二手房买卖流程及贷款计算课件

课程内容二手房买卖业务流程二手房买卖交易流程二手房买卖业务流程案例：客户资质审核应该在什么时候？经纪人A在接到客户老王的委托后，立刻帮助客户审核了客户资质，25天后签订合同时，经纪人承诺客户资质已经审核，报完合同后可立刻网签过户。转天经纪人找助理去网签，才知道客户资质已经过期。客户无法按期过户，是经纪人的责任，导致客户违约。客户资质审核过早，会导致客户资质过期（资质审核5个工作日出结果，15天后过期），导致客户无法如期过户，造成违约；客户资质审核太晚，会导致来不及审核，遇到政策变化等，导致纠纷及违约。不了解客户需求，盲目带看，可能失去客户信任；不问清业主时间，带看安排凌乱，会导致客户不满；……这些都是不了解业务流程及交易流程造成的失误，所以正确理解流程非常重要。业务流程的重要性二手房买卖业务流程但如果不站在客户/业主立场理解流程，只死记流程，一样无法取得客户/业主信任，甚至失去客户/业主。那客户/业主真正在意什么？大家看视频，找一找客户/业主在意什么？经纪人是怎么做的？(点击下图播放视频)二手房买卖业务流程1.房客源开发2.需求理解3.匹配4.带看5.下定6.签约7.缴税、过户8.物业交割对客户的服务流程经纪人服务流程对业主的服务流程实地评估、房源推广保证提供真实房源信息提供更多房源选择筛选客户限时独家每次至少约好2-3套已看房源，节省时间看好房子，帮助与业主沟通组织集中空看帮助业主把控风险全程陪同物业交割全程陪同物业交割帮助客户把控风险帮助做资质审核、网上签约帮助约评估、面签并做资金监管全程陪同缴税、过户全程陪同缴税、过户二手房买卖业务流程1.购房资格确认：带看前就要口头确认为一次查验。签约后网上查验，如已查验过则必须注意有效期，并及时二次查验；2.带看前，准备好2-3套房源，并给客户建议；3.帮助业主筛选客户，符合条件的客户再带看，避免过多打扰业主；4.带看后，定期（例如，一周）向客户汇报带看的客户情况，多与业主沟通；5.签约时，检查好双方证件，把控风险，对客户/业主负责；6.

签约后两天内必须给客户打电话，以免让客户有被冷落的感觉；7.不对客户/业主乱承诺，承诺必做到。课程内容二手房买卖业务流程二手房买卖交易流程二手房买卖交易流程客户老李看中一套720万的房子，自己手里有800万现金，客户想15天内过户到自己名下。请问，客户选择哪种方式购买房子最好？A.全款B.商业贷款解析：客户想15天内过户完毕，说明客户着急过户；客户有800万现金，要买720万的房子，说明客户资金充足。所以，客户最好的方式是A.全款全款怎么交易？实效需要多长时间？办理物业交割，注意水、电、燃气、物业、供暖等费用是否结清；歌华有线及时过户。备件网签受客户时间安排影响签署买卖合同开始客户资质审核(5个工作日)缴税过户（1个工作日）物业交割受双方时间安排影响二手房买卖交易流程—全款全款：客户在购买二手房时，把全部房款一次性支付给业主，一般采用四方资金监管，以降低双方的交易风险。全款办理时长（不考虑客户业主时间）：8工作日——10工作日二手房买卖交易流程—全款买方是否需要卖方是否需要买方及配偶身份证√业主及配偶身份证√买方及配偶户口本√业主及配偶户口本√结婚证（离婚证）√结婚证（离婚证）√买方暂住证（外地户口需提供）√房产证√借款人收入证明

业主名下活期储蓄卡或存折

（北京开户）

借款人单位营业执照副本

（复印件加盖公章）

原始购房协议（已购公房）

银行流水或其他资产证明

夫妻双方收入证明各2份（国管格式）

1寸照片2张

劳动合同

全款备件二手房买卖交易流程客户老李看中一套720万的房子，自己手里只有680万现金，客户该怎么办？解析：客户有680万现金，要买720万的房子，说明客户不能全款购买。所以，客户可以选择：1.向别人借钱凑齐全款2.申请商业贷款3.申请公积金贷款（如果有缴存积金）个人二手房交易商业贷款银行政策（住宅）套数项目首套贷款二套贷款三套及以上贷款额度房屋评估值的7成（含）以下房屋评估值的4成（含）以下银行拒贷首付款3成（含）以上6成（含）以上贷款利率基准利率6.55%（2012年7月6日执行）基准利率上浮10%二手房买卖交易流程—商业贷款商业用房贷款额度最高为房屋评估值的5成，且不受套数影响。商业贷款：购房者在购买个人自由产权住房时，由于资金不足，由第三方机构提供阶段性保证，并以所购产权房做抵押，向银行申请的购房房价一定比例的贷款。个人二手房交易商业贷款银行政策二手房商业贷款二套贷款的界定：认房以家庭为单位在京房屋套数，网签在其名下和登记在其名下（房本是他的名字）都认定为其拥有的房屋套数认贷以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房贷款和已经结清的贷款认房又认贷以家庭为单位，如果名下有房产或者有过房贷记录都会计算在内，计算套数温馨提示贷款以住房贷款计算，装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数二手房买卖交易流程—商业贷款二手房买卖交易流程—商业贷款评估（3个工作日）取得《房屋所有权证》银行审批通过，给公司出具批贷函，公司通知过户专员，专员通知经纪人约买卖双方过户网签缴纳首付款银行面签银行将抵押资料传给交易中心,过户专员通知买方到房地局做抵押房地局出具他项权利证签署买卖合同开始客户资质审核（5个工作日）3-5个工作日各地房地局不一样5-7个工作日银行见他项权利证放款3-5个工作日由买卖双方时间决定缴税过户由买卖双方时间决定商业贷款办理时长（不考虑客户业主时间）：一个半月左右二手房买卖交易流程—商业贷款买方是否需要卖方是否需要买方及配偶身份证√业主及配偶身份证√买方及配偶户口本√业主及配偶户口本√结婚证（离婚证）√结婚证（离婚证）√买方暂住证（外地户口需提供）√房产证√借款人收入证明√业主名下活期储蓄卡或存折

（北京开户）

借款人单位营业执照副本

（复印件加盖公章）√原始购房协议（已购公房）

银行流水或其他资产证明√

夫妻双方收入证明各2份（国管格式）

1寸照片2张

劳动合同

贷款备件二手房买卖交易流程客户老李也可以选择公积金贷款进行买房。根据缴费地点不同，公积金贷款也不一样，分为市属、国管和中直公积金贷款。北京市住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款也叫公积金贷款，是由北京市住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款;贷款发放委托银行，由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。个人二手房交易公积金贷款相关要求二手房买卖交易流程—公积金贷款个人二手房交易公积金贷款申请人的条件A公积金在北京缴存B建立住房公积金账户1年（含）以上其中有连续12个月的缴存C申请贷款时处于缴存状态D申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款借款申请人为在职期间缴存住房公积金的职工或离退休职工二手房买卖交易流程—公积金贷款个人二手房交易公积金贷款的分类项目公积金联名卡缴存地点单位登记号单位登记号举例市属公积金交通银行工商银行招商银行北京市(包括各区县)住房公积金管理中心身份证号再加两个零110XXXXXXXXXXXXXXX00国管公积金建设银行中央国家机关住房资金管理中心一般单位登记号是以5开头的512XXXXXXXXX或

502XXXXXXXXX中直公积金中共中央直属机关住房资金管理中心、北京住房公积金管理中心中直分中心二手房买卖交易流程—公积金贷款个人二手房交易公积金管理中心政策1.公积金贷款不能购买商业用房；2.公积金贷款单笔贷款最高额度为80万元，信用级别高的客户，可上浮：

AA级最高可贷92万，AAA级最高可贷104万。套数项目首套贷款二套贷款三套及以上建筑面积＞90平建筑面积≤90平人均面积≤28.81平人均面积＞28.81平贷款额度房屋评估值的7成（含）以下房屋评估值的8成（含）以下房屋评估值的4成（含）以下拒贷拒贷首付3成（含）以上2成（含）以上6成（含）以上贷款利率利率4.50%（2012年7月6日执行）利率上浮10%二手房买卖交易流程—公积金贷款个人二手房交易公积金管理中心政策二手房公积金贷款二套贷款的界定：认房不认贷

公积金管理中心只核查购房人家庭名下在北京登记、网签的房产，计算套数，不管之前购房人是否有过房贷记录或者有房产转出；北京户口，以家庭为单位，名下有一套房子，家庭人均面积低于28.81可以用公积金再买另一套。公积金的贷款年限借款人贷款最长时间：以夫妻双方年龄大的人计算，最多贷到70岁；房子贷款的最长时间：砖混（混合）：47-房龄

钢混：57-房龄；上述两方面计算后取低者为最终能贷款的年限，但贷款期限最长不得超过30年二手房买卖交易流程—公积金贷款二手房买卖交易流程—公积金贷款市属公积金贷款流程签署买卖合同开始递出评估交易中心公积金主办初审（方庄）公积金管理中心公积金专员客户签借款合同公积金管理中心公积金专员评估康正宏基公积金主办客户资质审核（5个工作日）公积金专员接受档案交易中心公积金主办放款公积金管理中心公积金主办缴税过户房地局权证专员公司面签交易中心公积金主办出评估值交易中心公积金专员2-3个工作日3个工作日件齐3个工作日1个工作日10-15个工作日网签市属公积金贷款办理时长（不考虑客户业主时间）：2个月左右（通州3个月左右）二手房买卖交易流程—市属公积金贷款买方是否需要卖方是否需要买方及配偶身份证√业主及配偶身份证√买方及配偶户口本√业主及配偶户口本结婚证（离婚证）√结婚证（离婚证）买方暂住证（外地户口需提供）√房产证√借款人收入证明

业主名下活期储蓄卡或存折

（北京开户）√借款人单位营业执照副本

（复印件加盖公章）

原始购房协议（已购公房）√银行流水或其他资产证明

夫妻双方收入证明各2份（国管格式）

1寸照片2张

劳动合同

《公积金缴存信息确认书》√《个人信用评估授权书》√市属公积金贷款备件二手房买卖交易流程—公积金贷款国管公积金贷款流程签署买卖合同开始缴纳首付款公司面签交易中心

公积金主办网签客户资质审核（5个工作日）公积金专员接受档案交易中心公积金主办缴税过户房地局权证专员放款公积金管理中心公积金主办客户签借款合同公积金管理中心公积金专员评估康正宏基公积金主办国管报卷公积金管理中心公积金主办2个工作日3-5个工作日出评估值交易中心公积金主办3-5个工作日10-15个工作日3个工作日5-7个工作日5-7个工作日公司初审交易中心公积金主办国管公积金贷款办理时长（不考虑客户业主时间）：2个月左右二手房买卖交易流程—国管公积金贷款买方是否需要卖方是否需要买方及配偶身份证√业主及配偶身份证√买方及配偶户口本√业主及配偶户口本结婚证（离婚证）√结婚证（离婚证）买方暂住证（外地户口需提供）√房产证√借款人收入证明

业主名下活期储蓄卡或存折

（北京开户）√借款人单位营业执照副本

（复印件加盖公章）

原始购房协议（已购公房）银行流水或其他资产证明

夫妻双方收入证明各2份（国管格式）√

1寸照片2张√

劳动合同

√

《公积金缴存信息确认书》《个人信用评估授权书》国管公积金贷款备件缴纳首付款公司面签交易中心公积金主办签借款合同公积金管理中心中直管理部公积金专员放款公积金管理中心公积金主办初审公积金管理中心中直管理部公积金专员签署买卖合同开始客户资质审核（5个工作日）公积金专员接受档案交易中心公积