房地产可研报告

目录TOC\o"1-3"\h\z第一章总论········································3一、工程名称及承办单位概况··························3二、可行性研究工作的依据和范围·····················4三、可行性研究结论··································5第二章工程建设背景和工程的提出··················8一、工程建设地概况····································8二、工程提出的背景····································10三、工程建设的必要性·······························18第三章建设条件与场地·······························23一、建设地址·······································23二、配套条件·······································23第四章建设方案·····································27一、方案设计原那么···································27二、建设规模及内容····································27三、工程技术方案···································28第五章环境保护·····································45一、环境和生态现状·································45二、生态环境影响分析·······························45三、生态环境保护措施·······························46四、地质灾害影响分析·······························47五、特殊环境影响分析·······························47第六章节能····································48一、用能标准和节能标准·····························48二、能耗状况和能耗指标分析·························48三、节能措施和节能效果分析·························50第七章工程组织管理·································55一、建设期管理·····································55第八章工程实施进度·································57第九章投资估算及资金筹措···························58一、估算依据·······································58二、投资估算·······································58三、资本金及资金筹措方案···························63第十章经济影响分析·································64一、经济效益分析·····································64二、行业影响分析·····································71三、区域经济影响分析·································72四、宏观经济影响分析·································75第十一章社会影响分析·······························76一、社会影响效果分析·································76二、社会适应性分析···································77三、社会风险及对策分析·······························80附表：表一招标根本情况表表二审批部门核准意见表三总投资估算表(不包含财务费用)表四总投资估算表(包含财务费用)表五总投资使用方案与资金筹措表表六借款还本付息方案表表七销售收入、经营税金及附加估算表表八土地增值税计算表表九损益表表十资金来源与运用表表十一全部投资财务现金流量表表十二资本金财务现金流量表第一章总论一、工程名称及承办单位概况〔一〕工程名称〔二〕工程建设地点工程建设场址位于莒县青年路以东，浮来路以南，占地16693平方米。该区地理位置优越，自然环境良好，交通十分便利，附近文化气息浓厚，具有住宅、商业开发建设得天独厚的优势。〔三〕工程承建单位概况1、工程承建单位：日照益通置业2、单位法人代表：张硕一3、工程单位概况日照益通置业是企业法人组织，实行总经理负责制，设有经理办公室，由总经理全面负责公司的业务、财务、人事任免，全盘掌握房屋开发，工程施工、验收、交付及销售工作。下设销售科、工程科、财务部。日照益通置业，注册地址莒县城阳镇西大街村〔北坛西路北侧〕，法人代表张硕一，注册资本3000万元，该公司成立于2009年4月,公司开发的文心家园位于文心路以北、潍徐路以东，占地面积6475.72平方米，规划建设7幢楼房，开发的世纪家园位于文心中路以北环保局以西，占地面积3800平米，规划建设2幢楼房，公司总资产达10866万元，具有很好的社会信誉，老实守信，是以房地产开发、经营、管理为主的专业公司；技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、工程开发、建筑设计、营销筹划、工程管理、物业管理等业务的高素质员工队伍，公司始终贯彻"尊重自然、以人为本、效劳社会"的开发理念，积极引进现代住宅形态，倡导先进的生活态度；以其独特的战略眼光，规模化、科学地建设，具有丰富的房地产开发建设经验，建设成为以资本为纽带，资产经营与跨行业经营兼容，按照现代企业制度运行的房地产经营投资管理型企业。二、可行性研究工作的依据和范围〔一〕可行性研究工作的依据〔1〕《中华人民共和国建筑法》；〔2〕《中华人民共和国城市房地产管理法》；〔3〕《城市房地产开发经营管理条例》；〔4〕《城市居住规划设计标准》〔GB50011-2001)；〔5〕建设部建住〔2006)165号文《关于落实新建住房结构比例要求的假设干意见》〔6〕国家开展改革委、建设部《建设工程经济评价方法和参数》(第三版)；〔7〕《山东省安康居住工程实施方案》；〔8〕《山东省建设领域节能减排工作实施方案》(鲁建科教字正2007)12号)；〔9〕《莒县城市总体规划》；〔10〕《建筑工程方案设计招标投标管理方法》(2008)；〔11〕国家和山东省有关政策规定；〔12〕建设单位提供的有关资料。〔二〕可行性研究的范围工程提出的背景；工程建设的必要性；建设条件与场地；建设规模及方案；环境保护及节能工程组织管理；工程实施进度；投资估算及资金筹措；财务分析；社会效益分析。三、可行性研究结论〔一〕工程占地面积16693平方米，总建筑面积69514.5平方米，包括地上建筑面积58247.5平方米，地下建筑面积11267.0平方米。地上建筑由住宅、商业和公建等组成，住宅建筑面积47686平方米，商业建筑面积为10061.5平方米，公建〔包括物业管理、居委会及治安联防等〕500平方米。地下建筑为机动车停车位。本工程可入住总户数276户，建筑密度29％，容积率3.49，绿化面积5091.37平方米，绿化率30.5％。停车位：包括地上停车位100个，地下停车位269个。〔二〕建设性质为新建。〔三〕建设起止时间：2011年10月至2013年9月。〔四〕总投资及资金来源本工程总投资19998.62万元，其中，建筑安装工程费用14570.47万元，土地用地费用349.00万元，前期工程费用1085.35万元，根底设施建设费217.48万元，公共配套设施费135.62万元，开发期税费22.53万元，管理费用327.16万元，不可预见费用490.74万元，销售费用824.87万元，其他费用1015.40万元，财务费用960.00万元。资金来源：本工程总投资19998.62万元，由日照益通置业自筹9998.62万元，银行贷款10000.00万元。〔五〕经济水平评价本工程完成后，销售收入27495.60万元，利润总额5237.96万元。本工程的投资利润率26.19%、投资利税率37.49%，均大于行业基准利率12%；该工程的风险较低。综上所述，该工程经济效益较好，符合国家的产业政策，本工程具有一定的抗风险能力，该工程可行。〔六〕主要技术经济指标主要技术经济指标一览表序号指标数值1总用地面积(平方米)166932总建筑面积(平方米)69514.52.1地上建筑面积(平方米)58247.5住宅面积(平方米)47686商业(平方米)10061.5公建面积(平方米)5002.2地下建筑面积(平方米)112673建筑物占地面积(平方米)4840.974道路及停车场等硬化面积(平方米)6752.665绿化面积(平方米)5091.376总户数276户7建筑密度29%8容积率3.499绿地率30.5%10总投资〔万元〕19998.6211销售收入〔万元〕27495.6012销售税金及附加〔万元〕1547.3113利润总额〔万元〕5237.9614所得税〔万元〕1309.4915税后利润〔万元〕3928.4716投资利润率26.19%17资本金利润率52.39%18全部投资财务净现值〔万元〕3231.5819全部投资内部收益率47.07%20资本金财务净现值〔万元〕2128.4021资本金内部收益率43.26%第二章工程背景及建设的必要性一、工程建设地概况莒县位于山东省东南部，日照市西部，东经118°35′～119°06′，北纬35°19′～36°02′，隶属于沿海开放城市-日照市。东临日照市东港区、五莲县，西界沂水县、沂南县，北接诸城市，南毗莒南县。南北最大长距75.6公里，东西最大宽距37.4公里，面总积1952.42平方公里，总人口110.16万人，辖21个乡镇，1260个行政村。有汉、回、蒙、藏、壮、朝鲜等20多个民族。莒县南靠兖石铁路，北近胶济铁路，东临日照港、青岛港、连运港，距日照港、临沂机场均缺乏1小时路程，距青岛机场、连云港机场约2小时路程。日东高速公路和胶新铁路分别在县城南北横穿东西，206国道、335省道、225省道、336省道在县城交汇，县城西部与正在规划建设的汕尾高速公路相连接。交通十分便捷，全县有主干道434.47公里，硬化率达100%，形成了城乡一体、干支相连、四通八达的公路交通网络。莒县自然资源比拟丰富，土地资源可利用面积1540.64平方公里，占总面积的78.9％。现已探明的矿产资源有35种，分为金属、非金属两大类。金属类有金、银、铜、铁、锰、铅、锌等，金、银有一定储量，特别是钛铁矿资源丰富，初步探明储量达1.05亿吨，是目前山东省发现的最大钛铁矿；非金属类有煤、铅土、高岭土、重晶石、沸石、水晶、石英、钾长石、萤石等，种类多，分布广，均有一定开采价值。尤以石灰岩、花岗岩、沙岩等储量丰富。西部有一条南北长50公里的石灰岩带，总储量34.2亿立方米，层厚、质纯、化学成分稳定，是长江以北品质最好、储量最丰富的石灰岩产区，具有极高的工业开采、加工价值。中部有一条长50公里的页岩粘土带，适宜开展砖瓦生产。东部一条25公里长的花岗石带，储量为68亿立方米，质地坚硬、品质优良，其光泽、密度、耐酸碱度均到达优质标准，是用于建筑外墙装饰、室内装潢、城镇石雕及园林建设艺术的优质材料。莒县农副产品资源丰富，是全国商品粮大县，也是全国粮油、果品、蔬菜、生猪、肉食兔、中药材生产基地。也是山东省芦笋，大蒜，生姜主要生产基地。全县粮食作物面积116.59万亩,粮食总产量48.86万吨，花生7万吨，果品14万吨，西瓜22万吨，大姜9万吨，绿芦笋5万吨，其它蔬菜55万吨，蚕茧3363吨，芦笋、大姜远销日、韩、东南亚及欧美各国和地区。药材种植面积6.1万亩，中药材黄芩、丹参等产量、品质居全国之首。桑蚕生产连续十年为全省第一，绿茶浮来青誉为“江北第一茶”。莒县林业资源丰富，是全国最大的杨树丰产林基地之一。目前，全县有林地面积到达58.8万亩，其中防护林16.7万亩，经济林24.4万亩，用材林17.7万亩，森林覆盖率达27.8%。莒县水资源丰富，供水充足，城区现有花园式水厂5座，日供水能力10万吨，水质优良，供水主管道76公里，供水管网遍布城区，可满足工业企业和城区居民生产生活需求。莒县是沿海开放城市，近年来已先后举办县外投资工程800余个。利用外来资金10亿元人民币，韩国、日本、西班牙、香港、美国等十几个国家和地区的外资企业已落户莒县。莒县县委、县政府坚持开放与县开展战略，鼓励和支持外来客商在莒举办独资、合资、合作工程，努力为外商创造最正确的投资环境，提供一流的效劳，实现外商发财我开展的目标。二、工程提出的背景〔一〕2011年上半年全国房地产市场运行情况2011年上半年GDP为20.45万亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%，经济软着陆态势明显。6月，CPI同比上涨6.4%，比5月份扩大了0.9个百分点，创35个月新高，并有望触顶回落。6月全国房地产开发投资、商品房销售面积环比双双增加。2011年6月房企利用外资剧烈反弹，环比上涨290.9%，二季度利用外资合计294亿元，占房企资金来源的1.4%，比一季度的比重增大一倍；企业自筹资金占43.0%，比一季度上升6.0个百分点。1、2011年上半年GDP同比涨幅为9.6%，软着陆态势明显初步测算，上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。可见，GDP增速正在由前期政策刺激的偏快增长向自主增长有序转变，“软着陆”态势明显，但增速依然保持近两位数的增长水平。很多人觉得GDP好似与楼市、房价关系不是很明晰，这里借此半年度的时机，在这一期的报告里阐述一下这个问题。打一个形象的比喻，我们整个国家宏观经济好似是一个多面体，而楼市如同股市、车市一样是这个多面体其中的一个面，你觉得这个“面”会脱离这个“体”自行运转吗？中原地产集团主席施永青7月6日的博文中对这方面的关联阐述了他经验上的考量，这里一起分享下他的观点：“……楼市的主趋势，通常会与经济同步。现时本港的经济增长势头不差，失业率不高，工资水平看涨；通常，在这种经济形势下，楼价是易升难跌的。楼价走在经济前面率先下跌的情况不多。楼价与经济背向开展的时机那么更为少见……”

2、2011年6月CPI同比上涨6.4%，创35个月新高2011年6月，居民消费价格〔CPI〕同比上涨6.4%，比5月份扩大了0.9个百分点，创35个月新高。其中，城市上涨6.2%，农村上涨7.0%；食品价格上涨14.4%，非食品价格上涨3.0%。6月份，居民消费价格环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.2%，农村上涨0.3%。之前很多人预测，CPI的见顶是在6.5%，看来，目前的CPI已经超过2008年7月前的水平，与预期中的“顶点”似乎仅一步之遥。一同公布了还有两个前期指标。6月份，工业生产者出厂价格环比与上月持平，比去年同月上涨7.1%。工业生产者购进价格比上月上涨0.2%，比去年同月上涨10.5%。国务院开展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松说：“从过去10年的调控经验看，GDP通常先于CPI三个季度左右回落。以2006-2008年这一轮通胀周期为例，GDP在2007年二季度触顶回落，CPI在2008年一季度才触顶回落”，巴曙松说，“时下，GDP已下行、CPI仍在上行，宏观调控应格外注意力度和节奏，否那么有可能矫枉过正，特别是在不确定因素干扰下，容易产生经济下行幅度过大的超调风险。”3、2011年6月国房景气指数持续4个月上升后首次下跌2011年6月，全国房地产国房景气指数为101.8，比2011年5月份回落1.5点，比上年同期回落3.3点。总体上看，房地产国房景气指数再次回落，结束了连续4个月国房景气指数持续上升的势头，最近的一次加息是7月7日，但就此断言房地产国房景气指数会持续下滑可能言之尚早。毕竟下半年的宏观环境与08年还是有所不同的。

4、2011年6月全国房地产开发投资额环比增加39.2%2011年1-6月全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。就6月当月而言，全国房地产开发投资7513亿元，环比上月上涨39.2%，其中，当月住宅投资5351亿元，环比增长41.1%。2011年1-6月房屋新开工面积9.94亿㎡，同比增长23.6%；房屋施工面积40.57亿㎡，同比增长31.6%；房屋竣工面积2.76亿㎡，同比增长12.8%，其中住宅竣工面积2.21亿㎡，同比增长12.3%。

正如7月13日第一财经电视记者提问国家统计局新闻发言人盛司长的问题一样，今年以来房地产调控政策一直是趋紧的，为什么〔上半年房地产开发投资额、商品房销售面积〕还能保持这样的速度？盛司长的答复主要包括以下三个方面：第一，房地产调控中有规定，房地产商不能捂地，拿到地以后半年之内就要开工，一个新楼盘开工后，一般需要两到三年建设周期，所以后续的资金也要持续的增加；第二，今年以来保障房建设的力度在不断加大，这方面的资金投入也在增加；第三，固定资产投资价格涨幅也比拟大，现在建筑安装本钱、人工本钱也都在增加，这也是名义增速快的一个原因。〔二〕国家宏观经济政策—进一步明确房地产的支柱产业地位。国务院2009年5月27日公布了固定资产投资工程资本金比例的调整结果，普通商品住房工程投资的最低资本金比例从35%调低至20%。这是自1996年设立房地产工程资本金比例制度以来的首次调低，对于房地产企业是重大利好：一是加强资金的杠杆效应，缓解房地产企业的资金压力。本次对房地产开发工程资本金下调5%-15%，提高了房地产企业的资金杠杆效应，减少了房地产企业的新投资压力，提高了企业的负债能力和滚动开发能力，从而大大缓解房地产企业的资金压力。

二是降低房地产投资的门槛，有利于促进房地产行业投资的增长。银行也可能会进一步加大信贷投放，这将有助于缓解企业资金压力，打破资金链短缺的“瓶颈”，提高资金使用率，以更少量的资金启动更多的工程。有利于缓解今年以来房地产投资增速下滑的趋势。

三是房价和地价稳定。随着春节以来商品房销售量的同比大幅增加，以及本次资本金比例的大幅下调，开发商的资金压力大大缓解，因此通过降价促销回收资金已不迫切，近期房价已有上涨趋势。此外销售量的大幅上升以及资本金比例的下调，促使开发商加快新开工面积和拿地的速度，因此地价也呈现稳中有升的局面。〔三〕国家出台政策确保房地产市场平稳健康开展2010年01月11日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康开展的通知》中指出：“2008年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康开展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活泼市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。”对于今后的房地产开展，强调的以下几点，明确提出了要增加保障性住房和普通商品住房有效供给：一是加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房工程，要采取促开工、促上市措施，催促房地产开发企业加快工程建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供给范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供给。二是要增加住房建设用地有效供给，提高土地供给和开发利用效率。三是要合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。国家明确提出房地产业是国民经济支柱产业，出台了一系列的政策促进房地产市场平稳健康开展。〔四〕建设地城市建设开展背景由于莒县城市建设起步晚，城市根底设施不配套，“城中村”、“平房化”现象比拟突出，城市容貌、景观效果及居民的居住环境较差，城市化水平较低，这与建设区域性中心城市的要求极不适应，已成为影响城市形象，制约城市发挥重要载体作用的经济问题和社会问题。通过房地产开发及商品房建设，可以进一步增强城市功能，提高城市承载能力，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。〔五〕莒县房地产市场运行情况住宅建设已成为扩大内需、带动地方经济开展的重要措施，随着莒县经济的快速开展，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求日益增强，目前莒县城乡人民的生活水平和购置力大幅提高，对城区商品房需求明显增多。位置优越、环境优美、设计合理、效劳完善的房地产开发工程受到普遍欢送。对扩大就业，推动相关产业开展，增加税收，进一步开展地方经济也起到很大的促进作用。近几年，莒县房地产业获得了较快的开展，已建成小区大局部被抢购一空，局部在建楼盘已出现脱销局面。可以说，莒县的商品房建设正蓄势待发，具有良好的开展前景。日照益通置业致力于莒县房地产业的开展，抓住当前有利时机，决定开发建设“金润花园”商住小区，为居民提供优美、舒适的现代住宅新居。三、工程建设的必要性〔一〕开展规划房地产业是国民经济的重要组成局部，一方面它受到国民经济开展水平的制约，另一方面，又由于其根底性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的开展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。建设部提出继续加大经济适用住房的建设力度，确保经济适用住房的低阶位和高质量；经济适用注房的开展要与地方经济开展水平、居民收入状况、房价和住房商品化程度相协调、相适应。2010年中央经济工作会议强调保持宏观经济的连续性和稳定性，积极实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，将短期的增长目标和长期的开展目标有机结合起来，保增长要平稳转向增长方式。同时中央经济工作会议强调推进城镇化工作任务，一是稳固推进城镇化为依托，优化产业结构，努力使经济结构的调整取得明显的进展，其中要增加普通商品房的供给、支持居民自住型和改善住房需求，提升城镇开展质量和水平，提高城市规划，加强市政根底设施建设，完善城市管理全方位的提高城镇开展；第二处提到统筹城乡区域协调开展与推进城市化结合起来，大力拓展开展空间。加快房地产开发建设，是促进城镇化建设进度、促进消费、拉动经济经一步开展的重要举措，特别是加快商业地产的开发，对促进商品流通，方便居民购物，生活质量和水平，加快小康社会、和谐社会的建设都具有重要意义。〔二〕房地产市场开展与城市开展的协调统一1、房地产市场开展是城市开展的根底城市开展片区功能的界定和明确，城市开展格局逐步清晰和明确。城市配套和环境的日益完善，提供良好的城市开展环境。城市区域和地块功能的整合和调整，为闲置土地的合理规划和利用奠定了根底。商务、教育、人文、金融等城市功能环境的逐步提升，带动了土地价值的自然增值。社会和民生保障的逐步完善，优化了房地产行业的消费群体。2、城市开展为房地产业开展提供了机遇城市开展，目前仍然是房地产繁荣的支持因素，客观上来讲，中国房地产市场的开展，在很大程度深得益于城市的开展，时机也来自于城市的开展，中国的城市开展的特点：中国城市化进程规模速度是空前的，规模和速度空前表现在最近十年，改革开放三十年，中国新增城镇人口4亿人，其中的一半人是最近十年增加的，1998年到2010年中国城镇新增人口2亿人，速度是非常快的，规模也是非常的庞大，城镇化人口的迅速增加，导致了急速的快速提高，中国城市内的人口密度是7倍，人口密度大量增加，导致了城市内，土地的稀缺度大大提高了，增加是有限的，人口和建筑的密度提高，导致城市内土地稀缺的东西高。城市开展的格局对土地的价值变化产生了很大的作用，给房地产带来了很大的时机，更重要的是这些年来，各个城市提高了宜居程度，城市政府所推动的退二进三，推动了城市内功能质量的提高，区位的价值发生了很大的改变，房地产需求的提升，不仅仅大家喝得上干净的水，在周围的人居环境方面得到了极大的改善，使我们的所有的房地产开发都带来了很大的时机。3、随着城镇化的推进，进一步促进了非住宅地产的开展根据GDP的预测增长速度和非住宅商品房销售面积的开展趋势方程，推算得到2006-2020年非住宅商品房销售面积及其增长率的预测结果：(1)2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，预计销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米。(2)2006年非住宅商品房销售面积增速为13.04％，2007年增速将下降到8.47％，此后恢复较快增长态势，2008-2010年增速分别为17.63％、16.4％和16.9％，2006-2010年期间非住宅商品房销售面积的年均增速为14.43%。〔三〕工程的建设符合《莒县城市总体规划》的要求莒县城市规划区面积215平方公里，规划建成区面积35.1平方公里，现状建成区面积21.48平方公里。莒县城市总体规划布局为两城三区，两城指故城区和新城区，三区指城南产业区、城北产业区和火车站开展区。故城区主要功能是居住生活及商贸效劳；城市新区位于县城东部，规划面积280公顷，是莒县今后建设开展的重点区域，以居住生活区为主，包括行政办公、文化娱乐、体育文教、科研、金融商业等中心。莒县城市建设坚持以绿取胜，本着公共绿化上水平，社会绿化抓普及、专业绿化出精品的思路，着重做好广场绿地绿化、道路绿化、社会绿化三篇文章。以广场绿地为龙头，规划建设了城阳花园、火车站站前广场等一批园林精品工程。创新绿化手法，把绿地建到街道上，形成了城阳南路两侧80米的观光绿地、莒州路两侧60米的植物园科普绿地、振兴西路两侧40米的风景林地等绿化通道景观。加强道路绿化，对日照路、山东路、青岛路、225省道城区至长岭高速公路出入口等城区道路进行了大规模、上档次的绿化改造，极大地改善了城区形象。此外，不断完善“绿线管制、绿色图章”制度，广泛开展了创立园林城市和花园式单位评选活动，发动全县具备通透和绿化条件的沿街单位进行拆墙透绿、见缝插绿，近年来，新增社会绿化面积419万平方米。目前莒县城区公共绿化面积达105.81万平方米，绿化覆盖面积856.09万平方米，绿化覆盖率达37.61%。构筑畅通便捷的道路交通网络。莒县坚持适度与超前、新建与改造相结合的原那么，加快了城区道路建设，重点增强主次干道功能，提高通行能力。先后投资1.5亿元，拓通硬化了信中路、莒州路、日照路、青岛路、广场东西路、临沂路等16条道路，形成了前后相连、左右贯穿、功能完善的城区道路交通网络。同时坚持以人为本、效劳群众的开展理念，对老城区局部道路进行全面升级改造，极大地提高了老城区道路承载能力。莒县新建、改造路网建设全部一次到位，配套全、标准高。目前莒县人均占有道路面积已到达24.3平方米，为招商引资、开展经济创造了良好条件。城市根底设施建设日趋完善。目前城区已建成自来水厂5座，日供水能力达10万吨，城市自来水普及率达94.3％。加大了治污设施建设步伐，投资5898万元的4万吨/日污水处理工程全面竣工投入运行，处理污水全部达标排放，完成污水管网敷设45公里，污水汇水面积20平方公里，污水收集率达72.2％；投资240万元，建设了占地面积80亩的垃圾处理场，实施垃圾无害化集中处理。积极开展公共交通事业，全县现有公交线路5条，通车里程73公里。液化气供给方式正逐步由瓶装向管道燃气方向开展，香港燃气公司投资的管道燃气工程，目前已完成燃气主管道敷设6公里，庭院管道2公里，城市燃气普及率达95.7％。城区现有集中供热锅炉9座，集中供热普及率到达72%。房地产开发建设步伐加快。近年来，莒县把房地产业作为经济开展新的增长点，大力加强了房地产开发建设，积极吸引有实力的开发商，开发不同档次的住宅小区，房地产市场空前活泼。先后投资4.9亿元，开发建设了富乐苑、朝阳小区、海纳莒州家园等10多个规划布局合理、配套设施完善、环境优美的居民区，自2003年以来，累计开发商品房面积57万平方米，近6000户居民搬进了新居，极大地提高了居民的居住条件。近几年，莒县房地产业获得了较快的开展，已建成小区大局部被抢购一空，局部在建楼盘已出现脱销局面。因此，开发建设本工程是必要和可行的。本工程的建设符合国家、省和莒县开展规划的要求。综合以上分析，结合社会开展及城镇居民的需要，工程建设是十分必要的。第三章建设条件与场地一、建设地址工程建设场址位于莒县青年路以东，浮来路以南，占地16693平方米。该区地理位置十分优越，环境适宜、交通便利，配套条件较好。二、配套条件(一)自然条件1、气候莒县地处中纬度地带，属于暖温带季风区大陆性气候，四季清楚。主要特征是：春季温和，风多雨少；夏季炎热，雨量集中；秋季凉爽，少雨干旱；冬季寒冷，雨雪稀少。全年在作物生长季节，光照充足，热量和降水量都较丰富；但在个别年份，也出现旱涝、低温等灾害性天气。历年日照时数平均为2450.5小时。年日照率为55%，历年平均气温为12.1℃。据统计资料显示，历年平均无霜期为182天，多年平均地面温度为14.3℃。年平均气压为1004.6百帕，年平均风速为2、地形、地貌、地质构造工程场地地处莒县青年路以东，浮来路以南，场地地势较平坦。莒县位于山东省东南部，日照市西部，地处东经118°35′～119°06′，北纬35°19′～36°02′，东接东港区、五莲县，西连沂水、沂南两县，南与莒南县毗连，北与诸城市为临。南北最大长距75.6公里，东西最大宽距37.4公里，面总积1952.42平方公里。地域由平原、准平原、丘陵、山区、中高山区组成。莒城坐落在莒县盆地中央，地理位置甚佳。全县地质北高南低，地形复杂多样：四周环山、中间丘陵、平原、洼地相接。沭河北入南出，纵贯全境。境内200米以上的低山450座，主要分布在县境北部、东部、东南部，面积258.7平方公里，占全县总面积的13.25%。域内平原主要分布在县境中部沿沭河及其支流两侧的狭长地带，面积495平方公里，占全县总面积的25.4%，土层深厚，土质为冲积洪积层，表土多系壤土。全县低平洼地大都分布于莒城周围的城阳、陵阳、浮来山、阎庄、刘官庄、峤山、招贤、店子集等乡镇的平原地带，为冲积物土属，面积46.25平方公里，占县内平原面积的9%，占全县总面积的2.3%，土壤为水稻土，地表为轻壤和中壤土，底部多为粘土，地下水比拟丰富，埋深1至2米。莒县主要山脉，东为峤山，西有浮来山，南有马髻山、老营顶，北有碁山。其中马髻山、老营顶、峤山都是海拔600米左右的高山。依据《建筑抗震设计标准》(GB50011-2010)，莒县建筑抗震设防烈度为8度，设计根本地震加速度值为0.20g，分属第一组。3、水文莒县属淮河流域，有沭河水系和潍河水系之分。境内主要河流除沭河、潍河之外，尚有绣珍河、茅埠河、袁公河、洛河等26条主要支流。沭河经沂水县境流入莒县天宝乡，蜿蜒南流，至夏庄镇东南出境，境内段长76.5公里，流域面积1718.2平方公里，丰水年平均流量27.3立方米/秒，枯水年为0.6立方米/秒。潍河于东莞镇后石崮后村流入莒境，曲折南流到库山乡库山村南与其南源石河水集合后，东南流入五莲县境，境内段长18公里，流域面积162平方公里。根据勘查所取地下水水质及地下水以上土的易溶盐检测报告，地下水化学类型为HCO3-Na型水，综合评定场地地下水对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋长期浸水无腐蚀性、干湿交替作用时具弱腐蚀性，对钢结构具中等腐蚀性；土对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。(二)配套条件l、供水莒县县城供水系统已成网络，已建成现代化水厂五座，日供水可达10万吨，工业生产和居民生活用水有充分保障。2、排水莒县城区排水系统多为雨、污合流制，只有少局部路段为雨、污分流制。分流管线长度仅占城区排水管线总长度的7％。城区现有污水处理厂一座，处理厂排放标准为《污水综合排放标准》(GB8978-1996)二级标准。本工程排水采用雨污水分流制，雨水采用自然漫流方式经雨水沟排至市政管网，污水经污水管输送至市场污水处理站达标排放。3、供电莒县电力设施日臻完善配套，供电网络科学合理，可靠性强，现有35KV变电站15座，年供电量达3.866亿千瓦时，足以保证全县工农业生产和人民生活需要，本工程用电由城区变电站接入，工程区设变配电设施，可满足工程用电负荷的需要。4、供热供热设施采用莒县热电厂集中供热工程提供的热源，采用散热器采暖，局部单位和家庭为空调采暖。5、交通莒县南靠兖石铁路，北近胶济铁路，中有胶新铁路，即将开工的山西中南部铁路大通道横贯东西，东临日照港。206国道和335省道交汇莒城，交通十分便利。改革开放以来，莒县经济和社会各项事业得到长足开展，财政收入持续增长，连续10年保持财政收支平衡。根底设施建设有了根本性的改善。全县村村通公路，县道路全部实现了硬化。6、生活配套电信全部实现了交换程控化和传输数字化，国际互联网业已经开通；卫生机构齐全，医疗设施先进，县属两处医院均到达二级甲等医院标准。播送电视蓬勃开展，已并入全省有线电视传输网络，乡镇普遍建起了电视差转台。第三产业兴旺，已形成较现代化的效劳网络，有大型商场，娱乐中心20余处，有设施完备的涉外宾馆酒楼18处，可为中外朋友提供优质效劳。7、城市消防莒县消防局本着“消防结合、以防为主”的原那么，根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，并已建成较为完善的城市消防水管网。整个市区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防火标准要求设里，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓。并根据该工程具体情况，依据消防设计标准配备合理的消防设备，以确保火情发生时能及时灭火，确保市民生命平安，尽量降低损失。第四章建设方案一、方案设计原那么工程设计原那么表达功能合理、造价经济、生态、节能、健康和平安，并与周围环境相协调，与周边功能相配套。注重人的空间环境感受和行为需要，充分考虑人的生活、工作、休憩需要，着力营造人性化的亲切舒适的空间。突出环境特征，表达地形特色，强调景观视线设计，给人以心理上的舒适感。二、建设规模及内容1、建设规模本工程为日照益通置业莒县金润花园商住小区建设工程，占地面积16693平方米，总建筑面积69514.5平方米，包括地上建筑面积58247.5平方米，地下建筑面积11267.0平方米。地上建筑由住宅、商业和公建等组成，住宅建筑面积47686平方米，商业建筑面积为10061.5平方米，公建〔包括物业管理、居委会及治安联防等〕500平方米。地下建筑为机动车停车位。本工程可入住总户数276户，建筑密度29％，容积率3.49，绿化面积5091.37平方米，绿化率30.5％。停车位：包括地上停车位100个，地下停车位269个。2、建设内容建筑由住宅、商业用房、公建〔包括物业管理、居委会及治安联防〕等。其中：住宅：1栋6层，1栋17层，1栋27层建筑；总建筑面积47686平方米。商业用房：商业用房面积10061.5平方米，为沿街商服〔4F〕。公共配套设施：〔1〕小区设计地上停车位100个，地下停车位269个；〔2〕配套建设小区物业管理、治安联防、水、电、暖气设施。配套设施面积500平方米。三、工程技术方案〔一〕、设计依据1〕《住宅设计标准》2〕《建筑给排水设计标准》3〕《建筑设计防火标准》4〕《高层民用建筑设计防火标准》5〕《城市规划设计标准》6〕单位提供的资料〔二〕、总体规划方案1、总平面布局根据工程厂址地形地貌特点及规划条件要求，按照工程设计指导思想和原那么，对工程进行总平面布置，本工程总建筑面积69514.5平方米，包括地上建筑面积58247.5平方米，其中住宅建筑47686平方米，商业建筑面积为10061.5平方米，配套公建500平方米；地下建筑面积11267.0平方米。容积率3.49。2、功能分区总体布局规划是建立在土地适宜综合评价和道路交通分析根底之上，综合考虑土地适宜性和交通需求的关系，确定各分区用地的功能布局，努力创造科学、合理、灵活多变的土地使用规划。3、空间布局工程规划设计以强化小区空间组织的整体性为宗旨，以道路和绿地作为空间的组织核心并在其周边引发出假设干个组团，在线性空间组织方面，主要道路尽量以顺畅的曲线来处理，以增加空间的层次，在直线路段那么通过路面曲线的变化、绿化的穿插破除其冗长与沉闷。各组团围绕中心绿地布置，使各空间环境既有层次又相互渗透。小区主次出入口设置于青年路和浮来路。公建靠近主出入口布置。4、绿化与景观设计〔1〕小区绿地共分三种，即小区中心绿地、庭院绿地、沿道路绿化带。a、小区绿地设在小区的主出入口处，设置一处开敞空间，强化了小区的入口，也加强了小区的可识别性，给小区一种独特的标识，给居民一种久违的归属感。小区绿地以花架、坐椅、硬地、小品、儿童活动设施等设施，为老年人和儿童提供休息和活动的场所，是小区内居民交往，游憩的主要场所，属公共开放空间。b、宅前院落绿地主要以草皮、乔木、石桌、石凳、花架、沙坑、常绿灌木为主，为院落邻里交往创造一个好的室外活动空间。c、沿路绿化带以乔木为主，种植欣赏树木，住宅山墙建议用藤蔓植物半装饰。〔2〕景观设计小区景观设计充分考虑地形特点和道路走向，将建筑景观与绿化景观相结合、小区景观与城市总体艺术布局相结合，形成丰富而有特色的居住小区景观。结合小区道路，形成路移景变的沿街景观效果。建筑风格形成典雅、别致、富有地方特色的建筑形式。小区公建力求建筑形式丰富、活泼，采用较为浓重的色彩，与居住建筑典雅的色彩形成比照，使整个小区建筑色彩具有浓郁的现代化气息。环境小品小区环境小品面广量大，规划从环境小品融功能性、装饰性、趣味性于一体的设计要求出发，对小区中心绿地及各组团绿地的建筑小品，从指示标牌、柱廊、雕塑、灯柱、围墙、花台、地面铺砌、座椅、儿童游戏等提出规划要求。各院落绿地中的小品、雕塑即表现出院落的特征，又美化了居住环境；围墙、路灯、座椅等每个组团各具特色，增强院落的识别性。小区步行道采用有别其他硬地的铺砌方式，从色彩和质感上来限制空间。以到达丰富的景观效果。5、竖向规划小区竖向规划标高采用1956年黄海高程系，整个小区较为平坦，竖向规划结合自然地形，力求最小的土方量和尽可能就地平衡。为满足排水要求，小区道路广场均采用＞0.2％坡度，绿地坡度＞0.4％。道路纵坡不小于0.3％，不大于0.8％。小区的入口广场和中心绿化带采用仿自然的波动性动感走向。根据道路的现状标高，确定规划标高，按照地形及交通要求，定出主要排水方向、地块设计标高，确定建筑底层地坪标高。一般道路标高比其他周围场地标上下10-20厘米，半地下室住宅室内外高差为1.0-1.2米，公建室内外高差为0.45-0.6米。6、工程规划经济技术指标一览表序号指标数值1总用地面积(平方米)166932总建筑面积(平方米)69514.52.1地上建筑面积(平方米)58247.52.1住宅面积(平方米)476862.商业(平方米)10061.52.公建面积(平方米)5002.2地下建筑面积(平方米)112673建筑物占地面积(平方米)4840.974道路及停车场等硬化面积(平方米)6752.665绿化面积(平方米)5091.376总户数276户7建筑密度29%8容积率3.499绿地率30.5%10总投资〔万元〕19998.62〔三〕、建筑方案本工程规划建设由住宅、商业和公建等组成，占地面积16693平方米，建筑面积69514.5平方米，包括地上建筑面积58247.5平方米，其中住宅建筑面积47686平方米，商业建筑面积为10061.5平方米，公建〔包括物业管理、居委会及治安联防等〕500平方米；地下建筑面积11267.0平方米。总户数276户。1、户型平面根据组团建筑物的功能使用要求，公共建筑局部的设计以突出住户及商业为主，商业采用大开间大进深的空间布局，居住区的平面设计根据用户的需求和空间使用功能的不同，合理调整各功能间的关系，突出专业性，厅、室分割得当，通风、采光良好，水、电、暖、气管线布置合理，满足舒适、方便的居住需求。根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，突出各空间的专用性，表达以起居厅为家庭活动中心的原那么，到达设施完备使用方便，具有良好的自然通风和视觉效果要求。所有住宅主要功能空间(客厅、主卧室)应朝南，北向的各个功能空间的对外开口尽量封闭，阳台尽量采用直线形式，要有超常的建筑空间尺度，设有一定特色的空间变化。为满足不同居住者的住房需求，本工程住宅设计不同类型，分别有二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等户型。2、立面与造型建筑立面主要从人性化的角度出发，将建筑理解为组成景观的一个元素，结合景观建筑的特点，用建筑的语言拉近人、建筑、环境之间的距离。简洁而不是细节的建筑立面使建筑整体更富灵性，在深层次中挖掘建筑自古以来要求的人性化，提升了住宅区的舒适性与变化性。根据总平面图布置需要确定每幢2～3单元，一梯2～4户不等，各层层高2.9米，一层地面高出室外地坪0.5～0.6m，地下室地面低于室外地坪2.1～2.2m。3、社区效劳根据《城市规划设计标准》(GB50180-93)的规定，小区设置居委会、社区效劳中心、物业管理中心等。4、市政公用根据《城市规划设计标准》(GB50180-93)的要求合理设置设备、垃圾收集点、公共厕所等市政公用设施。〔四〕、结构方案1、抗震设计按照抗震设防分类标准，本工程抗震设防类别为丙类，本工程抗震设防烈度为8度，设计根本地震动加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组。2、结构类型住宅多层为框架结构，小高层、高层为剪力墙结构。公建局部可采用砖混、框架、剪力墙相结合的形式。根底结构住宅采用桩根底，公建局部采用钢筋混凝土条形根底。3、活荷载设计值〔1〕楼面活荷载标准值办公、住宅2.O消防疏散楼梯3.5变配电室10.O水箱间等大型设备按实际情况取值〔2〕屋面活荷载标准值上人屋面2.O不上人屋面0.5〔3〕填充墙荷载加气块：8KN／m3〔4〕钢筋混泥土局部结构现浇：±O.00以上各混泥土构件、楼板、梁柱采用现浇砼。预制：墙内的门洞、窗洞或设备预留洞，其洞顶均需设置过梁。〔五〕、室内外装修1、外墙面：建筑物外墙面色彩要与周围环境、小区景观协调一致。营造高档社区的气氛。2、内装饰：各厅室地面为水泥砂浆压光地面，墙面及顶棚为水泥砂浆压光墙面，方便购房户自主装修，以利于减少浪费和降低工程本钱。卫生间地面铺设防滑瓷砖，内墙贴瓷瓦到顶。3、门窗：窗户采用塑钢单框中空玻璃窗，分户门采用钢塑复合防盗保温门。〔六〕、给排水工程1、设计依据〔1〕《建筑给水排水设计标准》(GB50015-2003)〔2〕《住宅设计标准》〔GB50096-1999〕〔2003年版〕〔3〕《住宅建筑标准》〔GB50386-2005〕〔4〕《汽车库、修车库、停车场设计防火标准》〔GB50067-97)〔5〕《高层民用建筑设计防火标准》〔GB50045-95〕〔2005年版〕〔6〕《自动喷水灭火系统设计标准》(GB50084-2001)(2005年版)〔7〕《建筑灭火器配置设计标准》(GB50140-2005)2、本工程包括的设计系统给水系统、污废水系统、雨水系统、消防给水系统、中水系统。3、给排水系统金润花园主要为住宅、商业。〔1〕用水量1〕商业用水量Q1按百平方米用水量的120升/日。Q1：12.07立方米/日2〕住户用水量Q1本工程建成后，可入住276户，户均人口按3.5人计算，可居住人口966人，人均生活用水量按140升/天计算。Q2：135.24立方米/日3〕绿地用水浇洒绿地用水量标准：2升/平方米工程绿化面积为5091.37平方米绿地用水量Q3：10.18立方米/日4〕未预见用水量及管网漏失水量Q3按前两项用水量的10％计算。Q4：14.73立方米/日5〕金润花园建成后总用水量Q：172.22立方米/日。〔2〕水源、水压根据现状资料，在浮来路上有城市供水管，可接入小区，为小区供水，水量根本满足。如果供水管网水压缺乏，可在小区公共绿地设加压泵房两座，以满足小区水压要求。〔3〕管网布置根据小区内道路走向，采用树枝管网的形式。由青年路和浮来路市政给水管引入2路DN200mm上水管，在小区中心设一干管网，利用树枝管网向周围敷设，直接送入用户，以保证小区内居民用水平安可靠。〔4〕给水系统分区本工程最高层为27层，故供水管网竖向采用分区供水，分高、中、低三区。低区：1-6层，直接由市政自来水管网供水。中区：7-17层住宅，由中区无负压供水设备供给。高区：18-27层住宅，由高区无负压供水设备供给。在每栋楼地下设备用房内设有效容积为30m3生活水箱，并配备中、高区无负压供水设备各一套。〔5〕计量高层住宅每户在管道井内设水表一只，各户分设水表，由物业集中管理，商业局部在室外统一设置总水表，待建成后各户分设水表。4、中水系统按照节能环保的要求，本工程设置中水供水系统及回收系统。建筑物的盥洗废水收集至中水站，处理后回用冲厕及供给地面冲洗、绿化。中水站可紧邻消防泵房设置。中水给水系统采用恒压变频装置供水。5、排水室内排水采用污、废水分流制，生活污水经化粪池处理后排入市政管网；生活废水包括淋浴、盥洗排水，通过废水管网集中收集至小区中水站处理后回用，作为中水水源。排水量按用水量的80%计，约137.78m3/d。雨水采用有组织排水，屋面雨水引到地面后与室外雨水集合，就近排入附近市政雨水总管。建筑底层污水废水均单独排放，地下室排水采用污水泵提升至室外污废水管网。6、消防给水系统本工程住宅最高为27层，属于一类高层建筑。〔1〕消防用水量室外消火栓：15L/S，火灾延续时间为2小时；室内消火栓：20L/S，火灾延续时间为2小时；自动喷淋：30L/S，火灾延续时间为1小时；每次火灾的消防总用水量为252m3。消防给水系统所需的水量及水压由300m3消防储水池和30m3消防高位水箱间及消防水泵和稳压设备保证。消防水池及消防泵房设在小区地下设备用房内，高位消防水箱设置在小区最高一栋住宅楼内。〔2〕室内消防建筑室内各层均设置消火栓，并使两股消火栓水柱可同时到达室内任何一点。室内消火栓用水由消防水泵及高位消防水箱间供给。室内消火栓用水量全部储存于消防水池，室外消火栓用水量及水压由城市自来水管网直接供给。室内消火栓及自动喷水系统均设置消防水泵接合器。〔3〕室外消防在室外生活给水环管上设置地上式室外消火栓，消火栓间距不大于120米，保护半径不大于150米，火灾时由消防车前来施救。〔4〕灭火器设置高层标准层电梯前室每层设置二组灭火器，多层商场内每个消火栓箱下设置一组灭火器。配电间设置灭火器灭火系统。〔七〕、采暖工程1、暖通空调的设计范围为整个区域的采暖、通风、空调设计。2、为了节省建筑能耗，建筑围护结构热工要求必须满足国家现行节能标准要求。3、冬季采暖热源为莒县热电厂集中供热，经换热站转换成60/50℃的空调热水和95/70℃供采暖热水。4、住宅采暖采用95/70℃热水，设置1台换热器4500KW换热机组。住宅区域不设中央空调，预留电力及建筑条件，用户自行安装分体空调。5、商业区域采用风机盘管加新风的空调形式。住宅的采暖系统采用分户形式。〔八〕、电气方案1、强电设计方案〔1〕设计依据《10KV及以下变电所设计标准》(GB50053-94)《建筑物防雷设计标准》(GB50057-2010)《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)《建筑设计防火标准》(GB50016-2010)《低压配电设计标准》(GB50054-95)《民用建筑电气设计标准》(JGJ16-2008)《汽车库、修车库、停车场设计防火标准》(GB50067-97)《建筑物电子信息系统防雷技术标准》(GB50343-2004)《城市工程管线综合规划标准》(GB50289-98)〔2〕设计内容电气设计主要指商业、住宅及附属用房、设施的供电系统、电力系统、照明系统、自控系统和防雷接地系统设计。〔3〕变、配电系统1〕负荷等级：一级负荷包括：大型楼座的所有消防设备及应急照明、客梯、变频供水生活泵。二级负荷包括：大型营业厅照明、排水泵、高层住宅楼座的消防设备及应急照明。三级负荷包括：一般电力、照明等负荷。2〕供电系统：a、负荷估算：按单位指标法估算，住宅按每户用电负荷6KW，负荷1656KW，商业建筑40W/平米考虑，负荷402.46KW。金润花园工程总负荷约为2058.46KW。b、变压器的功率：W=1656×0.3×1.1+402.46×0.46=731.61KVA，金润花园工程设变配电所2处，选用500KVA的变压器各两台，电源引自浮来路10KV输电线路，变压器运行方式为并联运行，高压供电线路架空引入，低压供电线路采用地下电缆。消防设备用电、事故照明等按一级供电负荷考虑。c、在变配电所设功率因数集中自动补偿装置，电容器组采用自动循环投切方式，要求补偿后的功率因数不小于0.9。d、低压配电系统采用-220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电：照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。一级负荷：采用双电源供电并在末端互投。二级负荷：采用双电源供电，末端互投或在适当位置互投。三级负荷：采用单电源供电。消防负荷均采用双路专用电源供电并在末端互投。e、高层住宅的配电系统：在一层设置低压配电室作为本楼座的配电中心，各层设电气竖井和配电小间，各单元采用ZR-YJV-1KV-电缆以树干工向各层电表箱配电，各层电气竖井内设电缆T接箱。住宅每户设户内配电箱。f、每楼座-220/380V电源进线断路器处设300-500mA漏电保护器，以防止电气火灾。〔4〕照明系统1〕商业及办公等场所选用28WT5直管荧光灯。住宅居室照明灯具仅设40W裸灯头，以便业主入住后更换灯具，卫生间、厨房、阳台配防潮裸灯头。2〕各场所的照度标准按现行国标《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行。3〕在营业厅、楼梯间、前室、变配电所、消防控制室、电信机房、消防水泵房、走道等场所设置应急照明，采用能迅速点亮的光源。4〕结合建筑物立面及环境效果，设置立面照明及室外景观照明。〔5〕防雷接地系统1〕本工程防雷等级为二类，按二类防雷建筑物设置避雷保护措施。建筑高度超过60米的住宅设置防侧击雷措施。2〕为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在必要部位等加装SPD保护。3〕本工程采用联合接地系统，利用建筑物结构钢筋和根底钢筋网作为接地体，要求其接地电阻值小于1欧。4〕低压系统接地型式采用TN-S系统。5〕建筑物作总等电位联结，在弱电机房、电梯机房、浴室、卫生间等处设局部等电位联结。2、弱电设计方案〔1〕设计标准《有线电视系统工程技术标准》(GB50200-94)《民用闭路监视电视系统工程技术标准》(GB50198-98)《平安防范工程技术标准》(GB50348-2004)《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2006)《建筑灭火器配置设计标准》(GB50140-2005)《综合布线系统工程设计标准》(GB50311-2007)《火灾自动报警系统设计标准》(GB50116-98)《城市工程管线综合规划标准》(GB50289-98)〔2〕系统1〕居住区的住宅群，建筑面积每10万平方米应预留一个不小于20平米的专用交接间，本小区设置1个交接间。2〕每套住宅按1对设计。3〕居住区物业管理部门、会所等设置办公外线。4〕商场按每一万平米设置200对设计。〔3〕有线电视系统①有线电视信号由市网引入。②每套住宅的主卧室和客厅各设一处电视插座，商业在需要的房间和适当位置按每套1～2处电视插座设置。③采用分配分支器系统同轴电缆传送电视信号至各户，住宅楼每单元一层设前端箱分配放大信号。商场前端箱设在弱电机房。〔4〕宽带接入网系统建立小区内部高速局域网，用于传输数据及语音，配置相应的网站设备并通过公共配套设施，与公用网进行高速连接。〔5〕综合平安防范系统包括闭路电视监控系统、住宅区周界报警系统、防盗报警系统、出入口管理系统、保安巡更管理系统等。〔6〕可视对讲系统小区设置可视对讲系统，可实现访客对讲功能、住户呼叫管理中心功能、入口控制功能、探头联机报警功能等多项平安及通讯功能。〔7〕能源消耗远传自动计量功能通过系统总线把各住宅的水、电、热力的能耗值传给计算机采集系统，并远程传输到小区物业管理中心，管理人员可以随时查看住户的能耗值及费用。〔8〕火灾自动报警及消防联动控制系统①本工程采用控制中心报警系统，消防控制中心设于小区会所首层。②商住楼、高层住宅楼、地下汽车库设置火灾自动报警系统。汽车库设置感温火灾探测器、其他部位设置感烟火灾探测器，手动报警器及相应的消防应急播送。〔9〕公共播送和紧急播送系统本小区播送系统集背景音乐和消防播送于一体，在建筑物内、中心绿地及休闲广场设置播送扬声器，通过这样设置，使整个小区都能够收听到公共播送节目，同时，在火灾发生时，能得到相应警告，及时采取措施，保障生命平安。〔10〕建筑设备监控系统对建筑群内的给排水设备、冷热源系统、集中空调系统、景观照明、供电系统和设备进行监视和节能控制。〔九〕、小区管线铺设本工程区工程管线共有水管、雨水灌、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管共6种，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间以及管线与道路及建筑物之间，要保持一定的水平和垂直距离，防止互相干扰。各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原那么：l、压力流管让重力流管。2、小管径让大管径。3、给水管尽量在污水管上面。4、易弯曲管让不易弯曲管。5、临时性管线让永久性管线。6、工程量小的管线让工程量大的管线。〔十〕、投资规模经估算，本工程总投资为19998.62万元。工程总投资中，建筑安装工程费用14570.47万元，土地用地费用349.00万元，前期工程费用1085.35万元，根底设施建设费217.48万元，公共配套设施费135.62万元，开发期税费22.53万元，管理费用327.16万元，不可预见费用490.74万元，销售费用824.87万元，其他费用1015.40万元，财务费用960.00万元。详见总投资估算表。〔十一〕、资本金及资金筹措方案房地产开发工程的资金筹措主要是根据工程对资金的需求以及投资使用方案，确定资金的来源和相应的数量。本工程总投资19998.62万元，由日照益通置业自筹9998.62万元，银行贷款10000.00万元。资金筹措及还本付息表和资金来源与应用表中的有关数据可以看出，资金筹措能满足投资要求。第五章环境保护一、环境和生态现状本工程位于莒县青年路以东，浮来路以南。工程处于莒县繁华的路段。该区域根底设施配套完善，周围没有污染企业，环境质量较好。二、生态环境影响分析〔一〕建设期生态影响工程建设过程中，产生的粉尘、噪音及局部建筑垃圾会对周围环境造成一定的影响。l、废气：主要为原有建筑撤除，新建住宅楼及建筑材料运输过程中产生的粉尘；汽车运输时的扬尘和废气；施工机械本身产生的烟气等。2、废水：施工人员产生的生活污水，主要包括食堂污水、粪便污水、浴室污水等。3、噪声：主要由施工机械产生，其次是运输车辆产生的交通噪音。4、固体废弃物：主要是拆迁产生的建筑垃圾、施工产生的渣土及废弃的建筑材料。〔二〕运营期生态影响工程建成投入使用后，主要是城市生活污水，及相关产业的开展造成地表各类环境污染物的显著增加，污染物因雨水冲刷、管道渗漏等原因渗到土壤和地下水中，可能导致地下水污染。1、废气：工程投入使用后不产生废气，采暖采用城市集中供暖。2、废水：主要是商业经营过程中及住户产生的生活废水。3、固体废弃物：主要是生活垃圾。三、生态环境保护措施〔一〕建设期生态环境保护措施1、施工现场周边设立围栏，并洒水降尘；运输线路要平整，车辆要用布封盖，车辆不得超载，以免渣土撒落；车辆驶出工地前，进行除泥除尘处理；对于堆放、装卸、运输易产生扬尘污染的材料采取遮盖、封闭等措施。2、施工人员的生活污水经污水处理设备处理后进入中水处理系统进行深度处理并消毒，用于日常冲厕、绿化和清扫用水。3、为了减少施工对周围环境的影响，应在施工设备和方法上采取必要措施。应合理安排施工时间，施工场地合理布局，尽量采用低噪声设备、并对施工机械采取降噪措施，以保证周围环境质量。4、施工场地周围设置围墙，以到达隔声挡尘的作用，减少对周围环境的影响。5、施工期间的生活垃圾、施工渣土等运至市政部门指定场所统一处理。〔二〕运营期生态环境保护措施1、工程除生活污水外，无其它废水产生，污水经污水处理设备处理后进入中水处理系统进行深度处理并消毒，用于日常冲厕、绿化和清扫用水。2、生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布置垃圾收集处，并实行有人管理的袋装式，确保环境整洁美观。3、为了减少噪音源的干扰，加强小区主干道的道路绿化，公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持一定的缓冲距离。4、设备机房等采取消音、隔音措施进行处理。四、地质灾害影响分析本工程建设场地的地貌主要为平原地，地质灾害危险性评估正在进行中。本建设场地无滑坡、泥石流、采空塌陷、地裂缝、地面沉降地质灾害发生的历史记载。五、特殊环境影响分析工程区周边无历史文化遗产、自然遗产和风景名胜，不会对其造成不利影响。第六章节能一、用能标准和节能标准1、《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)2、《公共建筑节能设计标准》DBJ14-036-20063、《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-20064、《住宅建筑节能设计标准》J10321-20065、《建筑采光设计标准》(GB/T50033-2001)6、《建筑照明设计标准》(CB50034-2004)7、《建筑给水排水设计标准》(GB50015-2003)二、能耗状况和能耗指标分析一、能源供给状况工程需要的能源主要有水、电、暖、气等，供水、供电、供暖、供气均通过城市市政管网集中供给，主要由浮来路主管网引入。二、能耗指标和能耗情况分析根据工程建设规模及自身特性，水、电、暖的能耗指标及能耗情况初步估算如下：〔一〕用水估算本工程建成后，用水量如下：〔1〕商业用水量Q1按百平方米用水量的120升/日。Q1：12.07立方米/日〔2〕住户用水量Q1本工程建成后，可入住276户，户均人口按3.5人计算，可居住人口966人，人均生活用水量按140升/天计算。Q2：135.24立方米/日〔3〕绿地用水浇洒绿地用水量标准：2升/平方米工程绿化面积为5091.37平方米绿地用水量Q3：10.18立方米/日〔4〕未预见用水量及管网漏失水量Q3按前两项用水量的10％计算。Q4：14.73立方米/日〔5〕金润花园建成后总用水量Q：172.22立方米/日。年用水量为6.29万立方米。折算为标准煤为：6.29万m3×0.0857/1000=5.39吨标准煤。〔二〕用电估算工程总用电量，住宅以户为单位，估算住宅用电量如下：100kw/月.每户×12月×276户×(1+3％)=34.11万kwh。其中3％为公建用电所占比例。商业以面积计算，负荷按40W/㎡，每天4小时，估算商业用电量如下：40×10061.5×0.6×4×365=35.26万kwh。工程总用电量为：69.37万kwh折算为标准煤为：69.37万kwh×1.229=85.26吨标准煤。〔三〕热负荷估算工程用热热源为天然气，在工程总用气负荷内，以户为单位，估算工程总用气量如下。5m3／户.月×276户×12月×(1+3％)=1.71其中，3％为商建用气所占的比例。折算为标准煤为：1.71万×12.14=20.76吨标准煤。〔四〕工程能耗指标本工程公用工程及能耗量，具体指标如下：能耗指标表名称单位年耗量折标煤(吨)水万m36.295.39电万KWh69.3785.26天然气万m31.7120.76合计吨标煤111.41工程能耗共计：111.41T标准煤/年＜2000t标准煤/年，不需做专项节能评估。三、节能措施和节能效果分析〔一〕节能措施1、建筑节能设计(1)屋面：100mm厚憎水膨胀珍珠岩块保温层；(2)外墙：240mm厚烧结多孔砖或空心砖，外做30mm厚聚苯颗粒保温层；(3)不采暖楼梯间隔墙：采用240mm厚烧结多孔砖或空心砖，外做30mm厚聚苯颗粒保温层；(4)门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃窗，封阳台采用双玻璃塑钢窗；分户门采用钢塑复合防盗保温门。门窗气密性等级为Ⅲ级。节能指标工程单位细那么限值设计指标体型系数≤0.350.247外墙平均传热系数W/(m2.k)1.160.849建筑物耗能量指标W/m220.519.61采暖耗煤量指标Kg/m211.811.142、采暖节能设计(1)居住建筑的集中采暖系统应当使用双管系统，推行温度调节和户用热量计量装置，实行供热计量收费。采暖系统采用分户计量系统，每户设热计量表，实现热量的分户计量。(2)每组散热器进水管均设温控阀，可根据室外温度自动调节进入散热器的热媒流量，维持室温恒定。(3)采暖系统各热力入口均安装差压控制器，保证在变流量的情况下，系统压差恒定。3、电气节能措施(1)选用节能型变压器，变配电所及电气竖井尽可能靠近负荷中心设置。(2)装设低压电力电容器补偿无功功率。(3)选择高效低耗节能灯具。(4)集中空调系统、给排水系统、公共照明由楼宇自控系统进行集中控制和优化管理，利于节能。4、建设节能措施按照建设节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本工程拟采取以下节能措施：(1)建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，防止盛夏灼热的光线射入室内。(2)墙体采用新型节能墙体材料，推广使用新技术、新工艺。(3)控制墙体面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为0.25，东西向窗墙面积比为O.30，南向窗墙面积比为0.35。(4)采用节能型新技术、新材料，注重推广使用新型节能墙体材料及外墙保温技术。在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，防止浪费。(5)室外暖气沟和非采暖房间的采暖管以及热水管道采取保温措施，尽可能降低沿途热损失。(6)选用变频变流控制电梯等设备，到达降低能耗的目的。(7)采用能耗低的换热、给水、污水和中水处理设备，以减少能耗。(8)选用节能型变配电设备，变压器选用新型高效节能型，并采用适宜的低压电容补偿柜，提高功率因数。(9)推广应用节能、高效、适宜、平安、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。(10)12层以下的住宅，增设太阳能热水系统，与建筑一体化设计和施工。(11)创造节能环境创造对节能有利的微气候条件对建筑节能也非常重要。具体措施有：增加绿化种植面积，考虑地面绿化、屋顶绿化、墙体垂直绿化和阳台绿化的整体结合，有效调节环境温度。减少硬质铺地，采用生态铺地设计，使场地具有可呼吸的特性。采用高大落叶乔木，遮挡阳光辐射，疏导通风。5、节水措施工程用水主要是生活用水、公建用水及绿化用水。为控制用水，到达节约用水的目的，拟采取以下措施：(1)制定用水方案，做到合理用水。(2)用水计量采用一户一表制，户外抄表，严防跑、冒、滴、漏，减少不必要的浪费。(3)设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。(4)采用封闭性能好、开关灵活的阀门，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。(5)配套建设污水处理和中水回用系统，处理后的中水可用于冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路、清洗车辆等，提高水的重复使用率，节约水资源。(6