房地产营销策划 -华夏柏欣-莱蒙都会商业定位及物业发展建议

致：莱蒙国际集团有限公司FromVisiontoValue投资升值新方向莱蒙都会项目商业概念定位报告1.0宏观背景分析2.0区域发展研究3.0项目立地研究【保密信息】4.0市场研究5.0案例借鉴6.0项目定位7.0设计要求8.0财务测算附件：济市业据划展数规发经济数据研究光辉30年，深圳再启程，光辉30年，深圳再启程，实现历史性的跨越!商业发展概述商业发展概述商业发展概述商业发展概述■全市消费品零售总额3000.76亿元，增长17.2%,若扣除消费品价格因素，社会消费品零售总额增速已超过2008年水平，全市社会消费品零售总额增速高出同期GDP增速5.2个百分点。2006-2010年深圳社会消费品零售总额及增长速度2006-2010年龙岗社会消费品零售总额及增长速度(单位：亿元)■作为大特区东部综合服务中心，龙岗区人均GDP已连续三年保持“破万”纪录。■龙岗人均GDP持续相当于深圳总体人均GDP的80%以上，充分说明龙岗区拥有巨大的消费潜力。龙岗人均GDP与其社会零售总额形成了强烈的反差，主要是由于目前龙岗商业形态落后，消费缺乏释放的出口所形成，说明了龙岗商业存在较大的提升空间。商业发展概述商业发展概述■【所占比重】2010年深圳第三产业比重为52.4%,而龙岗第三产业比重仅为32.21%。2010年深圳市第三产业发展状况2010年龙岗区第三产业发展状况龙岗在第三产业发展方面有非常大的增长空间，远未饱和。消费龙岗在第三产业发展方面有非常大的增长空间，远未饱和。消费【保密信息】经济数据研究经济数据研究商业发展概述商业发展概述2006-2010年龙岗居民人均可支配收入及增长速率2006-2010年龙岗居民消费性支出及增长速率消费性支出特区扩容一副都心定位西都高新组团西都高新组团南山组国中邮物流组团盐田组闭经济数据研究经济数据研究商业发展概述商业发展概述龙岗区目前正逐步走出依附市中心的发展的困龙岗区目前正逐步走出依附市中心的发展的困境，以其副都心的地位推动着特区内外一体化，构建城市一体化发展格局，形成独立发展，辐射惠州、东莞。商业发展概述商业发展概述东莞莞经济数据研究规划分析商业发展概述市综合体1868-1912年1939-1945年1985-1991年2000年至今……区域功能定位：副都心区域功能定位：副都心心地■东京已经形成了六本木、涩谷、新■东京已经形成了六本木、涩谷、新宿、池袋、上野、大崎、临海等“副都心”(城市副中心)。■东京的城市结构从单中心结构变成了多中心结构，每个副中心各自配备有不同的职能并形成不同的特色。东京多级中心发展原因：增长的商业需求；人口迁移，城市其他区大规模建设；紧密地联系了各区域发展；对龙岗区的发展启示：◆原经济特区(即关内四区)的生活、商业、商务、金融个中心区域；实现城市功能完善；升区域竞争力和城市竞争力；■■■经济数据研究到的封号带茫县理壁哭想L南联站【保密信息】公路及高速公路建设已全面覆盖龙岗中心城区域，龙岗中心至市内各区的时间及距离已大大缩小。■借大运会东风龙岗将获提升基础设施—地铁、公路、通讯等日趋完善，旧城改造也将提速，城市面貌将发生翻天覆地、日新月异的变化。■伴随着社会商业的兴旺，也给龙城楼市注入了新鲜的血液，城市功能将在这个城市化进程中得到更为完善的提高。经济数据研究2.3区域商业发展研究一个城市30年的历程，一个城市30年的历程，深圳商业发展轨迹中心城海岸城益田假日广场万象城2期西武百货东门茂业特区成立之初特区成立之初万象城东门传统百货诞生人民桥中英街宝安龙岗宝安龙岗南山地王华强北商业营业面积超过300万m²,超过1万m的商场有27个。深圳商业发展主要集中在罗湖区及福田，其余各区都有服务于本区的商圈。深圳最早的深圳最早的商业区域门门KKmall等组合而成深圳市目前特区内商业发展已经较为成熟，特别是购物中心的数量和种类均已相当丰富，但特区二线关外商业相对落后，购物中心尚处于起步阶段。商圈消费群档次主要业态东门商圈主要服务罗湖区及深圳本地早期习惯性消费者，以中、低档消费群为主中低档主要以零售业为主，汇集了深圳最潮服饰，是深圳最早最大的商业核心区地王商圈主要为高收入消费者，企业经营管理人员、公司白领，以及时尚人士等高档主要以零售业为主，汇集了深圳最顶级的商品，成为深圳最现代的商业核心区华强北商圈以区域人群和商务人士为主要目标消费群中档南山商圈以区域消费者为主中档主要以百货、餐饮为主龙岗商圈组成的商圈，主要服务于本地消中低档宝安商圈以本地居民大众消费群体为主工厂工人共占据一定比例中低档以服装、精品、房产中介、化妆品为主龙城中路龙城中路B龙翔大道3深惠路2深惠路65龙岗区现有商业为双核发展，以龙岗墟及龙岗中心组成，龙岗墟商业主要依附在深惠路沿线，而龙岗中心商业主要沿龙翔大道发展。由大运的带动，以及龙岗城中心的西倾发展，使龙岗整龙岗商业规划以老街及龙岗老街商圈新商圈双商业核心发展龙岗现有商业整体仍处于龙岗现有商业整体仍处于商业初级发展阶段，整体档次偏低。随着本地消费能力的逐步提高，龙岗中心商业正在升级。截至到2010年，龙岗商业增加值占GDP的比重达到5.8%,较计划初期提高0.5百分点；2010年社会商品零售总额达到311亿，年均递增17%;商业网点营业总面积达到319万平米，人均1.23平米；连锁商业企业的市场占有率提高到50%,较计划初期提高约12%。名称面积(万m²)经营世贸中心超市、影院、百货中档良好鹏达摩尔城超市中档一般五洲风情Mall中档差乐购中低档一般岁宝百货百货、儿童教育中档一般老街商业超市、零售为主中低档良好名称龙岗世贸中心深圳市龙岗区龙城街道龙翔大道建筑面积7.38万m²开业时间2002年6月世贸百货、中国移动、新宝城海鲜坊、百誉影城(3800m²,8个厅)约300个免费停车位250m*60m4层百货区(C、D)中庭约500m²双向手扶电梯4部垂直观光电梯2部口龙岗典型商业项目研究——世贸中心2010年引入深圳百誉影城后，业态名称龙岗鹏达摩尔城深圳市龙岗区深惠路与鹏达路交汇处建筑面积3.7万m²(单层1.8万m²)开业时间2011年4月16日华润万家、唐楼、真功夫、麦当劳、屈臣氏、永和大王、千色店、周大福圆中庭约320m²,长中庭约双向手扶电梯2组/层42-52米/80-120米超市及辅营区轻便餐饮区轻便餐饮区3F超市及辅营区服饰及服务区4F大型餐饮娱乐区时尚餐饮区业态分区示意图服饰精品区服饰精品区餐饮休闲区时尚餐饮区深患路龙岗段沿线27个已列入市实施计划E基本确定开发主体的深患路龙岗段沿线27个已列入市实施计划E基本确定开发主体的(公顷)23横岗5横岗6横岗攒岗8栉岗9描岗1龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗中心社区泰和片区改通商业规划研究络以及优化后的公地铁3号线地铁3号线龙岗目横岗奏■潮七路奏■潮七路未来龙岗中心区域开发量巨大，总体商业体量超过300万m²。未来龙岗商业将出现快速的增长，商业竞争加剧。回龙埇村云彩艺术云彩艺术幼儿园黄阁裂路石岗圩荔枝园文通璋背官的速■新坑池屋村速■新坑池屋村金龙酒店榕树下学校文格树吓新村■人仙岭公园大埔村马同乐派出所人仙岭公园大2世居丰顺大2世居惠盐高速罐花罐花*龙岗植物园水背龙水背龙河背岭比亚遍技工学校文比亚遍技工学校文澳子头项目未来周边将近14个旧改项目，项目未来周边将近14个旧改项目，蒲排旧改↵居住总建筑面积45.8万，居住39.9万↵新屯旧改↵居住总建筑面积24.4万，居住22万↵龙腾工业区商业办公、居住4新老西村旧改↵总建筑面积94万，商业及办公56万↵圳埔岭旧改↵商业办公、居住总建筑面积44万，商业办公24万原人民医院旧改↵商业、办公总建筑面积6万向前村旧改↵商业、办公总建筑面积56万，商业39万↵总建筑面积52万，居住32万↵总建筑面积10万吓岗旧改↵总建筑面积20万，居住16万↵龙平GX04总建筑面积28万老圩镇旧改总建筑面积73万总建筑面积63万，居住35万居住总建筑面积16万(含纯商业、酒店、写字楼等)体量在6-56万平米，总体港台旧改吓岗旧改吓岗旧改新屯旧改2012年6月开业：发展方向近似现福田区深国投广场，定位为名称星河时代Cocopark深圳市龙岗黄阁路与深惠路交汇处建筑面积8.2万m²开业时间预计为2012年6月山姆会员店、保利博纳电影院、喜悦溜冰场、儿童反斗乐园、肯德基、面点王、真功夫、必胜客、1.3万m²,地上四层，地下四层1600个----深圳东部首席家庭休闲购物中心口龙岗典型商业项目研究—口龙岗典型商业项目研究——星河时代该项目招商启动大会已该项目招商启动大会已名称万科九州深圳市龙岗龙岗区龙翔大道与吉祥中路交汇处东南角建筑面积约10万m²开业时间预计为2012年底星美影院、冠军溜冰场【保密信息】开发商的强大品牌效应；计划于2012年底建成开业，招商启动大会将于2011年6月28日举行，该项目值得沿深惠路一侧州项目围档施工工地现场深国投广场香路交汇处，香蜜湖高尚社区。大约2,000个车位的停车场。餐饮娱乐、运动休闲等多功能为一体的一站式家庭购物广场。◆深国投广场以沃尔玛山姆会员店为主力店，◆山姆会员店消费者目的性消费强，所以对广场零售的带动龙潭公园龙潭公园行政配套设施乐购黄龙塘老围龙城公园正埔岭祠堂统观龙岗区发展，本项目三公里范围未来发展将形成龙岗政务中心、商务中心、住宅中心及交通中心，为龙岗物业丰富度最集中区域，且物业档次较高，本项目商业发展需与区域发展相匹配。小结：逐渐加强；各地块研究周边交通分析周边环境分析夹地块约14-18万m²怡丰工业辈工业园爱联村患深高速(收费路段)积谷田淡水河兰水堂各地块研究南联路周边交通分析周边环境分析■龙河路N宗地发展有利条件宗地发展不利因素TCBL项目发展建议1.项目占地面积大，地势平整；2.项目毗邻城市主干道深惠路展示面宽阔，交通便利；3.地铁3号线龙城广场站、南联站站点紧邻项目；4.临近龙岗CBD,商业氛围良好。1.加油站位于南联站与项目地块之间，对于商业活动及居住而言，存在安全隐患；2.乐购与东方茶都之间进入项目的路段存在交通瓶颈。1.通过不同建筑类型的合理排布，实现商业功能的复合及价值的最大化；2.充分发掘展示面优势，保证深惠路沿线完整的视觉展示效果，建议连廊连接3号线站点，提升项目高层商业价值；a.a.展示性：1、3、6、8号地块毗邻深惠路及地铁b.交通便捷性：1、3、6、8号地块毗邻深惠路，c.人流：1、8号地块靠近地铁3号线龙城广场站和d.周边商业氛围：1、2号地块周边商业氛围良好，8号地块靠近鹏达mall,但由于交通主干道深惠结论：1、3、6、8地块商业价值高，适合发展集中各地块研究■沿深惠路一侧沿街面有800余米，其他其他：a.沿龙园路北面一侧有若干已建成小区，2、7号地块有较好的居住氛围。b.7号地块面积最大，周边居住氛围好，适宜发展高尚住宅，也利于整体住宅4、5、6号地块可最先启动，其次是7、8号地块，然后是1、2、3号地块。结论：2号、7号地块沿龙园路及南联路各地块研究各地块研究各地块研究各地块研究◆在南联路与深惠路交叉口处有一加油站，对商业活动不利，加油车辆的出入将对局部区域的交通产生不良影响。◆紧邻三号线南联站，如能加强与该站点的联系将极大的方便消费者到达项目，并带来大量人流。◆距离项目600米处的鹏达摩尔城现已开业，未来将对项目商业形成“截流”。各地块研究各地块研究◆沿深惠路及三号线有800余米展示面，展示效果优越，车辆可达性好。◆由于深惠路为主干道，车流量大，需设置过街天桥或地下通道方便消费者快捷、安全的到达本项目。◆深惠路南侧目前主要是城中村建筑为主，随着深惠路沿线的改造，将会出现大量的住宅及写字楼，为项目带来各地块研究◆项目西侧临东方明珠小区及东方茶都、乐购等商业项目，居住及商业氛围浓，人流量大。◆经由龙城中路-茶都-本项目的车流交通存在巨大压力。◆靠近龙城广场地铁站，轨道交通便捷，可达性好。龙城中路龙城中路各地块研究G项目东西方向各有地铁在深惠路上项目中段位项目东西方向各有地铁在深惠路上项目中段位最大辐射片区消费群。无法由龙园路进入到本商业项目城中村沿街建筑盘盘pne站龙城广场站龙城中路新城路龙城中路新城路但龙岗区规划已将周边住宅小区一。住宅小区一。九州家园民4民4业房恶茶都工业工业广房城中村>周边建筑密度大，紧邻交通繁忙的主干道，在项目设计上考虑增加软性景观(水景、绿化),以舒商圈一级商圈二级商圈三级商圈核心商业圈次级商业圈边缘商业圈定义商业物业消费的中心地区核心商圈外围的商圈商圈的最外缘幅射范围半径约3公里半径一般在约3-5公里半径范围5公里外消费特点55-70%的日常生活消费将在商15-25%的消费将在本商业区内实现(即能吸引次级商圈全部有5%-10%的消费)该商圈内顾客较为分散该商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散商户分析商户分析2011年4月30日-5月5日；项目周边以及主要商圈，地点主要包括：双龙天虹以及龙岗老街等区域；问卷参与人员问卷调查人员12人，监督人员3人，录入统计人员3人，调查报告撰写人员2人；数量统计实际收回量921份，其中有效问卷805份，缺失及商户分析商户分析年龄年龄结构受访者基本特征摘要未来消费的主体●其中25-36岁占到46%,说明该区域消费群趋于年轻化；商户分析商户分析零售餐饮娱乐异地消费;80.5%的受访者购物平均方面；●●58%左右的子女月消费金额为300-1000元；要目的地；■4,000元以下■4,000元以下■10,000元以上家庭月收入分析：消费者研究消费者研究月收入在6,000—8,000以上的家庭购物频次较高，这部分家庭是项目未来主力客户群月收入在6,000—8,000以上的家庭购物频次较高，这部分家庭是项目未来主力客户群，而家庭消费也是项目的重要关注点。家庭月收入比例选项频率百分比4,000元以下04,000-6,000元6,000-8,000元8,000-10,000元10,000元以上合计■受访者家庭月收入分布较为平均，呈现由低到高逐级递减的一般收入特征。■整体来看，家庭月收入在6,000—8,000以上的家庭计数■极少去具每月1-3次以上家庭月收入6000-800010000以上244244249【保密信息】消费者研究消费者研究选项频率百分比5分钟以内10分钟以内20分钟以内30分钟以内60分钟以内1小时以上合计■大多数受访者能承受的外出消费耗时为10-30分钟以内，可由此初步划定本项目未来可能辐射到的核心区域；■超过30分钟，受访者承受比例降幅较大，说明30分钟为选项频率百分比步行的士地铁/轻轨公交车摩托车/电动车6商家班车8私家车自行车合计■超过一半的受访者外出消费采取搭乘公交车，本项目在外部交■有部分受访者选择私家车作为其外出消费的主要工具，本项目■预计，随着地铁等轨道交通的“高频化、网状化”,由通过轨商场购物消费金额消费者研究I商场购物消费金额消费者研究调研表明区域消费者以家庭式日常生活消费为主。调研表明区域消费者以家庭式日常生活消费为主。选项频率百分比100以内1500以上9合计1-3件物品，说明受访群体对购物支出总额保持中度理性。3.1%前往商场主要购买商品种类统计频率百分比化妆品箱包皮具正装(衣服/鞋帽等)休闲装(衣服/鞋帽等)运动装(衣服/鞋帽等)婴幼儿用品儿童服饰(衣服/鞋帽等)数码产品(电脑/手机等)家居/家饰用品家电调研表明区域消费者以家庭式日常生活消费为调研表明区域消费者以家庭式日常生活消费为主。■国际美食/西餐咖啡湘菜粤菜■其他菜百分比■82.4%的受访者选择川菜、湘菜、粤菜作为外出就餐的菜系选择；■其中，粤菜较为受到普遍认同，可在本项目未来餐饮商户的引进中予以考量。前往该区域休闲娱乐消费的理由统计■在工作/居住地附近■距离朋友家近氛围好/年轻人多■停车方便选项频率百分比氛围好/年轻人多停车方便其它合计■大多数受访者选择某区域进行休闲娱乐消费的理由主要是位于工作/居住地附近和氛围好/年轻人多等，反映出受访者将就近消费、消费氛围作为其进行休闲娱乐消费的主要因素。消费者研究消费者研究区域中心，商费品牌丰富中/合理好项目多10.000以上■家庭月收入在4,000-6,000元之间的受访者最关注免费巴士、公交线路、促销活动、商品价格等因素；■家庭月收入在6,000-8,000元之间的受访者最关注一站式消费、人性化服务、小孩玩耍场所、促销活动等因素；■家庭月收入8,000-10,000元之间的受访者最关注停车位、商品是否新颖、娱乐休闲等因素；家庭月收入10,000元以上的受访者最关注停车位、品牌丰富度、商业氛围、购物环境等因素。消费者研究不项目休闪娱乐商户需求消费者研究不项目休闪娱乐商户需求选项百分比电影院真冰溜冰场电动游戏中心儿童乐园夜总会、歌舞厅酒吧、茶馆书吧百货、超市、家居是消费者提及率较高的主力店。而在娱百货、超市、家居是消费者提及率较高的主力店。而在娱乐方面消费者提及率较高的则是KTV、影院、书吧、冰场和儿童乐园。本项日主力商户需求本项日主力商户需求■百货公司j■书出百分比百货公司家居消费者研究消费者研究龙岗中心城区域消费群体偏向年轻化，未来消费群体以家庭及时尚年轻人群为主。丰富的业态组合，以及多种餐饮类型组合，有利于满足不同需求的消费者，并可吸引目的性消费群，在项目培育期具有重要作用，本项目要扩大餐饮的比例，以增强项目对周边区域的吸引力，并扩大项目辐射力。消费者对龙岗中心区域建设购物中心报有很高的期望，目前的百货、消费者对龙岗中心区域建设购物中心报有很高的期望，目前的百货、超市业态已不能满足消费者的选择，多元素的体验式消费需求很高。本地60%人群仍会选择去深圳市区购物，将此部分中高端消费群留下在龙岗消费将本地60%人群仍会选择去深圳市区购物，将此部分中高端消费群留下在龙岗消费将对本项目的赢利起到重要作用。根据本项目的发展环境，我司主要对各类型主力商户共28家进行了深入访谈，商户分析以通过商户的反馈，为给项目开发提供参考。零售娱乐休闲商户分析商户分析大部分商家认可区域未来规划和项目前景，由于项目时间存在较大变数，因此不能给出确定意见，但均对项目保持较高关注。百货/超市家居家电苏宁、生活本色、HOLA、emoi:看好区域发展，对项目区位及定位均较认可，表示愿意进驻，零售次主力店：认为区域规划和项目定位符合拓展条件，由于项目具体时间未定，因此不能给出确定SEPHORA目前正在与星河时代项目洽谈休闲娱乐冰场及影院均对项目表达了进驻意愿；金宝贝由于片区内已经开店，不再考虑本项目，但对区域餐饮5.1北京朝阳大悦城案例---北京朝阳大悦城音年路●音年路●东环青年路站地铁6号线(建设中)东环东环籍錢錢森森开发商中粮集团400户开业时间2010年5月3000个总建筑面积400,000m²,超级家庭生活娱乐购物中心院儿童娱乐/KTV/健身会所(停车场)(停车场)一步一景，高位停车场——时尚购物的全新境界电视节目.的好去处.做宣传用途.各种冰上项目案例---北京朝阳大悦城案例---北京朝阳大悦城你G朝阳大悦城各业态配比情况：统计显示，各业态坪效约为：文化教育作为大体量商业，朝北大悦城业态全面，配比较均衡，以零售、餐饮、娱乐品牌为主，基本能满足各类消费者的消费需求。朝阳大悦城自10年5月开业后经营状况不断提升，开业率从5月份的60%提升至9月份的75%(按面积计算)。而品牌开业率也由70%提升至90%。2010年整场平均租金约为170元/平米/月，较开业租金(5月份)提升2倍。朝阳大悦城对本项目的借鉴意义：项目定位要明确主要客群(家庭),项目业态组合要以满足客群需求为方向，餐饮和娱乐是吸引消费者目的性消费的有效餐饮和娱乐是吸引消费者目的性消费的有效3初期聚集人气具有重要作用为顾客创造尽可能多的消费便利条件(多层停车场、动线、各楼为顾客创造尽可能多的消费便利条件(多层停车场、动线、各楼层之间的垂直4交通系统),是吸引消费者前来消费的有效手段案例---GREENBELT案例---GREENBELT文化、生态商业主题参考文化、生态商业主题参考娱乐主题参考娱乐主题参考娱乐主题参考娱乐主题参考多元化的电影院如：现场娱乐剧院、艺术电影院、我的电影(My多元化的电影院如：现场娱乐剧院、艺术电影院、我的电影(My·案例---GREENBELT娱乐主题参考娱乐主题参考具有独特的室内外结合的风格案例---GREENBELT景观主题参考景观主题参考案例---GREENBELT创意主题参考创意主题参考GREENBELT对本项目的借鉴意义：项目的定位、设计融入了西方及亚洲邻国的风格及理念，并结合自身的条件，1打造出具有自身风格的项目；前期概念策划与设计团队的紧密合作确定了一2师与营运/市场部紧密合作确保商户组合的合理化设4景观与商业的结合；项目定位6.3项目发展体量测算6.7项目业态发展主线消费群定位◆快速出击·抢占市场◆打造特色·扩大辐射力◆展现特色消费群定位【保密信息】威胁◆基础工作提前启动◆恰当的品牌及档次定位◆营造优越购物空间定位原则提供更多空间现功能年轻、时尚、家庭客群深圳·龙岗莱蒙都会---家庭时尚体验中心大特区大特区全业态全业态展示新区魅力满足多样化需求构建现代商业体验龙岗新城市代言之作·家庭时尚体验中心龙岗借特区扩容、轨道交通大发展以及大运会之机，城市面貌焕市变化的项目出现，而本项目极其优越的地理位置和开扬的展示面使得项目有机会成为龙岗新城户为主，在品牌的选择上以国际设计、品牌选择的组合等方面强调贴近客户，给与客户全新的购消费群定位动感的内部装饰设开发商420,000平方米(建筑面积)开业时间1999年9月LG-L3(5层)消费群定位消费群定位消费群定位消费群定位消费群定位针对商业项目体量测算，目前尚无完全准确的测算方法，因此我司将采取四种不同的方法进行测算，最终进行对比判断，确定本项目合理的商业体量范围。类型推导法案例借鉴法竞争对比法市场需求法适合项目的发展体量建议适合项目的发展体量建议本项目城市购物中心超级区域中心邻里购物中心家庭购物中心物中心中心功能中区域经济适用性广适用性广适用性广中等经济水平广广中等以上经济水平广区域规划城市中心城市中心或副中心区域中心区域中心周边住宅较多周边住宅较多广区域功能特色明显适用性广广人口结构商务/住宅/游客等中高端消费群体适用性广适用性广目的性目的性适用性广广氛围依赖大小中小中小中中小目的性强中强强中中强强强强城市中心商业核心郊区/新区区域中心居民区适用性广广广适用性广城乡结合处/郊区/新区交通条件主干道旁主干道旁速公路口公路口社区主干道旁主干道旁广广适用性广主干道旁/高速公路口商业体量7-15万40万万商圈范围可覆盖10公里可覆盖40公里可覆盖20公里可覆盖3公里可覆盖10公里可覆盖10公里可覆盖20公里可覆盖5公里可覆盖20公里■体量测算体量测算从成功城市副中心商业中心体量来看，14万平米体量购物中心成功案例相对较多，而新开发之城市副中心商业体规模有进一步扩大的趋势，商业体量超过20万。鉴于龙岗区域未来发展，及本项目未来商业竞争考虑，建议本项目集中式商业体量不低于14万平方米。号线正在建设中),2010年开业，迅速成首选；建筑面积8.3万m²主力商家电影院、喜悦溜冰场、面点王、真功夫、必胜客、禾绿、1600个消费群定位消费群定位建筑面积7.38万m²主力商家华润万家、苏宁电器、肯德基、麦当劳、世贸百货、中国移动、新宝城海鲜坊、百誉影城约300个免费停车位百货区(C、D)中庭约500m²万科九州建筑面积约10万m²主力商家星美影院、冠军溜冰场计划2012年底G形象定位形象定位体量测算档次定位功能定位发展主线■世贸中心以及星河时代两个项目根据ICSC购物中心的分类方法，均属于较为典型的区域型购物中心，两个项目由于开发时间较早(星河时代早在05年已经开始其设计以及商业论证),当时市场情况不甚乐观，因此在体量上较为保守，选择区域型购物中心体量设计的下限值。■本项目面世时间较晚，而目前龙岗已经进入大发展时期，随着特区扩容、轨道交通的发展等因素，未来经济情况乐观，因此建议在体量上选择区域型购物中心的上限值。■为了保证比竞争项目具备更加丰富的业态组合及品类组合，能够形成压制性的竞争优势，建议选择区域型购物中心的上限值。世贸中心星河时代万科九州莱蒙都会8万m²12万m²建议面积：不低于12万m²形象定位形象定位体量测算体量测算档次定位档次定位功能定位功能定位发展主线项目数据商圈人口项目3公里核心辐射人口16.956万人，(π*r²×6000人/平方公里=16.956万人)人口密度来自于深圳市龙岗统计信息网(2010年数据)龙岗人均消费额19,662元/年深圳市龙岗统计信息网(2010年数据)本商场吸引度消费者调研报告购物中心坪效10,000元/年/平方米购物中心一般保本坪效基于以上数据，我司推算出项目现在可承受的商业面积为：{169,560×19,662×50.6%}/10,000=168,695平方米根据2010年龙岗人均消费力推算，本项目可支撑中高端商业体量约17万平方米。测算结果测算结果形象定位合理开发体量经综合因素考量，建议本项目商业开发体量：约16万平米8—12万平米档次定位8—12万平米功能定位■案例借鉴法：≥14万平米≥14万平米发展主线■竞争对比法：■市场需求法：档次定位消费群定位以下因素：市场因素->原有各百货场均在积极向购物中心>项目面世时间预计在2015年，考虑到龙岗近几年的快速发展，区域因素->项目地理位置优越，交通便利，可打造成区域中心；>周边聚集了较多的高端住宅，高档本项目万科九州星河时代本项目万科九州世贸广场岁宝百货双龙天虹世贸广场岁宝百货双龙天虹潜在项目综合以上因素，我们建议项目定位于口国际顶级或一线口国际二线占30%左右、国内精品占40%及口独有、知名日韩潮流品牌中档口国内品牌居多，极少或无国外品牌口国内一线或精品占20%、国内品牌占80%左右口或有地区特产商品口基本无国外及国内精品品牌口主要为国内中低档大众品牌档次定位口国际顶级或一线品牌占40%以上口国际二线占30%、精品占20%左右□独有或自营品牌占30%或以上形象定位体量测算档次定位功能定位功能定位发展主线根据消费者、商户及竞争项目分析，可从四方面强化项目的功能定位：更丰富的时尚品牌选择更具规模的休闲娱乐体验更多国内外更多国内外特色餐饮更注重家庭更注重家庭一站式消费业态消费群定位消费群定位重点目标消费者特征关键字：重点目标消费者特征关键字：时尚主力25-40岁社会精英、年轻家庭成员、注重个性、品牌、时尚、体验性消费√万科九州8.2万平米；地下4层地上4层；1600个车位约10万平米；地下1层，地上5层3.7万平米；地上4层；主力商户山姆会员店、博纳影院、喜悦冰场、KFC、PizzaHut、反斗乐园、领跑冠军冰场、星美影院万家、屈臣氏、千色店、周大福、唐楼、麦当劳、发展方向区域型购物中心，以满足周边区域内家庭客户消费需求为主区域型购物中心，以满足周边区域内家庭客户消费需求为主社区型购物中心，满足周边社区居民日常消费需求标杆案例深国投广场海岸城喜荟城●●●●)开发商品牌效应强；靠近大运主场馆，占规划及市场先机；离地铁站有一定距离；体量偏小，导致品牌丰富度不足；主力店与购物中心定位心档次的提升。●开发商品牌效应强；●周边有成熟商业氛围；●中庭有“巨型浮蛋”特色设计；●作为区域型购物中心体量不大；●标准化业态品牌欠新鲜感聚客能力不强；强化项目与地铁的联系，争取到更多的客流，增大项构建更有特色、更舒适的购物环境，营造良形象定位体量测算档次定位功能定位形象定位体量测算档次定位功能定位√在项目发展方向上，我司认为应该走业态全、品牌新、主题化的方向，通过多业态多品牌的组合来形成不同的主题区域，并在装饰装修、色调上予以配合，形成独具特色的主题区域，强化与消费者的互动体验，形成项目特色和亮点。√项目应该着重考虑打造项目区域特色，形成丰富的变化，通过不同区域间不同主题的变换，赋予消费者不同的购物体验，以避免由于项目体量大，动线长，消费者在行走过程中感到疲劳、视觉效果单一。发展主线发展主线形象定位形象定位体量测算体量测算档次定位功能定位发展主线√为确保购物中心的长期营运利益，场内的百货(如天虹)的档次必须足以配合项目的整体形象，建议百货走成熟偏高档的路线；的多种需求；√或可以考虑引入“首次”进驻本地的百货品牌，有利于在宣传推广上缔巴黎春天百货SWOT分析消费群定位项目形象定位莱蒙都会莱蒙都会创造多元消费提升生活品质提供优质的开创多姿多彩的营造幸福体验的家庭欢乐氛围莱蒙都会主题分布莱蒙都会主题分布七大主题：打造最全面的家庭时尚体验中心名品时尚温譬家居温譬家居极致极致娱乐儿乐园童真时代儿童饰/玩童真时代极限天极限天地饕餮饮食饕餮饮食体贴服务体贴服务变幻的色彩，驿动的木马，飞翔的秋干…无忧无虑的空间体验饕餮饮食高端及特色餐饮，品味美食，交朋聚会的优雅之选!亚洲美食，体体贴服务高品质生活的全新体验!为龙岗高端人群提供一个全新的品质生活体验场值，以深圳万象城为例：(1)多数主/次力店位于各楼层两端，有利于(2)休闲娱乐次主力店大部分在中高楼层，店名顺电次主力店中缤纷万象溜冰场次主力店中嘉禾影城次主力店端次主力店次主力店端次主力店端REEL时尚百货主力店L1-L3中Ole超市主力店端【保密信息】4嘉禾影城溜冰场嘉禾影城时尚百货[时尚百货七大核心亮点影院影院儿童家电家居时尚运动户外礼品饰品快速时尚珠宝礼品停车场业态布局构思方案七大主题及亮点分布吸务区饮食区乐园式运动场广场早教特色极限天地业态布局构思方案七大主题及亮点分布吸务区饮食区乐园式运动场广场早教特色极限天地温馨家居区轻便轻便餐饮时尚品牌服的国际时尚品牌点)+童话世界亚洲最大双IMAX厅银时尚名品主题区银特色特色项目业态亮点展示ToysRus玩具反斗城总店糖果乐园M&M巧克力亚洲最大的双IMAX影院(或球幕电影院),顶级视听享受体验朗豪坊Ozone娱乐专区Ozone娱乐专区“数码天幕”(DigitalSky)的最佳位置。跨层国际名品旗舰，国际名品及快速时尚“跨层旗舰店”的引入，是项目形象、档次的主要表现力百货零售业种业态面积精品超市零售特色零售零售个人护理/药品零售轻便餐饮餐饮特色餐饮餐饮零售家电零售家居零售数码时尚服饰零售零售运动户外电玩娱乐餐饮百货零售零售快速时尚次主力店国际品牌服饰及配饰零售化妆品百货零售业种业态面积精品超市零售特色零售零售个人护理/药品零售轻便餐饮餐饮特色餐饮餐饮零售家电零售家居零售数码时尚服饰零售零售运动户外电玩娱乐餐饮百货零售零售快速时尚次主力店国际品牌服饰及配饰零售化妆品零售珠宝礼品零售轻便餐饮餐饮银行服务合计：百货零售快速时尚次主力店零售时尚品牌服饰及饰品零售箱包皮具零售钟表饰品零售礼品零售轻便餐饮餐饮百货零售儿童早教服务儿童玩具/服饰零售儿童摄影服务摩天轮娱乐影院娱乐特色餐饮餐饮美食广场餐饮百货零售儿童职场体验服务娱乐美容纤体服务大型餐饮餐饮特色餐饮餐饮美发美甲服务备注：项目以使用率55%计算。合计：

方案(16万平方米)业态面积配比如下：

方案(16万平方米)业态面积配比如下：面积(平方米)比例零售餐饮休闲娱乐服务餐饮面积(平米)比例餐饮餐饮

方案(16万平方米)业态面积配比如下：

方案(16万平方米)业态面积配比如下：面积(平方米)餐饮休闲娱乐服务面积(平米)比例业种业态面积百货零售家电零售精品超市零售家居零售服务服务数码零售特色零售零售时尚服饰零售个人护理/药品零售运动户外零售轻便餐饮餐饮电玩娱乐特色餐饮餐饮特色餐饮餐饮百货零售快速时尚次主力店零售国际品牌服饰及配饰零售化妆品零售珠宝礼品零售轻便餐饮餐饮银行服务百货零售快速时尚次主力店零售时尚品牌服饰及饰品零售箱包皮具零售钟表饰品零售礼品零售轻便餐饮餐饮百货零售儿童早教服务儿童玩具/服饰零售儿童摄影服务摩天轮娱乐影院娱乐特色餐饮餐饮美食广场餐饮百货零售儿童职场体验娱乐娱乐美容纤体服务特色餐饮餐饮大型餐饮餐饮美发美甲服务合计：总计面积：93,525总计面积：93,525m²(实用面积)

方案(13.5万平方米)业态面积配比如下：

方案(13.5万平方米)业态面积配比如下：面积(平方米)比例零售餐饮娱乐服务面积(平米)比例I各楼层业态及目标租户各楼层业态及目标租户业种(平方米)品牌举例超市特色零售等中国驰名商标廣天廣天良優特色餐饮大完奥大完奥甜品轻便餐饮PonooSone.Pastries·个人护理/药品華温堂万宁manningsWatsOns屈臣氏业种(平方米)品牌举例百货巴黎春天百货国际品牌服饰及配饰等化妆品SS肤珠宝礼品亨吉利世界名表中心阑轻便餐饮西包新增银行HSBC中国银行业种(平方米)品牌举例百货快速时尚次主力店时尚品牌服饰及饰品WORCATIONSTYLE箱包皮具钟表饰品礼品轻便餐饮并留山并留山U棒!约翰【保密信息】业种(平方米)品牌举例百货紫儿，童玩具/服饰电玩儿童早教熟宝eKks天才宝贝时尚品牌服饰监运动户外能泰量能泰量2汉拿的业种(平方米)品牌举例百货巴黎春天百货家电家居数码影院卢米埃影城美食广场码液向产特色餐饮仙踪林I品牌举例百货凝巴黎春天百货美容纤体AA玛花纤体英食份重大型餐饮俏红南m杂周些症正些症正蕉叶美发美甲首脑首脑前学平员是步7.4停车场规划建议借鉴重点：平面规划平面规划建筑概念建筑概念动线规划案例借鉴华贸中心——项目概况■华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处西起西大望路，东临东四环，南至通惠河，北临朝阳路。占地面积为39公顷，总建筑面积近100万平方米。北京国华置业有限公司北京市朝阳区西大望路6号约100万m²都市综合体项目甲级写字楼：26.8万m²华贸购物中心3.2万m²新光天地建面约18万m²,营业面积约12万m²整体布局由三栋高达百余米的超5A智能写字楼(底商为华贸中心购物中心)、2座超豪华酒店、新光天地购物中心、7栋国际公寓、商务楼和主题公园组成东四环中路华贸东路面例项目交通便捷：东四环中路华贸东路面例广场1、广场2、周边规划有多个公交站点；3、临西大望路和华贸北路规划停车场出入口；4、车流可经西大望路、华贸北路、华贸东路进入项目，交通组织动线流畅，人车分流不互5、新光天地西大望路展示面约200余米，在西大望路中段设置交通环岛，方便顾客上落车。流节点两蝗地铁1号线大望路站华贸中心——整体布局特点新光天地(购物中心)B口口购物中心口口高星级酒店和甲级写字楼对展示面要求不高，但需考虑车行交通易到达性；公寓产品注重与环境的融合。公寓区位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，形成整洁，宜人的空间秩序。并使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。资料来源：华贸中心官方网站、TCBL整理华贸中心——商业布局1、新光天地于2007年4月19日开幕，由台湾新光三越百货与北京华联集团合作开发。总建筑面积逾18万平米，是国内单体面积2、华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约3万平米，铁站连通。入驻品牌包括VERSACE,A.TESTONI,BAUME&商业街的餐饮品牌中既有耳熟能详的哈根达斯、俏江南，也有4、华贸广场几组大气而精致的半开放式建筑小品，吸引了EMPORIOARMANI全新概念店与GIORGIOARMANI停车场规划杭州万象城——项目概况占地150亩，总建筑面积80万平方米(含地下),以ShoppingMall为核心，建成集大型购物中心、占地约10万m²,总建面超过80万m²都市综合体项目万象城购物中心：建面24万m²(其中一期集中酒店：6万m²酒店式公寓：25万m²住宅：14万m²整体布局由柏悦酒店、1栋甲级写字楼、3栋服务式公寓、民心路地铁2号民心路地铁2号线庆春东路交通及功能布局甲级写字楼柏悦酒店酒店式写字楼万象城往钱江新城中心区主入口口通过园林路径将购物中心与居住区分离，主入口交通便捷：交通便捷：口购物中心配有约1,300个停车位，方便停车。资料来源：杭州万象城官方网站、TCBL整理城市综合体规划原则停车场主通道进深：主中庭：600m²√中庭进深：中庭进深：

方案一(16万平方米)设计说明：

方案一(16万平方米)设计说明：◆根据调整后的地块情况，其单层面积最大为330m×110m,约3.6平面规划动线规划停车场影院方案三龙河停车场规划惠路龙路停车场规划路G停车场规划停车场规划楼层；吸引人流；利用景观；利用景观；停车场停车场停车场停车场路路停车场规划园龙路龙河深路停车场规划人流动线\节点路园龙节点空间的营造可舒缓高密度建筑带来的压迫感，增加购物情趣，形成项目规划亮点。重要节点场客流主入口路周边小区客流主入☑龙河路深地铁客流主入口公交客流主入口惠利用空中连廊将项目二楼商业与轨道交通进行连接，方便客流到达项目的同时也可以大大提升项目高层商业的价值。方案一方案一布局特点布局特点积约14万平米我司建议采用方案一I购物中心规划设计一般性要求d.零售铺位进深：10M——15M停车场规划建议采用具有标志性的整体设计，制造强力的视觉效果，增强项目的号召力停车场规划停车场规划建筑构想—入口停车场规划建筑构想—中庭停车场规划停车场规划代感的购物环境，增强项目购物愉悦性停车场规划建筑构想—服务设施停车场规划亲子洗手间母婴室停车场规划建筑构想—景观小品设置别具一格的景观小品，停车场规划停车场规划停车的士落客区停车场规划业智m停车场规划参考案例：商业面积(平方米)停车位数量(个)深圳万象城15万海岸城12万益田假日广场10万广州天河城11万本项目建筑面积(m²)停车场规划柱网建议设计为10.4m*10.4m,+0.8M柱大小=10.4M保证地下停车效率与合理的店铺划分.停车场规划UUESCUCHHRUIBERTRDPARBEXUBERTAOPARBEXPRESARSEUIBERTADPBRRMIRARUR路课停车场指示系统利用具有特色的装饰，是消费者在停车场的时候就开始感受项目的独特设计，为项目增财务测算各楼层平均租金测算口租金评估思路主力店/次主力店承付租金水平基准租金测算水平评估02通过市场分析，我司对本项目租金的期望与建议各业态租金参考值业态系数租金收益04购物中心影响因素租金收益楼层平均租金楼层平均租金十年租金测算十年租金测算【保密信息】项目地点面积(M²)精品超市万象城大型餐饮稻香地王广场大型餐饮美乐汇影院百老汇RMB80～120/月/平方米约10%扣率大型娱乐反斗乐园怡景中心城家居生活欧洲城RMB75～105/月/平方米玩具次主力店益田假日广场约7-9%扣率服饰次主力店益田假日广场约7-8%扣率服饰次主力店太阳百货约8-10%扣率口租金核算方式建议■基本租金+扣率方式是指在租金协议中规定两种租金核算方式，在实际操作过程中依据商户的实际营业情况进行核算，最终租金收取方式楼层平均租金楼层平均租金业态平均租金十年租金测算口两种租金核算方式的特点项目特点租金水平的稳定性在一定时期内较为稳定，租金会随着时间的推移而逐步提升，但总体提升率较稳定性虽不及固定租金方式，但由于租金会随着经营业绩的提升而提升；因此，变化情况多出现于总体租金收益提升；租金核算的难易度较为容易、对于经营管理的专业性要求较为复杂、对于经营管理的专业性要求设施投入要求基本无设施投入要求；需要投入POS管理系统；商户商誉要求按期付租金，且有押金做保证，商誉要求较低按照营业额进行核算，对商誉要求较高；经营业绩的影响性较弱口主力店/次主力店租金建议租金(RMB/月/M²)百货精品超市大型娱乐大型餐饮服饰次主力店8-10%扣率或租金200—300玩具次主力店7-10%扣率或租金130—170儿童职场楼层平均租金楼层平均租金十年租金测算基准租金定义：指项目开业后第三年首层一般零售租基准租金定义：指项目开业后第三年首层一般零售租金参考值述租金为参考标准，项目距离开业成熟期尚有7年时间，按商业零售租金每年10%的增长率，本项目成熟期基准租金约为.1000元/平方米/月·使用面积(按建筑面积计算约550元/平方米/月)上1层上1层上1层上1层楼层平均租金楼层平均租金项目各楼层零售、餐饮、娱乐服务参考租金项目各楼层零售、餐饮、娱乐服务参考租金◆基准租金建议(16万平方米方案)楼J业种业态面积(元/m²·月)月租金(元/月)(元/年)使用面积使用面积计建筑面积计精品超市零售特色零售零售个人护理/药品零售轻便餐饮餐饮特色餐饮餐饮小计百货零售快速时尚次主力店零售国际品牌服饰及配饰零售化妆品零售珠宝礼品零售轻便餐饮餐饮银行服务百货零售快速时尚次主力店零售时尚品牌服饰及饰品零售箱包皮具零售钟表饰品零售礼品零售轻便餐饮餐饮小计 ◆基准租金建议(16万平方米方案)楼层业种业态面积(m²)租金(元/m²·月)月租金(元/月)年租金(元/年)使用面积建筑面积使用面积计建筑面积计百货零售家电零售家居零售数码零售时尚服饰零售运动户外零售电玩娱乐特色餐饮餐饮小计百货零售儿童早教服务饰零售儿童摄影服务摩天轮娱乐00影院娱乐特色餐饮餐饮美食广场餐饮小计百货零售儿童职场体验娱乐娱乐美容纤体服务大型餐饮餐饮特色餐饮餐饮美发美甲服务镂空小计◆成熟期各楼层平均租金测算(16万平方米方案)楼层平均租金楼层平均租金面积(m²)(元/年)面积(m²)(元/年)楼层平均租金◆成熟期各业态租金测算(16万平方米方案)面积(m²)零售餐饮娱乐服务镂空合计面积(m²)月平均租金(元/m月)零售餐饮娱乐服务镂空合计22I楼(元/m²·月)月租金(元/月)(元/年)使用面积建筑面积使用面积计建筑面积计精品超市零售服务服务特色零售零售个人护理/药品零售轻便餐饮餐饮特色餐饮餐饮小计百货零售快速时尚次主力店零售国际品牌服饰及配饰零售化妆品零售珠宝礼品零售轻便餐饮餐饮银行服务小计百货零售快速时尚次主力店零售时尚品牌服饰及饰品零售箱包皮具零售钟表饰品零售礼品零售轻便餐饮餐饮楼层业种业态面积(m²)租金(元/m²·月)月租金(元/月)年租金(元/年)使用面积建筑面积使用面积计建筑面积计百货零售家电零售零售露零售时尚服饰零售运动户外零售电玩娱乐特色餐饮餐饮小计百货售儿童早教鬟儿童摄影摩天轮娱乐0000示示特色餐饮赣美食广场小计百货儿童职场体验赚娱乐美容纤体服务餐饮大型懿餐饮美发美甲服务小计楼层平均租金楼层平均租金面积(m²)(元/年)月平均租金(元/m²·月)合计面积(m²)(元/年)月平均租金(元/m²·月)合计楼层平均租金◆成熟期各业态租金测算(13.5万平方米方案)面积(m²)零售餐饮娱乐服务镂空合计面积(m²)月平均租金(元/m²·月)零售餐饮娱乐服务镂空合计口10年租金收益测算楼层平均租金楼层平均租金十年租金测算十年租金测算口10年租金收益测算租赁期(月)第一年9第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年租赁期(月)6I十年租金测算(16万平方米方案)10年一般零售10年一般零售租金收益增长测算10年次/主力店10年次/主力店面积第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年面积第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年I10年租金收益测算(16万平方米方案)285元/平方米/月(按使用面积计算)196元/平方米/月(按建筑面积计算)I楼层平均租金楼层平均租金十年租金测算◆10年租金收益测算10年一般零售10年一般零售租金收益增长测算10年次/主力店10年次/主力店面积第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年面积第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年I10年租金收益测算(13.5万平方米方案)277.7元/平方米/月(按使用面积计算)192元/平方米/月(按建筑面积计算)业态规划平面规划进驻的百货档次及品类需差异化；(如天虹)的档次必须足以配合项目的整体其它关注点其它关注点其它关注点其它关注点巨大的竞争；定点调研说明2011年5月5日-5月8日；新城天虹，双龙天虹，世贸中心(华润万家),鹏达摩尔城，东方明珠城(乐购),星河时代cocopark世贸中心(华润万家)名称龙岗世贸中心深圳市龙岗区龙城街道龙翔大道建筑面积7.38万m²,占地3.2万m开业时间2002年6月华润万家、苏宁电器、肯德基、麦当劳、世贸百货、中国移动、新宝城海鲜坊、百誉影城315个免费停车位地下一层，地上四层首层6米，2-4层4.5米百货区(C、D)中庭约500m²自动扶梯22台，观光电梯2台，货梯5台世贸中心(华润万家)人车流统计世贸区域人(车)流测算时间段单向车流(龙翔大道)世贸百货出入口平均I世贸中心(华润万家)■C、D区：世贸百货(百货+苏宁电器+百誉影城),建筑面积约4万m²;【保密信息】世贸中心(华润万家)一层麦当劳1钟表1眼镜2珠宝化妆品6女鞋男装皮具男鞋2二层女装三层女装内衣9饰品3四层苏宁1百誉影城1层钟表、珠宝、.皮鞋、眼镜、饰品、服装男装女装麦当劳按摩器具修鞋、手机二层男女服装男装、女装、美容院、运动服装、饰品三层女装、内衣层四层四苏宁、百誉影城名称龙岗鹏达摩尔城深圳市龙岗区深惠路与鹏达路交汇处建筑面积3.7万m²开业时间2011年4月16日华润万家、唐楼、真功夫、麦当劳、屈臣氏、永和大王、千色店、周大福圆中庭约320m²,长中庭约双向手扶电梯2组/层42-52米/80-120米3F200-300元/m²/月I轻便餐饮区轻便餐轻便餐饮区轻便餐饮区轻便餐饮区轻便餐饮区餐饮休闲区务区务区轻便餐饮区餐饮休闲区时尚餐饮区时尚餐饮区鹏达摩尔城楼层业态主要商户备注一层超市、轻便餐饮、服饰、鞋、个人护理BELLE,BATA,MOONSEE满饰，千色店，周大福，钻石世家，华润万家，真功夫，麦当劳，永和大王二层超市、轻便餐饮、服饰精品、服务华润万家，博士眼镜，面点王，星皇表，丸美，恒彩，cabbeen,牛厨，A/E金夫人(已撤),屈臣氏(未开业)三层超市、服饰精品、儿童用品、服务华润万家，柒牌，左转90°,balabala,爱乐游，康贝坊，cecily,新感觉，Girlogle,赛飞洛，联通，天盟3G,GMH,么么茶梦家园spa(未开业)四层餐饮、娱乐、服务仙踪林，黄记煌，bubbleorange,i-star美发，禾绿回转寿司，果C港式甜品，千味涮，醒-名品家居，唐楼，17.5电影院空置率达40%东方明珠城(乐购)东方明珠城(乐购)名称龙岗东方明珠城深圳市龙岗区龙城街道龙河路开发商东方置地建筑面积3.3万m²开业时间2008年12月乐购、KFC、真功夫可容纳商户500多个(西侧与东侧物业处于开业筹备阶段，开业时间为7月1日)857个，地上356个/地下501个，半小时内免费停车，半小时后5元/天西侧栋二三楼招服饰精品，主力面积30-40,租金120元，管理费15元，免进场费，三个月免租主力面积10-30m²,使用率50%,一层27m²铺位租金+管理费2700元，空调费70人/5分钟东方明珠城(乐购)建筑及业态布局1层：零售2、3层：服饰精品招商中开间&进深：1层：零售及辅营区2、3层：乐购开间&进深：80m*60m东侧部分1-3层：万汇电子数码城开间&进深：东方明珠城(乐购)楼层面积占一层1真功夫1思思欢乐餐厅1索兰1豪门世家购物街中介1其他4二层超市1辅营区三层超市1【保密信息】代表商户一层豪门世家步行街、餐饮、珠宝、保健品、鞋帽、眼镜、服饰、中介二层超市及辅营区乐购及烟酒、皮具、保健品、三层超市乐购I名称新城天虹商场深圳市龙岗区清林中路与吉祥中路交汇处建筑面积1.5万m²开业时间2002年12月28日单层约5000m²*3层1F:净高5m,2F、3F:净高3.5m楼层业态一层鞋类三层女装、服饰精品JINGNA、OZZO、季候风、TOUCH、艾格、OCHIRLY、自由鸟、哥弟、ELLASSAY、影儿、韩菲妮四层男装、运动、主要商户楼层业态一层鞋类三层女装、服饰精品JINGNA、OZZO、季候风、TOUCH、艾格、OCHIRLY、自由鸟、哥弟、ELLASSAY、影儿、韩菲妮四层男装、运动、主要商户二层超市、服务天虹超市富安娜、马尔威狮、安踏、PLAYBOY、ADIDAS、NIKE、BALENO、W-PENG、BOSSINI、双龙天虹78人/5分钟，人流量费人群为年轻、中低收入者，双龙天虹78人/5分钟，人流量费人群为年轻、中低收入者，但其主要消名称双龙天虹商场深圳市龙岗区清林中路与吉祥中路交汇处建筑面积2万m²开业时间2004年1月4日普风、欧尼迩、杰克琼斯、KAPPA、耐克、阿迪达斯、梦特娇、利郎、单层9000m²,一层4000-5000m²,二层超市8000m²,三层一万m²1F:净高5m,2F、3F:净高3.5m楼层业态主要商户一层鞋类、珠宝、SHOPST&SAT,BELLE,GOLDLION,PLAYBOY,周大福，二层超市、服务超市，化妆品，首饰，精品，皮包三层女装、男装、戈尔，七匹狼，ADIDAS,KAPPA,NIKE,以纯，GIRDANO,JACK&JONES,APPLEI老街商业广场龙平东雅音星述纳兄弟高登眼镜湘里人湘菜坊菜土女湘里人湘菜坊菜土女AA拍龙广场面格调发社胡格调发社胡金海港鞋业广场舞容曲海潮宾馆ee日参学中心小学物业名称体量主要业态主要客户群体租金水平人人购物广场2.7万m²超市、百货、手机、服饰、餐饮、电器等本地居民、工厂职工200元/m²/月老街商业广场1.8万m²餐饮休闲娱乐、儿童用品以及女装等本地居民、工厂职工125元/m²/月场鞋类、服饰类(牛仔装)工厂职工110元/m²/月二、三层餐饮、服务、女装二、三层餐饮、服务、女装发源地，纸上烧烤，女装(女装空置70%)龙岗老街(老街商业广场)深圳市龙岗区黄阁路与深惠路交汇处建筑面积8.3万m²开业时间预计为2012年6月1.3万m²,地上四层，地下四层1600个I【保密信息】II问卷研究说明2011年4月30日-5月5日；项目核心商圈3公里范围内，以及各主要商业网点，地点主要包括：华润万家问卷调查人员12人，监督人员3人，录入统计人员3人，调查报告撰写人员2人；实际收回量921份，其中有效问卷805份，缺失及中止访问116份。【保密信息】■本次调研对象的主要年龄段是19-45岁，此年龄阶段群体是家庭主要收入来源的主体，消费能力强，也是本项目未来消费的主体；■家庭月收入为4000-6000元的家庭所占比例最大，约占总体的37.3%。而家庭月收入在8000元以上的占本次受访人数的35.7%,表明本次调研具有一定特殊性；■本次调研，受访者中大专/本科学历以上的共约占总数的50%,该部分人群具备相对较强的消费潜力，且消费特点具备一定先进性及代表性；■近50%的受访者已婚/同居，同时近45%的受访者拥有1个以上子女，未来家庭消费存在一定发展机会；■约42%的受访者拥有1套或以上房产，该部分受访者较为稳定，是未来项目需要抓住的主体消费■多数受访者选择的购物、餐饮、休闲娱乐消费地点均以龙岗中心城为主，与其工作及居住地点相符，多数以就近消费为首选要求；■约55.4%的受访者选择外出消费的首选交通工具为公交车，但同时约22.6%的受访者选择自驾私家车外出消费，该部分人群消费实力相对较强，未来项目■选择每周外出购物1-2次的受访者数量居多，约占总体的47.7%;■平均每次购物消费金额在100-300元的受访者占总体的44.6%;■粤菜、湘菜、川菜为受访者消费最多的三大餐饮菜系，分别占比36.5%、26.7%、19.2%;■受访者对休闲娱乐类商家的选择较为广泛，消费频率集中在每月1-3次的占比50.7%,但总体消费客单价不高，人均消费集中在50-100元的占比42.4%;■受访者选择跨区域消费的比例占总体的46.2%,一定程度表明消费者对本区域商业现状较为不满，消费群外流较为严重，同时反映本区域未来将受商业氛围、交通等■近7成的受访者看好未来区域发展，这为项目未来发展奠定一定基础；■受访者认为本项目未来需要的主力业态分别包括百货、超市、家居等，分别占比54%、29%、13%,但总体而言，项目未来业态组合的多元化较受多数受访者的期待；■约65.6%的受访者期待本项目未来的档次以中高档为主，侧面反映受访者对目前龙岗商业同质化、■近94%的受访者表示未来愿意前往项目消费，为项目的开发奠定一定的群众基础，一定程度增加S1,问卷抽样地点?地点频率百分比华润万家乐购龙城广场龙岗老街龙岗书城其他合计■本次抽样主要发生在项目地周边，基本涵盖未来项目核心辐射内的消费群体。S2,被访者性别?频率百分比男女合计【保密信息】S3,请问您或您的家人中有没有在以下行业工作?S4,请问您在6个月内是否接受过市场调查?S5,请问您在龙岗居住多长时间?■通过S3-S5甄别题型，结合S6中年龄甄别，淘汰约12.6%,共116份偏差样本。S6,请问您的实际年龄?选项频率百分比18岁以下/50岁及以上0合计■46%的受访者年龄位于26-35岁之间，其具备甄别问卷S7,请问您的家庭月收入?选项频率百分比4000元以下04000-6000元6000-8000元8000-10000元10000元以上合计■4000-6000元■6000-8000元■8000-10000元10000元以上■受访者家庭月收入分布较为平均，呈现由低到高逐级递减的一般收入特征。甄别问卷S8,请问您的个人月收入?选项频率百分比2000元以下2000-3000元3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元7000-8000元8000元以上合计3000-4000元■7000-8000元■35%的受访者月收入不足3000元，反映了项目所在片区存在较大中低收入人群；■月收入在5000元以上的受访者显著减少，说明片区中端消费群体较为缺失；■据此推测，本项目不应忽略中低端群体消费特性，以该部分人群作为消费基础之一。项分别是龙岗中心城(95)KFC(81)麦当劳(68)湘菜馆(38)世贸中心(36);M1,请问您常去龙岗哪些地方消费?出现频次30次以上龙岗中心城(95)KFC(81)麦当劳(68)湘菜馆(38)世贸中心(36)10-30次真功夫(28)粤式酒楼(27)老街(24)川菜馆(23)天虹(23)嘉旺(20)大排档(17)快餐店(11)南都(11)六千馆(10)面点王(10)10次以下横岗5乐购5西餐厅5新全盛5广百4星巴克4永和大王4澳蒲街3巴西烤肉3茶餐厅3芙蓉楼3火锅店3毛家3美味思3三湘人家3随意3宝龙2必胜客2大排挡2合家乐2家2蜜坊2摩尔城2木桶饭2坪山2人人购物2市内2寿司2岁宝2特色餐厅2湘里人家2新金盛2永和2重庆火锅店2主题餐厅2紫薇步行街2爱联1澳葡街1巴蜀农家1百度烤肉1半岛咖啡1宝丽1北方饺子馆1便利快1彬源酒楼1布吉1布吉川菜馆1长沙米粉1潮汕菜1潮汕人家1潮味1春悦1从记1大家乐1东江1东江丽景1番番拉面1芙容楼1芙蓉王1富龙山1公园店1湖南大碗菜1吉盛1金龙假日1九州家园1可可西里1老辣烫1耐思1牛牛牛肉火锅城1普通餐厅1日式料理1三阳1色菜1天湘楼1万象城1万永1仙踪林1乡里人家1小湘村1小湘人1心思思1新百盛1新宝城1新潮味1新客栈1新天地肥羊1—桶湘1义乌1愉园1月龙府1选项频率百分比区域中心/氛围浓厚停车位充足免费的卖场巴士多条公交线路，交通方便—站式消费品牌丰富商品种类齐全商品时尚潮流/款式新颖提供多项人性化服务商场活动多/促销活动多娱乐休闲项目多其它1合计M3,请问您外出消费通常选取哪种交通工具?选项频率百分比步行的士公交车6商家班车8私家车自行车合计■步行商家班车■超过一半的受访者外出消费采取搭乘公交车，本项目在外部交通系统规划中应考虑与公交系统的充分结合；■有部分受访者选择私家车作为其外出消费的主要工具，本项目应规划与之匹配的停车系统；■预计，随着地铁等轨道交通的“高频化、网状化”,由通过轨道交通到达本项目的消费群体将不断增加。【保密信息》外出消费能承受时间比例■5分钟以内■10分钟以内外出消费能承受时间比例■5分钟以内■10分钟以内■20分钟以内■30分钟以内■60分钟以内■1小时以上M4,请问您外出消费能承受的交通时间?选项频率百分比5分钟以内10分钟以内20分钟以内30分钟以内60分钟以内1小时以上合计■大多数受访者能承受的外出消费耗时为10-30分钟以内，可由此初步划定本项目未来可能辐射到的核心区域；■超过30分钟，受访者承受比例降幅较大，说明30分钟为大部分受访者认为的耗时极限。【保密信息】■每周3次以上M5,请问您去商场购物(不包括超市