我国房地产融资结构分析―以万科集团为例-毕业论文

摘要房地产企业作为支柱产业带动了国民经济的发展，其中融资是万科集团这类大型房地产企业经营发展的根本，而长期以来我国都是以银行信贷融资模式占据了融资方式的主导地位，自2007年起中央先后6次提高存贷款基准利率，12次调高法定存款准备金率使得我国的以万科集团为代表的房地产企业的融资方式受到一定影响。在此情况下，本文在介绍国内房地产企业融资的基本情况后，重点对万科集团当前的融资方式进行分析。通过对融资方式相关理论的介绍，引入对万科集团及其融资方式进行介绍，着重分析目前万科集团融资方式存在的问题。从融资渠道不合理、流动性下降、盲目投资占用资金、股权结构与利益分配失衡等角度分析制约万科集团融资方式优化的因素。最终，进而构建针对性解决方案，以期能够在一定程度上促进万科集团融资方式优化。关键词房地产融资结构多元化融资万科集团目录一、引言 1（一）研究背景和意义 1（二）融资方式研究现状 2二、企业融资方式概述 3（一）融资的概念及方式 3（二）融资成本与合理性判 3三、我国房地产融资的现状 4（一）我国房地产企业的一般资金来源 4（二）我国房地产业融资存在的问题 5四、万科集团融资方式分析 6（一）万科近年来融资方式概况 6（二）万科的融资方式 6（三）基于财务绩效对万科当前融资方式存在的缺陷 81.限制权益融资方式的因素 82.限制负债融资方式的因素 10（四）万科融资方式缺陷的成因分析 111.融资渠道不合理 112.流动性下降 123.盲目扩大投资规模大量资金被占用 124.股权结构失衡 135.利益分配失衡 13五、促进万科等房地产企业融资方式优化建议 14（一）发展多元化融资渠道 14（二）控制项目投资及风险 14（三）提高企业流动性 15（四）注重创新发展吸引股市和股权融资 15（五）积极发展REITs 16六、总结 17一、引言二、企业融资方式概述 PAGE5我国房地产融资结构分析—以万科集团为例一、引言房地产业作为一个新兴的支柱产业对促进我国国民经济增长有着重要的作用，而管理、技术、资金密集型是房地产业的特性，这就意味着发展房地产业需要大量的资金维持运转，因此采取合理的融资方式非常必要。长期以来，银行信贷资金在我国房地产业融资模式中占据了主导地位，自2007年起中央先后6次提高存贷款基准利率，12次调高法定存款准备金率使得房地产业遭受到重大打击，单一的融资方式的弊端也逐步显现出来，多元化融资的发展势在必行。目前我国房地产行业早已进入融资多元化的时代，本文通过分析我国房地产业的融资现状和发展，然后以万科作为重点研究对象，列举一系列数据对万科集团近年来的融资方式进行分析并对我国房地产业多元化融资发展提出建议。（一）研究背景和意义上个世纪九十年代住房制度改革使我国房地产业激活并迅速地发展起来，目前房地产业作为一个新兴的支柱型产业极大程度的带动了我国经济的发展，同时也带动了其一系列周边产业如建材业、钢铁业、水泥业等的发展。同样的，国民经济的发展也促进房地产业发展，房地产业虽然是高投入产业，但是以他高收入和稳定的物业管理费用吸引了众多的投资者，使得房地产业发展能更为迅猛。而万科集团作为从事大型房地产企业，在建工程等对资金的需求较高，企业自有资本的满足能力较差，这就使得融资成为影响该集团发展的核心问题。在近年来万科集团的融资结构中，内部融资的能力逐步下降，外部融资份额增强但是其融资的能力却没有显著的改善。受到宏微观多重因素的影响，万科集团的资金缺口逐步扩大，融资需求迅速增加。如何改善融资结构成为当前集团发展必须关注的问题。本文研究由此以万科集团为例，对其融资结构进行分析，明确其融资结构存在的不足及成因，进而构建针对性解决方案，以期能够在一定程度上促进万科集团发展。（二）融资方式研究现状融资方式主要是权益融资和负债融资，在房地产业，经常使用的是负债融资方式。而负债融资主要包括：向银行借款、利用商业信用、发行债券、融资租赁，杠杆收购等。其中，商业信用主要是应收账款基础上的融资，融资租赁一般是固定资产或者某些技术的租赁。融资风险从宏观上可以分为外部风险和内部风险。其中，融资外部风险主要来自政治、经济、法律政策、市场等因素的变化，它一般不为企业所控制；融资内部风险主要来自权益融资风险和负债融资风险，这是企业财务风险管理的重要组成部分牛晓健.供应链融资的风险测度与管理[J].金融研究，2012（11）。正确识别融资风险是融资风险管理的前提。牛晓健.供应链融资的风险测度与管理[J].金融研究，2012（11）负债融资风险也就是负债融资过程中形成的财务风险，具体而言，企业负债性融资风险具有两层含义：一是指负债融资，将会带来企业所有者收益下降的风险；二是指负债融资可能导致企业财务状况出现困难甚至破产的风险。相对于负债融资而言，权益融资的成本更低、风险也更低，但是权益融资可能影响企业股权分配结构，影响企业内部治理，进而形成对固有管理层及其决策的干扰，这也使得部分企业在对决策权控制严格的基础上才会进行权益融资，也会限制大额资本的注入，影响融资绩效。 二、企业融资方式概述（一）融资的概念及方式融资就是企业资金融通的简称，通过何种方式获取资金是企业融资需要考虑的重要问题，这就是融资渠道。通过不同的渠道进行融资，获得融资的方式不同，也就形成融资方式的差异。目前企业融资方式主要包括：（1）以吸收直接投资、发行股票，利用留存收益为主的权益融资；（2）以向银行借款、利用商业信用、发行债券、融资租赁，杠杆收购等为主的负债融资。（二）融资成本与合理性判资金筹集是企业财务活动的起点，融资活动是企业生存、发展的基本前提，没有资金的企业将难以生存，也不可能发展从企业融资的实务来看，需要研究的内容很多，如选定融资方式、计算资金成本，安排融资程序、确定资金结构等。但从理论研究来看，企业融资理论主要是围绕资本结构展开的。因此，企业的市场价值作为评价企业资本结构的标准、缺乏可操作性。由此可看出：企业市场价值最大化不能成为企业融资方式优化的标准，企业融资方式优化应以企业利润最大化和投资者投资收益最大化双重标准的统一为标准。企业融资方式的合理性，对于推进企业正确的完成融资活动，并合理的利用资金，提升企业的综合财务管理能力非常重要。融资方式的改善，需要关注企业融资的满足率的提升，以及融资成本的降低，这需要关注企业的资金需求、偿债能力及债务偿还等问题。 三、我国房地产融资的现状（一）我国房地产企业的一般资金来源结合中经网的数据，2008-2013年我国房地产企业的开发资金来源如下：表1我国房地产开发投资资金来源单位：（亿元）国内贷款利用外资外商投资自筹资金其他来源2008年49087.24097.143499.393294.3792382.932009年64616.443040.632490106771.84142979.842010年82461.533822.23127160665.56188761.582011年85290.465261.144675.82210213.17220788.912012年96252.52664.372375.91239891.74237870.242013年125872.783238.952905.89283924.61331202.97结合上表可以看出在我国房地产开发中，企业融资多数来源于企业自筹资金及国内的贷款，并且逐年上涨，此外的一些其他融资资金也相对较多。但是，近年来外商投资等对房地产的开发投资规模显著下降，国内的贷款及企业自筹资金等成为其主要的融资渠道。从国内融资来看：表2我国房地产开发投资资金来源单位：（亿元）银行贷款自有资金定金及预收款个人按揭贷款200845249.9653011.9656844.9522040.88200959515.0758671.5383321.9242845.23201075725.9284072.89107278.595639127110080.46133042.1352907.6320128570.02113921.14147458.7359512.952013110837.38126483.87205952.4987168.87结合上表可以看出，在国内房地产企业的融资中，来自企事业单位的自有资金、项目定金及预收款、银行贷款及个人按揭贷款占据主要份额。但是，这只限于房地产企业的开发项目，实际上近年来国内房地产企业的发展经营多元化日渐突出，更多的房地产企业开始从事与房地产有关的物业管理，与房地产无关的其他的一些行业，这就使得企业来自于按揭贷款及预收款的融资资金有所下降。此外，受到2014年和2015年房地产限购、首次购房按揭利率下调、按揭周期延长，以及房产税等政策的影响，房地产企业需要更多的依靠自有资金、银行贷款及其他渠道的融资满足其自身发展需求。（二）我国房地产业融资存在的问题结合上文对我国房地产业融资渠道的介绍，可以看出当前房地产企业的融资中，外部融资的份额与内部融资差距不大，企业在发展中还是非常多的依赖自身现金流。但事实上，很少有像万科、保利这样规模大、资本雄厚的房地产企业，更多的中小型房地产企业则很难维持稳定重组现金流，其内部融资的风险是比较高的。而外部融资中，显然对银行信贷非常依赖，但是银监会与商业银行下调或者加强对房地产开发项目的融资授信，也会影响其融资规模并且可能加大融资成本。在房产税政策下国内的房地产投资刚性被抑制，而人民币汇率升值及其他的一些因素影响下，国际投资资金对房地产市场的关注度下降甚至逐步退出，也会增加房地产企业的融资困难。在此情况下，关注房地产企业的融资方式，寻求融资方式优化方案，是非常必要的。四、万科集团融资方式分析 四、万科集团融资方式分析（一）万科近年来融资方式概况万科集团前身为深圳现代企业有限公司，1987年改制，1988年正式成立，并于1991年在深交所正式上市，1993年开始对境外投资者发行B股。万科在深交所A股市场的股票代码000002。万科集团主营业务为房地产开发、国内商业及物资供销业、进出口业务等行业。其中房地产开发占万科总业务收入的70%以上，其主要产品为商品住宅。（二）万科的融资方式2009-2013年，万科A的总资产保持稳定增长，负债总额从2009年的9220004万元增长到2013年的37376590万元，负债规模扩展速度较快，这表示企业资本中相当一部分来源于融资活动，且负债融资的资金所占份额较高且增长迅速。在企业负债构成中，可以进一步整理出下图所示内容：图1万科A流动负债构成图2万科A非流动负债构成结合图1和图2可以看出，万科A的长短期负债都是集中在少数渠道，其中，流动负债以短期借款和应付票据为主，长期负债则以其他非流动负债与专项应付款为主。这表示在债务融资方面，商业信用与各种渠道的借款占据重要地位。结合2009-2013年万科A的现金流量表，可以整理出：表3万科A的现金流量表中的融资活动简表报告日期20132012201120102009吸收投资收到的现金(万元)31835429911239049419790282908其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金(万元)31835429911239049419790282908取得借款收到的现金(万元)44467774747733235745827070092073152发行债券收到的现金(万元)7476790--收到其他与融资活动有关的现金(万元)0--融资活动现金流入小计(万元)55128105046846274795229049112156060偿还债务支付的现金(万元)48430262686442199746111985372164051分配股利、利润或偿付利息所支付的现金(万元)875549731853669805403921294875其中：子公司支付给少数股东的股利、利润(万元)655341568921426456385412763支付其他与融资活动有关的现金(万元)0--融资活动现金流出小计(万元)57185743418295266726616024582458926结合上表可以看出，2009-2013年万科A的融资资金主要来自与借款，发行债券这个融资方式目前万科A收到其他与融资活动相关的现金比重较低。截止到2013年，通过借款获取的融资达到3809，在融资活动现金流入中占据80%以上的绝对比重。这表示，目前万科A通过负债获取的融资在融资方式中占据显著地位，权益融资相对较少。而在负债融资的同时，万科也需要支付高额的负债融资成本或费用，不同的融资方式与融资结构会促使其融资成本收益出现较大的波动，引发融资风险，需要特别关注。从目前万科集团的融资方式来看，股票融资对于企业融资具备重要意义，而在目前我国资本市场不发达的情况下，股票市场的投资者稳定性不足并且随着近年来国家政策等因素的影响，股票市场融资的稳定性进一步下降。虽然股票市场融资具备显著低成本优势，但是对于万科集团而言过度依赖股票市场融资，很可能造成企业早发展较好的年份出现融资能力极高的表现，在股票市场不稳定或者受政策因素影响而导致股票市场融资不稳定的情况下，万科集团的融资能力会受到极大的限制。银行融资方面，目前国家加强对建筑行业的整顿，注重控制新项目的贷款控制，这也可能对万科集团后期融资产生影响。（三）基于财务绩效对万科当前融资方式存在的缺陷1.限制权益融资方式的因素（1）吸收直接投资能力下降在最近五年，万科集团的总资产规模迅速扩大，但是流动资产规模增长却显著较低，而存货增长和固定资产增加显著。在此背景下，万科集团2009-2013年偿债指数如下表所示：表42009-2013年万科集团偿债能力指标20132012201120102009流动比率(%)0.870.931.031.040.90速动比率(%)0.450.430.500.540.54现金比率(%)16.4311.1318.3421.3023.12利息支付倍数(%)256.16271.86207.25189.40144.43资产负债率(%)86.5681.9081.6578.5976.95股东权益比率(%)13.4418.1018.3521.4123.05产权比率(%)639.48450.76442.57364.96332.96结合上表可以看出，2009-2013年，万科集团流动比率、速动比率都存在下降趋势，虽然速动比率在2013年相对高于2012年，但是仍然显著低于2012年之前的速动比率。现金比率在2013年有所回升，但显著低于2011年之前的现金比率。企业的资产负债率连续五年增长，到2013年已经达到86.56%的较高水平，产权比率达到639.48%的较高值，而股东权益比率较低，这就表示该企业长期偿债能力存在较大风险，而短期偿债压力较大。在此情况下，原有股东对企业的投资缺乏动力，新股东增加对企业投资的可能性在偿债风险较高的情况下很难实现。（2）股市融资的稳定性不足根据万科集团资料，2008-2013年万科集团的股价如下图所示：图32008-2013年万科集团股价变动五、促进万科等房地产企业融资方式优化建议结合上图可以看出，在2008-2013年，万科集团的股票价格波动较为明显，并且在2011-2013年万科集团股价整体下降显著，这表示该企业股市融资能力下降。而2013年上半年万科集团每股收益为0.24元，在行业内处于中间水平。而2004-2012年的每股分红情况虽然呈现小幅度增长，但是更多的小股东分红非常少，对少数大股东的分红显著更高。受到近年来行业发展过度膨胀、政策收紧，以及股市波动等因素的影响，万科集团在股票市场的公开融资的稳定性不足。尤其是，在2013年开始，万科集团同时承接了许多不同地区的大型房地产项目建设工程，对自己的需求迅速增长，大量的流动资金被占用，并且相当一部分存货积压等，使得其财务风险逐步扩大。受到明显过高的资产负债率的影响，其偿债风险较高。在此情况下，股市对万科集团的投资会存在更大的不确定性，影响万科集团的融资稳定。（3）股权融资的局限性显露万科集团在2013年的股权构成中，有限制条件股权份额为47.71%，无限制条件股权份额为52.29%。有限制条件股权本身属于国有资产，这部分股东身份并不明确，也就无法有效的参与股权融资。而无限制条件股权中，十大股东的持股情况并不均匀，集团持有无限制股权的66.53%的份额，其他九个个人与企业股东的平均持股仅为0.2%-0.7%。也就是说，目前万科集团的股权结构基础上的股权融资发展存在严重局限性，这就必然导致企业的股权融资这个迅速且高能力的融资渠道存在问题，不利于该企业融资方式的改善。2.限制负债融资方式的因素根据万科集团资料，2008-2012年万科集团负债融资总额变动如下图所示： 图42008-2012年万科集团负债融资变动从上图中可以看出，万科集团在2008-2009年负债融资整体增长显著，但是2009年开始，银行中长期信贷以及政策性融资增长能力下降，在2011年银行信贷出现负增长，这表示企业负债融资能力下降。在2013年、2014年三个季度的报表中，相关问题仍然存在，需要持续关注。（1）银行信贷中长期份额过高结合万科集团的融资情况，我们可以看出，银行融资在万科集团的融资构成中份额较高，而万科在银行的贷款多为长期贷款，还款期限一般为15-30年。长期银行贷款的融资成本较高，更为关键的是，银行贷款的利息偿还要求严格，且长期贷款资金多数采取分批下放的方式进行，但是对本金的偿还要求集中偿还。万科集团目前的长期银行贷款中，已经有50%以上的贷款接近还款期限，这就使得万科集团在近年内偿还银行长期贷款的压力增加，而这部分贷款的偿还势必给集团的流动性带来极大威胁，促使集团短期的融资需求增长。作为主要融资渠道的银行信贷，受到当前我国国家政策等的影响，往往很难迅速的为其提供长期大规模融资，这就可能制约万科集团发展。（2）政策性融资的局限性较大万科集团在2010年开始的多数项目都是采取BOT的建设模式，在该建设模式下，项目的资金来源中政策性融资有着重要地位。地方政府为推动房地产，给予万科集团一定的财税优惠，并给予其银行信贷的扶持。但是，在2013年开始，随着国五条等政策的逐步推进，以建筑业为核心的调控政策开始逐步的推行。受到2013年银行钱荒等问题的影响，央行开始严格控制银行对大型建筑项目的融资等。这就必然影响万科集团的政策性融资的发展，影响其融资方式的稳定性与融资满足率。（四）万科融资方式缺陷的成因分析1.融资渠道不合理目前万科集团的资产中，固定资产占据70%以上的份额，在集团经营过程中，需要对固定资产进行折旧提取，这使得一部分闲置资金出现了，为了可以提升资金的利用率，业主通常会将这部分折旧费用用作生产方面的资金。但是，由于万科集团固定资产折旧提取的资金有限，并且固定资产的贬值以及停用等问题严重，集团的内部资产的融资能力也就不高。而受到股权结构失衡的影响，万科集团内部股东扩大投资的积极性也并不高苏文君,我国房地产融资方式选择与结构分析[J],现代经济信息,2011,(8).。此外，目前万科集团的银行信贷，往往是有银行直接拨款到所授信的项目建设，而不是用于万科集团后续投融资活动中，这就使得银行信贷更多的解决万科集团在建工程的资金短缺问题，对于万科集团整体发展的资金不足补充力并不大。在此情况下，万科集团资本结构缺陷会进一步扩大，并且出现较高的资金困境，不利于万科集团长期发展。苏文君,我国房地产融资方式选择与结构分析[J],现代经济信息,2011,(8).2.流动性下降万科集团的流动性或者企业偿债能力会对企业融资产生极大影响，流动性不足时，银行信贷与股市融资等都可能出现下滑趋势。万科集团的流动比率呈现显著的下降趋势，其根本在于该集团的流动资产在总资产中的规模逐步下降，或者说流动资产增速显著低于总资产增速，导致企业偿债风险增强。而该集团的流动资产主要包括货币资金、应收账款、存货等。在2010-2012年，该企业的存货资产增速较高，达到年均20%的增长水平，而企业的应收账款的增长也显著高于企业货币资金的增长。这就导致该企业的流动资产中，速动资产的增速较慢，企业的偿债能力下降更为显著。以存货、应收账款为核心的流动资产的周转能力，是影响万科集团流动资产实际流动性或周转能力的重要因素。在2010-2012年，万科集团的存货周转率分别为6.22、6.33、5.69，应收账款周转率分别为9.19、9.75、9.19。从上述指标来看，在2010-2012年，万科集团流动资产的周转能力虽然呈现了一定的改善趋势，但是到2012年，其流动资产的周转能力却出现一定的下降过程。3.盲目扩大投资规模大量资金被占用万科集团的财务风险较高与房地产企业在经营发展过程中过于追求业绩而忽视投资是否合理等问题存在直接关系。以万科集团对房地产领域的开发投资为例，一方面，当前万科集团非常积极的对银行进行贷款，不断参与购买新地块并且开发新项目，导致大多数房地产企业的在建工程项目金额巨大，促使房地产企业的大量资金被占有。另一方面，当前房地产企业的开发进度中，一部分已经完成开发的项目销售并不如市场表现的那样好，在2012年万科集团的财务报告中，相当一部分房地产企业的存货高企，这可能引发房地产企业的速动资产不足进而影响房地产企业的综合财务能力，扩大房地产企业的财务风险等。此外，万科集团的经营收入，主要来源于建设项目的运营收入，包括高速公路、桥梁等的收费。但是，在2012年开始，我国国内开展了多次大规模的高速公路收费整顿活动。根据高速公路收费管理办法，在30年及以内完成公路基本建设投资回款的企业，应该停止对公路的收费。而到期没有收回全部投资的企业，也应该停止收费。目前万科集团多数项目的投资资金实际上已经全部回收回来，但是并没有用于偿还贷款，这就使得万科集团当前相当一部分资金是违规收费活动的。受到清理活动的影响，万科集团后期的收入资金会不稳定，而其融资需求也会增加，但是融资能力并不会迅速改善，其融资方式的失衡问题会持续扩大。4.股权结构失衡截止到2014年9月30日，万科集团股本构成中，流通A股比重为36%，限售流通股达到64%。万科集团流通股主要集中在集团股之上，单笔持股最高个人持股人持股比重仅为0.76%，其他个人投资者持股基本在0.2%左右。并且，在最近三年，主要流通股股东持股没有显著增加，部分个人股东则进行了减持，这就使得万科集团吸收直接投资和股权融资相对困难。在2013年3月30日到9月30日，万科集团股东人数从52808人增加到53267人，但是人均持股却从1.98万股下降到1.96万股，这表示股东基本上对万科集团的投资积极性不高，其权益融资相对困难。5.利益分配失衡万科集团在最近五年，权益融资都比较少，而权益融资的成本压力较低并且近年来其成本不断下降。而万科集团之所以不能很好的拓展权益融资，其最根本的原因就在于：集团对大股东、经营者、小股东等利益相关者的利益分配不均衡。尤其是，在2010-2012年万科集团的股权收益分配中，大股东可以获得股息和红利，而小股东只有股息收入，且这个收入在市场波动较大的背景下很难迅速变现。经营者的收入较高，但是却没有直接与企业股权挂钩，这就导致企业利益相关者中最主要的融资对象很难对企业进行主动的大规模投资，这就制约了企业权益融资发展。 五、促进万科等房地产企业融资方式优化建议（一）发展多元化融资渠道开拓多元化融资渠道，分散负债结构，这就需要万科集团先在发展中提升内负债融资的综合能力，一方面，提高企业自身综合管理能力，完善其财务管理及风险管理等综合能力，尤其是形成较好的税收筹划和投资预测能力，进而扩大该企业自身可用资本，逐渐强化该企业自身内源融资能力，尤其是形成对其投资决策的更强控制，形成较为有力的资金管理局面。笔者认为万科集团需要结合行业环境，针对高固定资产和研发投入的现实条件，展开关于固定资产价值的全面监督和测算，对于使用满一定年限的固定资产进行适当的资产减值处理，进而促使固定资产价值在账面上得到更真实的反馈，并提升其固定资产价值的可用性。尤其是，万科集团应该注重对固定资产的周转，对暂时不用的固定资产进行出租，对停用的固定资产进行出售等，提升固定资产的融资能力。对于企业较高的存货资产进行全面管理，更好的进行市场调研，扩大市场营销范围及力度，有效提升存货周转速率等，降低企业库存，提高营业现金流量，进而提升企业的流动资产比率。另一方面，在目前过度集中于银行信贷的融资渠道对于万科集团的资金缺口补充能力较差的情况下，该企业应该注重调整融资渠道，还需要注重增加股市融资及其他融资渠道，更好的实现企业资金来源的结构调整和融资满足率改进。增加股市融资，该企业应该注重整合企业财务信息，为市场提供准确的财务信息和企业发展战略，提升市场信心才能够获得更高低成本融资。此外，民间融资一直是万科集团融资的重要渠道，该企业应该注重合理的利用当前民间融资监管放松的机会，注重合理的向正规的中小型贷款公司进行融资，虽然其成本相对较高，但是其融资的效率更快，对于缓解该企业当前发展的资金困难的意义非常显著。同时，该企业应该注重更好的发挥较大规模应收账款的作用，进行应收账款的融资，这样才能够更好的提升资产的流动性，改善企业负债经营的综合实力。（二）控制项目投资及风险在建工程项目的过度增长，会导致投资激增，融资需求扩大，资金占有率增强且周转率下降，这对于当前万科集团的发展有着极大的威胁。改善这一问题，对万科集团融资方式的优化非常重要。本文认为，万科集团应该首先注重控制项目投资规模，注重投资的合理性。在项目的投资开发中，必须结合企业在建工程、存货资产、资金能力、市场销售能力，以及项目投资机会成本等全面衡量建设项目开发的可行性，并在确保项目投资可行后，通过类似项目及历史数据，对项目的全流程成本费用进行预算设定，并以预算管理整个项目活动，从而改善万科集团的项目投资管理能力周芳,我国房地产企业融资模式研究[D],山东大学,2011.。此外，万科集团需要注重对项目资金的控制，尤其是注重项目成本控制。通过编制工程量清单，编制完整可行的项目成本预算，严格控制在建工程的资金适用，确保资金运作效率高，进而降低资金缺口，为融资方式的改善创造条件。周芳,我国房地产企业融资模式研究[D],山东大学,2011.（三）提高企业流动性万科集团应该着力提升流动资产比重，对关系流动资产质量的相关资产进行全面的管理。展开关于固定资产价值的全面监督和测算，对于使用满一定年限的固定资产进行适当的资产减值处理，进而促使固定资产价值在账面上得到更真实的反馈，并提升其固定资产价值的可用性。对于企业较高的存货资产进行全面管理，更好的进行市场调研，扩大市场范围及力度，有效提升存货周转速率等，降低企业库存，提高营业现金流量，进而提升企业的流动资产比率。此外，万科集团还需要注重日益增加的应收账款管理，针对应收账款的另一方进行全面的管理，强化对应收账款的催收催缴工作，或者采取将应收账款转移给与只有债权债务关系的第三方合作者，降低企业短期偿债压力刘永利,中小企业信用的意义与构建[J],商情,2013.。刘永利,中小企业信用的意义与构建[J],商情,2013.（四）注重创新发展吸引股市和股权融资股市融资是成本最低且效率较高的融资渠道，在目前股市信息不对称导致股民投资积极性不足的情况下，改善万科集团的股市融资能力，就需要侧重于提升万科集团的会计信息披露质量。引导投资者了解万科集团的实际情况，合理改善对股票市场流通股股东，尤其是小股东的分红管理等，并最终引导投资者选择万科集团作为股票投资对象。这就需要万科集团首先改善集团的内部治理，一方面。采取更有效的措施来控制大股东的权力约束其行使方向，才能更好的避免大股东过度控制公司增发新股的行为，为股市更大规模的融资创造条件汪歆沁,房地产融资新渠道实践探讨[D],复旦大学,2011。另一方面，应该提升小股东的话语权，注重对小股东的权益保护，由此来创造有利于刺激小股东投资的环境。此外，万科集团还需要注重改善小股东的分红机制，注重对小股东的合理分红和高比例分红，这样有利于带动后期股市融资增长。推进万科集团融资方式改善，需要注重实现股份制改革，推进多元产权结构改造。产权分离能够增加企业创益能力，应该能够在资本市场进行自由的交易和出入。万科集团在股东分配中，应注重引入对其贡献值的评价，根据股东对公司重要战略决策的参与度、对日常管理等的监督职能发挥等，评价股东对公司治理的贡献，并将其作为一定的收入分配标准，加强股东收入分配的公平性，提升公司治理效果，实现股东分配与公司治理的协调发展。还需要注重适度发展股权激励，开展对企业高管、核心人才及员工的股权激励，以及员工持股计划等，兼顾实现企业高管等对企业经营发展的关注度提升、工作积极性提升，并为企业股权结构优化，以及股权融资改善创造良好条件。汪歆沁,房地产融资新渠道实践探讨[D],复旦大学,2011（五）积极发展REITs房地产投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段，由于目前国内房地产政策收紧，很多投资者把眼光投向海外时发现诸多困难，在这样的情况下通过PE的渠道投资海外房地产，可以使用比较少的资金获得稳定的资金收益和潜在的增值。房地产投资基金（REITs）这一房地产证券化手段因其享有优惠政策在我国的迅速发展，为万科等品牌信誉度和影响力较好的房地产企业提供了一个新的衍生品融资渠道，可以更多的借助该区域进行融资。万科等房地产企业需要与优质的房地产基金经营者合作，对开发的新项目进行全面有效的房地产开发投资基金设计和营销，借助基金销售进行多元化融资并获得更低成本的融资资本，推动企业发展。 六、总结综合全文分析，包括万科在内的房地产行业上市公司，在融资方式上存在明显的负债融资份额较多，权益融资相对较少的情况，这个情况使得企业的融资风险相对较高，需要正确认识并合理应对。在房地产投资基金等衍生品发