奥雅纳-空气的缺点和房地产对手单位（英译中）

Introduction.4......8本报告仅供Arup使用其中包含的fiGURE反映的信息和数据与此报告相关的日期之后尚未被重新确认。机场和真实的准备房地产机会报告一直基于研究在这些页面上看到的已经从许多互联网上公共领域的来源。如果你看到报告。客户对报告的任何使用都是完全2Arup|机场的未来和房地产机会阿姆斯特丹..........................16拉丁美洲机场 ©euroluftbild.de 20Estate.22(2013年每天美元)............... 26图事态发展...................................................................图机场区和房地产开发 34乘客（每WLU美元，2013年）...........23Arup|机场的未来和房地产机会3机场提供了一个非常有吸引力的商机与其他大都市地区的连通性。在确定与当前机场市场地位相关的评估这项研究的目的是为加拿大的公司和英国的公司。正在大幅扩大他们的机场。虽然大多数正在努力减少对航空公司支持的依赖这些机会可能会带来商业非航空业务产生的收入风险投资可以资助使机场成为航空公司有吸引力的港口的最低要求和乘客一样。机场越来越多地建造他们的团队与其他行业的人一起解决这个问题机场已经变得更加意识到他们的位置在仅位于周围大都市地区的中心位置而是通过空中通往世界其他地方的门户。机场也实现了巨大的客户群从通过的人员、车辆和货物的数量机场明白他们是重要的fi不能司机和RianBurger，多伦多Arup副校长航空和非航空企业的设施也将推动城市的经济增长机场的发展方式发生了变化这些具有前言思想的战略计划将提供更多机场在利用房地产开发方面已经有了toaligntheobjectivesofbothparties.Thiscreatesunique位于机场内和周围的企业。“超现代性”4Arup|机场的未来和房地产机会这项研究是基于对某些规划问题和不同的房地产产品，可访问性:人们接触货物的能力，服务和活动。无障碍是机场区域:该地区的服务和经济与机场集成。机场区域可以向上延伸Landside:在航空规划中，机场使用的部分移动性:人们从一个地方到另一个地方的能力。也可以应用于商品。减去开发成本(包括Profit那些主要参与交易或行业的人。Arup|机场的未来和房地产机会5图01：关键驱动因素图总结了城市和机场规图02：卡塔尔哈马德国际机场©卡塔尔哈马德国际机场/来源：https://www.venturesonsite.com/news/wp-content/uploads/2015/05/Hamad-International-Airport-1.jpg6Arup|机场的未来和房地产机会城市规划愿景具体到fic业务机会或项目机场和城市在它们的方式上非常相似功能-基础设施发展是基石经济发展倡议倾向于推动政策，虽然城市有永久居民和游客基础设施主要由EFfi在时间和尽可能快地和直接地进出。优化和基础设施容量。这些调整Arup在两个总体上确定了关键驱动因素categories.Whilecitydriversareprimarilybas基础设施容量，机场传统上有一个单一的基于Profile的驱动程序Airport航空活动是那些产生核心的设施的业务。这些可以是乘客、货物和基础设施能力是未来城市规划的关键与关键经济部门保持一致。经济活动取决于良好的运输联系。机场和潜在的房地产开发有一个2.机场和一个或几个交通基础设施基于预期增长预测(PAX和货运)直接航空支助活动是那些房地产观点包括连锁等参与者运营商和子承租人。非航空活动是存在的商业机会在机场附近。其中大多数是基于机场运营商的地面租赁。Arup|机场的未来和房地产机会7本节中的基准测试展示了一个示例在城市和经济范围内基础设施走廊。而柏林的泰格尔机场，哥伦比亚波哥大机场和迈阿密国际机场推动分销/工业战略的潜力。在这两种情况下，他们都利用了他们在城市的周边正好与地区联系基准测试的第二个fi适用于两个非航空收入在当地规模。史基浦是一个机场的可开发房地产区域。面积:892km²(344sqmi)规划框架：土地利用计划（FNP）宜居性排名（2015年EIU报告20º（94,0/100）机场事实–航空公司:49降落在机场附近（5公里以内由机场运营控制8Arup|机场的未来和房地产机会埃尔多拉多机场,波哥大人口：8,000,000（2014年）规划框架:MaestrosdeBogotá飞机宜居性排名（2015年EIU报告109º（59,6/100）机场事实–航空公司:25走廊商机。乘数机场效应。它是前3名空气之一拉丁美洲的货运机场，作为主要的配送中心。迈阿密国际机场,迈阿密人口：430,300)架：全面发展总体规划（CDMP）宜居性排名（2015年EIU报告37º（89,8/100）都会区GPD：2810亿美元机场事实–航空公司:52机场运营商本身拥有的大量土地，正在开发为商业集群与核心非航空活动非常接近。它是美国通往拉丁美洲的门户，是主要的货运枢纽和配送中心。Arup|机场的未来和房地产机会9–540,000平方米的机场和周边物业区-60M息税折旧及摊销前利润200,000平方米的fiCE200,000平方米工业/仓库-2.41亿欧元总收入-129M息税折旧及摊销前利润2,400,000吨货物228,000+平方米的fiCE600,000平方米工业/仓库2,200间酒店客房和3,700在2018年2013年交付的Aeroville购物中心内的80,000平方米零售额10Arup|机场的未来和房地产机会机场的发展计划。因为关系机场-交通基础设施投资将在机场区域和城市CBD之间共享。技术和业务计划将有助于提供机场地区的成功发展战略。利用交通运输的大量投资的两个案例衡量机场非航空潜力的大小这些关键变量如下：•邻近机场土地的最大私人土地（MPLA）Arup|机场的未来和房地产机会1112Arup|机场的未来和房地产机会Arup|机场的未来和房地产机会13机场是经济的动力城市蔓延和郊区化，机场成为马达机场的区位优势来自于networks.aseconomicactivitiesnaturallyconcentration在全国25个最大的半径2.5英里内机场地区跨越广泛的行业-从制造业到服务型部门。3机场引起的经济溢出效应的强度。确实，机场收入多元化fi阳离子策略为了减轻经济低迷时期的损失，机场的目标是使其收入来源多样化。收费、燃料和石油、餐饮服务和房地产。在非洲。(同上)非航空收入的构成机场将促进更多的现场和场外经济活动，从而显示出更大的房地产战略潜力。机场直接决定了上的房地产产品additionalbuildings.Theterm机场城市指所有真实的位于机场运营空间外的地产产品终端和陆地房地产活动包括零售来源因地区和机场大小而异。例如，在欧洲。(同上)Airside货物通常不被认为是房地产收入source.However,becauseitinvolvesgroundleasesof14Arup|机场的未来和房地产机会Figure11:ConceptualSchemeofAirport-basedRealEstate.Source:Knippenber,UteandWall,Alex,"AirportsinCitiesandRegions,ResearchandPractise,"机场城市fices、酒店和零售是典型的房地产产品在前院地区和更广阔的机场城市。用户混合用途开发Squaire就是一个很好的例子德国的fiCE大楼，还包括两家酒店，机场地区工业用途、停车场和酒店。5机场城市的最优房地产组合应该是基于土地库存、市场分析(参见下一节)，最重要的是，机场专业file。建设一个成功的机场城市最终取决于土地的可用性，现场机动性、可达性和机场Profile(编号对当地房地产市场不利。最成功的机场城市之一位于周围法兰克福机场。它是最有价值的房地产之一德国黑森州的次级市场，批发商品集市和物流园区。这些房地产开发沿着交通蓬勃发展3Arup|机场的未来和房地产机会15东部机场和全球经济趋势为机场提供了重新fiNe(US$perWLU,2013).Source:ACI,AirportEconomicsReport,201416Arup|机场的未来和房地产机会虽然机场城市的概念表明机场附近的土地用途是多样化的fi,但工业用途在6factlargelypredominary.AstudybyJonesLangLaSalleremovedthat4.5%oftheUnitedStates’totalrealestate工业库存位于全国13个最大的货运机场中6机场附近地区是由依赖机场的活动驱动的，例如进出口和易腐物品，这些Arup|机场的未来和房地产机会17图16：伊斯坦布尔阿塔图尔克机场概述。阿塔图尔克机场概述/©ErcanKara18Arup|机场的未来和房地产机会Implementingarealestatestrategyrequiressigni一旦土地分阶段进度表和采购策略房地产战略。而first房地产产品是这一锚定计划将推动市场吸收，并确保在机场城市交付的新平方英尺是还需要集中精力保持低空缺率和时间表-将机场变成交通枢纽是至关重要。通过铁路连接城市并延伸与城市、fiRMS、商业园区、产业集群、孵化器将逐步承认机场的企业和行业将产生经济溢出效应并加强机场地区的表现。居民workplace.AddingresidentialandretailusestothemArup|机场的未来和房地产机会19位置是任何房地产项目的关键。可行性进行土地清查并评估每个是否可用于（重新）开发？指标、行业统计、消费者人口统计、是最理想的房地产开发项目(工业，–站点可访问性：位置容易到达哪些车辆可以进入它（汽车，卡车等它是否与区域多式联运很好地结合在一起连接到周围的设施？–基本分区和土地利用：土地用途DefiNed是否用于Eachlocation?Aretheredensitylimitationsduetothe机场的线路径？房地产开发与现有和未来不同20Arup|机场的未来和房地产机会剩余土地价值是房地产分析中的一种土地估价技术具有发展潜力。它是通过从开发完成的价值中减去开发成本来计算的(园林绿化、声学、环境影响评估等)、营销和销售成本、融资、应急、和其他辅助成本。开发价值是通过将年租金乘以购买年度来计算的属性类型和位置。这种评估方法的复杂性在于计算infinance条款、利息和现金流与该计划的时间表的关系。深入研究以下项目:•环境影响：什么是项目引起的采购选项是从定性的开发?Arup|机场的未来和房地产机会21土地租赁、有参与的土地租赁、合资企业和直接开发是最常见的用于机场房地产开发的采购方法。•地面租赁：经营者将土地租赁给开发该物业的私人开发商(Infrastructureifneedsbe)andpayafixrentforadefinedleaseterm.Thisstructureisappropriatewhenthe机场赞助商在项目中没有风险。•参与地面租赁：减少或取消地租以换取建筑物的份额所有开发成本并获得最高回报。这是一个风险更大的企业，要求机场22