2023年资产评估讲义

一以及课程性质

资产评估是开放教育的试点会计学专业的选修课程，学分为3分，开设一个学期。

二以及教学目的和要求

要求学生掌握资产评估的基本理论以及基本方法和基本技能，能比较完整地

掌握资产评估的基本理论构架，运用于实践中。并结合会计专业掌握资产评估业

务的会计处理方法。

三以及教学媒体

1.《资产评估学》文字教材

2.《资产评估学CAl光盘》

3.《资产评估学电子教案》

4.计算机网页及其直播课堂（IP课件）

四以及教学环节及手段

令1以及集中辅导与自学结合

÷2以及网上教学

令3以及其它教学手段

04以及作业成绩占期末总成绩的25%。

令5以及期末考试成绩占总成绩的75%。

第一章总论

教学要求：

一以及了解资产特征和资产评估的必要性

二以及掌握资产评估的特点

三以及掌握资产的四种价值类型

四以及了解资产评估与会计计价的区别

五以及熟悉资产评估的基本假设和原则

六以及了解资产评估的产生和发展

板书：

一以及资产特征和资产评估的必要性

1以及资产的特征和种类

2以及资产评估的必要性和特点

（1）.资产评估的主体

委托者：资产所有者或持有者

评估人：具有一定资格（法律确认）的评估机构及其注册评估人员。

（2）以及资产评估的客体——被评估的资产

（3）以及资产评估以评估资产某一时点价值（价格）为目的

（4）.必须进行资产评估的业务

♦资产转让

❖企业兼并以及联合

♦企业联营

❖股份经营

❖中外合资以及合作

清算

（5）可以选择资产评估的业务

抵押

担保

企业

（6）资产的价值类型（接第15张）

重置成本（从买方角度）

现行市价（从卖方角度）

收益现值

清算价格

三以及资产评估与会计计价的区别

项目资产评估会计计价

前提条件产权变动产权不变

目的就资产论权益就资产论资产

操作者社会中介机构企业会计人员

政策性以及时效性以及公

特性历史性

证性

四以及资产评估的前提条件与原则

前提条件

继续使用假设

公开市场假设

清算（清偿）假设

原则：工作原则

独立性

客观性

科学性

专业性

原则：经济原则(19)

贡献原则

替代原则

预期原则

五以及资产评估的产生和发展

1.资产评估的产生一一资产交换

2.资产评估的发展一一商品经济的发展

有关教材的更正

■第21页先付年金的计算过程：

■(1+10%)1=1.1

■(1+10%)2=1.21

■(1+10%)3=1.331

■(1+10%)4=1.464

■(1+10%)5=1.6105

■5年合计67156

■第32页第8行④应为：

■评估值=(A∕I)[1+1∕(1+I)N+B∕I*N∕(1+I)N

■例21应为：

B(60∕6%-3∕6%)*[1+1/(1+6%)20]+3∕6%*20∕(1+6%)20

■=442.07(万元)

■第86页表中应收账款应为50万元,坏账准备应为3万元.

第二章资产评估基础

教学要求：

1以及了解货币时间价值的成因

2以及掌握收益现值法以及重置成本法以及现行市价法的基本理论和计算

3以及了解清算价格法的基本理论和计算

4以及了解各种评估方法的选择

一、货币的时间价值与收益现值法

(-)货币的时间价值

货币时间价值产生的原因：

♦经济行为

是物质资料再生产过程,在该过程中，投入的资金经过一段时间后,会产生增值。

♦前提条件

资金所有权与使用权分离后，资金使用者应向所有者支付报酬。因而借贷关系的

存在是其产生的前提。

(二)以及现值与终值

有关概念

IffiifirPresentvalue(p)

终值:FUtUrevalue(F)

年金:Annuity(A)

未来值(F):(8张)

设现值为(P),未来值为(F),利率为i。

则：F=P+P×i=P(l+i)(i被称为利率)

P=7(i被称为称为贴现率)

(l+i)

(三)以及单利与复利

▲单利是指计算利息时，本金不变。

FV=PV(l+i×n)(n为期数)

▲复利是指计算利息时，本金包括原本金和利息

FV=PV(l+i)n(n为期数)

当n=l时

单利计算=复利计算

例如：把IOO元存进银行，利率10%,1年期。

▲按单利计算，

F=P(l+i×n)

=100(l+10%×1)

=IlO(元)

单利现值P=F/(ι+i×n)=ιιo∕(i+ιo%×i)=Ioo(元)

▲按复利计算，

F=P(l+i)n

=100(1+10%)1

=110(元)

P=F∕(l+i)n

=110∕(l+10%)l

=100(元)

当nW1时复利计算结果＞单利计算结果

例如：把100元存进银行，利率10%,2年期。

▲按单利计算，

FV=PV(1+I×n)

=100(l+10%×2)

=120(元)

P=F∕(l+i×n)

=120∕(l+10%×2)

=100(元)

▲按复利计算，

F=P(l+i)n

=100(1+10%)2

=121(元)

复利现值

P=F∕(l+i)n

=121∕(l+10%)2

=IOO(元)

复利现值与终值

▲复利终值计算公式：

FV=PV(l+i)n

▲复利现值计算公式：

PV=FV/(l+i)n

小结

在复利计算下：

现值=终值X复利现值系数

终值=现值X复利终值系数

在同期限及同利率下：复利现值系数与复利终值系数互为倒数关系.

复利频率与终值

复利频率:指复利计算期间的多寡。

复利频率越快,终值越大。

每年复利一次，则n年的终值为：

FV=PV(l+i)n

.∖WW

(1+-^-

例如：把10000元存进银行，利率为5%,半年复利一次。2年期。

则终值=IOOoOX(l+5%∕2)2×2

=11038.13(元)

年实际利率的计算

■要比较复利期间各不相同的证券,必须计算实际利率.

名义利率

■指借贷契约中所设定的利率。

实际利率

■指不论复利期间的长短，在一年中实际的利率。

设名义利率为i,(第31张)

则实际利率为:EAR=(l+i∕m)n,-l

如上例：把IoooO元存进银行，利率为5%,半年复利一次。

则实际利率=(l+5%∕2)2-1

=5.0625%

当复利频率=L名义利率=实际利率.

当复利频率＞1,实际利率＞名义利率，而且复利频率越高，实际利率越大。

(四)以及年金

■指在某一确定的期间里，每期都有一笔相等金额的收付款项。

年金的种类

普通年金

先付年金

永久年金

延期年金.

普通年金

指在某一特定期间中，发生在每期期末的收支款项。

先付年金

指在某一特定期间中，发生在每期期初的收支款项。又称为即付年金。

普通年金与先付年金的区别：

设某企业拟建立一项基金，每年投入10万元。i=10%,n=5,则5年后该项基金

本利和为多少？

普Iat在金卜的理佥旃

O-I2345

IO万11O>ζz^

先彳寸隼金下g现金谥

ιo>5^IO方IO万IO万IQ万

普通年金与先付年金的现金流量和次数相同，但发生的时间不同。因此其终值和

现值的计算不同。

普通年金的终值与现值如上例，A=IO万元，i=10%,n=5,则终值为多少？

普通年金终值的计算

(1-1-0.1)0-l.O

(1+0.1)=1.1

(1+0.1)2=1.21

(1+0.1)3=1.331

C1÷O.1)1I.464

总额TOX6.1051

即年金终值为：

FVA=A-∑(l+i)n-l

=A∙[(l+i)n-l]∕i

=10×[(1+10%)5-l]∕10%

=61.051(万元)

年金复利系数[(l+i)n-l]∕i

基金年存系数（偿债基金）

■偿债基金是指为使年金终值达到既定金额每年应支付的年金数额.

∙.∙年金终值(F∕A)

=A∙[(l+i)n-l]∕i

，年金(A/F)

=F∙i∕[(l+i)n-l]

基金年存系数i∕[(l+i)n-l]

小结

年金复利系数与基金年存系数之间为倒数关系。

已知年金求终值，用年金复利系数。

已知终值求年金，用基金年存系数。

普通年金现值的计算

912345

0.909=1/(1+0.1)

0.826=1/(1+0.D2-----

0.751=1/(1+0.1)3"L

0.683=1/(1+0.1”---------------------------------

0.621=1/(1+0.1)5-------------------------------------------------

合计：3.79=PVIFAIO%总额=IoX3.79

即年金现值为:PVA=A-[l∕i-l∕(l+i)n]

普通年金现值系数[l∕i-l∕(l+i)n]

投资回收系数

＞投资回收系数指普通年金现值系数的倒数，用以计算已知现值求年金的情况。

•.♦年金现值

=A∙[l∕i-l∕(l+i)n]

.∙.A=i(l+i)7[(l+i)n-l]

小结

＞已知年金求现值，用年金现值系数。

＞已知现值求年金，用投资回收系数。

先付年金的终值与现值

例如，每月初支付仓库租金1万元，利率10%,5年期。5年租金共多少？

先付年金终值的计算

012345

―*(1+0.1)=1.1

-----------------*(1+0.1)2=1.21

------------------------------►(1+0.1)3=1.331

------------------------------►(1+0.1)4=1.464

-----------------------------►(1+0.1)5=1.61Q5

总额=1×6.7156合计：6.7156

即先付年金终值=普通年金终值X(l+i)

先付年金现值的计算

0.909=1/(1+0.1)

0.826=1/(1+0.IM

0.751=1/(1+0.1)3

0.683=1/(1+0.D4

总额=1*4.169

＞即先付年金现值=普通年金现值X（l+i）（第61张）

五以及永久年金

＞指无期限支付的年金.

永久年金现值=年金/贴现率

例:A拥有B公司的不上市普通股股票IOOO股,每股面值1元,预计B公司每年每

股净利润为0∙5元,设A投资报酬率为10%,

则B公司股票的评估值=0.5*1000/10%=5000元

六以及延期年金

＞指最初的年金现金流发生在某一时期之后.

延期年金的终值

＞延期年金的终值与递延期无关,故计算方法与普通年金相同.

延期年金的现值

■先将各期年金折算为年金现值后,再折算为复利现值.

例：A拥有一块油田的经营权，要求评估其价值，该油田期限5年，预计第三年

才开始产石油，预计第三年末收益20万元；第四年收益30万元；第五年收益

40万元。设折现率为10%。该油田的评估值？

评估值=未来收益的现值（不等值）

20*1/(1+10%)3+30*1/(1+10%)4+40*1/(1+10%)5=60.352(万

元)

但若第1至第五年每年收益均为30万元,则：该油田的评估值？

评估值=未来收益的现值(普通年金)

=30*1/(1+10%)1+30*1/(1+10%)2

+30*1/(1+10%)3+30*1/(1+10%)4+40*1/(1+10%)5=30*Σ

l∕(l+10%)5=l13.94(万元)

但若第3至第5年每年收益均为30万元,则：该油田的评估值？

评估值=未来收益的现值(递延年金)

=30*Σl∕(l+10%)3*l∕(l+10)2=

=30*2.4869*0.8264=61.66(万元)

但若拥有永久性经营权，每年收益均为30万元,则：该油田的评估值？

评估值=未来收益的现值(永久年金)

=30*∕10%=300(万元)

(二)收益现值法

资产的现行价值=该资产预期收益的现值=该资产收益*现值系数

适用范围

(1)企业整体评估

(2)可预测未来收益的单项资产评估

前提条件

＞被评估资产应是经营性资产

＞在继续经营取得的收益必须以货币计量

＞影响未来收益的各种因素均可量化

1.未来收益的确定

/税后利润

/利润总额

/现金流量

为什么以现金流量而不是利润来预测收益？

/•••利润按权责发生制计算，只是“应计”现金流，并不一定收到现金。

/净现金流量按收付实现制确定，是当期实际收到的现金或付出的现金。

2.折现率的选择

是特定条件下的收益率,说明资产取得该收益向水平,收益率越高,资产评估价值

越低.

折现率=无风险利率+风险报酬率+通货膨胀率

.∙.一般应高于银行利率

例:某企业预计未来五年收益额分别为:12万元以及15万元以及13万元以及11

万元以及14万元。假定从第六年起，以后各年收益均分为14万元。确定的折

现率为10%o

则该企业持续经营下的价值为：

现值总额=12/（1+10%）+15/（1+10%）2+13/（1+10%）3+ll∕（1+10%）4

+14/（1+10%）5+14∕10%∕（1+10%）5=136.17（万元）

收益现值法计算公式的归纳

＞公式L当收益每期不变,且无期限

收益现值=收益（年金）/资本化率

＞公式2.当收益每期不变,但有期限

收益现值=收益（年金）*年金现值系数

＞公式3.当收益在若干年后每期不变,且无期限

收益现值=收益（年金）/资本化率/（l+i）n

＞公式4.当收益在若干年后每期不变,但有期限

收益现值=收益（年金）*年金现值系数/（l+i）t

注意：收益的年限为n-t年

＞公式5.当收益按等比级数递增,收益无期限

收益现值=收益/（资本化率-逐年递增比率）

＞公式6.当收益按等比级数递增,收益有期限

收益现值=收益/（资本化率-逐年递增比率）*[1-（1+逐年递增比率/7（1+资本化率）

＞公式7.当收益按等比级数递减,收益无期限

收益现值=收益/（资本化率+逐年递增比率）

＞公式8.当收益按等比级数递减,收益有期限

收益现值=收益/（资本化率+逐年递增比率）*[1-（1-逐年递增比率）n∕（l+资本化率）

＞公式9.当收益按等差级数递增,收益无期限

收益现值=收益/资本化率+逐年递增额/资本化率2

＞公式10.当收益按等差级数递增,收益有期限

收益现值=（收益/资本化率+逐年递增额/资本化率2）*[1∕∕（1+资本化率）斗逐年

递增额/资本化率*1/（1+资本化率）n*n

某企业欲收购A企业,预计A企业以后每年收益为20万元,预计以后各年按2%

的递增比率增加,并且年限为40年.已使用5年,尚有寿命35年.

收益现值=收益/（资本化率-逐年递增比率）*[1-（1+逐年递增比率尸/（1+资本化率）

n]

=20万/（10%-2%）*[l-（l+2%）35∕（1+10%）35]

=232.21万元

收益现值法的优点

。能真实和较准确反映企业价值

令与投资结合,易为买卖双方接受.

收益法的缺点

令预期收益额预测难度较大，

令评估范围较窄

二以及资产价值构成与成本法

1以及资产的价值——取决于资产的成本资产价值决定于经济形态演变。

2以及资产耗费的补偿一一资产价值由被评估资产的补偿程度决定。

＞补偿程度越高，价值越大

成本法

•指按被评估资产的成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的一

种方法。

•由于成本可有历史成本和重置成本，故又分为历史成本法与重置成本法。

历史成本法

令又称为账面净值法，根据资产取得时时入账价值来确认资产价值的

一种方法，一般适用于流动资产价值的评估。

重置成本法

令指按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估

资产价值的一种方法

适用范围

以资产重置以及补偿为目的的资产评估

（1）因通货膨胀的影响，市价与成本差异较大。

（2）因技术进步形成的无形损耗

（3）因技改，资产的效用提高

（4）因使用年限误估，所提折旧与自然损耗不符

（5）因账面成本失实

前提条件

（1）具有可比性

（2）被评估资产具有可再生性

（3）具有价值递减性

评估的基本公式

＞评估价值=重置成本-有形损耗-无形损耗=重置成本-实体性贬值-功能性

贬值-经济性贬值

令式中，有形损耗即实体性贬值，是指资产由于使用和自然力形成的

贬值。

无形损耗包括两部分，一是由于科学技术的进步，被评估资产技术相对落后形成

的贬值，即功能性贬值；二是指由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值

降低，也即经济性贬值。

重置成本的确定

/复原重置成本

/更新重置成本

1）重置核算法

2）物价指数法

重置成本=历史成本*评估基准日价格指数/原购买日价格指数

式中，价格指数不能选用通货膨胀指数，只能选用同类资产价格指数

3）功能价值法

∙.∙（甲）重置成本/（乙）重置成本=（甲）生产能力/（乙）生产能力

，（甲）重置成本=（乙）重置成本*（甲）生产能力/（乙）生产能力

4）规模经济效益指数法

Y（甲）重置成本/（乙）重置成本=［（甲）生产能力/（乙）生产能力］X

式中，X为规模效益指数

.∙.（甲）重置成本=（乙）重置成本*［（甲）生产能力/（乙）生产能力］X

有形损耗的确定

（1）观察法

①单项资产

∙.∙资产净值=重置成本*成新率

重置资产有形损耗=重置成本*（1-成新率）

②多项资产

E重置资产有形损耗=E个别有形损耗*各项资产/总资产

（2）公式计算法

实体性贬值=（重置成本-预计残值）*已使用年限/总使用年限

无形损耗的确定

（1）功能性损耗

功能性贬值=每年增加营运成本现值*（I-所得税率）=每年增加营运成本*年金现

值系数*（1-所得税率）

例：某企业有一台设备，已使用4年，尚可使用6年。由于技术落后，每年营

运成本比新同类设备多支出IOOOO元，所得税率为33%,贴现率为5%,贝!J：

功能性贬值=,=10000*（l-33%）*（P∕l,5%,6）=6700*5.0757=34007.19（元）

（2）经济性损耗：由于外部环境变化造成的贬值

经济性贬值=因外部环境变化造成的损失*（1-所得税率）

或：

经济性损耗=重置成本*口-（现有能力/应有能力）X］

成新率的确定

>（1）观察法

>（2）使用年限法

>（3）修复费用法

重置成本法的优点

（1）比较充分考虑资产的损耗，评估结果较合理

（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估

（3）在不容易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用

缺点

（1）工作量太大

（2）以历史资料为依据，会脱离市场

（3）经济性贬值难以计算

三以及市场供求关系与市价法

市场供求规律资产的价值由市场供求关系所决定

现行市价法

现行市价法是指通过市场调查确定参照物，进行对比调整，以确定被评

估资产价值的方法。有效的方法。

前提条件

(1)被评估资产的交易市场发育相当成熟

(2)参照物便于寻找

(3)参照物的技术指标以及经验数据便于观察和处理，参照物与被评估资产的

技术指

标以及资产性能应一致

适用范围主要适用于单项资产的评估，而不适用于整体资产的评估。

参照物调整

(1)时间因素

(2)地域因素

(3)功能因素

现行市价法的评估方法

(1)市价折扣法

被评估资产的市价

=相同的全新资产市价-损耗

=相同的全新资产市价-折旧

=相同的全新资产市价-(相同的全新资产市价-残值)*已使用年限/法定使用年限

例：A企业现有一台设备，准备对B投资。该设备可以使用年限为10年，现

已使用4年，该设备原值22万元，已提折旧8万元，预计残值2万元。

目前市场上同样设备的全新市价为18万元，预计残值1万元。则应用市价折扣

法，该设备的评估价为：

设备评估价=180000-(180000-10000)*4/10=112000(元)

市价比较法

是指当市场上难以寻找与被评估资产完全相同的参照物时，可以以相

类似的资产作为参照物，再对差异因素进行必要调整从而确定被评估资产价值的

方法。

现行市价=［相似的全新资产市价-(相似的全新资产市价-残值)*已使用年限/

法定使用年限］*调整系数K

调整系数K的确定要根据时间以及地域以及资产功能的不同来确定。

例：B企业拥有一块商业用途的土地，面积500m2,要求评估2001年3月的市

价。经调查搜集有关数据，B企业拥有的土地使用权可使用40年，现已使用10

年。到期无残值，根据分析，与该土地使用权相似的地价为600万元，调整系

数K为1.3。则B企业商业用地价值为：

现行市价=[600-600*10/40]*1.3=585（万元）

物价指数法：利用物价指数来估算被评估资产价值的一利方法。

现行市价=账面原值*评估日定基物价指数-差异贬值

式中，定基物价指数的基年应与被评估资产的购置日相同。

例：A企业1995年1月购置一台生产流水线，原值300000元，已提折旧6000

元。1998年1月因转产，欲转让该生产线。据调查，1995年至1998年，物价

平均每年上涨1%。则该生产流水线的市价为：

现行市价=300000*103%∕1OO%-6OOO=3O3OOO（元）

多因素影响的调整

■例:教材第47页案例分析

现行市价法的优点

❖能够客观反映资产目前情况，其评估参数以及指标直接从市场获取，

评估值更能反映市场现实价格。

❖评估结果容易被各方面接受。

缺点

需要有公开及其活跃的市场为基础，不适用于专用机器以及设备以及大部分

无形资产，以及受地区以及环境等严格限制的资产评估.

四以及企业终止与清算价格法

前提条件：企业破产以及抵押以及清理

清算价格法的评估方法

（1）整体评估法

（2）市价折扣法

（3）模拟拍卖法

资产评估方法的选择

（1）应与资产评估价值类型相适应

（2）应与评估对象相适应

（3）应考虑信息制约

（4）应统筹考虑.

常用资产评估方法的选择

(1)资产补偿(设备评估等)一重置成本法

(2)资产纳税等--现行市价法

(3)所有权以及使用权转让(房地产以及企业整体价值等)--收益现值法

(4)资产抵押以及清理---清算价格法.

第三章资产评估结果的会计处理

教学要求：

一以及了解资产评估结果的会计处理方法

二以及掌握对外投资资产评估的会计处理

三以及掌握企业兼并资产评估的会计处理

四以及掌握股份制改组的会计处理

一以及资产评估与会计处理

账项调整：适用于产权变动条件

附注说明：适用于确定企业资产实际价值

报表说明：适用于合并报表的编制

二以及对外投资资产评估的账务处理

我国2001年1月I日修订后的W非货币交易准则2.

♦不涉及补价时的非货币交易：

换入资产价值=换出资产价值

♦涉及补价时的非货币交易：

/支付补价：

换入资产价值=换出资产价值+支付的补价

/收到补价：

当换出资产价值评估价值>换出资产价值账面价值时：

应确认收益=收到的补价-换出资产价值账面价值/换出资产价值评估价值*收

到的补价

换入资产价值入账价值>换出资产价值+确认的收益-收到的补价

.∙.对外投资时，若以非现金资产投资，则不以评估结果入账，而应以账面价值入

账

3.对外直接投资资产评估结果的会计处理

例：A公司以一栋厂房对B公司投资，原值IOOo万元，已提折旧200万元，已

提减值准备IOO万元。评估确认的净值为500万元。

根据2001年实施的《企业会计制度》，会计分录应为:

借:长期股权投资700万元（账面净值）

累计折旧200万元（已提折旧）

固定资产减值准备100万元（已提折旧）

贷:固定资产IOoo万元（原值）

4.接受投资企业资产评估结果的会计处理

接受投资企业，若投资双方以评估价值作价，则应以评估价值入账。

B公司：

借:固定资产500万元（评估价值）

贷:实收资本500万元（评估价值）

因此，合并报表时就会形成“合并价差”

三以及企业兼并资产评估的会计处理

1以及被兼并企业的会计处理合法律规定，

2.兼并企业的会计处理

＞被兼并企业的会计处理

1、进行财产清查

2、资产评估「源留法人资格

3、结束旧账

J结束法人资格

＞兼并企业的会计处理

（1）被兼并企业丧失法人资格

——有偿兼并

借：被兼并企业资产

贷：被兼并企业负债

银行存款

若支付的银行存款＞被兼并企业净资产

差额为无形资产——商誉

例：A公司以1000万元收购B公司，同时取消B公司法人资格。B的资产总额

为1600万元，负债总额为800万元

-VB公司的法人资格被取消，B公司的资产以及负债由A公司接管和承担。

■∙,∙A公司会计分录为：

■借:有关资产科目1600万元

・贷：有关负债科目800万元

・银行存款1000万元

若为借方差异，列为无形资产——商誉

若为贷方差异，列为递延收益

无论借方或贷方差异，都应在经营期内摊销。

/若为借方差异，摊销时：

借：管理费用

贷：无形资产——商誉

/若为贷方差异，摊销时：

借：递延收益

贷：营业外收入

（2）被兼并企业丧失法人资格——无偿兼并

借：被兼并企业资产

贷：被兼并企业负债

实收资本

（3）被兼并企业保留法人资格——有偿兼并

借：长期股权投资1000万元

贷：银行存款1000万元

若采用权益法核算时,应核算股权投资差额（设控股100%）

借：长期股权投资（投资成本）800万元

长期股权投资（股权投资差额）200万马

贷：银行存款1000万元

长期股权投资（股权投资差额）也应在经营期内摊销

借：投资收益

贷：长期股权投资（股权投资差额）

（4）被兼并企业保留法人资格——无偿兼并

借：长期股权投资

贷：实收资本

四以及股份制改组资产评估的会计处理

根据资产评估调整账面价值以评估基准日为调账日

评估基准日与调账日不一致

以评估基准日为调账日

1以及固定资产的处理

（1）将评估增值贷记资本公积

评估增值后按评估值计提折旧，年末再调整应纳税所得额。

（2）将评估增值扣除未来应纳所得税后的余额贷记资本公积，评估增值后按评

估值计提折旧，价值实现时将递延税款转人应交税金。

借：固定资产

贷：递延税款

资本公积

2以及其他资产处理

借：其他资产

贷：资本公积

评估基准日与调账日不一致

（1）原评估资产数量减少，减少原评估确认的差额，不再调整账面价值。

原评估资产数量增加，应调整账面价值

五以及以抵押以及担保为目的资产评估的会计处理

由于不涉及产权变动，故不作会计账务处理。

第四章流动资产评估

♦教学要求:

♦一以及了解流动资产特点

♦二以及了解流动资产评估程序

♦三以及掌握应收账款及预付账款的评估

♦四以及掌握应收票据的评估

♦五以及了解待摊费用的评估

♦六以及掌握材料以及低值易耗品以及在产品以及库存商品的评估

一以及流动资产评估的特点

※流动性--合理确定评估时点

※一次性转移--不存在有形损耗

※使用以及存放时间短一无需重估价值

※划清流动资产与固定资产

※不便于实地盘点，对会计核算资料依赖大

二以及流动资产评估的基本方法

♦（一）历史成本法（账面净值法），指根据会计记录的流动资产账面对价值为资产

评估的重要依据。

÷流动资产评估价值=流动资产账面价值一减值因素

适用范围

♦货币资金

♦材料

♦包装物

♦低值易耗品

（二）重置成本法

♦是从购买者角度出发，按现时条件重新购买被评估资产所需的费用来确认资产

价值的一种方法。

♦评估价值=完全重置成本一减值因素

适用范围

♦价格变动较大,处于各种形态的流动资产评估

评估值的确定

♦1.按市场近期交易价格确定

♦评估价值=资产的市场交易价+运杂费一减值因素

货币性资产的评估

♦1.库存现金的查核

♦若评估日期与评估基准日不同，则应调整。

♦2以及银行存款与对账单的核对

若评估日期与评估基准日不同，则应调整。

♦3.应收账款评估值=账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

♦(1)坏账估计法——根据前若干年坏账占应收账款余额比例而定

♦(2)账龄分析法——根据应收账款回收期长短而定

♦评估报告中，应收账款应以净值列示。

4以及应收票据的评估

应收票据的评估

1)本金利息法

出票日评估基准日到期日

评估值=本金+至评估基准曰止利息

(2)贴现法

待摊费用的评估

♦关键在于有否未来收益

非货币资金的评估

♦1.材料评估——历史成本法

♦2以及低值易耗品评估——应考虑损耗

自制低值易耗品

评估价值=购进材料的近期市场价格+加工费一减值因素

3以及在产品评估

定额成本资料齐全，

评估价值=在产品定额原料成本+在产品定额工资成本+在产品定额费用成本

定额成本资料不健全,应用约当产量法

评估价值=在产品数量*完工程度*产成品单位标准成本

4以及库存商品评估

♦非畅销商品

评估价值=成品数量*产成品单位标准成本-减值因素

♦畅销商品

评估价值=成品数量*产成品单位标准成本*（1+成本利润率）-减值因素

当评估基准日与库存商品完工日较远时，应进行调整

（三）现行市价法

♦是从卖方的角度出发,按现时条件出售被评估资产所得来确认资产价值的一种

方法。

适用范围

♦购置时间较长,市场价格变动幅度较大的流动资产.

评估公式

资产评估价值=全新参照资产的市场价格-减值因素

现行市价法与重置成本法的区别

项目现行市场法重置成本法

立场站在卖方站在买方____________________

资产价值变现价值买价及费用（高于现行市价法）

依据一市场一原始记录____________________

第五章固定资产评估（一）

机器设备的评估

教学要求

一以及了解固定资产特点

二以及了解固定资产评估特点

三以及重点掌握机器设备评估的重置成本法

四以及掌握机器设备评估的现行市价法

一以及固定资产评估的特点

（1）单位价值大，影响因素复杂

（2）工程技术性强，专业门类多

（3）多种估价标准，价格差异大

二以及机器设备评估的基本程序

（1）准备阶段

（2）现场工作

（3）搜集以及分析参数

（4）评估估算

（5）撰写报告

（6）审核

三以及机器设备评估方法的选择

单项设备不适宜采用收益现值法

通用设备应采用现行市价法

专用设备应采用重置成本法

四以及机器设备的重置成本法

机器设备评估价=重置成本-有形损耗-无形损耗

=重置成本*（1-综合损耗率）

=重置成本*成新率-功能性贬值

重置成本的确定

复原重置成本与更新重置成本

复原重置成本：指以原有的材料以及设计以及制作所需的现行价格

更新重置成本：指以现有新的材料以及设计以及制作所需的现行价格

外购设备重置成本的确定

外购设备重置成本=购置价格+运费+安装调试费用

自制设备重置成本的确定

1以及国产设备重置成本估测

（1）生产能力调整

•••被评估资产重置价值：参照物重置价值

被评估资产生产能力：参照物生产能力

.∙.机器设备评估价=被评估资产生产能力/参照物生产能力*参照物重置全价*成

新率

规模经济效益指数法

机器设备评估价=参照物重置全价*（设备年设计生产能力/

参照物年设计生产能力）X*成新率

式中，X为规模效益指数，一般取0∙6-0∙7

（2）时间空间因素调整

2以及进口设备重置成本的估测

机器设备实体性贬值的确定—成新率

成新率的确定

1以及年限估算法

成新率与损耗率

∙.∙成新率=尚可使用年限/总年限

损耗率=已使用年限/总年限

.∙.成新率=I-损耗率

被评估资产价值=重置价值*（1-损耗率）=重置价值*成新率

若干次投资形成的成新率

当被评估资产在评估前多次进行更新改造时，其成新率的计算应用加权平均法。

（1）以及将历史成本调整为现行成本

（2）以现行成本为权数，计算加权平均年限

（3）计算成新率

,/成新率=尚可使用年限/总年限（第15张）

而总年限=已使用年限+尚可使用年限

但已使用年限为多次投入，

.∙.应以平均使用年限为已使用年限。以更新成本为权数，则：

2以及修复法

成新率=I-（设备修复费用/设备重置成本）

3以及观察法——根据经验判断

机器设备功能性贬值的确定

1以及经济性贬值率=[1-（预计可使用的生产能力/设计生产能力）n]*100%

2以及经济性贬值额=设备年收益损失额*（1-所得税率）*现值系数

评估值的计算

（1）复原重置成本法

机器设备评估价=重置全价*成新率-功能性贬值

=重置直接费用+重置间接费用）*成新率-功能性贬值

（2）更新重置成本法

机器设备重置净值=E更新替代后的费用消耗*现行价格或费用标准）*成新率

无需考虑功能性贬值

（3）.指数调整法

机器设备评估净值=设备的原始成本*定基物价指数*成新率-功能性贬值

五以及机器设备的现行市价法

>1以及鉴定被评估资产

■2以及选择参照物

■3以及选择评估对比方法

■4以及对因素差异进行调整

■5以及确定评估价值

例：教材第122页案例分析

■1以及根据生产能力与购建成本关系调整

■2以及根据自动化能力调整

■3以及根据价格变动调整

机器设备评估价=（重置值-残值）*[1-已使用年限/（使用年限+尚可使用年限）]*

调整系数

第六章固定资产评估（二）

房地产评估

教学要求：

一以及了解房地产特点和价格种类

二以及了解房地产评估的特点和程序

三以及了解土地使用权价格特征和种类

四以及重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收益现值法

五以及掌握土地使用权评估的重置成本法以及路线估价法和预期开发法法

六以及重点掌握建筑物评估的现值市价法以及残余估价法和重置成本法

一以及房地产的特点和价格种类

■1.位置固定性

・2.使用长期性

・3.多因素影响

■4.投资大量

■5.保值以及增值趋势

房地产评估的特点

■1.房地产分离评估以及综合计价

■2.最佳使用

■3.法律性

二以及土地使用权评估

土地使用权的价格

(1)基淮地价一I

(2).标定地价［一级市场价格

(3)交易底价J

(4)转让价格—.

(5)课税价格_尸二级市场价格

三以及土地使用权价格的评估方法

■1.现行市价法

■2.收益现值法

■3.重置成本法

・4.线路估价法

■5.预期开发法

L现行市价法

■评估价值=参照物价格*调整系数*(1+物价上涨指数)*土地面积

2.收益现值法

■若无限使用期

■评估价值=(土地年总收入-年总费用)/资本化率

■若有限使用期=(土地年总收入-年总费用)*折现系数

3.重置成本法

■评估价值=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益

4.线路估价法

■评估价值=Σ标准地单价*深度指数

5.预期开发法

■评估价值=预计开发后项目总收入价值-总成本-其他税费及开发商利润

四以及建筑物评估现行市价法

■建筑物评估的方法的选择残余估价法

重置成本法

影响房屋建筑物价格的因素

■1.房屋建筑物的建筑成本

■2.税金

■3.建房利润

■4.其它附加费用

■5.土地使用费

L现行市价法

房产价格=类比房产单价*（1±被评估房产差异因素调整率）*

（1+期间房价上涨率）*建筑面积

2.重置成本法

■房产净值=房产重置全价*（1-年折旧率*已使用年限）

=房产重置全价-按重置全价计算的累计折旧

=房产重置全价*成新率

3.账面净值调整法

房产重估净值=房产账面净值*（1-调整系数）

式中,调整系数可为物价调整系数或资产成新率

4.综因素计算法

房产重估净值=（原价+更改费用-净残值）*（1+物价上涨指数-无形磨损系数）*

尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）+净残值

5.净租金收益现值法

房产评估价格=年租金收益/贴现率

6以及残余估价法

■评估价值=建筑物年纯收益/资本化率

=（房地合一纯收益-土地价格*土地预期收益率）/资本化率

第七章其他长期资产的评估

教学要求：

一以及了解长期投资评估的特点和程序

二以及掌握股权投资和股票投资评估的方法

三以及掌握债权投资评估方法

四以及掌握无形资产的收益现值法和重置成本法

五以及了解长期待摊费用评估标准

一以及长期投资评估的特点

■1以及长期投资评估实质上是对资本的评估——是对资本金的评估,而非对生

产要素的评估

■2以及是对被投资企业的获利能力以及偿债能力的评估

■——是对接受投资方的评估,而非对投资方的评估

二以及股权投资评估

长期股权投资的特点：

企业长期持有以及按所占股份比例享有被投资单位权益并承担相应责任的投资。

直接投资

拄班侬七十

同熔坍盗

⅛⅛0fl∙

格物咨目的

1、直接对企业股权投资评估

(1)对于控股长期投资评估，应对被投资企业进行整体评估

(2)对于非控股长期投资评估，应采用收益现值法

2以及股票投资评估

■(1)上市股票的评估

■评估值=股数*评估基准日*该股票市场收盘价

■(2)非上市股票的评估—收益现值法

(3)普通股评估

■(1)固定红利模型

(2)红利增长模型

(3)分段式模型

⅛永久持有的股票

♦评估价值=每股现金股利/贴现率

三以及债权投资的评估

(1)上市债券的评估

评估值=数量*评估基准日收盘价

(2)非上市债券的评估

每年付息的债券

评估价值=每年利息*年金现值系数+本金*复利现值系数

(3)永久付息的债券

评估价值=每年利息/贴现率

四以及无形资产评估

i以及影响无形资产评估的因素

1.成本

2.机会成本

3.效益

4.使用期限

5.技术成熟程度

6.转让权限

7.发展趋势

8.市场需求

2以及无形资产评估的方法…收益现值法

最低收费额

收益现值法<年收益额

折现率的确定

收益额的确定：受让方实现的利润*分成率

式中，分成率=投资方约当投资额/（受让方约当投资额+投资方约当投资额）

收益期限的确定

收益期限：剩余经济寿命与法律年限敦低

贴现率的确定

贴现率=无风险利率+风险报酬率

重置成本法

评估价值=重置成本*成新率

五以及长期待摊费用评估

评估条件：企业发生整体产权变动时，否则，不能作为评估对象。

关键在于有否未来收益

一般按账面摊余价值确认其评估值

第八章人力资源评估

教学要求：

一以及了解经济形态与人力资源作用

二以及了解人力资源的特点

三以及了解人力资源评估的特点

四以及掌握人力资源的收益现值法

一以及人力资源特点

1以及经济形态与人力资源作用

2以及人力资源的特点

3以及人力资源评估的特点

二以及人力资源评估方法

1以及以工资报酬为基础

未来年工资报酬

人力资源价值=∑----------------

（1+折现率）服务年Hi

2以及以收益为基础

未来收益*人力资源投资率

人力资源价值=E---------------------------