房地产金融-房地产贷款与房地产信托基金

银行贷款是指银行根据国家政策以还本付息为条件，以一定的利率将资金贷放给资金需要者，并约定期限归还的一种经济行为。房地产业银行贷款主要包括有关土地储备、房地产的开发及流动资金的贷款和商业用房及个人住房相关贷款。商业银行贷款目前仍是是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。概念商业银行贷款优势与劣势

银行贷款的优势在于：①银行系统具备成熟的开发贷款体系，各种调查和审查手续相对固定，融资程序简单，融资速度较快；②银行贷款的成本主要是利息支出，相对上市融资和债券融资来说，节省了大笔的发行费用，因此通过银行贷款融资是一种成本较低的外源性融资渠道；③银行贷款具有财务杠杆作用，贷款利息在税前支付，因此具有抵税作用。银行贷款的劣势在于：①受国家宏观调控政策影响较大；②对开发商信用和实力有较高要求；③开发贷款的期限较短，多为1～3年，而且一般要以不动产作为抵押。

企业自有资金是指企业在设立时各出资方投入的资金、经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金以及资本公积金。概念企业自有资金优势与劣势企业自有资金的优势在于这些资金由企业自由支配，受外界的制约和影响较小；融资成本较低，不存在融资费用。其劣势在于自有资金受企业自身积累能力限制，融资规模通常较小。

预收账款是指房地产开发企业按照合同规定预先收取购房者的定金或购房款以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。概念预收账款优势与劣势预收账款的优势在于成本低；另外，房地产开发应付账款的多少往往取决于企业自身的谈判能力。例如企业与供应商、施工单位进行谈判时可以要求工程达到什么阶段按比例支付多少款项，这样房地产企业就可以避免一次性付出全部款项，从而获得了对剩余资金暂时的使用权。其劣势在于受市场影响大，当房地产市场低迷时，预收帐款将减少，企业无法保证获得持续稳定的资金。股票融资，是股份制房地产企业通过股票市场获得资金的一种方式。随着资本市场的日益发达，股份制房地产企业上市发行股票融资成为重要的融资渠道。概念类型股票融资在以下两种情形下可以采用划拨方式。(1)《城市房地产管理法》规定，“国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。”(2)

经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应。优势与劣势股票融资包括直接上市股票融资和上市后再融资和借壳上市融资。直接上市股票融资就是首次发行上市，即通过IPO来直接上市获得资金；上市后股票再融资是指公司上市以后通过发行可转债、配股、增发新股等方式获得资金；借壳上市股票融资是指通过购买上市公司的股权成为其大股东，然后注入优良资产和具有良好收益预期的资产，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，从而完成在证券市场的融资。上市股票融资的优势在于：①形成稳定而长期占用的资本，有利于增强公司的实力，为债务融资提供基础；②资金使用风险较小，股本不存在固定到期日，也不存在固定股利支付义务和支付风险；③通过上市融资所获得的资金数额较大。上市融资的劣势如下。(1)上市融资对公司财务、法律、未来发展等方面的要求较高，融资的难度较大。(2)新股发行会稀释原有股权结构，从而直接影响或削弱原有股东对公司的控制权。(3)上市融资所需成本较高。(4)股票发行过量会直接导致每股收益下降，从而不利于股价上扬。债券融资是指房地产企业依照法定程序发行企业债券获得资金的一种融资渠道，在发行债券时约定在一定期限内还本付息。债券的持有人有权在到期日取得本金和利息，但无权参与企业的日常经营和管理。概念类型债券融资在以下两种情形下可以采用划拨方式。(1)《城市房地产管理法》规定，“国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。”(2)

经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应。优势与劣势按照有无特定的财产担保，可分为抵押债券和信用债券；按照是否记名可分为记名债券和无记名债券；按照能否转换为公司股票，可分为可转换债券和不可转换债券；按能否提前赎回可以分为可提前赎回债券和不可提前赎回债券。债券融资的优势在于：①债券融资具有财务杠杆作用，只要企业息税前利润高于债券利息率，负债率保持在一定水平，企业就可以通过发行债券获得财务杠杆带来的好处；②债权人无权参与企业日常的经营管理，因此债券融资不会稀释股东的控制权；③企业所需支付的债券利息可以作为费用在税前支付，具有抵税作用；④当企业破产时，债权人具有优先受偿权，因此债权人比股权人所承担的风险小，相应的融资成本也比股票低。债券融资的劣势在于：①我国对发行债券的房地产企业要求较严格，拟发行债券的房地产企业先要向证券主管部门申请，在符合评级标准以后，还要求用其财产作抵押。对于负债过多，无力提供抵押品的公司一般不准许发行债券；②通过债券融资的数量有限，通常公司发行债券不能超过公司总资产的一定比例；③债券到期后，公司必须按照约定还本付息，因此债券到期时对企业的资金流动性要求较高，企业面临的支付风险比较大。其他融资渠道在以下两种情形下可以采用划拨方式。(1)《城市房地产管理法》规定，“国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。”(2)

经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应。1)租赁融资房地产租赁融资是指拥有土地经营权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发建设房地产，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自发开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。2)回租融资回租融资是开发商先出售自己开发的物业，再将其租回经营。开发商作为物业的所有人，既想保持对该物业的所有权以获得该物业的连续收益，又期望出让该物业获得资金以减少自身资金的占用，而投资者也期望能够获得可观的收益，于是可以采用回租融资的方式。3)回购融资回购融资是指，开发商将自己开发的物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。通过回购融资，开发商不仅获得较高比例的融资，同时在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。另外，开发商可以对物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处。4)其他融资机构贷款其他融资机构包括房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产基金管理公司以及房地产财务公司等。5)合作开发融资(1)合作开发的概念。房地产企业的合作开发融资是选择一家或多家投资者合作开发房地产项目，一般是双方先投资成立合资项目公司，然后以项目公司为主体来进行房地产的开发，项目公司的利润由投资双方共同分享。(2)合作开发的类型。房地产合作开发包括合资、前沿货币合约以及房地产辛迪加。(3)合作开发的优劣势。合作开发的优势在于房地产开发企业寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法，对于缓解开发企业自身资金压力、转嫁风险大有好处。其劣势在于合作开发融资渠道中，最为关键的是找到愿意进行合作开发的投资者，而寻找投资者的过程往往要花费较长的时间。另外，如果项目开发后经营业绩很好，则房地产开发企业为合资合作而损失的项目利润将较大。房地产开发贷款是指为了满足开发项目开发建设资金的需要，房地产开发企业以出让方式取得的项目土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融机构申请的贷款。房地产开发贷款只能用于指定的项目，不能挪用于其他项目。概念房地产开发贷款在以下两种情形下可以采用划拨方式。(1)《城市房地产管理法》规定，“国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。”(2)

经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应。分类1)按贷款用途分类依据贷款的用途，房地产开发贷款有以下几种类型。(1)土地购置贷款。(2)土地开发贷款。(3)房地产开发项目建设贷款。2)按照开发内容分类按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型。(1)住房开发贷款。(2)商业用房开发贷款。(3)土地开发贷款。(4)房地产开发企业流动资金贷款。土地收购储备是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。

土地收购储备制度的建立，有利于政府实施集中统一的土地供应，实现政府对土地一级市场的绝对垄断，提高政府通过土地供应对房地产市场进行宏观调控的能力和土地市场的透明度，促进城市土地资源的有效利用和房地产市场与社会经济的协调发展。土地收购储备土地储备贷款在以下两种情形下可以采用划拨方式。(1)《城市房地产管理法》规定，“国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。”(2)

经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应。土地储备贷款1)按贷款用途分类依据贷款的用途，房地产开发贷款有以下几种类型。(1)土地购置贷款。(2)土地开发贷款。(3)房地产开发项目建设贷款。2)按照开发内容分类按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型。(1)住房开发贷款。(2)商业用房开发贷款。(3)土地开发贷款。(4)房地产开发企业流动资金贷款。房地产抵押贷款是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保、获得贷款的行为。在建工程抵押贷款在建工程抵押贷款是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。商用房地产抵押贷款商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类住房的抵押贷款。个人住房抵押贷款包括政策性(住房公积金)住房抵押贷款、商业性住房抵押贷款和个人住房组合贷款3种类型。房地产抵押贷款二级市场是指买卖抵押房地产债权的市场。房地产抵押银行将已抵押的房地产债权转让给一定的机构，这些机构将成千上万的已抵押房地产债权打包推向金融市场，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，从而实现房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。概念功能房地产抵押贷款二级市场在以下两种情形下可以采用划拨方式。(1)《城市房地产管理法》规定，“国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。”(2)

经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应。发展的条件(1)满足贷款银行的发展需要。(2)满足债券投资者的投资需求。(3)房地产抵押贷款二级市场的发展促进房地产市场的发展。(1)成熟的房地产市场。成熟的房地产市场是保证交易标的合法性的关键。(2)成熟的抵押贷款一级市场。发展抵押贷款二级市场，首先需要有一个健全的房地产抵押贷款一级市场。(3)成熟的证券市场。只有成熟的证券市场，才能保证股票、证券价格同资产和生产发展相联系，才能保证交易规范地进行。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。概念发展的意义房地产投资信托基金分类(1)引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融构架，从而促进整个房地产市场的快速发展。(2)引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高房地产投