大有公馆二期项目申请报告

潍坊大有置业大有公馆二期工程申请报告 XXXX二〇一三年四月

目录TOC\o"1-3"\u第一章申报单位及工程概况 建立相应的管理措施：⑴建立完善的管理制度，明确责任，定时清扫，定时收集；⑵垃圾实现袋装化，采用易降解的垃圾袋；⑶规划好合理的垃圾收集和运输路线，采取防护措施尽量减少在运输途中导致的垃圾散落；⑷每天至少固定运送垃圾一次；⑸选择适宜的临时垃圾堆放场所，防止垃圾的气味污染环境，影响居民生活，同时，还要注意防雨，以免垃圾的滤液污染地下水。⑹充分发扬本工程用户容易组织和管理的特点，进行环境教育和宣传，使各用户能够从自身做起，从个人所产生的生活垃圾的投放做起，并尽量减少生活垃圾的排放量。2、生活污水的处理措施在本工程施工期间，必须严格执行“三同时〞制度，生活污水处理装置在工程投入使用后必须保证同时运行，必须有专门的人员负责维护、管理处理装置，必须将本工程产生的生活污水完全按照要求进行处理，保证到达?污水排入城镇下水道水质标准?〔CJ343－2021〕。生活污水经污水管统一收集后，经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网，输送至城市污水处理厂统一处理。生活污水处理装置应该安装实时在线监控系统，确保污水处理设施的正常运行。3、废气污染控制措施⑴对于厨房及无窗卫生间，应设置集中排放烟气的烟道高空排放烟气并采取有效的净化措施，同时尽量采用天然气等较为清洁的能源。⑵对日益增多的汽车，设置汽车地下集中停放区，减少对区内环境的影响。⑶工程区内大面积绿化亦可以有效改善工程区内空气环境质量。4、噪声污染防护措施根据功能区的划分，交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求。对进出该区的汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备，并尽可能将设备设于地下室。加强居民环保意识的培养，减轻生活噪声的影响，建议采用降噪窗，并进行垂直绿化，有效吸声、隔音、降噪。在区内周围和内部加大绿化面积，降低噪音的传播强度。第五节生态环境影响分析本工程由于是房地产开发工程，建设场地较为平坦，不需施工取弃土，对地表植被的破坏很小,本工程的建设运行会对当地的生态环境产生影响较小。从工程总体规划来看，大面积的植草绿化美化工作的建设，将有利于区域生态环境的改善，对周边生态环境的影响将优于工程建设前的自然状态。由于拟建工程排放的污染物较少，且对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以本工程的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。第六节生态环境影响结论该工程选址在潍坊市奎文区，属于城市建设工程，本工程的建设符合当地的土地利用总体规划和城市总体规划。该工程属于建筑业，符合国家和潍坊市的产业政策。产生的各种污染物经相应措施处理后能做到达标排放。该工程正常营运后，产生的污染物经治理达标后对当地的环境影响不大，环境质量根本仍能维持现状。综上所述，从环保角度而言，该工程只要落实上述提出的各项治理措施，严格执行工程“三同时〞，在平安生产前提下，加强环保管理以确保污染物达标排放，本工程建设是可行的。第七章经济影响分析第一节总投资估算及资金筹措一、估算依据及说明1、国家发改委、建设部发布的?建设工程经济评价方法与参数?〔第三版〕2、国家发改委投资司、建设部标准定额研究所编?建设工程经济评价方法与参数实用手册?3、中国国际工程咨询公司编?投资工程经济咨询评估指南?4、建筑工程按当地询价估列5、装置性材料购置按市场询价估列6、国定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发［1999］158号文件有关规定暂缓征收7、建设单位管理费按总建筑面积*13元/平方米测算8、不可预见费按土地费用、工程费用和其他费用之和4%计算9、土地费用万元。二、投资估算该工程建设总投资为45000万元，其中：土地费用万元，工程费用万元，其他费用万元，不可预见费万元。详见下表:总投资估算表和工程费用估算表。总投资估算汇总表序号名称建筑面积单方造价金额〔㎡〕〔元/㎡〕〔万元〕一土地费用401803180二工程费用三其他费用1建设单位管理费132临时设施费143勘察设计费304工程监理费155工程保险费156其他手续费60四不可预见费五总投资45000工程费用估算表序号工程名称建筑面积单位造价金额〔㎡〕〔元/㎡〕万元一建安工程费1住宅建筑面积20002商业建筑面积9800250024503地下建筑面积4000016006400二根底配套设施1给水工程302排水工程303供电工程504采暖工程555电讯工程406燃气工程357消防工程308道路、绿化工程249地上停车位100合计三、资金筹措本工程总投资估算元，工程建设所需资金全部由建设单位自筹解决。该工程资本金13500万元，占工程总投资的比例30%，符合国家有关房地产工程资本金比例的要求。第二节经济效益分析一、经济效益分析的依据1、国家计委、建设部发布的?建设工程经济评价方法与参数?〔第三版〕2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编?建设工程经济评价方法与参数实用手册?3、?房地产开发工程经济评价方法?4、中国国际工程咨询公司编?投资工程经济咨询评估指南?二、经济效益分析1、工程情况说明该工程规划占地面积40180平方米，总建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，公共建筑面积9800平方米，地上停车位24个，地下停车位976个。2、销售收入该工程住宅采用提前销售，分期付款的销售方式。根据建设单位提供的有关资料，结合潍坊市奎文区政府的有关政策以及居民消费水平和工程所处地理位置，采用平均销售价格计算，该工程用地保障二区用地无安置用房，全部对外销售，共平方米，按8000元/平方米计；停车位1000个，按120000元/个计，商业用房9800平方米，按12000元/平方米计。工程总共可实现销售收入万元。详见下表销售收入估算表。销售收入估算表序号名称单位数量单价〔元〕金额〔万元〕1多层住宅㎡100002高层住宅㎡60003停车位个1000120000120004商业建筑㎡120005合计根据工程实施进度方案，在第1年开展销售工作，预计工程2年内全部售出。详见表年度销售方案表。年度销售方案表单位:万元年份工程第一年第二年合计销售比例40%60%100%销售收入3、销售税金及附加该工程营业税率5%，城市维护建设税率为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%。工程建成后可实现销售税金及附加共计5303万元，其中营业税万元，城市维护建设税万元，教育费附加万元。详见销售税金及附加估算表。销售税金及附加估算表单位：万元序号工程名称建设经营期合计第一年第二年1营业税2城市维护建设税3教育费附加4合计53034、土地增值税该工程实现增值额万元，增值额超过扣除工程金额50%，低于100%，根据?中华人民共和国土地增值税暂行条例?，土地增值税实行四级超率累进税率，征收土地增值税。详见土地增值税估算表。土地增值税估算表单位：万元序号工程名称计算依据金额1销售收入2扣除工程金额50303总本钱费用45000.00销售税金及附加53033增值额1—24增值率3÷2%5增值税率50%≤4≤100%30%、40%6土地增值税2×50%×30%+〔3-2×50%〕×40%5、总本钱费用该工程总本钱费用由建设投资、运营费用构成。运营费用为工程开发完成后，经营期间发生的各种费用包括管理费用、销售费用和销售税金，销售费用按销售收入的1%计取。详见投资及本钱费用估算表。投资及本钱费用估算表单位：万元序号工程名称建设经营期合计121建设总投资1800027000450002销售税金及附加53033销售费用4合计三、损益与静态盈利分析该工程实现利润总额万元，所得税万元。经测算该工程投资利润率为%，投资利税率为%，投资净利润率%。详见利润与利润分配表。利润与利润分配表单位：万元序号工程名称建设经营期合计121销售收入2建设总投资1800027000450003销售税金及附加53034土地增值税5销售费用6利润总额7所得税8税后利润9盈余公积金10可分配利润评价指标投资利润率＝(利润总额/总投资)×100%＝〔/45000〕×100%＝%投资利税率＝〔利税总额/总投资〕×100%＝〔+5303〕/45000×100%＝%投资净利润率=(税后利润／总投资)×100% =(/45000〕×100%=%四、投资回收期本工程税后投资回收期为年五、盈亏平衡分析当企业利润为零时：销售收入＝开发本钱即:销售收入盈亏平衡点＝45000万元销售比例＝45000/=%通过盈亏平衡分析可以看出：在商品房市场定价不变的情况下，商品房销售量到达%时，该工程即可保持盈亏平衡。建议开发单位在开发建设过程中，对建安工程等可变本钱要进行严格有效地控制，尽量降低本钱，特别是在设计阶段要求施工图设计和预算严格控制在工程概算范围内，否那么该工程很难到达预期的盈利目标。七、敏感性分析由于工程计算采用的一些参数在目前情况下是确定的，难以预计工程在经营中的变化，这些变化将会影响到工程的经济效益。为此在工程计算期内，从产品的销售价格、工程投资的变化，分析对工程经济效益的影响。敏感性分析表序号变动因素变动幅度内部收益率%财务净现值0根本方案∞万元1销售收入-5%万元销售收入+5%∞万元2工程投资-5%∞万元工程投资+5%9800万元计算结果说明，销售价格和工程投资变化对本工程效益都影响不大。从敏感性分析可以看出，销售收入下降和总投资增加对财务内部收益和财务净现值都影响较小。但因该工程为城市建设工程，从总体工程上考虑，该工程仍应注重售房价位和投资开发本钱的控制，制定营销措施，尽可能地提高单位面积售价，缩短工期和销售年限，降低运营费用，以期取得较好的经济效益。八、评价结论由以上经济效益指标可以看出，工程财务内部收益率、投资回收期、投资利润率等三个财务评价指标均优于行业基准值，工程盈亏平衡点也较低，经营平安率高，抗风险能力强，从财务角度评价，工程是可行的。第三节行业影响分析据资料统计，近年来，潍坊市住宅供给量与需求量有较快增长，供求关系稳定，消化速度较快。同时随着城市化进程的加快，市区人口逐年增加，以及物业开发水平的提高，带来的屡次置业的消费趋向，为未来房地产市场提供了较大的增长空间。近年潍坊市房地产市场走势表现为：1、个人住宅消费潜力巨大，后劲十足；2、良好的社会环境和政府政策的支持为房地产市场开展奠定了根底；3、住房信贷的长足开展为房地产市场开展保驾护航；4、中低价、中小型住宅依然是当前房地产市场的紧俏品；基于对近年住宅市场现状的分析，对潍坊市2021年房地产开展趋势预测如下：1、房价将持续平稳上升；2、二手房市场继续升温；3、物业管理进一步走向标准化和产业化；4、房地产营销将回归到地点、产品、社区三个根本层面；5、新房市场局部短缺现象依然会存在，而且可能会持续。从社会需求总量分析，生活水平的提高，城市规模的扩大，人口的增长，人们要求居住的标准也越来越高，住房无论量或质的变化因素的拉动，使居民住宅消费趋势今后将呈现较强的增长势头,市场需求潜力巨大。拟建工程位于潍坊市奎文区，规划用地面积40180平方米。该地块市政配套效劳设施齐全，交通、通讯十分方便，是开发建设普通商住区的理想地段。工程的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市开展规划，顺应了经济开展的潮流和方向，有利于加快潍坊市旧城改造和企业腾笼换业的步伐，有利于改善城市环境面貌，提高市民居住质量。

第八章社会影响分析第一节社会影响效果分析本工程的建设及运营带动了建筑、家政效劳、职业介绍、物业管理、社区效劳、信息咨询等行业快速开展，为劳动就业提供了大量的时机，不仅吸收了大量新成长劳动力，而且吸收了局部农业和工业转移的劳动力，减轻社会就业压力，就业效果显著。同时繁荣了商业和效劳业，促进了第三产业的开展。房地产工程的开发吸引了众多投资包括外商投资，使区域资源配置不断深化。本工程本着既满足人们对房地产的各种需求，又合理利用土地资源，保护生态环境，为人们的生产生活创造必要的空间开展条件的原那么，合理利用土地资源，防止浪费，重视对自然资源的使用和保护，维护生态平衡。房地产业开展要与人口开展、环境开展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续开展的必然要求。因此，在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成局部。在开发的过程中做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。基于此，本工程在建筑节能、采暖节能、电气节能、节水等方面都采取了有利措施，选用先进的工艺及材料，以到达最大限度的节能降耗，使工程成为城市生态经济的有机组成局部。第二节社会适应性分析近几年来，潍坊市城市规划工作以突出“以人为本，创立精品〞为原那么，坚持统筹兼顾、协调开展，努力推进城市现代化和乡