍坊市区的东南部，北纬36°30′～36°45′，东经119°03′～119°26′。坊子区成立于1983年，是世界风筝都--山东省潍坊市的市辖区之一，位于市区的东南部，是建设现代化大潍坊的重点发展区域。总面积412平方千米。2010年底，全区总人口31万人，其中非农业人口6万人。二、建设场址本项目位于***********。规划用地面积68726平方米。该地块市政配套服务设施齐全，交通、通讯十分方便，是开发建设普通综合商住社区的理想地段。三、场址现状该场址现为城市建设用地，不占用耕地，整体呈矩形，紧靠城市道路。场址地质单一，总高差约0.5米。项目所在区域内目前无大的工业污染源，环境质量总体优良。场址范围内无矿床、文物古迹和军事设施，没有基本农田保护区，没有各类列入国家保护目录的动植物资源，没有风景名胜古迹等环境敏感点，不影响交通运输和周边地块的防洪排涝。第二节土地利用合理性分析本项目的建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，有利于加快潍坊市旧城改造和企业腾笼换业的步伐，有利于改善城市环境面貌和提高市民居住质量。根据潍坊市新的城市发展总体规划，该项目建设场址处于城市规划中的商业区域，项目的建设符合了潍坊市土地利用规划的有关要求。潍坊市建设规划部门已对本项目的建设出具了规划建设意见和建设规划许可。本项目规划总用地面积68726m2，净用地面积66221m2，总建筑面积120804m2，均为地上建筑。规划总共建设楼宇23栋，其中5F商业楼5栋，6F（局部4F）商业楼1栋，6F商业楼17栋。地上总建筑面积120804m2，其中：商业建筑面积120442m2，配套用房建筑面积362m2。规划总机动车地上停车位1208个。建筑密度22.5%，容积率1.82，绿地率11.3%。符合该地块规划建设条件的有关要求，占地规模合理，符合国家及潍坊市集约和有效使用土地的有关要求。第三节征地拆迁和移民安置规划方案项目用地规划属性为二类商业金融用地，目前处于待开发状态，山东***房地产开发有限公司已取得该块土地的使用权及开发资格。项目用地范围内无建构筑物，无拆迁情况，不存在移民安置问题。

第六章环境和生态影响分析第一节设计依据及标准一、环境质量标准《环境空气质量标准》（GB3095－2012）二级标准;《声环境质量标准》（GB3096－2008）中的2类标准;《地下水质量标准》（GB/T14848－1993）中的Ⅲ类标准;《地表水环境质量标准》（GB3838－2002）Ⅴ类标准.二、污染物排放标准《大气污染物综合排放标准》（GB16297－1996）中的二级标准;《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ343－2010）;《工业企业厂界环境噪声排放标准》(GB12348-2008)Ⅱ类声环境功能区厂界环境噪声排放限值;《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）Ⅱ类声环境功能区边界环境噪声排放限值;《建筑施工场界噪声限值》（GB12523－90）;《一般工业固体废物贮存、处置污染控制标准》（GB18599-2001）和《生活垃圾填埋污染控制标准》等.第二节场区周围环境质量现状本项目位于坊子区，紧靠城市道路。项目周围没有大的污染源，大气及土壤环境现状良好，大气、土壤自净能力较强。第三节设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。在项目实施中必须做到“三同时”，必须严格遵守国家关于基本建设项目有关环境保护的法令、法规。“三废”排放必须达到国家规定的排放标准。第四节生态环境影响治理措施一、施工中主要污染源、污染物及防治措施该项目实施过程中主要的环境影响有噪声、扬尘、建筑垃圾以及对交通的影响。1、噪声污染防治措施施工期噪声主要来源于施工机械，如推土机、挖掘机、载重汽车、搅拌机、振捣器等。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随着施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，所以必须重视对施工期噪声的控制。距声源不同距离处的噪声值见下表。预测距声源不同距离处的噪声值单位：dB（A）序号设备名称声功率级不同距离处的噪声值5m10m20m40m60m80m100m150m200m1翻斗车1068478726663605855522装载车1068478726663605855523推土机1169488827673706865624挖掘机1088680746865626057545打桩机1361141081029693908885826混凝土搅拌车1108882767067646259567振捣棒1017973676158555350478电锯1118983777168656360579吊车10381756963605755524910工程钻机9674686256535048454211平地机10684787266636058555212移动式空压机109878175696664615855为了减轻施工噪声对环境的影响，拟采取以下措施：⑴合理安排工期，控制夜间噪声，不得在夜间进行路面夯实或其它高噪声的作业。如因连续作业确需在夜间施工的，应在开工前报当地环保部门批准，并公告居民，以便取得谅解，并尽可能集中时间缩短施工期。⑵应选用低噪声的施工机械及施工工艺，从根本上降低源强。同时要加强检查、维护和保养机械设备，保持润滑，紧固各部件，减少运行震动噪声。整体设备应安放稳固，并与地面保持良好接触，有条件的应使用减振机座，降低噪声。⑶合理安排高噪声设备的使用时间，同时要选择设备放置的位置，注意使用自然条件减噪，以把施工期的噪声影响减至最小。施工现场尽量避免产生可控制的噪声，严禁车辆进出工地时鸣笛，严禁抛扔钢管等。⑷减少施工交通噪声：由于施工期间交通运输对环境影响较大，应尽量减少夜间运输量，限制大型载重车的车速，靠近居民区附近时应限速，对运输车辆定期维修、养护，减少或杜绝鸣笛，合理安排运输路线。2、施工扬尘污染防治措施工程施工中沟渠挖出的泥土堆在路旁，旱季风致扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和工厂。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施工过程中应采取以下措施：⑴工程承包者应按照弃土处理计划，即使运走弃土，并在装运的过程中不要超载，装土车沿途不洒落，同时车辆应限速行驶。车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁。⑵现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。⑶施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对弃土表面洒上一些水、防止扬尘。⑷施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材洒落应及时清扫。3、施工中建筑垃圾处理措施在本项目施工建设过程中，石料、灰渣、建材等的损耗与遗弃以及建筑物的拆迁将产生大量的建筑垃圾，拟采取以下措施：⑴应考虑用于市政与规划部门指定的建设工程基础填方或洼地填筑进行消纳。剩余部分垃圾可运送至市垃圾填埋场进行填埋。垃圾的外运车辆应加盖篷布，尽量减少沿路遗洒，影响环境。⑵生活垃圾要定点堆放，严禁混入建筑垃圾当中，并及时运送至环卫部门指定地点进行处理，避免对周围环境造成的