成都东城区域房地产市场分析报告

成都东城区域房地产市场分析报告一、城东区概况〔一〕自然状况城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，东至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充分。沙河靠近东郊工业基地，污染较重；东风渠离工业区远，水质较好。城东大局部为平地，东南面塔子山、狮子山一带为浅丘台地，地热起伏。城东境内有猛追湾公园、成都游乐园、新华公园、东湖公园和塔子山风景区，构成了城东独特的文化风景区。城东历来基本上出川的交通要塞，成渝高速公路、成龙路、成洛路与二、三环路形成城东重要的交通枢纽。〔二〕城东市政配套设施状况◆公园：塔子山公园、新华公园、活水公园、游乐园、狮子山；◆交通：成渝高速路、龙船路、顺江路、成龙路、成仁路、建设路、新鸿路、新华大道延伸线路、双桂路；◆学校：四川师大、电子科大、成都理工大学、四川师大附属中学、成都七中育才学校、东光实验小学、德胜小学、双林中学、猛追湾小学、新华职中、成都艺术中心；◆环境绿化：沙河综合整治，其整治后沙河全长公里，成为水质良好、环境美丽、比府河更美丽的生态园型都市河道：市政园林广场——锦华广场、市政绿化草坪；◆购物：红旗商场、互惠超市、好又多、华联商场、水碾河商场、双桥商场、东光商场、国美电器商场；◆医院：成都市第四医院、空军医院、四川电力医院、市传染病医院、锦江协和医院、成都骨科医院等。〔三〕经济状况在方案经济时代，东郊工业产值总量占成都GDP的20-30%，为成都的开展作出过重大的奉献。随着新经济和都市化的开展，东郊的工业经济开展滞后，改造难度大，阻碍了都市建设的开展。城东在走向市场经济的同时，打破了传统经济体制和模式的束缚，开展具有城东特色的新经济，并在不断的探究中取得了巨大的进步。1、物流业和专业市场迅速崛起。城东是川渝经济的纽带板块，是传统国有仓库、储运业务最集中的地带，仓储面积达132万平方米，占全市的80%以上，加之独特的地理交通优势，物流业和专业市场等新的经济形式应运而生，物流业如蚂蚁物流、远成物流等，专业市场如圣灯陶瓷玻璃橱具用品市场、八里庄二仙桥101钢材市场等，都具备规模大、开展前景良好等特点。2、商业经济取得了快速的开展。大型商品零售市场在城东相继出现：好又多在建设南路开设超市，聚拢大量人气；国美电器和成都家电业巨头成百光电在万年场开设分店；通美商品交易市场占据府南河一号桥头的黄金口岸等，共同使城东的商业格局发生了明显的变化，改变了城东无核心商圈的历史。商业经济、物流业和大型专业市场的开展，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，也为房地产业开展提供了产业支持。二、城东房地产市场开展现状〔一〕城东房地产业开展现状市政府提出“向东向南开展〞的战略政策以来，城东的房地产业经历了一个漫长的开展过程，但与其它区域相比，还处于相对落后的时期。定位不清、都市规划不到位、市政配套匮乏等因素制约着都市建设和房地产业的开展。随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业开展带来历史性的机遇。莲花小区低洼棚户区的改建工程，掀起了城东地产开发的序幕。万科都市花园、河滨印象、蜀都花园等精品楼盘的先后推出，改变了人们对城东的瞧法和熟悉，使城东的房地产市场逐渐爽朗起来。东郊工业结构调整正式启动，更多的开发商在城东圈地，城东的房地产开发进进了一个新时期。1、城东房地产市场特点A、各区域开展不均衡。城东在不同片区的房地产现状各不相同：◆一环路内，因距离市中心较近，市政配套相对完善，住宅小区也较为成熟；◆一至二环路之间，房地产状况是呈南北〔府青路一带〕较差，中间〔建设路一带〕较好的态势：北面：府青路与厂北路间道路交通差，房屋较破旧，配套设施落后；中间：聚拢了大量成熟的居住小区，如新鸿居住小区、双林居住小区、万年场居住区等，这一带配套成熟，有大型的农贸综合市场、“好又多〞超市等，人气鼎盛；南面：新华住宅小区、牛市口居住小区、莲花村居住区、河心村居住小区等形成大规模的居住社区，各种教育、医疗等配套齐全，但设施落后，功能较差；◆二环路以外，集中了大量的国有机械、化工企业，居住生态环境较差，成熟的居住区仅八里庄居住小区、联合居住区和位于南面的东光居住小区和东湖居住区。B、商品房空置率低。由于土地价格相对廉价，早期开发的房地产工程以经济适用房为主，房地产价格较低，规模不大，开发商无须做大量推广宣传活动就能够取得非常好的销售业绩，商品房空置率低。C、缺少高档商务写字楼和星级宾馆。城东现有的写字楼和星级宾馆，如太极商务楼、三星级的成都酒店，都逐渐与都市的进一步开放和开展不相习惯。D、大型商场分布不均衡。大型营业场地如华联商厦、通关商城、国美电器、好又多等都集中在二环路以内，且分布不均衡，其效劳半径缺乏于覆盖整个城东。2、在售楼盘情况城东目前在售楼盘总开放规模约92万平方米，低于城西和城南总开发规模。价格要紧在1700-3000元/平方米之间，低于城西城南的平均价格水平。户型多以经济适用型二室两厅、三室两厅，70-120平方米为主。东郊工业结构调整规划方案出台和十月中旬进行的“新城东·新房住——成都房地产高层论坛·城东主题会〞，将一个崭新的城东展示在市民面前，提高了城东的社会形象，展示了城东美好的将来。城东在售楼盘情况----------------------------------------------------------------------------------工程名称进市时刻开发商占地面积建筑面积建筑覆盖容积绿化率〔平方米〕〔平方米〕率〔%〕率〔%〕----------------------------------------------------------------------------------新鸿家园亿达实业700202148340富临大厦1999-1-12富临房产700048266536.930景泰电梯公寓1999-4-1泰鹏实业336016550624.910景碧园1999-9-2联华房产920829468373.230锦泰公寓1999-10-11干道建设540034092536.320华西苑1999-12-7华都房产319011420513.620桃蹊苑〔3〕1999-12-17祥宇房屋716015330342.130泰怡花园2000-8-25泰怡实业1249023000341.838万科都市花园〔1〕2000-9-11万科地产100000112000271.151蜀都花园〔1〕2000-9-12华盛房产33300158000234.754东景丽苑〔1〕2000-9-25汉龙置业948019912352.140香木林花园〔1〕2000-9-29蜀法房产186583813037237新龙苑2000-10-10中盛实业1534141987412.730东南苑2001-1-12信达房产40751040241.42.630天然居公寓〔2〕2001-3-30永隆房产40008865342.230华房苑2001-4-3新鸿房产1068028370382.730东泰苑2001-4-4铁路泰特932419496342.130田园2001-7-26瑞奇房产160003540035.42.235蓝色港湾2001-7-26大成建设48002882137.5650新城俊园2001-8-30龙基集团1370043280293.247新港湾2001-10-18干道百通410010625382.130海棠名居2001-8-23宝泰实业4535670000301.5445东方明珠2001-6-15华裕房产4613780659271.7541晨光春华2001-11-29力博建设1440032240362.235---------------------------------------------------------------------------------〔1〕纵向对照通过历年城东的房地产开发情况对照，能够瞧到有如下趋势：A、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以我层砖混结构为主，而且少有车库，近期开盘的工程中，出现大量框架结构的多层和中高层住宅小区和局部不墅，且多带有适量地下、半地下或地上车库。B、开发规模化。早期工程因为可开发用地小而分散，没有形成规模开发。新开楼盘如万科都市花园、蜀都花园、东方明珠等，建筑面积较大，形成一定规模效应。C、价格呈上升趋势。通过在售楼盘的平均价格，能够瞧出近几年城东工程的价格逐步走高。城东商品住宅价格趋势元/平方米--------------年份价格--------------1999年16832000年17872001年2248--------------D、土地升值潜力大。随着城东操纵性规划的出台，城东的房地产开发逐渐升温，土地也随之升值，特殊是沿沙河一带。整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地人有巨大的升值空间。E、户型趋向于经济合理。城东早期开发了很多的经济适用房和解困房，我是以小户型为主。在住房制度改革的初期，一些工程盲目的追求“豪华〞，户型设计大而无当。新近开发的工程在进行充分的市场调查根底上，户型设计趋向经济合理。〔2〕横向对照与城西城南的房地产开发情况的横向对照：综合均价横向对照〔单位：元/平方米〕-------------------------区域均价〔元/平方米〕-------------------------城东2862.72城西3277.44城南3732.25-------------------------城东房地产工程，与城西城南相比，不管从规模依然档次上瞧，都没有可比性，但其诱人的前景和后发优势，又是城西城南所不具备的。工郊工业结构调整、交通条件的改善、沙河的治理、新规划的出台，给城东勾画出一幅美好的蓝图。城东又能够吸取城西城南十多年的开发经验和教训，进行综合开发，配套建设，又具有城西城南不具备的“后发〞优势。〔二〕需求分析1、需求特点A、城东房地产需求市场大。据东郊工业结构调整规划方案，城东规划人口139万。成华区和锦江区现有总人口92万，非农业人口76万，大多是国有企业的职工和高校教师构成。且他们现在的居住环境较差，有改善居住条件的需求，是城东房地产开展的要紧动力。B、有效购置力充足。城东的产业工人和教师，他们收进稳定，且有多年的积蓄，随着城东经济开展，就业时机增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。C、投资人对城东升值潜力瞧好。城东目前的房价低于全市其它区域，而宏瞧政策的支持和东郊工业结构调整规划和沙河的整治，将使城东房地产具有较大的升值潜力。2、需求构成A、城东本地居民是购房的主力。他们是购房的主力，包括产业工人、教师和新经济带动下的一批白领阶层。B、其它城区居民。房价低于城西城南，又有升值潜力，配套、环境都会逐步改善。C、外地来蓉人员。从城南城西的消费者构成情况瞧，外地消费者具有非常大的购置潜力，且城东的房地产价格低于前者。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻蓉办事处职员和“三资〞企业的外地人员。D、房地产投资者，相关于跌宕起伏、布满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有非常好的投资价值。城东房地产巨大的开展潜力，投资者更可不能忽视。三、城东房地产市场开展前景分析〔一〕“向东向南开展〞的战略，为城东房地产开展提供良好的政策环境市政府早在1995年就提出了“向东向南开展〞的战略，并加紧制定和实施各项具体政策措施。最近出台的东郊工业结构调整的重大举措，使都市东扩迈出了实质性的步伐。调整后的东郊有大量的新区建设和旧城改造工作，必须依托房地产业的开展。难逢的历史机遇和良好的政策环境，是城东房地产业开展的根底和保障。〔二〕东郊工业结构调整规划、沙河整治工程，带动房地产业良性开展以政策促规划，以规划带动开展，加快城东建设进程。基于“向东开展〞的战略和成都都市总体规划的指导思想，?东郊工业结构调整规划?和?成都市中心都市向东开展规划?规定：整个东区改造都市建设用地107平方公里，市政设施改造和建设总投资达228亿元，居住用地38平方公里，人口规模139万，将城东建设成为以居家为主，兼物流配送、商业金融、旅游休闲等功能于一体的综合性城区。东郊工业结构调整的重点区域范围为：一环路以内，南至府南河以内，东至沙河以内，北起解放北路，沿驷马桥路经八里庄、二仙桥接牛龙路至沙河口。在这一区域，总用地面积为平方公里，其中平方公里将规划为居住区。成都市中心都市向东开展的规划范围：西至沙河、成仁路，北至牛龙路、成南高速路，东至外环路，南至成龙路。规划范围处于成都市都市中心区与成都经济技术开发区之间，是以生活居住功能为主的生态型新城区，是两大都市副中心之一。规划范围约76平方公里，规划人口约为74万人。1999年成都因治理府南河有功被联合国授予人居奖，在治理府南河的成功模式下，沙河沿岸将又会增添一条最适宜人居的绿色风景线。沙河的治理和改造规划，将形成“两带两区六景点〞的景瞧结构。“两带〞指水体〔蓝带〕和绿地系统〔绿带〕；“两区〞是指驷马桥以上的水源保卫林区和都市滨水绿化景区。六个景点那么依次是：北湖景点、湿地公园、三洞桥景点、麻石桥景点、塔子山公园和东湖公园。整个沙河景瞧都将穿插广场、建筑、桥、河堤、雕塑、小品等。通过综合整治，将突出沙河的生态、截污、防洪、绿化、文化、交通及工业改造7大功能。良好的生态环境和居住环境将带动沙河沿岸的土地积聚升值，成为众开发商追逐的对象。锦江教育产业园区修建了成龙路、老成渝路、新成仁路、三环路、机场路东延线、外环路，由此形成的3纵3横的交通干道构成了向东开展的主骨架，为“向东向南开展〞奠定了根底。园区加大了招商引资力度，万科都市花园投进巨资在其范围内开发成都万科都市花园，同时也带动了整个城东房地产业的开展。规划后的城东整个片区结构改变为由都市中心、都市副中心、片区中心、居住中心等四级中心组成的结构模式，其空间将形成以沙河为纽带、向东放射道路为轴线，联系各级中心的形式。增加都市公共绿地，综合居住区、居住小区配置居住区级有小区级绿地等绿化措施也将同步实施，城东的人居环境将得到改善。〔三〕物业类型趋向多元化开展早期许多开发商有如此的认为：二环路是城东房地产开发的“生死线〞。但万科都市花园、东方明珠、海棠名居等楼盘的成功开发，使这种讲法不攻自破。城东的土地面积占成都市区幅员近1/3，地域差异性强，单纯开发某一类工程并不现实。必须因地制宜，结合当地的产业结构、经济现状和开展趋势，兼顾不同需求，考虑不同效劳对象的经济支付能力，进行综合开发，配套建设。除了开发中高档住宅小区外，更应该关注一般消费者和宽阔的低收进群体，开发低档住宅小区和经济适用房。1、二环路内至府河一带，距离市中心较近，市政配套设施较完善，土地价格较高，但可开发土地较少，适宜开发中高档工程，包括高档商务写字楼和星级酒店。参加WTO以及西部开发的深进，外资外商将大量涌进，对高档的住宅和办公营业用房的需求也将不断增加。2、沙河沿岸，是城东规划后的一个亮点，沙河之于城东，相当于府南河之于成都。治理改造后，可使沿岸的土地集聚升值，加上良好的居住环境，必将是开发商争夺的黄金地段，适合开发高档住宅工程。3、二环外东北面的八里庄居住区，是城东房地产开发较早的片区，也是二环外唯一规划较好、配套较全的居住社区。该片区尚有一定的开发空间，但考虑到靠近二仙桥路物流业开展较快，交通、噪声对居住环境的妨碍和干扰较大，适宜开发中档住宅工程和适量的低档住宅工程。4、二环外正东南因钢铁、化工工厂分布较多，空气质量较差，被称为房地产“死地〞。但这一带有传统的居住小区——联合居住区，居住条件、配套设施初具规模，且紧邻跳蹬河，适宜开发低档住宅小区和经济适用房。5、二环外东南面沙河展、狮子山一带，以浅丘和台地为主，可开发土地较多，可营造高档的不墅工程。四、加快城东房地产市场开展的几点建议〔一〕习惯东郊工业结构高速规划，制定操纵性具体规划，合理确定城东的开展空间改革开放以来，成都规划建设了位于都市东部的成都经济技术开发区和位于都市南部的国家级成都高新技术产业开发区。为了实现社会经济的长期可持续开展，成都市新一轮都市总体规划着眼于优化市域产业布局，确定在中心都市重点开展第三产业，调整开展第二产业，并按照都市性质和职能定位强化了金融、商贸、科技文化和通讯、交通功能；在都市区卫星城那么强调第二产业按类不相对集中和合理分布。从中心都市和都市区的现状来瞧，东部和南部这两个开发区在习惯优化都市产业结构、逐步形成成都市支柱产业、促进都市经济区域化、国际化等方面，都发扬了重要的作用。开发区建设已注进大量资金，根底设施逐步配套，是招商引资、建设开展的“龙头〞。因此城东和城南应当是成都市解决都市化咨询题最为合理的拓展空间。〔二〕调整城东产业结构，形成更加合理的功能分区和都市结构都市重点向东、向南开展，将促进成都向组团形、带形都市形态过渡，把单中心都市结构变为多中心结构，从而使都市结构、形态、功能分区和布局更为合理，并有利于更好地利用都市空间，丰富都市立面的层次，增大绿化面积，有效地分散中心都市的压力，集中财力、物力进行开发建设，形成较好的都市环境，防止在都市建设咨询题上长期存在的平均用力和低水平均衡开展的状况，尽快实现集中力量建设高起点、高水平、高质量的现代化新城区，形成其规模和投资效益。〔三〕充分利用东南部方向的浅丘和台地成都的东、南方那么大多为浅丘和台地，地下水位较低，土质相对贫瘠，农灌条件相对较差。而成都西、北方向均为良田沃土，地下土含量丰富，水质优良，地面浇灌条件好。但近年来，随着房地产开发和都市建设的开展，西北方向良田沃土有被大量“蚕食〞的势头。根据国家有关规定，必须处理好都市建设、开展经济与开展农业、保卫耕地的关系。有鉴于此，成都都市重点向东、向南开展，将有效保卫成都平原的耕地，充分利用丘陵、台地，开发适量高档不墅工程，实现土地资源的最正确配置，整体提高土地使用的经济效益，也为城东的开发与建设提供土地资源。附表：城东局部在售楼盘情况统计附表一：城东局部在售楼盘物业构成----------------------------------------------------------------------------工程名称物业构成建筑面积层数栋数单元数户数〔平方米〕----------------------------------------------------------------------------东景丽苑〔1〕地上划线车库300——20多层住宅158426315144商场4070——东南苑地上划线车库300——20多层住宅93326110112商展1070——30东泰苑地下车库1200——40多层住宅161966，7216174商场2400——商展890——20富临大厦地下车库11200——298电梯住宅322663211208商场15000——华房苑地上划线车库2000——100多层住宅272917411296商展1080——38华西苑地上划线车库300——20多层住宅108737794商展548——16锦泰公寓地上车库2841——100电梯住宅340921338192景碧景地上车库915——30地下车库2500——70电梯住宅24468119189商展5000——景泰电梯公寓地上划线车库——20电梯住宅6551937108蓝色港湾地下车库4000——100电梯住宅216212112219商展5400——泰怡花园地上划线车库700——40多层住宅20858617221商展1625——40桃蹊苑〔3〕地上划线车库300——20多层住展506——9天然居公寓地上划线车库300——20〔2〕多层住宅82336,73896家带店632——田园地上划线车库1500——100多层住宅33234627312商展2185——55万科都市花园地上车库13860——258〔1〕多层住宅104638.22,4,5,6117948商展5699——43香木林花园地上划线车库4000——200〔1〕多层住宅36130619388商展2000——38新城俊园地上车库——100地下车库——70电梯住宅3736212614311新龙苑地上划线车库——70地下车库——150多层住宅397866,724353商展2200——50----------------------------------------------------------------------------二、城东局部在售楼盘物业销售价格-----------------------------------------------------------------------------------------工程名称总建筑面积工程均价物业类型分物业建筑下限价/电上限价/电分物业均价(平方米)(元/平米)面积(平方米)梯起价梯起价(元/平米)(元/平米)(元/平米)-----------------------------------------------------------------------------------------新鸿家园20213084多层住宅1678190023002100营业房336————8000富临大厦482664143电梯住宅322662860503641营业房150004000100005500景泰电梯公寓165513449电梯住宅165513300303449景碧园294682597电梯住宅244681880502147营业房5000————4800锦泰公寓340922558电梯住宅340922100502558华西苑114211953多层住宅10873158019001749营业房548————6000桃蹊苑〔3〕153312082多层住宅14825163824181928营业房506————6600泰怡花园229831910多层住宅20858148819981700营业房1625————5200万科都市花112087.23062多层住宅104638.2————3280园(1)营业房5699——————蜀都花园(1)1579802492电梯住宅127980——502850东景丽苑(1)199122415多层住宅15842——1879营业房4070————4500香木林花园381302167多层住宅36130175820801955(1)营业房2000————6000新龙苑419862578多层住宅39786220823502289营业房2200760081007800蜀都花园1579802492电梯住宅127980——503076东南苑104022403多层住宅9332168019201818营业房1070————7500天然居公寓88651731多层住宅8233147017801649(2)营业房632————2800华房苑283711729多层住宅27291138818281639营业房1080————4000东泰苑194862226多层住宅16196171019801800营业房3290——52004324田园354192281多层住宅33234171021801938营业房2185730078007500蓝色港湾270213815电梯住宅216212680502953营业房5400700078007266新城俊园427752993电梯住宅427752400402993-------------------------------------------------------------------------------------附表三：城东局部在售楼盘主力户型表----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------工程名称平层(含错层)跃层(含复式户数)总建筑户数户均面积主力户型套数(个)比例总建筑户数户均面积主力户型套数(个)比例面积(平方米)区间(%)面积(平方米)区间(%)(平方米)(平方米)-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------富临大厦29968200149120-1391246222988287景泰电梯公寓14819100148120-139565617328216景碧园23001182126110-1391739514677209锦泰公寓34092192177130-1594825————华西苑1087394115110-1197579————桃蹊苑(3)117421299180-1098565308325123<1502392泰怡花园2085822194100-1095625————万科都市花园(1)71827.27529532811196167东景丽苑(1)15842144110110-11910472————香木林花园(1)319723598980-8920256415829143<1502896新龙苑36685333110110-13916048310120155东南苑7597957970-896770173517102<15017100天然居公寓(2)8233968570-898285————华房苑272912969280-8916455————东泰苑161961749380-9915186————蓝色港湾206012139670-1291507010206170150-179466田园2680426410170-11923990643148133130-159新城俊园140641529280-10972472329815914614188----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------附表四：城东、城西、城南局部在售楼盘综合情况表A、城东局部在售楼盘综合情况楼盘总数：23个总建筑面积：898773平方米出现时刻：1999-01-12/2001-11-29a、物业分类构成类不建筑面积占总面积百分比电梯住宅42773347.59多层住宅338916.237.71营业房506415.63b、住宅工程构成类不楼盘数建筑面积占总个数百分比纯电梯848947734纯多层1540929665c、价格指标类不最小最大均值电梯住宅214736413024.58多层住宅163932802331.7营业房080005049.48d、容积率综合指标:3.23类不最小最大均值纯电梯3.26.94.9纯多层1.13.62.33e、覆盖率综合指标:39.58类不最小最大均值纯电梯236243.06纯多层275137.72f、绿化率综合指标:34.83类不最小最大均值纯电梯105436.88纯多层205133.73B、城西局部在售楼盘综合情况楼盘总数：72个总建筑面积：3135908平方米出现时刻：1999-01-26/2001-09-18a、物业分类构成类不建筑面积占总面积百分比电梯住宅117397037.44多层住宅122570739.09营业房1905546.08b、住宅工程构成类不楼盘数建筑面积占总个数百分比纯电梯23100969031纯多层37122792751多层电梯混合1289829116c、价格指标类不最小最大均值电梯住宅35540002943.59多层住宅071003308.58营业房0105005133.94d、容积率综合指标:2.36类不最小最大均值纯电梯1.69.43.4纯多层0.53.51.84多层电梯混合131.99e、覆盖率综合指标:31.3类不最小最大均值纯电梯175732.53纯多层166731.92多层电梯混合194127.04f、绿化率综合指标:42.04类不最小最大均值纯电梯107140.64纯多层258341.68多层电梯混合206845.83C、城南局部在售楼盘综合情况楼盘总数：59个总建筑面积：2989572平方米出现时刻：1999-01-21/2001-10-26a、物业分类构成类不建筑面积占总面积百分比电梯住宅1531702.551.23多层住宅50877917.02营业房1573405.26b、住宅工程构成类不楼盘数建筑面积占总个数百分比纯电梯35153302259纯多层1481857523多层电梯混合1063797516c、价格指标类不最小最大均值电梯住宅257949993492.4多层住宅240081873314.8营业房0150007417.14d、容积率综合指标:3.53类不最小最大均值纯电梯1.7104.62纯多层04.81.76多层电梯混合1.23.82.01e、覆盖率综合指标:30.83类不最小最大均值纯电梯167033.21纯多层23.34229.13多层电梯混合1536.624.37f、绿化率综合指标:40.02类不最小最大均值纯电梯17.161.536.62纯多层305842.72多层电梯混合337448.4综合指标对照容积率覆盖率绿化率区域城东城西城南城东城西城南城东城西城南比例(%)3.232.363.5339.5831.330.8334.8342.0440.02附：东郊工业结构调整的相关情况一、改造重点*改变民用水、电、气等市政根底设施的缺乏与滞后。*改变文化、商业、体育等公共设施的匮乏。*解决工业企业用地调整带来的人口机械增长而使设备配套咨询题更加突出得矛盾。环境改善*空间环境：通过沙河改造以及东郊大气、噪声、三废污染的治理，改善环境质量。*投资环境：制定相应的配套优惠政策，改善和制造良好的投资环境。同时，加强土地资源的置换与再开发和人员安置也是改造重点。二、总体布局1、空间布局：改造后的东郊，将形成以都市中心、都市副中心、片区中心、居住中心等四级中心组的模式，其空间形式半形成以沙河为纽带，向东放射道路为轴线，联系各级中心的形式。2、用地布局：改造后，其用地性质将转变为以生活居住、公共效劳、绿地等用地为主。总之，通过用地置换及改造，将增加片区中心，设大型商业、文化娱乐、图书博览、商务办公及宾馆等设施，完善公共效劳设施配套体系，提升东部都市形象，增强东部的吸引力，带动都市向东开展。改造后的东郊任将保留投资建设规模大、效益较好及其妨碍较大的大型工业企业，如考虑红光厂重组、热电厂二期投资、丰田汽车厂等。三、成都中心都市向东扩张规划11月22日，?成都市中心都市向东开展规划?经市政府第69次常务会议原那么通过，“西至沙河、成仁路，北至牛龙路、成南高速路，东至外环路，南至成龙路〞这一片区域内，将建成以生活居住为主的生态新城区，成为都市的又一副中心。◆新规划区规模规划范围约76平方公里，其中都市建设总用地约62平方公里。规划人口约为74万人。人均都市建设用地为84.61平方米/人。◆六大功能区凸现东郊市规划局负责人透露，这一片将划分为六大功能区，即规划改造区、综合开展区、生活居住区、工业用地区、都市副中心区和生态保证区。居住用地要紧分布在沙河展，成龙路沿线及三环路以外。工业用地以成昆铁路为界，原那么上沙河至成昆铁路以内的工业用地，都应逐步改造为高效益、高技术、低污染、低能耗、占地少的高新技术企业，或迁出中心城区。而成昆铁路以外，规划除在十陵南片区，即保和乡成昆铁路以东、三环路以西、成洛路以南、成渝高速路以北的西侧街坊增加一类工业用地外，不再新增工业用地。保留十陵现状工业用地。◆绿地系统独具特色绿地系统由生态绿地和都市绿地构成。生态绿地包括耕地、林地、园地、水面以及外环中两侧各500米的生态保卫林。外环路的农业将向景瞧及生态农业开展。整个绿地系统将以十陵历史文化风景区、塔子山公园、凉风顶郊野公园为主体形成的绿地景瞧区，以贯穿都市副中心的绿带为绿地景瞧轴线，以外环线以内大面积的生态绿地及沿道路、高压走廊、燃气管道走廊、带状绿地契进都市内部，结合铁路两侧防护绿地及公共绿地开放空间，以及结合居住区、小区绿地形成点、线、面相结合的绿地系统。都市副中心生成型新型区：西至沙河、成仁路，北至牛龙路、成南高速路，东至外环路，南至成龙路。新规划区规模：范围约76平方公里，都市建设用地约62平方公里。人口约74万。居住用地要紧分布在沙河展，成龙路沿线及三环路以外。规划都市建设用地面积：107.40平方公里都市根底设施投资平均：18767.4平方公里附表1、近期市政设施改造建设工程建议及工程投资估算工程规模〔km〕宽度〔m〕投资〔万元〕备注沙河治理工程22.284-206209200全线改造牛龙路改造7.7940-5038000综合造价沙板桥路东延线2.67503204新鸿路二环路口——十里店接牛龙路东大街东延线2.54403048东大街——沙河展机场路东延线15.484018576机场路人南路口——牛龙路建设南路2.37251778建设南路向东延伸至二仙桥东路总计273806附表2：东郊市政设施改造和建设投资估算序号工程投资费用〔万元〕备注1道路工程341998.5包括新建道路和改造、完善道路2给水工程70774.0包括管道3污水排水工程207750.0包括管道、污水处理厂4雨水排水工程343500.05电力工程67448.0包括变电站、输电线等6电信工程116971.2包括电信、电视等7燃气工程17726.0包括管道和储配站8环卫工程437.5包括环卫工程设施9防灾工程79044.0包括防洪、河道整治、消防等设施10轻轨交通工程810000.0都市轻轨交通综合造价总计2021619.2附表3：成都市东区建设用地面积一览表现状都市建设用地面积：56.24平方公里其中：成华区35.12锦江区21.12规划都市建设用地面积：10.40平方公里其中：成华区61.46锦江区45.94附表4：规划要紧用地面积比例一览表------------------------------------------------------------现状方案一方案二用地名称用地比例〔%〕用地比例〔%〕用地比例〔%〕居住用地26.3936.3134.99公共设施用地13.3018.0316.44工业用地29.254.047.91道路广场用地12.7813.9613.61绿地4.1619.1718.45-------------------------------------------------------------附：沙河整治工程的相关情况一、沙河情况沙河是50年代为解决东郊企业供水咨询题而改建的，沙河的命运和东郊息息相关。沙河是以提供工业用水为主的专用渠道，担负着东郊几十个工业企业的生产供水，日取水量约为100万吨。另外，沙河上游依然自来水二厂和五厂的水源，担负着全市近一半的供水，同时沙河还肩负着东部106平方公里区域的防汛、排洪任务。沙河整治工程，规划范围内的根底设施等共计需投进80亿元，其中沙河整治工程直截了当需投进19-20亿元，加上旧城改造及工业企业结构调整投资投进将达2000亿以上。沙河综合整治工程范围为10.97平方公里，包括沙河22.22公里河道及10条支流流域范围。二、沙河整治拆迁工程情况沙河整治拆迁工程于11月28日开始开工拆迁，拆迁时刻达一年，拆迁总面积约162万平方米。整个拆迁工程将分两步进行。第一时期：2001年11月底至2002年5月，完成上游水资源保卫区范围，即驷马桥至源头段5.34公里，两侧各200米范围的拆迁。下游成渝高速路段至沙河与府河交汇口5.6公里、两那么各50米范围的拆迁。第二时期：2002年3月至2002年11月。完成驷马桥以下至成渝高速路段11.28公里、两侧各50米范围的拆迁。这一区域要紧涉及东郊150余户大中型企业，如热电厂、420厂、川药厂等，拆迁量和撤除难度非常大。为了有效治理沙河，凤凰河等10条支流也将被纳进整治规划，成都市将用5年时刻把这些河道一一妆扮出来。凤凰河等10条支流0.58平方公里范围纳进整治规划，将在第二阶段实施。沙河干流及支流规划整治面积达10.97平方公里。整治内容包括截污、防洪及河堤整治、绿化等。10条支流估计埋设管径为500至700毫米的污管32700米，河道平均宽6至8米，河堤高2至5米，总长度67万多米，以河岸两侧各宽5米为绿地建设范围，绿化总面积为34万平方米。据有关部门按投资指标估算法估算，沙河支流整治工程总投资近6亿元。三、整治情况总览1、时刻总表：◆估计今年11月28日，沙河拆迁工程开工◆2002年春节后开始工程建设。◆用3年——5年时刻对沙河规划整治区域进行全面的综合治理，包括截污工程、防洪及河堤整治工程、绿化景瞧工程、道路及市政设施、环卫设施工程、文化建设及荣耀工程和拆迁改造成工程。总投资：逾20亿元工程业主：由成都市干道建设指挥部、锦江区、成华区、金牛区共同出资组建“成都市沙河整治工程工程治理〞，负责工程的全过程建设治理及融资运作。2、文化建设◆上游：以川西民居文化为主；◆中游：以新中国成都工业经济为背景，利用局部厂房展示东郊工业区开展历史；◆下游：突出成都现代都市文化。3、绿化和园林景瞧将建成两带、两区、六景、十个节点。◆两带：水体〔蓝带〕、级地系统〔绿带〕；◆两区：驷马桥以上水资源保卫区和以下都市滨水绿化景区；◆六景：北湖景点、多样性绿地景点〔都市森林公园、湿地公园〕、三洞桥景点、麻石桥景点、塔子山公园、东湖景点；◆十个节点：指要紧道路交叉口的重点绿化。建成沿河22.22公里长、宽50米-200米的绿色走廊，形成绿地面积357公顷，其中公共绿地303公顷，使我市人均公共绿地增加1.2平方米。4、七大工程截污工程：将对沙河沿岸实施污水截流，保卫利用水资源，使上游维持二类水域标准。中下游到达三类水域；防洪及河堤整治工程：新建和改造河堤，使沙河的防洪标准到达200年一遇，确保沿岸平安；绿化和景瞧工程：形成沿河22.22公里长，宽50米-200米的绿钯瞧景走廊，形成公共绿地303公顷，沙河也将成为一条水质良好、环境美丽的生态园林型都市河道；道路及桥梁工程：将目前跨越沙河的35座桥梁进行改造和重建，整治后的河岸将有5-12米宽总道路；环卫设施工程：在绿线区外将建垃圾中转房20座，日收运生活垃圾100吨，在绿线区内配套建设公厕56座；文化建设和荣耀工程：整治后的沙河沿岸将凸现浓郁的历史文化特色，雕塑、艺术小品、各种建筑装饰物装点沿岸，并对沿岸22公里长景瞧进行景瞧照