房地产估价技术路线

12024-02-02房地产估价技术路线目录contents房地产估价基本概念与原则现场勘查与数据收集方法市场比较法在房地产估价中应用收益法在房地产估价中应用成本法在房地产估价中应用房地产估价报告编写与审核301房地产估价基本概念与原则指专业估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价定义包括但不限于交易、抵押、课税、征收、拍卖、租赁、纠纷调处、企业合资、合作、分立、合并、上市、改制等。估价目的房地产估价定义及目的估价对象与范围界定估价对象包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等各类房地产。范围界定明确估价对象的实物范围、权益范围和区位范围，如土地的面积、用途、使用年限，建筑物的结构、设备、装修等。包括合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则等。估价原则主要包括国家和地方的房地产管理法规、政策，以及有关房地产估价的部门规章、规范性文件和技术标准等。政策法规依据估价原则及政策法规依据竞争状况分析估价对象所在地区的房地产市场竞争状况，包括竞争对手的数量、实力、市场份额等，以及竞争对估价对象价值的影响。市场供求状况分析估价对象所在地区的市场供求状况，包括房地产市场的总体供求状况、类似房地产的供求状况等。市场价格水平收集估价对象所在地区的类似房地产的市场价格信息，包括成交价格、租赁价格等，并进行比较和分析。市场趋势分析估价对象所在地区的房地产市场趋势，包括价格变化趋势、供求变化趋势等，以及影响市场趋势的经济、政治、社会等因素。市场环境对估价影响分析302现场勘查与数据收集方法明确勘查目的->制定勘查计划->准备勘查工具->实施现场勘查->记录勘查结果->整理勘查资料。确保安全，遵守现场规定；认真观察，详细记录；注意勘查顺序，避免遗漏；与相关人员沟通，了解更多信息。现场勘查流程与注意事项注意事项流程途径政府公开信息、专业机构数据、市场调研报告、网络媒体等。有效性判断数据来源是否可靠；数据是否最新；数据是否与估价对象相关；数据之间是否存在矛盾或异常。数据收集途径及有效性判断关键信息点提取和整理技巧从大量信息中筛选出与估价对象密切相关的信息；关注重要指标、数据、政策等；注意信息之间的关联性和逻辑性。提取技巧分类整理，建立信息框架；去重去冗，避免重复和无用信息；注重信息的条理性和清晰性，方便后续使用。整理技巧VS全面、准确、客观地反映现场勘查情况和数据收集结果；突出重点，分析关键信息对估价的影响；提出合理的建议和假设条件。格式要求符合行业规范和标准；结构清晰，层次分明；语言简练，表述准确；图表、附件等辅助材料齐全。内容要求勘查报告编写要求303市场比较法在房地产估价中应用市场比较法是基于替代原理，通过比较被估价房地产与类似房地产的市场价格，经过调整得出被估价房地产价值的方法。适用于具有交易性的房地产估价，如住宅、商铺、写字楼等，且要求房地产市场比较活跃，能够找到足够的类似房地产进行比较。原理适用条件市场比较法原理及适用条件筛选标准类似房地产应与被估价房地产在用途、建筑结构、区位、权利性质等方面相似，且交易情况应正常或可修正为正常。要点一要点二筛选流程首先通过房地产交易机构、网络平台等途径收集类似房地产信息，然后按照筛选标准进行初步筛选，最后通过现场勘查、调查核实等方式确定最终类似案例。类似案例筛选标准与流程调整因素主要包括交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位、实物、权益状况）等因素。调整方法根据各因素对房地产价格的影响程度，采用百分率法、差额法或回归分析法等方法进行调整，使类似房地产的价格与被估价房地产的价格在同一水平上进行比较。价格差异调整因素和方法最终价格确定根据类似房地产的比较结果，综合考虑各项调整因素，确定被估价房地产的最终价格。报告呈现估价报告中应详细阐述市场比较法的应用过程，包括类似案例的筛选、价格差异的调整、最终价格的确定等，同时附以必要的图表和数据支持，使报告具有说服力和可信度。最终价格确定和报告呈现304收益法在房地产估价中应用将估价对象未来预期收益转换为现值，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。收益法原理房地产具有潜在收益性，且未来收益和风险能够预测和量化。适用条件收益法原理及适用条件市场比较法参考类似房地产的市场租金或售价，预测估价对象的未来收益。趋势分析法根据历史数据和市场趋势，预测估价对象未来收益的增长趋势。收益期限确定合理确定收益期限，考虑房地产的使用寿命、经济寿命等因素。未来收益预测方法和技巧将未来收益转换为现值的比率，反映资金的时间价值。折现率概念采用市场提取法、安全利率加风险调整值法等方法确定折现率。折现率确定方法对折现率进行调整，以反映不同投资项目的风险差异。风险考虑折现率确定及风险考虑价格确定根据未来收益预测和折现率计算结果，确定估价对象的最终价格。报告呈现编写估价报告，详细阐述估价过程、方法、参数选取和结果，确保报告的客观性和准确性。最终价格确定和报告呈现305成本法在房地产估价中应用成本法原理及适用条件原理基于重新构建或重置被估价房地产所需的各项成本、费用、税金等，求取估价对象在估价时点的价值。适用条件适用于房地产市场不发达、缺乏交易实例或交易实例较少的情况；适用于既无收益又很少发生交易以及有独特设计或只针对个别用户的特殊用途的房地产。包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。计算方法根据估价对象的实际情况，结合所在地区的工程造价水平、材料价格、人工费用等因素进行计算。依据重置成本计算方法和依据折旧因素包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。物质折旧是由于自然因素或使用不当造成的房地产损坏；功能折旧是由于技术落后或设计不合理导致的房地产功能相对缺乏或落后；经济折旧是由于外部经济环境变化导致的房地产价值降低。调整技巧根据折旧因素的具体情况，采用适当的调整方法，如修复费用法、市场提取法、年龄-寿命法等，对重置成本进行调整，以反映估价对象的实际价值。折旧因素考虑及调整技巧最终价格确定在充分考虑各种影响因素的基础上，根据估价目的和估价对象的实际情况，合理确定房地产的最终价格。报告呈现编写完整的估价报告，包括估价对象描述、估价方法选用及理由、估价过程说明、估价结果确定及理由等内容，以清晰、准确地反映估价过程和结果。最终价格确定和报告呈现306房地产估价报告编写与审核签名盖章估价师应亲笔签名并加盖估价机构公章。图表要求图表应清晰、美观，标注明确，与正文内容相配合。正文格式字体、字号、行距等应统一，段落应有明显的层次结构。封面设计应包含项目名称、估价机构名称、报告提交日期等基本信息。目录结构应清晰明了，便于查阅各部分内容。报告编写格式规范要求价值类型定义明确是市场价值、投资价值还是其他价值类型。估价对象描述包括物业类型、面积、位置、权属等信息。估价目的明确说明估价是为了满足何种需求，如抵押、转让等。估价方法选择根据估价对象和目的选择合适的估价方法，如比较法、收益法等。估价结果展示以文字、表格或图表形式展示估价结果，包括总价、单价等。关键信息点汇总和呈现审核人员审核内容审核流程审核记录内部审核流程设置应指定具有丰富经验和专业知识的审核人员进行审核。应建立完善的审核流程，包括初审、复审等环节。包括报告格式、关键信息点、估价方法选择、估价结果等。对审核过程中发现