第13章-与建设工程相关的几类合同-1013

第十三章与工程建设相关的几类合同国有土地使用权出让和转让合同城市房屋拆迁补偿安置合同建设工程保险合同建设工程担保合同第一节国有土地使用权出让和转让合同土地使用权出让合同概述——土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。——法律特征：民事行为性质、行政行为性质——土地使用权出让方式：拍卖、招标、双方协议。——土地使用权出让合同的特征：

主体：人民政府土地行政管理部门、土地使用者。

客体：国有土地使用权内容：由有关法律、法规的强制性规定组成。土地使用权出让合同的分类1、宗地出让合同项目用地出让合同，出让方将土地使用权出让给土地使用者，土地使用者按照使用规定支付出让金的协议。2、成片开发土地出让合同

外商投资企业土地使用合同，指出让方将土地使用权出让给外商，外商按照使用规定支付土地使用费的协议。3、划拨土地使用权补办出让合同指通过划拨取得土地使用权的经济组织和个人，为了将划拨用地上的建筑物和划拨用地用于转让、出让和抵押等经营活动，与出让方再补签的土地使用权出让合同。注意：各类合同的特征（P231～P232）土地使用权出让的报批——方案审核市、县土地管理部门拟定方案；同级人民政府审核。——批准上级土地管理部门审查；人民政府批准。——签订合同市、县土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同。——核发土地使用证依法办理土地使用权登记手续；核发土地使用证。二土地使用权出让合同的主要内容——总则：（P234）合同当事人双方；出让人授权声明——出让土地的交付与出让金的缴纳宗地的基本情况、用途、交付宗地的日期、出让年限、出让金、支付方式等。——土地开发建设与利用——土地使用权转让、出租、抵押——期限届满——不可抗力——违约责任——通知和说明——争议解决——附则《国有土地使用权出让合同》示范文本

GF-2000-2601三土地使用权转让合同——土地使用权转让：指取得土地使用权的土地权利人依法将土地使用权再转移的行为。——法律特征：民事行为性质土地使用权转让的是权利；必须依法办理登记手续；当事人不能扩张权利。——土地使用权转让方式：

出售、交换、赠与。——土地使用权转让合同的特征：合同当事人：在我国注册登记的法人单位、其他经济组织和个人。合同标的：土地使用权其他：（P241）四土地使用权租赁合同——土地使用权租赁：指土地使用权人将土地连同地上建筑物、其他附着物一并租赁给承租人使用，由承租人向土地使用权人交付租金的行为。——土地使用权租赁合同的特征：标的：在合同约定的租赁期限内土地的实际占有及使用权。双务、诺成、要式合同。“买卖不破租赁约”的法律原则。法律允许出租的土地使用权。——合同主要内容：

P244相关规定1——第二十一条使用国有土地的建设项目除依法可以通过划拨的方式取得外，应当通过出让、租赁等有偿使用方式取得。除经济适用住房用地以外的经营性房地产项目用地使用权必须采取公开拍卖、招标的方式出让。——第二十四条国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。——第二十五条国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者协议的方式。采取协议方式出租国有土地的，租金不得低于市人民政府规定的最低地价折算的租金标准，并向社会公布。——第二十六条转让以协议出让方式取得的国有土地使用权，如土地使用权有偿使用合同已载明限制该土地使用权转让条件的，应经市人民政府审批；获准转让的，依照规定相应调整土地使用权出让金。相关规定2——第二十六条抵押以设定限制转让条件的协议出让方式取得的国有土地使用权的，须报土地行政主管部门批准；获准设定抵押的土地使用权依法处分时，应从所得价款中补交相应的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。——第二十七条转让划拨土地使用权的，必须经市人民政府审批；获准转让的，受让方应当办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。

出租划拨土地使用权的，必须经市人民政府批准，并补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。

以划拨土地使用权设定抵押权的，因债务清偿或者其他原因终止抵押关系时，办理注销登记后可以保留划拨土地使用权性质；因抵押权实现需要依法处分已抵押的划拨土地使用权的，应从所得价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿；取得土地使用权的单位或者个人应与土地行政主管部门签订土地使用权出让合同。第二节

城市房屋拆迁补偿安置合同房屋拆迁：是指因国家建设、城市改造等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。

一、房屋拆迁法律关系——拆迁当事人：拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。——房屋所有人：

对被拆迁房屋拥有所有权的人，包括自然人和法人。几种特殊情况——相关规定：

《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日施行）各地制定的关于房屋拆迁管理的地方性法规、我国《土地管理法》、《城市规划法》中有关拆迁的法律规定。二、城市房屋拆迁补偿安置合同——房屋拆迁补偿安置合同的法律特征：

1）是双务合同

2）是有偿合同

3）是要式合同，应采取书面形式，在特殊情况下还必须办理公证。在拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋时，拆迁补偿安置合同必须经公证机关公证。

4）是诺成合同，即双方当事人意思表示一致即可成立的合同，不以房屋及其附属物交付拆除为成立要件。三、城市房屋拆迁补偿与安置的实施——拆迁补偿的对象和范围对象：被拆迁房屋的所有人范围：主体房屋和附属物，合法建筑——拆迁补偿的形式

货币补偿房屋产权调换。第二十五条第二款：“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。”

拆迁补偿安置中的几种特殊情况1——共有房屋的拆迁补偿安置对全体共有人要求对共有房屋实行产权调换的，应予准许，产权调换的房屋和被拆迁房屋之间的差价，应由全体共有人享有和承担。——产权不明确的房屋的拆迁补偿

拆迁人提出补偿安置方案，房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当向公证机关办理证据保全。拆迁补偿安置中的几种特殊情况2——租赁房屋的拆迁补偿安置拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

解除租赁关系的，或者对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。不能解除租赁关系达的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，重新订立房屋租赁合同。拆迁补偿安置中的几种特殊情况3——设有抵押权的房屋的拆迁补偿

在实行产权调换补偿情形下，抵押权人与抵押人不需就调换的房屋另签抵押合同、再办理登记，可以优先受偿。在实行货币补偿情形下，抵押权应申请法院采取适当保全措施。——临时建筑和违章建筑的拆迁补偿

拆除超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准使用期限的临时建筑，应当给予适当补偿。拆除违章建筑一律不予补偿。第三节

建设工程保险合同建设工程项目的各种风险设计技术的风险施工技术的风险生产工艺及其它风险自然及环境风险政治法律风险经济风险组织协调风险合同风险人员风险材料及设备风险······项目风险技术性风险非技术性风险建设工程保险概述建设工程保险：指发包人或者承包人为了建设工程项目顺利完成而对工程建设中可能产生的人身伤害或财产损失，而向保险公司投保以化解风险的行为。强制性保险自愿性保险种类意外伤害险建筑工程一切险安装工程一切险职业责任险信用保险建筑工程一切险——适用于：所有土木建筑工程；工业厂房；市政设施、交通道路、地下工程等。——投保人：一般由承包人负责投保——被保险人：发包人；总承包人；分包商；监理工程师；其他与工程有密切关系的单位或个人。——承保内容：（P254）——除外责任：（P255）

——保险期：自工程开工之日或在开工之前工程用料卸放于工地之日开始生效。（生效日、终止日、延展日）——保险金额：不得超过保险标的的保险价值。保险金额按照不同的保险标的来确定（P256）——免赔额：保险事故发生后，按规定由被保险人承担的损失额。（P256）建筑工程一切险承保的内容——工程本身：指总承包商和分包商为履行合同而实施的全部工程。包括预备工程（土方、测量、临时工程等）；全部存放于工地的为施工所必需的材料。——施工设施：包括活动房、存料库、配料棚、搅拌站、脚手架、水电供应及其他类似设施。——施工机具：包括大型陆上运输和施工机械、吊车及不能在公路上行驶的工地用车辆，不管这些机具是属于承包商还是租赁的。——场地清理费：指发生灾害后场地上产生了大量的废物的清理费用.——第三者责任：在保险期内因工程意外事故造成的依法应由被保险人负责的工地上及邻近气度的第三者人身伤亡、疾病或财产损失，以及被保险人因此而支付的诉讼费用和事先经保险公司书面同意支付的其他费用。但被保险人的职工的人身伤亡和财产损失应予除外。——由被保险人看管或监护的停放于工地的财产。建筑工程一切险的保险费率的确定——发包人提供的物料及项目、安装工程项目、场地清理费、工地内现存的建筑物、发包人或承包人在工地的其他财产：按整个工期一次性费率。——施工用机器、装置及设备：单独的年度费率，费率较高。——第三者责任险费率：按整个工期一次性费率计取。——保证性费率：按整个工期一次性费率计取。——各种附加保障增收费率或保费：按整个工期一次性费率计取。安装工程一切险——适用于：安装各种各种工厂用的机器、设备、储油罐、钢结构物、超重机、吊车以及包含机械工程因素的各种建造工程。——投保人：一般由承包人负责投保——被保险人：发包人；总承包人；分包商；制造商或供应商；技术咨询顾问；安装工程的信贷机构；待安装构件的买受人等。——承保内容：（P259）——除外责任：（P260）——保险期：自投保工程的动工或第一批被保险项目卸至施工地点时开始生效。（生效日、终止日、延展日、试车考核期）——保险金额：物质损失和第三者责任。（P261）安装工程一切险承保的内容——安装机器、工人及安装费用等，凡属安装工程合同内要求安装的机器、设备、装置、材料、基础工程以及为安装工程所需的各种临时设施（如水、电、照明、通讯设备等）。——为安装工程所使用的承包商的机器设备。——土木建筑项目，指厂房、仓库、办公楼、宿舍、码头、桥梁等。这些项目一般不在安装合同以内，但可在安装险内附带投保。——场地清理费。——业主或承包商在工地上的其他财产。

安装工程一切险的保险金额的确定——安装机器工程项目：采用总承包方式：保险金额为该项目的合同总价。发包人引进设备，承包人负责安装并培训：CIF+其他——土木建筑工程项目：该工程项目建成的价格。——场地清理费：由被保险人自定并单独投保。大型工程不超过总价的5％；小型工程不超过总价的10％。——业主或承包商在工地上的其他财产：各项之和。——第三者责任险：建筑工程一切险与安装工程一切险的区别建筑工程一切险：——建筑工程保险的标的从开工以后逐步增加，保险额也逐步提高；——建筑工程一切险范围内承保的安装工程一般是附带部分。其保险金额一般不超过整个工程项目保险金额的20%。如果保险金额超过20%，则按安装工程保险费率计算保险费。如果超过50%，则应按安装工程险另行投保。安装工程一切险：——安装工程险所保的机器从一开始就存放于工地，保险公司承担着全部货价的风险。