2024年年昆山房地产市场报告

2024年年昆山房地产市场报告一、2024年昆山房地产市场回顾2024年注定又是一个能够被记录到中国房地产发展历史的年份：从年初席卷全国的房地产疯狂到“417”新政后的冷清，再到8、9月份的回暖所引发的二次调控，整个2024年的楼市就在调控与涨价中度过。大浪淘沙，只有经历过真正的风雨，才能知道彩虹的绚丽。又到了年度盘点的时刻，我们希望通过对2024年度市场的动荡，真正摸索出昆山楼市发展背后所隐藏的真相。摸清了昆山楼市发展的动力与阻碍，才能让我们在即将到来的2024年度中，小心的让昆山楼市之帆平稳起航。福美来代理深耕昆山楼市三年有余，深刻的理解了昆山的市场变化与市场参与者的需求变化，也希望借此机会，能与昆山楼市发展的参与者们，共同探讨未来之路将会去向何方。通过对昆山楼市最近10年来的成交价格可以看到，昆山房价从2024年来一路走高，在2024年楼市大热的市场背景下达到了最高点6400元/平方米的价格水平。其中最近三年07年到09年的涨幅最为明显，09年的价格水平相较于07年上涨了大约50%。而2024年，在昆山市场上基本上已经很少看到价格在7000元/平方米以下水平的楼盘，同时，豪宅类项目更在2024年层出不穷，开盘价格也创纪录的达到了12024元/平方米的水平，甚至更高。事实上，从成交均价走势图上可以很明显的看到昆山楼市的价格增长有两个明显的加速阶段，第一段是从2024年-2024年，第二个阶段是从2024年-2024年。第一个阶段的上涨相对比较温和，主要的动力在于过去低估价值的理性回归。而第二个阶段的上涨则快速而有力，具体原因又如何呢？下面我们将选择从2024年的成交量的数据，来看看这个快速涨价的背后有何原因。数据来源自福美来代理统计，略有误差

从月度成交成交套数可以清晰的看出，昆山楼市年度成交特点非常鲜明：每年的1、2月份是昆山楼市最为清淡的时期，成交套数在1000-1500套左右；每年的4、5月份及9、10、11三个月份则是昆山楼市成交活跃的时期；正常水平的楼市成交套数则在3500-4000套左右。从2024年的月度成交数据则可以看到，成交套数飞速增长，从5月份开始，甚至实现了月度销售套数8000套的水平，如此旺盛的成交，如何不能让成交价格有飞速的增长呢？如果持续关注昆山楼市，我们会发现，2024年是昆山楼市的转折年，在这个楼市投资飞速增长的时代，动力源自于上海及江浙等外区域客户的导入，昆山楼市的成交主体从本地自住转向了异地投资。而如此的趋势将继续延续，成为未来昆山楼市发展的主旋律。那么，让我们看看2024年的昆山楼市！表格制作：福美来代理市场部

走向依旧清晰：1月延续了2024年的火热成交，2月则回复传统的淡季，3、4月份迅速增长至平均水平，5-8月份则是惨淡的淡季，9-11月又是一波成交的高潮。整体而言，与2024年相比，成交量的缩减非常明显，价格的大幅上扬是抑制昆山楼市成交的主因。如果深入的分析2024的走势，我们可以把2024年分为三个阶段：

第一阶段：1-4月，异地客户投资昆山的火爆。延续2024年的投资火爆场景，2024年的开年非常精彩，“日光盘”成为当时楼市的常态，成交价格迅速的攀升也是当时遍布各个楼盘的普遍现象。

第二阶段：5-8月，政策威力惊人。“417”调控的威力也对昆山楼市产生了立竿见影的抑制作用，低迷的市场成交甚至只相当于往年最为清淡的2月份的成交水平。此时异地投资几乎绝迹，甚至本地正常的居住需求也因为楼市的寒冷而退缩。但此时开发商对于调控相对麻木，并没有以积极的心态来应对市场发生的巨大变化，楼市在僵持中前行。

第三阶段：9-11月，促销回笼资金唱主角。9月是传统的金九银十的开头，过去4个月中被抑制的自住需求开始缓慢入市，“929”的调控打破了调控放松的幻想，从10月份开始，席卷昆山的促销降价成为了楼市的主角。过去报价9000元/平方米的楼盘，最新报价甚至只到了7500元/平方米的水平，降价10%-15%以获取快速的年度回款成为唯一选择。这样的价格调整也获得了消费者的认可，市场成交量的放大也成为了必然。——2024年度月度成交排名前三甲——

从排名前三甲的楼盘又能看到第一阶段中的主力楼盘均是以上海等异地投资客为主体的楼盘，而第三阶段的回暖则是本地楼盘降价促销所撬动，11月份的前三甲楼盘又被异地投资客为主的楼盘夺得。昆山楼市成交的核心动力一目了然：合理价格下的本地需求+投资空间明显的异地投资需求。在房地产行业宏观调控持续深入、中国经济走向通胀时代的大背景下，昆山楼市其实面临着两难的抉择：通胀背景使得房地产投资需求依旧旺盛，而宏观调控对于投资的抑制作用又持续存在；昆山经济的高速增长，推动了本地需求的不断成长，而昆山城市固有的投资价值又吸引着外区域投资客户的目光。可以判断，2024年的昆山楼市仍然会在犹豫中前行。我们所希望看到的良性走势将是：满足本地居住需求的产品价格保持平稳，而具备投资价值的产品能够在充分的市场化规律下保持供求平衡，月均3000-4000套的成交水平是昆山楼市的健康表象。一味的期望昆山楼市价格继续大幅调整显然是不切实际之想，而一味的期望昆山楼市继续高歌猛进同样也是天方夜谭。冷静的看待楼市冷暖，合理的进行投资及购买决策，是每个市场参与者所应该抱有的态度，而这些态度也应该成为左右个体行为的准则。我们对2024年的昆山楼市保持乐观，但我们冷静的采取合适的市场参与策略，希望每个市场参与者都能在楼市的投资中取得共赢！二、2024年楼市成交情况据搜房网数据监控中心统计显示，2024年上半年昆山全市总成交13616套，同比2024年上半年的17797套，减少了4181套，降幅达到23.94%。整个上半年，国家对于房地产市场的一系列调控政策以及央行的不断加息，给房地产市场带来不小的冲击，然而在这样的不断冲击下，开发区成交量依旧坚挺，以4952套的销量占据第一，占全市总成交的37%，同时超过了2024年上半年的4561套成交套数。从片区来看，开发区依旧是置业热门区域，上半年总成交达到4952套，占全市总成交量的37%。开发区依托便利的交通条件、优美的环境以及日益完善的配套设施吸引了刚需置业者以及投资者的目光，成为置业投资首选之地，昆山航站楼的运营又给开发区的发展添砖加瓦，上半年前三名的楼盘均位于开发区，可见购房者对开发区的前景十分的看好。表1：昆山上半年区域成交数据区域上半年成交量（套）玉山镇1608开发区4952周市镇1712张浦镇672陆家镇574花桥镇1913巴城镇599千灯镇998南部水乡588全市13616表2：2024、2024年昆山上半年成交量同比数据区域2024上半年成交量（套）2024上半年成交量（套）同比增长率（%）玉山镇16082821-43%开发区495245618.57%周市镇17122285-25.08%张浦镇672693-3.03%陆家镇57447919.83%花桥镇19134894-60.91%巴城镇599804-25.50%千灯镇9989940.4%南部水乡588266812%全市1361617797-23.49%从这三年各片区的上半年成交量数据对比折线图上，我们不难看出09年的时候是个销售旺季，基本上所有区域的销量十分火爆，随着国家的宏观调控以及对房地产市场的不断调控，近两年的成交量不断萎缩，有的片区的成家量甚至是这三年来的最低。图1:2024、2024、2024上半年成交量折线图在目前，有的城市由于受到国家和政府双重调控的影响，房价出现降价趋势，而从目前的昆山市场来说，房价还未出现明显降价趋势，更多是开发商利用优惠吸引购房者目光，使得目前的房地产市场上的优惠五花八门。下表统计了2024年昆山上半年热销楼盘的前20名。表三：热销楼盘TOP20上半年热销住宅楼盘榜首的是绿地21新城，绿地21新城自2024年开盘以来，受到不少关注，其中也不乏一大部分的上海置业者，做为目前昆山最大的一个项目，绿地21新城未来的配套设施也是其被看好的重要原因之一。世茂东壹号以612套的半年销售量位居第二，中星·外滩印象花园上半年总成交418套，位居第三。热销的不仅仅是开发区的楼盘，花桥、张浦、锦溪等乡镇楼盘也在成交量上取得不小的“成绩”，花桥楼盘紧邻上海轨道11号线，相对于上海的高房价，更适合工薪族置业，张浦镇的农房·英伦尊邸以其开发商的雄厚实力、高端住宅的定位和独特的英伦风格吸引不少刚需置业者选在张浦置业。而锦溪的顺城·锦湖湾是今年的新盘，4月24日开盘时5500元/㎡的低价可谓赚足人气，仅一个多月的时间，销量就达到了222套。表四：热销住宅楼盘TOP10在商业项目上，港龙喜临门建材家居广场可谓商业项目的领头羊，上半年以762套的总成交量遥遥领先于第二位，周市镇的投资前景也日益凸显。开发区和花桥镇依旧是投资热点区域，不论是商铺还是写字楼，投资前景很被看好。表五：2024年上半年昆山热销商业项目TOP10楼盘名上半年成交量（套）港龙喜临门建材家居广场762中川大厦318游站198龙城国际钢材市场160建伟汽配物流市场143第一上海商务中心113世茂广场107千石商业中心73金旺角大厦63台协国际商务广场62二、楼市价格情况据搜房网数据监控中心统计显示，昆山2024年上半年各区域成交均价如图所示。玉山镇目前的均价为９４１３元／㎡，涵盖了市中心、城西和城北三个区域楼盘价格，其中市中心的价格已破万，达到１１１３３元／㎡，为所有区域最高价格，城南区域依托昆山客运总站以及高铁南站的便利优势，价格直线上升，均价为１００４７元／㎡，仅次于市中心，城西均价８６９８元／㎡，城北均价为８４００元／㎡。在乡镇地区来说，花桥镇无疑是放假最高的乡镇，由于紧邻上海，占据地铁１１号线便利优势，花桥楼盘价格在上半年迅猛上升，均价为１０６７６元／平米，周市镇上半年也涌现出了不少的新盘，打造城北的副中心，房价逐步攀升，达到７５５０元／㎡，张浦镇以６５２３紧随其后，千灯镇目前成交均价为６４３３元／㎡，与张浦镇相差不大，而南部水乡区域的楼盘大多为别墅房，住宅相对而言较少，因此住宅均价为５７８７元／㎡。图二：图二：三、下半年开盘情况搜房网数据监控中心统计，昆山2024年下半年共有50家楼盘开盘或者加推，其中玉山镇开盘楼盘占下半年总上市楼盘的34%，张浦镇上市楼盘占下半年总上市楼盘的16%位居第二，开发区和千灯并列第三。在各片区分布上，玉山镇17家楼盘占所有片区之首，张浦镇8家排名第二，开发区和千灯镇6家排名第3，其余片区上市房源个数分别为周市镇4家、南部水乡1家、花桥镇4家、陆家镇2家、巴城镇2家。图三:下半年上市楼盘统计四、开发区典型楼盘分析1.绿地21新城地址:昆山市洞庭湖路震川路口电话50331188基本信息：物业类别：普通住宅,小户型公寓，别墅,商铺,大平层项目特色：177万方超大型综合社区建筑类别：高层,联体别墅装修状况：毛坯所属区域：城东所属板块：开发区预计总户数：9000交通状况：公交5、9、17、106路开盘时间：2024.4.22开工时间:2024-12-1入住时间：2024-7-31容积率：2.50绿化率：43%得房率：74%新推套数：一期总户数约1500户总占地面积：564000平方米总建筑面积：1780000平方米物业费：1.9元/平方米/月开发商：上海绿地集团（昆山）东城置业价格情况：时间

均价价格描述2024-7-287700元/平方米别墅总价180万起2024-6-207700元/平方米2024-2-147700元/平方米2024-1-277700元/平方米2024-11-17500元/平方米折后均价7500元/平方米2024-10-287500元/平方米折后均价7500元/平方米2024-9-307500元/平方米折后均价7500元/平方米2024-9-217500元/平方米高层2024-6-87500元/平方米高层2024-4-198000元/平方米高层2024-3-267300元/平方米起高层周边配套：教育配套：晨曦小学、震川高级中学、开发区高级中学、商业配套：昆山农村商业银行、中国移动、晨曦园农贸市场医疗配套：宗仁卿纪念医院、友谊医院建材装修：结构：高层为剪力墙，多低层别墅为异型柱框架外墙：多孔混凝土砌块内墙：加气混凝土砌块电梯服务户数：34F为二梯四户，二梯两户，11F为一梯两户门窗：高层为塑钢楼层情况：电梯服务户数：34F为二梯四户，二梯两户，11F为一梯两户。别墅地下2层，地上4层车位信息：约9500个，不对外出售，物业出租户型情况：房型面积别墅125-200㎡一室两厅一卫58-73㎡二室两厅一卫85-91㎡三室两厅一卫110㎡三室两厅两卫110-117㎡四室两厅两卫163㎡销售情况当前批准销售套数：2944已销售套数：18852.世茂·东壹号地址：昆山市前进东路233号售楼地址前进东路299号基本信息：电话：0512-57909999021-61482288物业类别：普通住宅,商铺,花园洋房项目特色：品牌地产建筑类别：多层,高层装修状况：毛坯所属区域：城东所属板块：开发区预计住户总数：约6300交通状况：106路、前进东路、松花江路、沪宁高速开盘时间：2024.4.24入住时间：二期2024年年底，三期2024年年底容积率：1.3（一期）绿化率：40%得房率:76%-80%[总占地面积:50万平方米总建筑面积:约75万平方米物业费:多层1.8元/平米/月；高层2.1元/平米/月；洋房2.65元/平米/月开发商:昆山世茂新发展置业价格情况：

时间均价价格描述2024-8-297800元/平方米三期均价8100元/平方米，二期高层均价7800元/平方米，小高层均价8300元/平方米，电梯多层均价8800元/平方米。

2024-6-177800元/平方米高层8100元／㎡，小高层8000元／㎡，多层8800元／㎡

2024-3-317800元/平方米高层7800元／㎡，小高层8000元／㎡，多层8800元／㎡

2024-3-27800元/平方米高层7800元／㎡，小高层8000元／㎡，多层8800元／㎡

2024-2-147800元/平方米高层7800元／㎡，小高层8000-9000元／㎡，多层8500-9500元／㎡

2024-1-76300元/平方米高层：7500元／㎡小高层：7800元／㎡多层：8800元／㎡

2024-11-16300元/平方米10月1日加推1栋高层住宅，均价7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面积为90-130平方米的2房和3房。

2024-10-137300元/平方米起10月1日加推1栋高层住宅，均价7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面积为90-130平方米的2房和3房。

2024-9-308300元/平方米小高层均价8300元/平方米，电梯多层均价9000元/平方米，9月加推32层高层景观房均价7300元/平方米。

2024-8-98300元/平方米高层

2024-3-87500元/平方米多层

2024-3-87200元/平方米起高层

2024-6-175000元/平方米电梯公寓

2024-6-177500元/平方米花园洋房

2024-3-17200元/平方米观景高层

2024-5-267500元/平方米花园洋房

2024-3-124000元/平方米起观景高层

2024-2-134500元/平方米电梯公寓

2024-2-13

4000元/平方米观景高层

周边配套：商业配套：晨曦市场,世茂华东商城,国际会展中心,川普城，农业银行,建设银行教育配套：开发区高级中学,震川中学,晨曦小学,星空艺术幼儿园,国际学校，世茂三之三幼儿园，昆山市实验小学世茂分校医疗配套：宗仁卿纪念医院、友谊医院景观配套：夏驾河水上公园交通状况：106路、前进东路、松花江路、沪宁高速自驾路线：昆山客户——沿前进东路向东直行，昆山开发区管委会时代大厦往东500米上海客户——沪宁高速陆家出口下，沿东城大道往北4公里，至前进路左转即到装修材料：外墙:高级涂料内墙:砖墙门窗：铝合金楼层状况：4层—24层车位信息：1:1户型情况：房型面积一室一厅一卫50-60㎡二室两厅一卫86-103㎡二室两厅两卫97-110㎡三室两厅一卫115-130㎡三室两厅两卫131-140㎡三室两厅三卫157-193㎡四室两厅两卫146-148㎡四室两厅三卫176-187㎡销售情况当前批准销售套数：5731已销售套数：50862024年1月政策、新闻1、央行今年首调存款准备金率中国人民银行决定，从2024年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行在最近三个月内第四次上调存款准备金率，也是年内首次上调。观点：根据央行此前的数据，2024年底我国人民币存款余额达71.82万亿，以此计算，此次上调存款准备金率可大致锁定商业银行资金逾3500亿元。

2、国家统计局数据国家统计局1月17日发布报告，2024年12月份我国70个大中城市房价环比上涨0.3%,同比上涨6.4%。

3、苏州迁户口取消购房年限工作地域等限制从2024年1月1日起，《苏州市户籍居民城乡一体化户口迁移管理规定》正式实施，新规定对苏州市城乡户籍居民户口迁移政策进行了调整和放宽。其中，有苏州户口、有住房，就可在大市范围自由迁移；落户苏州，不再受购房年限、工作地域、参保关系等限制。该规定适用地域范围为苏州市区、张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，主要针对苏州市大市范围内即苏州市区和五县市的户籍居民的户口迁移，也就是现已具有苏州户口的城乡居民

4、上海浦东国际机场昆山航站楼正式投入运行人民网昆山1月20日电，今天，上海浦东国际机场昆山航站楼正式投入运行。该航站楼是国内第一家具备国际和地区航班值机功能的跨省市异地航站楼，为昆山乘客搭乘浦东国际机场航班提供了极大的便利。今后，昆山旅客可以在航站楼直接办理浦东国际机场始发的所有东航和上航的航班，而不必到浦东国际机场再排队值机了。此外，新航站楼从今日起开通了昆山直达浦东国际机场的班车，旅客在昆山航站楼办理完值机手续后只需1个半小时就可以抵达浦东机场，比过去长途巴士绕道虹桥机场的时间节省了近1个小时。

5、楼市三轮调控升级，“新国八条”史无前例国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。从具体调控政策来看，财税、信贷、行政三大调控政策无一不名列其中，其一，相比之前执行差额收取营业税，新8条再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，这将明显遏制过度炒作。其二，“新国8条”还对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效的遏制部分开发商过快上涨价格。其三，“新国8条”要求加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。目前部分城市，存在明显的避税现象，导致楼市调控的部分措施作用减弱，调控将弥补这部分漏洞，预计部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。其四，“新国8条”要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策。观点：一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度，前两轮调控中未落实的部分政策将在2024年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。预计部分城市市场将出现明显淡季，房价逐步趋于理性回归。6、上海重庆2024年1月28日起征收房产税新华社电上海房产税试点细则27日“浮出水面”。上海市人民政府当日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。

征收对象：本市居民家庭购第二套及以上住房；

计税依据：应税住房市场交易价格的70%

适用税率：低于上年均价2倍（含2倍）税率0.4％

税收减免缓：人均住房面积不超过60平方米免征税2024年2月政策、新闻1、央行2024年首次加息中国人民银行决定，自2024年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整（见附表）。

金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位：%）

调整后利率一、城乡居民和单位存款

活期存款0.40三个月2.60半年2.80一年3.00二年3.90三年4.50五年5.00二、各项贷款

六个月5.60一年6.06一至三年6.10三至五年6.45五年以上6.60

解读：央行于兔年正月初六晚间突然宣布加息0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，自2月9日起执行。这是我国本轮重启加息以来第三次出手。节后加息符合市场预期，但在春节假期的最后一日急切出手，显示目前价格及信贷增势仍不容轻视。节后加息是年内货币紧缩之必然。

2、国家统计局数据：1月份，居民消费价格总水平同比上涨4.9%国家统计局2月15日发布报告，2024年1月份我国居民消费价格总水平同比上涨4.9%，其中居住类价格同比上涨6.8%。水、电、燃料价格上涨3.9%，建房及装修材料价格上涨4.3%，住房租金价格上涨7.1%。

3、央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点2月18日，中国人民银行年内第二次祭出紧缩流动性杀招，宣布自2024年2月24日起，将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举将回收流动性约3500亿人民币；同时，国内大型金融机构和中小金融机构准备金率也创纪录地分别高达19.5%和16%的水平。

4、上海公布房产税差别征收标准，单价低于2.8万减征根据上海市统计局最新公布的数据，房产税应税住房房价低于28426元／平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。

5、2月全国百城房价环比涨0.48%中国指数研究院3月1日发布最新报告称，2024年2月，全国100个城市住宅的平均价格为8686元/平方米，环比上涨0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上涨远超15%，呈现全线上涨趋势。三、政策、新闻1、6月CPI宏观数据今年6月的CPI同比上涨5.5%，比5月CPI的5.4%上涨0.1个百分点，创下34个月以来新高。

2、央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2024年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。5、住建部规定哄抬房价罚款被指过轻住建部8月11日就《\t"blank"房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业如囤地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。一级资质开发商注册资本提高3倍与此前相同，对于开发商的资质等级，新《规定》中仍然分为了一级、二级、三级、四级四个资质等级。不过前三个级别的注册资本均大幅增加，提高了门槛。此前一级资质的注册资本要求5000万元以上，此次提高至2亿元以上；二级资质也从2024万元以上提高至1亿元以上；三级资质则从800万元以上提高到5000万元以上。不过，此次四级资质的开发企业，注册资本要求仍为100万元。对此，北京中原地产三级市场研究总监张大伟说，“在目前市场上，即使是一些三线城市，单套房值也已经超过50万元。相比之下，100万元注册资金过低。”二级房企可开发30万㎡以下项目对于开发范围，征求意见稿中规定，一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目。

6、住建部给出被限购城市五大标准8月16日，住建部在文件附件中也给出了五大标准，其中包括“已限购区域中心城市周边，外地购房比例比较高的”；“6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或接近全年房价控制目标的”等等内容。住建部在文件中表示，凡符合五大条件中2条以上的城市，建议列入\t"blank"新增限购城市名单。标准1：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市。标准2：将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市。标准3：今年上半年成交量同比增幅较高的城市。标准4：外地人购房比例较高的城市。标准5：群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。2024年8月份昆山整体房地产市场分析一、2024年8月份昆山整体房地产市场分析

1、2024年8月昆山房产市场总体概况

截止到2024年8月31日，昆山市场有备案房源总量272425套，已签约220670套，未签约存量51755套，剩余存量比2024年7月底增加了1140套，剩余存量房源已连续五个月呈上升趋势。

2、2024年8月份昆山市场签约量情况2024年8月，昆山商品房市场签约2797套，月签约量较2024年7月份略有上升，增加68套，增幅2%。自2月以来，昆山市场签约走势总体呈上升趋势，成交量趋于稳定。3、8月份昆山市场新增供应套8月份昆山市场新增批准供应3946套，新增批准供应量较上月大幅上升，增加2139套，增幅118%。新增量主要集中于城东区域，新增1735套。

8月楼市总结：8月楼市总结：随着“金九银十”的即将来临，昆山楼市不少楼盘开始了下半年签约量的冲刺，相比于7月份，8月份产品供应量呈现出大幅上涨的趋势，虽然伴随着活动、加推、开盘也有不少的打折优惠，但购房者并不买账，仍然观望情绪浓厚，以及政策的影响，因此，8月份签约量较7月份并没有明显上涨。

二、昆山房产市场动态（一）北部区域凤栖园

8月13日加推推出54#、55#、56#、57#、60#总共约130套房源，主力户型为83-118平方米的二房和三房。均价4700元/㎡，最低价4500元/㎡起。

九方城

8月售楼处对外开放

九方城售楼处已开放，目前正在办理VIP卡，预计2024年9月开盘，推出第一批高层住宅房源。首期推出85-205㎡高层房源，80-130㎡户型价格在8500-10000元/㎡之间；130㎡以上户型价格在12024-13000元/㎡之间。

永盛金座

8月28日开盘

永盛金座开盘推出90余户挑高酒店式公寓，挑高6米，均价8700元/㎡，开盘优惠1000抵5000，再优惠200元/㎡。

(二)城南、市中心及南部乡镇区域黄浦君庭

8月9日推出两栋高层黄浦君庭推出1#、2#、4#小高层500多套房源，均价6900元/㎡，面积89㎡-130㎡2梯2户，2梯4户，2024年交房。一次性付款92折，按揭95折。

（三）西部地区清风华院

8月28日加推推出3#楼王，共120余户房源，面积有96㎡的两房，141㎡和198㎡的三房，价格8000-10000元/㎡，具体一房一价。

2024年有线网络行业分析报告2024年3月目录一、国网整合的预期未变 31、新闻出版广电总局“三定”方案落定 32、中广网络即将成立的预期仍在 33、目前省级广电已经成为事实的市场主体 4二、有线电视用户的价值评估 51、现金流折现的方法估算用户价值 52、有线电视运营商的理论价值 63、2020年初至今上市公司的市值 8三、整合中的用户价值重估 101、江苏模式”中的用户价值重估 102、中广网络整合中的用户价值重估 113、电广传媒收购省外有线用户资源 13四、湖北广电的整合之路 141、楚天网络借壳上市 142、重组中的价值评估 153、湖北广电的二次资产注入 16五、有线运营商的WACC计算 171、吉视传媒的WACC值 17一、国网整合的预期未变1、新闻出版广电总局“三定”方案落定新闻出版广电总局的“三定”方案已经落定，取消了一系列行政审批项目，同时对一些行政审批权限下放到省级单位，比如取消了有线网络公司股权性融资审批，将设置卫星电视地面接收设施审批职责下放省级新闻出版广电行政部门。未来工作的重点：加强科技创新和融合业务的发展，推进新闻出版广播影视与科技融合，对广播电视节目传输覆盖、监测和安全播出进行监管，推进广电网与电信网、互联网三网融合。从三定方案中，我们可以看出广电的发展的方向：行政管理的有限度的放松，比如有线网络股权融资审批取消；行政审批向省级广电下放，比如卫星电视接收审批下放；文化和科技、三网融合成为发展的主要方向。2、中广网络即将成立的预期仍在在2024年年初，国务院下发《推进三网融合的总体方案》（国发5号文）决定推进三网融合之际，就专门针对中广网络网络公司进行了明确的规划，决定培育市场主体，组建国家级有线电视网络公司(中国广播电视网络公司)。国家广电成立的初衷是在“三网融合”中，整合全国的有线网络（第四张网络），从而与电信运营商进行竞争。随着国家广电成立的不断的推迟，注入资金规模大幅度缩水，特别是2023年1月原负责中国广播电视网络公司组建的广电总局副局长张海涛出任虚职——中国广播电视协会会长，中国广播电视网络公司的成立蒙上阴影。我们认为每一次的推迟成立，中广网络的职能就会缩水一次，我们认为相当长时间内中广网络难以成为市场运营主体、竞争的主体。维持原方案的方向预期，将先由部分省份为单位自报资产情况，随后以资产规模大小通过对总公司认股的形式，完成中广网络网络公司主体公司的搭建，即“先挂牌，再整合”的股份制转企方案。按照该方案，明确了国家出资的份额和挂牌的步骤，为中央财政先期投入进行公司主体搭建，其中包括总公司基本框架的组建费用和播控平台、网间结算等业务总平台的搭建费用。3、目前省级广电已经成为事实的市场主体随着我国文化体制改革的推进，文化市场领域逐渐出现市场运营的主体——省级文化运营单位，在有线网络领域，省网整合的进一步深入，省级有线网络已经成为有线网络的市场的运营主体。在IPTV的发展中也是类似，百视通和CNTV主导的IPTV让位于省级广电主导，CNTV或者百视通参与的发展模式，省级运营单位成为市场的主体，省级运营单位及地方政府的利益诉求将影响相关业务的发展模式。这种与地方政府密切的关系（资产、人事等关系），势必会影响地方政府对有线网络的支持力度和偏好。二、有线电视用户的价值评估1、现金流折现的方法估算用户价值考虑到目前有线电视的用户主要分为数字用户和模拟用户，开展的增值业务主要有互动视频点播（高清视频点播）和有线宽带业务，收费的模式基本上采取包月或者包年的收费模式。有线电视用户的收入相对稳定，我们假设其为永续的现金流，我们采用WACC为折现率进行折现，估算有线电视运营商的用户的理论价值（即上市有线电视运营商的理论市值）。我们以广电网络为例，无风险利率选取中国3年期国债收益率3.06%，按照我们的计算，广电网络的WACC为12.3%。同行业的公司的WACC值与公司的负债结构关系较大。2、有线电视运营商的理论价值广电网络2022年有线电视用户到达578.64万户，数字用户421.58万户，副终端为56.15万户，每月每户10元；付费节目用户154.02万户，主要有两档包月套餐99元和128元，我们按照年付100元/户计算，考虑到有线网络加大了优惠促销力度，付费用户和宽带资费要低于标准价格，2023年广电网络公司的理论价值150亿元。天威视讯2022年有线电视用户达到109万户，高清互动电视用户达到24万户，付费节目用户达到4.6万户，宽带用户达到33万户。高清互动年付套餐分为500元、600元和700元三档，我们保守全部按照年付500元/户计算，付费节目年付按照500元/户、宽带用户年付800元/户计算，天威视讯2023年的理论市值为68亿元。由于歌华有线的模拟用户和数字用户的收费标准一样，每月18元每户，其市值主要来来自于有线电视用户数的增长和高清互动电视收费用户增长，有线电视的用户的增长有限，目前主要关注在高清互动电视，目前主要采取免费推广的形式，绝大部分为免费的，考虑到歌华有线推出Si-TV的高清电视包，我们估计收费标准与天威视讯差不多300元/年，按照我们的40%左右的渗透率计算，2023年歌华有线的理论价值为145亿元。3、2020年初至今上市公司的市值我们选取有线电视上市公司2024年12月31日-2023年9月20日的市值。歌华有线的市值范围为60-140亿元，市值波动范围主要集中在80-120亿元，我们以中值100亿元作为公司表现的市值价值。与我们的145亿元的理论市值，尚有空间45%，而且我们认为数字电视没有提价预期，高清互动电视目前主要是采取的免费推广，SiTV的渗透率提高，公司估值有较大的弹性。天威视讯的市值范围为30-70亿元，主要波动范围在40-70亿元，我们选取中值55亿元作为其市场的市值。没有考虑资产整合预期，天威视讯的理论市值为68亿元。公司目前尚有24%的空间。公司有线宽带增长乏力，高清互动电视是公司业绩主要增长点。广电网络的市值范围30-70亿元，主要波动范围为40-60亿元，中值为50亿元。公司的理论市值150亿元，上升空间200%。公司的价值主要来源于公司的庞大的有线电视用户数，2023年有线用户数595万户，同时尚有模拟用户142万户.同时公司的数字电视的包年收视费为240/300元两档，价值较高，进一步的数字化将进一步提升公司的价值。三、整合中的用户价值重估1、江苏模式”中的用户价值重估江苏有线由江苏省内17家发起人单位共同发起设立，广电系统内有12家股东，占股比71.2%，其他系统是国有股东，占28.8%，公司注册资本是68亿元，省广电总台控股，其中省台出资14亿元现金，1亿元相关资产；南京、苏州、无锡、常州等10个省辖市广播电视台以现有广电网络资产出资，中信国安等出资人以现金和广电网络等资产出资。整合时江苏有线用户为510万户，数字用户为180万户，其中数字用户每月24元/户，模拟用户4元/户。按照我们的用户价值计算方法，WACC值取10%，整合时江苏有线的价值为（330*4*12+180*24*12）/10%/10000=67.68亿元，与公司注册资本68亿元基本吻合，我们认为“江苏模式”整合中，江苏有线采用了用户理论价值的方法进行用户的价值评估。江苏有线的资产评估方法，网络资产等于网络收入减成本费用减税金除以收益率（收益折现），按照这个方法，由具备期货从业资格的第三方评估，结果出来后，与各个股东的实际预期基本一致，这样就摆平了利益关系。（江苏有线董事长陈梦娟在第二届中国广电行业发展趋势年会暨投融资论坛的讲话）。2022年7月份挂牌，2022年底全省13省市形成一张全省全网、全省网络覆盖用户625万户，完成其他城市和部分县(市)数字电视整转，2022年底数字电视用户达到450万户。2023年9月江苏有线与江阴、常熟等24个县（市）级广电网络举行了整合与合作签约仪式。至此全省已完成了60家县（市、区）广电网络的整合与合作。江苏省广电网络集团网内用户达到1497.7万户，约占全省有线电视用户总数的93.61%，其中数字电视用户686.62万户，互动电视用户数35.02万户。到2023年底，江苏省有线电视用户数将接近1600万户。2、中广网络整合中的用户价值重估中广网络先由部分省以资产规模大小通过对中广网络的认股，完成中广网络网络公司主体公司的搭建，中央财政先期投入，中广网络的设立基本上按照“江苏模式”。“在完成整合的23家省网公司中，只有15家比较彻底，其中北京和江苏等个别省市相对最彻底。”我们认为在资产整合方面：第一步：中广网络会选择各省市（或者部分省市）的省广电（可能为部分的资产，主要是由于整合没有完成或者有上市公司的情况）作为发起人，加上财政的的现金挂牌成立。广电资产的评估可能采取类似“江苏模式”的用户价值评估。对于目前的省网来说有动力加快以低于用户价值的价格整合省网资源，在中广网络成立时获得资产的溢价。第二步：对于没有进入省网的用户资源进行整合，可能采取现金或者增发的收购的方式，广电资产的评估也可能采取类似“江苏模式”的用户价值评估。第三部：上市公司的资产整合，我们认为可能采取市值和用户价值两种方案进行评估。同时上市公司利用自身的资本优势参与到其他省份的省网整合，获得折价参股也会提升公司的价值。在整合的过程中，对于上市公司的价值重估，一方面本身用户价值的重估，例如自身用户的价值没有被市场所认可，在中广网