房地产项目论证管理流程

工程论证管理流程编制:日期:审核:日期:批准:日期:修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

流程概述流程目的为保持公司可持续开展，在寻找和确定房地产新工程前，对其可行性进行科学论证，有效躲避风险，提高工程决策的标准性和方案性。流程范围公司房地产开发新工程论证工作，以及为之展开的相应研究工作。定义1、新工程论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新工程的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。2、房地产土地储藏：为保证公司未来工程开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。3、可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产工程技术经济上的论证分析，并在此根底上对工程的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4、根底研究：是为确定公司土地储藏动态方案、提高房地产新工程可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；根底研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和战略研究等分项研究工作。5、新工程：在本流程文件中指土地开发使用权获得前的工程。流程主导部门〔岗位〕区域公司工程开展部各职能部门的主要职责区域公司工程开展部负责土地信息收集、筛选和根底研究工作；组织开展工程可行性研究，并组织编制《工程可行性研究报告》。负责编制《工程建议书》组织编制《工程预可研》组织市场调研，提出工程初步定位。工程公司协助本区域的土地信息收集及目标地块研究。参与可行性研究论证。办理相关土地手续。区域公司本钱管理部负责根据工程规划草案进行初步工程本钱估算。配合完成《工程建议书》、《工程预可研》、《工程可行性研究报告》的相关内容区域公司市场营销部负责进行工程销售预测。配合完成《工程建议书》、《工程预可研》、《工程可行性研究报告》的相关内容市场研究工程定位〔产品类型、比例等〕区域公司工程采购部工程开发进度方案区域公司设计研发部负责对新工程进行规划设计。配合完成《工程建议书》、《工程预可研》、《工程可行性研究报告》的相关内容区域公司总经理负责审核《工程建议书》、《工程预可研》、《工程可行性研究报告》。总部投资开展部组织确定新区域工程预可研、可研工作承当单位。负责对论证工程财务经济评价和分析进行审核。负责审批区域公司提交的《工程建议书》负责审核区域公司提交的《工程可行性研究报告》投资决策委员会负责对可行性研究成果进行听证和决策。流程KPI责任部门/岗位数据来源流程关键点关键点说明支持文件根底信息研究参见2.《根底研究信息分类表》目标地块研究参见3.《工程建议书》工程可行性研究参见4.《工程可行性研究报告》评审听证参见5.

流程图流程节点说明：步骤工作内容的简要表达重要输入重要输出新区域拓展由工程公司、区域公司工程开展部及总部投资开展部对于未进入区域内的土地信息进行搜集，由总部投资开展部对新区域的土地信息进行初步研究，并推荐具体的区域公司来承当进一步的研究工作，报总部总裁审批后，由区域公司工程开展部开展进一步的目标地块研究工作。信息收集与甄别：区域公司工程开展部、工程公司总经办负责根据公司的土地储藏方案进行土地信息的收集工作，将土地信息汇总、整理和总结。对于土地信息，区域公司及工程公司各部门都必须向总部、区域公司提供，工程公司总经办汇总工程公司各部门提供的土地信息，由区域公司工程开展部负责汇总、筛选。一般信息渠道包括但不仅限于以下方面：政府公告类：从相关报纸或各土地储藏中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储藏开展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告。其他被动收集信息类：土地信息人来电、、约访、推介等。其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商开展用地和旧城改造的信息，根据公司开展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。公司开展战略、《土地储藏方案》《土地资料库》根底研究阶段：区域公司工程开展部负责依据各类信息开展根底研究，及时把握动态信息，填报《根底研究信息分类表》，及时收集、及时分析，其研究成果定期汇总，形成根底研究信息库向总部投资开展部上报。区域公司工程开展部以根底研究的成果指导土地储藏方案工作的进行，编制《公司土地储藏动态方案》。区域公司工程开展部根据对土地信息的初步判断，筛选并提出“重点进入地块”建议，并编制《工程建议书》〔初选版〕报分管领导初审。《公司土地储藏动态方案》、《目标地块初步研究报告》目标地块研究及立项针对初审通过的目标地块，由区域公司工程开展部牵头、区域公司市场营销部等部门配合，开展实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和工程特点进行初步研究和初步定位。对于合作工程，区域公司工程开展部负责商务谈判的前期准备、谈判方案，配合总部领导进行谈判工作，关于合作方式、土地价格、经济指标等重要的谈判需填写商务谈判记录。由区域公司工程开展部牵头，区域公司财务管理部、区域公司本钱管理部、区域公司设计研发部、方案运营部〔法务〕等部门配合，完成相应宗地状况、经济技术指标、合作条件、投资收益预测、法律风险评估等工作，形成《工程建议书》，经分管领导审批通过后,由区域公司总经理审核，报总部投资开展部。总部投资开展部审批后进入下一步工作。根据工程具体情况：如属紧急工程，由区域公司工程开展部形成《工程预可研》，经分管领导审批通过后,由区域公司总经理审核，报总部投资开展部。总部投资开展部审批后将相关材料报总裁，由总裁决定是否召开投资决策委员会，直接进行工程论证决策；《工程建议书》通过审批、按权责审批工程立项后，由区域公司工程开展部组织工程立项，成立以区域公司工程开展部为主导的工程工作组，开展可行性研究工作。未通过那么进行调整或放弃进入数据库。目标地块领导初审结果《工程建议书》工程可行性研究及编制《工程可行性研究报告》工程工作组负责制定可行性研究方案及可行性研究的整体工作。工程工作组进一步完善工程背景调研，包括工程获得方式的流程、土地方资信情况、工程所在区域的环境和配套、区域规划和未来开展趋势等，进一步完善《工程建议书》内容。区域公司设计研发部根据《工程建议书》的产品初步定位，提出工程概念规划草案。区域公司本钱管理部负责根据工程概念规划草案、本钱数据库信息提出工程本钱估算。区域公司市场营销部负责提出工程销售预测等。区域公司工程开展部负责根据销售预测、工程本钱估算、土地及前期费用、期间费用等进行工程投资经济评价。区域公司工程采购部、工程部、方案运营部、财务管理部、总部人力资源部、配合提供相关工程工程、方案节点、人力资源配备、资金方案、法律风险等情况。工程公司各部门可以提供专业意见，对可行性研究报告进行完善。工程工作组综合各部门意见，根据工程根本情况、市场调研、初步产品定位的规划、销售预测、工程本钱估算，汇总各项经济指标并对工程总投资收益进行经济评价。工程工作组负责汇总整合完成《工程可行性研究报告》，区域公司副总经理审核、总经理审批。《工程建议书》《可行性研究报告》评审及听证决策《工程可行性研究报告》报告经区域公司领导审批完成后，由区域公司工程开展部提交总部投资开展部审核后，由投资决策委员会进行评审。投资决策委员会通过听证会听取工程工作组对工程可行性研究成果的汇报，并进行听证决策。可行研究成果经听证决策、签批前方可执行，假设未能通过，那么调整可行性研究报告或放弃进入数据库。《工程可行性研究报告》总部领导听证决策工程获取工程通过投资决策委员会评审决策后，区域公司工程开展部在总部投资开展部的指导下进行获得工程土地及相关土地手续办理工作，并对相关工程资料存档。如是工程公