浩华居项目收益权集合资金信托计划-尽职调查报告201

国民信托威海泰浩华居工程收益权集合资金信托方案尽职调查报告直接调查人：梁春陈聪协助调查人：滕召学调查日期：2021年1月提交部门：信托资产管理三部部门负责人：滕召学工程类型：收益权信托工程来源：信托资产管理三部目录一、 信托根本要素 3二、 信托交易结构 5(一) 交易结构图 5(二) 交易结构说明 5三、 信托财产的管理运用 6(一) 信托财产管理运用方式 6(二) 受托人对信托财产的管理 8(三) 信托财产退出方式 9四、 信托收益、费用、报酬 9(一) 信托收益 9(二) 信托费用 10(三) 信托收入 10五、 融资方背景调查 10(一) 融资方根本情况 10(二) 股东构成 11(三) 历史沿革 12(四) 公司治理及管理层简介 15(五) 财务状况分析 16六、 控股股东〔担保方〕背景调查 24(一) 控股股东根本情况 24(二) 股东构成 25(三) 历史沿革 25(四) 公司治理及管理层简介 28(五) 财务状况分析 29七、 资金运用可行性分析 36(一) 工程概况 36(二) 工程背景 40(三) 工程批复及证照 43(四) 工程规划方案 44(五) 工程开发进度 45(六) 资金运用情况介绍 47(七) 融资期内工程销售进度及收益预测 49八、 增信措施 54(一) 土地抵押担保 54(二) 连带责任担保-威海泰浩建设集团 56(三) 个人无限连带责任担保-集团实际控制人王建华 56九、 工程合规性分析 56(一) 信托合法性 56(二) 信托资金运用合规性 56十、 风险分析与对策 57(一) 风险揭示 57(二) 风险控制措施 57十一、 公司标准要求 58十二、 调查结论及建议 58十三、 信托相关文件 59十四、 工程文件资料清单 59根据?中华人民共和国信托法?、?信托公司管理方法?、?信托公司集合资金信托方案管理方法?以及其他有关法律、法规，国民信托〔以下简称“国民信托〞〕拟推出?威海泰浩华居工程收益权集合资金信托方案?〔以下简称“信托方案〞或“本信托方案〞〕，本着恪尽职守，老实谨慎的原那么，国民信托对此工程进行了尽职调查。本信托方案的融资人为威海泰浩房地产开发(以下简称“泰浩地产〞)，受托人为国民信托。受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让泰浩地产位于文登市开发区的泰浩华居三期、四期工程的全部资产之收益权〔包括但不限于经营、管理以及处置工程资产所产生的收益〕，以获取投资收益并分配予受益人。融资人到期按约定的价格回购上述资产收益权，实现信托资金的退出。同时，融资人承诺，将委托人交付的信托资金全部用于支付泰浩华居三期、四期工程前期建设相关合作单位垫付的工程款，主要是泰浩集团垫付的工程款。泰浩地产以其持有的泰浩华居三期、四期的67451平方米的土地及其在建工程〔已建设完工〕为本次融资提供抵押担保，该抵押物评估价值为【23100】万元人民币，抵押率为【%】；泰浩地产的大股东威海泰浩建设集团(以下简称“泰浩集团〞)为本次融资提供连带责任保证担保；泰浩集团的实际控制人王建华为本次融资提供连带责任保证担保。国民信托、中国民生银行威海分行〔以下简称“民生银行〞〕、泰浩地产三方签订?账户监管协议?〔以下简称“监管协议〞〕，设立银行监管账户，用于信托方案资金使用和工程收益权转让价款本金提前归集的管理。信托根本要素信托名称：威海泰浩华居工程收益权集合资金信托方案；信托规模：人民币1亿元；信托期限：24个月〔满12个月或满18个月可提前还款〕；融资人：威海泰浩房地产开发；委托人：合格投资者；受托人：国民信托；资金保管行：广东开展银行资金监管行：中国民生银行威海分行；信托资金运用方式：受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让泰浩地产位于文登市开发区的泰浩华居三期、四期工程的全部资产之收益权〔包括但不限于经营、管理以及处置工程资产所产生的收益〕，融资人到期按约定的价格回购上述资产收益权，实现信托资金的退出。融资本钱：%/年；信托报酬及信托效劳费：约4%/年；资金保管/监管费：%/年；委托人预期收益:%/年〔暂定〕；销售费用：拟由券商或第三方推介发行，费率不超过1.5%/年；还款来源：第一还款来源是泰浩华居三期、四期工程的销售收入，预计销售收入为25879万元，超过融资额的2倍以上，有足额销售收入用于归还；第二还款来源是泰浩地产拥有的泰浩华新园工程的销售收入，该工程预计剩余销售收入为7300万元；第三还款来源是泰浩集团的营业收入，其业务除房地产开发外，还包括建筑施工和物业管理，截至2021年09月，泰浩集团实现营业收入约5.4亿元人民币。解押事项：信托方案存续期间，经受托人同意，泰浩地产可申请解除局部在建工程抵押以进行销售，但每次解除抵押前，乙方应先将本次抵押物对应的销售解押保证金足额打入销售回款账户后，甲方可同意办理对应抵押物销售解押手续,解押保证金计算公式如下：当泰浩华居三期、四期预计销售收入不超过1亿元时，解押保证金=抵押物的预计销售收入*30%；当泰浩华居三期、四期预计销售收入大于1亿元时，解押保证金=抵押物的预计销售收入*60%。预计销售收入=抵押物面积*预计售价〔详见抵押合同附件〕增信措施：泰浩地产以其持有的泰浩华居三期、四期的67451平方米的土地及其在建工程〔已建设完工〕为本次融资提供抵押担保，该抵押物评估价值为【23100】万元人民币，抵押率为【%】；泰浩地产的大股东威海泰浩建设集团(以下简称“泰浩集团〞)为本次融资提供连带责任保证担保；泰浩集团的实际控制人王建华为本次融资提供连带责任保证担保。信托资金退出方式：信托到期时由泰浩地产回购泰浩华居三期、四期工程的收益权。风险资本系数：3%。占用净资本额度：300万元。我司预期毛收入：约400万元/年。房地产信托业务风控标准评分得分：6分。信托交易结构交易结构图=3\*GB3③连带责任担保=2\*GB3②转让资产收益权=1\*GB3①资金信托=3\*GB3③签订担保合同威海泰浩华居工程收益权集合资金信托方案增信措施泰浩地产合格投资者工程销售收入实际控制人王建华=1\*GB3①抵押担保=4\*GB3④回购资产收益权=5\*GB3⑤分配收益大股东泰浩集团②连带责任担保

③收益交易结构说明第一步社会合格投资者将其合法持有的资金交予受托人，由受托人设立本信托方案；第二步受托人与泰浩地产签订?收益权转让及回购合同?、?抵押合同?和?保证合同?，并办理泰浩华居三期、四期工程土地及在建工程抵押登记手续；第三步受托人根据?收益权转让及回购合同?约定，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让泰浩地产位于文登市开发区的泰浩华居三期、四期工程全部资产的收益权；第四步泰浩地产按约向受托人支付回购价款中的当期溢价局部。工程收益权回购日向受托人支付本金和最后一期溢价局部；第五步受托人在收到溢价局部、本金及相关收入后，将向受益人分配信托利益；第六步受托人尽受托人职责，根据信托合同收取信托报酬、信托效劳费；第七步保管行负责信托资金的保管、划拨等，按约收取保管费。信托财产的管理运用信托财产管理运用方式信托资金通过工程收益权转让及回购的方式投资于泰浩华居三期、四期工程的开发建设。1、金额与形式受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金〔以下简称“转让价款〞〕以受托人名义受让泰浩地产位于文登市开发区的泰浩华居三期、四期工程全部资产的收益权，泰浩地产到期按约定的价格回购上述工程收益权，实现信托资金的退出。2、回购期限回购的期限为不超过24个月。3、资金用途信托资金用于支付泰浩华居三期、四期工程前期建设相关合作单位垫付的工程款，主要是泰浩集团垫付的工程款。4、回购溢价率回购溢价率为1%/年，即融资人应向我司支付的回购价款总额为：回购价款总额=甲方支付的收益权转让价款总额+转让价款总额×回购溢价率×信托成立日至预期回购日之间天数/360，且回购价款总额不低于甲方支付的收益权转让价款总额×〔1+4%〕。5、回购价款的支付回购价款中超过转让价款局部〔即超过本金的溢价局部〕，按半年分期支付，首次支付日为自信托成立后【5】个工作日内，以后信托每满6个月对应日后的【5】个工作日内为支付日，转让价款局部〔即本金局部〕于最后一期支付日一并支付即：第一期支付日：自信托成立后的5个工作日内；当期回购价款=转让价款×4%。第二期支付日：自信托成立满6个月后的5个工作日内；当期回购价款=转让价款×%×【当期信托存续天数/360】。第三期支付日：自信托成立满12个月后的5个工作日内；当期回购价款=转让价款×%×【当期信托存续天数/360】。第四期支付日：自信托成立满18个月后的5个工作日内；当期回购价款=转让价款×14.5%×【当期信托存续天数/360】。第五期支付日：回购日，为信托成立满两年对应日；当期回购价款=转让价款+转让价款×1%×【当期信托存续天数/360】。假设以上任一支付日为非工作日，那么顺延至下一工作日。第二期至第五期的支付公式中的“当期信托存续天数〞指上一支付日〔第二期计算时，那么为信托成立日，含〕至本次支付日〔第五期计算时，那么为信托终止日，不含〕之间的天数。回购价款中转让价款局部，乙方应于回购日一并足额向甲方支付。同时满足以下条件，乙方可以选择提前回购：〔1〕甲方持有工程收益权满12个月或满18个月；〔2〕必须一次性全部提前回购，不得拆分；〔3〕必须提前一个月通知甲方。如果选择提前回购工程收益权的，第五期支付日为提前支付日。乙方应当在提前回购日〔第五期支付日〕将回购价款一次性足额向甲方支付。当期回购价款=转让价款+转让价款×14.5%×【当期信托存续天数/360】“当期信托存续天数〞指上一支付日至信托终止日之间的天数。受托人对信托财产的管理1、经营监管泰浩地产须每月度向受托人提供资料如下：〔1〕资金使用情况报告，报告内容包括但不限于工程工程进度；工程资金使用情况。〔2〕每月向受托人提供工程的销售〔预售〕情况表，包括销售〔预售〕的房屋套数、房号、价格等情况。每月向受托人提供会计报表，并配合受托人进行日常账务情况核查，包括提供账务处理的原始凭证、明细账、总账等资料。〔4〕受托人可在必要时委任律师、会计师、评估师等中介机构协助受托人履行职责。2、资金监管受托人、中国民生银行股份威海分行、泰浩地产三方签订资金监管协议，以泰浩地产名义开立三方资金监管专户，用于信托方案资金专项使用和销售回款的监管。〔1〕开立信托资金监管专户，对工程用款进行受托支付。信托资金只能用于支付泰浩华居三期、四期工程前期建设相关合作单位垫付的工程款等，主要是泰浩集团垫付的工程款。受托人将根据与融资人事先确定的信托资金使用方案，同时结合工程承包合同和发票对用款进行逐项审批，以此确定工程进度并进行监督。〔2〕资金归集。泰浩华居三期、四期工程在建工程后期销售及回购资金归集管理时，将按如下方式进行：信托到期前3个月资金监管专户开始归集回购资金，且截至当月末资金监管专户累计归集回购资金余额不得低于如下标准，否那么受托人有权采取任意价格处置抵押物。信托存续期满第n个月末累计账户余额占融资规模比例相应处置策略第21个月末实际信托规模×5%5%任意价格处置抵押物第22个月末实际信托规模×20%20%任意价格处置抵押物第23个月末实际信托规模×30%30%任意价格处置抵押物第24个月末实际信托规模×100%100%任意价格处置抵押物〔3〕对融资期间内销售回款进行监管。融资人就销售回款应我司要求随时作出说明，销售回款用作其他用途的应经我司书面同意。信托财产退出方式信托工程终止时，交易对手按约支付全部回购价款，以此实现信托财产退出。信托收益、费用、报酬信托收益1、本信托项下的信托收益主要来源于：按约溢价回购泰浩华居三期、四期工程收益权产生的收益；信托资金存放银行产生的利息收入;信托财产产生的其他收入。2、本信托的受益人预期年化收益率为-11%/年。3、信托利益的分配：期间分配本信托方案成立满一年时分配第一次信托利益，分配时间为信托成立满一年之对应日后15个工作日内。受益人可获得的信托利益=所持信托份额*1元*预期收益率*1年募集期利息在第一次分配时按银行同期活期利率计算向各受益人返还。信托终止时分配当信托终止，受托人需于信托终止后15个工作日内将信托利益全局部配予受益人。受托人可以根据信托财产情况自主决定提前或延迟分配信托利益。信托财产的分配1．信托财产在支付所有信托费用后，进行分配。如信托财产缺乏以支付所有信托费用，那么按照比例支付。2．支付所有信托费用后，信托财产按照以下次序分配：第一序列：向所有受益人返还信托本金。第二序列：按照预期收益率和信托合同的规定，向所有受益人支付信托利益。第三序列：如还有剩余，剩余局部作为信托报酬，归受托人所有。上述分配次序中，只有上一序列全部足额分配后，方可进行下一序列分配；如果分配至某序列无法足额分配，那么在该序列实行按比例分配后，分配终止。信托费用1、信托费用的种类受托人因处理信托事务所产生的费用包括但不限于以下各项：信托财产管理、运用或处分过程中及信托终止后应缴纳的各项税费和其他由于管理、运用或处分信托财产而产生的费用；〔1〕信托报酬及信托效劳费：约4%/年；〔2〕银行保管费以及监管费：%/年；〔3〕代销效劳费=代销的各委托人持有的信托份额×【费率】%×2;〔4〕评估费用；〔5〕法律参谋费；〔6〕按照有关规定可以列入的其他费用。信托收入信托报酬及信托效劳费为信托资金总额的约4%/年。融资方背景调查融资方根本情况1、企业概况：企业名称：威海泰浩房地产开发；注册资本：5000万元；法定代表人：王浩〔身份证号：〕；营业执照：；注册地址：威海市经济技术开发区青岛中路188号；企业类型：有限责任公司；经营范围：房地产开发、销售；经营期限：2002年9月12日至长期有效；房地产开发资质：二级资质，〔证书编号：062252，有效期：2021年12月31日〕；2、其他证件：组织机构代码证：74335664-9；税务登记证：鲁税威字号；贷款卡：；开户许可证：核准号：J4650000095803编号：4510-01975877；根本账户行：上海浦东开展银行股份威海分行；根本账户帐号：20610155000000030；3、企业根本情况：泰浩地产是一家以房地产开发经营为核心，集房产开发、营销筹划、物业效劳为一体的综合性企业。公司成立于2002年9月，注册资金5000万元，拥有建设厅颁发的房地产开发二级资质。泰浩地产是威海泰浩建设集团旗下子公司，下辖文登泰浩置业、荣成泰浩房地产开发、威海市东成房地产开发三个子公司。作为泰浩集团的核心组成局部，泰浩地产自成立以来，即以“打造品牌工程、用心缔造完美〞为己任，致力于精品楼盘的开发建设，先后开发了威海新浪屿花园、苘山正阳花园和文苑花园、大水泊福新园和泰浩华新园、文登泰浩华府和泰浩华居等精品楼盘，其中苘山正阳花园小区被誉为“2021威海市村镇开发示范奖〞，品牌形象已日益深入人心。累计开发面积为53万平方米，累计投资金额为148000万元。公司拥有员工58人，其中具有专业技术职称的管理人员47人，占总人数的81%，中级以上资格证书的人员12人，技术力量较强。泰浩地产经过十年的不懈努力，依托威海泰浩建设集团的雄厚实力，凭借专业化的操作、科学化的管理和稳健务实的经营，公司开发建设的工程赢得了社会各界的普遍好评，获得了威海市房地产“资信AA级〞企业、“纳税明星企业〞、“威海市优秀房地产开发企业〞、“热爱公益事业奉献奖〞、“纳税先进单位〞等多项荣誉称号，2021年再创辉煌，被威海市房地产协会授予“诚信开发企业〞，硕果累累，成绩斐然。股东构成截止调查日，公司股东构成如下：泰浩地产的股权结构股东名称出资金额出资比例出资方式威海泰浩建设集团42,5085%货币王浩3,757.5%货币王玉倩3,757.5%货币合计50100%历史沿革1、设立：根据威海市工商行政管理局经济技术开发区分局的调档资料显示，2002年9月12日，威海泰浩建设集团出资1700万元人民币，王玉倩出资150万元人民币，王浩出资150万元人民币，共同设立威海泰浩房地产开发，注册资本2000万元人民币，类属房地产行业。2、历史变更情况摘要：根据在威海市工商行政管理局经济技术开发区分局查询的工商档案，泰浩地产的变更情况摘要如下：序号变更日期变更项变更前内容变更后内容12005/10/27法定代表人王浩王建华董事会成员、监事会成员、经理情况姓名：王浩，身份证号：；姓名：王浩，身份证号：；姓名：王玉倩，身份证号：；姓名：王建华，身份证号：370632470421101；姓名：王建华，身份证号：370632470421101；姓名：王玉倩，身份证号：；22021/10/28注册资本2000万元3000万元实收资本2000万元3000万元经营范围〔一般经营工程〕房地产开发、销售、售后效劳〔凭资质经营〕。房地产开发、销售〔凭资质经营〕〔法律、法规、国务院规定禁止的工程除外；法律、法规、国务院规定限制工程的，须取得许可证前方可经营〕股东〔发起人〕2021-10-27，余额交付期限：，实缴出资额：225，出资方式：货币；股东〔发起人〕名称：王玉倩，证件类型：中华人民共和国居民身份证，证件号码：370063272007102，出资额：225，持股比例：7.5，出资方式：货币，备注：自然人，出资时间：2021-10-27，余额交付期限：，实缴出资额：225，出资方式：货币；32021/3/1注册资本3000万元4000万元实收资本3000万元4000万元股东〔发起人〕2021-10-27，余额交付期限：，实缴出资额：225，出资方式：货币；股东〔发起人〕名称：王玉倩，证件类型：中华人民共和国居民身份证，证件号码：370063272007102，出资额：225，持股比例：7.5，出资方式：货币，备注：自然人，出资时间：2021-10-272021-02-26，余额交付期限：，实缴出资额：300，出资方式：货币；股东〔发起人〕名称：王玉倩，证件类型：中华人民共和国居民身份证，证件号码：370063272007102，出资额：300，持股比例：7.5，出资方式：货币，备注：自然人，出资时间：2021-02-26，余额交付期限：，实缴出资额：300，出资方式：货币；42021/11/25注册资本4000万元5000万元实收资本4000万元5000万元股东〔发起人〕2021-02-26，余额交付期限：，实缴出资额：300，出资方式：货币；股东〔发起人〕名称：王玉倩，证件类型：中华人民共和国居民身份证，证件号码：370063272007102，出资额：300，持股比例：7.5，出资方式：货币，备注：自然人，出资时间：2021-02-26，余额交付期限：，实缴出资额：300，出资方式：货币；52021/4/13法定代表人姓名：王建华联系：5926001职务：执行董事兼总经理任免机构：股东会身份证件类型：中华人民共和国居民身份证身份证件号码：370632470421101董事会成员、监事会成员、经理情况姓名：王建华证件类型：中华人民共和国居民身份证职务：执行董事身份证号：370632470421101；姓名：王建华证件类型：中华人民共和国居民身份证职务：经理身份证号：370632470421101；姓名：王玉倩，证件类型：中华人民共和国居民身份证，职务：监事，身份证号：；3、验资情况：2021年11月25日，威海海明达会计师事务所出具编号为威海明达会师验字〔2021〕第268号?验资报告书?，确认：截至2021年11月25日，泰浩地产已收到股东威海泰浩建设集团、王浩和王玉倩新增的1000万元,变更后的累计注册资本为5000万元，实收资本5000万元，占已登记注册资本总额的100%。公司治理及管理层简介1、公司治理：泰浩地产设有股东会，股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，股东会议由股东按照出资比例行使表决权，股东决议应由代表三分之二以上表决权的股东表决通过；公司不设董事会，设执行董事1人，执行董事为公司法定代表人，对公司股东会负责，由股东会选举产生，任期3年，任期届满，可连选连任；公司设经理1名，由执行董事聘任或者解聘，经理对执行董事负责；公司设监事1名，由公司股东会选举产生，监事任期3年，任期届满，可连选连任。公司执行董事、高级管理人员不得兼任监事。2、组织架构图：3、管理层简介：执行董事兼总经理：王浩，男，汉族，1976年出生；1999年7月毕业于山东省商学院；1999年7月-2000年3月就业于北京新北高济南办事处；2000年4月-2002年9月就业于威海浩宇科贸；2002年9月至今就任威海泰浩房地产开发总经理；财务负责人：宫青，女，46岁，大专学历，会计师职称；1988年8月毕业于山东纺织工学院工业会计专业；1988年8月-2000年12月就职于威海建威毛纺织任财务科长；2001年1月-2003年1月就职于山东威高集团任财务经理；2003年2月-2021年3月在净雅餐饮集团任财务经理；2021年4月任威海泰浩房地产开发财务负责人。财务状况分析根据威海弘理联合会计师事务所出具的泰浩地产2021年、2021年和2021年无保存意见的审计报告，以及泰浩地产最新一期财务报表〔2021年11月〕，泰浩地产的根本财务状况如下：资产负债表编制单位:威海泰浩房地产开发单位：元2021年11月2021年2021年2021年流动资产：货币资金预付账款应收账款其他应收款存货流动资产合计长期投资合计——固定资产合计无形资产及其他资产合计——————资产合计流动负债:短期借款——预收账款应付票据——————应付账款其他应付款——————流动负债合计长期借款长期应付款——负债合计实收资本资本公积未分配利润所有者权益合计负债和所有者权益合计损益表编制单位：威海泰浩房地产开发单位：元项目行次202120212021一、主营业务收入1减:主营业务本钱2主营业务税金及附加3二、主营业务利润4加：其他业务收入5减：其他业务支出6减：销售费用7管理费用8财务费用9三、营业利润10加:投资收益11营业外收入12减:营业外支出13四、利润总额14减:所得税15五、净利润16现金流量表编制单位：威海泰浩房地产开发单位：元项目行次2021年11月2021年2021年2021年一、经营活动产生的现金流量：1销售商品、提供劳务收到的现金2收到的税费返还3收到其他与经营活动有关的现金4经营活动现金流入小计5购置商品、接受劳务支付的现金6支付给职工以及为职工支付的现金7支付的各项税费8支付其他与经营活动有关的现金9经营活动现金流出小计10经营活动产生的现金流量净额11二、投资活动产生的现金流量：12投资活动现金流入小计13投资活动现金流出小计14投资活动产生的现金流量净额15三、筹资活动产生的现金流量：16筹资活动现金流入小计17筹资活动现金流出小计18筹资活动产生的现金流量净额19四、汇率变动对现金及现金等价物的影响20五、现金及现金等价物净增加额211、资产构成分析：从上表中可以看出，公司资产结构以流动资产为主，其中大局部是存货〔开发本钱〕。2021年公司流动资产占总资产的比例为78.9%，2021年占比为77.2%，2021年占比为76.3%，截至2021年11月底，公司流动资产约为6.22亿元，总资产约为7.97亿元，占比为78%；公司流动资产占总资产的比例比拟稳定。重要资产科目明细分析：应收账款：2021年-2021年11月，公司应收账款占总资产的比例分别为7.88%、6.96%、9.54%和7.35%，占比相对稳定，且性质均为应收房款，账龄均在1年以内，流动性较强。截至2021年11月，应收账款明细如下：单位名称余额泰浩华府4,038,710.00泰浩华居一期10,297,394.00泰浩福新园2,000,800.00莱西山水景园7,730,670.00泰浩华府CD区9,780,405.00泰浩华居二期24,775,254.00合计58,623,233.00预付账款：2021年-2021年11月，公司预付账款占总资产的比例分别为12.01%、11.35%、11.88%和5.28%，性质大多为与房地产工程开发相关的合作单位的预支款项；2021年该比例大幅下降的主要因素为支付给公司大股东泰浩集团的预支款项大幅减少。2021-2021年，支付给泰浩集团的预支款项占预付账款的比例分别为81.2%、61%和31.7%，呈逐年下降的趋势；截至2021年11月，预付账款的大额明细如下：单位名称余额占比威海侨谊建筑11,046,257.0026.25%威海经区长峰建筑工程9,743,909.0023.16%山东建筑安装工程5,262,920.9912.51%威海新元建筑4,730,841.0211.24%文登恒源供热3,200,000.007.61%其他应收款：2021年-2021年11月，公司其他应收款占总资产的比例分别为10.85%、4.67%、4.19%和5.71%，除2021年比例相对较高以外，其他年份其他应收款的占比相对较低，性质大多为泰浩地产与公司旗下子公司之间的往来款，以及交付给政府的工程保证金等款项。截至2021年11月，其他应收款大额明细如下：单位名称余额占比荣成泰浩房地产开发18,442,727.0742.28%文登泰浩置业9,353,738.8421.44%文登市政府5,152,533.4411.81%威海震晔建筑工程2,500,000.005.73%青岛海名园房地产2,020,007.264.63%存货存货是公司的重要资产，均为公司旗下房地产工程的开发本钱，占总资产的比例相对较高且较稳定，2021年-2021年11月的占比分别为41.32%、45.27%、46.46%和56.22%；2021年的存货占比大幅增长的重要原因是泰浩地产新增工程数量上升，特别是泰浩华居工程的加速开发，截至2021年11月底的存货明细如下：〔其中，泰浩华居三期的存货实质上是泰浩华居三期、四期的存货总量〕单位名称余额泰浩华居三期194,739,547.71泰浩华居二期117,336,535.66泰浩华居一期38,429,597.89泰浩华府CD区开发本钱32,033,586.89泰浩华府AB区开发本钱23,705,429.64泰浩华府四期16,053,982.75泰浩华新园开发本钱12,803,589.40文登泰浩大厦11,937,500.00文登生产基地1,222,665.38合计448,262,435.32长期股权投资公司长期股权投资占总资产的比例相对较小，且均为公司旗下子公司，分别为文登泰浩置业和荣成泰浩房地产开发。固定资产公司名下固定资产主要为泰浩大厦和文登泰浩大厦两栋建筑物，占固定资产总额的比例接近90%。运营能力分析：工程2021年11月2021年2021年2021年应收账款周转率存货周转率流动资产周转率相对于其他房地产公司来说，泰浩地产的应收账款周转率较低，应收账款占总资产的比例较高，主要是因为银行按揭款未结清余额较多；存货周转率方面，由于公司近年来房地产工程的开发数量在逐渐增加，周转率出现下降的趋势，特别是2021年由于泰浩华居三期、四期工程的快速开发，增加了大量的存货，使周转率下降明显。流动资产周转率方面，除2021年相对较高以外，其他年份周转率比拟稳定；2021年主要是因为该年的工程开发数量比拟平缓，存货数量增幅较小，使流动资产的增长幅度小于营业收入的增长幅度，周转率有所上升。总体而言，公司营运状况良好，资产流动性较强。2、负债结构分析:从上表中可以看出，在2021年货币政策相对宽松的环境下，公司因华府工程从文登农行贷款7000万元人民币，使得公司2021-2021年的长期借款分别为7000万、7000万和4000万，至2021年11月底，公司银行借款全部还清，不存在长期借款，公司负债主要为流动负债。2021年-2021年11月，流动负债占总负债的比率分别为38.29%、43.91%、67.10%和100%。重要负债科目明细：预收账款：预收账款主要为公司房地产工程的销售款，2021年-2021年11月，预收账款占总负债的比率分别为19.93%、24.55%、31.06%和35.27%，呈逐年上升的趋势；绝对额从2021年的2260万上升至2021年11月的约7300万，也呈逐年上升趋势。这主要是因为公司开发工程数量在逐年增加，在售工程数量也在逐年上升。截至2021年11月底，预收账款明细如下：单位名称余额泰浩华府CD区11,669,226.00泰浩华居二期15,177,632.00泰浩华府四期3,750,937.20荣成华悦新城42,494,089.00合计73,091,884.20应付账款：2021年-2021年11月，应付账款占总负债的比率分别为10.45%、11.30%、18.09%和48.08%，主要为公司在工程开发过程中与各合作单位之间的应付款项，主要是与大股东泰浩集团之间的应付款项。截至2021年11月底，应付账款的大额明细如下：单位名称余额占比威海泰浩建设集团72,748,526.4883.32%王树涛3,311,272.633.79%威海博康特保温防水3,219,121.653.69%合计87,313,805.17其他应付款公司仅在2021年存在其他应付款项，其余年份均为零，截至2021年11月底的其他应付款的明细表如下：单位名称余额岳阳新世纪服饰15,000,000.00威海东成石材13,000,000.00威海元基建筑5,000,000.00青岛奇味服饰5,000,000.00维修基金办3,909,518.70威海邑成设计院2,000,000.00合计46,516,852.47偿债能力分析：工程2021年11月2021年2021年2021年资产负债率25.99%19.41%27.21%32.99%有效资产负债率16.83%13.38%20.53%26.41%流动比率3.005.866.466.25速动比率0.842.292.672.98利息保障倍数151.961448.39384.5714.49注：1.有效资产负债率=〔总负债-预收账款〕/总资产；2.利息保障倍数中的利息费用采用该年财务费用的数据，故存在一定程度的误差。公司的资产负债率与同行业相比处于较低水平〔中国指数研究院等机构发布的“2021中国房地产上市公司TOP10〞研究报告显示，截至2021年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%；内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%〕，有效资产负债率那么更低；流动比率和速动比率呈现逐年下降趋势，特别是2021年下降比拟明显，主要跟公司流动负债大幅增加有关，特别是预收账款、应付账款和其他应付款的增加。公司的利息保障倍数极高，主要跟公司的金融机构贷款较少有关。此次融资金额1亿元，年利息为1650万元，按照2021年11月的利润总额计算，保障倍数也在6.59倍。总体而言，公司资产负债率偏低，财务状况良好，偿债能力较强。3、营运状况分析:盈利能力分析：工程2021年11月2021年2021年2021年销售毛利率28.97%31.32%38.01%19.95%销售净利率17.94%19.86%23.31%11.26%资产收益率11.96%15.96%17.21%7.52%净资产收益率15.55%20.65%24.48%10.52%公司近三年的审计报告和近一期财务报表显示，公司的销售毛利率除在2021年比拟低以外，均保持在30%左右，但呈现出下降的趋势。销售净利率、资产收益率和净资产收益率，除2021年以外，也均呈现出类似趋势。开展能力分析：工程2021年11月2021年2021年营业收入增长率8.82%47.17%61.11%净利润增长率-1.68%25.36%233.64%总资产增长率27.26%36.62%33.35%净资产增长率16.86%51.28%44.83%公司2021年和2021年营业收入增长迅速，这跟公司前期开发的工程大量投入市场有关，2021年受国家宏观调控政策的影响营业收入的增长出现放缓趋势；公司总资产保持着稳定的增长，净资产方面由于2021年流动负债的大幅增加，增长率下降明显。但总体来看，近年来公司业务开展迅猛，增长趋势明显。4、企业资信状况：2021年1月28日，经查询人民银行征信系统，企业无不良信息记录，信用状况良好，企业未结清贷款及担保信息如下：未结清信贷信息业务种类币种发生额〔单位：元〕当前余额〔单位：元〕承兑汇票人民币当前对外担保信息抵押合同编号(明细)抵押合同有效状态币种抵押合同金额单位：元币种本担保人抵押担保金额单位：元是人民币人民币是人民币人民币是人民币人民币是人民币人民币120463986-C269618是人民币人民币120463987-C269618是人民币人民币120463988-C269618是人民币人民币120463989-C269618是人民币人民币120465691-C269618是人民币人民币22697000000014557-C269618是人民币人民币是人民币人民币是人民币人民币61B9D945B4D38276BC395600C20DF413是人民币人民币抵押合同笔数合计(汇总)13抵押担保合同金额本外币合计(汇总)单位：元本担保人抵押担保金额本外币合计(汇总)单位：元控股股东〔担保方〕背景调查控股股东根本情况1、企业概况：企业名称：威海泰浩建设集团；注册资本：5000万元；法定代表人：王建华〔身份证号：37〕；注册地址：威海市经济技术开发区青岛中路188号；企业类型：有限责任公司；经营范围：土木工程建筑，水电暖安装，房屋及设施修理，装饰装潢，建筑门窗的加工、安装，市政公用工程；建材、钢材、五金交电的批发零售；经营期限：1997年1月10日至长期有效；2、其他证件：组织机构代码证：26420293-3；贷款卡：109；开户许可证：核准号：J4650000147203编号：4510-01979166；根本账户行：中国农业银行威海经济技术开发区支行；根本账户帐号：15601001040013931；3、企业根本情况：威海泰浩建设集团始建于1993年，是一家集房地产开发、建筑施工、物业管理为一体的综合性企业集团。集团旗下拥有威海泰浩房地产开发、威海泰浩物业效劳、威海宇庆贸易、文登泰浩置业4家子公司及泰浩集团莱西1家分公司。注册资本5000万元，总资产亿元，年开发和施工能力各30万平方米，2021年实现总产值12亿元。历经二十年的锐意进取，泰浩在市场考验中走出了独特的经营之道，具有房产开发贰级资质、房屋建筑施工总承包贰级资质、物业管理叁级资质、金属门窗工程专业承包贰级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质，形成了集房地产开发、建筑施工、市政修路、物业管理全程一体化的运营模式，并先后通过GB/T19001-2021/ISO9001：2021质量管理体系、GB/T24001-2004/ISO14001：2004环境管理体系和GB/T28001：2001职业健康平安管理体系等三大认证，逐步确立了泰浩在地产行业中的优势地位。多年来，公司始终秉承“以经营为龙头，以管理为手段，以创新为动力〞的文化理念，坚持以人文主义理想为指导，坚守对社会的责任和义务，专注于优质房产产品的开发，为城市留下许多优秀的作品，其旗下的“新浪屿花园〞、“正阳花园〞、“文苑花园〞、“泰浩福新园〞、“泰浩华府〞、“泰浩华居〞“泰浩华新园〞等多个住宅小区得到了社会各界的广泛认可和共同推崇。此外，泰浩集团还先后荣获省级“守合同、重信用企业〞、“老实经营民营企业〞、“山东省诚信企业〞及市级多项殊荣；近百个工程获得“省级平安文明示范工地〞、“市级平安文明工地〞“质量诚信、用户满意示范工程〞荣誉称号。股东构成截止调查日，公司股东构成如下：泰浩集团的股权结构股东名称出资金额出资比例出资方式王建华40,0080%货币王玉倩10,0020%货币合计50100%历史沿革设立：2、历史变更情况摘要：根据在威海市工商行政管理局经济技术开发区分局查询的工商档案，泰浩集团的变更情况摘要如下：序号变更日期变更项变更前内容变更后内容12004/6/1名称威海经济技术开发区泰山建筑工程有限责任公司威海泰浩建设集团22021/12/9注册资本2000万元4000万元实收资本2000万元4000万元股东〔发起人〕股东〔发起人〕名称：王建华，证件类型：中华人民共和国居民身份证，证件号码：370632470421101，出资额：1600，持股比例：80，出资方式：货币，备注：自然人，出资时间：1997-01-10，余额交付期限：，实缴出资额：1600，出资方式：货币；股东〔发起人〕名称：王玉倩，证件类型：中华人民共和国居民身份证，证件号码：370632721007102，出资额：400，持股比例：20，出资方式：货币，备注：自然人，出资时间：1997-01-10，余额交付期限：，实缴出资额：400，出资方式：货币；股东〔发起人〕名称：王建华，证件类型：中华人民共和国居民身份证，证件号码：370632470421101，出资额：3200，持股比例：80，出资方式：货币，备注：自然人，出资时间：2021-12-07，余额交付期限：，实缴出资额：3200，出资方式：货币；股东〔发起人〕名称：王玉倩，证件类型：中华人民共和国居民身份证，证件号码：370632721007102，出资额：800，持股比例：20，出资方式：货币，备注：自然人，出资时间：2021-12-07，余额交付期限：，实缴出资额：800，出资方式：货币；32021/6/7行业门类建筑业建筑业行业代码无无经营范围〔一般经营工程〕土木工程建筑，水电暖安装，房屋及设施修理，装饰装潢，建筑门窗的加工、安装〔以上凭资质经营〕；建材、钢材、五金交电的批发、零售；土木工程建筑，水电暖安装，房屋及设施修理，装饰装潢，建筑门窗的加工、安装〔以上凭资质经营〕；〔法律、法规、国务院规定禁止的工程除外；法律、法规、国务院规定限制工程的，须取得许可证前方可经营〕42021/3/17注册资本4000万元5000万元实收资本4000万元5000万元经营范围〔一般经营工程〕土木工程建筑，水电暖安装，房屋及设施修理，装饰装潢，建筑门窗的加工、安装〔以上凭资质经营〕；〔法律、法规、国务院规定禁止的工程除外；法律、法规、国务院规定限制工程的，须取得许可证前方可经营〕土木工程建筑，水电暖安装，房屋及设施修理，装饰装潢，建筑门窗的加工、安装，市政公用工程〔以上凭资质经营〕。〔法律、法规、国务院规定禁止的工程除外；法律、法规、国务院规定限制工程的，须取得许可证前方可经营〕经营范围〔许可经营工程〕无无股东〔发起人〕股东〔发起人〕名称：王建华，证件类型：中华人民共和国居民身份证，证件号码：370632470421101，出资额：3200，持股比例：80，出资方式：货币，备注：自然人，出资时间：2021-12-07，余额交付期限：，实缴出资额：3200，出资方式：货币；股东〔发起人〕名称：王玉倩，证件类型：中华人民共和国居民身份证，证件号码：370632721007102，出资额：800，持股比例：20，出资方式：货币，备注：自然人，出资时间：2021-12-07，余额交付期限：，实缴出资额：800，出资方式：货币；股东〔发起人〕名称：王建华，证件类型：中华人民共和国居民身份证，证件号码：370632470421101，出资额：4000，持股比例：80，出资方式：货币，备注：自然人，出资时间：2021-03-16，余额交付期限：，实缴出资额：4000，出资方式：货币；股东〔发起人〕名称：王玉倩，证件类型：中华人民共和国居民身份证，证件号码：370632721007102，出资额：1000，持股比例：20，出资方式：货币，备注：自然人，出资时间：2021-03-16，余额交付期限：，实缴出资额：1000，出资方式：货币；52021/12/28行业门类建筑业建筑业行业代码房屋建筑业房屋建筑业经营范围〔一般经营工程〕土木工程建筑，水电暖安装，房屋及设施修理，装饰装潢，建筑门窗的加工、安装，市政公用工程〔以上凭资质经营〕。〔法律、法规、国务院规定禁止的工程除外；法律、法规、国务院规定限制工程的，须取得许可证前方可经营〕土木工程建筑，水电暖安装，房屋及设施修理，装饰装潢，建筑门窗的加工、安装，市政公用工程〔以上凭资质经营〕。建材、钢材、五金交电的批发零售。〔法律、法规、国务院规定禁止的工程除外；法律、法规、国务院规定限制工程的，须取得许可证前方可经营〕3、验资情况：2021年3月16日，威海海明达会计师事务所出具编号为威海明达会师验字〔2021〕第047号?验资报告书?，确认：截至2021年3月16日，泰浩集团已收到股东王建华和王玉倩的新增注册资本1000万元,变更后的累计注册资本为5000万元，实收资本5000万元，占已登记注册资本总额的100%。公司治理及管理层简介1、公司治理：泰浩集团设有股东会，股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，股东会议由股东按照出资比例行使表决权，股东决议应由代表三分之二以上表决权的股东表决通过；公司不设董事会，设执行董事1人，执行董事为公司法定代表人，对公司股东会负责，由股东会选举产生，任期3年，任期届满，可连选连任；公司设经理1名，由执行董事聘任或者解聘，经理对执行董事负责；公司设监事1名，由公司股东会选举产生，监事任期3年，任期届满，可连选连任。公司执行董事、高级管理人员不得兼任监事。2、组织架构图：3、管理层简介：公司实际控制人、执行董事：王建华，男，汉族，1947年出生，中共党员；1982年9月-1986年8月任文登大水泊镇东堡子建筑队队长；1986年9月-1991年8月任文登大水泊镇粮油加工厂厂长；1991年9月-1993年5月任文登二轻机械厂党委书记兼厂长；1993年6月至今就任威海泰浩建设集团董事长；总经理：王玉倩，女，汉族，1972年出生；1989年-1992年毕业于文登职专；1992年9月-1994年4月就职于文登市滩涂贝类开发公司从事统计工作；1994年4月-1996年5月就职于威海市方正木器厂从事会计工作；1996年5月-2002年任威海泰浩建设集团副总经理；2002年至今任威海泰浩建设集团总经理。财务状况分析根据威海弘理联合会计师事务所出具的泰浩集团2021年、2021年和2021年无保存意见的审计报告，以及泰浩地产最新一期财务报表〔2021年10月〕，泰浩集团的根本财务状况如下：资产负债表编制单位:威海泰浩建设集团单位：元2021年10月2021年2021年2021年流动资产：货币资金预付账款应收账款其他应收款存货流动资产合计长期投资合计固定资产合计无形资产及其他资产合计资产合计流动负债:短期借款预收账款应付票据应付账款其他应付款流动负债合计长期借款长期应付款负债合计实收资本资本公积未分配利润所有者权益合计负债和所有者权益合计损益表编制单位：威海泰浩建设集团单位：元项目行次0202120212021一、主营业务收入1减:主营业务本钱2主营业务税金及附加3二、主营业务利润4加：其他业务收入5减：其他业务支出6减：销售费用7管理费用8财务费用9三、营业利润10加:投资收益11营业外收入12减:营业外支出13四、利润总额14减:所得税15五、净利润16现金流量表编制单位：威海泰浩建设集团单位：元项目行次2021年10月2021年2021年2021年一、经营活动产生的现金流量：1销售商品、提供劳务收到的现金2收到的税费返还3收到其他与经营活动有关的现金4经营活动现金流入小计5购置商品、接受劳务支付的现金6支付给职工以及为职工支付的现金7支付的各项税费8支付其他与经营活动有关的现金9经营活动现金流出小计10经营活动产生的现金流量净额11二、投资活动产生的现金流量：12投资活动现金流入小计13投资活动现金流出小计14投资活动产生的现金流量净额15三、筹资活动产生的现金流量：16筹资活动现金流入小计17筹资活动现金流出小计18筹资活动产生的现金流量净额19四、汇率变动对现金及现金等价物的影响20五、现金及现金等价物净增加额211、资产构成分析：从上表中可以看出，公司资产结构以流动资产为主。2021年公司流动资产占总资产的比例为75.21%，2021年占比为73.13%，2021年占比为70.72%，截至2021年10月底，公司流动资产约为6亿元，总资产约为7.59亿元，占比为%；公司流动资产占总资产的比例比拟稳定。重要资产科目明细分析：应收账款：2021年-2021年10月，公司应收账款占总资产的比例分别为%、%、%和%，占比相对稳定，但比例相对较高。截至2021年10月，应收账款明细如下：单位名称余额文登市财政局--市政文登开发区管委中安南海〔山东〕置业威海名流房地产开发-名流B区苘山镇政府威海环渤海投资开展威海泰浩房地产开发威海长峰房地产开发-长峰馨安苑南海管理委员会-南海工业园其他合计其他应收款：2021年-2021年10月，公司其他应收款占总资产的比例分别为%、%、%和5.29%，呈逐年下降趋势。截至2021年10月，其他应收款明细如下：单位名称余额威海泰浩建设集团莱西分公司其他合计存货存货是公司的重要资产，占总资产的比例相对较高，2021年-2021年10月的占比分别为%、%、%和%；截至2021年10月底的存货明细如下：单位名称余额工程施工库存材料周转材料低值易耗品合计长期股权投资公司长期股权投资占总资产的比例相对较小，且均为公司旗下子公司，分别为威海泰浩房地产开发、威海宇庆贸易和威海泰浩物业效劳。固定资产2021年-2021年10月，固定资产占总资产的比例分别为11.25%、13.02%、20.54%和15.08%。截至2021年10月，固定资产主要为生产基地厂房及办公楼、施工机构以及在建工程——泰浩生态园。运营能力分析：工程2021年10月2021年2021年2021年应收账款周转率存货周转率流动资产周转率公司应收账款周转率偏低，主要是因为对于政府的应收款项占应收账款的比例较高，该款项周转率相对较低，但比拟稳定；存货周转率和流动资产周转率都比拟稳定。整体来说，公司运营状况正常。2、负债结构分析:从上表中可以看出，2021年-2021年10月，公司负债全部为流动负债，不存在长期借款。但短期借款占总资产的比例从2021年开始逐年上升，至2021年10月成为负债的重要组成局部。重要负债科目明细：短期借款：2021年-2021年10月，短期借款占总负债的比例分别为20.72%、29.98%、47.8%和47.55%，呈逐年上升趋势，成为负债的重要组成局部。截至2021年10月，短期借款明细如下：单位名称余额担保方式农行威海经区支行南海富康花园商住土地66392平米，60676平米浦发银行青岛分行华夏银行烟台支行威海鸿宇医疗器械担保贷款文城信用社威海固恒建筑机械担保贷款合计预收账款：2021年-2021年10月，预收账款占总负债的比率分别为%、%、%和%。截至2021年10月底，预收账款明细如下：单位名称余额文登市财政局中安南海〔山东〕置业威海环渤海投资开展威海名流房地产-名流B区文登开发区管委文登苘山镇政府长峰房地产威海通顺监理工程其他合计应付票据：应付票据从2021年的零元上升至2021年10月的7150万元，占总负债的比例也到达了20.12%，成为公司融资的另一种主要方式。截至2021年10月，应付票据明细如下：单位名称余额华夏银行烟台分行浦发银行青岛分行合计应付账款：应付账款占总负债的比例在逐年下降，从2021年的28.18%下降至2021年10月的5.64%，重要性在逐渐降低。其他应付款其他应付款占总负债的比例也呈下降趋势，从2021年的22.25%，下降至2021年的4.45%，2021年10月比例有所上升至10.96%，主要是股东借款的增加。截至2021年10月底的其他应付款的明细表如下：单位名称余额湖南岳阳新世纪服饰王建华王玉倩王浩威海市泰启纺织文登大水泊镇政府威海泰浩物业效劳其他合计偿债能力分析：工程2021年11月2021年2021年2021年资产负债率46.85%49.29%49.12%37.33%流动比率1.691.431.492.01速动比率0.851.000.941.34利息保障倍数10.5216.4022.0911.03注：1.利息保障倍数中的利息费用采用该年财务费用的数据，故存在一定程度的误差。公司的资产负债率与同行业相比处于中等偏下水平，流动比率和速动比率偏低，但从近三年的数据来看，比率比拟稳定；公司的利息保障倍数极高。总体而言，公司资产负债率偏低，财务状况正常，偿债能力可靠。3、营运状况分析:盈利能力分析：工程2021年10月2021年2021年2021年销售毛利率30.67%29.06%25.87%28.88%销售净利率18.63%16.97%13.14%11.97%资产收益率18.22%20.92%14.75%22.51%净资产收益率34.92%41.21%26.63%35.92%公司近三年的审计报告和近一期财务报表显示，公司的销售毛利率均保持在29%左右，且比拟稳定。销售净利率、资产收益率和净资产收益率，均处于较高水平。公司盈利能力较强。开展能力分析：工程2021年10月2021年2021年营业收入增长率22.85%76.40%55.81%净利润增长率34.86%127.79%71.10%总资产增长率51.47%60.36%61.02%净资产增长率58.76%59.83%30.73%公司2021年至2021年10月营业收入和净利润均呈现大幅增长，公司开展迅速，总资产和净资产也保持着年均50%以上的增长速度。4、企业资信状况：2021年1月28日，经查询人民银行征信系统，企业无不良信息记录，信用状况良好，企业未结清贷款及担保信息如下：未结清信贷信息业务种类币种发生额〔单位：元〕当前余额〔单位：元〕贷款人民币承兑汇票人民币当前对外担保信息保证合同笔数合计(汇总)10保证担保合同金额本外币合计(汇总)单位：元本担保人保证担保金额本外币合计(汇总)单位：元抵押合同笔数合计(汇总)1抵押担保合同金额本外币合计(汇总)单位：元本担保人抵押担保金额本外币合计(汇总)单位：元被担保信息保证合同笔数合计〔汇总〕5保证担保合同金额本外币合计(汇总)(单位：元)抵押合同笔数合计(汇总)3抵押担保合同金额本外币合计(汇总)(单位：元)质押合同笔数合计(汇总)1质押担保合同金额本外币合计(汇总)(单位：元)资金运用可行性分析本信托中，受托人按照委托人的意愿，将委托人交付的资金以受托人名义受让泰浩地产位于文登市开发区的泰浩华居三期、四期工程全部资产的收益权，以获取投资收益并分配予受益人。工程概况1、工程全称：泰浩华居三期、四期工程2、开发商全称：威海泰浩房地产开发3、工程用地：本工程占地面积67451平方米，规划总建筑面积约为73000平方米，用地性质为出让用地。4、建设地点：工程位于山东省文登市开发区中心区域，具备最正确的居住生态环境，北临厦门路，南临汕头路，东接金山花园小区，西至金山路。距威海20分钟车程。地块较为方正，地质优良，环境绿化优美，生活设施及市政配套完善，商贸兴旺，水陆交通便利，地理位置优越。文登市在山东省的地理位置示意图：文登市在威海市的地理位置示意图：泰浩华居工程在文登市的地理位置示意图：5、工程定位：泰浩华居工程定位于集住宅、商业、幼儿园及会所等为一体的综合性社区，内设1万平米的休闲广场，小区住宅设计为大开间，房间布局合理，自然通风采光良好。平开节能型塑钢中空玻璃落地窗、飘窗采光。宽式阳台突破以往阳台设计的习惯，向花园的待遇和享受看齐，使每户尽可能的将窗外迷人的景色尽收眼底。区内实行封闭式物业管理，使住户更平安放心。6、工程产品形式：三期住宅共有7栋楼，其中，21#-24#、26#-28#楼均为多层，地上一层为车库，21#-23#楼设有商业网点，容纳总户数约为330户；四期住宅共有6栋楼，29#-34#楼均为多层，地上一层为车库，容纳总户数约为270户。工程建设户型以二室户型为主，配以局部三室户型，其中二室户型建筑面积为〔80-90〕平方米，三室户型建筑面积〔90-105〕平方米。7、周边配套设施：泰浩华居工程周边的配套设施非常齐全，小区北接开发区管委，开发区小学，老年公寓及信亚机电，威力工具等大型生产企业，人流密集，南接文登师范幼儿园，文登旅游商务学校，小区周边分布家家悦超市2个，长江超市1个，农贸市场2个。8、工程周边竞争对手分析该工程所在区域楼盘主要为中润太阳城、天山水尚、海泰庄园和银海绿洲，其所在位置详见以下图：竞周边楼盘位置图中润太阳城工程位置：文登市新城区峰山公园北麓，珠海路以南工程规模：占地面积40万平方米，建筑面积75万平方米开发商：中润集团工程性质：板楼,独栋别墅,联排,叠拼,小高层户型面积：二居室98-124平米三居室111-146平米四居室146平米装修标准：毛坯开盘时间：2021年售价：均价3700元/平方米天山水尚工程位置：文登市经济开发区广州路与金山路交汇处工程规模：占地面积26万平方米，建筑面积24万平方米开发商：威海天山房地产开发工程性质：别墅、小高层户型面积：116-136平米装修标准：毛坯开盘时间：2021年底售价：均价4200元/平方米海泰庄园工程位置：文登市世纪大道西、香水路南工程规模：占地面积约10万平方米，建筑面积约16万平方米开发商：山东省倪氏房地产开发工程性质：板楼户型面积：90-100平方米装修标准：毛坯开盘时间：2021年售价：小高层均价4600元/平方米，多层均价4100元/平方米银海绿洲工程位置：文登经济开发区西北部工程规模：占地面积万平方米，建筑面积万平方米开发商：威海新时代房地产开发工程性质：板楼户型面积：95-158平方米装修标准：毛坯开盘时间：一期2005年售价：均价3300元/平方米从以上竞争对手情况分析可以看出，目前市场上所能提供的住宅价格多为3500元/平方米-4200元/平方米左右，建筑样式多为板楼和小高层为主。本工程市场价格定位为3700元/平方米，与周边的竞争楼盘相比，其价格处于中下游水平，在同类产品中具有一定的价格优势。同时，以上竞争对手的开盘时间均在2021年之前，而本工程销售时间预计为2021年上半年开始，且本工程整体体量较小，销售压力不大。工程背景1、文登市根本情况介绍文登市是中国长寿之乡、温泉之都和著名的道教圣地，是一座最适合人类居住的海滨城市，综合经济实力居全国百强县前列。城市位于山东半岛东部，青岛、烟台、威海三个沿海对外开放城市的中间，居于山东半岛蓝色经济区的核心，隶属于威海市，是中国新兴的沿海开放城市，南北两面临海，总面积1645平方公里，辖14个镇、3个街道办事处、2个省级经济开发区。其中人口超过4万的中心镇3处，镇平均人口为3.54万，区域面积为117.5平方公里。共有872个行政村，全市总人口64.6万人。文登是胶东半岛的交通枢纽，陆海空交通设施完备，青威高速公路、309国道、济威铁路穿境而过，到烟台、青岛国际机场、港口仅1～2个小时的路程，交通十分便利。境内的威海机场已开通了到北京、上海等10余条国内航线，开通了到韩国、俄罗斯等多条国际航线，乘飞机到韩国只需1小时。正在建设的青烟威城际轻轨2021年通车，30万吨级南海新港局部投入使用，疏港铁路已启动建设，是中国北方唯一拥有海陆空立体交通体系的县级城市。目前文登市主要分为老城区、新城区和开发区三个板块。随着城市经济开展和城镇人口的快速扩张，原有的老城区无论从交通、市政、住宅开发、经济转型等方面都无法满足现阶段的需要。因此，文登市对于新城市的规划主要分成二大块：一是向威海方向东扩形成以居住、生活、休闲、娱乐、购物为主的新城区，完善的规划了交通枢纽、城市商业、医疗、教育、文化、信息华建设等，成为文登市未来开展的核心区域；另一方面是城市北扩打造新型的高新经济开发区，便于招商引资和产业化管理。2、文登市经济开展情况介绍2021年，在文登市委、市政府的正确领导下，牢固树立和认真落实科学开展观，解放思想，抢抓机遇，加快开展，国民经济和各项社会事业保持了快速健康协调开展的良好势头。全市生产总值到达498.9亿元，年均增长12.3％；地方财政收入到达26.8亿元，年均增长13.5％；完成固定资产投资276.9亿元，年均增长17.9％；社会消费品零售总额到达193.1亿元，年均增长18.6％。改革开放以来，文登坚持工业立市、工业强市的开展思路，加大结构调整力度，加快推进对外开放，工业整体素质和竞争力明显增强。目前，已形成了机械、汽车、电子、轻纺、建材、化工、食品等7大支柱行业，主要工业产品有2大类2万多种，限额以上企业开展到219家，培植了20多家销售收入过亿元或利税过千万的骨干企业，有lO多家企业的规模和效益位居全国同行业前列。文登市的综合实力跻身于全国百强县第13位，山东省第3位。文登产业开展载体也正逐步完善，城市文化商务区建设面积34平方公里，围绕打造文化教育、金融商贸、综合效劳、生活居住、生态休闲五大组团，建成了县级一流的市民文化中心、博展中心、体育公园、妇女儿童医院等公用设施，被确定为山东省开展效劳业重点城区；经济开发区建设面积40平方公里，进驻企业总数到达500多家，跻身于山东省级开发区前四强，被联合国工业开展组织确定为国际工程示范园区；南海新区是升级工业园和高新区，规划建设面积90平方公里，已完成根底设施投入60多亿元，进驻15家世界货中国500强企业及上市公司，90多个投资过亿元的蓝色产业工程落地开工，形成了三区联动、协调开展的格局。尤其是在国务院批复的?山东半岛蓝色经济区开展规划?中，文登被确定为山东半岛重点建设的三大海洋经济新区之一，成为国家战略的重要组成局部，为经济开展插上了腾飞的翅膀。文登还是著名的“鲁绣之乡〞，有160家抽纱家纺企业，年产抽纱制品3亿件(套)，是全国抽纱产品出口基地，出口额占全国的1／7，被命名为中国工艺家纺名城。近年来，文登还围绕打造面向胶东、辐射东北和韩国、日本的区域性商贸物流中心，先后引进建设了义乌小商品批发市场、青岛利群购物广场和物流配送中心、韩国之窗、客运物流中心等一批辐射范围广、带动能力强的大工程，为中外客商加强合作提供了交流平台。3、文登市房地产市场情况介绍文登房地产市场从上世纪90年代初启动，2005年开始进入开展快车道，特别是2007年以来，更是文登房地产市场加速开展的5年。即使在2021、2021年国家宏观调控政策频出、房地产业整体环境趋紧的情况下，文登的房地产市场也逆势而上，每年保持了30%以上的增速，是胶东半岛县域房地产市场中增长最快的，在我国整个东部沿海的县域房地产市场中也名列前茅。并且，文登房价一直保持平稳增长，平均增长率10%左右，没有因过速增长而形成泡沫，目前全市商品房均价4110元。根据文登市的国民经济和社会开展统计公报显示，2021年文登市房地产投资增长迅猛，全市房地产开发投资15.3亿元，比上年增长42.5%，商品房施工面积202.0万平方米，比上年增长59.1%；竣工面积40.8万平方米，比上年增长25.2%。全市商品房销售额12.3亿元，比上年增长37.5%；其中住宅销售额11.5亿元，商品房销售面积46.9万平方米，住宅销售面积44.6万平方米。2021年前三季度文登市商品房成交6757套，成交面积64万平方米，成交金额16.9亿元。2021年，文登市全年成交商品房14440套，成交面积141.14万平方米，成交金额38.35亿元，同比分别增长29%、36%和42%，120套保障性住房竣工。仅2021年一季度文登市商品房成交总量就到达3658套，同比增长192%，比2021年同期也多出2000多套，成交面积35.8万平方米，同比增长185%，成交金额达8.9亿元，同比增长163%。2021年，在国家宏观政策的调控下，文登市全市成交商品房18000套左右，成交面积约180万平方米，成交金额50.7亿元左右，同比分别增长约25%、%和32%。第四季度，全市商品房成交平均价格为4079元/平方米。同时，依托优越的自然生态环境，文登在大力开展商品房外销市场，2021年以来，商品房外销率始终保持在50%以上，全国有639个城市在文登市有购置商品房的记录，远期外销率预计将到达70%左右，为文登的房地产市场的持续快速健康开展提供了强力支撑。工程批复及证照工程已“四证〞齐全，符合房地产融资工程标准，具体证照及批复如下：?国有土地使用权证?【文国用〔2021〕第040039号】?建设用地规划许可证?【鲁10-03-开092号】?建设工程规划许可证?【鲁10-03-开611号】?建筑工程施工许可证?【2007-82、2007-80、2021-20〔补〕号】?国有建设用地使用权出让合同?合同编号：【文登-01-2021-0241】文登市开展和改革局关于泰浩华居三期、四期工程的核准意见【文发改审核字[2021]51号】【文发改审核字[2021]54号】工程规划方案本工程土地面积为67451平方米，总建筑面积73000平方米。其中三期建筑面积41215平方米，包括住宅36264平方米，为21#-24#、26#-28#楼，幼儿园3028平方米，商业网点1923平方米；四期建筑面积31785平方米，包括住宅30042平方米，为29#-34#楼，会所1743平方米。三期规划技术指标序号工程单位数量1规划用地面积㎡34684住宅建筑面积㎡36264幼儿园建筑面积㎡3028商业网点建筑面积㎡19233规划总户数户3304规划总人口人11555容积率6建筑密度%157绿地率%35四期规划技术指标序号工程单位数量1规划用地面积㎡32767住宅建筑面积㎡30042会所建筑面积㎡17433规划总户数户2704规划总人口人9455容积率16建筑密度%127绿地率%35泰浩华居工程规划图工程开发进度1、工程开发进度如下表所示：截止于2021年1月21日各幢建筑物状况及工程进度一览表序号楼号层数建筑类别总建筑面积㎡抵押面积㎡形象进度124#6住宅100%225#6住宅100%326#6住宅100%427#6住宅100%528#6住宅100%629#6住宅100%730#6住宅100%836#6住宅100%937#6住宅100%1038#6住宅100%1139#6住宅100%1240#6住宅100%1341#6住宅100%小计1426#6车库100%1527#6车库100%1628#6车库100%1729#6车库100%1830#6车库100%1936#6车库100%2037#6车库100%2138#6车库100%2239#6车库100%2340#6车库100%小计2424#6商铺100%2525#6