房地产培训 -基于实践的土地投资模式讲解

基于实践的土地投资模式讲解碧桂园集团投资发展变革碧桂园集团投资发展变革局一级开发碧桂园集团投资发展变革一级开发碧桂园集团投资发展变革第一章一级市场主要的拿地模式概念1、一级市场拿地模式概念1、一级市场拿地模式城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。概念1、一级市场拿地模式概念1、一级市场拿地模式才获取地块信息，直接通过公开招拍挂途径获取土地。概念挂牌拍卖1.1直接招拍挂概念挂牌拍卖1.1直接招拍挂招标招标中等城市大城市20公顷起始价中等城市大城市20公顷起始价底价1.1直接招拍挂（1）宗地出让面积限制（住宅项目）小城市和建制镇小城市和建制镇7公顷基准地价基准地价1.1直接招拍挂1.1直接招拍挂挂牌文件研读其他注意事项1.1直接招拍挂1.1直接招拍挂概念1.2勾地等意向性拿地概念1.2勾地等意向性拿地路径1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地前期主要操作要点1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地前期主要商务条件谈判取该部分用地地价的优惠或总地价降低3）实际地价最低（红线外市政/公建投入、额外收费）。根据市场情况确定项目规模、首期位置及面积、其他额外配套筛选竞买人实现出让意图1.2勾地等意向性拿地筛选竞买人实现出让意图1.2勾地等意向性拿地竞买条件设置控制出让结果资信、资金、资产价款支付配建、配套土地交付规划要求资信、资金、资产价款支付配建、配套土地交付规划要求其他条件1.2勾地等意向性拿地常见竞买条件设置主体资格公司资质公司经验1.2勾地等意向性拿地常见竞买条件设置主体资格主体资格公司资质1.2勾地等意向性拿地常见竞买条件设置公司经验公司经验资信、资金、资产资信、资金、资产1.2勾地等意向性拿地常见竞买条件设置配建、配套1、项目拟建的卖场引进十五家以上经营单体面积不少于六万实性以及是否符合约定的条件由市监察局牵头、工商局等有关）；2、引进中国快速消费品连锁百强前三十名企业或世界500强中的超规划要求规划要求1.2勾地等意向性拿地常见竞买条件设置价款支付价款支付4、竞得者还需缴纳交易服务费500万元、土地评估费40万元、测绘费80万元、公证费0土地交付土地交付1.2勾地等意向性拿地常见竞买条件设置其他条件注意！1.2勾地等意向性拿地注意！1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地前期工作前置，确保摘牌即开工1.3一二级联动开发1.3一二级联动开发什么是一二级联动开发？通俗理解：通俗理解：即毛地净化、生地熟化的过程。房地产企业 政府1.3一二级联动开发1.3一二级联动开发什么情况下采取该模式获取土地？地块各方面仍不具备开发条件地块各方面仍不具备开发条件，但前景看好当地政府财政不足，需要我司先投入资金整理土地项目具备相当规模，符合公司开发大盘的条件1.3一二级联动开发1.3一二级联动开发一级开发的目的和意义原则上为市、县1.3一二级联动开发1.3一二级联动开发一级开发的流程资金1资金11.3一二级联动开发土地合法性审查重点关注：土规、林地、指标、土地现状等指标、农转用（林转用)报批、征收报批查征地补偿、房屋拆迁及地上附着物补偿{规划调整(土规、城规、林规、其他专项规划)指标、农转用（林转用)报批、征收报批查征地补偿、房屋拆迁及地上附着物补偿1.3一二级联动开发1.3一二级联动开发一级开发涉及款项积1.3一二级联动开发积1.3一二级联动开发/1.3一二级联动开发1.3一二级联动开发系数总价（3一二级联动开发1.3一二级联动开发单位：（万元、亩、座、公里、个、平方米、套）1亩2亩根据果树树龄、品种、挂果情况等不同因素以及根据果树树龄、品种、挂果情况等不同因素以及3座44564个85个)1套1.3一二级联动开发1.3一二级联动开发投资款项支付原则原则支付原则1.3一二级联动开发1.3一二级联动开发1.3一二级联动开发1.3一二级联动开发一级开发需确定的实体内容土地溢价土地溢价1.3一二级联动开发土地溢价方案的处理1.3一二级联动开发1.3一二级联动开发土地溢价方案的处理花山、道义、苏家屯项目溢价返还的处理概念1.4三旧改造概念1.4三旧改造 1.4三旧改造—优势及风险1.4三旧改造—优势及风险三旧改造优势三旧改造风险1.4三旧改造—基本模式1.4三旧改造—基本模式基本模式自行