卓昱南苑与北苑车位、车库与商业销售方案

卓昱南苑、北苑商业与车位销售建议及营销方案项目分析卓昱南苑、北苑住宅均已交房入住，通过物业了解，入住率均不高，南苑目前入住率不足30%，北苑交房时间稍长，入住率在60%左右。临街商业没有销售，出租率也不高，由于项目前面广场离道路较远，通达性不高，商业氛围较差，不利于商业的出租和出售，建议可实行先租后售的销售方式，通过合理规划招商，盘活项目社区商业，达到后期出售物业的目的。卓昱南苑、北苑由于入住交房不久、入住率不高的问题，对车位销售带来很大困难，南苑车位成交价在12~13万之间，车库价格大体在22~23万，相比同地段、同类型的物业价格较高，对住户购买车位或车库带来抗性，北苑车位主要由机械车位组成，价格在6~8万不等，车位价格17万，价格较高，但数量少，车库剩余个别。南苑销售车位50多个，车库销售10多个，北苑车位销售20多个。车位销售处于初期阶段，根据目前入住率的提高，车位销售急待提上日程，随着小区的逐渐成熟，车位尽快销售将成为迫切解决的问题。车位数量及总货值南苑货值（万）北苑货值（万）车位25032502401680车库902070250总货值34053202421730合计7050南苑住户及商业客户统计南苑北苑住宅730350写字楼260270合计990620南苑、北苑车位与住户配比以上可以看出，南苑、北苑车位配比情况，车位比大约1:3，可以看出，车位还有很大销售空间，如何解决销售不利因素是销售的关键。卓昱南苑、北苑车位销售存在的问题分析卓昱南苑、北苑为拆迁项目，客户大多为拆迁户，经济实力不强，多数住户没有车，对车位暂时没有购买需求。小区物业管理跟不上，对停车管理不严格，部分车辆乱停乱放。周边有较多含大量地面免费停车区域的便道和广场，分流本项目地下停车位置业需求。小区及商业楼入住率均较低，购买需求量较少。车位及车库价格较之周边同类型楼盘项目价格偏高，不利于客户购买。社区外部的道路及商业广场、银行门口有免费停车位，业主可将车随便停放。车位销售的问题解析销售面车位产权为物业附属产权，只能对在卓昱南苑、北苑置业的业主进行销售；在项目住宅、写字楼、商铺销售末期以及业主入住时期，针对地下车位销售的引导并不充分，致使业主对购买车库的认知不足；物业管理公司不承担车位销售责任，销售推广意识淡薄项目商业广场及门店没有出租，缺乏人气写字楼目前处于业主装修时间段，入住客户较少，案场推售广告与客户接触面较窄；车位销售手段单一，还没有正式展开车位销售。车位销售策略1、车位销售时间安排4月6日——5月1日释放车位集中开盘信息5月1日——5月31日，车位限期选购5月31日——12月，持续消化车位销售策略A、参照邯郸车位销售经验，考虑前期开发商持有，以租售结合方式进行销售。在小区入住率达到一个高位前，由开发商持有物业，租赁为主，当小区步入成熟，在开始以较高价格销售，回笼资金。在地下车库全部投入使用后，可考虑分区进行银行抵押贷款，进行融资，实现地下车位的变现。B、付款方式多样化需立即实行目前车位价格较高，一次性付款对小区客户造成较大压力，通过多样化的付款方式可以有效吸引想购买车位而资金不足的客户，促进转化成交。具体方式如下：可采用建行信用卡分期付款，首付20%，贷款期限最长三年。可采用工行车位分期，首付2万，即可拥有车位。其他银行分期政策也可实行，按情况需要。以上付款方式，需长期执行，加强对外宣传。C、实行车位控制，减少车位推出量将车位按数量分为几批，每次有计划的定量推出车位，最大限度完成消化。其他策略车位销售中利用限期限额优惠促销置业顾问电话联系客户，向客户告知，本项目车位集中开盘时车位享受5000——10000元的优惠，如购买车位的前10名优惠10000元，前30名优惠5000元，前80名优惠3000元等，另外，通知客户，车位即将调价，一个月后一律上调10000元，或者购买二个以上车位，额外优惠5000元。提升物业管理水平，提高入住率。提升物业管理，彻底杜绝小区乱停车现象，违者采取措施，物业管理要求汽车一律入地下车位，严禁地面停车，同时地下车位，一律统一加装车位锁，防止随意停放。加快交房速度，配合客户装修工作，尽快让客户入住，入住率提高，对车位销售能带来益处。车位房源搭配购买卓昱南苑、北苑的商铺或房源，享受车位优惠或赠送车位。如购买南苑商铺100万以上，享受车位半价优惠（可提高价格，补贴车位优惠）购买特价房（顶层、次顶层）享受车位优惠等。推广策略鉴于项目时间较长，前期推广主要以单页发放为主，项目定位及项目形象没有在邯郸形成较大影响，尾盘期不适宜大量推广，针对车位的推广仅限于项目周边及项目业主。推广方式：建立微信订阅号、服务号，通过微信扫描让小区业主加入，经常不间断地推送项目各种信息，促销政策等。具体操作方式：可在售楼部、物业、写字楼大厅放置展架等方式，引导客户扫描二维码加入。短信群发消息，通知购房业主前来选购车位。具体操作方式：车位集中销售开盘前，1-3个工作日，置业顾问电话邀约客户前来选购。对小区地下车库进行装修布置，悬挂车道指示牌，箭头指示标志灯，醒目宣传标语，增加小区业主视觉冲击。车位集中销售期间，在小区内部及外部悬挂条幅，宣传车位销售信息。广告语：1、卓昱南苑，珍藏车位，稀缺发售！2、“零首付”即刻拥有繁华核心车位，火爆销售中！3、给爱车一个家，绝版车库限量发售，仅剩6席，欲购从速！5、网络营销：在网络论坛，业主QQ群，微信微博释放车位开盘信息。软文炒作撰写车位炒作软文，在网络上进行轮番炒作，增大曝光率。热销场面营造：通过首期开盘热销场面制造紧张销售氛围，促成车位开盘当天成交。8、付款方式多样化。具体操作方式1、三种付款方式：一次性付款+商业贷款+信用卡分期2、一个大礼包：开盘折扣优惠+送价值1000元洗车店礼包+10年车位管理费。（洗车店可自营）五、2015年车位销售方案2015年，南苑、北苑合计车位582个，住宅及写字楼业主共计1610组，达到35%的转化率可以完全消化车位。按照1:3的成交比例，车位销售有望实现。以此为目标制定以下销售方案：营销节点：车位开盘持续销售车位销售信息释放车位认筹车位开盘持续销售车位销售信息释放车位认筹至年底5月16日5月1日-15日5月1日前至年底5月16日5月1日-15日5月1日前尾盘住宅销售一、卓昱南苑、北苑住宅分析卓昱南苑、北苑住宅剩余共计三十余套，其中南苑20套，北苑20套，基本上为顶层与次顶层户型，卓昱南苑、北苑房源总货值大约2000万。销售策略：卓昱南苑所剩户型均为顶层与次顶层，户型均为九十多平的刚需户型，根据邯郸市各个楼盘的销售情况，采取低首付或者“零首付”的策略对刚需户型具有极大地优势。因此，南苑剩余户型建议用”低首付”或”首付分期+特价房”的噱头推向市场，预期能达到尽快清盘的销售目标。二、推广策略：微信营销推广微信推送特价房房源信息，房源有限，机不可失，促进刚需客户购买。单页宣传印刷部分单页进行为期一个月的派单，重点宣传特价房信息，辅住宣传商业。社区海报、条幅悬挂，宣传珍藏房源，清盘信息，再次引起市场关注。卓昱北苑住宅销售建议与南苑采取同样的手段，尽快清盘，达到回笼资金的目的。卓昱西苑剩余房源一百多套，可按工程进度实行首付分期的策略，重点针对刚需，实行一房一价，对部分较好户型进行销控，价格上涨，优先消化较差户型与较差楼层。也可采用与本地电商合作的模式进行快速消化，利用电商资源、广告优势进行销售。可选择本地恋家网等媒体合作。电商合作可减少广告支出，可由电商利用自身平台进行线上推广，线上、线下相结合达到快速去化的目的。注：以上推广均不需投入大量广告费，只用少量资源、销售手段即可。卓昱南苑、北苑、西苑商业销售建议一、卓昱南苑商业情况分析1、卓昱南苑商业位于住宅底商，项目已交房，长时间未出租造成项目社区商业氛围淡薄。2、底商离道路边较远，不利于商户经营，降低商业价值。3、商铺为剪力墙，结构较差，不便于利用。二、商业销售解决办法目前邯郸市整体商业销售困难，无论是大型楼盘还是中小型项目商业受市场影响都难以消化，本案的商业消化形成很大的难点。因此，采取新型的营销手段和方式进行销售是当前的解决办法。先租后售形成商业气氛，必须先经过招商，炒热社区商业氛围，