商业物业税务筹划之房产税

商业物业税务筹划-房产税财务管理部2011-9-13商业物业主要税种简介房产税税务筹划其他相关政策商业物业涉及税种简介税种计税依据税率营业税营业额5%房产税房产原值/租金收入1.2%/12%城建税及教育附加营业额0.5%地方建设基金营业额0.08%地方教育附加营业额0.1%城镇土地使用税持有商业占地面积6元/平米印花税租赁合同金额0.1%企业所得税应纳说所得额25%房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。从价计征应纳税额=房产原值*（1-扣除比例）*1.2%从租计征应纳税额=租金收入*12%自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税商业物业主要税种简介房产税税务筹划其他相关政策改出租为转租组建商业管理公司可实现房产税纳税人资格的优化。按年租金1800万，可筹划税金18.8万租金合理分拆将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式，实现纳税基数的优化。按年租金1800万，可筹划税金64.8万消除免租期消除免租期，将全年租金均摊在含免租期内。按年租金1800万，3个月免租期，假设房产原值1.5亿，可减少税金23.63万约定交付时间出租合同交付时间尽量避免从月初签署，应在每月底交付，可减少一个月从原值缴纳的房产税，按原值15000万，税负减少10.5万1234改出租为转租，组建商业管理公司可实现房产税纳税人资格的优化。按年租金1800万，可筹划税金18.8万政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。组建的商管公司只是管理机构而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。西安万科南唐置业有限公司A西安万科商业管理公司B租户西安万科南唐置业有限公司A租户原模式租金100新模式租金60租金1001*第一道租金占总租金比例为在68%以下才可节税，越小节税越多税务风险：但需要注意的是，本例Ａ公司将房产出租给Ｂ应当按照正常交易价格收取租金，如果Ａ公司为了降低税收负担，向Ｂ收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。西安万科南唐置业有限公司A租户原模式租金100西安万科南唐置业有限公司A租户新模式将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式，实现纳税基数的优化。按年租金1800万，可筹划税金64.8万租金60管理费等40政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。2税务风险：穗地税发[2006]73号：（十六）关于行为人将房屋租金收入明显不合理地划分为租金和管理费，造成少缴房产税的，应否认定偷税的问题。行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条“进行虚假的纳税申报”处理。桂地税字[2009]100号：除对从工商行政管理部门划分出来的市场开发服务中心收取的租金收入和管理费（必须经物价部门批准收取的市场管理费）由其按规定分开计征房产税外，其他单位和个人取得的租金收入不能划分租金收入和管理费，一律按出租收入征收房产税。陕西暂无针对此发专门的文件，但应考虑市场价格若费用形式占总租金比例为X，每100总租金节约税9X；消除免租期，免租期只会增加公司房产税税负。按年租金1800万，3个月免租期，假设房产原值1.5亿，可减少税金23.63万房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。若合同中规定了免租期，税务解释即为在“免租期”内应按照房产原值纳税，在“非免租期”内按照租金收入纳税合同中的“免租期”，并不意味着税法的“免税”西安万科南唐置业有限公司租户三月免租，9月租金120西安万科南唐置业有限公司租户全年租金120，每月10原模式新模式3只需要在合同中不出现免租字眼，以全年租金或全年平均租金出现，无税务风险若出租合同交付时间签署为月初，应修改为上月底交付，可减少一个月从原值缴纳的房产税，按原值15000万，税负减少10.5万自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税

出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税西安万科南唐置业有限公司租户交付日7月1日西安万科南唐置业有限公司租户交付日6月30日原模式新模式41-7月按原值缴纳房产税8-12月按租金缴纳房产税1-6月按原值缴纳房产税7-12月按租金缴纳房产税商业物业主要税种简介房产税税务筹划其他相关政策《山东省地方税务局关于房产税、城镇土地使用税若干政策规定的通知》（鲁地税函[1999]282号）第三条规定：“对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收人扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税。”《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》（吉地税发[2006]42号）第二条规定：“承租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。”

【山东地税和吉林地税都认为：如果对转租行为不征房产税的话，纳税人可能利用这一点进行避税，因此，要求转租人按差额缴纳房产税，堵住这一“漏洞”。】

《江苏省地方税务局关于重新明确转租房产有关房产税政策问题的通知》（苏地税发[2006]135号）的规定：“经研究，苏地税发[1999]087号第一条第(四)款“对转租房产的，由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税”的规定停止执行。对转租房产取得的收入，仍按原规定缴纳有关地方税收。”《江西省地方税务局关于对转租房屋收入不征房产税的通知》（赣地税发[2008]95号）规定：“房产税由产权所有人缴纳，因此对单位和个人租赁的房屋再进行转租所取得的收入不征房产税。”《湖北省地方税务局关于转租房产租金收入停止征收房产税的通知》（鄂地税发[2008]97号）的规定“对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局，现明确如下：从发文之日（2008年5月6日）起对转租行为不再征收房产税。”

【云南、广东、浙江、安徽、海南、大连、江苏、江西以及湖北省地税局都下发文件，遵循暂行条例的规定，认为转租行为人不属于房产税的纳税义务人，对转租行为不征收房产税】陕税发［1991］337号第一条：对单位或个人将租赁来的房产又转给其他单位或个人，以从中谋利的，对其转租的房租收入应视为二房东出租房产，其租金收入应全额征收房产税。【已废除】《陕西省地方税务局关于房产税城镇土地使用税几个具体问题的通知》（陕地税发【2005】37号）四、单位和个人出租房产的，房产税由产权所有人按照取得的租金收入缴纳房产税。其他政策链接1穗地税发[2006]73号

（十六）关于行为人将房屋租金收入明显不合理地划分为租金和管理费，造成少缴房产税的，应否认定偷税的问题。行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条“进行虚假的纳税申报”处理。其他政策链接2自治区地方税务局关于各类市场征收房产税问题的通知桂地税字[2009]100号

各市、县（市、区）地方税务局，各市地方税务局直属机构，自治区地方税务局直属税务分局、稽查局：

近据部分地方反映：《自治区地方税务局关于对各类市场征收房产税的通知》（桂地税发〔1997〕176号）有关市场管理部门资格的界定问题，经研究现明确如下，请依照办理。

除对从工商行政管理部门划分出来的市场开发服务中心收取的租金收入和管理费（必须经物价部门批准收取的市场管理费）由其按规定分开计征房产税外，其他单位和个人取得的租金收入不能划分租金收入和管理费，一律按出租收入征收房产税。

江西省地方税务局关于商品专业市场缴纳房产税有关问题的通知赣地税函[2005]36各设区市地方税务局：

为规范我省商品专业市场房产税的征管，解决房产税征收中税负不均衡的状况，现就有关问题明确如下：

1、各商品专业市场房屋出租一律按实际取得的租金收入征收房产税。

2、按照江西省计委、江西省建设厅《关于印发<江西省物业管理服务收费办法>的通知》（赣计商价字[2003