明星项目竞品调研报告天悦城

各区明星项目调研报告明星项目衡量标尺项目基本情况1项目基本情况2项目销售情况3项目客户分析4明星项目借鉴价值点51。

明星项目衡量标尺——润德天悦城润德天悦城被选为明星项目的原因一、销量好1、2016年在整个桥西区和石家庄量排名前三。2、月度去化率高峰期达到400套以上，也是分销渠道最火的项目。二、户型好1、每个户型赠送面积比较大且全、配置合理。2、卧室尺寸和客厅宽度配比宽敞、舒适，且多数卧室为南向采光好。3、功能性空间配比较多且分布合理。三、口碑好1、已有交房的一期房源，客户可看到真实的房屋质量和后期物业品质。2、作为重点中学二中的分校，学区房影响力和品牌效应好。1.1润德天悦城——基本信息—地块信息润德天悦城地块描述胜利南大街与仓丰路交口南行500米路西（润德五金对面），属于桥西区留村旧村改造项目，项目规划占地约790亩，总建筑面积约200万平米，包含50万平米回迁房，100万平米商品住宅和50万平米商业综合体区域交通情况紧邻胜利南大街，距离南二环西路环岛1.9km，目前周边公交较少，距离在建地铁2号线塔谈南站500米，南位站700米，地铁4号线换乘站，属于地铁房；南侧规划建设公交枢纽站区域景观资源周边3公里范围内有胜利和高迁两大水系公园、高清养生公园区域教育配套项目东侧和西侧两公里范围内是4所高校，项目南侧配套200亩二中分校及天悦城国际综合学校区域医疗配套距离平安医院特色专科医院500米，石家庄肿瘤医院800米，医疗配套属于中等区域商业配套距离塔谈国际商贸城1.6公里，这边有较全的商业配套2.1润德天悦城——基本信息—产品信息润德天悦城项目整体规划住宅分为4个地块，规划建设55栋楼。规划一期分为A区B区C区，A地块为回迁区，共21栋高层住宅；B、C地块为商品房区，共34栋高层住宅；10栋商业楼项目配套50万方商业中心、容积率3.4车位比为地下停车位场，1：1车位配比总套数总计约12000户建筑风格与园林风格采用artdeco建筑风格；五重绿化，社区还规划有一座20000平米城市公园，逾1000米林荫大道智能化较少的智能化系统2.3润德天悦城——基本信息—户型产品户型面积居室（㎡）客户敏感点优劣势分析两室两厅一厨一卫（90平、96平两种）居室个数、南北通透性、赠送空间优势阳台较大、卧室采光好、客厅宽敞劣势卫生间功能性差三室两厅一厨一卫（115平）居室个数，功能性空间的个数，通透性，赠送面积优势赠送面积大，有功能性书房劣势客厅卧室的面宽稍窄三室两厅一厨两卫（138平、144平）通透性、居室个数、功能性空间的有无优势赠送面积多，有书房、衣帽间、阳台宽阔劣势卧室面积偏小四室两厅一厨两卫（174平、198平）整体布局、通透性、宽敞度、功能空间是否齐全优势动静分区、客厅宽阔、功能性全劣势私密性有待提高2.4润德天悦城——户型产品90平户型：优势：所有卧室及客厅都有阳台，且赠送面积约10平米，卧室采光面很大，通透性很好。不足：卫生间空间小且功能未化分开，厨房门应对着餐厅客户敏感点：居室个数、赠送空间、采光通透性

96平户型：优势：两个卧室都冲南向，采光好；明厨明卫，每个空间都有阳台作为活动区域。不足：大门对着主卧的门，私密性差，面盆与卫生间功能未分开客户敏感点：居室个数，整体空间的宽敞度两居户型分析2.5润德天悦城——户型产品115平户型：优势：赠送空间大约12平，餐厅旁设置一个多功能空间书房且带大面积阳台，整体空间宽敞很多不足：客厅卧室的面宽稍窄客户敏感点：居室个数，功能性空间的个数，通透性，赠送面积紧凑三居户型分析2.6润德天悦城——户型产品三居——

138平、144平138平户型：优势：公共卫生就三分离，有单独功能性书房，两卧室朝南，赠送面积多。不足：两个次卧面积偏小客户敏感点：卧室个数，功能性空间个数，客厅宽敞144平户型：优势：两厅宽敞且配有功能性空间，南向阳台大且相互连通不足：公共卫生间太小，卧室宽度偏小客户敏感点：是否南北通透、居室个数是否足够，整体布局是否合理2.7润德天悦城——户型产品四居——

174平、198平174平户型：优势：4.5宽阔客厅，动静分区、14平赠送面积，私家电梯，配有功能性书房空间不足：整体布局偏紧凑型，缺乏衣帽间、梳妆台功能性空间客户敏感点：户型位置及采光通透性，宽敞及功能齐全性198平户型：优势：6米轩阔客厅，动静分离布局合理，三段式卫生间功能强，南向贯通双阳台。不足：无私家电梯，四个卧室门对门，私密性差客户敏感点：居室宽阔尊贵型，独立卫浴、衣帽间、梳妆台功能空间的齐全性3.1润德天悦城——前期销售情况户型面积月均去化套数价格变化情况历史开盘情况两居（88平、94平）2016.3—2016.122014.5—2015.122016.3—2016.122014.5-2015.12首开：14年5月开盘，整体去化速度较慢，14、15年两年去化了C1区13栋楼150809000-160006000-8000紧凑三居（115平）2016.3—2016.122014.5—2015.122016.3—2016.122014.5-2015.122016年为热销期:同时4-5个分销渠道代客，月均去化约300套，而且单价在频繁的上涨，去化率在整个石家庄排名很高40309000-160006000-8000三居（144平、138平）2017.1—2017.32016.3—2016.122014.5—2015.122017.1—2017.32016.3—2016.122014.5—2015.122017年:春节后B区楼王7、8号楼，单价在20000-2200060803020000-2200010000-170007000四居（174平、198平）2017.1—2017.42016.3—2016.122017.1—2017.42016.3—2016.1230202300013000-210003.2项目后期推售情况目前在售：在售楼王7、8号地块目前单价：三居单价约为2.0-2.2万，四居单价约为2.3万。后期推售：C2地块的三期（红色框图内），目前具体楼栋和户型未知，因为五证不全，且万科接手来做后期价格：后期价格预计整体都在2.2万以上4.2