劳务安装协议劳务安装协议书及莱蒙商业中心物业管理投标书

劳务安装协议书发包方（以下简称甲方）：承包方（以下简称乙方）：根据我国《合同法》、《建筑法》及其他有关法律、法规，遵循平等自愿、公平和诚实信用原则，双方就建设工程劳务承包事项协商一致，签订本合同，双方共同遵照执行。工程名称：工程地点：乙方资质要求：乙方应当提供具有承包本合同安装项目的资质条件，并提供企业营业执照、企业资质等级证书等相关资质证书，和施工作业人员身份证件、特殊工种操作证件等有效证件交甲方备查。承包范围及承包方式：乙方承包的安装作业项目范围：地脚锚栓预埋与复测：主构件、次构件安装；屋面板、墙面板安装；屋面、墙面檩条安装；落水管、钢板内天沟安装；钢结构工程范围内的所有构件现场装卸车。工期：甲方根据与业主合同要求，自甲方通知乙方进场施工，具备安装条件之日起工期为日，乙方需按照要求完成全部安装作业。工程安装期间如出现不可抗力因素，如遇雨天、停电及因甲方材料不到位等，须由甲方现场代表签证认可后，工期顺延。质量要求：乙方应按甲方的施工质量要求进行施工，保证质量等级为优良标准，如有施工不良或错误、应无条件整改或返工，其损失由乙方赔偿。甲方保证提供乙方使用的建筑材料的产品质量，因该建筑材料产品质量缺陷造成的损失及不能正常交验，责任由甲方承担。3、乙方须对甲方交接之物料进行清点并保管，如有丢失或损坏，其损失赔偿款由甲方从乙方工程款中扣取。4、乙方须保证安装质量及各道工序的校正工作；负责安装过程中的小部分零星修改。5、在完工后，会同甲方验收，达标后方可退场。保修期间，如遇雨天乙方需主动到工地现场查漏，并将原因反馈给甲方，乙方及时进行保修且完成保固，否则视同未巡查保修，扣款处理。6、乙方在施工中，甲方及业主有权进行品质检查，乙方对于甲方及业主所提出之缺点必须修正，乙方不得有理由推诿。乙方须配合甲方及业主进行整个工程的交验。如因乙方安装品质问题造成甲方无法交工所造成的损失由乙方承担，甲方与业主总包的合约条款对乙方同样具有约束力和经济责任。七、技术资料及责任：1、甲方负责提供工程施工图纸给予乙方，乙方收到工程施工图纸后应当出具收到该资料的书面证明。2、乙方承包上列安装工程过程中所需要的设备、机具及辅材均由乙方提供和承担起费用。3、甲方负责协调临时用水、用电的到位及施工场地平整。若临时用水、用电需支付费用，则由乙方自理。乙方的现场食住问题，由乙方自行解决。4、 乙方须按甲方工程进度施工，如需加班赶工的，乙方应积极配合施工不得拒绝。八、安全保证及责任：1、乙方无权于工程进行中毁约、不继续施工，若有上述情况发生，乙方必须赔偿甲方所有之损失，乙方若严格按合同施工，甲方亦不能终止本合约。2、乙方如有下列情形之一，甲方有权取消合约，损失由乙方负责赔偿。①乙方将其承包之工程转包给他人者；②乙方如逾期开工或开工进行迟缓，无法如期完工者；③乙方负责人失踪或身故者；④乙方不听从指示者；⑤乙方被告宣告破产或受刑事处分而不能履行承揽业务者。3、乙方应为施工作业人员进行安全教育，提供安全生产保障措施，确保施工安全，并派专职负责人员常驻施工现场，主持工程施工。4、乙方承担安全生产法律责任，如发生施工人员或非施工人员人身、财产损害事件、事故，则该不利后果由乙方承担，甲方因此被行政处罚或造成经济损失的，乙方应予以赔偿且该赔偿款可以从乙方工程承包价款中扣取。5、甲方有权对乙方现场作业员工进行监督：如发现违章作业、未戴安全帽、穿拖鞋、高空作业未系安全带等违反施工安全管理条例的，甲方有权对其进行每人每次200元（人民币）的处罚。6、乙方应按施工地区的当地政府要求办理暂住证、审检证等证件，否则，后果由乙方自行负责。7、 除本合约规定外，乙方还应遵守工程总承包方的一切管理规定，否则所造成的损失罚金均由当事方承担。九、保险：乙方应购买财产保险和人身保险，否则所造成的损失由乙方自理。十、工程造价及付款条件：1、工程计价明细：单价元/平方米，面积平方米，总价约元，该造价包括但不限于成本、规费、安全生产和文明施工两项措施费、临时设施费等。2、 付款条件：a、 主钢构安装完成，支付迸度款元，占合同造价的30%。b、次钢构（屋面、墙面檩条及拉条；天沟、支撑、落水管），安装完成支付进度款元，占合同造价的30%。C、墙板、屋面板安装完成，支付进度款元，占合同造价的20%；d、 验收工程经过第一场大雨无漏水现象（非安装原因除外），支付款项元，占合同造价的17%。e、 剩余元，占合同造价3%的，作为质保金，工程完工验收后一年内付清。f、 在工程保固期间如有漏雨或需修改的，乙方应在接到甲方通知24小时内组织人员前去修改，如在甲方通知乙方24小时后乙方仍未及时进行整改的，甲方有权将其保固款扣留，作为维修费用。十一、违约责任：1、当发生下列情况之一时，甲方应承担违约责任：(1)甲方不按约定核实乙方的工程量、或不按约定支付劳务作业工程款、或不按约定支付劳务作业工程款尾款时，应按乙方同期向银行贷款利率向乙方支付拖欠劳务作业工程款的利率，并按拖欠金额量向乙方支付每日3%。的违约金；(2)甲方不履行或不按合同约定履行义务时，应向乙方支付违约金元，甲方尚应赔偿因其违约给乙方造成的经济损失，并顺延延误的乙方工作时间。2、 当发生下列情况之一时，乙方应承担违约责任：(1)乙方因自身原因延期交工的，每延误一臼，应向甲方支付500元的违约金；(2)乙方施工的工程质量不符合合同约定的质量要求，但能够达到国家规定的最低标准且为业主所接受的，乙方应向甲方支付2000元的违约金；(3)乙方不履行或不按合同约定履行义务时，应向甲方支付1000元的违约金，乙方尚应赔偿应其违约给甲方造成的经济损失，延误的乙方工作时间不予顺延。：3、 一方违约后，另一方要求违约方继续履行合同时，违约方在承担上述违约责任后仍应继续履行合同。十二、其他：1、 本工程发包总价除注明以总价计算外，均应在竣工验收后之实际数量作结算，照本承揽所附估价单内所列单价计算之。2、 本合同约定工程价款不因人员工资、建筑材料市场价格变化而调整。3、 本合问壹式贰份，双方各执壹份。款项结清失效。甲方（盖章）：乙方（盖章）：日期：日期：目录第一章前言第二章总体认识第三章管理理念第四章管理策划第五章服务承诺第六章成本测算前言很荣幸得到贵司的初步认可，并有机会向贵司递交此报告。如有幸能为莱蒙鹏源集团、全球500强之首的沃尔玛企业提供物业管理服务，将是我司无比的殊荣。所以，在本文首先，我司就在此承诺，将以“财务透明、利润最低、全力配合、服务至上”的理念来操作、经营本项目的物业管理工作。我们将不看重本项目的赢利能力，努力将本项目打造为最优质的商业项目，以获得社会效益为最终目的。管理理念作为一家专业化的物业管理企业，我们始终认为在研究某一个物业时，首先必须从以下几个方面着手：·该物业的品质及管理需求；·树立起准确和切实可行的“管理理念”，借以指导管理实务；·根据物业品质的定位和管理需求的确定来衡量物业企业的能力；·以明确的“管理理念”定位为基础和指导，进行专项管理策划；·以较强的执行力使“管理理念”得以落实；那么，就遵循上述的程序，我们分别作出汇报。对物业品质的认识以及对管理需求的分析其实，用一种最简单的办法来分析本物业，也可以得出一个相对较准确的判断：开发商的实力及开发业绩；沃尔玛在全球的品质形象；物业的属性以及发展前景；物业所处地段的价值，尤其是以发展的眼光分析时。我们如果仅从上述四个方面着手，就可以很方便、很直观的的出这样的结论：·该物业是一个具有地标意义和行业龙头地位的高档纯商业的物业；·该物业是一个管理复杂的复合型商业物业；树立起准确和切实可行的“管理理念，借以指导管理实务；有了准确的物业品质定位，其所需的物业服务需求也就很清晰了。概而言之，就是一句话——它需要专业化的物业企业为其提供与其物业品质相匹配的管理和服务。据此，我们也就可以明确我们的服务理念“专业·高档·全面·安全”。根据物业品质的定位和管理需求的确定来衡量物业企业的能力；同时，针对该物业的服务需求，我们认为为其提供服务的物业企业必须符合以下条件：·企业的规模效益，充足的人力资源作为后盾；·资本良好运行，任何情况下不得降低服务品质；·总计20万㎡以上商业项目的管理经验；·拥有200以上车位的停车场管理经验；·大型设备，例如中央空调等设备的管理经验；·优质、高端的服务理念与本土化管理的有机结合；·员工专业的管理知识和绝佳的服务意识；·良好的社会形象及与政府职能部门间的沟通能力；以明确的“管理理念”定位为基础和指导，进行专项管理策划通过对上述第三项所列条款进行比照，我司有信心，也有能力承管本物业。那么，在开展实务管理之前，我们就必须有针对性地进行专项管理策划。首先，我们拟在本物业开展的各项服务，必须遵循如下原则：专业化原则在本物业的管理服务人员中，专业上岗证持有率必须达100%；同时，为保证保洁工作的高标准，怡华物业将把本物业的保洁工作委托给具有较高专业水准和声誉度好的保洁公司，将电梯维保工作委托给专业电梯维保公司。怡华物业则以委托方的身份对委托合同中的条款进行监督和落实，充当一名专业“管理者”的角色。责任到人原则物业管理处与公司签订《目标责任书》，责任书以本标书之承诺指标为标准，由管理处负责人承担落实、实现职责，并与个人收益、奖金直接挂钩。管理处内各部门责任人与管理处签订《责任确认书》，包括工程主管、保安队长、档案管理员、消防专管员、设备定岗维护责任人等，明确工作计划、明确责任，明确奖惩办法。必须做到“事事有人负责，处处有人关心”，使管理处的工作处于一种严格自律的状态。全程监督原则 管理处的工作将完全处于一种高标准、严密的动态监督之中。包括财务动态监督——每月收、支情况汇总、分析，及时发现偏差，及时进行调整；服务品质监督——由公司每半年组织一次“租户满意率”调查，让广大租户进行最公正的批判；工作效率监督——由公司组织不定期的“事务完成情况”调查，重点检查维修及时率及投诉处理率。在此基础上，我们还必须重点进行几个专项管理的策划，包括：·高标准、高水准的管理措施·具有广度和深度的管理行为措施·做好安全防范管理的策划·严格装修管理的策划·缔造环保物业的策划·更具超前性、创造性、全方位的服务意识策划·前沿管理学理论指导日常工作的策划（以上内容在本案第四章中将详细阐述）以较强的执行力使“管理理念”得以落实；有了好的设想和方案，更需要有一个具有较强执行力的团队来实现它。而一个“执行力”强的团队，必须具有二个条件，其一，严格的员工管理，其二，严谨的管理制度。在员工管理方面，我司进行：人员管理的原则·【莱蒙商业中心】管理处以政府有关法规、公司的各项规章制度、ISO9000质量体系、企业CI手册作为员工行为规范和考核的标准。·全体员工均采用聘用合同制，做到管理人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。录用、培训和淘汰·按照公司规定的员工上岗条件和素质标准严把招聘关。办公室和用人部门共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其才，物尽其用。·凡聘用人中都要进行上岗培训，培训合格者留用，不合格者解聘留用者根据岗位的特点和要求实行3-6个月的试用，试用期满由办公室和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签定聘用合同。·公司根据培训计划，实施全员全阶段战略，不断学习新观念、新方法、新技术。培训考核成绩优秀者，晋级升职。·人员的聘用要求、招聘程序（略）职员调动、辞职和解聘（略）*培训程序·公司已制定了一系列量化管理和量化考核的制度，根据考评，实行末位淘汰制，并激励员工，多劳多得。考核方法·【莱蒙商业中心】管理处实施负责人目标责任制，签定目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人的工资奖金的决定权和人员调整权。责任者每月总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。上级责任者按ISO9000质量体系对下级责任者进行考核、评审。·【莱蒙商业中心】管理处实施全员量化考核制。由考核者对下属员工按量化考核标准每月考评一次，以此决定下属员工的工资、奖金。·对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9000质量体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导运作，要求有检查、记录并存档。*考核、奖惩和工资调整（略）*考勤制度（略）*员工考核标准（略）员工形象·【莱蒙商业中心】管理处导入CI形象设计，在贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。·【莱蒙商业中心】管理处以员工守则、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止。工作人员一律按指定制服着装上岗，职位和工种标志明确，易于辨认。在管理制度方面，我司已制定了：类别序号内容序号内容1．1公众制度1物业管理公约2物业入伙指南3精神文明建设公约4房屋使用及维护管理规定5装修管理规定6治安管理规定7交通车辆道路管理规定8租户(用户)停车管理规定9摩托车、自行车管理规定10卫生保洁管理规定11绿化管理规定12消防安全管理规定13用水、用电管理规定14电梯使用管理规定15用水、用电管理规定16广告标识、标牌管理规定17《消防安全责任书》1．2岗位责任制度1管理处主任岗位职责2财务主管会计岗位职责3服务中心员工岗位职责4工程部主管岗位职责5机电设备操作工岗位职责6综合维修工岗位职责7电梯维修工岗位职责8保安部主管岗位职责9保安员岗位职责10巡逻岗保安员岗位职责11交通岗保安员岗位职责12车管员岗位职责13消控值班员岗位职责14环境管理部主管岗位职责15保洁员岗位职责16绿化员岗位职责1．3管理运作制度1员工手册2员工行为规范3员工职业道德规范4员工培训制度5财务管理制度6档案管理规程7计算机管理规程8入伙管理规定9装修管理规程10管理处内部检查工作规程11管理处值班规程12投诉处理规程13租户报修处理工作规程14社区文化规程15服务收费管理规程16回访工作规程17库房（物料）管理规程18消控系统管理工作规程19公共设施维护管理规程20停车场管理工作规程21公司安全工作责任制度22公共场地使用管理规程23突发事件或异常情况处理24安全管理规定1．4考核标准1管理处人员考核评分标准A管理处（主任）考核评分标准B管理处主任助理考核评分标准C管理处主管考核评分标准D服务中心员工考核评分标准E管理处保安员考核评分标准F管理处维修人员考核评分标准G管理处保洁员考核评分标准H管理处绿化员考核评分标准2管理处各级人员年度考核表3员工奖惩条例1．5质量保证体系程序文件1管理评审程序2牧业管理方案编制程序3合同评审程序4文件和资料控制程序5采购控制程序6用户提供产品的控制程序7产品标识控制程序8过程控制程序9设备控制程序10检验和试验控制程序11检验和控制程序12物来的验收程序13检验和测量设备的控制程序14检验和试验状态的控制程序15不合格的控制程序16纠正和预防措施控制程序17用户投诉的控制程序18搬运\贮存\防护\交付控制程序19质量记录的控制程序20内部质量审核程序21培训控制程序22内部质量审核程序23统计技术控制程序1．6质量保证体系工作规程1质量体系文件编写导则2文件编写规定期3安全管理制度4安全工作责任制度5安全管理规定6管理处内部运作管理规定7管理处组织机构及岗位职责8管理处内部检查工作规定9用户报修工作规定10回访工作规定11服务收费管理规定12库房管理规定13突发事件处理程序14创建物业管理优秀大厦规定15公共区域管理工作手册16入伙管理规理17装修管理规定18公共场地使用管理规定19物品搬迁管理规程20供配电设备管理工作手册21供配电设备维修保养规程22供配电设备运行管理规程23供配电设备操作规程24中央空调设备管理手册25楼宇控制设备管理手册26监控中心管理规定27监控制中心维修保养规程28监控中心设备操作规程29给排水设备管理手册30给排水设备运行管理规程31给排水设备操作规程32给排水设备维修保养规程33二次供水管理工作规程34电梯、扶梯管理工作手册35电梯、扶梯运行管理规程36电梯、扶梯操作规程37电梯、扶梯维修保养规程38其它设备管理手册39房屋养护和修缮工作规程40机电维修工作规程41消防管理工作手册42消控中心设备操作规程43消控中心岗位工作规程44消控中心设备操作规程45卫视\安监\背景音乐管理规程46火警\火灾应急处理规程47保安工作手册48保安部管理规定49保安员仪容仪表规范50巡逻岗工作规定51交通岗工作规程52保安员考核规程53保安警用器械管理规程54停车场（库）管理规程55清洁绿化管理工作手册56环境清洁工作规程57特殊环境清洁工作操作规程58清洁工作检查规程59绿化养护规程60物资采购工作规程同时，为确保执行力，我们还将采用一种多层次的管理方式：现场物业管理处现场物业管理处的筹备与组建工作将在物业入住前二个月即着手进行。按照怡华的管理模式从人员逐步招聘培训到各项制度的建立完善，现场物业管理处将建立起【莱蒙商业中心】物业管理的第一线。怡华物业公司依托地理优势及直属上下级管理，怡华公司将在【莱蒙商业中心】的物业管理中担当第二线的管理者角色及第一线的现场管理工作检查监督者角色。【莱蒙商业中心】的物业管理将直接共享怡华公司之财务、人事及人力支援等各方面资源。定期派出有经验的物业管理人员，携同有关清洁、安保和工程等专业人员对物业巡视和检查，并召开物业管理例会、及时指出管理中的不足和缺陷，提出处理方案和改进意见，并督促管理处及时改正，主要措施包括：每周一次物业例会每周一次物业巡视每二周一次清洁巡视每二周一次安保巡视每月一次夜间巡查按需要与发展商代表举行专题会议高力国际上海公司高力国际上海公司将作【莱蒙商业中心】物业管理工作第二线的检查监督者角色。但在对项目现场的督导上，更主要是一种完善与补充，项目现场将更进一步享有怡华各方面的资源。督导的主要措施包括：每月一次物业整体巡视与怡华公司会议探讨项目管理情况及各种解决方案管理策划在详细阐述各项方案之前，我们应该首先明确几个问题招标单位是《物业管理委托合同》的甲方，物业企业应该明确由其提供的各项服务首先考虑的必须是委托方（甲方）；物业企业通过对所有经营户的优质服务，来提升物业的形象和品质；通过为顾客（消费者）的优质服务来提升经营户的形象和营造良好的经营氛围。这是相辅相成的，也是互为关联的；针对产权单位自用区域和出售区域的装修管理要有所不同。（此项内容由于日前资料欠缺，日后再进行提供）我们所提供的管理服务包括了：·24小时不间断的保安管理（公共秩序管理）；·消防、安全管理；·全面、细致、专业地公共部位的保洁服务；·专业化程度、艺术感较高的园林绿化维护和再投入；·严格的装修管理（私装空气调节设备、随意敲墙等行为的绝对制止）；·专业、周到、适时的环境管理（广告、店招管理）；·项目整体美感的维护、保持、确保长期亮丽如新；·有计划的房屋主体、设施维护管理；·公共设施维护管理；·配合招商、经营公司完成的其他工作对【莱蒙商业中心】进行专业化的物业管理，规范和统一的经营秩序，是实现经营者经营目标的必要保证。【莱蒙商业中心】在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、及时调度相结合的管理运作方式，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制，以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口，以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境，活跃【莱蒙商业中心】商业气氛。物业管理并不直接创造经济效益，但它可以通过管理出效益，通过员工的脑、手为【莱蒙商业中心】创造财富。广义上的物业管理服务，囊括现场的租赁、广告、保安、清洁、运输、仓储、装修审批等专业服务，也提供包括餐饮、旅游、住宿、交通、运输等相关行业的配套服务信息。物业管理服务质量的高低，直接影响到租户与经营单位的合作关系。租户是经营的主体，经营单位的收益主要来自于租户支付的租金。因此，经营单位与租户之间的价值传递是非常重要的。在激烈竞争的市场压力下，随着市场化、国际化的日益扩大，租户与经营单位传统的买卖关系必将难以继续维系。为了本项目商业的顺利开展，经营单位往往会尽己所能取得租户的满意和信任。而在此时，以服务经营者、服务顾客姿态出现的物业管理企业，对经营单位的形象就显得尤为重要。物业管理公司要树立服务观念，按照市场化、商业化、专业化的要求来进行服务运作。物业管理公司是以服务客户的形象出现的，设立客户服务中心，帮助租户解决各种具体问题，包括投诉。只要是租户需要的，物业管理公司就应该想到做到。我们初步拟定的管理策划方案包括：针对【莱蒙商业中心】的管理要求，“高水平、高标准”是最直接、最集中的要求体现。要达到上述管理需求，我司拟：·严格进行保安队伍的组建、选聘、培训、再培训、考核、嘉奖、处罚、淘汰工作；·实施半军事化管理，统一居住宿舍。每周一次军训，每月一次消防演习和急救演习，不间断进行各种应急培训；·管理处配备1名专职花工，负责园区绿化的养护；·组建一只具有相当专业水准的保洁队伍。努力实施零打扰服务和宾馆式保洁服务；·周密计划，认真研究，充分考察，制定出切实可行，有效的装修管理办法；·组织全员学习，掌握装修管理常识，层层设防，人人把关，杜绝一切违章装修的发生；具有广度和深度的管理行为措施所谓广度，是指策划管理行为的范畴、项目要多，要基本涵盖管理所需的一切行为；所谓深度，是指策划之管理行为有针对性、有实用性、有可发展空间。针对【莱蒙商业中心】的物业属性、管理要求，对我司中标后直至日常管理期阶段，做如下管理行为策划做好前期顾问工作·优化投资·杜绝后遗问题的策划，工作开展之内容包括但不限于：·以物业管理和使用者的角度，通过审视物业的设计方案及施工图纸等方法，对物业的环境、建筑设计等方面向甲方提供有利于促进销售、节约投资及方便管理的书面意见和建议。·以物业管理和使用者角度，通过审视机电和施工过程，对设计和选用的机电设备等方面提出有利于节约运行成本和维护保养方便的书面意见和建议。·据物业市场定位、市场推广和管理需要，就住宅智能化系统设计及配置提供有利于促进销售、控制成本的书面意见和建议。·根据物业品牌和市场营销需要，就物业内会所设施设置的项目、规模和档次等方面提供有利于促进销售和控制投资的书面意见和建议。·根据物业销售和管理需要，就物业内配套设施面积、功能和经营方式等方面提供有利于促进销售和方便管理的书面意见和建议。·定期派员视察施工现场，了解物业建造的全过程，及时提出维护甲方利益和保证施工质量的书面意见和建议，使建筑更符合将来物业管理的需要。·我司负责记录每次物业管理顾问例会会议纪要，对所有的意见和建议均会以规范的书面形式来表达，对重大的意见和建议将提供专题报告。·在物业市场推广及销售时，就物业管理方面的宣传向甲方提供必要的协助，包括提供文字宣传内容等。·主持制定物业管理的[物业管理公约]及各项规定。·根据甲方要求，参加与设计院和承建商的专题会议，探讨解决落实一些重大的改进建议。·逐步移交技术资料，并重点查找遗漏工程，隐患工程。·就发出整改建议内容进行核对。·开始先期验房，为日后顺利交房打好基础。·会同开发商，编辑并制作[业主手册]、[业主公约]。·配合开发商进行现场施工管理。·对日常管理的收费项目进行申报。做好安全防范管理的策划【莱蒙商业中心】经营户多，且为敞开式经营，加之一段时期工地较多，给【莱蒙商业中心】治安防范带来一定的困难。对此，我们将坚持“以防为主，防治结合”的方针，运用现代科技手段，做到“人防、技防”相结合。人防上建立各项严密的安全管理制度，实行二十四小时值班、强化巡逻岗职能、增加巡逻频次、实行封闭式管理，做到全面防范与重点防范相结合。在充分强调人的因素前提下，逐步过渡到技防为主，运用智能化保安设施，结合管理处的统一管理，快速调度，确保小区安全。严格装修管理的策划为确保【莱蒙商业中心】无一例外违章装修，我们抓住房屋墙体内管线多和外立面要求高两个重点，强调预防为主，有错必纠。预防上我们下大力宣传培训，对住户、装修单位员工执行好制度，装修要求等方面培训，有据可依。在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙。加强追踪监管，采用管理处、工程部、保安员齐抓共管的方法，将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修，我们首先晓之以理、动之以情，运用情理关系手段解决。解决不了的，通过行政部门和新闻媒体等途径予以约束。直至诉诸法律。缔造环保社区的策划我们将以公司品质保障部、专业园艺师为主导，在物业中实行环境清洁，园林养护等工作，并对物业噪音、水质、空气等要素进行监测，全面加强物业环境文化和环保建设，并在此基础上做好以下各项工作：·维护好已有的园林绿化，充分使清新、清静、幽远、雅致的设计理念得以长期的实现。·垃圾分类收集，建立回收系统·开展物业的环境文化建设，实施物业环境形象（EI）战略，整合物业环境形象，统一规划物业的各种自然景观和人文景观。我们将拟订视觉手册，环境手册，制定全面的环境管理方案。我们深信，经过我们的努力和科学管理，【莱蒙商业中心】必将能通过ISO14000环保认证，成为一个绿色环保小区。具有超前性·创造性·全方位的服务意识策划【莱蒙商业中心】的业主，必将是事业有成、见多识广的成功人士。所以，一般意义上的物业服务已远远不能满足他们的需求。基于此，我公司拟：注意外部形象，以彰显尊贵为目的形象服务，包括·全部选用退伍军人担任安保工作，给业主以部队首长级的享受；·以交警的标准指挥手势、疏导交通，突现服务档次；·符合宾馆要求的员工礼貌·礼仪·着装·谈吐培训以及实用；有创造性的服务内容，包括·一站式服务业主只需将他的需求告诉怡华物业任何一位员工，都将迅速进入一套严密、高效的处理程序，以期为住户提供最为便捷之服务。·零打扰服务怡华物业员工以及外判公司之员工工作的开展，努力实现零打扰。并且尽最大可能视经营节余情况，进行逐步的设备改造，向“无人化管理”发展。·氛围管理针对本物业室外场地较大的特点，怡华物业拟从外围着手，由外及里，开展“氛围营造”工程，突出高档、简洁的氛围；保安形象和礼貌礼仪的高标准要求，借以提升外部形象；有序的车辆行驶、停放管理；到位、突现文化气息的大堂及楼层软装饰和绿化点缀并不断更新等等；·秘书式服务怡华物业配有专门的专业人员，随时为本物业使用人提供代购、代缴、代办和策划、组织各种商务服务。前沿管理学理论指导日常工作的设想物业管理，其中管理二字，重在内部员工和机构的管理，对外，则应侧重于服务。而内部的管理，则可以标准化企业管理学的理论为指导思想，我司拟：·开展“严格的预算化管理模式”。准备计算、严格控制物业费的收支，保证公司酬金，更保证业主满意、设备设施完好，物业环境优美、亮丽如新。·开展“量化考核的管理模式”。从实际出发，计算每个工种、每个岗位的工作量，合理、科学的统一安排，铁面无私地检查、考核。·开展“末位淘汰制”。使员工具有危机感，在工作中主动学习、自觉总结、不断提高。·开展“全员化管理”。管理处工作分工不分家，互相合作，主动补充、精诚团结。·导入“ISO9000质量保证体系”。力争使每一次服务、每一次活动、每一次管理行为都有始有终、达到目的，顺利闭环。使管理处的工作处于有序、有据、有责任、有回访结果的良性循环之中。服务承诺序号指标名称投标指标保障措施1房屋完好率99％专人负责，实行巡查制度，建档记录，确保房屋完好。每半年进行一次房屋完好率的检查。2配套设施完好率97％确定责任人，划定责任区域，随时维修保养，建档记录。3房屋零修、急修及时率99％急修二十分钟内到达现场，小修二天内完成。及时修复，并做好回访记录。4保洁率99％实行标准化清扫保洁，保洁主管监督检查。垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。5维修工程质量合格率100％逐项检查，保证质量，实行回访制度，确保维修质量合格率。6通道灯、路灯完好率99％实行巡查制度，定期维护保养，确保通道灯、路灯完好无损。7小区内治安案件发生率1‰以下实行二十四小时保安巡查制度，明确治安责任区域，确保业主、经营户安全。8大型及重要机电设备完好率99％制订严格的设备操作和保养规程，落实岗位责任制，建立设备档案，定期维护保养，确定设备安全运行责任人，保证设备完好。9消防设施、设备完好率100％指定消防安全管理员负责，实行巡查制度建档记录，由维修主管监督维护，以确保消防设施、设备完好无损，正常使用。10火灾发生率1‰以下管理处实行全员义务消防员制，采取各种方式向业主宣传消防知识，定期进行培训和演习，提高业主消防意识和自救能务，全体保安员兼任义务消防安全督查员，发现隐患，及时处理。11违章处理率100％确定责任人，建立巡查制度，并加强宣传工作，杜绝违章事件发生。12住户投诉处理率100％按照政策规定做好各项工作，加强与业主之间沟通，了解业主的愿望与要求，及时满足业主的合理需求，一量发生投诉即查明原因、向业主解释并进行处理直到业主满意。13住户对物业管理服务满意率98％实行人性化管理，增强服务意识，提高服务水平，每半年征询一次业主意见，增进与业主沟通，确保物业管理的服务质量。14绿化成活率99％绿化工、保洁员负责维护保养，划定责任区域，并监督巡查保证小区公共绿化无破损。15道路、停车场完好率98％实行巡查制度，建档记录，确保道路完好。成本测算依据我司经验，以为本物业宜采用“酬金制”管理模式为妥。原因有三：其一：相信开发商此次投资应是以收取租金为主要回报方式。而在此方式下，物业管理服务的长期、持续、稳定和高效、高档，对物业出租会有很大影响。一般而言，采用“酬金制”的管理模式，委托方可以更直观、直接地监督物业管理行为，甚至可以直接干预物业企业日常工作，这种控制、监督对物业企业而言，或许会增添一些不便，但有了这样的机制，对物业企业确保服务的一贯性是一种最好的约束力。换言之，对委托方加强控制是大有裨益的。其二：本物业的公共能耗将会是惊人的。而如果将所有公共能耗纳入物业管理费中，相信这个费用也会很高，甚至会影响一些承租户和购买户的投资欲望。其三：酬金制也将更有利于物业企业专心服务，不断提高和改善物业服务水平。当然，本物业也还是要收取物业管理费的。而这个费用，应该是由物业公司收取后返还给委托单位。同时，能耗费也应如此操作为妥。基于此，我司拟定了一个“酬金制”的成本测算方案。于本案中，我们仅就人工资、环境维护费、设备设施保养费、行政办公费、财务性支出几个方面做出测算。支出汇总表序号项目金额（元）1工资性支出1,017,527.602环境绿化费147,400.003行政办公费129,200.004财务性支出234,462.405维保、维修费用270,600.00总计1,799,190.00工资性支出序号职位人数月薪标准五金福利（元）年工资总支出1物业主任14,000.0017,328.006,720.0072,048.002客服主管12,500.0010,830.004,200.0045,030.003二级财务11,400.006,064.802,352.0025,216.804管理员21,200.0010,396.804,032.0043,228.805工程主管12,000.008,664.003,360.0036,024.006领班21,700.0014,728.805,712.0061,240.807综合维修61,300.0033,789.6013,104.00140,493.608高配值班3850.0011,046.604,284.0045,930.609空