拓兴花苑营销策划方案(鼎丰香港)

香港鼎丰地产营销策划顾问有限公司资料库PAGE16-拓兴花苑营销策划方案（初案）策划项目：拓兴花苑开发商：衡阳拓兴房地产开发有限公司策划师：王元敏谢春香策划时间：2007年4月第一篇、营销策划方案一、房地产专业策划对项目的意义房地产策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段（如投资策划、建筑策划、营销策划等，还可以运用房地产领域外的其它手段，如体育、旅游、IT行业等），按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。它包括房地产概念设计（主题策划）、房地产项目策划（前期策划）和房地产营销策划（后期策划）。

（一）、房地产策划的特征

1、地域性。第一，要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况很不一样，要进行房地产策划就不能不考虑这些情况。第二、要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从房地产市场来讲，房地产策划要重点把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。第三、要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。

2、系统性。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。房地产项目开发从开始到完成经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段，每个阶段构成策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成。各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和，系统的结构与功能具有十分密切的联系。

3、前瞻性。房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产项目完成的周期少则二三年，多则三五年甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，投入不产出，那么企业的损失是巨大的。房地产策划的超前眼光和预见能力，在各个阶段都要体现出来：在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。

4、市场性。房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导，顾客需要什么商品房，就建造什么商品房，永远以市场需求为依据。二是房地产策划要随市场的变化而变化，商品房的市场变了，策划的思路、定位都要变。三是房地产策划要造就市场、创造市场。

5、创新性。房地产策划要追求新意、独创，永不雷同。房地产策划创新，首先表现为概念新、主题新。因为主题概念是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、手段新。策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、运用在不同的地方，其所产生的效果也不一样。还要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段来。

6、操作性。一是在实际市场环境中有可操作的条件，市场条件不允许，想操作好是相当困难的。二是在具体的实施上有可操作的方法。三是策划方案要易于操作、容易实施。经常有一些策划方案规定了非常理想的策略，但完全脱离了市场的客观或超出了发展商的负担能力和实施能力，因而也只是空洞的纸上谈兵。7、多样性。房地产策划要比较和选择多种方案。在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种。同时，房地产策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。

（二）、房地产策划的地位和作用

1、地位

第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。二十一世纪是知识经济时代，知识经济的一大特征是智力、智慧产业将得到进一步发展，社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识的能力。这种能力，就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起，还会爆发出巨大的能量。

第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。主要表现在：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三，房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。

第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，甚至使项目变成“半拉子”工程。房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。

2、作用

第一、房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。

第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，房地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。

第三、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

第四、能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。（三）、本案策划目的本案策划属于房地产项目整体策划中的专项房地产营销策划。营销策划即在充分研究客观市场，并对市场作出预测，分析市场的基础上，挖掘项目自身亮点，通过运用房地产营销策略中的产品策略、价格策略、促销策略、广告策略将产品顺利从开发商向目标客户转移从而实现企业经营目标。提高客户满意度，提升企业品牌也是我们营销策划的重中之重，我们几位全伙人通过对贵公司的认识及对贵公司所开发产品的了解，虽然贵公司掌门人曾经成功开发过多处项目，但“拓兴花苑”却是贵公司新成立以来的一个开山这作，通过几次与贵公司决策层沟通，深知贵公司对营销工作的异常重视，本项目的成功开发将关系到贵公司今后可持续发展，究竟怎样为本项目作好营销工作，围绕这个问题我们不敢有丝毫松懈，进行市场调查，多方查阅资料，经过多次论证，形成关于对“拓兴花苑”初步的营销思路，希望我们的方案能给贵公司的项目营销提供帮助，同时预祝我们合作成功！二、项目概况（一）、项目简介本案“拓兴花苑”由衡阳拓兴房地产开发有限公司投资开发，位于岳麓路与路交汇处，西临蒸水河畔，南靠华新客运站、拟建的衡阳市公安局，东临规划中的公安局家属院、待建的俊景花苑，北靠湖南省测绘院，距生态公园约500米、距华新车站约300+1距市一中500米。项目总占地17094.8㎡,总建筑面积39790㎡,小区由7栋6+1、7+1的多层商住楼组成，全板式结构，南北朝向，户型设计做到明厨、明卫、明厅，动静分区、合理布局，低容积率、低密度，千余平米的中心庭园章显大气，更体现出开发商以人为本的开发理念，内部配套的完善和外部公共配套的逐渐完善，将使本小区居住价值空间极大提高！（二）、地理位置政治文化地理：衡阳市一中、公安局机关、沿江风光带；经济地理：华新客运站、华新商业广场、林隐五星酒店；交通地理：101、K1、19、104、102等多路公交车直达本小区。（三）、项目基本技术经济指标规划总用地：17094.8㎡规划总建筑面积:39730㎡容积率:2.32建筑密度:30%绿地率:33%总户数:219户停车位:124个三、衡阳房地产市场发展（一）、衡阳概况衡阳市位于湖南省中部，因居中国著名五岳之一——南岳衡山之南而得名。相传“北雁南飞，至此歇翅停回”，故又雅称“雁城”，素有“寰中佳丽”之美誉。衡阳市历史悠久。战国时期已形成一定规模的城镇。隋开皇九年（公元589）设衡州府，形成行政、经济、文化、军事中心。此后，先后设立郡、州、路、府、道等行政建制。1942年1月1日设立衡阳市。现辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里,总人口708.9万。

衡阳人杰地灵、英才辈出，有深厚的文化底蕴。东汉时期,耒阳人蔡伦发明的造纸术,名列中国古代四大发明之一,成为世界文化的瑰宝;宋太宗至道三年，衡阳人李士真创建石鼓书院，成为全国四大书院之一；明末清初，衡阳人王夫之（号船山）号称一代理学宗师，被尊为湖湘文化的源头。

衡阳市区位优越、交通便利。“扼两广，锁荆吴”，地处南北要冲，既是兵家必争之地，又是各路商贾云集之地，历为湘南重镇。京广、湘桂铁路交汇市区；107、322国道和京珠、衡昆高速公路贯穿全境，主要河流湘江、耒水、蒸水、米水，可四季通航，还有2个机场可供航空之便。现已初步形成水陆空立体交叉的交通网络。

衡阳资源丰富，堪称“有色金属之乡”、“非金属之乡”、“鱼米之乡”和“旅游圣地”。已探明储量的矿产有金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等60多种，其中钠长石储量居亚洲之首，硼砂为华南独有，高岭土名列全国前茅，岩盐为华南之冠。衡阳市是全国商品粮、猪、鱼、油重点生产基地，其优质米、活大猪、黄花菜、湘黄鸡、湖之酒、云雾茶、龙须草席等农产品在国际市场久负盛名。南岳衡山是国家4A级风景名胜区，素有"五岳独秀"和"文明奥区"之称，佛道同尊共荣于一山的宗教文化为我国宗教一绝。山中风景绮丽，集"秀、深、幽、险、古"于一体，是不可多得的揽胜、探奇、度假、避暑、观光和朝山拜佛、求寿求财的圣地；近几年，衡阳市先后成功地举办了耒阳蔡伦科技发明节和中国南岳衡山寿文化节，在海内外引起了强烈的反响。

1984年，衡阳市被国务院列为全国16个中等城市综合改革试点之一，1988年，国务院又批准衡阳为湘南改革过渡试验区。近年来，湖南省又把衡阳市列为全省"一点一线"重点发展地区。几次大的机遇，促进了衡阳市经济的发展。2001年，全市实现国内生产总值386.4亿元,比上年增长9.5%。财政总收入18.3亿元，增长9%，其中地方财政收入增长9.5%。一是工业经济规模不断壮大。全市现有工业企业6.63万个，其中年销售收入500万元以上规模工业企业346个。主要包括煤炭、冶金、机械、电子、医药、化工、建材、纺织、轻工等行业，门类比较齐全，其中冶金、机械、化工、医药、轻工等是全市工业的支柱产业。拥有特变电工衡阳变压器有限公司、紫光生物古汉集团、衡阳钢管有限公司、水口山矿务局等大型企业26个。有铅、锌、铜、锡、超高压变压器、牙轮钻机、无缝钢管、古汉养生精、季戊四醇等120多种工业产品享誉国内外市场。二是农业区域特色正在形成。农业发展走"以示范区为轴心建基地，以基地为依托深加工，以加工为突破树特色"的路子。全市现有初具规模的优质高产高效农业示范区9个。主要农产品有粮、油、牲猪、黄花菜、香芋、草席、茶叶、湘黄鸡、竹木等，现有农产品加工企业2315家，其中年产值超亿元的5家.拥有农产品专业批发大市场21个，其中成交额超亿元的4个。祁东县黄花集团是全国首批151家农业产业化龙头企业之一。三是城市建设步伐明显加快。衡阳市是湖南省第二大城市，建成区面积58平方公里，市区非农业人口80万。2001年，城市总体规划修编开始启动，拆除城市违法违章建筑20余万平方米。一批"敞口、拓城、秀内、扩能"的重点工程已经竣工或正在建设，城市面貌日新月异，城市经营、管理水平不断提高，正在向国家园林城市、优秀旅游城市冲刺。四是经济开放度不断扩大。目前，全市外贸出口品种达120多种，出口国家和地区达80多个。2001年，外贸自营进出口总额增长36.8%。随着经济环境的不断优化,招商引资快速发展,每年到位外资1亿美元左右。

进入新世纪，衡阳市确立了“主题是发展，主攻是工业”的总体思路，全力推进工业化、城市化和农业产业化进程，努力把衡阳建设成为富强、文明的现代化区域性中心城市。（二）、衡阳的经济发展经济发展步伐加快。初步测算，全市实现生产总值541.23亿元，比上年增长10.8%，增幅快0.7个百分点。其中第一产业增加值136.02亿元，增长5.9%；第二产业增加值194.75亿元，增长15.6%；第三产业增加值210.46亿元，增长9.6%。

市场价格涨幅在调控范围之内。全年居民消费价格总水平比上年上涨3.1%。其中食品价格上涨8.4%(粮食上涨16.2%，肉禽及制品上涨16.4%)；烟酒及用品持平；衣着上涨0.3%；医疗保健及个人用品上涨0.4%；居住上涨3.7%。家庭设备用品及服务、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务分别下降1.4%、1.1%和0.9%。商品零售物价指数上升2.3%,工业品出厂价格指数上升8.03%，原材料、燃料、动力购进价格指数上升14.43%，固定资产投资价格指数上升6.53%。

就业规模继续扩大。年末全市就业人员387.6万人，比上年末增加8.04万人，其中城镇就业人员87.1万人，增加6.4万人。年内通过各种途径安排下岗人员就业人员5.52万人，年末城镇登记失业率为4.64%。

财政收支情况良好。全年实现财政总收入25.99亿元，比上年增长21.13%，其中地方一般预算收入17.29亿元，增长15.78%；上划中央“两税”5.86亿元，增长32.51%；上划所得税2.83亿元，增长35.27%。全市财政总支出为38.57亿元，增长19.0%。

经济结构调整取得新的进展。经济运行总体质量和效益不断改善。全市加快推进工业化进程，继续做大做强做优骨干企业，发展产业集群，发展高新技术产业，加大传统工业技术的改造力度，工业对经济增长的贡献率达到39.6%，提高3.2个百分点，工业增加值占GDP的比重比上年提高0.7个百分点，规模以上工业增加值占全部工业的比重上升了4.38个百分点。民营经济得到较快发展。初步测算，全市民营经济增加值达到322.26亿元，占GDP总量的59.5%，比上年提高10.8个百分点。民间投资的规模继续扩大，随着投资环境的改善，招商引资力度加大，民间投资的比重继续上升，全市民间投资占全社会投资的比重达到61.8%，比上年提高了24个百分点。在经济结构不断优化的同时，经济运行的总体质量有了较大的提高，全市规模以上工业企业实现销售收入增长43.13%，实现利润总额增长76.71%，亏损企业亏损减少28.71%，实现利税增长47.22%，综合效益指数提高了34个百分点，企业效益的提高促进了财政税收的增长，全年税收总额达到21.52亿元，增长34.2%，其中工商税收增长26.8%。

经济和社会发展中存在的主要问题是：农业投资总量偏小，基础设施仍然较差；工业企业的改制难度较大，体制性障碍比较突出，煤、电、油、运等“瓶颈效应”在一定程度上制约了经济增长；再就业的压力依然很大，部分群众的生产和生活还存在一定的困难，经济发展的环境有待进一步改善。（三）、2006年衡阳房地产发展情况2006年，衡阳市房地产市场发展态势良好，房地产市场持续升温，价格温和上涨。据市城调队抽样调查，衡阳市房屋销售价格与上年同期相比上涨3.4%，房屋租赁价格与上年同期相比上涨0.5%，土地交易价格与上年同期相比上涨4.4%。

1、2006年房地产市场价格运行情况

（1）、房屋销售价格上升

去年，衡阳市房屋销售价格同比上涨三点四个百分点，其中一季度上涨0.5%，二季度上涨4.1%。三季度上涨0.8%。四季度上涨7.2%。在商品房销售中，商品住宅继续旺销，商品住宅销售价格上涨3.2%。经济适用房、多层住宅和高层住宅价格全面上升，与上年同期比，分别上涨2.1%、9.4%和3%，

在非住宅销售中，写字楼价格微升，商业用房销售价格同比上涨5.8%，从季度价格变动上看，呈“N”型趋势。一季度同比持平，二季度同比上涨6.1%。三季度上涨2.1%；四季度上涨11.4%。

（2）、房地产开发升温，土地交易价格大幅攀升

由于土地是不可再生性资源，随着各项土地政策的逐步到位，国家对用地控制更加严格，房地产开发持续升温，土地价格全面上涨。与去年同期相比，土地交易价格上涨4.4%，其中，其他用地升幅最大，同比上涨7.7%，商业、旅游、娱乐用地和居民住宅用地分别上涨6%、和5.5%，在居民住宅用地中，普通住宅用地上涨5.5%，高档住宅用地上涨6.5%。

（3）、房屋租赁价格与上年同期相比，房屋租赁价格上涨0.5%，其中商业用房同比上涨0.6%；住宅同比上涨0.5%。（4）、房地产供、需两旺去年一年，衡阳市商品房施工面积达414.7㎡,其中新开工面积达127.9㎡,从高新区来看,目前在售、在建、拟建项目超过30个之多，商品房销售面积达107.8㎡，像一些大盘：新城国际、香江一期、桂花苑一期、雁城世家、基本上销售达90%以上。（5）、区域主要兑争楼盘情况项目名称钻石城俊景花苑明兴花苑紫轩花苑银港小区用地面积66666.6756792.3㎡75858.0530153.5总建筑规模125933.33121852.24㎡135025.6217000㎡51489.5建筑形态多层/高层高层多层/高层多层多层容积率1.7721.781.68绿地率39.8%37.6%35.1%35.2%建筑密度23.7%25.73%24%起价1850元/㎡1618元/㎡1580元/㎡四、本案swot分析（一）、优势（S）1、交通位置优势，位于解放大道、与华新车站仅数步之遥，公交糸统发达，令居家出行方便；2、周边有生态公园、林隐假日洒店、蒸水河风光带是休闲的好去处；3、华新客运站、华新商业广场、林隐假日洒店的建设将使项目周边商业氛围不断加强，有肋人气的提升；4、项目东面市一中初、高中部及今后拟建的小学5、小区总体规划合理，全部为多层板式结构、南北朝向，特别是主入口处千余平米的中庭花园；6、户型面积配比合理，以中等户型为主，且全部为多层住宅迎合了市场的需求；（二）、劣势（W）目前地段较偏，现有周边配套尚处发展阶段，购物不便；周边项目尚未动工对人气的聚集有一定的负影响；贵公司属新成立公司，知名度还不够（三）、机会（O）目前围绕一中周边属市场开发的热点地区潜在客户对本区域的关注是项目推广的大好机会；其他争个案，如：俊景花园、钻石城、香江水岸新城将会大力宣传区域大环境，这一点也本案可以借力的，使本案在前期教育客户的广告投入有机会减少；周边整体规划的优越性由于市区房价的不断走高，越来越多的消费者买房正朝着开发区边缘发展；华新商业广场及林隐洒店的建设给项目所在区域带来新的发展机会（四）、咸胁（T）目前房贷利息升至年息7.11%，近一年来利率上调了三次，这也增加了客户购房的经济负担和心理负担，对中低收入购房者会产生影响；市场空间有限，外来客不足，而供应量上升是对区域房地产消费市场的考验；开发区较相对市区来说，日客流量明显偏少，再加上况争项目的增加，造成对有限客源的分流，将势必影响销售周期和增加销售费用；（五）、综合在认识到本案优劣势的同时也应该全面充分地研究市场，分析市场，掌握竞争对手楼盘的优势与劣势，这样才可以在制订营销策略时做到收放自如寻找到正确的市场切入点让本案项目在激烈的市场竞争中脱颖而出。五、本案市场定位及项目定位（一）、市场定位“温馨、浪漫、高性价比、中高档住宅小区”针对目前衡阳市场购房群体大多为年轻、事业有成一族，他们消费行为相对理性，对性价比比较看重，同时追求浪漫、与众不同，是他们与生俱来的“本性”，走差异化定位路线，是本案的定位指导思想，大众化、从众定位是绝要避免的。建议本案产品定位为中高档住宅小区，以充分挖掘目标客户群，以更好的把握市场。（二）、项目定位基于本案的市场定位，楼盘命名就是市场核心定位的反映，楼盘名称是面向市场的第一诉求，一个极具亲和力、给人以审美愉快的楼盘名称，可让客户产生良好的第一印象，富有内涵的案名，至少可以吸引目标客户对楼盘本身的关注以至于引发出到现场看房的欲望。楼盘要取得销售成功，要凸现楼盘自己具有而其他竞争楼盘所没有的且又为广大购房者所接受的产品优势点，楼盘命名原则：打破惯例，富有创意，不落俗套；时代气息；为树立品牌服务；地域特色；区别顾客；本现差异性；文化气息；引人遐想；名实相符。建议本案根据市场定位重新定义楼盘的推广案名，以下是推荐案名：拓兴·岳麓雅筑拓兴·岳麓丽都拓兴·岳麓名邸拓兴·岳麓印象拓兴·岳麓水恋拓兴·柠檬社区拓兴·银桂嘉园拓兴·嘉园注：岳麓乃根据所本案所处路段——岳麓路，同时也让人联想到“岳麓书院”等与文化有关的关健词。（三）、客户群定位1、主要特征：年龄在30-40岁；公务员、私营业主、知识分子、企事业单位管理层，外地衡阳籍专业技术人员；受过良好教育；生活品味高；2、消费心理：对居住环境要求较高；二次置业者主要考虑投资、增值；置业理性化；3、消息通路：报纸；网络；六、价格策略（一）、定价标准小区每一套房子应根据不同的景观分布、朝向、楼层、户型制定差异价格，而统一粗略定价，这样才能充分发掘优势产品的价值。（二）、价格策略低开高走、小步快跑七、销售策略（一）、销售时机建议正式开盘销售日定在2007年下半年9月份（具体结合工施工进度），在这之前可做内部登记，广泛积累客户。根据市场惯性销售的旺季一般是从下半年9月份开始一直持续到年底。（二）、推盘方式开盘销售开盘销售内部认购客户登记（三）、销售方式为节约销售时间、缩短销售周期，提高销售效率建议由专业人员销售。（四）、付款方式鼓励一次性付款，给予优惠；争取银行的支持，为客户做银行按揭付款；（五）、销售周期从内部认购开始600天销售完毕；（六）、销售策略分档推出、以少打多、销控掌握八、推广策略（一）、推广渠道传统渠道：电台、电视台、报纸、杂志、车身、路牌。网络：公司网站或衡阳市房地产信息网。（二）、各媒介对消费者心理影响分析○报纸广告：具有信息性、广泛性、教育性、方便性、保存性等优点。不足之处是时效短、内容繁杂（受版面限制）效果和数量受影响。○杂志广告：具有读者集中、针对性强、吸引性强、宣传效果好、阅读从容、保存期长等优点。缺点是成本高，价格贵、信息反馈慢、广告数量受影响。○电视广告：具有传播面广，影响力大，诉求力强，表现力强和方式灵活多样等优点。不足之处是制作复杂，成本高，时间短促，专业适应性不强，传播不宽，容易造成浪费。○户外广告：具有长期性、固定性、集中性效应等优点。但由于地段固定而不具备流动性、注视率不够集中且成本较高。○网络广告：有传播面广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷等优点。不足之处是制作复杂，效果更难测定。（三）、广告推广媒介选择建议：建议本项目采取传统媒介渠道与网络相结合的模式。传统渠道具体可运用：车身、路牌、短信（向客户发送短信）、报纸.网络：开通公司网站，同时在湖南房地产信息网衡阳站或衡阳房地产衡阳房地产信息网发布广告。（四）、推广策略差别市场广告策略在不同时期内针对不同的目标客户群，根据他们的消费习惯、生活方式、不同偏好、出入场所、价值观不同，运用不同的媒体、作不同内容，不同的诉求点，诉求方式的广告，运用多种策略，充分考虑到消费者消费心理复杂性，同时也有利于突出产品个性特点。满足不同消费者不同需要，达到扩大销售的目的。而不像其他几大楼盘广告推广方向单调，缺乏亲和力。（五）、推广计划推广原则：一个推广周期乃至整个推广过程自始至终都处于“发布—跟踪调研—评估效果—调整—发布”的循环过程。广告推广目标：突出项目的小区规划、景观、配套，整合项目卖点。提升企业知名度和项目的品牌。（具体计划根据销售计划）（六）、推广费用预算费用估算○路牌200-300元/每平方米．年说明：路牌费用含场地、设计、制作、安装维护，电费。○车体广告位置：单侧车身价格：7*1米费用：800元/年，整车约1万元/年说明：费用均含设计、制作、安装维护○报纸（晚报）半版16cm*24.5cm9000元/次1/4版8cm*24.5cm4500元/次○网站说明：一级域名:150元/年服务器租赁费:1000元/年(第二年开始为450元/年)制作及广告发布费:1800元（七）、活动推广开展内部认购优惠活动资助一中优秀贫困学子九、销售执行（一）、人员培训●确立目标，制定计划●教导实务知识、销售技巧●激发员工的潜能，运用多种培训方式●对新员工的工作表现进行评核●新员工自我评定●对销售人员的业务知识的考核（二）、管理制度标准化服务规范●服装仪容规范●电话应答规范●接待服务规范●楼盘介绍服务规范●客户追踪服务规范●销售总结工作规范●收据、认购书及具体销售流程规范●要求员工严禁的事项（三）、设立岗位责任制（四）、销售方式标准化（五）、违例罚则（六）、客户信息整理及反馈1、客户资料的输入、存档、整理工作2、合理运用客户资料3、由资料组对客户资料统一管理，确保资料的保密性（七）、对客户意见的收集并反馈发展商十、楼盘包装及项目价值提升建议楼盘为什么要包装?“