资产评估（财经类专业 ）全套教学课件

项目一初识资产评估资产评估1共9个项目，包括初识资产评估，掌握资产评估的一般程序与基本方法，评估机器设备，评估房地产，评估流动资产，评估无形资产，评估长期投资性资产，评估企业价值，掌握资产评估报告的编制、审查和管理。全套可编辑PPT课件目录1Contents任务一

了解资产评估的含义、特征和功能2任务二

了解资产评估的分类及理论基础3任务三熟悉资产评估的原则及假设4Z任务四熟悉资产评估的目的和价值类型201了解资产评估的含义、特征和功能任务一

过渡页TransitionPage晓峰的爸爸是一家民营企业的老板，为了扩大和发展企业的经济业务，他打算用公司厂房向银行申请抵押贷款。爸爸带着晓峰来到银行，按照银行规定提交了相关的资料后，将公司的厂房进行了抵押并等待银行的审核调查。在等待审核的过程中，晓峰发现一些评估机构的人员对公司厂房进行了一系列的勘测及检查，并做了相关的专业工作后，确定了厂房的价值。银行根据评估的厂房价值批复了企业贷款。情景引例4针对以上事件，晓峰提出了以下几点疑问：贷款之前为什么要对厂房进行评估？上述案例中资产评估发挥了什么样的经济功能？5资产评估原是会计师事务所的主要业务之一。

2016年7月，《中华人民共和国资产评估法》的正式颁布，确立了资产评估行业的法律地位，标志着我国评估行业的发展步入正轨。任务一一、资产评估的基本含义6资产评估中的资产，是指特定权利主体拥有或控制的，能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。任务一一、资产评估的基本含义（一）资产的含义资产评估中的资产包括具有内在经济价值及市场交换价值的所有实物和无形的权利。企业中常见的可以进行资产评估的资产有货币资金、房地产等。7资产评估中的“资产”不同于会计中的“资产”。会计中的“资产”是指由企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。其主体是企业。资产评估中的“资产”是指由特定权利主体拥有或控制的、能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。其主体是特定的权利主体，包括家庭、企业、国家等。任务一一、资产评估的基本含义提示8依照《中华人民共和国资产评估法》的规定，资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。任务一一、资产评估的基本含义（二）资产评估的含义9资产评估的主体：符合规定的评估机构及其评估专业人员。资产评估的客体：不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。资产评估服务的内容：评定、估算资产的价值。资产评估服务的结果：出具资产评估报告。任务一一、资产评估的基本含义（二）资产评估的含义10受晓峰爸爸的委托，资产评估机构及其资产评估专业人员对晓峰爸爸名下的机器设备进行了评估，并出具了资产评估报告。试问：该资产评估的主体、客体、服务内容及服务结果分别是什么？任务一一、资产评估的基本含义想一想11任务一二、资产评估的特征市场性公正性专业性咨询性特征12资产评估是来源于市场、服务于市场的活动，是市场经济发展到一定阶段的产物。资产产权变动和资产交易的普遍进行,才有资产评估的存在；资产的评估价值受到市场条件的限制和市场交易的检验。任务一二、资产评估的特征（一）市场性表现一是资产评估需要模拟市场来对资产进行估价。二是评估结果的有效性要受市场检验。13资产评估的公正性是指资产评估行为服务于资产业务的同时，还应满足社会公共利益的需要，而不应只满足于资产业务当事人某一方的需要。任务一二、资产评估的特征（二）公正性表现一是资产评估按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是保证其公正性的技术基础。

二是资产评估专业人员应是与资产业务没有利害关系的第三者，这是保证公正性的组织基础。14评估机构应当依法聘用评估专业人员开展评估业务。任务一二、资产评估的特征（三）专业性资产评估是一种专业性很强的活动。评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。表现一是资产评估机构形成专业化分工。二是资产评估机构及其资产评估专业人员对资产价值的估计判断建立在专业技术知识和经验的基础上。15是指资产评估结论仅为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估人员只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。任务一二、资产评估的特征（四）咨询性16资产评估机构及其资产评估专业人员在进行评估业务时，在交易市场上搜寻了大量相关的材料和数据，并通过模拟市场条件的方法对资产做出评定估算和报告，这一估算和报告结果必须接受市场检验。这体现了资产评估的哪个特征？任务一二、资产评估的特征想一想17（一）评价及评估功能评价和评估是资产评估具有的最基本的内在功能。资产评估源于人们希望了解和掌握一定条件下资产价值是多少的需求。任务一三、资产评估在市场经济中的功能18（二）管理功能资产评估的管理功能是指在以公有制为基础的社会主义市场经济初级阶段中，国家为有效管理国有资产而赋予资产评估的特殊功能，目的是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。任务一三、资产评估在市场经济中的功能19（三）公证功能公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实及文书的真实性、合法性予以证明的活动，是国家预防纠纷、维护法制、巩固法律秩序的一种司法手段。任务一三、资产评估在市场经济中的功能资产业务、评估对象和评估报告使用者的特殊性要求资产评估发挥公证的职能。例如，资产价格的纠纷。2002了解资产评估的分类及理论基础任务二

过渡页TransitionPage晓峰在了解了资产评估的基本含义之后，在网站上搜寻了很多涉及资产评估的经济业务，如资产转让、企业兼并、资产出售、企业清算、企业租赁、债务重组和担保等。在不同的业务中，资产评估的对象也会发生一些改变，有的是针对机器设备进行评估、有的是针对企业整体的价值，有的针对商标权、专利权，等等。针对以上情况，晓峰提出以下疑问：资产评估可以按照什么方式进行分类呢？情景引例22任务二一、资产评估的分类（一）按资产评估的内容分类123一般评估评估复核评估咨询23任务二一、资产评估的分类（一）按资产评估的内容分类1．一般评估一般评估是指直接对评估对象的价值进行的评估。一般评估包括企业上市资产评估、组建合资企业资产评估、企业股份制改造资产评估等。24任务二一、资产评估的分类（一）按资产评估的内容分类评估复核是指评估机构或资产评估专业人员对其他评估机构或资产评估专业人员出具的评估报告进行的评判分析和再评估。2．评估复核它是对评估报告的真实性、完整性、充分性、相关性、适当性和合理性做出判断、提出意见的行为。25任务二一、资产评估的分类（一）按资产评估的内容分类评估咨询是指评估机构或资产评估专业人员针对评估对象提出真实、合理的意见的行为，这一行为不存在对于资产价值的估计和判断，仅提供咨询意见。3．评估咨询评估咨询通常没有统一的报告规范，评估咨询主体通常根据客户的要求出具个性化的评估咨询报告。26任务二一、资产评估的分类（二）按执行评估准则的程度分类1．完全资产评估完全资产评估是指在评估过程中，资产评估专业人员严格遵守资产评估准则，完全按照资产评估准则各个条款的要求进行评估，在执业过程中没有任何违背资产评估准则规定的评估。27任务二一、资产评估的分类（二）按执行评估准则的程度分类2．限制性资产评估是指评估机构及其评估专业人员由于评估条件的限制不能完全按照资产评估准则的要求进行执业，或在法律法规允许的前提下未完全按照评估准则进行的资产评估，评估结果受到某些特殊因素的影响。相较于完全资产评估需要做更为详尽的说明和披露。例如，某客户告诉资产评估专业人员，不对于需要进行评估的资产进行现场勘查，他们可以提供其他相关资料。28任务二一、资产评估的分类在进行限制性资产评估时，应注意以下三点。（1）评估师应在评估报告中详细披露与资产评估准则不符的情况。（2）评估师应证明其未按照准则规定执行的评估程序和采用的评估方法对于所执行的资产评估业务或评估咨询活动是合适的。（3）评估师应在报告中详细说明因未按照资产评估准则执行评估而对评估结果产生的影响，并确信评估结果不会引起误解或被错误使用。注意29任务二一、资产评估的分类（三）按资产评估的对象分类由于单项资产评估的对象为某一类资产，不考虑其他资产的影响，所以通常由在某一方面具有专业水准的资产评估专业人员参加即可完成资产评估工作。1．单项资产评估单项资产评估是指评估对象为单项可确指的资产的评估，如机器设备评估、房屋建筑物评估等。30任务二一、资产评估的分类资产的可确指性多用于无形资产，分为可确指的无形资产和不可确指的无形资产两类。可确指的无形资产是指可以单独出售、投资、转让，有专门名称，可个别取得或作为组成资产的一部分取得的无形资产，如商标权、专利权等。不可确指的无形资产是指不能明确辨认、不可单独取得，离开企业就不复存在的无形资产，如商誉。注意31任务二一、资产评估的分类（三）按资产评估的对象分类整体资产评估是指评估对象为若干单项资产组成的资产综合体的资产评估，如以企业全部资产作为评估对象的企业整体价值评估（或称企业价值评估）等。企业价值评估是最为典型的整体资产评估。2．整体资产评估32任务二一、资产评估的分类整体资产评估不是对单项资产价值的简单加总，而是在资产评估工作中以贡献原则为中心，考虑不同资产的相互作用及它们对企业整体生产能力或总体获利能力的影响，来确定整体资产价值的评估。注意33任务二二、资产评估的理论基础劳动价值论由英国经济学家大卫·李嘉图创立，并在马克思经济学说中发展成熟。该理论认为是劳动创造了价值，即商品的价值由生产该项商品的社会必要劳动时间所决定。它是从生产者的角度对资产价值进行衡量的。资产评估最根本的目的就是要估算出资产的价值。（一）劳动价值论34任务二二、资产评估的理论基础（1）劳动价值论认为资产的价值由生产该项资产的社会必要劳动时间所决定。（一）劳动价值论（主要内容）（2）确定商品价值量的社会必要劳动时间不是凝固不变的，它是随着劳动生产率的变化而变化的。劳动生产率是指劳动者在一定时间内生产使用价值的效率。35任务二二、资产评估的理论基础从根本上说，劳动价值论认为，资产的生产成本决定资产的价值，它从资产供给者的角度来度量资产的价值。劳动价值论是成本法评估资产价值的理论基础之一。（一）劳动价值论36任务二二、资产评估的理论基础效用价值论是19世纪70年代由英国的W．S．杰文斯、法国的L．瓦尔拉斯和奥地利的C．门格尔提出的。效用价值论的基本思想是资产的价值由资产为其拥有者带来的收益所决定。（二）效用价值论37任务二二、资产评估的理论基础（1）效用价值论认为资产的价值是由资产所能带来的效用决定的。（二）效用价值论主要内容（2）效用价值论认为资产的价值完全由其效用决定，而不考虑资产的成本。38任务二二、资产评估的理论基础效用价值论认为，商品价值是人对商品效用的主观心理评价。它是从资产需求者的角度来度量资产的价值。在西方发达国家，以效用价值论为理论基础的收益法是一种被广泛采用的资产评估方法，在企业资产交易及企业兼并中更是被大量采用。（二）效用价值论39任务二二、资产评估的理论基础19世纪末20世纪初，以马歇尔为代表的新古典经济学派成功地将劳动价值论的价值理论与边际效用学派的价值理论结合起来，提出了市场力量将趋于形成供求平稳，供给与需求共同决定价值的观点，并据此形成了均衡价值论。均衡价值论是市场法评估资产价值的理论基础。（三）均衡价值论40任务二二、资产评估的理论基础（2）资产的价值要考虑市场波动的影响。引起市场波动的因素有很多种，有经济因素，也有非经济因素。一般来说，资产的市场价格是以实际价格（价值）为基础而上下波动的。例如，一只普通手电筒和一辆汽车的市场价格。（三）均衡价值论（主要内容）（1）均衡价值论认为资产的价值要综合考虑生产成本和市场需求的影响。4103熟悉资产评估的原则及假设任务三

过渡页TransitionPage乙企业是一家生产加工企业，因生产技术的发展要对生产线进行更新换代，需要转让旧生产线的机器设备。现委托甲评估机构对该设备的价值进行评估。甲评估机构与乙企业签订了资产评估合约后，立刻开始了对该机器设备的评估分析。在甲评估机构对乙企业机器设备进行评估的过程中，乙企业为使自己的机器设备可以卖个好价钱，不断通过送礼或请客吃饭等方式来贿赂相关资产评估专业人员，最终使得其资产的评估结果比按规定评估得到的结果高出十万。思考：此例中的资产评估专业人员违反了哪些资产评估原则？情景引例43任务三资产评估的工作原则是指评估机构及其资产评估专业人员在进行评估工作时必须要遵循的原则，它是规范资产评估主体行为的准则，主要包括独立性原则、客观公正性原则和科学性原则。一、资产评估的原则（一）资产评估工作原则44任务三一是评估机构的独立性，要求评估机构应是独立公正的社会中介机构，始终坚持独立的第三方立场。一、资产评估的原则（一）资产评估工作原则1．独立性原则含义二是评估工作的独立性，要求评估机构及其资产评估专业人员坚守公正无私的原则，保证评估结果的真实性。45任务三第一，针对评估主体来说，要求资产评估机构及其专业人员应认真调查研究，以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据来进行评估，坚持实事求是的态度，不能主观臆断。一、资产评估的原则（一）资产评估工作原则2．客观公正性原则（含义）第二，针对评估工作来说，资产评估专业人员应充分收集市场资料，以市场为参照，以实际材料为基础，使评估过程中的预测、推理和逻辑判断等均有据可依，坚持评估结果的客观性。46任务三第三，采用科学的评估方法进行资产评估，严格注意评估方法与评估目的的匹配性，以及评估目的对评估方法的约束性。一、资产评估的原则（一）资产评估工作原则3．科学性原则第一，应遵循科学的评估标准，根据特定的评估目的选用恰当、合理的评估标准。第二，以科学的态度制订评估方案，根据评估本身的规律性，结合资产评估的实际情况，确定合理的评估方案；47任务三资产评估的经济技术原则是指在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。经济技术原则为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。一、资产评估的原则（二）资产评估经济技术原则48任务三①必须考虑该项资产使用的法律限制。一、资产评估的原则（二）资产评估经济技术原则1．最高最佳使用原则最高最佳使用原则是指资产虽在当前情况下尚未发挥最大的效用，但在评估时，可以以其最佳使用状态为基础进行估价。因素例如，在经济改革浪潮中，土地价值的评定。③确定财务上的可行性。②确定技术上是否可能。49任务三评估时点原则是指评估是对资产某一时点（评估基准日）价值的估计，是对动态资产价格的现实静态反映。一、资产评估的原则（二）资产评估经济技术原则预期收益原则是资产评估专业人员判断资产价值的一个最基本的依据，是指资产的价值应当基于其对未来收益的预期加以决定。3．预期收益原则2．评估时点原则50任务三4．贡献原则贡献原则是指各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量，它主要用于由多个单项资产组成的整体资产。例如，正常情况下，某企业盈利额。一、资产评估的原则（二）资产评估经济技术原则51任务三按照市场规律，在同一市场上具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。替代原则是指价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。例如，“现在可口可乐价格上涨了，我放弃可乐可以得到更多的雪碧！”一、资产评估的原则（二）资产评估经济技术原则5．替代原则52任务三一、资产评估的原则（二）资产评估经济技术原则7．外在性原则资产评估中的外在性原则是指“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。例如，房产。6．供求原则供给原则是指在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增长而下降。例如，企业对新型设备的需求量。53任务三资产评估假设是指依据现有知识和有限事实，通过逻辑推理，对资产评估所依托的事实或前提条件做出的合乎情理的推断或假定。是资产评估结论成立的前提条件。二、资产评估的假设54任务三（二）公开市场假设公开市场假设是指假设资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于市场供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。公开市场假设是对交易环境的假定。二、资产评估的假设（一）交易假设交易假设是指假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。55任务三持续使用假设是指假定被评估资产可以按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而考察它在剩余使用年限内能为其持有人带来的经济收益。其实质是评估资产在剩余寿命期间内所能给企业带来的价值。二、资产评估的假设（三）持续使用假设56任务三1．现状利用假设现状利用假设是指假设一项资产在长期内将保持现状，进行资产评估时，按照其目前的利用状态及利用方式对其价值进行评估。二、资产评估的假设（三）持续使用假设57任务三二、资产评估的假设（三）持续使用假设一是资产所处空间不变，其使用方式和目的发生了变化。二是资产所处空间、使用方式和目的都不发生改变。原地续用假设是指假设一项资产在原来的安装地继续使用。2．原地续用假设58任务三二、资产评估的假设（三）持续使用假设异地续用假设是指假设一项资产不在原来的安装地继续使用，而是要转移到另外一个地方继续使用。3．异地续用假设一是资产所处空间发生变化，其使用方式和目的未发生改变。二是资产所处空间、使用方式和目的都发生了改变。59任务三二、资产评估的假设（三）持续使用假设在确认是否继续使用资产时，要考虑下述条件：四是充分考虑了资产的使用功能。三是资产所有权明确，并保持完好。二是资产能满足所有者实现经营期望收益的需要。一是资产仍旧可以使用，即具有显著的剩余使用寿命。60任务三清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明，主要针对面临清算、被迫出售或快速变现状态的资产。二、资产评估的假设（四）清算假设主要特征一是交易双方地位不平等，卖方是被迫出售的。二是交易限制在较短的时间内完成。61任务三持续使用假设条件下资产所有者希望得到的是该资产在再生产过程中创造出的新价值。公开市场假设条件下资产所有者希望通过市场将资产转让出去，从而获得货币收入。清偿假设条件下资产所有者主要希望脱离困窘局面，这时对资产价值评估不会抱有过高期望，只求损失不要过大。二、资产评估的假设（五）评估假设对资产评估价值的影响6204熟悉资产评估的目的和价值类型任务四

过渡页TransitionPage湖北采花茶业有限公司是一家集茶叶科研、生产、销售、茶树种苗繁育为一体的大型现代化农产品加工企业，总部位于素有“中国名茶之乡”之称的五峰土家族自治县。其名下的“采花”“署天”两个茶叶商标是湖北省著名商标。思考：湖北采花茶业有限公司是基于哪种目的对两商标进行评估的？此案例体现了资产评估的哪一价值类型？

内容详见课本P18情景引例64任务四资产评估的目的指资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或资产评估结果的具体用途，是委托人要求对评估对象价值进行评估后所要从事的行为，即评估事项的出发点和所要达到的目标。一、资产评估的目的65任务四不论是资产评估的委托人还是资产交易的相关当事人，他们所需要的无非是资产评估专业人员对资产在特定时点、特定条件约束下的公允价值的判断。因此，资产评估的一般目的是评定或估算资产在评估时点的公允价值。一、资产评估的目的（一）一般目的66资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。它是为满足特定业务需要，针对某一具体事项制订的明确目标。（二）特定目的任务四一、资产评估的目的676．司法诉讼目的（二）特定目的任务四一、资产评估的目的1．转让定价目的2．抵押、质押目的3．公司设立、改制、增资目的4．财务报告目的5．税收目的按其经济行为分为：68任务四不同的资产，其预期可以获得的收益是不同的，不同获利能力的资产自然会有不同的市场价值。二、资产评估的价值类型（一）市场价值同一标的物在不同的交易市场可能受到不同的供求关系等因素的影响，从而对交易标的物的市场价值产生影响。（1）交易标的因素（2）交易市场因素69任务四二、资产评估的价值类型1．投资价值投资价值也称“特定投资者价值”，是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额。（二）市场价值以外的价值（集合概念）2．在用价值在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，是资产按其正在使用的方式和程度及其对所属企业的贡献程度进行估算得出的估计数额。

70任务四二、资产评估的价值类型3．清算价值清算价值是指在评估对象处于清算、被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。4．残余价值残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产拆零变现价值的估计数额。（二）市场价值以外的价值（集合概念）71任务四二、资产评估的价值类型某火力发电厂拥有一台10万千瓦的火力发电机组，按照国家有关产业政策，该火电厂需要关停，相关设备被迫出售。现需要对该火电厂进行评估，评估专业人员应该选择哪种价值类型进行评估？想一想72汇报完毕谢谢大家73资产评估项目二掌握资产评估的一般程序与基本方法74目录1Contents任务一

掌握资产评估的一般程序2任务二

掌握资产评估的成本法3任务三掌握资产评估的市场法4Z任务四掌握资产评估的收益法5Z

明确资产评估各基本方法之间的关系及选择任务五7501掌握资产评估的一般程序任务一

过渡页TransitionPage2019年4月，财政部公布了《财政部关于修改〈事业单位国有资产管理暂行办法〉的决定》（以下简称《决定》），对《事业单位国有资产管理暂行办法》进行了修改。负责人指出《决定》明确国家设立的研究开发机构和高等院校可执行的3个政策，《决定》明确国家设立的研究开发机构和高等院校转化其持有的科技成果时，通过协议定价方式确定价格的，应当在本单位公示科技成果名称和拟交易价格。思考：简化事业单位科技成果转化资产评估程序的意义是什么？简化资产评估程序需要注意哪些方面？内容详见课本P28情景引例77资产评估程序是指资产评估机构及其资产评估专业人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。任务一一、资产评估程序的重要性（一）资产评估程序的含义78任务一一、资产评估程序的重要性79任务一一、资产评估程序的重要性资产评估程序是规范资产评估行为和提高资产评估业务质量的保证。评估机构和评估专业人员因未按照《中华人民共和国资产评估法》的要求履行必要的评估程序而造成严重后果或重大损失的，需要承担相应的法律责任。（二）履行资产评估程序的作用1．保证资产评估行为的合法性80任务一一、资产评估程序的重要性（二）履行资产评估程序的作用2．保障资产评估业务质量资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据。3．防范资产评估执业风险资产评估程序是资产评估机构及其资产评估专业人员防范执业风险、保护自身合法权益和进行合理抗辩的重要手段。81任务一二、资产评估基本程序（一）明确业务基本事项⑤

评估基准日④

价值类型③评估对象和评估范围②评估目的①

委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人。82任务一二、资产评估基本程序（一）明确业务基本事项⑥资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况。⑦

资产评估报告使用范围。⑧资产评估报告提交期限及方式。⑨评估服务费及支付方式。⑩委托人、其他相关当事人、资产评估机构等需要明确的重要事项。83任务一（二）订立业务委托合同资产评估机构受理资产评估业务时，应与委托人依法订立资产评估委托合同，在合同中约定资产评估机构与委托人的权利和义务、违约责任等内容。二、资产评估基本程序（三）编制资产评估计划资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度。84任务一（四）进行评估现场调查资产评估专业人员执行资产评估业务时，应当对评估对象进行现场调查，获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。现场调查手段通常包括询问、访谈、核对等。二、资产评估基本程序85任务一二、资产评估基本程序（五）收集整理评估资料（4）资产评估专业人员应当根据具体情况对收集到的资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。（3）资产评估专业人员应当依法对取得的评估资料进行核查验证。（2）资产评估专业人员应当要求相关当事人提供涉及评估对象和评估范围的必要资料。（1）资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况收集需要的资料。86任务一（六）评定估算形成结论资产评估专业人员首先应当根据评估目的、评估对象等，选择合理的评估方法；选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果；最后对测算结果进行综合分析，形成合理的评估结论。二、资产评估基本程序87任务一资产评估专业人员应当在评定、估算和形成评估结论后，编制初步资产评估报告。资产评估机构应当按要求对初步资产评估报告进行内部审核。（七）编制出具评估报告资产评估机构出具资产评估报告之前，与相关当事人进行沟通，必要时进行调整。再提交正式资产评估报告。AB88二、资产评估基本程序（八）整理归集评估档案资产评估机构应当对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评估档案。任务一89二、资产评估基本程序资产评估程序由具体的工作步骤组成，由于不同的资产评估业务的评估对象、评估目的及选择的评估方法不同，所以资产评估专业人员具体执行的评估程序或工作步骤会有所区别，但大体的资产评估程序是相同的。任务一注意90二、资产评估基本程序02掌握资产评估的成本法任务二

过渡页TransitionPage在讲授资产评估方法的课堂上，小明和小芳正进行着一场激烈的争论。小明：“对员工进行设备操作培训所产生的培训费应计入设备的重置成本。”小芳：“不应计入设备的重置成本。”小明：“该培训费是使设备达到可使用状态所必需的支出，若不经过培训则无法正常使用设备，所以应当计入设备的重置成本。”小芳：“该培训费不是设备的必要支出，只要设备达到可使用状态即可，不需要员工具备使用该设备的能力，所以不应计入设备的重置成本。”思考：你认为该培训费是否应计入设备的重置成本呢？情景引例92任务二成本法是指按照重建或重置被评估资产的思路，将被评估资产的重建成本或重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值，进而确定资产价值的评估方法。其中，相关贬值主要包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，它们和资产的重置成本共同构成成本法的四要素。一、成本法的基本含义资产评估价值=资产重置成本−资产贬值资产贬值=资产实体性贬值+资产功能性贬值+资产经济性贬值

93任务二一、成本法的基本含义（1）复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准等，以现时价格重新购置或建造与评估对象相同的全新资产所需的成本。（一）资产的重置成本资产的重置成本是指在现行市场条件下，重新购置或建造一项全新资产所须支付的全部货币总额，包括复原重置成本和更新重置成本。（2）更新重置成本是指采用新型材料、建筑或制造标准等，在现时价格条件下购置或建造与评估对象功能相同的全新资产所需的成本。94任务二一、成本法的基本含义类别不同点相同点复原重置成本

所购置或建造的资产的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术与评估对象完全相同都是在现时价格条件下更新重置成本

所购置或建造的资产采用新型材料、建筑或制造标准、规格及设计，与被评估对象仅功能相同95任务二一、成本法的基本含义在复原重置成本和更新重置成本都可获得的情况下，应当优先选择更新重置成本，原因在于：一方面，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺和新设计会被社会普遍接受。另一方面，采用新材料、新标准和新工艺制造的资产无论在使用性能方面，还是在成本耗用方面都会优于旧的资产。注意96任务二一、成本法的基本含义（二）实体性贬值实体性贬值是指资产由于使用或自然力的作用而发生实体性损耗所引起的资产价值损失。这种实体性损耗使资产发生了形变，与全新资产相比有了物理上的差异，如资产锈蚀、老化、开裂等。97任务二一、成本法的基本含义（1）因新技术和新材料的广泛应用，原有资产的购置或建造成本高于同类型新资产的购置或建造成本。（三）功能性贬值功能性贬值是指资产功能由于技术进步而相对落后所造成的资产价值损失。（2）随着科技的发展，原有资产的运营成本（营业成本）明显高于融合了现有技术资产的运营成本。主要体现98任务二一、成本法的基本含义（四）经济性贬值经济性贬值是指由外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等所造成的资产价值损失。例如，政策规定停用含有污染环境因素的生产线时，相关生产线所发生的贬值。99任务二一、成本法的基本含义资产评估专业人员在评估一家化学制品厂时注意到政府新颁布了一系列关于环境保护的法律法规，并据此估计该化学制品厂的评估价值下降。试分析：资产评估专业人员估计该化学制品厂资产评估价值下降的行为，涉及成本法中的哪个要素？想一想100任务二（1）被评估资产能正常使用或者在用。二、成本法的前提条件及适用范围（一）成本法的前提条件前提条件（3）被评估资产的重置成本及相关贬值能够合理估算。（2）被评估资产能够通过重置途径获得。101任务二（1）被评估资产不能单独产生收益，其所在的交易市场发育不成熟、成交实例不多。二、成本法的前提条件及适用范围（二）成本法的适用范围（4）因对被评估资产使用年限的估计不准确，导致被评估资产的折旧同资产的自然损耗不吻合。（3）因被评估企业的财务管理混乱，造成被评估资产的账面历史成本失实。（2）因社会技术的发展，被评估资产尤其是生产设备等固定资产出现较大的无形损耗。102任务二（1）确定被评估资产并估算其重置成本。三、成本法的基本程序（4）分析并估算被评估资产的价值。（3）测算被评估资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。（2）确定被评估资产的使用年限。103任务二运用成本法评估资产价值，实际上是通过估算资产的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值来分析、整合和测算资产评估价值的过程。四、成本法中的具体评估方法104任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法重置核算法价格指数法功能价值类比法统计分析法105任务二四、成本法中的具体评估方法1．重置核算法重置核算法是指利用成本核算的原理，逐项计算重新取得资产所需的费用项目，然后通过累加得到资产重置成本的方法。资产重置成本=资产的直接成本+资产的间接成本

（一）重置成本的估算方法106任务二四、成本法中的具体评估方法兴业资产评估公司受托评估一台机器设备。该设备的现行市场价格为每台50000元；所需运杂费为1000元；直接安装成本为800元，其中原材料费用为300元，人工成本为500元。据统计分析，这类设备的间接成本为直接成本的1%。试用重置核算法计算该机器设备的重置成本。解：直接成本=50000+1000+800=51800元

间接成本=51800×1%=518元

重置成本=51800+518=52318元例题2-1107任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法优点缺点是能真实地反映评估对象的重置成本价值。是工作量较大，忽视了资产对于企业的实用性。1081．重置核算法任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法价格指数法是指利用与资产有关的价格变动指数，将资产历史成本（账面价值）调整为重置成本的方法。

资产重置成本=资产历史成本（账面价值）× 或资产重置成本=资产历史成本（账面价值）×2．价格指数法109任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法价格指数是以某个时期为基期，将以后各个时期的平均价格同基期价格相比所计算出的百分数。2．价格指数法环比价格指数是指在一个价格指数数列中，每个指数都以计算期的前期为基期所计算的价格指数。例如，2019年的环比价格指数为2019年的价格除以2018年的价格。定基价格指数是指在一个价格指数数列中，每个指数都以同一时期为基期所计算的价格指数。例如，选用2015年作为基期。110任务二四、成本法中的具体评估方法某资产购置于2017年12月31日，历史成本为100万元。评估基准日为2019年12月31日，已知该类资产在2017年、2019年年底的定基价格指数分别为110%和171.6%。试求该资产的重置成本。运用式解得：资产重置成本=100×171.6%÷110%=156万元例题2-2111任务二四、成本法中的具体评估方法某被评估资产建于2016年，账面价值为20万元。2019年对其进行评估，已知同类资产环比价格指数分别为2017年20%，2018年25%，2019年27%。试求该资产的重置成本。运用式（2-5）解得：资产重置成本=20×（1+20%）（1+25%）（1+27%）=38.1万元例题2-3112任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法功能价值类比法也称“类比估计法”，是指通过可比资产的重置成本与其功能（生产能力）的关系来估测已知功能（生产能力）的评估对象重置成本的方法。使用这种方法的前提是资产功能（生产能力）的变化与其重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系。3．功能价值类比法113任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法（1）生产能力比例法。这种方法是指先寻找一个与被评估资产相同或相似的资产作为可比资产，再根据可比资产的重置成本与功能的比例，估算已知功能的被评估资产的重置成本的方法。适用于资产功能与重置成本的变化呈线性关系的资产。3．功能价值类比法资产重置成本=可比资产重置成本×114任务二四、成本法中的具体评估方法某被评估设备的生产能力为100万件，已知一台生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，且该类设备的价格与生产能力呈线性关系。根据上述给定条件，试求被评估设备的重置成本。解：被评估设备重置成本=120×（100÷80）=150万元例题2-4115任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法（2）规模经济效益指数法。资产功能与其重置成本之间的变化并非都呈线性关系，因受规模经济效益作用的影响，有些资产的功能与其重置成本之间的变化会呈现指数关系。3．功能价值类比法资产重置成本=可比资产重置成本×

116任务二四、成本法中的具体评估方法兴业资产评估公司受托评估一台年产量为8万件的生产线，经调查，类似年产量为15万件的生产线的成本为25万元。如果该类生产线的规模经济效益指数为0.7，则该资产的重置成本是多少？解：资产重置成本=25×（8÷15）0.7=16.10万元例题2-5117任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法统计分析法也称“类比估计法”“指数估价法”，是指根据某类资产中具有代表性的资产的重置成本和历史成本来估算该类资产重置成本的方法。4．统计分析法118任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法4．统计分析法123步骤（1）在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。例如，房屋建筑物。（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值类比法等方法估算其重置成本。（3）依据估算的资产重置成本与账面历史成本，计算出该类资产的重置成本。资产重置成本=119任务二四、成本法中的具体评估方法兴业资产评估公司受托评估新月生产公司的一类通用设备。评估专业人员在各类资产中抽样选择了具有代表性的5台通用设备，估算其重置成本之和为30万元。已知5台设备的历史成本之和为20万元，该企业的这类通用设备账面历史成本之和为500万元。求该企业通用设备的重置成本。解：通用设备的重置成本=500×（30÷20）=750万元例题2-6120任务二四、成本法中的具体评估方法资产的实体性贬值通常用实体性贬值率来衡量。（二）实体性贬值的估算方法实体性贬值率= 观察法使用年限法修复费用法121任务二四、成本法中的具体评估方法观察法也称“成新率法”，是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产实体的各主要部位进行现场勘查，综合分析资产，将被评估资产与其全新状态相比较，考察由使用磨损和自然损耗对资产带来的影响，判断被评估资产的成新率，进而估算资产实体性贬值的方法。（二）实体性贬值的估算方法1．观察法资产实体性贬值=资产重置成本×实体性贬值率

或资产实体性贬值=资产重置成本×（1−实体性成新率）122任务二四、成本法中的具体评估方法某被评估设备于2017年1月1日购进，其购置成本为100万元。该设备于评估基准日（2019年12月31日）的全新购置价格为150万元。经过专家鉴定，该设备由于使用磨损而产生的贬值率为20%。在不考虑其他因素的条件下，试求该设备的实体性贬值。解：该设备的实体性贬值=150×20%=30万元例题2-7123任务二四、成本法中的具体评估方法使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，进而估测资产实体性贬值的方法。这是使用范围比较广的一种实体性贬值的估算方法。（二）实体性贬值的估算方法2．使用年限法资产实体性贬值=资产重置成本×124任务二四、成本法中的具体评估方法资产的实际已使用年限可通过调整资产的名义已使用年限获得。资产的名义已使用年限是指资产从购进到评估基准日的年限，可以通过查询资产登记簿、登记卡片等确定。（二）实体性贬值的估算方法实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

资产利用率=×100%1252．使用年限法任务二四、成本法中的具体评估方法某设备购置于2019年1月1日，买回来后立即投入使用，但因企业是季节性生产企业，所以在2019年12月31日进行评估时，该设备只使用了半年，另外半年闲置。试问：该设备的名义已使用年限是多少？

实际已使用年限是多少？想一想126任务二四、成本法中的具体评估方法新月食品生产公司的一台方便面生产设备购进于2009年2月，现公司为了融资，需要对该设备进行评估。评估基准日为2019年2月28日，此时该生产设备的名义已使用年限为10年。已知在正常使用情形下该设备每天运行8小时，但其实际运行时间为每天7.5小时。试求该设备的资产利用率和实际已使用年限（一年按365天计算）。解：该设备的资产利用率=×100%=93.75%

该设备实际已使用年限=10×93.75%=9.4年例题2-8127任务二四、成本法中的具体评估方法3．修复费用法修复费用法是通过估测恢复资产原有功能所需要支出的费用金额，来估算资产实体性贬值的方法。修复费用法一般用于评估通过修复可以完全恢复功能的资产。（二）实体性贬值的估算方法128任务二四、成本法中的具体评估方法估算功能性贬值时，资产评估专业人员需要根据资产的效用、生产加工能力、工耗等功能方面的差异所造成的成本增加额和效益降低额，来确定相应的功能性贬值。（三）功能性贬值的估算方法129任务二四、成本法中的具体评估方法（三）功能性贬值的估算方法（4）资产功能性贬值=（3）估计被评估资产的剩余寿命。（2）计算两者的差值，确定净超额运营成本。1243（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。步骤130任务二四、成本法中的具体评估方法兴业资产评估公司受托评估A机器设备，评估基准日为2019年1月1日。已知作为可比资产的技术较先进设备比A机器设备生产效率高，且耗费人工成本少。解：（1）计算年净超额运营成本。（2）将剩余使用年限内每年的净超额运营成本折现。内容详见课本P40项目参照设备A机器设备月产量/件1000010000单位工资/元0.81.2企业所得税税率/%2525剩余使用年限/年55假定折现率/%1010例题2-9131任务二四、成本法中的具体评估方法（四）经济性贬值的估算方法一是资产使用率下降，甚至闲置。二是资产的运营收益减少。原因132任务二四、成本法中的具体评估方法1．间接计算法间接计算法主要用来测算资产使用率下降所导致的经济性贬值。（四）经济性贬值的估算方法经济性贬值=（重置成本−实体性贬值−功能性贬值）×经济性贬值率

经济性贬值率=133任务二四、成本法中的具体评估方法经济性贬值通常是对于整体资产而言的，一般在对单个资产进行评估时不予考虑。因为单个资产是否被充分使用，在实体性贬值的实际已使用年限上已经给予了计量，如果在经济性贬值中再计量的话，将导致重复计算，夸大资产的贬值。注意134任务二四、成本法中的具体评估方法胡克制造公司的一条生产线的生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量预计减少6000台，假定规模经济效益指数为0.6。根据上述条件，试求该生产线的经济性贬值率。解：经济性贬值率==（1−0.81）×100%=19%例题2-10135任务二四、成本法中的具体评估方法直接计算法主要用于测算收益额减少所导致的经济性贬值。经济性贬值=资产年收益损失额×（1−企业所得税税率）×（P/A，r，n）（四）经济性贬值的估算方法2．直接计算法136任务二四、成本法中的具体评估方法接例题2-10，假定该生产线的产量每年减少6000台，每台产品损失利润100元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的折现率为10%，企业所得税税率为25%。试求该生产线的经济性贬值。解：该生产线的经济性贬值=（6000×100）×（1−25%）×（P/A，10%，3）=450000×2.4869=l119105元例题2-11137任务二成本法是最基础的资产评估方法。适用于评估单项资产和具有特定用途的资产。在无法预测资产未来收益或市场交易活动不频繁的情形下，用成本法进行测算是比较客观和可行的。五、对成本法的评价138任务二五、对成本法的评价成本法也有其局限性。由于其理论基础是成本价值论，所以其所测算出的资产价值无法从未来收益的角度反映企业能为投资者或所有者带来的收益。尤其是对于无形资产。139任务二兴业资产评估公司受托对惠发公司的一项资产进行评估。该资产的具体资料如下：账面原值为270万元，净值为108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计提折旧年限为20年。解：资产的重置成本=480万元

资产的已使用年限=20×（50400÷57600）=17.5年

实体性贬值率=17.5÷（17.5+8）=68.63%

资产的功能性贬值=3×（1−25%）×（P/A，10%，8）=3×0.75×5.3349=12万元

资产的评估价值=480×（1−68.63%）−12=138.58万元详见课本P42五、对成本法的评价例题2-1214003任务三

过渡页TransitionPage掌握资产评估的市场法2019年11月4日，国家统计局发布了2019年10月下旬流通领域重要生产资料市场价格的变动情况：2019年10月下旬与10月中旬相比，16种产品价格上涨，29种下降，5种持平。思考：流通领域重要生产资料市场价格的变动，是否会对资产评估工作产生影响？内容详见课本P43情景引例142任务三市场法是指通过将评估对象与可比资产进行比较，以可比资产的市场价格为基础来确定评估对象价值的一类评估方法的总称。一、市场法的基本含义143任务三通过市场调查选择市场中与被评估资产相同或类似的资产作为可比资产（也称“比较对象”），分析可比资产与被评估资产的异同，并将可比资产的价格进行对比调整，以确定被评估资产的价值。一、市场法的基本含义144任务三二、市场法的前提条件及适用范围（一）市场法的前提条件（2）公开市场上存在被评估资产的可比资产，且其交易活动的相关资料可收集到。前提条件（1）需要一个充分发展、活跃的公开市场。145任务三二、市场法的前提条件及适用范围（一）市场法的前提条件01020304原则④在交易类型与交易目的上具有可比性，如两者都是为同一目的开展交易。③在交易时间上具有可比性，即可比资产的交易时间应与评估对象的评估基准日相近。②市场环境具有可比性，如两者所处市场的供求关系、竞争状况和交易条件相同或相似。①在功能上具有可比性，如两者在用途、性能上相同或相似。146任务三根据市场法的前提条件，可知市场法主要适用于单项资产的评估，如机器设备、原材料的评估等；用于整体资产评估时通常用来评估企业价值。二、市场法的前提条件及适用范围（二）市场法的适用范围147任务三甲企业自行研发了一台专用于生产呼吸机的机器设备，现委托评估机构对其进行评估。试问：可以采用市场法对此设备进行评估吗？二、市场法的前提条件及适用范围想一想148任务三三、市场法的基本程序12345（5）综合分析初步评估结果，得出被评估资产的价值。（4）取得初步评估结果。（3）选择比较因素。（2）根据收集到的市场资料，分析各个可比资产与被评估资产的可比性，最终选择三个以上的可比资产。（1）筛选被评估资产的可比资产，可多选几个并在公开市场上收集其交易资料。149任务三四、市场法中的具体评估方法现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数法成新率价格调整法市场售价类比法150任务三四、市场法中的具体评估方法（一）现行市价法现行市价法是指将可比资产在评估基准日的现行市场价格作为被评估资产评估价值的方法。例如，对于可上市流通的股票和债券。值得注意的是，现行市价法是以实际成交价格为标准的。在实际运用时，应注意分辨成交价格中的偶然成分，进而合理确定资产的评估价值。151任务三四、市场法中的具体评估方法（二）市价折扣法市价折扣法是以可比资产的成交价格为基础，考虑被评估资产与可比资产在销售条件、销售时限等方面的差异，由评估专业人员根据自身经验或有关部门的规定，设立一个价格折扣率来估算被评估资产价值的方法。适用于被评估资产与可比资产仅存在交易条件方面差异的情况。资产评估价值=可比资产成交价格×（1−价格折扣率）152任务三四、市场法中的具体评估方法兴业资产评估公司对一项拟快速变现的资产进行评估，已知与其完全相同的资产在评估基准日的正常变现价为10万元。评估师综合分析后，认为该项资产的快速变现折扣率应为40%，则该项资产的价值是多少？解：该资产的价值=10×（1−40%）=6万元例题2-13153任务三四、市场法中的具体评估方法当被评估资产的功能与价值呈现某种关系时，评估专业人员可采用功能价值类比法，通过比较、分析被评估资产与其可比资产在功能方面的差异，以可比资产的交易价格为基础来估测被评估资产的价值。（三）功能价值类比法154任务三四、市场法中的具体评估方法生产能力比例法适用于资产价值与功能呈线性关系的情况。资产评估价值=可比资产成交价格×

（三）功能价值类比法某被评估设备的年生产能力为90万件，一台年生产能力为120万件的同类全新设备在评估基准日的市场价格为10万元，且该类设备的价格与生产能力呈线性关系。根据上述给定条件，试求被评估设备的评估价值。解：被评估设备的评估价值=10×（90÷120）=7.5万元1．生产能力比例法例题2-14155任务三四、市场法中的具体评估方法规模经济效益指数法适用于资产价值与功能呈指数关系的情况。（三）功能价值类比法2．规模经济效益指数法某被评估设备的年生产能力为90万件，一台年生产能力为120万件的同类全新设备在评估基准日的市场价格为10万元，该类设备的规模经济效益指数为0.7。根据上述给定条件，试求被评估设备的评估价值。解：资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18万元例题2-15资产评估价值=可比资产成交价格×156任务三四、市场法中的具体评估方法价格指数法是指以可比资产的成交价格为基础，利用价格指数调整可比资产的成交价格，从而得到被评估资产价值的方法。资产评估价值=可比资产成交价格×（1+价格变动指数）（四）价格指数法现有一项与被评估资产完全相同的可比资产，其6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，试求被评估资产的评估价值。解：资产评估价值=10×（1+5%）=10.5万元例题2-16157任务三四、市场法中的具体评估方法成本法中的功能价值类比法和价格指数法与市场法中的功能价值类比法和价格指数法有哪些相同点和不同点？试从基本思路、适用范围和基本要素等方面进行分析。想一想158任务三四、市场法中的具体评估方法成新率价格调整法是通过分析被评估资产与可比资产的新旧程度来确定两者的成新率，进而以可比资产的成交价格为基础调整、估算被评估资产价值的方法。（五）成新率价格调整法资产评估价值=可比资产成交价格× 资产成新率的计算公式如下：资产的成新率=×100%159任务三四、市场法中的具体评估方法新月生产公司委托兴业资产评估公司评估一台机器设备，机器设备的生产时间为2016年，尚可使用年限为7年，评估基准日为2019年1月20日。现了解到与该机器设备厂家相同、型号相同、生产时间为2018年的一台机器设备在2018年12月的交易价格为124000元，其尚可使用年限为9年。结合上述资料，试求被评估资产的价值。解：被评估资产成新率=7÷10×100%=70%

可比资产成新率=9÷10×100%=90%

资产评估价值=124000×70%÷90%=96444.44元例题2-17160任务三市场售价类比法是指以可比资产的成交价格为基础，考虑可比资产与被评估资产在功能、市场条件等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算被评估资产价值的方法。（六）市场售价类比法四、市场法中的具体评估方法161任务三资产评估价值=可比资产成交价格+功能差异值+时间差异值+∙∙∙+交易情况差异值或资产评估价值=可比资产成交价格×功能差异修正系数×∙∙∙×交易情况差异修正系数各交易情况差异值可通过可比资产与被评估资产交易情况指标的对比来衡量。交易情况差异修正系数=（六）市场售价类比法四、市场法中的具体评估方法162任务三某被评估设备的年生产能力为150吨。资产评估专业人员从市场上了解到，与被评估设备大致相同的一台机器设备在近期进行了交易，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。经对比分析，资产评估专业人员发现两台设备仅在生产能力指标方面存在差异，试求被评估资产的评估价值。解：资产评估价值=160×150÷210=114.29万元四、市场法中的具体评估方法例题2-18163任务三市场法一般用于被评估资产具有活跃的公开市场，且市场上存在大量可比资产交易活动的情况。因此，在资产成本与公开市场中的可比资产价值不存在严重偏离的情况下，市场法是一种较为有效、客观的方法。五、对市场法的评价164任务三圣卡公司有一台机器设备，现因债务重组需要对其进行评估。经专业人员确定，该设备的价值与功能之间的变化呈线性关系。评估专业人员通过分析公开市场上该类设备的交易资料得知：某台年生产能力为1200件的同类设备的成交价格为1500元。已知被评估设备的年生产能力为1000件。试求被评估设备的评估价值。解：被评估设备评估价值=1500×（1000÷1200）=1250元五、对市场法的评价例题2-1916504任务四

过渡页TransitionPage掌握资产评估的收益法2018年2月，在由中国资产评估协会指导、由中通诚资产评估有限公司主办的以“新时代，新使命，新征程”为主旨的“资产评估助力中国文化产业繁荣发展”专题研讨会上，诸多行业内外专家学者对于文化企业的价值管理与资产评估，以及大数据在文化产业评估中的应用进行了深入研讨。思考：为什么运用收益法对文化企业进行评估？收益法有什么局限性？内容详见课本P49情景引例167任务四一、收益法的基本含义收益法是通过将评估对象的预期收益资本化或折现来确定其价值的一类评估方法的总称。收益法包括多种具体方法，如用于评估企业价值的现金流量折现法。是站在购买者的角度，将未来预期收益通过资本化率或折现率折合成现值来判断和估算资产的价值。一、收益法的基本含义168任务四折现率与资本化率本质上都是将未来的预期收益折算成现值的比率，只是适用情况不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，而资本化率是将未来永续性预期收益转化为现值的比率。一、收益法的基本含义注意169任务四（一）收益法的前提条件由收益法的基本含义可知，采用收益法进行资产评估时，应先掌握被评估资产的预期收益、取得预期收益的持续时间、折现率或资本化率这三个基本要素。二、收益法的前提条件及适用范围前提条件（1）被评估资产的未来预期收益可以预测，并可以用货币来衡量。（2）被评估资产的预期收益年限能够确定或者合理预期。

（3）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以度量。170任务四二、收益法的前提条件及适用范围（二）收益法的适用范围21354（5）企业价值（4）其他可单独产生现金流的资产，如股票、债券等。（3）可单独获利的机器设备，如可出租的机器设备等。（2）可单独获利的房产，如商铺、酒店等。（1）无形资产，包括专利权、商标权等。171任务四（1）收集信息，了解情况。三、收益法的基本程序步骤（5）分析并确定评估结果。（4）测算折现率或资本化率，并将测算的未来预期收益折现。（3）分析被评估资产尚能产生收益的年限。（2）分析并测算被评估资产的未来预期收益。172任务四收益法的基本公式如下：资产评估价值=+∙∙∙+四、收益法中的具体评估方法（一）未来收益期有限、各年期收益值相同的情况当资产尚能产生收益的年期有限，并且收益年期内每年收益值都相同时，将各年预期收益通过适当的折现率进行折现，得出的各年折现值的和即为评估价值。173任务四（1）在折现率等于零的情况下：资产评估价值=年收益值×未来收益年期

（2）在折现率大于零的情况下：资产评估价值=四、收益法中的具体评估方法（一）未来收益期有限、各年期收益值相同的情况

年金是指一定期间内每期等额收付的款项。此处的年金表示在一定年期内各年期等额收取的未来预期收益值。174任务四某被评估资产正常情况下每年所获得的总收益为200万元，折现率为15%。该资产的预计使用年限为10年，现已使用了5年，则该资产的评估价值是多少？解：资产评估价值==670.43万元四、收益法中的具体评估方法例题2-20175任务四（二）未来收益期无限、各年期收益值相同的情况四、收益法中的具体评估方法资产评估价值=当资产尚能产生收益的年期无限，且各年期收益值相同时。176任务四某被评估资产为一个未公开的食品配方，预计在未来无限年期该配方所带来的年收益为100万元，资本化率为10%，则该食品配方的评估价值是多少？解：食品配方的评估价值=100÷10%=1000万元四、收益法中的具体评估方法例题2-21177任务四当资产尚能产生收益的年期有限，且折现率大于零时。（1）纯收益在若干年后保持不变。假设纯收益在第t年（含第t年）以前有变化，在第t年以后（不含第t年）到第n年间保持不变：四、收益法中的具体评估方法（三）未来收益期有限、各年期收益值不同的情况资产评估价值=178任务四宏图房地产有限公司计划用新建成的写字楼申请抵押贷款。该写字楼预期使用50年，市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元和280万元，第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右。已知评估基准日的折现率为8%，试计算该写字楼的评估价值。解：写字楼的评估价值=

=3454.47万元四、收益法中的具体评估方法例题2-22179任务四（2）纯收益按等差级数变化。四、收益法中的具体评估方法二是纯收益按等差级数递减：一是纯收益按等差级数递增：

（三）未来收益期有限、各年期收益值不同的情况资产评估价值=

资产评估价值=180任务四四、收益法中的具体评估方法某商标权预计未来第一年会为公司带来1000万元的净收益，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少10万元，收益年期为10年，折现率为10%。试计算该商标权的评估价值。

=5916万元例题2-23解：商标权的评估价值=181任务四四、收益法中的具体评估方法一是纯收益按等比级数递增，逐年递增比率为s（＞s＞0）：资产评估价值=

二是纯收益按等比级数递减，逐年递减比率为s（1≥s＞0）：资产评估价值=（三）未来收益期有限、各年期收益值不同的情况（3）纯收益按等比级数变化。182任务四四、收益法中的具体评估方法当资产尚能产生收益的年期无限，且折现率大于零时，各年期收益值有以下几种变化情况。（1）纯收益在若干年后保持不变。假设纯收益在第n年（含第n年）以前有变化，在第n年以后（不含第n年）保持不变：

（四）未来收益期无限、各年期收益值不同的情况资产评估价值=183任务四四、收益法中的具体评估方法（四）未来收益期无限、各年期收益值不同的情况（2）纯收益按等差级数变化。一是纯收益按等差级数递增：资产评估价值=二是纯收益按等差级数递减：资产评估价值=184任务四四、收益法中的具体评估方法一是纯收益按等比级数递增，逐年递增比率为s（r＞s＞0）：资产评估价值=

二是纯