房地产项目产品建议

2024/2/51第一节房地产项目总体规划策划第二节房地产项目建筑风格策划第三节房地产项目户型设计策划第四节房地产项目景观设计策划第五节房地产项目配套设施策划本章目录2024/2/52

第一节房地产项目总体规划策划

一、房地产项目平面布局

1.建筑单体的平面布局住宅平面布局有塔式、单元式和通廊式等形式。塔式和单元式布局在住宅中最为常见，而通廊式布局则在单身公寓、酒店式公寓等建筑中采用较多。塔式建筑又可分为方形、T形、碟形、十字形、工字形、蛙形、风车形、井字形等不同类型。2024/2/53

T型塔式住宅蝶型塔式住宅蛙型塔式住宅风车型塔式住宅2024/2/54

单元式住宅平面

通廊式住宅平面2024/2/552.建筑群体的平面布局建筑群体平面布局的形式有行列式、围合式、组团式、点群式、开放式以及混合式等。行列式布局围合式布局2024/2/56组团式布局点群式布局开放式布局混合式布局2024/2/57

二、房地产项目竖向设计

1.竖向设计的目的充分合理地利用项目的地形地势条件，达到功能合理、造价经济、景观美好的效果。

2.竖向设计的内容

(1)分析场地的坡度、坡向、高程及纵横剖面；

(2)制定合理的利用与改造地形方案；

(3)确定道路坐标、标高、坡度、曲率等；

(4)确定建筑坐标及标高；2024/2/58(5)结合建筑布置、道路规划与工程管线敷设，确定居住区内其它用地的标高与坡度;(6)确定挡土墙、护坡等室外防护工程的类型、位置、规模；

(7)估算土方及防护工程量，进行土方平衡。2024/2/59

3.竖向设计的原则

(1)竖向设计应与用地选择及建筑布局同时进行，使各项建设在平面上统一和谐、竖向上相互协调；

(2)竖向设计应有利于居住区建筑的布置及空间环境的规划和设计；

(3)竖向设计应满足各项建设用地及工程管线敷设的高程要求，满足道路布置、车辆交通与人行交通的技术要求，满足地面排水及防洪、排涝的要求；

(4)竖向设计在满足各项用地功能要求的条件下，应避免高填、深挖，减少土石方、建(构)筑物及挡土墙、护坡等防护工程数量。2024/2/5104.竖向设计的具体要求道路竖向设计的要求：

(1)应结合地形，符合纵横断面设计的技术要求。

(2)主要道路均应先作纵、横断面设计。

(3)道路交叉口的竖向设计因地形及道路交叉的主次状况不同而有多种处理形式。

(4)不同等级的道路要求有不同的坡度要求。2024/2/511

场地竖向设计的要求：

(1)同一场地可以设计成不同的竖向形式，以满足使用要求和景观效果。

(2)场地坡度要符合地块使用的要求。

(3)场地要保证良好的排水条件，避免出现凹地。其他竖向设计要求：

(1)广场可设计成多种竖向形式，既使得广场生动有趣，又适合人们活动、散步、游憩。

(2)宅旁用地竖向设计要注意排水组织。

(3)绿地的竖向设计应自然起伏以便更生动宜人。2024/2/5125.竖向设计的方法

(1)设计等高线法

(2)高层箭头法

(3)纵横断面法2024/2/513

三、房地产项目道路交通设计

1.房地产项目道路交通系统的分类

分类标准交通系统分类按道路等级居住区级道路小区级道路组团级道路宅间小路按交通方式静态车辆停放系统地面停车室内停车地下停车动态交通系统人车混行系统人车分流系统人车部分分流系统2024/2/5142.道路交通设计的原则

(1)因地制宜的原则

(2)通而不畅的原则

(3)人车分流原则

(4)功能多样化原则2024/2/5153.道路交通设计的要求

(1)为保证安全，不应有过境交通穿越居住区，不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。

(2)考虑对周边城市交通可能产生的不利影响。

(3)道路的宽度除满足人流、车流交通通行外，还应满足日照间距、通风和工程管线的埋设要求。

(4)道路边缘至建筑物要保持一定距离。

(5)必须配置足够数量的停车场所。2024/2/516

四、房地产项目管线设计

1.房地产项目管线的类型分类标准管线类型备注按管线用途给水管道生活给水、消防给水管道排水管道雨水管道、污水管道燃气管道煤气管道、天然气管道热力管道热水管道、蒸汽管道电力管线包括高低压输配电线路通讯管线电话、有线电视、宽带网络2024/2/517分类标准管线类型备注按敷设方式架空管线容易破坏环境美观，故目前房地产项目已经较少采用埋地管线直埋管线沟埋管线按埋设深度深埋管线通常以埋深1.5米为划分标准浅埋管线按工作压力压力管道给水管道、燃气管道、热力管道等重力管道雨水管道、污水管道和废水管道等

房地产项目管线的类型(续)2024/2/5182.管线设计的内容

(1)收集管线资料包括现状管线资料、管线规划资料、项目总体规划方案、单体建筑施工图等资料。

(2)确定管线平面布置管线平面布置一般应根据管线的性质、埋深、道路走向、现场条件等具体情况确定。

(3)确定管线竖向布置通常从上至下管线顺序依次为电力、通讯、煤气、给水、热力、雨水、污水等管线。2024/2/5193.管线设计的要求

(1)管线交叉穿越时应遵循相互避让原则。

(2)管线应尽量布置在道路红线以内，不要乱穿空地，以免影响其它设施的修建。

(3)管线埋设的深度和位置由管线性质决定。

(4)各种管线在同一处布置时，还应尽可能做到互相平行而不交错，并考虑预留施工作业面。

(5)安排管线位置时，应考虑到发展的需要，应当为可能建设的管线预留用地范围。2024/2/520

第二节房地产项目建筑风格策划

一、建筑风格的概念建筑风格是指建筑物在内容和外观等方面所反映的特征，是建筑物的个性和独特表征，是建筑师价值观和美学观的反映，是建筑艺术和审美价值的重要体现，也是城市空间景观的重要组成部分。建筑风格主要体现在建筑物的平面布局、空间形态、立面色彩、细部构造、建筑材料等方面。2024/2/521

二、建筑风格的作用

1.建筑风格具有审美价值

2.建筑风格具有识别功能

3.建筑风格具有广告效果

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三、建筑风格的分类

1.西方建筑风格

(1)西方建筑风格的类型(按历史发展阶段划分)

按照西方建筑风格的历史发展阶段划分，可以将其分为古希腊建筑风格、古罗马建筑风格、罗曼建筑风格、哥特式建筑风格、文艺复兴建筑风格、古典主义建筑风格、巴洛克建筑风格、洛可可建筑风格、折中主义建筑风格、古典复兴主义建筑风格、浪漫主义建筑风格、功能主义建筑风格、现代主义建筑风格、有机建筑风格、后现代主义建筑风格等。2024/2/523

(2)西方建筑风格的特点(按历史发展阶段划分)

古希腊建筑——帕提农神庙古希腊建筑——伊莱克先神庙

古罗马建筑——大角斗场古罗马建筑——凯旋门2024/2/524罗曼建筑——比萨主教堂罗曼建筑细部——拱顶

哥特式建筑—科隆大教堂哥特式建筑—巴黎圣母院2024/2/525

文艺复兴建筑——Tempietto教堂文艺复兴建筑——罗马市政广场

古典主义建筑——凡尔赛宫古典主义建筑——巴黎伤兵院新教堂2024/2/526

巴洛克建筑风格的教堂2024/2/527

折衷主义建筑——巴黎歌剧院洛可可建筑的室内装饰洛可可建筑的室内装饰折衷主义建筑——罗马伊曼纽尔二世纪念堂2024/2/528古典复兴建筑——大英博物馆

古典复兴建筑——美国国会大厦

古典复兴建筑——美国帝国大厦

2024/2/529

浪漫主义建筑——英国议会大厦浪漫主义建筑——伦敦圣吉尔斯教堂

功能主义建筑风格(一)功能主义建筑风格(二)2024/2/530

现代主义建筑——联合国总部大厦现代主义建筑——巴西议会大厦

有机建筑——草原住宅有机建筑——流水别墅2024/2/531后现代主义建筑——美国波特兰市政大楼现代主义建筑——美国电话电报大楼2024/2/532

2.中国传统建筑风格

(1)中国传统建筑风格的一般特征①建筑组群布局主次分明②平面围合空间封闭内向③具有明显的等级规定特征④结构体系以木结构为主⑤注重建筑色彩的搭配2024/2/533

(2)中国传统建筑风格的类型①按建筑物的用途及功能划分■庄重严肃的纪念型风格■雍容华丽的宫室型风格■亲切宜人的住宅型风格■自由委婉的园林型风格2024/2/534

②按地域及民族划分■北方传统建筑风格■西北传统建筑风格■江南传统建筑风格■岭南传统建筑风格■西南传统建筑风格■藏族传统建筑风格■蒙古族传统建筑风格■维吾尔族传统建筑风格2024/2/535

③按历史发展阶段划分■商周建筑风格■秦汉建筑风格■隋唐建筑风格■宋元建筑风格■明清建筑风格■现代建筑风格2024/2/536

第三节房地产项目景观设计策划

一、住宅房地产景观的分类

住宅房地产景观可以分为：绿化种植景观、道路景观、场所景观、硬质景观、水景景观、庇护性景观、模拟景观、高视点景观、照明景观等类别。2024/2/5371.绿化种植景观绿化植物景观策划要从植物种类、植物搭配、种植方式、空间效果等方面考虑。2024/2/5382.道路景观

道路景观策划要考虑道路走向、路面材料、路侧石、排水边沟等。2024/2/5393.场所景观包括运动场所、休闲广场、游乐场等。休闲广场

游乐场2024/2/5404.硬质景观硬质景观泛指用质地较硬的材料组成的景观，主要包括雕塑、围墙、大门、栅栏、信息标志、坡道、台阶、种植容器以及其他便民设施等。

硬质景观——雕塑

硬质景观——雕塑2024/2/541硬质景观——栏杆、台阶

硬质景观——大门硬质景观——种植容器硬质景观——种植容器2024/2/5425.水体景观水体景观是住宅区重要的景观要素，包括自然水景、庭院水景、泳池水景及装饰水景等。

(1)自然水景自然水景设计通过正确利用借景、对景等手法，融和住宅区内外部景观元素，形成纵向、横向和鸟瞰景观，创造出亲水居住型态。自然水景包括驳岸、景观桥、木栈道等。2024/2/543自然水景——驳岸

自然水景——景观桥2024/2/544(2)庭院水景庭院水景应根据庭院空间的不同，采取叠水、溪流、瀑布、涉水池等多种手法进行引水造景。2024/2/545(3)泳池水景2024/2/546(3)装饰水景装饰水景通过人工对水流的控制达到艺术效果，并借助音乐和灯光的变化产生视觉上的冲击，进一步展示水体的活力和动态美，满足人的亲水要求。装饰水景——喷泉

装饰水景——倒影池2024/2/5476.庇护性景观庇护性景观是住区中重要的交往空间，是居民户外活动的集散点，包括亭、廊、棚架、膜结构等。庇护性景观应邻近居民主要步行活动路线并易于通达，为保证视觉效果应合理确定其体量大小。2024/2/548庇护性景观——亭

庇护性景观——柱廊

庇护性景观——棚架

庇护性景观——膜结构2024/2/5497.模拟景观模拟景观是以替代材料模仿真实材料，以人工造景模仿自然景观，以凝固模仿流动，是对自然景观的提炼和补充，运用得当会超越自然景观的局限。模拟景观包括假山石、人造山石、人造树木、枯水、人工草坪、人工坡地以及人工铺地等。

2024/2/550模拟景观——假山

2024/2/5518.高视点景观高视点景观是居住者在高处所观察到的景观。高视点景观的设计要点：

(1)强调色块和色调的对比；

(2)突出植物绿化的疏密对比;(3)重视对水体的艺术处理;(4)对居住区平面进行色彩处理。2024/2/552高视点景观的图案布局

高视点景观的水体及色块2024/2/5539.照明景观

住宅室外照明景观包括车行照明、人行照明、场地照明、装饰照明、安全照明、特写照明等。住宅室外景观照明的目的主要有：①增强对物体的辨别性；②提高夜间出行的安全度；③保证居民晚间活动的正常开展；④营造环境氛围。

2024/2/554

二、住宅景观设计的原则

1.社会性原则社会性原则要求通过美化居住环境，营造优良的社区文化，促进精神文明建设，使居住区真正成为居民生活的精神乐园。

2.经济性原则经济性原则要求景观设计要以建设节约型社会为目标，顺应市场发展需求及地方经济状况，注重节能、节水、节材，注重合理使用土地资源。2024/2/5553.生态性原则生态性原则要求景观设计要尊重自然、顺应自然，追求人与环境的和谐统一，尽量保持现存的良好生态环境，改善原有的不良生态环境。

4.地域性原则地域性原则要求景观设计体现项目所在地的自然环境特征，因地制宜地创造出具有地域特征的空间环境，尽量使用当地的植物，避免盲目移植。

2024/2/556某绿色生态住宅区景观一角2024/2/557

某小区采用欧陆建筑风格，却采用棕榈树和海枣等热带植物作为主要的绿化植物，甚至在其大门前栽种了12棵塑料制成的“海枣树”，完全背离了景观绿化的生态性和地域性原则，陷入了唯景观论的死胡同。2024/2/5585.历史性原则历史性原则要求景观设计要尊重历史与传统文化，保护和利用历史性景观，使景观设计既延续城市历史文脉，又具有较鲜明的时代特征。

6.协调性原则协调性原则要求各种景观要素的大小、数量、风格等应该和谐统一。通过借景、组景、分景、添景多种手法，使居住区内外环境相协调。具体应该满足以下几个方面：2024/2/559(1)景观设计要求层次感景观的层次感体现在平面和立体两个方面。

①平面景观方面：通过设置中心花园、组团绿化和宅间绿化，形成一个公共区域、半公共区域到私密区域这样一个层次分明、各有特色景观布局。

②立体景观方面：通过架空层、阳台、屋顶、墙面、入户花园等部位以及乔木、灌木、花卉、草坪等植被的合理搭配形成的错落有致的立体景观。2024/2/560平面景观的层次性植物立体景观的层次性2024/2/561比较上述景观的空间立体层次感2024/2/562(2)处理好动与静的关系建筑物和构筑物是静态的景观因素，流水、喷泉、花草树木、人流车流等属于动的景观因素。居住空间一般以静态景观为主，但是静态景观过多容易产生呆板、沉闷感。应该在以静为主的景观环境里引入动态景观因素，用来冲破建筑物的凝固感、调和居住区呆板、沉闷的局面。而在以动为主的空间中适当设置静的景观因素改善空间的单调感。2024/2/563景观中的动静因素(一)

景观中的动静因素(二)2024/2/564(3)处理好虚与实的关系实是指建筑物的实体景观，实体景观过多会造成拥挤，给人以压抑感。虚是指空旷的场地，虚的成分过多则会使人缺少依赖感和归属感。虚实结合是空间美学的重要概念，也是居住区布局的重要原则。居住区中的公共空间不宜过实、商业空间不宜过虚否则没有人气。2024/2/565景观因素略显拥挤

虚实恰当的景观布局2024/2/566

三、住宅景观设计的具体要求(详见教材，略)

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第四节房地产项目户型策划

一、住宅户型策划的内容

1.确定户型的类型比如是采用平面户型还是立体户型？独立户型还是双拼户型？错层户型还是跃层户型？等等

2.确定户型的面积大小

按照户型大小通常可将户型分为实用型、舒适型和豪华型等类型。但户型大小并不是绝对的，不同时期、不同地区具有不同的“大”、“小”标准。

2024/2/5683.确定户型组合

户型组合是指一个项目中不同类型、大小、位置的户型搭配组合及其比例关系。一个房地产项目应该确定一个主力户型，再加上一些辅助户型。

4.确定户型的平面布局

户型平面布局包括两个层次的含义，一是指各种户型在小区总平面、楼层、平面上的位置；二是指一个户型之内不同功能房间的平面布置。2024/2/569

二、住宅户型策划的原则

1.功能分区原则住宅户型的设计及策划通常遵循动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区、洁污分区等要求。动静分区公私分区2024/2/570主次分区干湿分区洁污分区2024/2/5712.流线设计原则流线是指住宅中日常活动的路线(又称为动线)，通过流线设计可以有意识地将人们的居住行为加以组织和引导，从而达到划分不同功能区域的目的。常用的流线包括家务流线、家人流线及访客流线。流线设计要求尽量不要交叉。其他户型设计原则还有地域性原则、均好性原则、灵活性原则、经济性原则、风俗性原则等。

2024/2/572功能分区与流线私属区公共区服务区2024/2/573功能分区与流线2024/2/574功能分区与流线2024/2/575户型布局中的风水问题

2024/2/576

三、住宅户型策划的具体要求

1.客厅

(1)应具有一定的独立性与完整性。

(2)尽量方正，大小适中，进深与开间比例适当。

(3)客厅应具有良好的通风与采光。

(4)客厅与进户们之间应设置一定的过渡空间。

(5)有条件的情况下可以设置单独的会客室。2024/2/577房间朝客厅开门太多客厅进深太长2024/2/5782.卧室

(1)卧室必须要有自然采光和通风；

(2)主卧应具有独立性与私密性；

(3)主卧面积应该相对较大；

(4)大户型宜设置“次主卧”；

(5)儿童房和佣人房可相对较小，佣人房最好与与放置洗衣机的工作阳台相连。2024/2/579试分析某高档住宅的户型特点2024/2/5803.餐厅

(1)餐厅与厨房应该紧密相连，西式厨房可以与餐厅实现一体化。

(2)餐厅应具有良好的通风采光，一般以处于户型北侧为宜。

(3)餐厅应与客厅宜适当分隔。2024/2/581餐厅几乎成为过道餐厅相对独立2024/2/582餐厅与客厅完全联通餐厅与客厅适当错开2024/2/5834.厨房

(1)在位置方面，厨房应远离卧室、客厅，避免油烟污染；尽可能接近入户门以便食品、垃圾进出；厨房要具备良好的通风采光，尽量靠近北面窗户；尽量应与餐厅相邻；厨房宜设置服务阳台；从管道检修、水电煤气抄表以及施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应该与公共卫生间尽量相连。

(2)在面积方面，厨房必须具备足够的面积，设计计尺寸应尽量满足模数化要求，以利于设备摆设。

(3)在形状方面，“L”型和“U”型厨房要比“I”型厨房更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度，也更有利于厨房操作台面的布置摆放。2024/2/584(4)在功能方面，可以考虑将厨房的清洗加工区和烹饪区分离,既可降低油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行。

(5)在住宅科技方面，厨房是住宅内设备和科技运用最集中的空间之一，设计时应具有一定的前瞻性，比如应预留足够多的管线，以便日后更新改造。

(6)各种竖向管道和管线宜集中敷设，在墙角处形成管线区，便于厨房的装修改造。2024/2/585厨房与卫生间集中布置厨房中的流线2024/2/5865.卫生间

(1)在位置方面，卫生间要布置在通风采光良好的地方；如果只有一个卫生间，则卫生间应布置在动静分区或者公私分区之间并靠近卧室区尤其是主卧，避免穿堂越室；有两个或两个以上卫生间时，公共卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室，也不应该针对餐厅；卫生间中的座便器不能正对着卫生间门。

(2)在面积方面，卫生间的面积一般不应少于6平方米，如果有两个及以上卫生间，则主卧卫生间的面积一般要大于公共卫生间。如果中小户型要设置两个卫生间，则公共卫生间可以做成只有马桶和洗手池的迷你型卫生间，以解决客人的如厕需求。2024/2/587

(3)在功能方面，卫生间要具有便溺、淋浴、盥洗等功能，这些功能干湿、洁污等情况均有所不同，因此尽量实现干湿分区和洁污分区。

(4)在数量方面，三室及以上的大户型应该有一个以上的卫生间，其中一个是主卧中的独立卫生间。

(5)在住宅科技方面，设计时应具有一定的前瞻性，预留足够多的管线，以便日后更新改造；设计尺寸尽量符合建筑模数的要求。

(6)各种竖向管道和管线宜集中敷设，在墙角处形成管线区，便于卫生间的装修改造。2024/2/588

卫生间与餐厅们相对卫生间内干湿分区2024/2/5896.玄关(门厅)(1)门厅应具有相对完整性，既避免对客厅的一览无遗，保证住宅内部的私密性，又能形成一个过渡空间，有利于增强住宅内部空间的层次感。

(2)门厅应该具有足够的面积，以满足入户换鞋、穿衣戴帽、整理着装、放置文件包、雨伞、钥匙及其他物品等行为的需要。

(3)门厅最好应该布置鞋柜、衣柜、储藏室等空间以及凳子、穿衣镜等空间及家具。2024/2/590没有独立门厅有独立门厅2024/2/5917.阳台

(1)阳台具有通风、采光、观景、晾晒衣物等功能，各个功能应该有所区分，数量也应有足够保证。

(2)在北侧宜设置服务阳台并于厨房相连，便于置放蔬菜及其他杂物。

(3)晾晒衣物的阳台尽量不要与观景阳台(一般与客厅相连)合而为一，否则有碍观瞻。

(4)阳台的平面和材料应该多样化，不能局限于过去千遍一律的长方形以及砖头、水泥材料。

(5)可布置一些不上人的特殊功能阳台，比如为了避免立面单调而设置一些装饰小阳台，或者处于安全考虑用于安置空调主机、燃气热水器等。2024/2/5928.储藏室储藏空间在我国以往的户型设计中一直没有受到足够的重视。直到近年来在面积较大的户型中，才开始正式出现储藏间等设计。在加大储藏面积的同时，户型设计中储藏空间的分类细化也是有必要的。《房地产策划》

房地产项目市场策划932024/2/5第一节房地产市场调查第二节房地产市场分析第三节房地产市场细分第四节房地产市场定位本章目录2024/2/594

第一节房地产市场调查

一、房地产市场调查的概念

房地产市场调查是房地产企业(或策划机构)为实现企业(项目)特定的经营目标，运用科学的理论与方法，以现代化的调查手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握房地产市场的现状以及发展趋势，为房地产企业的科学决策提供正确依据的一种结果活动。

2024/2/595

二、房地产市场调查中的常见问题

1.市场调查行为不规范，流于形式甚至弄虚作假

2.市场调查针对性不强

3.盲目信任“市场调查”结果三、房地产市场调查的原则

为保证市场调查的效果，房地产市场调查通常需要遵循如下原则：客观性、针对性、科学性、系统性、效益性、时效性、保密性以及参考性原则等。2024/2/596

四、房地产市场调查的类型分类标准调查种类按照调查目的探测性调查描述性调查因果性调查预测性调查按照调查范围与对象全面普查重点调查随机抽样调查非随即抽样调查按照调查结果的性质定性调查定量调查2024/2/597

五、房地产市场调查的内容调查内容市场环境调查消费者情况调查竞争对手调查2024/2/5981.市场环境调查宏观环境调查中观环境调查微观环境调查国家的政治、经济、法律、科技、社会、文化、人口、环境及房地产政策等项目所在城市的城市发展规划、房地产市场供求、房地产企业及专业机构等项目用地状况及开发条件、周边环境与景观、基础设施配套、交通状况等2024/2/5992.消费者情况调查调查内容Who(消费者个人情况)Why(消费动机)What(消费偏好)When(消费时机)Where(消费地点)How(消费行为)5W+1H2024/2/51003.竞争对手调查竞争项目调查竞争企业调查调查竞争项目的地段、产品、价格、卖点、促销手段、销售效果、物业管理等。调查竞争企业的实力、背景、品牌、形象、管理、战略等。2024/2/51011.文献调查法■优点：(1)文献资料丰富；(2)调查费用低廉；(3)可以节省调查时间。■缺点：(1)数据的完整性和时效性问题；(2)缺乏针对性；(3)数据资料不能保证其权威性和质量。■资料来源：(1)出版物；(2)报纸；(3)学术期刊；(4)杂志；(5)网络资源。

六、房地产市场调查的方法

2024/2/5102出版物：各类房地产统计年鉴、各类房地产研究报告如《中国房地产TOP10研究报告》等；报纸有：《中国房地产报》、《中外房地产导报》及新闻类报纸的房地产专版等；学术期刊有：《中国房地产》、《中国房地产金融》、《住宅与房地产》、各地的房地产期刊等；杂志有：《房地产导刊》、《楼市》及著名房地产公司的内部杂志等；网络资源有：搜房网、焦点房产网、透明售房网以及当地其他的房地产网站等。相关知识——文献调查的资料来源2024/2/51032024/2/51042024/2/51052.问卷调查法(1)问卷调查的类型问卷调查分为入户问卷法、拦截问卷法、邮寄问卷法、留置问卷法、网络问卷法、媒体问卷法等。(2)调查问卷的构成一般由开头、正文和结尾三个部分构成。1)开头部分开头部分主要包括问候语、调查简介、填表说明以及问卷编号。调查简介应该说明本次调查的目的、调查者的身份、保密原则及奖励措施等。2024/2/5106×××先生/女士：您好！我是××公司的调查员，在进行一项××市场调查，想跟您交流这方面的看法。您的意见无所谓对错，只要真实反映您的情况和想法，都会对我们有很大的帮助。完成调查以后，您将收到一份小礼品，并能参加我们的抽奖活动。我们将对您的回答严格保密！希望您能在百忙之中抽出一点时间协助我们完成这次调查，感谢您的支持！问候语调查简介问卷调查的问候语及调查简介2024/2/51072)正文部分正文部分主要包括被调查者背景资料和被调查者对相关问题的看法两部分，后者是调查问卷的重点和主体。在正文的开头应该设置过滤性问题，以便剔除不适合的调查对象。3)结尾部分结尾可设置开放式问题，或记录调查情况，也可以是感谢语以及其他补充说明等。2024/2/51083.访问调查法访问调查法又可分为座谈法、深度访谈法、电话调查法等。(1)座谈法座谈法又称为集体访谈法。■优点:是抽样人数少、成本低、周期短，能激发人们的想象从而获得大量的建议；■缺点:是由于抽样人数少，误差可能较大，调查结果量化处理困难。2024/2/5109(2)深度访谈法深度访谈法类似于记者采访的一对一访问。■优点：可获得较全面的资料，保证调查资料的效度和信度；■缺点：对调查者素质和访问技巧要求较高、调查样本少误差较大，调查结果难以量化处理和推论等。(3)电话调查法■优点：速度块、费用低、覆盖面广。■缺点：调查受时间限制、调查内容不能太复杂、不能控制被调查者情绪等。2024/2/51104.其他调查法(1)观察调查法■优点：直观可靠，被调查者表现自然无压力，可以获得那些被调查者不愿言及和无法提供的信息，信息资料的准确率较高。■缺点：调查范围较小、调查时间较长，或仅能观察一些表象。(2)实验调查法实验法是将调查缩小到一个较小的规模，通过实验得出一定的结果，再对整个市场进行推测。实验法的优点是准确率高；缺点是成本高、时间长。2024/2/5111

七、房地产市场调查的步骤

1.调查准备阶段调查准备包括确定调查目的、拟定调查方案、调查人员培训、设计调查问卷等内容。2.调查实施阶段包括文献调查和实地调查等过程。3.分析总结阶段包括整理资料、撰写调查报告等工作。2024/2/51121.问卷设计的原则问卷设计的原则包括：一致性原则、完整性原则、准确性原则、效率性原则和模块化原则。2.问卷设计的技巧(1)避免专业术语和缩略语；(2)避免含义模糊的用词；(3)避免断定性的问题；(4)避免倾向性的问题；(5)避免双重否定的问题;

八、房地产调查问卷的设计

2024/2/5113(6)避免一问多答的问题；(7)问题要考虑时间性；(8)问题要有明确的界限；(9)避免敏感性的问题；(10)注意问题的顺序；(11)备选答案要穷尽；(12)备选答案要互斥；(13)根据不同问题选择不同的答案形式；(14)对敏感性问题尽量采用定距或等比答案，设置一定的范围等。2024/2/51141.调查报告的组成(1)封面(2)目录(3)索引(4)摘要(5)正文：包括调查背景、调查目的、调查内容、调查方法、调查结果、结论与建议等部分。(6)附录

九、房地产调查问卷的设计

2024/2/51152.调查报告的写作要求(1)语言通顺、简洁、客观(2)结构严谨，重点突出，逻辑性强(3)内容全面(4)资料翔实(5)结论明确2024/2/5116

第二节房地产市场分析

一、房地产市场分析中的常见问题

1.对市场需求的分析不够深入

2.对市场供给的预测不够准确

3.不进行市场供求的对比分析

4.定量分析方法的运用不当

5.市场定位过于宽泛

6.对市场份额估计过高

7.过于依赖二手资料，缺少对消费者的跟踪调查2024/2/5117

二、房地产市场供需分析

1.供给分析

(1)供给量分析：现有供给量、潜在供给量。

(2)供给结构分析：按区块和物业类型进行。

2.需求分析

(1)成交量分析：按区块和物业类型进行。

(2)潜在需求分析：根据人口和收入等统计资料。2024/2/5118

三、房地产项目分析房地产项目分析就是从资源、产品、价格、管理、服务、品牌等方面对本项目及周边竞争性项目进行比较，在比较中明确本项目的优势与不足、机会与挑战，并据此制定相应的对策。

项目分析主要采用SWOT分析方法。S