汽车销售及汽车保养维修市场建设项目可行性研究报告

目录第一章总论 41.1工程概况及承办单位 41.2可行性研究工作的依据和范围 41.3研究结论 6第二章工程建设背景及必要性 102.1工程建设的背景 102.2工程建设的必要性 132.3工程建设的可行性 16第三章市场分析与预测及工程开发策略 183.1我国汽车产销市场开展现状与趋势 183.2XX市汽车市场开展概况与趋势 273.3XX市汽车市场开展与预测 353.4工程的市场定位、竞争对手及市场策略 36第四章工程定位 404.1工程比照分析 404.2工程战略定位 404.3工程产品定位 414.4工程经营模式定位 414.5工程功能定位 41第五章选址与建设条件 425.1场址 425.2自然条件 425.3交通运输条件 445.4社会经济状况 44第六章工程建设方案 466.1工程组成及场地规那么 466.2场地概述 476.3总图布置 48第七章公用工程 507.1供配电 507.2给水 507.3消防 517.4排水 517.5通讯 52第八章环境保护、绿化及节能 538.1污染物及来源 538.2治理措施 548.3绿化 558.4节能 55第九章劳动定员 599.1组织机构 599.2劳动定员 59第十章工程管理和实施进度 6010.1工程招投标 6010.2实施进度 60第十一章投资估算与资金筹措 6211.1投资估算 6211.2资金筹措 63第十二章财务评价 6412.1财务评价根底条件 6412.2财务评价 64第十三章工程风险评价 6913.1宏观政策风险 6913.2招商运作风险 70第十四章结论 7114.1结论 7114.2建议 71第一章总论1.1工程概况及承办单位1.1.1工程概况1、工程名称：XX汽车销售及汽车保养维修市场建设工程。2、工程地点：XX县XX镇。3、建设目标：本工程将建设成为一个“一站式选购，一条龙效劳“的专业汽车市场。4、建设内容：⑴建设集汽车超市、汽车4S店、汽车配件、汽车效劳为一体的专业汽车市场。⑵规划总建筑面积约24000平方米，规划占地面积约50亩。5、建设周期：1年。6、投资预算及资金筹措：工程预计总投资额5000万元。资金筹措：企业自有资金4000万元，金融贷款1000万元。1.1.2工程建设单位1.2可行性研究工作的依据和范围1.2.1可行性研究编制的依据〔1〕?促进中部地区崛起规划?〔2021〕〔2〕国家计委、建设部?关于印发建设工程经济评价方法与参数的通知?和?关于发布房地产开发工程经济评价的通知?〔3〕国家开展改革委员会、建设部?建设工程经济评价方法与参数?〔4〕?国家开展改革委员会?投资工程可行性研究报告指南?〔5〕国家和地方有关规程、标准、政策及条例等〔6〕?XX市城市总体规划?〔2005-2021〕〔7〕?XX县总体规划?〔2021-2021〕〔8〕?XX市国民经济和社会开展第十二个五年方案?〔9〕?XX县国民经济和社会开展第十二个五年方案?〔10〕委托方提供的其他资料1.2.2可行性研究的工作范围该可研报告编制范围包括：工程建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、工程方案设计、环保、消防、节能及平安、招投标方案、工程的组织机构设置、工程营销筹划、工程实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。1.3研究结论1.3.1工程建设的必要性近年来，在经济持续增长、车价降低等多种利好因素的影响下，XX地区的汽车交易额呈“井喷〞式增长。但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃开展的汽车流通和交易的需要。本工程的建设将为XX市提供一处集汽配市场、汽车用品市场、汽车４Ｓ店、汽车快修区、维修检测、二手车交易市场、展示中心、等多种功能于一体，从而既能满足广阔厂商和消费者的需要，也能进一步增强XX这一现代中心城市的对外辐射功能，以促进XX汽车产业和商贸、物流等多项产业的开展。本工程的建设还将大大提升XX市汽车产业实力、强化汽车消费理念、提升汽车品牌文化，以及城市竞争力；进而推动区域特色产业经济开展和繁荣。工程的建设是非常必要的。1.3.2市场分析我国汽车市场处在大开展阶段，群雄并起，竞争剧烈，皖北地区汽车保有量多，销量大，需要一个规模宏大的汽车市场。1.3.3工程建设方案本工程总占地面积33333.33M2，约合50亩。总建筑面积24000.00M2。建筑密度58.25%，绿地率57.70%，容积率0.72。本工程主要建设以汽车文化为主题的汽车贸易市场，建设内容包括汽车超市、汽车4S店和汽车配件三局部；配套根底设施。工程数量单位备注规划总用地面积33333.33㎡约50亩总建筑面积24000㎡1、汽车超市13000㎡2、4S店8000㎡3、汽车配件3000㎡建筑密度58.25%容积率0.72绿化率27.70%停车位300个1.3.4公用工程工程用水用电落实，交通便利。1.3.5工程主要经济技术指标详见表1-11.3.6结论、存在问题与建议汽车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。XX缺乏现代、大型、多功能的汽车市场，XX有必要也有可能建设现代、大型、多功能的汽车市场。本工程市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很有竞争力。工程预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，工程可行。工程的建设资金需有关银行给予支持。表1-1主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1总占地面计M233333.33规划控制50亩2总投资万元50003工程定员总计人504全年生产天数天3505原材料、辅料、燃料需用量5．1水万吨/年6.5625．2电万度/年104.86营业收入〔经营期平均〕万元3975.63达产年，下同7营业税金及附加〔经营期平均〕万元245.9税后8利润总额〔经营期平均〕万元629.5税后9投资利润率%12.5910财务内部收益率%15.09I=8%第二章工程建设背景及必要性2.1工程建设的背景XX市城市开展概况⑴区位交通优势明显：XX位于安徽北部，处苏、鲁、豫、皖四省交界处，交通兴旺，铁路、公路、水路、航空四位一体。下辖三区一县，总人口220万。⑵经济持续高速增长，居民消费水平较高：2021年，XX市实现生产总值560亿元，比上年增长12.5%；财政收入90亿元，比上年增长28.6%；固定资产投资445亿元，增长30%以上；社会消费品零售总额148亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入17600元，增长16%；农民人均纯收入6380元，增长19.5%。⑶城市化快速开展：2021年XX市人口城市率达54.8%，规划到2021年人口到达266万人，城镇化率提高到65％。⑷产业结构优化，经济开展潜力巨大：2021年规模以上工业增加值420亿元，增长15.5%；新增规模以上工业企业125家，总数达524家；新增销售收入亿元以上企业123家，增长1.5倍。以煤电、煤化工、食品、机械制造、纺织服装、陶瓷建材为主导，以新能源、生物医药、精细化工、新材料等为补充的多元化工业产业体系，形成了城市经济潜在的开展根底和未来的竞争优势。2.1.2XX县城市开展概况区位交通优势：XX县是XX市唯一市辖县，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口109万。XX县地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，区位优越显著，交通便捷。⑵经济开展势头强劲：2021年全县完成生产总值143亿元，增长19%；财政收入达20.06亿元，增长33.6%；新增规模以上工业企业34家，总数达165家，规模工业总产值达280亿元，增长75%；城镇在岗工平均工资及农民人均纯收入同步增长16%。⑶经济开发区日益成熟：园区总规划面积45平方公里，根底设施完善，配套效劳齐全。目前入驻工业企业116家，其中规模企业61家，经形成了以机械制造、新型建材和家用电器等为主导方向的产业格局，并荣获“中国最正确投资开发区〞、“中国百佳科学开展示范园区〞称号。⑷城市规划为XX县西部迎来大好开展机遇城区西部将成为近期城区开展主方向：城区北部无开展用地，东部根底设施薄弱，南部为未开发农田区，而西部具有地势开阔、交通便利、路网结构完善等明显优势成为XX城市开展的主要轴向。完善综合交通体系，提升XX区位优势：高速公路与一级公路的建设进一步加强XX与周边城市的联系，利于商贸、流通业开展。城市规模扩大，城区人口增加：到2021年，建成县城面积50平方公里，县城人口达30万，并结合城乡一体化及扩权强镇工作，加快XX镇融入县城的步伐。⑸繁荣XX将进入开展快车道XX镇2021年全镇固定资产投资8.2亿元，财政收入6000万元，农民纯收入达6211元，作为省级综合改革试点镇、副县级建制镇，以工业为主导的镇域经济快速开展。随着融入县城的步伐加快，XX镇即将迎来一个经济快速开展期。2.1.3工程的提出近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为群众消费品，以车代步不再是梦想。尤其是XX这样一个能源城市，经济增长持续强劲、有力，消费水平高，消费比拟追逐时尚，汽车消费历来走在全省前列，因而这一地区的汽车消费潜力十分巨大。经济的开展，带旺了消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的开展前景。近几年，XX汽车市场快速开展，汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。汽车市场专业的效劳和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。尽管如此，XX的汽车市场开展远不能令人满意，汽车市场的开展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：一是汽车市场的规模普遍偏小，除省汽车市场有一定规模外，其它的市场规模都比拟小，面积不大的汽车专卖店尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的效劳，市场功能单一，物流配送等业务开展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。随着XX汽车消费市场呈“井喷〞的扩大，XX汽车市场不能适应现实需要的态势已越创造显。XX需要建设一个规模宏大的、具有多种功能、提供高质量效劳、长距离辐射能力的现代汽车市场。本工程的主办方XX建设投资敏锐地观察到了这一时机。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个展销、信息、维修等多种功能于一体的大型现代汽车市场。该工程从一开始酝酿就得到了各方面的大力支持，XX市和XX县政府的领导对工程的开展十分关心和支持。2.2工程建设的必要性2.2.1工程有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。中国是世界上最有潜力的汽车消费市场。近年来随着购车热的兴起，汽车交易市场的开展也红红火火。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的汽车交易市场在XX却未出现，绝大多数汽车交易市场开展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大开展空间。本工程的开展方向正在于此。本工程拟跟随国际市场的开展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平〞的路线，将汽车〔整车、二手、零配件及用品〕销售、展示、维修等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售中心，成为一个的汽车市场。这样的汽车市场开展创意比拟超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。2.2.2工程的建设对推动XX开展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济开展的一大热点，XX应加快现代商贸流通业和物流业的开展，积极开展中高级的批发市场，以形成“XX价格〞，更好地发挥XX现代化中心城市的对外辐射功能。本工程建设的主导思想是不走以往市场开展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表XX市形象的汽车流通市场。工程建设的这一指导思想与XX开展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快XX现代商贸流通业的开展进程中，迅速提升XX市场的总体水平方面做出突出奉献。物流业是近年来在我国开展非常快的一个产业，其第三利润泉的地位已逐渐为人们所认识和重视。XX将加快现代物流业的开展，建设具有广域辐射能力的物流中心。由于本工程不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。因此，本工程特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用工程所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供效劳。而且随着XX汽车消费市场的开展和XX在淮海经济区中心城市地位的进一步加强，XX汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而工程的建设适应了现代物流业的开展要求。2.2.3工程的建设将有利于XX及XX县国民经济及社会的开展由于本工程规模大、定位高，因而工程的迅速开展将对XX及XX县地方经济的开展带来积极的影响。一方面，汽车市场的开展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的开展作出奉献；另一方面，汽车市场的开展也将会带动相关行业的开展，如仓储业、运输业、娱乐业、旅游业等，形成明显的侧向关联带动作用。2.2.4工程的建设将进一步扩大XX汽车市场的辐射范围目前，XX汽车市场的辐射范围主要是XX市及周边地区，辐射范围并不大。其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的开展无疑是不利的。本工程拟将专业市场的开展与物流中心的开展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强XX汽车市场的影响力。2.3工程建设的可行性1、市、县政府对汽车文化综合体工程的建设都十分重视。在本工程的酝酿、申报过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。2、本工程的主办企业有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作根底。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。3、本工程起点高、定位准、经营开展方式符合国际潮流，有着很好的开展前途。本工程采用“大3S〞的经营开展方式。“大3S〞就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供给市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的汽车市场。这是当前国际社会最流行的汽车市场开展模式。因而本工程有很强的示范作用和竞争力。4、工程的选址、性质、功能符合工程所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地村、镇、区有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。5、工程的区位、交通条件很好。工程区位、交通条件非常好，适应市场的建设、开展。6、工程有着良好的经济效益。第三章市场分析与预测及工程开发策略3.1我国汽车产销市场开展现状与趋势3.1.1国内汽车市场开展现状⑴我国汽车工业从1994年开始进入市场开展期，当时汽车保有量820万辆，到2003年汽车销售快速增长，汽车保有量到达2100万辆，9年间保有量增长2.5倍。2002年我国汽车产销量325万辆，2021年我国汽车产销量1360万辆，是2002年的4.2倍，首次成为世界汽车产销第一大国。2021年，我国汽车产销量双超1840万辆，我国汽车保有量首次超过1亿辆〔达1.06亿辆〕，私人汽车保有量7872万辆，其中私人轿车保有量4322万辆。中国汽车保有量超过日本7500万辆，成为仅次于美国2.85亿辆的世界第二大汽车保有量的国家。⑵我国汽车按用途分为乘用车和商用车，乘用车主要指轿车、MPV、SUV和微客。商用车主要指客车、货车。我国2021年乘用车销量达1020万辆，是2003年197万辆的5.2倍，乘用车增速迅猛。商用车增速相对缓慢，销量从2003年的235万辆到2021年的340万辆。2021年乘用车销量超1447万辆，中国连续三年成为世界第一大汽车国产销国。根据专家预测，3年后的2021年，中国汽车年销量将到达2550万辆，超过美国、日本、德国三国2490万辆汽车年销量的总和。⑶2021年乘用车销量占总销量的78.6%。轿车在乘用车的销量占比约为75%左右。价格区间在9-12万元的家庭轿车在各级市场中均占据主导份额。家庭用车增长是影响汽车快速增长的主要因素，随着居民生活水平的逐步提高，汽车将会走进越来越多家庭，汽车市场已从商用车向家用车转型，中国即将进入汽车社会。根据国家统计局发布的报告显示，我国城镇居民家庭平均每百户家用汽车拥有量由2002年底的0.9辆，增加到2021年底的18.6辆。⑷目前，中国千人汽车保有量为52辆，不到世界平均水平〔128辆〕的一半。而在兴旺国家，一般都超过千人500辆。如果到达世界平均水平，中国汽车保有量应该是1.66亿辆。汽车业内专家预测，2021年我国汽车保有量将突破2亿辆。⑸2021年中国二手车累计交易量达433万辆，是2021年320万辆的1.35倍，年均增长17.6%，预计今年交易量超过500万辆。北京亚运村汽车交易市场的统计数据显示，2021年一手车和二手车销量比约为1：0.8，2021年新旧车销量比为1：1.2。根据兴旺国家标准，二手车交易量规模应是汽车保有量的1/5,中国二手车年交易量将到达2000万辆。⑹2021年安徽省机动车保有量已达1036.2万辆，比2021年统计数据增长250.5万辆，平均每年增加83.5万辆。全省汽车年产销量突破120万辆。我省奇瑞、江淮汽车集团汽车产销量位居全国第七位和第十位。在2021年?安徽省汽车产业调整和振兴规划?中，明确我省振兴目标为：到2021年，安徽汽车产业实现工业增加值250亿元，产量到达100万辆，在全国的位次上升1—2位。到2021年，实现工业增加值1000亿元，产量达300万辆，确保自主品牌车全国第1的位次，力争进入世界前10位。汽车产品结构以节能环保和新能源汽车为重点，实现产品技术升级，自主研发节能环保汽车产品占80%以上，并实现产业化。大力提高动力、底盘、车身电子控制系统的产能，推进汽车电子产业化开展。⑺2021年合肥市机动车保有量55万辆，2021年保有量37万辆，两年间保有量增加18万辆，年均增量约9万辆。合肥2021年上半年保有量为93万辆〔因行政区划增量包括巢湖、庐江〕。2021年合肥市汽车销量为5万辆，2021年汽车销量7.9万辆，2021年上半年汽车销量7万辆。⑻2021年XX市机动车保有量22.1万辆，2021年机动车保有量16.6万辆，增量为5.5万辆〔含摩托车增加量〕。2021年汽车保有量约10万辆，全市私人拥有的小型载客车为50177辆，全市汽车年交易量约15000辆。〔9〕汽车销售渠道的变革在汽车行业进入快速开展的阶段，传统的4S店〔整车销售、零配件、售后效劳、信息反应〕经营和盈利模式已不能应对竞争及市场的需要，汽车营销渠道面临变革，正在向汽车效劳营销转变。在很长一段时间，汽车销售渠道变革为4S店和2S店〔整车销售、信息反应〕的双轨制模式。汽车专业市场变革为5S的销售效劳模式，在4S的根底上增加汽车上牌办证效劳。3.1.2我国汽车市场的现状特点一、我国汽车市场处在大开展阶段我国汽车市场的大开展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济开展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家经贸委公布的一份报告指出，交通运输设备制造行业对工业增长的奉献率首次跃升40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。从消费角度看，汽车消费已日益成为群众化的消费，汽车社会日益临近。随着我国国民经济的持续稳定增长以及更多鼓励私车消费政策的出台，我国的私车消费正以前所未有的速度增长，我国已成为继美、日、德后的第四大汽车消费国。在全球市场增长不快的背景下，我国汽车市场呈现一支独秀之势。有关专家根据国际通行的预测模型，预测我国2021年将进入汽车普及时代，推断汽车社会即将来临，〔注：汽车社会是日本专家上世纪70年代提出来的，即以汽车普及为标志，由此发生大量不同以往时代的现象，如人际关系急剧变化，社会节奏明显加快等〕。按照国际惯例，以一个国家私人用车在汽车保有量中超过50％，年消费量中超过70％作为私人汽车消费时代来临的标志，中国珠三角和长三角的一些城市已经进入私人汽车消费时代。从社会文化角度看，汽车文化已俨然成为新兴的消费文化，具有极强的生命力和渗透力。进入新世纪以来，汽车话题成了人们的热点话题，每一次场面火爆的车展也说明汽车开始与老百姓关系越来越密切，以时尚和现代为理念特质的汽车文化越来越得到人们的认同和推崇。据了解，私有汽车市场购车主体多是事业有成的年轻人，在他们的消费观念中，汽车是延展生活内容，提升生活品质的重要工具，他们将日益成为潜在的消费群的主体，推动汽车业的持续开展。二、我国汽车市场处在群雄并起，竞争剧烈的阶段正是我国汽车市场处在大开展时期，汽车市场明显具有投资主体、投资模式、营销手段多元化的特征，群雄并起，剧烈竞争，市场正处在多个竞争主体的磨合期和整合期，结果必将会导致缺乏竞争力的竞争者在市场中被淘汰出局。在汽车销售的有形市场上，我国存在多种不同的销售市场模式，以金字塔式多级销售为主。国产车主要有：1.产销结合模式。以一汽和上汽等大汽车集团为代表，该方式有利于加强对市场的参与和控制，加强与顾客联系，提高品牌知名度；2.产销别离模式。为大多数资金实力较弱，销量较小的企业所采用。当然，不同的汽车生产企业会根据各自资金实力和市场策略，采用不同销售模式。但在整体上，根据相关研究，在相当长时间内我国的汽车营销模式是以汽车商店为主，专卖店为辅，以租赁营销模式为补充和以网络直销为方向的开展模式。市场规模化和专业化倾向会越来越明显。3.1.3我国汽车市场开展的存在问题与开展优势1、存在问题◆汽车行业重生产轻流通，重供给轻效劳的现象突出，难以应付入世的挑战。根据欧美兴旺国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场中，50－60％的利润在效劳中产生，与国外相比，我国差距和开展空间都较大。参加WTO后，我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车贸易市场，为应付入世挑战，构建有竞争力的汽车贸易效劳模式对我国汽车业健康开展极为重要。◆汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。由于以产品为主导的市场供求关系没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加，国内经销商可能会摆脱附属的地位，成为进口车的销售网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，参加世贸后，国产车市场会受到较大冲击。◆汽车销售市场弊病多多，市场建设迫在眉睫。我国汽车销售市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要表达在：缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。这些已成为很多城市汽车市场的问题。它既与人们日益增长的高品质效劳的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场开展。因此，汽车市场建设迫在眉睫。2、开展优势◆根底优势。在我国，由于人口规模巨大，2021年总户数达3.61亿户，即使有10%的家庭〔高收入阶层〕购置轿车，其总消费量便达3610万辆，按城镇人口的5%计算，消费量也可达1305万辆，而实际上目前城镇30%以上的家庭拥有消费经济型轿车的能力，按30%算，轿车消费量可达10830万辆，这可以认为是当前拥有实际购置力的轿车需求量。数据显示，2021年，我国汽车产销1300万辆，居世界第一。至2021年，中国汽车保有量突破8000万辆，已成为世界第二汽车大国。其中私家车突破13565万辆，私人汽车到达4624万辆，这4年以内的新车占到60%。◆政策优势。基于汽车行业对我国经济开展的巨大推动作用，国家积极出台相关政策，扶持汽车行业开展。1994年，国务院公布了我国汽车工业第一部政策性法规?汽车工业产业政策?，以此产业政策为导向，推动我国汽车产业步入一个快速开展的新阶段。各地区也根据自身开展实际，纷纷出台地方性法规，推动汽车市场的开展。可以预见，随着十五方案和我国继续扩大内需政策的实施，今后会有更多有利于汽车生产和消费的政策出台。政策的扶持为汽车业开展提供强大动力。◆大环境优势。进入新世纪，和平与开展仍是当今世界的两大主题。我国经济正处在经济稳定开展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快根底设施建设，这些为汽车业开展提供了重要动力。同时，我国居民人均可支配收入不断提高，为居民高档消费提供了前提。人们消费观念的改变和时间观念的加强，社会汽车文化的普及等为汽车业开展提供良好的社会气氛。◆产业自身的关联优势。汽车产业本身具有极强的关联效应。有资料说明，汽车业能带动100多个相关产业的开展，如上游的钢铁、机械、橡胶、石化、电子、纺织等行业，下游的保险、金融、销售、维修、餐饮、旅馆、加油站等效劳行业。据统计，汽车制造业每增值1元，给上游带来的增值至少是1元，下游那么至少是2元。另据专家预算，今后10年我国每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽车产业提供。可见，汽车产业对整个社会具有极强的经济拉动效果。同样的，由于汽车业上下游产业的关联效应，上下游产业的开展也反过来促进汽车行业的开展。3.1.4我国汽车市场的开展趋势国内著名经济学家、汽车专家对中国汽车业开展普遍持乐观态度。普遍认为，中国汽车业虽然处于起步阶段，但推动中国汽车快速开展的因素已经具备，在今后相当长的时间内，中国汽车大开展的趋势不可逆转。预计未来十年，我国汽车市场年均增长率将到达7.1%，到2021年中国汽车市场的销量有望占据全球汽车总销量的一半以上，将是美国市场销量的两倍左右。工信部装备工业司预计到2021年中国汽车保有量将超过２亿辆，中国汽车市场前景非常广阔。同时也将成为最大的汽车生产国；只要走市场化开展汽车产业的路子，在今后不很长的时期内，中国汽车业的中低档产品价格可能降至世界最低水平之列，中国将成为世界上具有竞争力的汽车生产国。同时，在有形的汽车贸易市场开展上，将以完善的市场效劳为导向，以运用电子化和信息化技术为手段，规模化和标准化经营、专业化和综合化效劳相结合以及多品牌聚合营销模式将成为市场的主流。3.2XX市汽车市场开展概况与趋势3.2.1XX市汽车市场特点1、大市场特点。◆汽车保有量多，销量大，在全国汽车市场中具有重要的地位。在保有量方面，截至2021年底，XX机动车保有量到达221046辆。其中，大型汽车13985辆小型汽车66603辆，摩托车118215辆，低速车17806辆，其他机动车4437辆。与去年同期相比，增加52369辆，增长31.05%。据统计，去年以来，XX每月各类机动车新增数量均在3000辆以上。在汽车销售领域，东南大学交通学院编制了?XX市道路交通管理及平安规划?和?XX市综合交通规划?。规划中，专家对XX市未来汽车的开展作了分析预测：规划近期〔2021年〕每千人机动车保有量将到达102辆左右，相应机动车总量为21.39万辆左右；而中远期〔2021年〕XX市总人口将达266万，每千人机动车保有量将到达190辆左右，相应的机动车总量将到达50.54万辆左右。其中主城区近期和中远期机动车保有量为6.57万辆和17.96万辆。◆汽车行业市场根底好，开展后劲足，辐射范围广，处在快速开展的黄金时期。国际上通常以每百户有10辆的汽车作为普及时代标准。据此，那么XX已率先进入汽车普及时代。据统计，XX市2021年人均可支配收入达14694元，居全省前列。而XX市城调队在对年收入超过6万元的高收入家庭〔占全市家庭的10％〕的抽样调查结果说明，17％家庭拥有私家车〔非营运〕。在另一项城调队的1万户家庭调查显示，未来一年方案买车家庭占被采访户的2.8％，但XX市人均可支配收入高，汽车消费市场潜力巨大。在停车难，交通堵塞，消费政策等外部因素改善的情况下，其释放的需求将十分惊人。XX市作为安徽省北大门，正朝着一个繁荣、高效、文明的城市和适宜创业开展又适宜居住的山水型生态城市的目标努力，XX市汽车市场的开展将有利于增强XX市汽车业对国民经济的奉献，有利于稳固提高XX市作为淮海经济区中心城市的地位和作用。XX市整体经济开展又将使得XX市汽车市场的辐射范围更加广阔，进而稳固XX市汽车市场在皖北地区的中心地位。经济开展和汽车市场两者相得益彰，休戚相关。在XX市落实“争当皖北崛起排头兵、争创全国文明城市〞和“大招商、大投入、大建设、大开展〞决策部署，贯彻新的开展战略，以及国民经济持续稳定增长的背景下，XX市汽车行业正面临前所未有的开展机遇。2、有形的销售市场特征。◆分散化而又相对集聚的分布特征。XX市现有40多户整车销售店和约300户中小型汽车配件和用品店散布在各区街道，相对集中分布在市区五马路内及其外侧一带。其中，较具有代表性的整车市场分布在相山区相阳路寇湾村，相山区渠沟路汽车市场主要以汽车维修及配件经营为主，XX县城三堤口汽车市场主要以汽车美容及配件销售为主，XX县城五里郢汽车市场主要是以货车、农业装备、工程机械为主。表达出既分散又集聚的特征。从经营规模看，也表达分散化特征。XX市有各类汽车经销商和零配件供给商以分散经营为主，量多面广，力量薄弱，如此小的规模不能表达汽车市场专业化、规模化和综合化的优势，难以适应入世的需要和面对来自外资的挑战。◆相对落后的业态特征。现有市场大多分布在市区交通繁忙地段，增加了城区交通压力，影响了城市景观。同时，很多车行属临时建筑，开展空间狭窄，经销商往往持短期行为，有些那么以假冒伪劣商品冲击市场，增加了市场整治难度。有些以周边闲置地临时搭建为市场用地，根本不考虑城市规划的用地控制，更谈不上改善消费环境。原有汽车市场“脏乱差〞的现象，形成了XX市汽车市场相对落后的业态特征。这与XX市的总体开展战略相违背，也不利于稳固XX市汽车市场在皖北地区的中心地位，不利于XX市物流产业素质的提升。◆多样化的销售模式。目前XX市形成了由汽车专营模式，汽车商店模式，准汽车大道模式和它们之间相结合构成的多样化金字塔型的销售模式。◆多主体的竞争格局。现有汽车销售市场的经营主体包括国有资本、集体资本、民营资本以及其他民间资本，形成了各种资本同时运作的多主体竞争格局。◆以高中低结合，中档轿车为主体的消费结构。XX市汽车消费结构具有如下几个特征：1.轿车是销售主体车型。2021年上半年共销售1272辆轿车，占汽车总销量的55.5％；2.国产轿车为销售主体。1－7月份国产车销量达1156辆，占汽车总销量的88％；3.中高档轿车成为消费者首选。根据调查资料，在方案买车的家庭中，选择11－20万元中档车的比重最大，占53.0％，选择价格超过20万元的家庭占21.5％，说明中档车型是消费者选择的主体。而实际上，来自寇湾汽车市场的数据说明，消费者购车的平均价格为15.3万元。3.2.2XX市汽车市场的存在问题与开展优势1、开展优势◆市场优势。XX市自身的汽车需求潜力巨大，市场前景广阔。此外，XX市已经形成了假设干辐射范围较广，知名度较高的综合性市场，为以后市场的升级打下良好根底。随着我国参加世贸后汽车市场的逐渐放开，进口关税的下调，进口车许可证发放程度的松动，国内、国外汽车行业之间的竞争日益加剧，导致市场供求关系发生改变，将会引发汽车较大幅度的降价。汽车的降价无疑激活了居民消费能力，扩大市场优势。◆区位优势。XX位于安徽省北部，地处淮海经济区腹地，毗邻徐州、蚌埠、商丘、济南、连云港。该地区整体消费水平高，XX人向来津津乐道于自己生活的这座城市被称为“小上海〞，对流行时尚、奢侈品牌心向往之，最明显的例子莫过于汽车。XX名车的“高出镜率〞确实给人留下深刻印象。随着经济的开展，XX的名车序列也在扩容，档次不断攀升。同时，XX市交通区位条件好，是皖北地区的交通枢纽城市，是皖北地区重要的能源城市，具有开展大宗高档消费市场的先天条件。◆经济优势。安徽私家车悄然进入寻常百姓家庭，其原因首先得益于安徽经济的高速开展和居民消费能力的普遍增长。XX市作为我省的重要能源城市，经济优势那么更为明显。改革开放以来，XX市经济开展水平不断提高，经济结构不断优化。根据XX市统计局发布的?2021年〔XX市国民经济和社会开展统计公报?，2021年全市实现地区生产总值〔GDP〕554.9亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%。其中，第一产业增加值46.9亿元，增长4.8%；第二产业增加值368.1亿元，增长14.6%；第三产业增加值139.9亿元，增长8.6%。三次产业结构为8.5：66.3：25.2。按常住人口计算，人均GDP26239元〔折合4063美元〕，比上年增加3930元。2021年年末全市金融机构各项存款余额695.4亿元，比年初增加125.5亿元，增长22%，其中居民储蓄存款余额353.5亿元，比年初增加64.3亿元，增长22.2%。各项贷款余额405.7亿元，比年初增加102.6亿元，增长33.9%。全市城镇居民人均可支配收入17876元，比上年增收2685元，增长17.7%；人均生活消费性支出12803元，增长31.6%，城镇居民人均住房建筑面积25.8平方米；农村居民人均纯收入6313元，比上年增收976元，增长18.3%；人均生活消费支出4224元，增长8.8%。据2021年前三个季度的统计数据分析，2021年XX市国民经济和社会开展在国家宏观经济调控的大背景中，仍然保持较高的开展速度，步入可持续的健康的开展轨道。人们生活到达比拟富裕阶段。与经济开展密切相关的是，随着经济开展，政府可以有更多的公共开支进行交通运输建设，改善用车环境，推动汽车消费。总之，经济的开展和人们生活的水平提高必然加快汽车普及时代的到来，为XX市汽车市场开展提供最重要的动力。2021年地区生产总值季度累计增长速度〔%〕◆政策优势。汽车市场对政策有极强的敏感性。从宏观政策角度，XX市的“十二五〞规划明确提出支持汽车业开展，确提出“着力开展现代物流业〞。随着汽车生产的开展，鼓励私家车消费政策的实施，汽车流通领域必然迎来新的开展机遇，汽车市场将会成为XX市流通业创新的重点。在微观消费政策上，政府鼓励私车消费的政策逐渐出台，如各种税费的降低，汽车上牌手续的简便化等，都会极大促进汽车市场的开展。2、存在问题◆量多面广，档次偏低。众多的整车销售店和零部件配套店零星分布在市区，总体的经营环境欠佳，开展档次低，缺乏具有现代化软硬件条件并与国际接轨的永久性汽车市场。◆布局随意，开展无序。汽车市场布局具有随意性和自发性，不能与XX市总体规划相协调，影响城市景观，增加整治难度。◆市场面窄，有待开拓。XX市汽车市场整体建设起点不够高，定位偏低，整个皖北地区的整车销售市场的开拓空间较大，作为皖北地区汽车市场中心的地位有待进一步提升。3.2.3XX市汽车市场开展趋势随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重视和扶持，XX市必将进入私人汽车消费普及的时代，XX市汽车市场面临巨大的开展机遇，销量会不断提高，销售模式不断改良，新车型和品种不断问世，汽车文化深入人心。汽车流通业也将面临市场重整和升级的机遇，汽车效劳产生的增值效益的比重会有较大的提高，汽车销售继续保持多元化的模式，高档化、规模化、大型化、标准化的汽车市场会逐渐取代分散无序的汽车卖场。汽车市场将成为XX市搞活大市场，提升皖北地区商贸中心职能的一个亮点。3.3XX市汽车市场开展与预测1、XX市汽车高速增长：2021年底XX市汽车保有量达10万辆，私人小型载客车为50177辆。XX汽车保有量以平均31%增幅增长,乘用车年增长15000辆，增长率到达30%。全市拥有汽车驾驶证的人数为207910人。2、XX市汽车专业市场XX汽车市场位于XX市相山区蔻湾，是XX市目前唯一的专业汽车销售市场。园区规划总面积为106725平方米,约318亩。现已入驻汽车经营企业80余家，已建成并启动运转的4S店21家，在建的4S店3家，相较国内汽车品牌而言入驻品牌较少，影响力不强，是导致XX消费者大量异地购车的主要因素。寇湾汽车市场汽车品牌一览表：XX国购汽车产业园〔筹建〕位于烈山区合徐高速XX市出口以南、以西，沿烈山大道两侧。XX国购汽车文化园整体规划用地2000亩，建设规模约125万平方米，总投资约45亿元。3、XX市汽车市场开展前景分析预计3-5年XX汽车保有量将超20万辆，至少新增汽车10万辆，汽车市场前景广阔。汽车销售市场的迅速开展，同时也将为后汽车市场带来巨大的开展空间。3.4工程的市场定位、竞争对手及市场策略3.4.1市场定位：立足XX，面向皖北，辐射淮海经济区本工程是在充分研究我国和XX市汽车市场开展的根底上，顺应我国的汽车市场开展趋势，响应XX市开展现代流通业的产业政策而作出的重要举措。工程立足XX市具有的巨大潜力的汽车整车销售市场和零配件市场以及其他汽车业效劳市场，同时将整个皖北地区作为重要的市场区域。远期更是整个皖北地区作为市场辐射范围。市场的兴建，将极大改善XX市目前无永久性汽车市场的现状，促进汽车市场的升级换代，稳固XX市为皖北地区汽车市场中心的地位。3.4.2竞争策略：整合国内市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广阔市民，打造支柱产业，迎击入世挑战本工程将以建设舒适的购物环境，完善的售后效劳，标准的市场管理，品味卓然的汽车文化为目标，改善目前XX市市场分散，管理混乱的不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。工程将秉承以人为本的原那么，充分挖掘汽车文化，在工程规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的完美效劳，采用多品牌聚合营销的方式有效降低车价，促进汽车理性消费，造福广阔市民。本工程将放眼全球视野，正视汽车市场逐渐完全放开的严峻现实，充分贯彻XX市汽车产业开展的政策取向，在流通业方面创造更好的经营环境，从流通领域打造XX市汽车产业的支柱地位，全面提升XX市汽车业的产业素质，应对来自汽车流通业的巨大挑战，树立民营流通企业的一面旗帜。3.4.3市场策略：搞活大市场，促进大流通，发挥大效益XX市汽车市场开展是XX市大商业、大流通、大市场的重要组成局部，是稳固XX市作为皖北地区商贸中心地位的重要举措，是实现XX市总体开展战略的重要步骤。工程的建设将会给当地甚至XX带来巨大的社会和经济效益。首先它可以增加税收。预计整个市场主业态年交易额达80亿元，预计税收数亿元。规模宏大的汽车文化综合体，其销售、商旅、维修等功能都会产生较大的岗位需求，从其功能和规模综合考虑，预计可容纳3000人就业；而与汽车市场相关的行业如物流配送业、仓储业、旅游业、运输业等也会受到带动，就业岗位也会相应增加。因此，本工程将力求从市场角度提高和创造XX市乃至皖北地区的汽车消费需求，推动XX市汽车流通业做大做强，取得最正确的社会和经济效益。为此，在具体市场策略上，将走规模化、集约化、专业化、信息化的道路，以品牌为纽带，创立一个打破地区、行业、所有制界限的新型营销体系，建设成为皖北地区乃至中国最大型的整车及零配件汽车贸易集散地之一。3.4.4工程市场开发战略：全面开展，分步推进。在工程安排上，采取全面规划，分期引进的策略。即将工程建设成为功能多元化，管理现代化的汽车市场。汽车市场将融合包括中外名车展览、新旧车交易、汽车配件和用品供给、租赁效劳、进出口业务、储运配送、信息咨询、办证效劳等功能，不断改良汽车贸易的功能结构〔如含售车、零部件供给、维修效劳的三位一体模式，以及在此根底上加上信息反应和处理功能的四位一体模式等〕，把汽车市场建设成为购物环境优美的商贸中心，成为皖北地区富有特色的汽车文化的辐射中心。在具体功能的开发上，第一阶段以根底设施先行，以培育汽车文化气氛为导向，重点建设高档次的新车交易市场、汽配件和汽车用品市场，以及相配套的办证厅和根底设施等。第二阶段逐步完善信息咨询和金融保险等功能。在市场规划上，采取统一规划，分期开发的策略。即将工程开展成为高起点规划，高标准建设的超大规模的汽车物流中心。在具体规划上，根据汽贸城的功能定位和开发时序，一局部主要建设展示中心、综合办证厅、品牌汽车4S店、车场以及有关根底设施和公建配套设施等；另一局部主要建设汽车销售店、二手车销售市场等。第四章工程定位4.1工程比照分析XX寇湾汽车市场：XX寇湾汽车市场建设已初具规模，但品牌少、总体规模集群效应较低、文化气氛不浓、配套效劳缺失、缺乏专业的运营管理能力、缺乏有效的资源整合、目前110万/亩的土地价格对商户而言经营本钱高等因素局限了其开展，品牌吸引力不强，未来市场竞争力较弱。4.1.2国购汽车文化产业园：国购汽车文化产业园规划总用地面积2000亩。其中，汽车产业用地850亩，住宅等用地1150亩。工程定位以汽车会展、汽车文化等为主；目前尚处于起步阶段，首期供地320亩，地价50万/亩，对汽车4S店而言门槛较高。4.1.3淮海国际商贸城：淮海国际商贸城占地185亩，规划建材装饰市场13万平方米,住宅建筑面积6.2万平方米。工程总体规模较小，土地价格较低及“两免三减半〞的税收优惠政策对工程销售及招商起到积极的推动作用。4.2工程战略定位以汽车市场功能和效劳满足消费者和经销商需求为核心，抢抓XX汽车市场开展机遇，抢占XX在XX汽车市场的份额。以汽车市场的核心价值及产业链附加值，定位“蓝海〞开展战略，带动XX商贸业开展和镇域经济持续开展。以大招商、大引资、大配套为导向，发挥镇域交通和土地资源优势，有效形成汽车市场规模效应和集聚效应的价值“洼地〞，实现投资收益和市场培育双丰收。以汽车市场的商业提升XX镇城区生产和生活品质和环境，做到“招商、富商和安商〞并举，加快XX与XX县城“同城化〞的步伐。4.3工程产品定位XX汽车销售及汽车保养维修市场建设工程定位为“一站式选购、一条龙效劳〞的汽车市场。实现全品牌覆盖、效劳一条龙、展示销售一体化、营销推广统一化、售后市场最大化。4.4工程经营模式定位采用半租半售型及联盟出租型方式，大力招商引资，以控制市场整体运营和资金平衡为原那么，确定租售比例和联盟形式。4.5工程功能定位功能分区建筑面积〔㎡〕合计汽车超市区整车展示销售、汽车办证、保险效劳、运营管理等13000汽车4S店区品牌车整车展示销售8000维修用品配件区配件销售、用品销售、美容美护、维修等3000第五章选址与建设条件5.1场址工程选址于XX县XX镇，交通十分方便。5.2自然条件5.2.1气候XX地处北温带，属北方型大陆性气候与湿润气候之间的季风气候，具有气候温和，四季清楚、光照充足等气候特征。工程基地一面近山，具有某些山地小气候特点，但由于山体矮小，加之工程面积较大，小气候的影响可忽略不计。5.2.2日照XX的光热资源充足，年平均日照时数为日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%。5.2.3气温XX气候温和，年平均气温为14.5℃，极端最高气温：41.1℃，极端最低气温：-21.3℃，年均相对湿度：70%。工程所在地地处安徽5.2.4风冬夏季风交替是XX季风气候的突出特征。冬季的偏北风因极地大陆气团向南延伸而形成，寒冷枯燥；夏季偏东南风因热带海洋气团向北扩展而形成，温暖湿润。主导风向：东北风，平均风速：3.1m/s，风压：343kn/m2。5.2.5降水XX雨量充分，年均降水量为862.9mm，雨季〔7-8月〕降水量占全年的85%左右，最高降雨量1441.1mm〔1964年〕，日最大降雨量249.7mm〔1957年7月14日〕。5.2.6水资源XX本地是水资源比拟缺乏的城市，人均占有量不高。全市水域面积7.44万公顷，占全市土地面积的10%。主要河流有龙江、溪河，濉河等流经XX市区。本地水资源总量81.29亿立方米，其中地表水60.1亿立方米，浅层地下水20.37亿立方米，深层地下水0.82亿立方米。5.2.7地质本地土壤土层深厚，酸碱度为中性，质地为沙质土壤，略呈粘性；该地区表层为第三纪红土，红砂岩以及第四纪冲积层，从工程地质条件考虑，红砂岩风化残积物和亚粘土层均为良好的地基根底持力层。本工程基地位于XX市中心区北部，背靠低山丘陵，但地面起伏不大。地貌单一，地质构造简单。5.2.8植被XX市的自然条件为多种生物栖息繁衍和作物种值提供良好的生态环境，生物种类繁多，生长快速。地带性植被为常绿阔叶林，但天然林已极少，山地丘陵的森林都是次生林和人工林。目前工程基地为大片农田、果林所覆盖，生态环境良好。5.3交通运输条件XX市境内南北向公路有105国道、202省道，京台高速公路和连霍高速公路距县区分别为10公里、15公里，距离正在建设的盐〔城〕许〔昌〕高速公路10公里。铁路方面，符夹线、青阜线东连京沪，北衔陇海，西接京九。交通条件十分优越。工程基地交通条件非常优越，到市中心区也不过20分钟。5.4社会经济状况根据XX市统计局发布的?2021年〔XX市国民经济和社会开展统计公报?，2021年全市实现地区生产总值〔GDP〕554.9亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%。其中，第一产业增加值46.9亿元，增长4.8%；第二产业增加值368.1亿元，增长14.6%；第三产业增加值139.9亿元，增长8.6%。三次产业结构为8.5：66.3：25.2。按常住人口计算，人均GDP26239元〔折合4063美元〕，比上年增加3930元。2021年年末全市金融机构各项存款余额695.4亿元，比年初增加125.5亿元，增长22%，其中居民储蓄存款余额353.5亿元，比年初增加64.3亿元，增长22.2%。各项贷款余额405.7亿元，比年初增加102.6亿元，增长33.9%。全市城镇居民人均可支配收入17876元，比上年增收2685元，增长17.7%；人均生活消费性支出12803元，增长31.6%，城镇居民人均住房建筑面积25.8平方米；农村居民人均纯收入6313元，比上年增收976元，增长18.3%；人均生活消费支出4224元，增长8.8%。在经济开展的带动下，XX市民的消费呈现高层次化的趋势。根据兴旺国家的经验，居民消费从千元级向万元级、十万元级消费开展，需要7-10年的资金积累期。XX市居民从20世纪90年代中期起就已进入消费升级的资金积累期，相信不久的将来万元级、十万元级的高档耐用消费品逐步进入家庭，特别是后几年内小汽车、豪华住宅、高档钢琴将会迅速进入先富起来的家庭。在社会状况方面，XX在创立全国卫生城期间，加大了城市景观、城市交通的改造力度，使城市形象、社会面貌焕然一新，街道整洁、空气清新，市容美观，交通顺畅，为广阔市民创造了良好的居住和工作环境，也为投资者创造了良好的投资环境和营商环境。第六章工程建设方案6.1工程组成及场地规那么6.1.1工程组成本工程总占地面积33333.33M2，约合50亩。总建筑面积24000M2。建筑密度58.25%，绿地率27.70%，容积率072，机动车位300个。本工程为XX汽车销售及汽车保养维修市场建设工程，主要建设汽车贸易市场。XX汽车销售及汽车保养维修市场建设工程建筑物一览表：工程数量单位结构形式、规格1、汽车超市13000㎡砖混结构，现代风格2、4S店8000㎡框架结构，现代风格3、汽车配件3000㎡砖混结构，现代风格合计24000㎡6.1.2工程场地规划工程用地位XX县XX镇，规划控制用地面积约50亩。南侧用地布置为汽车配件及用品市场。北侧用地布置集中式汽车展厅，各自功能独立又有机相连的汽车4S品牌店，汽车销售店、综合营业厅、汽车配件销售等，形成一个较为完整的展览、销售、效劳功能区。在此次规划设计中，各个功能分区之间及建筑物周边及主要区内道路两旁都布置了大面积的绿化，配合场地中的喷泉、戏水池、主题雕塑等景观设计，既有效地划分、又有机地串联起主要的功能区，同时，也美化环境，充分表达经济效益、社会效益、环境效益并重的生态化设计原那么，力图成为XX市集汽车商贸、游憩、休闲为一体的新景点，提高该汽车市场的综合竞争力。交通方面，区域内部采用完全人、车分流的设计。车流系统南北设两个入口，形成“U〞型环路，由主环路延伸出的支路将各组建筑相联接。停车场分为两类：一是地面集中停车，分布大型公建附近，二是地面临时停车，布置在每组建筑物入口处，方便到访来客。人流系统与车流完全分开，信息流，包括拟建宽带网，形成市场内部及外部的现代通讯网络。同时，形成一个顾客、销售、效劳人员面对面交流的非正式和正式系统空间网络。6.2场地概述6.2.1地理位置本工程位于安徽省XX市XX镇，总用地面积约50亩，交通较为方便。6.2.2地形地貌场地的北面地形根本平整，少有起伏，最高点与最低点海拔高程相差在5M以内，南面靠山，低矮山丘有一定坡度。东西有烈山大道贯穿其中。现状用地由农田、菜地、水塘及局部荒地构成。现场有少量临时建筑物、构筑物。6.2.3地质情况历史上属于无灾害性地震区域，适宜建设，根据?建筑抗震设计标准?〔GB50011-2001〕,所在地区抗震设防度为6度；根据工程地质勘测报告，所在地工程和水文条件良好，地址条件相对稳定，为适宜建筑用地。6.3总图布置6.3.1总图概况XX汽车销售及汽车保养维修市场建设工程总建筑面积24000M2，设计的原那么包括：〔1〕定位为皖北地区领先的，大规模、高档次、可以提供汽车商贸、修配等多种功能的综合汽车市场。〔2〕充分表达以人为本的精神，强调生态保护，人文建筑环境的有机结合，强调人与自然的和谐共处，及可持续开展的设计概念。〔3〕努力表达XX地方文化的传统与内涵，探索时代性、地方性的结合，近期效益与远期效益的结合，社会价值、环境等方面效益的结合。6.3.2拟建主要建筑概述〔1〕综合合办证大厅综合办证大厅位于场地中圈的南部，主要提供汽车商员有关的各种证件办理效劳，设有汽车牌照办理，各种税收效劳、金融效劳、保险效劳等功能。层数为二层，建筑风格亦为简洁、明快的现代式，与周围的环境相协调。〔2〕4S店品牌汽车4S店位于场地中央；主要功能为销售品牌及其他汽车。采用一店一栋的门面排列方式沿整体销售一条街横向展开，方便顾客前往洽谈生意。正面风格争取既保持一致，又能表达各自品牌的文化、形象特色。〔3〕配件及用品市场汽车配件及用品市场，北侧场地内，交通便捷，方便顾客光临，主要采用连排式商业铺面，层数为两层，拟建成配件齐全，品种繁多，效劳周到的XX最大的汽车配件及用品市场之一。〔4〕汽车销售市场汽车销售市场市场处于场地南北侧，沿区内主环路，建筑面积13000M2，采用排档式的门面排列方式，集中式销售，使顾客可以充分地货比三家，择优而购。第七章公用工程7.1供配电7.1.1配电要求用电负荷取值：商业：100W/m2；公建：80W/m2；车库按10W/m2。混合供电指标50VA/m2，低压采用电容集中补偿，使COS>0.94。注意：年需用电量=年生活天数×每天生活小时数×用电负荷用电名称年耗电量〔万kWh〕折标煤量(tce)线损1.61.96变损10.124.2合计17.0120.8综上所述本工程年需用电量估算约为104.899万度。7.1.2电源本工程基地位于XX市区边缘，由于用电量较大，需配置1个变电站。本工程各主要建筑物宜自备柴油发电机组，作为照明和商务活动的后备电源。7.2给水工程用水主要为汽车维修、维护用水，生活用水，效劳设施用水及绿化、道路清洁用水。平均日用水量为25.62m3，由市政自来水直供。用水估算序号项目用水标准数量〔㎡〕日用水量〔m³〕备注1汽车超市2.5L/m2•日1300012.524S店1.5L/m2•日80007.53汽车配件0.5L/m2•日30002.54其他用水以上〔1～3〕用水量的15%3.12合计25.62按照年工作360天计算，本工程年需用水量估算约为6.562万立方米。7.3消防工程面积较大，且内部易燃易爆品甚多，宜在基地附近设置消防站，基地内部设置消防栓，室外消防栓沿道路设置，间距不大于120米，用水量20L/s；室内各层均应设置室内消防栓，用水量最大30L/s。地下室设雨淋式喷水灭火系统，地下室配、发电房设气体灭火系统。加油站、易燃品仓库应远离人流密集地布置。7.4排水污水量按给水量，扣除绿化、道路浇洒水和消防用水量后的90%计算，平均新增污水处理量为22.556m3。本工程排水拟采用雨污分流的排水体制。雨水由雨水系统收集后，经市政雨水管道排出。污水经处理站处理后，到达国家有关污水排放标准后，排入市政排污管道。7.5通讯本工程拟设置一台小总机，上千门对外线，内局部机1000门，微波发射塔1台。各主要建筑物均预留光纤接入口。第八章环境保护、绿化及节能8.1污染物及来源从本汽车市场的功能特点上考虑，在投入使用后主要的污染物来自员工、顾客的生活废水以及丢弃的生活垃圾。此外，还有少量的清洗油污，酒店的含油污水和油烟废气、车场的噪音、商品的包装材料。本工程不产生辐射及其他有毒污染物。8.1.1废水废水主要是生活污水，来自酒店、店铺、当地管理人员工作区和居住区，另外汽车检测维修过程中也可能会产生少量废水。该工程的用水主要为市政给水，年用水量为6.562万吨，其废水排放量按用水量的90%计算，那么为5.856万吨。污水处理规模按196.1m3/d设计。参考同类污水的水质监测数据，该废水水质水量如表7-1：表7-1废水主要污染源、污染物浓度序号污染源污染物名称〔单位：mg/L,PH除外〕PHCODcrBOD5SS动植物油1生活污水6~9250150100152含油污水6~9400250120408.1.2废气废气主要是餐厅的油烟废气，以及汽车尾气。8.1.3废弃物工程内的主要废弃物是员工、顾客丢弃的生活垃圾，此外还有销售商品的包装废弃物。品牌汽车4S店噪音主要产生于试车场和检测维修中心。8.2治理措施8.2.1废水治理饮食污水和汽车检修污水都含有油分，不能直接排放，要进行过滤处理，隔渣隔油后再与生活污水一起作生化处理。因为该工程以销售、展览、旅游等功能为主，应配合其对外整体形象，本污水池设施全部埋地，外表覆土，种植草皮、花卉等植物。8.2.2废气治理在餐厅设置油烟净化设备处理油烟废气，使其到达?大气污染物综合排放标准?〔DB4427-89〕的相应规定标准。由于赛车场在室外，所造成的尾气影响不会很严重，可以考虑种植对尾气中有害气体吸收量较大的植物，车辆安置尾气净化装置。这样既可消除废气，又可美化环境。8.2.3废弃物治理在汽车市场场地内设置垃圾桶、清洁车等设施设备，并配置清洁人员及时清扫、分类、集中，每天由垃圾车运送到市政垃圾处理场进行无害化处理。按照市政府的垃圾分类规定分类设置垃圾桶，将可降解、可回收的垃圾由专人负责分开处理。而对于包装废弃物可由工作人员综合利用制作成城内的建筑添加物或装饰或者作为可回收利用资源处理。8.2.4噪音治理工程区内噪音的污染主要在试车场和检测维修中心，情况并不严重，在安装静音设备和隔音设施的同时，可以在试车场和展示中心附近种植树木，营造园林，利用林木的吸声和隔音将噪音消减，创造舒适的销售和旅游环境。8.3绿化根据地形将所有临街道路全部绿化，本工程绿化率可达15%，本工程坚持“以人为本〞的根底，在设计中处理好自然、建筑和人三者之间的和谐统一，充分利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境。在三层屋面设置大型人造景观。8.4节能8.4.1工程用能总量根据?综合能耗计算通那么?〔GB/T2589-2021〕，本工程各种能源的折标系数按表7-2选取。表7-2折标系数序号能源名称折标系数1电力0.1229kgce/kw.h2水0.0857kgce/m3工程所需要的各种能源种类、年耗实物量、折标煤量、所占百分比等情况详见表7-3。表7-3能源消耗量表序号名称年耗实物量折标系数折标煤量(tce)比例〔%〕单位消耗量1电力万度104.8990.1229kgce/k·wh128.9295.813水万m36.5620.0857kgce/m35.6244.19合计134.544100.00%本工程年耗能总量为134.544tce。8.4.2节能措施充分提高能源利用率是每个工程工程都应积极遵循的准那么，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。1、按照汽车市场建筑用途和所处气候、区域的不同，做好建筑、采暖、通风、空调及采光照明系统的节能设计；完善建筑节能设计标准。加快墙体材料改革，研发节能节材结构体系。推广高光效、长寿命、显色性好的电光源，如：稀土高效荧光灯产品；推广设计科学的灯具及节能电子镇流器产品。一般建筑内部采用紧凑型荧光灯、T5荧光灯，杜绝使用普通白炽灯。实施照明产品的能效标准。推广使用科学的节能照明控制技术。道路照明、建筑物泛光照明和区域场所照明，采用金属卤化物灯和高压钠灯等节能型电光源。开展景观照明中的太阳能半导体照明。2、空调设备、风机、水泵、电梯等主要耗能设备进行节能设计和选型、加强节能运行、计量管理。采用建筑智能化系统，对建筑通风、空调、照明等设备自动监控。3、汽车市场在建筑方面，应推广外墙和屋面使用高效复合保温材料。控制窗墙面积比，应用中空玻璃技术，改善窗户的传热系数和遮阳系数。采用低导热率的间隔条。推广断桥、复合、加设空腔等技术，降低窗框的传热。加强窗框与窗扇、窗框与墙体间的密封。推广窗户遮阳，开展活动外遮阳技术。4、工程区域位置良好，具备地理条件上的竞争优势。建筑设计应深入细致的做好市场调查，结合当地的实际，并在单体设计布局上应有变化，在建筑外形、色彩、屋顶做法等做出不同的风格，提高识别性。。5、通过技术经济比拟，合理确定雨水积蓄，利用其进行绿化、景观、洗车等用水。6、在建筑设计选材时考虑材料的可循环使用性能。土建与装修工程一体化设计施工，不破坏和撤除已有的建筑构件及设施，防止重复装修。建筑室内采用灵活隔断，减少重新装修时的材料浪费和垃圾产生。7、设备、管道的设置便于维修、改造和更换。对空调通风系统按照国家标准?空调通风系统清洗标准?GB19210规定进行定期检查和清洗。8、本工程在设计和施工中可参考GB/T50378-2006?绿色建筑评价标准?，使工程能耗到达同类工程的先进水平。强化园林绿化的建设，道路的交通组织，营造舒适宜人的消费环境9、本工程应在企业内建立健全能源管理体系，配备专职或兼职的能管员。制定从能源的采购、计量、统计、能源的转换、能源的最终使用环节及定额考核等系列的能源管理制度，做到节奖超罚，引进先进的管理理念，促进企业节能工作的有效开展。在工程运营后，实施用能过程控制、监督、能源统计、计量管理和能效科学管理。10、根据汽车市场的实际需要适当设置超市、文化娱乐、医疗卫生、银行、邮政等公建配套设施。对主要耗能设备，中央空调、变电站的操作人员进行岗前经济运行上岗培训。第九章劳动定员9.1组织机构本工程将按照市场经济的根本规律、现代企业制度的根本要求，结合本工程的特点和需要，科学的安排组织机构：企业的形式是有限责任公司，实行董事会领导下的经理负责制，并依据企业的实际情况设置相应的职能部门。工程建成后，企业主要设置总经理办、人力资源部、行政部、财务部、资金部、开发部、工程部、商务部、筹划部、物业部等。9.2劳动定员根据组织机构设置，劳动定员为50人，拟分为管理层3人，中层管理层13人，普通员工124人。具体的劳动定员暂定如下：总经理办〔2人〕、人力资源部〔2人〕、行政部〔3人〕、财务部〔2人〕、资金部〔2人〕、开发部〔2人〕、工程部〔2人〕、商务部〔2人〕、筹划部〔2人〕、物业部〔31人〕。第十章工程管理和实施进度10.1工程招投标根据国家招投标法有关要求，工程将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决防止出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据工程建设的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员10.2实施进度本工程实施进度规划总原那么是精心组织，充分准备。在保证质量前提下，尽量缩短施工工作时间。1、初步设计阶段工程被批准，即委托有资质设计单位进行初步设计。在初步设计所需材料完整准确之日起，30天内完成初步设计。2、施工图设计在初步设计获得批准后，30天完成施工图设计。施工标书评标等约20天。施工中按单位准备进场施工所需专用工具、设备，签订有关合同，进场准备验收三通一平工作。3、土建水电安装施工施工周期240天，包括初次验收。4、装修施工周期为90天，包括初次验收。5、设备、电器、易耗品定购该进程与土建工程分别交叉施工，施工周期为120天。6、局部营业期在局部营业阶段，各员工要参加全过程培训。局部营业期前30天内，员工应到位参加技能培训和理论学习。第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1编制范围与依据1、投资估算范围本估算包括工程的建筑安装、土地征用、前期工程、根底设施、公建配套设施、绿化和景观等工程的土建设备费用，及工程的其他费用。2、根据国家计委、经贸委和财政部的有关规定进行编制。3、本工程总的建设期为一年。4、采用人民币为估算币值。11.1.2投资估算1、各类设备价格根据现行市场价格估算。2、材料价格按XX市2021年市场价取值。3、安装工程费按指标及同类工程发生的费用估算。4、根本预备费用按投资估算表中第一局部的3%估列，涨价预备费为零。5、建设期利息：工程资金为自筹。经计算，本工程总投资5000万元。其中：征地费203万元，前期工程费用50万元，根底设施建设费155万元，建安工程费4400万元，公共配套设施费40万元，其他费用50万元，不可预见费用100万元。工程总投资估算表序号工程名称投资额估算说明1开发建设投资50001.1土地费用20350亩1.2前期工程费501.3根底设施建设费1551.4建筑安装工程费44001.5公共配套设施建设费401.8财务费用0.001.10开发期税费001.11其他费用50.001.12不可预见费1002经营资金0.003工程投入总资金500011.2资金筹措11.2.1固定资产投资方案工程建设年限为1年，2021年投入5000万元。11.2.2资金来源工程需要筹措资金5000万元。资金有工程单位自筹。其中：企业自有资金4000万元，金融贷款5000万元。第十二章财务评价本工程财务评价是根据?建设工程经济评价方法与参数?〔第三版〕和国家有关政策、法规进行编制的。12.1财务评价根底条件1、计算年限