商品房买卖合同纠纷案实务若干问题探讨

商品房买卖合同纠纷案实务若干问题探讨

的情形，但对方当事人在解除权发生之日起一年内进展催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。其次，审慎审查合同目的是否根本无法实现，合同目的根本无法实现的应不适用解除权行使期限的规定。《司法解释》规定了解除合同的几种情形，它们可能造成合同目的根本无法实现，也可能在障碍消退后能实现合同目的，所以应依据详细案件详细分析和认定。如房屋主体质量不合格或房屋质量问题严峻影响正常居住使用的，应审查能否通过修复确保安全使用；逾期办理房屋全部权登记的”，应审查是否无法办理或在肯定（合理）期间内无法办理；等等。第三，解除合同涉及惩处性赔偿的，应依据开发商的主观恶意和买受人受损害程度等状况，酌情确定赔偿额，不宜不管详细案情一律按购房款的一倍赔偿。第四，还要留意审查开发商的行为是否涉嫌诈骗，如涉嫌诈骗的应按先刑事后民事的原则处理。

案例一：张诉广州市房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。2023年6月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，商定由原告购置被告开发的春江花园春曦阁六G房，被告应在2023年12月31日前，将具备《质量认定书》、《消防验收合格证》，并于2023年3月30日前取得综合验收合格条件并符合本合同商定的商品房交付原告使用，被告逾期交楼超过60日后，原告有权提出解除合同。原告依约向被告交付购房款。2023年2月1日，被告向原揭发函一份，确认延期交楼，表示力争于2023年2月28日前将楼宇建成并交付使用，最迟不超过3月31日，逾期交楼的责任由该公司担当，在业主办理交吉时一次性支付违约金，凡对该公司的解释与处理方式不愿承受的业主，可提出退房，该公司将按合同规定予以办理退房和赔偿手续等。原告收件后，未向被告提出退房。2023年3月29日，被告再次发函原告，认为讼争房屋已可办理交吉手续，要求原告预约时间办理收楼手续。原告于2023年6月11日起诉称被告逾期交楼构成违约，恳求解除《商品房买卖合同》，由被告退还购房款449945元及利息。被告辩称解除权经过一年多已毁灭，且房屋已具备交楼条件，恳求驳回原告知请。一审法院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》是有效合同，被告逾期交楼超过60天，双方商定发生解除权的条件成就，但原告未在被告催告后三个月内行使解除权，解除权已毁灭。同时讼争房产已具备交楼条件，并不存在合同目的无法实现的情形，为此，判决驳回原告知请。判决后原告提起上诉，二审法院审理后驳回上诉人的上诉，维持原判。

五、关于违约金数额的调整

违约金是一种责任形式，首先是对守约方的补偿，其次还可表现为对违约方的惩处，补偿性和惩处性可并存。商品房买卖合同纠纷案违约金数额确实定：一般原则是有商定的从商定，这是合同自由原则的表达；没有商定或损失额难于确定的，依据《司法解释》的规定：逾期付款的，根据应付未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付房屋的，根据逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算；逾期办证的，根据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金以补偿性为主、惩处性为辅的性质，打算了当事人对违约金的商定并不是肯定的，是依法可作调整的，《合同法》对此已作明确规定，《司法解释》对违约金如何调整作了进一步的规定。

在审判实践中应留意的问题：第一，违约金的调整以当事人的申请为前提，不得依职权主动调整。其次，违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。第三，对于增加违约金问题，只要当事人商定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，无需审查是否过分低于造成的损失。对于是否低于造成的损失，应由守约方担当举证责任。第四，对于削减违约金问题，应以违约金是否过高作为是否削减违约金的标准。而违约金是否过高又是以违约金是否超出损失的30％为标准的，如超出30％，则应认定为过高，应酌情调整到30％以内；如超出损失但未超出损失的30％，则不认定为过高，无需调整。一般涉及削减违约金的案件，都是开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书的，现就此类案件如何确定损失和如何削减违约金进展详细阐述。开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书，必定使买受人不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，使买受人的利益受损。由于买受人可以各种方式补救，一般很难举证证明详细的损失额，所以可参照《司法解释》对未商定违约金或损失时确定违约金或损失的原则来确定损失。对于逾期交楼，《司法解释》确定了政府部门公布的租金指导价和评估机构评定的市场价并存的标准，但实际上依据上述两种标准得出的结果大相迳庭，这对当事人的权益影响较大，当事人争议较大，这种状况在市场经济较兴旺的地区尤其明显。笔者认为，租金的指导价不能充分表达不同地段不同房屋的详细状况，而且明显低于未商定违约金状况下适用的法定标准（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准），明显不公正合理，有悖市场经济规律，不宜使用，否则会造成有商定不如无商定的现象，产生不好的社会导向。租金市场价较公正合理，但操作困难，影响审判效率。而按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标精确定损失，既符合《合同法》和《司法解释》的精神，又比拟公正合理，是可行的。所以如确需削减违约金，应削减至不低于按该标准计算的数额为宜?一般可削减至按该标准计算。

案例：何诉广州市建立有限公司商品房预售合同纠纷案。被告是天诚广场世纪华都的开发商。2023年5月13日，原、被告签订《商品房预售合同》，商定原告购置天诚广场C1幢1807单元，被告应于2023年9月30日前将验收合格商品房交付给原告使用，逾期交楼的，按日向原告支付已付房价款万分之六的违约金等条款。原告依约交付楼款。2023年12月3日，被告将讼争房屋的钥匙交付原告。随后原告对讼争房屋进展装修。原告起诉恳求被告按已付房款的每日万分之六支付拖延交楼违约金。被告辩称双方商定的违约金过高，应适当削减。法院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，被告逾期交楼已构成违约，应担当违约责任。被告按合同商定支付违约金过分高于原告的损失，被告恳求适当削减违约金，依法应予接受。从公正合理的原则考虑，被告应支付的违约金可按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此，判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期交楼违约金。判后双方均未上诉。

六、关于逾期办理房地产权属证书的违约金

物权是物权人对物的排他的支配权，具有对抗不特定人的对世效力。为爱护交易安全和第三人利益，物权的变动必需公示。房地产是不动产，我国法律规定其公示方法是进展登记。也就是说，登记虽不作为物权变动合同生效的要件，但未经登记不发生物权变动的法律后果。因此，开发商交付房屋应包括两方面内容：首先是交付房屋给买受人占有和使用；其次是将房屋全部权交付给买受人，即办理或帮助办理权属证书。假如未办理登记手续，买受人不能享有物权，不具有法律意义上的处

分权，其权利的实现势必受到影响。综上，开发商因自身缘由导致逾期办理登记手续的，应担当违约责任。实际上，在未商定违约金状况下，逾期办理房地产权属证书是否支付违约金以及违约金是否以买受人举证证明实际损失为前提的问题，在《司法解释》公布前是有争议的，尤其是开发商对被判决支付违约金意见很大。《司法解释》第18条明确规定了违约金及其计算方法，为该类案件的处理供应了明确详细的法律依据。在该类案件的审判中，应留意审慎审查逾期办理登记是否属于开发商自身的缘由。笔者认为，开发商将合法齐全的办证资料递交给登记主管部门后，登记主管部门办理登记的期间，以及开发商通知买受人供应办理登记所需资料后，买受人不供应资料的期间，均不应由开发商担当责任，开发商对此负举证责任。但在开发商举证存在困难或障碍时，法院应准时行使释明权，使开发商准时申请法院调查，法院应准时到房地产权属登记主管部门调查，这样才能使案件得到公正合理的处理。

案例：彭、张诉广州马房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案。被告是跑马地花园的开发商。1998年7月21日，原、被告签订《房地产预售契约》，商定由原告购置跑马地花园凯怡阁第8层E号房，成交价为411230元，被告应于1999年12月31日前将房屋建成交付给原告使用，该房地产在实际交付使用后九十天内，被告应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等条款。合同签订后，原告依约付清了全部购房款。2023年4月3日，被告将讼争房屋交付给原告使用。2023年12月18日，被告取得广州市房地产治理局开具的《房地产申请登记回执》，2023年5月26日取得《广州市房地产权属证明书》。被告于2023年6月17日向原揭发出办房产证通知一份，要求原告缴交有关办证必需的资料及费用，原告至今未向被告缴交本案涉及房屋的办证资料。原告所购房屋至今尚未办理权属登记及领取房地产证。现原告起诉要求判令被告在3个月内为原告办理讼争房屋的房屋全部权证，支付迟办房屋全部权证的违约金（以411230元为基数，自2023年7月3日计至协同办理房地产证之日止）。被告辩称不同意原告的全部诉讼恳求，理由是该公司只是起帮助办证的作用?而且造成原告房地产证至今未办妥的责任并不在被告。

法院经审理认为：原、被告签订的《房地产预售契约》合法有效，被告作为讼争房屋的出售人负有向作为买受人的原告交付房屋以及转移房屋全部权即办理产权登记手续的义务。原告要求被告协同办理产权过户手续和房地产登记手续，符合合同商定，应予支持。依据有关规定，购置新建商品房权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必需以开发商履行领取房地产权权属证明书并履行帮助义务为前提。被告未供应证据证明其已履行帮助办证所需履行的全部义务，因此被告关于逾期办证的责任不在自己的抗辩，依据缺乏，不予采信。被告直至2023年5月26日方领取房地产权属证明书，导致原告无法按商定办理产权登记，已构成违约。被告的违约行为对原告充分行使讼争房屋的全部权有肯定的影响，造成原告肯定损失，原告要求被告支付违约金，予以支持。由于合同未商定违约金的计算方法，应依照《司法解释》第18条规定的标准计算。原告未举证证明在起诉之前向被告主见过权利，自起诉日之前两年之内的违约金未超诉讼时效，自起诉日之前两年之前的违约金已超诉讼时效。另外，被告在取得房地产权属证明书后，对于原告房产证的办理只负有协同义务，被告履行协同义务必需以原告缴交有关办证资料为前提。被告在取得权属证明书后于2023年6月17日通知原告缴交办证资料，原告