房地产产品策略-房地产产品定位流程和原则

房地产产品定位流程与原则房地产产品定位流程与原则导入如何让获取土地？1如何开发土地？２如何利用土地获取最佳收益？３……4定位是指公司设计出自己的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。对企业能带来利润；对客户具有主要价值；产品与众不同，不易被竞争对手模仿；客户能接受这种差别，并愿意为此多花一定的钱。房地产产品定位流程与原则产品定位需要满足房地产产品定位是站在开发商或土地使用人的立场，针对特定目标市场的潜在客户，决定其所持有的土地应在何时以何种方式提供何种产品及用途，以满足潜在客户的需求，开发商或土地所有人的利益。以开发商或土地使用人的立场为出发点以目标市场潜在客户需求为导向以土地特性及环境条件为基础以同时满足规划、市场、财务三者的可行性为原则房地产产品定位流程与原则房地产产品定位就时机而言，产品定位的时期通常取决于房地产开发的几个过程，一般来说有三种定位时机：开发取得或处分土地前，以确定土地的使用方向销售出租经营或新建建筑物前，以确定产品的规划方向变更或调整土地及建筑物用途前，以确定房地产变更用途的方向房地产产品定位流程与原则房地产定位的时机房地产产品定位流程与原则定位步骤与内容分为4部分：确定产品定位的动机及目的一一找准方向；考虑土地的规模条件，以确定定位的范围及方法——如住宅用地只能规划住宅用房来使用，若是商住用地，则可配套具有规模商业体和住宅用房产品；需要对现状及趋势进行调研后确定以上目标和评估标准确定，这个阶段必须注意，包括项目基地特性条件，房地产市场特性，以及相关的财务、政策法规等条件。评估预选方案，尽可能兼顾市场、财务、规划、管理等各个角度的考虑的当选方案后开始做开发计划。如果有一块土地，你将如何进行产品定位？房地产产品定位流程与原则两阶段产品定位程序第一阶段的产品定位重点是土地用途与开发周期的确定第二阶段产品定位的重点在于房地产产品的规划、设计、开发形态和开发方式特别注意：1.土地自然条件；2.土地的使用条件总体规划情况；3.附近土地使用、现状；4.土地开发条件重点考虑：1.相关城建法规的限制；2.市场需求特性；3.相对报酬率及风险房地产产品定位流程与原则两阶段产品定位程序房地产产品定位流程一般会由多个部门共同参与，如市场部需要对土地和周边状况进行调研，财务需要分析盈利的可能性等多项综合型工作，需要团队协作，再不断的碰撞与协作中确定最终方案。房地产产品定位流程与原则团队协作房地产产品定位流程与原则产品定位原则1先内后外原则2先弱后强原则4先分后合原则5先专后普原则3先实后虚原则建筑物的整体外观，对物业价值起到至关重要的作用。也是房地产企业在进行产品定位时需要考虑的重点。所以在产品定位的实务上，必须把握“先外后内”原则：先决定空间用途，再考虑单元面积计划。先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置。先规划整体出入动线，再考虑各楼层的联系方式。先做完整地块规划，再做畸零地块利用。1先内后外原则房地产产品定位流程与原则产品定位原则要创造边际利润的机会，也就是要先将主要的努力付诸于最具边际利润潜力的产品上，才能创造更高的附加价值。要具备整体价值的意识。要善于空间搭配组合的技巧。房地产企业掌握所谓的附加价值的途径可以从以下三个角度来探讨这个问题：2先弱后强原则房地产产品定位流程与原则产品定位原则产品本身常随景气状况及购买力强弱的变化。期房比现房更具调整弹性，设计时要保持产品面积调整弹性。若想更经济地保持产品规划或调整地弹性，可采纳下面3个先分后合的定位原则：3先分后合原则房地产产品定位流程与原则产品定位原则区别楼层市场的先分后合原则；调整平面单元面积大小的先分后合原则；控制造价合理的先分后合原则。所谓特殊化，是指产品有异于市场的程度。专门化的产品，通常附加价值较大，也较容易创造较高价值，相对地，市场销售风险也可能较高，应注意下面几项原则：产品特殊化的程度必须考虑基地所在地的市场特性；不论特殊化