【生产运营】3049-项目开发成本、费用分析

51五、工程开发本钱、费用分析本工程总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地本钱、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费用。本工程的土地本钱主要是由土地使用权转让金、和契税两局部组成。详见工程各类开发本钱构成一览表。2勘察设计和前期费本工程的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计费、市政公用根底设施配套费〔一级〕、建筑工程招投标费、监理费、平安质量监督费、质检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为1318万元。详见工程各类开发本钱构成一览表。3.建筑工程造价费用由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共5520万元。详见工程各类开发本钱构成一览表。4.物业管理维修基金物业管理维修基金为483万元，详见工程各类开发本钱构成一览表。6.管理销售财务费用本工程的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业管理费总计共为770万元。详见工程各类开发本钱构成一览表。不可预见费用为165.6万元，详见工程各类开发本钱构成一览表。**地块开发本钱、费用分析表实际本钱方案控制情况(+表示费用增加，－费用减少〕备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元〕楼面造价〔元/m2)比例〔%〕费用标准费用或造价1.一、土地费用未知2.二、勘察设计和前期费1318交通管理费图纸审查费地质勘察费建筑设计费69市政公用根底设施配套费〔一级〕483一类，105元/M2，按建筑面积建筑工程招投标费2.7监理费2.8平安质量监督费质检费0白蚁预防费1三通一平费276按实际发生工程量，通常60元/M22自来水管网建设工程费78住宅26元/M23自来水管网建设工程费商业38元/M24民用管道燃设施安装费户2165楼内配套用电费户3.三、建筑工程造价55201200元/平方米jjf间接费4物业管理维修基金483按成交价3％计提5管理销售财务费用7705.1开办和管理费276.工程总价5％计提5.2销售代理费3225.3销售推广费1615.4前期物业管理费11工程总价％计提6不可预见费用工程总价3％计提7总计除去(1)项注：投资分摊的原那么：总原那么：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。细那么：1、按计算投资的各项本钱来分摊；2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；3、假设不能按使用数量或容量来分摊，那么按各功能的面积比例来分摊；4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程本钱比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。本案利润测算利润15％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润15%工程本钱总销金额/〔1+开发利润〕1610014000除土地外的本钱详见工程各类开发本钱构成一览表土地本钱255万/亩折合土地成交单价3835元/平方米折合楼面价1237元/平方米利润20％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润20%工程本钱总销金额/〔1+开发利润〕13416除土地外的本钱详见工程各类开发本钱构成一览表土地本钱4960229万/亩折合土地成交单价3444元/平方米折合楼面价1111元/平方米利润30％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润30%工程本钱总销金额/〔1+开发利润〕12384除土地外的本钱详见工程各类开发本钱构成一览表土地本钱3968183万/亩折合土地成交单价2755元/平方米折合楼面价888元/平方米利润40％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润30%工程本钱总销金额/〔1+开发利润〕11500除土地外的本钱详见工程各类开发本钱构成一览表土地本钱3118144万/亩折合土地成交单价2165元/平方米折合楼面价698元/平方米注：以上利润估算时所有本钱为直接本钱，以土地增值税、销售税金、企业所得税为主的其它税费没有详细计算在内。根据目前市场情况该地价约为50万/亩，推算本工程利润如下：类别计算公试计算过程数据结果备注土地本钱1080土地契税获取土地总费用除土地外的本钱详见工程各类开发本钱构成一览表工程总本钱总销金额总销售面积*均价4.6*350016100地价50万/亩时工程销售税金及附加测算**地块销售税金及附加一览表序号类别计算依据交纳金额〔万元〕1营业税销售收入*5.56％8952城市维护建设税营业税*7%623教育费附加营业税*3%264教育专项基金营业税*4%355防洪工程维护费销售收入*1％1616印花税销售收入*0.05％8合计1187地价50万/亩时工程土地增值税测算：**地块土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额〔万元〕1销售收入161002扣除工程金额9907开发本钱及相关费用8256其它扣除工程取〔2.1〕项20％16513增值额〔1〕-〔2〕61634增值率〔3〕/(2)38.4％5增值税率30%6速算扣除率同上07土地增值税〔3〕*〔5〕-〔2〕*〔6〕1848地价50万/亩时工程资金损益表资金损益表序号工程名称计算依据金额〔万元〕1销售收入161002总本钱费用82563销售税金及附加11874土地增值税18485利润总额〔1-2-348096所得税〔5〕*33％15867税后利润〔5〕-〔6〕3223本工程税前利润总额为：4809万元本工程税后利润总额为：3223万元本工程税前直接投资本钱利润率为：60.4％本工程税后直接投资本钱利润率为：40.4％以上指标与同类房地产工程相比，可以看出本工程的静态经济效益指标良好，工程可行。五：结论及建议根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间。而2004年该地块周边地块最终成交折合50万/