二次装修商业楼宇课件

商务楼宇装修管理主讲人：2011年1月19日1精选课件ppt装修应办理的手续装修管理规定装修的禁止性规定装修程序指引物管公司人员的巡查要点及程序装修验收它山之石——新加坡的装修管理2精选课件ppt一、装修应办理的手续1、房屋所有人、使用人进行装饰装修，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，必须按照建设部《建筑装饰装修管理规定》第八条规定的程序办理，即：（1）房屋所有人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。（2）房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。3精选课件ppt2、报消防局审批（1）300平方米以上的，属于公共聚集场所的必须办理建筑内部装修消防设计备案、建筑内部装修消防验收备案、消防安全检查合格证；（2）不公共，不对外的，例如写字间、办公室必须办理建筑内部装修消防设计备案、建筑内部装修消防验收备案，小于300平方米的公共聚集场所必须办理消防安全检查合格证。4精选课件ppt3、到物业管理公司办理相关手续，取得施工许可证（1）租户聘请的装修公司须具有二级以上资质、并将其证明资料复印件报物业公司审核备案；（2）向大厦物业管理公司递交一式三套A3或A3以上设计蓝图并依照下述要求提供图纸及技术资料说明：a、平面设计图b、供电系统图c、电气施工图d、空调设计图e、消防报警设计图f、消防喷淋设计图g、天花平面图5精选课件ppt（3）在接到租户所递交的图纸及资料的五个工作日内，大厦管理公司将会以书面通知租户批准与否或提出修改的要求，如大厦管理公司认为所递交的资料不清楚或不完整或认为租户的方案需要作出修改，租户必须重新递交有关图纸，并依规则重新办理此项申请；（4）租户应负责将方案递交广州市有关政府部门审批，以符合政府部门及国家条例所规定要求；（5）在未收到大厦管理公司的书面批准前，租户不可开始装修工作。而某些工程必须依法于事先取得有关政府部门的审批，因大厦管理公司的书面批准并不代表租户不需要取得有关政府部门的法定许可。6精选课件ppt（6）租户装修工作开始之前，租户代表必须出席大厦管理公司安排之会议，以确保租户清楚大厦管理公司以下之要求：a、装修工程保险由租户交纳（如有任何意外由租户负责）b、承诺遵守《装修施工安全管理制度》c、临时水电使用方法d、运输途径及限制e、装修余泥及垃圾清走方法f、大厦管理公司与租户紧急联络方法g、了解《装修手册》全部内容（7）交付装修按金7精选课件ppt二、装修管理规定所有消防、空调的施工，必须由具有相关施工资格的指定承判商进行。一切喷淋系统的改动，在完工时整个系统必须完全符合现行广州市法定条例和规定。喷头与墙壁或隔墙之间的距离不得超过1.5米或超过设计喷头距离的一半，以较短者为准。在整个单元内的所有喷头扩散水平线以下必须经常保留至少0.5米的空间。所有电器的安装必须遵照国家的有关规定，所有电线一定要穿镀锌铁管保护，且必须采用阻燃电线。8精选课件ppt9精选课件ppt阻燃电线电缆-有自熄性即不易燃烧，分三个等级ZRA（GZR），ZRB，ZRC（ZR）耐火电线电缆-在250℃的环境中能正常工作，在750℃～800℃的火焰燃烧中维持180分钟正常运行，在800℃～900℃的火焰燃烧中维持120分钟正常运行，在1000℃的火焰燃烧中维持30分钟正常运行，分两个等级NHA（GNH），NHB（NH）矿物绝缘电缆简称MI电缆，国内习惯称为氧化镁电缆或防火电缆,950-1000℃下燃烧90分钟不击穿，在250℃的环境温度下,至少可以长期运行250年以上10精选课件ppt所有的门不得伸展至公共地方，包括走廊或电梯厅。所有外墙不许装设招牌及广告以免影响建筑物外观,室内装修不能凸出公共走廊。房间与隔墙，应考虑装设空调回风。（盘管风机的送风空和出风口及温控要在同一空间内）除得到大厦管理公司批准外，所有内部隔墙应使用重量轻和干式结构的品种,如金属框石膏板等，所有装修材料应该符合广州市消防局规定。不可阻挡消防通道、安全门、紧急出路灯箱、消防栓。不能阻挡空调机房的回风及进出空调机房的通道或维修空间。不能改变防火/防烟门和玻璃门的功能及位置。在室内装设吊顶，应在每一个水管阀门及每一个电源箱或任何重要设备下加装检查口。11精选课件ppt12精选课件ppt不得在外玻璃上钻孔或粘贴任何类型的设施。确实要与外玻璃接触部分必须保证有1cm的间隙并打黑色结构胶。单元内的间隔亦不得固定在外墙玻璃上。租户在未获得大厦管理公司的书面特别批准下，不得挖槽、切割、砍凿或雕刻地板、柱和结构墙，以及与相邻单元共用之隔墙。任何施工程序，包括凿刻、钻洞等均不许危及墙壁及地板的结构。如果发现有任何违例，租户有责任自行支付修复损坏部份的所有费用，大厦管理公司人员将马上停止单元一切装修工作，直至对所有损失作出全面评估为止。租户应对单元的装修完工后的情况负责，即使按审批方案完工后发现空调通风或其他系统的情况变坏，大厦管理公司并不负上任何责任。如有必要，大厦管理公司始终有权要求租户对已审批及已完成的工程作改动，租户在接到书面通知后一个月内应完成所需的改动。在施工前，租户及施工单位需投保火灾及水浸，或所雇施工单位及其雇员引致的个人损伤等保险类别，而保额则应不少于人民币100万元。否则,租户必须书面承诺/承担,由装修施工所致的一切损失及责任。租户的装修方案，一经付诸实行，不论其为全部或部份，皆视作租户同意接受本装修手册所订条款论。租户应预先通知大厦管理公司实际施工日期，而大厦管理公司人员将在施工期内作出例行检查。13精选课件ppt在开始任何施工前，必须把所有参与施工人员的姓名、住址和身份证号码及名单交给大厦管理公司，并须随时按照实际情况补充或更改以保证准确完全。所有施工必须严格按照已审批图纸及说明完成，直至通过大厦管理公司验收为止。租户应确保承包商不会对大厦的设备，设施及装修造成任何损坏，如有任何损坏，无论意外与否，将由大厦管理公司安排修理，而所有修理费用将再加上5%的行政费，均由租户负责支付。所有因租户的装修工程及其后来使用所造成的破坏、损伤及影响等（包括单元以内及以外），完全由租户负责赔偿。于施工前及期间，租户必须在单元外张贴由大厦管理公司发出的施工许可证（原件），以便大厦管理公司人员检查。在一切施工开始前及整个施工过程中，阁下必须在贵单元内设置足够数量的手提灭火器。（每50平方米范围内配置2个不少于2公斤的灭火器）施工需要动火或烧焊前，必须事先到大厦管理公司办理“动火证”，并按消防管理制度执行，对电器设备的使用，也应按规定操作。无论什么时候，如需在公共地方内进行施工，必须事前获得大厦管理公司的书面批准。租户应提供及安装良好的，坚固的防护措施，以防引起对第三者的伤害。14精选课件ppt施工过程中，所有材料、工具及垃圾等在任何时候都必须放置在所属单元内，不得阻塞公共走廊或任何公共地方。所有发出噪音、震动或可能发出异味的工程材料、垃圾的运送及运出必须有条理地进行，不得影响其他租户。所有单元内的垃圾必须每天晚上于指定时间内清理，并运送至大厦管理公司指定的地点。只有大厦管理公司指定的电梯/楼梯才可用来运输材料或垃圾。无论在任何情况下，工人未经大厦管理公司许可不得使用任何客梯。不得使用装有金属车轮的运货手推车。于装修期间，所有回风口必须封闭，包好烟雾感应头，大门亦须关闭。所有装修单位内的家具都应在大厦外预制组合和上漆。一切在单位内的油漆工作或其他刺激气味大施工，如大厦管理公司认为这工作可能会影响其他租户必须在大厦办公时间外或由大厦管理公司指定的时间或地点完成。在不致损害单元装修施工情况下，租户应提供足够的通道让一切公共设施，设备和装置等获得保养及维修。租户或其装修承包商所雇的施工人员必须着装整齐，不得赤足，不得穿背心及拖鞋，不得在非工作区逗留，不得随地吐痰不得在公共地方吸烟及扔烟蒂，不得高声喧哗，不得打闹，不得使用任何放声设备如收音机、电视等，绝对禁止赌博饮酒。租户所雇的施工人员应与大厦管理公司人员密切配合，互相尊重，如发生矛盾应由双方领导协商解决，严禁在大厦内发生打骂行为。15精选课件ppt如果租户需连接公共设施，必须负责从连接点到公共设施主干线的一切保养、维修、拆除、翻新和更换。用户必须保持大厦内所有设备及消防设施都不得封死，以防不能进行维修或检查，所有活门、渠盖、门、百叶等都不能安装或置任何物品，以免影响正常开启。隐蔽工程必须提前24小时通知管理处在隐蔽前进行验收，如未验收，管理处可安排拆除隐蔽部分遮挡，再行验收，由此造成的损失由租户自己负责。装修过程中需提供的装修材料报告及相关文件（视具体情况而定）。阻燃电线合格证镀锌线管检验报告、合格证地毯检验报告、合格证难燃夹板检验报告、合格证石膏板合格证木地板检验报告、合格证墙纸检验报告、合格证其它材料的合格证或检验报告提供消防局审核意见书复印件16精选课件ppt装修完成后，租户必须在七个工作日内书面通知大厦管理公司安排竣工检查，同时提供：竣工图纸A3或A3以上一式三份蓝图给大厦管理公司，并在每张图纸上加盖：设计单位出图专用章、施工单位的竣工专用章及建设单位公章。提供消防局验收意见书复印件。如发现装修未依审批图纸施工或未能符合大厦管理公司要求，租户必须限期整改。如租户的装修工程获得有关政府部门验收合格并通过经大厦管理公司验收后，大厦管理公司将以书面通知租户于十五天后退回装修押金余额(不计利息)。而租户须凭大厦管理公司签发装修工程完满竣工证明书向大厦管理公司申请发还装修押金。所有经常用水的地方，必须做好防水处理17精选课件ppt三、装修的禁止性规定（1）不得随意在承重墙、柱上穿洞，拆改外墙玻璃及通风窗；（2）不得随意增加楼面、地面静荷载。（3）不得破坏或者拆改厕所的地面防水层，以及水、冷、电等配套设施。（4）不得使用易燃装饰材料等。18精选课件ppt四、装修程序指引向大厦管理公司索取《装修手册》。安排租户的设计师或承造商与大厦管理公司人员进行协商。把装修方案的图纸及技术资料，已填写的申请表格、承诺书及防火责任书等，交回到大厦管理公司，并缴付装修按金。等待大厦管理公司对装修方案的批复。租户将其装修承包商所雇的施工人员名单、资料、2寸彩照等交到大厦管理公司，领取出入证。领取《装修许可证》后，安排装修工程的开始。19精选课件ppt五、物管公司人员的巡查要点及程序

装修现场监护是装修管理的关键。所有的规定都要靠现场监护来落实，因此物业管理公司应派人对施工现场进行定时的监督检查。物业管理公司各职能部门每天至少巡查两次装修现场情况；检查门口张贴的装修许可证、动火证、加班申请等是否在有效期内查看装修许可证批准施工的项目，根据许可证内容检查正在施工的项目是否相符检查正在施工的内容是否符合装饰装修的有关规定检查是否有违规用电、抽烟、噪音、刺激性气味、工牌佩戴等等垃圾情况20精选课件ppt签到并记录现场检查情况对于在检查中发现的问题要书面通知相关人员整改，并开具《整改通知单》，限期整改，属多次出现的问题，需分析原因加以完善。特别注意检查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共设备设施，包括配电箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共电路、安全监控装置等，有些需要贴上封条。任何人未经同意不得擅自连接公共设施，如电路、下水道等，也不得导致排水管道系统、化粪池等阻塞或削弱其有效运用。遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等，要予以处罚并及时修复。21精选课件ppt六、装修管理记录要求（1）物业公司各部门应做好装修管理的日常记录，记录要如实地反映装修管理实际情况，并将记录归入租户档案中。（2）常用装修管理记录：①分户记载管理日志；②分户登记整改通知书；③分户记载施工人员管理记录；④分户登记施工人员出入证收发记录。22精选课件ppt七、物业装修监控要点1、建筑物结构各装修工程可以在其自身单元内进行非结构变更、但不得开凿、损坏任务承重墙、梁、楼板、屋面及其他任何破坏楼宇的结构强度的行为。2、建筑物立面及景观对于建筑是否封闭阳台及如何封闭、建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建筑物外墙能否安装广告及无线等都必须统一规划，严格监管。3、消防二次装修动火作业现场的保护措施。消防设备的保护、阻燃材料的使用及防火处理、消防系统的变动及申报等都是装修管理中需注意的问题。4、安全管理二次装修阶段，施工单位多且人员复杂，期间最易发生窃案。对于施工人员的进出、留宿的管理及24小时日常巡查将是安全管理重点。23精选课件ppt5、装修期间对于可能造成墙面、地面、电梯轿厢等污染应加强监管；对于二次装修垃圾应辟专门堆放场地并集中清运；对施工作业时间严格控制，以免施工噪音对他人构成滋扰。6、公共设施特别注意检查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共设备设施，包括配电箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共电路、安全监控装置等，有些需要贴上封条。任何人未经同意不得擅自连接公共设施，如电路、下水道等，也不得导致排水管道系统、化粪池、隔油池等阻塞或削弱其有效运用。遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等，要予以处罚并及时修复。7、检查、验收对于装修单位，管理公司应设专人负责现场管理，对用户的改动、改造尤应注意监督。24精选课件ppt25精选课件ppt它山之石——新加坡的装修管理

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新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外