物业投标书模板

（正本）前期物业管理服务项目投标文件投标人：****************（盖单位公章）法定代表人/负责人/授权委托人：（签字或盖章）2018年12月13日/191目录TOC\o"1-2"\h\u第一部分投标书 1第二部分开标一览表 3第三部分物业管理服务方案 4商务标 4第一章企业展示 5第二章荣誉 6第三章业绩 8第四章信誉 63价格标 78第一章人员配置表 79第二章成本测算 79技术标 84第一章基本要求 87第二章房屋管理 124第三章共用设施设备养护维修 139第四章协助维护公共秩序 159第五章保洁服务 165第六章绿化管理 167第七章其他管理 177第四部分管理服务承诺偏差表 181第五部分其它偏差表（除管理服务承诺偏差表外） 182第六部分关于资格的声明函及相关资质证明 183第七部分授权委托书 185第八部分投标单位基本情况表 186第九部分投标单位近期履行的相关业绩表 187第十部分投标保证金 188第十一部分投标单位认为需要提供的材料 189第一部分投标书致：开发有限责任公司根据贵方关于**********前期物业管理服务项目的招标公告，签字代表、法定代表人（全名、职务）经正式授权并代表投标人****************、*********（投标人名称、地址）提交下述文件正本一份和副本四份，并对之负法律责任。（1）开标一览表（2）物业管理服务方案（包含技术标打分内容）（3）管理服务承诺偏差表（4）其它偏差表（除管理服务承诺偏差表外）（5）关于资格的声明函及相关资质证明（6）授权委托书（7）投标单位基本情况表（8）投标单位近期履行的相关业绩表（9）投标保证金（10）投标单位认为需要提供的材料（投标单位可根据自身情况填写认为必要的内容）据此函，签字代表宣布同意如下：1.所附“开标一览表”中规定的应提供和交付的项目投标报价为住宅物业服务费（含二次加压）元/m²/月；商业物业服务费元/m²/月；地下车库（位）元/个/月；即住宅物业服务费（含二次加压）每月每平方米；商业物业服务费每月每平方米；地下车库（位）每月每个（文字表述）。2.如果我们的投标书被接受，我们将履行招标文件中规定的每一项要求，按期、按质、按量履行合同。3.本投标单位愿按《中华人民共和国合同法》履行其的全部责任。4.投标人已详细阅读全部招标文件，包括修改文件及全部参考资料和有关附件。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权力。5.本投标自开标日起有效期为60日历天。6.如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将不予退还。7.本投标单位同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料，理解贵方不一定要接受最低价的投标或收到的任何投标。8.与本投标有关的一切正式往来请寄：地址：邮政编码：电话：传真：授权委托人：（签字或盖章）投标人：（盖单位公章）

第二部分开标一览表投标单位名称：****************单位：元/人民币项目名称投标报价管理服务年限*****前期物业管理服务项目物业服务费住宅物业服务费小写：/㎡/月（含二次加压）大写：每月每平方米业主委员会成立选出新的物业管理服务企业时止.商业物业服务费小写:/㎡/月大写：每月每平方米地下车库（位）小写：元/个/月大写：每月每平方米注：上述单价中面积以建筑面积为标准。投标人：（盖单位公章）授权委托人：（签字或盖章）日期：

第三部分物业管理服务方案商务标

第一章企业展示公司简介*****物业服务股份有限公司（以下简称“****服务”）是中国领先的住宅物业服务商，自年成立以来，经过年稳健发展，于年月日在香港上市（HK.）。目前业务涵盖住宅、商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府、医院及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园、景区及学校等多种业态。截至年月日，****服务遍及全国29个省、市及自治区，覆盖260多个城市，合同管理总面积约为***亿平方米。超***万人的服务团队为超***万户业主提供专业细致的社区服务。秉持“”、“”的服务理念，****服务完成*******三大认证，建立完善和精益化的物业管理和服务体系。目前，****服务稳居中国物业服务百强企业，荣膺“”、“”、“”、“”、“”等多项殊荣，品牌价值达亿元。****服务倡导“＂的社区，提出“”社区文化价值主张，通过为业主提供温馨的社区氛围、精彩的社区活动和丰富的社群社交，构建社区文化体系，让广大业主真切感受社区生活的幸福与美好。现已孵化数百个活跃的业主社群，每年开展超场社区活动，业主社群已经成为****社区一道独特的风景线。

荣誉业绩信誉

拟派人员从业岗位证书任职证明兹证明***为****************在职员工。2012年10月1日至2017年9月1日期间就职于****物业服务股份有限公司，2017年9月1日调任职****************，担任****项目经理一职至今。特此证明。****************2018年12月12日

物业服务资质

价格标

人员配置表该项目整体配备人的服务团队，其中住宅及商业共用人员人，住宅单独配备名专职保洁员，商业单独配备名专职客服、名专职保洁员、名秩序维护员，车库单独配置人进行服务。住宅及商业共用人员配置岗位项目经理客服秩序维护员(包含监控）维修人员保洁员绿化人员合计人数（人）住宅单独人员配置岗位保洁员合计人数（人）三、商业单独人员配置岗位客服保洁员秩序维护员合计人数（人）四、地下车库人员配置岗位秩序维护员保洁员合计人数（人）成本测算一、住宅及商业基础物业费测算：序号项目数量月单位定额年度金额备注费用支出1工资参见附表12五险费用参见附表13福利费参见附表14办公费根据同类小区估算5公共及办公电费参见附表26绿化、保洁及办公水费根据同类小区估算7清洁卫生费根据同类小区估算8设施设备维护费含消防等，不含电梯9公共秩序维护费11化粪池疏通12绿化养护费13垃圾处置费14低值易耗品15社区文化活动费16不可预见费上述测算总值的5%合计17利润6%前十二项的6%18税金3.36%前十三项的3.36%总计基础物业费为：总计/12/总收费面积=元/㎡/月。附表1岗位名称人数工资标准月工资额备注项目负责人客服专员秩序维护员(包含监控）维修人员保洁员绿化人员合计五险费用2555元*28人*27.75%福利费用按1200元/人/年测算总计附表2序号项目计算方法月金额（元/月）1办公电费根据同类小区估算2公共电费监控：20KW*0.56*24h*30日=8064景观：10KW*0.56*10h*30日=1680

楼宇：30KW*0.56*8h*30日=4032合计二、住宅单独人员费用岗位名称人数工资标准月工资额备注保洁员合计五险费用2555元*1人*27.75%福利费用按1200元/年测算合计利润6%税金3.36%总计住宅独立人员费用：住宅独立成本/住宅收费面积=元/㎡/月。住宅物业服务费：基础物业收费+电梯运行非+二次加压费+住宅独立物业成本=元/㎡/月；(电梯运行费按照安阳市发改委曾经发布的0.35元/㎡/月进行测算，二次加压按照安住建〔2014〕179号文件进行测算)三、商业单独人员费用序号项目数量月单位定额年度金额备注费用支出1工资参见附表12五险费用参见附表13福利费参见附表14设施设备维护费0.55清洁卫生费根据同类小区估算合计1+2+3+46利润6%7税金3.36%总计1+2+3+4+5+6商业物业费：商业独立成本/12/商业收费面积=元/㎡/月附表1岗位名称人数工资标准月工资额备注客服专员保洁人员秩序维护员合计五险费用2555元*1人*27.75%福利费用按1200元/人/年测算合计商业服务服务费：商业独立收费+基础物业费=元/㎡/月三、地下车库物业费测算：序号项目数量月单位定额年度金额备注费用支出1工资参见附表12五险费用参见附表13福利费参见附表14办公费根据同类小区估算5公共及办公电费参见附表26公共及办公水费根据同类小区估算7清洁卫生费根据同类小区估算8设施设备维护费含消防、道闸等9公共秩序维护费10低值易耗品合计1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+1112利润6%前十一项的8%13税金3.36%前十二项的3.36%总计1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12+13物业费为：总计/12/地下车库数量==元/个/月。附表1岗位名称人数工资标准月工资额备注秩序维护员保洁员合计五险费用2555元/月*2人*27.75%福利费用按1200元/人/年测算总计附表2序号项目计算方法月金额（元/月）1办公电费根据同类小区估算2公共电费照明：530KW*0.56*7h*30日=62328排风：280KW*2h*0.56*30日=9408道闸：1.5KW*6h*0.56*30日=151.2元/月合计

技术标

一、前期物业基本情况概述二、主要配套设施设备的配置及说明公建配套设施和主要设备有：采暖热交换站、给排水系统、消防报警系统、高低压配电系统、智能化系统等。小区综合配套：电梯、楼宇可视对讲、防火门、天然气(一户一表)、电表（一户一表）、水表（一户一表）、暖气表（一户一表）、预留宽带、有线电视、电话专线管线等。主要配套设施设备的配置及说明具体详见下表：序号设施设备情况说明123456三、公建设施设备及物业管理用房的配置说明

基本要求第一节管理模式和管理理念物业管理服务理念“式管理”是物业服务中心结合的管理模式融入到物业管理服务中来。充分整合社会资源和物业服务中心内部资源建立以家庭清洁、家庭园艺、水电维修、家政服务、特约服务为主体的个性化服务体系，尽可能的为业主提供全方位多元化服务，最大限度的满足业主需求。从细微之处展现出星级服务标准。由此，我们对该小区的物业管理服务理念、宗旨、口号为：服务理念：服务宗旨：服务口号：（二）物业服务目标针对本项目特点，我们拟在今后的物业管理服务中以《全国物业管理示范住宅小区》标准为目标，将该小区建成“安全苑区”“绿色苑区”“人文苑区”“文化苑区”。安全苑区该小区有效地施行安全防范，是建设安全文明小区必不可少的一项内容。利用现有的科学技术手段和设备，对小区进行安全防范和有效的控制、管理、守卫，人防、物防与技防相结合，加强社会治安综合治理，并与当地派出所紧密结合，与业主一起共建“安全苑区”。绿色苑区在小区的物业管理过程中充分体现“尊重自然”、生态环保的管理理念，给业主营造一个绿色环保的高尚生活社区，营造“无污染”、“无废气”、“无噪音”的三无绿色环保苑区。人文苑区采取“以人为本”的服务理念，将小事做成精品，将细节做到极致，为全体业主提供人性化、贴近式的服务，把小区建设成为一个高雅、温馨的“大家庭”。回访制：在小区的物业管理服务过程中，采取以电话、登门拜访的形式对物业服务中心的投诉、报修、公众服务等工作进行事后回访服务，定期发放“业主满意度调查表”，让业主对我们的工作进行客观评价，并恳请业主提出合理的建议，物业服务中心在认真总结和分析后进行针对性的改进。时效工作制：对业主的服务工作一律实行时效工作制。即本企业承诺：对业主的服务工作，均在公开承诺的时间内完成或给出处理结果。公开服务制：所有服务工作均向业主公开，严禁员工向业主索要任何酬劳。“一站式”服务：设立全天候（24小时）服务热线和投诉热线，业主只需打一个热线电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到解决。告知式服务：利用小区内的各类标识、宣传栏、小区广播系统区内局域网络等方式将物业服务中心的各项服务信息、区内情况、公众信息、收支状况等向业主公开告知，增进业主与物业管理人员的了解和信任。设立门岗服务“驿站”。在小区门口设立物品临时寄存处，免费寄存小件物品；其次，在门岗处设立“百宝箱”，里面配置打气筒、各类小件工具等以方便业主。充分利用小区广播系统为业主生日点歌、节日祝词，传达员工对业主的关爱之情。文化苑区为了营建个性活泼个性鲜明的社区文化氛围，寓教育于苑区文化活动之中，创建高品位的人文环境，活跃苑区气氛，增强业主（住户）的参与意识，使物业服务中心的工作得到业主及社会各界的支持与理解，建立良好的社会公共关系，我们将在小区开展丰富多彩的苑区文化活动。第二节从业人员着装、佩戴标志样本（一）仪容、仪表1、上岗统一着工装，按规定穿戴，保持衣冠整洁，不得穿奇装异服。2、男员工不准留长发，不准留胡须；女员工应化淡妆，不准染指甲，不准染黑色、褐色以外颜色的头发。（二）语言1、工作时间，一律说普通话，礼貌用语。2、见到业主要问好，要主动给业主让路。3、接听电话时要说：“您好”。4、对待来访人员要主动热情。（三）接听电话1、接听电话时，铃声不得超过三次。通话时应说：“您好，请讲”，对方讲话时要留心，并记下要点。未听清时，要说：“对不起，请您再说一遍”，结束时应礼貌道别。待对方放下电话后，自己再放话筒。2、通话要简明扼要，不得用电话聊天。3、对自己不能处理的电话，可坦白告诉对方，并马上将电话交给可以处理的人。在转交前，应先把对方所讲的内容简明扼要的告诉接电人。4、工作时间严禁打私人电话。5、在开放式办公区域办公、洽谈业务、相互间交流，接听电话时要保持冷静，不得使用电话的免提功能、不得大声喧哗、不得嬉笑打闹。（四）工作态度1、严格遵守公司的各项规章制度和岗位职责。2、严格遵守公司的作息制度。3、严格保守公司的秘密，维护公司的利益。4、谦虚勤恳、认真学习各种专业知识。5、认真记录工作日记，发现问题及时反映。6、认真做好卫生值日工作。7、班前和上班时间不准喝酒，带酒气上班，一律不准上岗，如有违反，按旷工处理。8、工作时间要文明上岗，礼貌值勤。9、上班时间不准吃零食，不准聊天。10、不准擅自离开工作岗位。11、不准在办公区域内抽烟。12、不准在上班时间看与工作无关的书籍。13、不准用电话聊天。（五）上门服务规范1、上门准备（1）上业主家里拜访或维修时，应穿统一制服，佩戴工作牌，保持良好形象。（2）上门维修时，应带齐所需工具、材料、鞋套和工作台布。2、敲门（1）按门铃一下或情敲门两下，如无反应，等待5秒后再次敲门。（2）除特殊情况外，严禁大力敲打或撞击业主门窗。3、业主开门后先说问候语“您好”，“早上好”。4、说明身份及来访目的。5、进门（1）得到业主同意后，方可进入。（2）业主说“请进”时，应回答“谢谢”或点头微笑表示感谢。（3）尊重业主生活习惯，视情况脱鞋或套上自己携带的鞋套等。（4）未经业主许可不许在沙发上就座，谢绝业主敬烟。（5）严禁收取小费、礼物等或上门服务后在住户家中用餐。6、告辞（1）向业主说“再见”或表示谢意。（2）主动为业主带门。工装展示1、秩序维护员2、保洁3、维修4、男客服5、女客服

第三节物业承接查验方案物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。物业服务收费15日前完成承接查验工作。

承接查验依据1、经政府主管部门批准实施的物业规划、设计、建设方案；2、相关建设工程质量法规、政策、标准和规范；3、公司相关发文（工程相关标准、制度、指引）等；4、按《物业承接查验办法》及本省市相关政策的规定，甲方须向乙方移交的相关图纸资料及建设单位移交的图纸资料；5、物业买卖合同，前期物业服务合同；6、临时管理规约等。物业承接查验前应具备的条件建设单位应当按照国家有关规定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。3、邮政、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。7、法律、法规规定的其他条件。

承接查验工作流程1、各系统设备承接查验分为三部分：（1）图纸资料移交接管、（2）设施设备移交接管、（3）工程移交接管。房产公司、施工单位、物业公司必须对工程、设备和资料三部分办理承接查验手续。2、承接查验小组依据验收项目、承接查验标准，填写与之相应的《物业接管资料移交清单》、《共用区域钥匙移交清单》、《水、电表移交记录表》、《共用设备、设施及共用部位验收记录表》，并由物业公司相关部门责任人核准签名，物业公司经理签字方可生效。3、对承接查验过程中不符合《物业承接查验标准》的，承接查验小组提出书面《验收不合格整改报告》或《工作联系函》，房产公司书面回复整改时限并督促施工方整改。整改完成后，承接查验小组予以复查确认，合格后办理移交手续。4、特殊情况，房产公司以《工作联系函》形式提出现状接管要求，明确整改期限并承诺承担管理责任的，可现状接管，承接查验中发现的问题仍需如实记录，接管后视作工程遗留问题处理，房产公司必须督促施工单位限期整改。5、对存在结构安全、消防安全、人身安全以及不能保证供水、供电、燃气等主要系统正常运行的重大工程问题或重大安全隐患，原则上物业公司不予接管。6、根据实际承接查验情况，物业公司填写《共用设施(设备)接管核对表》、《共用设施（设备）移交/接管验收表》，表格内的具体内容应实时进行更新，此表将作为承接查验信息台账存档。7、项目办理完整体移交或区域总裁签确需现状接管的，物业区域工程经理参与联合验收，确认无违反《交楼前联合验收红线标准》时，物业公司负责人、物业区域工程经理在《联合验收会议纪要》上签字。8、完成承接查验工作后，由物业公司向房产公司提交《承接查验报告》，并附《共用设施(设备)接管核对表》、《共用设施（设备）移交/接管验收表》、《项目承接查验问题统计表》，对移交各系统的工程质量、设备、资料以及存在的问题及整改情况作汇总报告。9、承接查验所有资料统一整理后，由物业公司存档。四、承接查验程序1、制定物业承接查验方案项目计划交楼节点90天前，由房产项目部和物业公司成立承接查验小组，制定《物业承接查验方案》，方案包括以下内容：承接查验范围；物业承接查验总体要求；物业承接查验工作原则；承接查验应具备的条件；物业承接查验的主要内容；成立接管验收小组；编制承接查验计划；承接查验工作流程；承接查验标准。备注：制定《物业承接查验方案》应根据项目部提供的实际移交计划，确定各专业的承接查验人员，安排承接查验工作。2、进行图纸资料移交项目计划交楼节点50天前，由房产项目部向物业移交《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）规定的所有图纸资料，填写《资料移交接管验收表》；对于项目部应移交而未移交的资料，需列出清单，项目部给出移交时间，双方负责人签字确认。3、现场查验项目计划交楼节点50天前，物业前介经理督促承接查验工作组对项目共用区域、共用设施设备按照设计及施工要求验收标准进行查验，查验结果填写《项目承接查验问题统计表》，并与项目部负责人明确整改完成时间，项目部负责人、物业公司负责人签确。4、签订物业承接查验协议项目计划交楼节点30天前,房产项目部与物业公司签订《物业承接查验协议》，协议包括以下内容：物业基本情况；承接查验依据；承接查验及移交内容；甲方的权利与义务；乙方的权利与义务；遗留问题解决的时限；违约责任；其它。5、工程问题处理根据确认的《项目承接查验问题统计表》及《承接查验协议》约定的整改时限，项目部督促施工单位对工程遗留问题进行整改，物业公司跟进整改施工过程，对普遍问题和重大问题整改采取先做“样板工程”，再进行全面维修的措施。遗留工程问题整改完成后，房产项目部组织承接查验工作组对《项目承接查验问题统计表》中的问题整改情况进行逐个复验，项目部负责人、物业公司工程维修部负责人签确；遗留工程问题验收不合格的由项目部重新确定整改计划，完成后再次进行逐个验收，直至全部工程问题整改完成；6、重大问题处理原则对存在结构安全、消防安全、人身安全以及不能确保供水、排水、供电、供暖、供气等主要系统正常运行的重大工程问题，原则上物业公司不予接管；如施工完成节点严重逾期，导致不能按时完成验收接管工作的，应在联合验收前，及时书面致函房产项目说明情况，并建议延迟承接查验时间节点，如果施工、验收及移交工作滞后于收楼节点，则应向房产明确质保期的起计时间节点为验收合格并办理移交的时间节点；因特殊原因需要物业公司提前办理整体移交手续的，需由房产发出工作联络函并承诺说明“为配合此次交收楼工作，请物业公司配合房产办理整体移交物业的相关手续。此次整体移交手续不作为移交的正式手续，各系统设备、共用区域的土建、装修、环境、绿化等项的正式移交工作需待完善后，由房产公司督促分批、分项办理移交手续,由此引发的各类问题，由房产承责”，项目部将《项目承接查验问题统计表》中问题按约定期限整改完毕后，重新签署正式移交验收记录表；因工程原因未能办理承接查验手续、但物业团队已进驻的，物业公司必须将工程问题全数统计，书面反馈至房产公司，严格按照《承接查验管理办法》明晰物业、房产与施工单位三方责任，并明确由房产项目公司承担因此造成的不良后果。另外，未办理移交接管手续但已收楼的项目，物业公司必须对公区设备设施承担起常态管理责任，严禁以未办理移交接管手续为由拒绝履行义务。7、工程移交接管应具备的条件工程全部完工，满足图纸、合同约定的使用功能；图纸、资料移交齐全；工程质量合格，工程遗留问题整体处理完毕；注：查验问题按维修项计算维修完成率达到80%以上，剩余问题（非红线问题）未完成时，房产公司需出具书面承诺函，承诺工程遗留问题整改的完成时间节点。达不到或不能满足上述条件时（系并列条件，须全部达成），不得办理移交接管手续，涉及安全性能的物业设备设施需保留相关现场照片和视频资料8、工程质保期的确定移交手续办理时应明确质保期的起计时间节点和结束时间节点，签认《工程质保期确认表》；消防设备、电梯、发电机、生活水泵等大型设备的质保期起计时间：在项目收楼前施工完成且验收合格，质保期起计时间为物业的合同收楼时间；如在收楼后才施工完毕、验收合格移交物业的，质保期起计时间则为验收合格移交物业之日起计。9、共用设施（设备）移交接管项目计划交楼节点20天前，工程质量符合移交条件时，项目部与物业公司分类办理共用设施（设备）的移交手续，房产项目部负责人、物业公司负责人应在移交接管相关资料上共同签字确认并加盖公章，移交接管相关资料包括：《共用设施(设备)接管核对表》、《共用设施（设备）移交/接管验收表》、《水电表移交记录表》、《钥匙交接清单》等。10、整体移交的基本原则子系统全部移交完毕后才能办理物业整体移交手续；整体移交手续确认前，应通过物业公司分管品质的负责人审批后方可最终办理整体移交接管的确认手续；整体移交手续需由项目部负责人、物业公司负责人、物业公司前介经理共同在《项目总体移交接管验收表》签字确认，并加盖双方公章；整体移交确认手续的签署人员，应对确认的结果承担责任。11、承接查验报告及要求完成承接查验工作后，由物业公司向房产项目部提交《承接查验报告》，并附《物业工程、设备、资料移交记录表》、《项目承接查验问题统计表》，对移交各系统的工程质量、设备、资料以及存在的问题及整改情况作汇总报告；《承接查验报告》自首次提交后，以后每月提交一次，直至问题全部处理，并将每次提交报告的签收版存档备查；五、承接查验准备工作。1、人员准备。物业的承接查验是一项专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。2、计划准备。承接查验工作应按步骤有计划地实施。与建设单位确定承接查验的日期、进度安排。要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。3、资料准备。在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。4、设备、工具准备。在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。物业承接查验的内容与方式。1、物业资料查验。现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，未能全部移交下列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。物业质量保修文件和物业使用说明文件。承接查验所必需的其他资料。2、物业共用部位、共用设施设备现场查验。物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收，建设单位应当依法移交供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，但不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。3、物业查验的方式。现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。物业承接查验移交资料目录序号名称备注一项目建设资料1房地产开发企业证照2房地产开发项目批准文件3建筑红线图4建设用地规划许可证5建设工程施工许可证6建设工程规划许可证7规划总平面图8建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）9各分项工程设计方案10建设工程规划验收合格证《综合验收合格证》11建设工程竣工验收质量认定书（建筑工程质量认定书）12消防工程验收合格证（审核意见书）13工程竣工验收备案表（质检备案表）14工程建筑放线、验线、验收意见书15公共安全技术防范工程设施使用证16通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告17供水、供气协议书18供用电合同、燃气验收合格证19同意供电通知20申请门牌审批表21白蚁防治合同书22有线（光纤）电视许可证、电话网络验收合格证23《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》24《建筑工程质量保修协议书》25公共设施、设备清单26其它相关资料二物业产权资料1房屋所有权证、土地使用权证2销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等）3房屋设备及其固定附着物清册4房屋分户产权办理情况说明5建筑执照6拆迁安置资料7其它相关资料三建筑工程技术资料1地质勘察报告2工程招、投、定标书3工程施工合同及开、竣工报告4施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等）5图纸会审记录6工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)7隐蔽工程验收签证8沉降观察记录9竣工验收证明书10主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）11新材料、构配件的鉴定合格证书12砂浆、混凝土试块试压报告13竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线等）14其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）15各分项工程施工单位资料16各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告17水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书18供水试压报告19机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录20弱电、安防、智能化系统集成及布线图21停车场设施系统图22设备试压、试运行合格报告23防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录四设备资料—供电系统1供电系统设备购买、安装合同2供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料3供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址4高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）5高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）6高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）7高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证8配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）9灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）10配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）11绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录12发电机随机相关技术资料五设备资料—给排水系统1给排水系统设备购买、安装合同2给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料3给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址4水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）5设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）6设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录7主要材料和制品的合格证或试验记录8配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）9水、暖、卫生器具检验合格证书；10其它相关资料六设备资料—消防系统1消防设备购买、安装合同2消防设备制造、安装单位、维护单位资料3消防设备产权所有者及用户的名称和地址4消防广播、消防栓等设备参数5随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）6设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录7消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录8消防验收合格证书9其它相关资料七设备资料—弱电系统1弱电系统设备购买、安装合同2弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料3弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）4弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）5弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明6有线电视及电话协议7设备试压、试运行合格报告8防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录9其它相关资料承接查验表格表1：资料移交接管验收表工程名称：资料类别：序号交接的资料名称单位数量备注移交人：接收人：表2：项目承接查验问题统计表工程名称：序号系统名称问题描述计划完成时间实际完成时间验收人经办人：审核人：表3：工程质保期确认表工程名称：序号保修内容保修期限保修起始日期保修结束日期备注1地基基础和主体结构工程设计文件规定的年限2墙体开裂2年3地面起砂、脱皮、空鼓2年4屋面防水工程5年（浙江为8年）5有防水要求的卫生间5年（浙江为8年）6房间和外墙面的防渗漏5年（浙江为8年）7地下室墙、板的防渗漏5年（浙江为8年）8供热系统2个采暖期9供冷系统2个供冷期10电气系统2年（光源为6个月）11给排水管道2年（管道堵塞为2个月）施工单位代表:建设方代表: 物业公司代表：12设备安装2年13玻璃幕墙3年（防渗漏为5年）14门窗防渗漏5年15其中：=1\*GB2⑴框体、五金配件2年16=2\*GB2⑵玻璃自爆2年17智能化系统2年18装饰工程2年19卫生洁具1年20门锁、花洒、水龙头等易损件1年21室外环境工程2年（绿化工程为1年）22室外健身器材、儿童娱乐设施1年23外墙保温工程5年24外墙涂料工程2年25其他工程2年

表4：共用设施(设备)接管核对表/产权明细表工程名称：所属项目/系统：序号设施、设备名称规格及型号数量安装位置与设计及合同核对情况核对日期备注编制：审核：表5：共用设施（设备）接管验收表/产权明细表工程名称：所属项目/系统名称移交单位施工单位接管单位岗位移交日期责任移交日期主要设施设备清单名称规格、型号数量产权移交单位意见接管单位意见备注：项目：检查日期：

表6：移交单位：移交日期：移交设备：□水表□电表序号表地址名称表地址表读数表编号表生产单位表安装单位移交人接受人备注1234567891011水电表移交记录表物业负责人：房产项目工程负责人：表7：钥匙交接清单工程名称：序号楼栋单元部位名称钥匙名称数量交接日期移交人接收人1*#楼1单元强电井钥匙n******2*#楼1单元水管井钥匙n******3*#楼1单元电梯机房钥匙n******4地下一层车库生活泵房钥匙n******5地下二层车库发电机房钥匙n******678910施工单位代表:建设方代表: 物业公司代表:表8：项目整体移交接管验收表物业名称开工日期建设单位施工单位监理单位设计单位物业管理竣工日期占地面积建筑面积各类房屋及公用（共）设施、设备、共用场地等的移交接管验收内容详见各自的接管验收表及清单。移交单位意见：移交单位签名盖章：（建设单位）接管单位意见：接管单位签名盖章：（物业管理单位）第四节服务接待中心基本要求目的  为确保物业服务中心工作的顺利进行，增强所有工作人员的责任感，为小区住户提供更好的物业管理服务，维护物业服务中心的良好形象。适用范围适用于物业服务中心客服电话    24小时服务电话：0372-*******     0372-******* 方法与过程控制春夏季：8:00-17:00秋冬季：8:30-17:30（含午餐时间1小时）为正常上班时间，期间，所有日常事务工作都正常进行。特殊节假日适当调整。周一至周六：17:30 -20:00  安排客服组二人，其他业务组一人在服务中心前台值班，处理日常业主的报修、建议与投诉、车位租用等工作。期间，家政维修工作正常进行。每天：20:00-次日9:00由监控中心负责值班，主要负责处理一些紧急事务（如：业主家里没水没电等情况安排技术员上门急修），对重大投诉或重大事件的处理和及时报告公司领导进行处理。同时安排有两名技术员值班到晚上22:00;22:00后有一名技术员留宿，确保对紧急维修事务及时处理。秩序维护员值班制度：实行三班24小时值班制度，对小区内实行安全监控。   值班要求：值班人员准时到各岗位值班，不得无故迟到、早退或缺席。特殊情况不能到岗位值班，要经部门经理同意，并作好调配，以确保工作的顺利开展。各位值班人员的着装必须符合公司的标准要求。   各位值班人员必须做好值班记录和值班的交接工作。值班制度第一条为保障公司正常工作秩序，维护公司财产安全，特制定本制度。第二条公司依据各单位的生产情况，设立值班岗位，由本单位划分各值班岗位管辖区域，保证24小时有人值班。第三条各单位负责人要高度重视值班工作，对值班岗位建立相应的岗位责任制，明确责任区域和范围，与值班人员签订责任书。切实做好本单位的防盗、防火、防灾等安全工作，发生事故，同时追究单位负责人的责任。第四条值班人员要认真负责，遵守值班纪律，按时交接班，做好交接班记录，有事须先请假，以便安排临时代替人员。严格审查所负责区域内人员的进出，无关人员不得随意进出。第五条值班人员要坚守岗位，不得串岗、脱岗，不得酒后上岗，不得在岗位上打牌、喝酒、睡觉。第六条值班人员要加强区域内巡视，看护好责任区域内的设备和设施，做好防盗、防火、防灾工作，尤其加强对重点部位的监管。第七条值班人员在当班时间内违犯值班制度，按《劳资人事管理制度》予以处罚，并停止其工作，不再安排岗位，按停薪留职对待，其各项社会保险费均由自己承担。第八条值班人员玩忽职守，发生失盗、损坏设备设施，由责任人全额赔偿损失，并按《劳资人事管理制度》处理。第九条值班人员应是本公司股东员工，一旦失职给公司造成损失，从责任人工资中赔偿损失，工资不足以赔偿时，用其股份抵顶，保证公司利益不受损失。第十条值班人员要相互协作，服从分配，服从管理。维修工作标准急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，并完善填写报修、维修和回访记录表格。

第五节有偿服务服务中心有偿服务属于特约服务范围，按照物业管理规定，应当收取相应的劳务费、成本费和技术费等，但本着方便住户、为民服务的原则，应当在价格上优惠。按规定对有偿服务年内容、收费标准、服务质量进行公示，并依据此进行服务收费，客户也可根据实际情况自主选择。当客户需要提供有偿服务时，接待人员应热情细致、耐心了解客户的信息和服务要求、详细说明服务的流程和收费标准和原则，作好详细记录，建立台账管理，避免因收费而产生的不必要的麻烦。所有一切收费正常情况下先交费后作业，属特殊情况，业主要求先服务后再收费的，必须经物业服务中心负责人同意后方可执行。当无法确定服务费用时，应由维修和房管人员配合到现场查看，并向就客户详细说明。收取各项费用时，必须开具规定收据，严禁收钱不开票或打白条，所收款项建立台账管理，每月对有偿服务的总数，金额必须以清晰的报表进行汇总上报，若有漏洞或差异必须追查原因。定期上缴财务部门，不得挪用。当一时无法满足客户的服务要求时，应向客户做好解释、并表示歉意，视情况积极为客户联系外来单位进行服务。服务人员应在管理部门的统一指挥协调下提供有偿服务，必须服从指挥，听从安排。服务人员在提供有偿服务时，应详细了解客户的要求等服务信息，并就服务的注意事项和实施步骤告之客户，征求业主同意后，方可实施，不得自作主张。服务人员在完成服务项目后，应把现场整洁清理干净，并请业主进行验收。经客户验收合格，并在有偿服务申请派工单确认签字后交回物业服务中心存档。凡属上门服务的，均有物业服务中心负责联系预约住户，服务完毕必须跟进服务效果回访（或电话咨询），以便掌握各种服务动态，提高业主的满意度，咨询完需做好相关记录，便于查阅。员工不得私自承揽有偿服务，不得直接或变相索要小费，严禁接受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。不按本规定操作，导致业主（住户）投诉或给公司带来损失的，则按公司制度对相关工作人员严肃处理。序号服务项目参考收费标准备注1安装吸顶灯20元/盏报价不含材料费2安装壁灯30元/盏3安装床头灯30元/盏4安装射灯(有轨道)100元/套5更换明敷线10元/米6更换暗敷线20元/米7更换空气开关20元/次8更换电源插座10元/只9更换电话插座10元/只10更换灯泡5元/只11更换灯管10元/支12更换灯罩10元/只13更换镇流器5元/只14安装吊灯50元/盏15马桶、洗手盆、洗菜盆漏水修理20—50元/次16更换普通水龙头20元/只17更换混合水龙头40—60元/次18更换软管10元/条19安装射灯(无轨道)30元/盏报价不含材料费20安装镜前灯20元/盏21疏通洗手盆20—50元/次动用疏通机50元起22疏通洗菜盆20—100元/次需拆检查口80元/次23疏通马桶50—100元/次24疏通浴缸下水管30元/次25疏通地漏30—50元/次第六节收费公开承诺书根据项目的具体收支情况，我公司承诺每季度进行一次项目物业服务费用或者物业服务资金的收支情况公示，根据公示的内容听取小区业主的建议，接受业主的质询和监督。备注：每年共计公示4次（次季度第一个月公示上一季度财务收支情况）****************

第七节住房专项维修资金使用方案一、维修资金使用1、授权委托：业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位（以下简称申请单位）受业主委托，向市房屋维修资金管理中心（以下简称管理中心）提交书面申请。2、制定方案并业主确认：申请单位制定《维修和更新、改造方案》，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主确认通过改造方案。申请单位将《业主委托代办申请维修资金征求意见表》、《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》在小区进行公示，公示期为七天，公示期间业主若有异议的，向管理中心投诉。3、现场查看：管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料；4、申请列支：申请单位持相关材料向管理中心申请列支。5、使用款首次拨付：市住房保障和房屋管理局核准后，拨付工程款（工程预算金额的70%）至申请单位在专户银行开立的“使用账户”，“使用账户”账户内资金只能划转至施工单位。6、组织实施：申请单位或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案。7、竣工验收:工程竣工后，物业服务企业、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收单》。8、使用款尾款拨付:申请单位根据工程结算费用填写《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》，并将《分摊清册》和《维修和更新、改造工程竣工验收单》在小区进行公示，公示期为七天，公示期满若业主无异议，申请单位持相关材料到管理中心办理申请工程尾款手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至申请单位在专户银行开立的“使用账户”。9、维修、更新和改造项目有下列情形之一的，物业服务企业、业主委员会或社区居民委员会应当采取招投标方式择优确定维修单位：（1）维修、更新和改造费用总额超过30万元的；（2）单项工程费用超过5万元的；（3）业主大会决定实行招投标的。10、发生下列费用，可以从专项维修资金中列支：（1）前期勘察、鉴定等有关费用；（2）维修工程费用；（3）工程招标、监理费用；（4）工程预决算审核费用。11、专项维修资金由维修资金管理机构代管期间，房屋共用部位、共用设施设备出现严重影响业主正常使用的紧急状况，需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行抢修的，物业服务企业应当立即向维修资金管理机构报告，维修资金管理机构应当在24小时内予以核实并通知开户的商业银行预先拨款，费用从相关业主专项维修资金账户中列支。12、专项维修资金由业主委员会管理期间发生本条第一款规定的紧急状况时，物业服务企业应当立即向业主委员会报告，并同时告知属地街道办事处（镇政府），由业主委员会按照专项维修资金应急支取预案的规定，将费用从相关业主专项维修资金账户中列支。13、未实行物业管理的房屋，发生本条第一款规定的紧急状况时，社区居民委员会应当立即向维修资金管理机构报告，维修资金管理机构应当在24小时内予以核实并通知开户的商业银行预先拨款，费用从相关业主专项维修资金账户中列支。14、专项维修资金未划转业主委员会管理的，专项维修资金的划拨按照下列程序进行：15、物业服务企业或社区居民委员会凭经市住房和城乡建设局备案的专项维修资金使用方案，向维修资金管理机构申请划拨；16、维修资金管理机构根据划拨申请及有关业主账户余额等情况，符合规定的预拨申请专项维修资金的70％；17、使用方案公式贴出满7天，开始填签字表；维修工程竣工后，物业服务企业或社区居民委员会应将工程决算在本小区内公示7天，经业主委员会认可后向维修资金管理机构申请拨付工程款余额，其中业主委员会有异议的工程决算，应当交具有资质的社会中介机构审计。18、专项维修资金已划转业主委员会管理的，专项维修资金的划拨按照下列程序办理：（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案，使用方案应当经三分之二以上的相关业主同意；（2）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请，业主委员会同意预支维修资金的，应当将有关材料相关单位备案；（3）业主委员会凭相关单位备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用；19、维修工程竣工后，物业服务企业应当将工程决算在本小区内公示7天，经业主委员会认可并经相关单位备案后，由业主委员会通知专户管理银行拨付维修费用的余额，业主委员会对工程决算有异议的，应当交具有资质的社会中介机构审计。

20、维修资金实际发生额低于预拨款的，其结余部分应当在15个工作日内交入专项维修资金专户。21、维修资金工程决算金额超出预算金额10%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按维修资金使用程序重新申报。22、市住房和城乡建设局应当加强对专项维修资金管理使用的监督检查，及时查处专项维修资金管理使用过程中的违规、违法行为。23、专项维修资金的管理和使用，应当依法接受财政和审计部门的监督。24、违反本办法规定，国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《安阳物业管理条例》及其他法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。25、未按照本办法规定交存、代交或承担相应专项维修资金的单位和个人，由主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交存的，业主委员会或相关业主可以依法对其提起诉讼。26、专项维修资金主管部门、管理机构及其工作人员不履行职权或者滥用职权的，由有权机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。27、本细则所称公有住房包括房产管理部门直管公有住房和单位自管公有住房。28、本细则所称共用部位是指房屋主体结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、电梯间、电梯前室、走廊通道、设备间和物业管理用房及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的部位。

本细则所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的属于全体业主或单幢房屋的业主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、信报箱、电梯、消防设施、安全防范设施、智能系统、避雷装置、单元防盗门、文体设施、公共停车位、道路、场地、绿地和区域围护及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的设施设备。29、本细则所称的中修及中修以上维修是指：

（1）主体承重墙结构部位损坏，需要拆换、加固的；

（2）整幢楼屋面、户外墙面需要重新进行防水或者保温层施工的；

（3）整幢楼外檐面脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的；

（4）整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

（5）物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的；

（6）整幢楼或者单元下水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

（7）智能化系统、消防控制系统等需要整体更换，或者更换、维修、改造一次性费用超过原造价的20%的；

（8）更换电梯，或者更换、维修电梯主要部件一次性费用超过电梯原造价的20%的；

（9）物业管理区域的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。30、本细则实施前出售的公有住房已缴纳维修资金的，该维修资金作为首期交存额划入业主分户帐户。

本细则实施前已设立电梯更新资金或智能设施设备维修资金的物业小区，该资金仍专项用于电梯的更新、智能设施设备的维修，或者根据业主大会决议执行。

本细则实施前的住宅小区已缴纳过物业管理专项资金的，该专项资金作为本小区物业专项维修统筹资金，专项用于本小区内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。二、物业维修基金分摊

物业在保修期内不得使用维修基金。住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，由责任人承担维修费用，不得使用维修基金。无法确定责任人的，按照受益人原则分摊维修费用1、物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊；2、住宅楼房内的共用部位、共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；3、一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。4、开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例分摊维修费用。三、紧急动用维修资金程序1、物业专项维修资金应急维修使用应按申请、现场认定、公告和抢修、付首付款、公示、拨余款的程序办理。2、物业项目发生以下情形之一的，可以直接使用物业专项维修资金。电梯故障危及人身安全的。消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的。屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的。楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的。其它发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。3、可直观认定的应急维修情形电梯钢丝绳出现断裂、断股的，限速器钢丝绳断股；消防系统水泵锈坏、管道破损严重，存在重大安全隐患或者紧急情况的，但依法或者依合同约定应当由消防部门承担的除外。电力系统出现供电主线路破损、烧坏、漏电，存在重大安全隐患或者紧急情况的，但依法或者依合同约定应当由供电部门承担的除外。供水系统供水主管道爆裂造成供水中断及漏水，但依法或者依合同约定应当由供水部门承担的除外。屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的。①屋面防水层严重渗漏的；②外墙防水层严重渗漏的。（6）楼体外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的。①楼房外墙饰面脱落的；②玻璃幕墙（包括观光电梯玻璃幕墙）炸裂、脱落的。（7）其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。①排水管道破裂无法修复，严重影响业主生活的，但依法或者依合同约定应当由供水部门承担的除外。②园林景观配套设施设备损坏，存在重大安全隐患的。③小区围墙、挡土墙等出现明显开裂、坍塌，假山、小桥坍塌，存在重大安全隐患的。（8）其他可现场直观认定的应急维修情形。每年征询业主、社区居委会对物业服务的意见征询意见承诺：每半年针对物业服务的质量，征询小区业主意见及社区委员会的意见。特此承诺！****************

附：业主满意度征询意见表业主满意度征询意见表尊敬的业主：您好！非常感谢您及您的家人一直以来对我们工作的支持和信任。感谢您在百忙之中能抽出一点时间对我们的工作进行评价。我们真诚地希望听到您的意见和建议，以更有效的提高我们的产品和服务质量。您的建议和意见对我们非常重要，本问卷将会由本公司最高管理层亲自拜读。项目非常满意满意一般不满意非常不满意物业维修人员的上门服务及维修质量○○○○○物业服务人员的电话咨询服务○○○○○物业服务人员解决咨询类问题的速度和质量○○○○○物业服务人员解决投诉类问题的速度和质量○○○○○物业服务人员追踪问题并有回应的速度和质量○○○○○您对投诉的处理结果是否满意○○○○○您对物业管理收费的合理性是否满意○○○○○您对社区内的秩序、保洁所提供的服务是否满意○○○○○您对小区卫生的保持是否满意○○○○○您对小区植栽的维护是否满意○○○○○您对小区的公共秩序管理是否满意○○○○○您对小区的交通秩序管理是否满意○○○○○您对获得帮助的容易和便利性是否满意○○○○○物业管理人员的专业知识及技能○○○○○您对物业工作人员的服务是否满意○○○○○不满意的原因是：第九节协助筹备组召开业主大会、成立业主委员会承诺书我公司承诺，如果我公司能够中标，将积极配合办事处、社区成立业主委员会。特此承诺。****************2018年12月13日

第二章房屋管理第一节房屋共用部位管理制度目的通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。原则日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的管理、保养。职责一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁人员按照《清洁绿化工作手册》中有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由维保部负责执行，填写《公共建筑设施保养记录》。维保部长每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合实际情况，制定出公共设施年度保养计划。内容1、屋顶。每5年对隔热层保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时维修，并对面砖表面用白水泥勾缝（费用可与业主委员会协商从维修资金中支出）。2、外墙饰面。每年对重点部位进行检查；每5年进行一次全面检查；在检查时，发现有外墙饰面有脱落的应及时进行修补，恢复原样。（费用可与业主委员会协商从维修资金中支出）3、内墙饰面。每5年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。（费用可与业主委员会协商从维修资金中支出）4、楼梯间。楼梯间踏步每5年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每3年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则说明有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。5、对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。6、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每２年应刷油一次，最长时间不超过5年。7、公共地砖。日常发现损坏及时维修，每5年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。8、吊顶。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每３年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。9、人行道、车行道。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。10、管道。原则上管道每5年应全部刷油或保温一次，但对重点部位，必要时可以增加次数（如室外一楼地面的管道可以每年刷油或保温一次，对室内管道，严重污染的应随时刷油）。11、污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。12、挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶；在大雨或大风等天气来临前，应视情况增加保养次数。13、玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。14、在大风、大雨等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。15、以上所需费用，属于维修资金应用范围的，按照维修资金使用办法执行。房屋共用部位大、中修方案总则

为确保房屋安全和正常住用，延长房屋的使用年限，改善房屋的居住条件，为房屋产权和管理单位房屋修缮定案提供依据，制定本标准。大、中修工程分类

1、楼房大修包括以下内容：

（1）翻建。

（2）屋面大修：坡顶挑修或全部换瓦；平顶换板；重作防水。

（3）整栋楼重做外墙板缝防水。

（4）抗震加固。

（5）综合维修。

（6）地下室重做防水。

（7）上、下水及设备更新。

（8）电器线路更新。

2、楼房中修，包括以下内容：

（1）全楼门窗油饰；

（2）全楼内外墙粉刷；

（3）全部或部分门窗更换；

（4）修补外墙装饰层；

（5）修补外墙板缝，

（6）阳台、梁、板、柱加固；

（7）屋面维修；

（8）修补或重做厨、厕间防水层；

（9）地下室局部渗漏；

（10）局部更换上、下水管线及设备。

三、大修工程定案标准

1、楼房翻修：

达到危险房屋标准或超过房屋设计使用年限且严重损坏的房屋应翻修。危险房屋是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，整栋房屋随时有倒塌可能，通过一般修缮仍不能确保住用安全的房屋。严重损坏房是指结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管道锈蚀严重，水卫、电照的管线器具和零件残缺及严重损坏的房屋。

2、屋面大修(挑顶)

屋面或屋顶承重结构达到严重损坏标准，渗漏房间占顶层房间总数的30％以上或滴漏房间超过顶层房间总数的20％，应做屋面大修。

（1）平顶层面：混凝土层面板、梁明显变形，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝士板大部分明显变形，裂缝严重，部分板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀的应挑顶或换板。防水层普遍老化，断裂翘边和封口脱开，有严重空鼓动现象，局部补漏仍难解决时的，应理做层面防水。

（2）坡顶屋面：钢屋架锈蚀严重，明显倾斜变形，部分支撑杆件弯曲松脱。木屋架端节点糟朽、蛀蚀、有明显下垂或倾斜，节点联接松动，夹板裂缝，铁件严重锈蚀，支撑松动；水构件(如擦条、屋面板、椽条等)严重倾斜或下垂，腐朽蛀蚀，木质发脆，结点松动，榫头拔出或折断，榫眼压裂的应姚顶；瓦件严重破碎、风化，脊瓦松动、破损，瓦条糟朽，油毡老化；铁皮层面严重锈烂，变形下垂，应重作或更换屋面。

3、外墙板缝严重渗漏，经2次以上中修不能彻底根治的，需整栋楼重做板缝防水。

四、抗震加固：凡无抗震设防的楼房，应按抗震设防标准进行加固。五、综合维修：严重失修、失养破损程序已达严重损坏或需改善房屋使用条件，做到大、中、小修一次性应修尽修的修缮工程为综合维修。

六、地下室防水层老化失效，采取局部堵漏的方法无法解决渗漏问题，需重新做防水。

七、上、下水及设备更新：上、下水管线及设备达到或超过使用年限，且严重损坏，应进行更新改造。设备严重损坏、残缺，滴漏、冒水现象严重，无法正常使用。

八、电气线路更新：当电气线路达到严重损坏标准时应做更新工程。电气线路更新可结合配电设施改造一并进行。

九、中修工程定案标准1、楼房中修：凡房屋结构、装修、设备三个组成部分中一个分项达到严重损坏标准的，应进行中修。2、油饰：当油漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰。钢门窗及其各类钢铁部件应3～5年油饰一次；木门窗及其各类木部件应5～10年油饰一次。3、粉刷：当装饰层粉刷掉粉、剥落及划痕污迹较多时应重做粉刷(只负责公共部位，包括基层抹灰)。外墙涂料装饰及楼梯间、公共走廊的室内涂料，应每10～15年涂刷一次。4、更换门窗：当木窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽；钢门窗开关不灵活、开焊、严重锈蚀时应更换门窗，五金残缺。5、修补外墙装饰层：当外装饰层空鼓、裂缝、风化、有脱落危险时应修补或重作。6、修补外墙大板缝：当外墙板勾缝砂浆脱落；外墙板缝局部严重渗漏时应修补。7、阳台、梁、板、柱加固规范规定；8、钢筋保护层剥落，钢筋锈蚀时应做加固处理。当以上构件出现明显变形、裂缝值超过设计规范规定；钢筋保护层剥落，钢筋锈蚀时应加固处理。9、屋面维修，当屋面达到一般损坏标准(见第八条)；顶层漏雨房间占顶层房间总数的10％～30％时，应维修；

（1）平顶：当屋面防水层出现空鼓、翘边、封口不严时应维修。

（2）坡顶：当屋面瓦件有碎裂，屋脊抹灰开裂时更换损坏的瓦件或屋面维修。10、厨厕渗漏的维修当厨厕渗漏影响到正常使用时，应维修。11、地下室防水，当地下室有积水时应查明原因、清除积水，维修或重作地下室防水层。12、局部上、下水管线及设备更换当上、下水管线局部损坏、严重锈蚀和少量设备损坏时，应局部更换管线和设备。

第三节共用部位管理为保证公共场地、部位的运行功能和使用秩序，维护业主的正当权益，根据《物业管理条例》等规定，制订本管理规定：1、小区内公共场所（地）、共用部位、屋顶、房屋外立面等属本小区内全体业主共有，任何业主和使用人均无权私自占有、占用、包括封闭、私搭、私建、私控、私凿、私摆、私放等行为。2、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录。3、在巡查过程中如发现异常应及时修复，需要住宅专项维修资金的，按照《安阳市住宅专项维修资金管理办法》的相关要求执行。4、小区内所有业主和使用人均无权私自在公共场地（所）、共用部位、屋顶、房屋外立面等处设立招牌和广告牌。5、所有商场、门面的招牌只能在所使用的商铺内或门面上悬挂、张贴，但必须按照物业管理公司的统一规格、尺寸、形式、材质、安装位置等要求制作安装。6、对违反相关规定的行为，物业服务中心将采取措施制止，请大家相互支持、监督、配合，对造成损失的行为，将要求当时人承担赔偿和违约责任第四节住宅装饰装修管理方案一、装修管理依据1、装饰装修工程必须符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《城市异产毗邻房屋管理规定》等法律法规要求。2、装修人必须正确处理截水、排水、通行、通风、采光及共用部位的使用等方面的相邻关系。3、禁止改变原有用地的使用性质和改变房屋原有的建筑风貌、密度、高度、层数等。4、住宅装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。二、装饰装修流程装饰装饰装修--业主（代理人）和装修负责人携带如下资料至物业服务中心前台申报装修：业主（代理人）和装修负责人身份证原件装修合同加盖公章的装修施工单位营业执照及资质证明复印件不少于1:100面积比例的装修图纸单项工程：不涉及水、电、房屋结构，施工时间在5个工作日内可完工的项目，业主（代理人）携带如下资料至物业服务中心前台申报装修：业主（代理人）和装修负责人身份证原件装修申报装修备案登记业主（代理人）填写《装修备案申请表》2、如资料完整无误，物业服务公司在收到装修备案资料5个工作日完成审批1、业主（代理人）填写《单项工程施工申报表》2、如资料完整无误，物业服务公司在收到装修备案资料2个工作日完成审批业主（代理人）签订《****住宅装饰装修须知》、《****物业装饰装修承诺书》、《物业装饰装修管理服务协议》业主（代理人）交纳装修按金、装修垃圾清运费、《施工人员出入证》工本费及按金、装修管理服务费提交施工人员身份证复印件、1寸免冠照片三张、填《装修施工人员登记表》，并发放《装修施工进场证》办理施工进场证1、业主（代理人）交纳《施工人员出入证》工本费及按金；2、提交施工人员身份证复印件、1寸免冠照片三张、填《装修施工人员登记表》，并发放《装修施工进场证》进场施工遵守****装修管理