全球经济态势下曼谷大都市圈边缘地带居住模式及其变化

全球经济态势下曼谷大都市圈边缘地带居住模式及其变化

ShigeruFUKUSHIMA2/4/20241主题一、文章的大意二、文章的体会三、启示2/4/20242文章框架一、前言

二、曼谷都市圈的扩展

三、北部地区的发展（1970-1995）

四、北部发展地区居住模式的变化

五、经济危机下NDC地区住房模式的变动

六、结论2/4/20243研究背景1、东南亚国家的大都市由于推行开放经济政策的通过接受外国投资，实现了社会经济结构的现代化。2、大城市的地域范围不断扩展，同时工业化水平不断提高。3、在这些扩展的区域内，在不同的经济增长和发展期间，边缘地带已经成为外来人口进入本地区的前沿地带。2/4/20244研究意义对于城市边缘社会的研究是很重要的，因为它能够表明工业化影响的方向。促使经济增长的制造业大部分集中在城市的边缘地区，因此，我们能够知道工业化是如何促使新的城市社会形成、生活方式和居住方式的转变。另一方面在开放的经济政策下，如果发展中国家没有强大的经济基础，没有管理与全球金融市场连接的本国金融市场的能力，经济的脆弱性是不可避免的。在这种脆弱的经济下，居住模式一定会发生变动。2/4/20245研究的时间和地域范围本文是研究在曼谷都市圈的边缘地区，尤其是NDC地区——曼谷都市圈三个典型的发展区域之一，在1985——1995年快速的经济增长和工业化时期，居住模式是如何变化的以及在1997——1999年的经济危机中是如何变动的。

2/4/20246NDC地区它位于距曼谷城市中心半径约27——45公里的范围内。NDC地区处于曼谷都市圈的边缘，南北沿PHAHOHLYTHIN高速公路，约18公里；东西沿RANGSITRAKHONNAYOK公路，约10公里范围内。

（如图所示）2/4/202472/4/20248分析框架经济增长与发展和工业化对于不同年龄段和不同社会阶层的人群有不同的影响，因为年龄和社会地位会导致职业和经济状况的不同。由于经济状况的差别，不同年龄段、不同社会层次的人群在定居时和成功的时侯会选择不同的居住模式。具有不同居住偏好的人会有不同的住房需求和住房条件的要求。基于上述的认识，我们就能够理解工业化和快速的经济发展是如何影响不同年龄段和不同社会阶层人群的居住模式的变化。2/4/202492/4/202410数据来源通过挑选样本家庭，调查他们在1995年的社会经济结构下住房历史及其变化（299样本）和清楚这种居住模式在1999年（40个样本）和2000年（79个样本）经济危机时的变化。我们在NDC地区做了三种调查问卷，被调查者为居住在曼谷都市圈内Pathumthani省NDC地区的家庭。调查这些家庭的目的是研究他们居住方式上的改变，得到一个他们住房计划真实情况。

2/4/202411曼谷都市圈的扩展（1）

曼谷的城市中心地区已经发展成为办公、商业、金融、服务和交流中心，郊区发展成为制造业地带和居住区。曼谷都市圈范围迅速扩大，在1974年到1984年期间距城市中心约11公里到20公里半径范围内的住房市场发展最快。在1984年到1988年期间，距城市中心约21公里到30公里半径范围内的住房市场发展最快。2/4/202412曼谷都市圈的扩展（2）自从1990年起，住房的发展在据市中心21——40公里的半径内最有动力。制造业部门工作机会的增加和新的住房市场的发展增加了郊区的人口。人口的增长又对郊区商业中心，交流和服务、交通和其他活动的需求增加。

2/4/202413北部地区的发展（1970-1995）

曼谷都市圈的社会经济结构自从70年代以来已经发生了很大的转变。在60年代Pathumthani省除了传统的CHAOPRAYA河两侧的城镇中心地区和PHAHOHLYTHIN公路两侧的RANGSIT地区以外，大部分土地是农业用地。2/4/202414北部地区的发展（1970-1995）NDC地区是该地区经济发展的发源地。在1972年第一次发展期间，NDC地区建立了占地146公顷的NAVANAKORN工业园

——第一个也是最大的工业园。从此以后，该地区工业化逐渐发展。制造业部门的劳动者的数量从1970年的9839人增加到1990年的71811人。另一方面，农业人口从1980年的81644人下降到1990年63273人。2/4/202415北部地区的发展（1970-1995）自从80年代中期以来，由于本地区的外来投资的增加，工业化集聚现象加速。在80年代末，制造业部门劳动者的数量超过了农业人口数量。在1994年Pathumthanii省有1180个制造业企业，雇员大约有147000人。制造业占全省产值达到67%，商业和服务业占15%，农业仅占5%。2/4/202416北部地区的发展（1970-1995）NDC地区是Pathumthani省快速工业化的中心地区，许多大规模的外国企业沿着PHAHOYTHIN高速路分布，尤其是在NAVANAKORN工业园内。1993年NAVANOKOM工业园整个发展面积达960公顷，其中制造业企业占647公顷，有180个工厂和53850名从业人员。2/4/202417北部地区的发展（1970-1995）在快速工业化的情况下，工作机会的增加加速了外来人口的进入。PATHUMTHANI工业园人口由1970年的233900人增加到1994年的511400人。按照1990年的人口和住房统计，Pathumthani省36%的人口是外来人口。最近几年，由于市区房价上涨和环境恶化，从曼谷城区来寻求更好、更舒适的居住环境的人不断增加。持续的人口增长刺激了零售业和服务业的发展。

2/4/202418表三：各行业从业人口变化曲线图2/4/202419北部发展地区居住模式的变化

分类标准：这篇论文试图从不同年龄段、不同的社会阶层角度发现NDC地区居住模式的变化。（1）年龄的标准：年龄段的分类是与他们开始工作的时间和在BMR居住的时间紧密联系的。处于社会经济结构的不同时期的不同年龄段的人，有不同的居住选择。2/4/202420居民分类标准年龄会影响就业结构。就业结构反过来又会影响他们的家庭经济和家庭结构。（2）受教育背景：户主的受教育背景是居住模式选择的另一个重要参数，因为这不仅与他们现在的经济状况紧密联系而且与他们的社会阶层紧密联系。因此，居民分类是基于年龄段和教育背景的分类。2/4/202421居民分类这次研究在年龄段上分为20岁、30——40岁和50年岁以上三类，教育背景分为初等教育背景、中等教育背景和高等教育背景三类。中等教育背景包括较高的专业化训练，高等教育包括大学教育。基于以上的参数被调查者可被分成9个不同的群体，以鉴别他们的居住模式的不同和他们所作出的选择的不同。

2/4/202422居住模式差异的原因居住模式的不同类型可以通过家庭不同的社会经济特征和在BRM地区开始居住的时间得到，这些方面与他们在住宅市场上选择能得到满足的住房模式紧密相连。尤其是开始居住的时间和进入住宅市场的时间，对于具有初等教育背景和中等教育背景的人群能够买房是一个非常重要的决定性因素。2/4/202423居住模式差异的原因导致时间成为决定性因素的一个原因是在1987——1990年大量土地和房屋价格的上涨。在BMR外围地区平均的土地价格在这个期间上涨了21倍。价格的上升不仅仅是因为对于房地产的需求和支付能力的提高，而且是由于大量的房地产投机的存在。2/4/202424居住模式差异的原因例如，一套标准的住房价格（大约64——88平方米）——典型的新的中产阶级的一套住房的价格的范围从1987年的150000——300000泰铢上涨到1990年的500000——800000泰铢。即使在土地价格飞涨之后，由于通过曼谷国际银行和其他金融机构流入的大量的外国资本的支持，土地和房产价格仍然不断上涨，直到1997年金融危机之前。

2/4/202425不同年代和教育背景的居住模式研究的三种类型家庭：（1）家庭户主在20岁左右（2）30——40岁的人（3）大于50岁的人2/4/202426家庭户主在20岁左右

背景：20岁左右的人群中有88%的人是在BRM地区经历1987——1990年土地价格膨胀之后才开始他们的家庭居住历史的。2/4/202427家庭户主在20岁左右初等教育背景和中教育背景：大部分初等教育背景和中等教育背景的家庭——他们主要是工薪家庭，他们的平均家庭月收入分别为8380泰铢和10720泰铢——因而没有购房的能力。他们中的大多数是花费他们收入的12%——15%租小型的一室公寓。30%的初等教育的人住所是没有卫生间和厨房的。这样低租金的房子通常存在过渡拥挤，没有排水和垃圾收集的设施等问题。2/4/202428家庭户主在20岁左右所有初等教育背景的家庭都没有自己产权的房产，中等教育背景的家庭仅有13%的家庭有自己产权的房产。

高等教育背景：71%的高等教育背景的家庭仍然是租房居住，虽然有29%的家庭已经拥有独立的住房。

2/4/202429家庭户主在20岁左右问题：自90年代的初期，市场开始供应低租金的有产权的公寓，但即使大多数的工人能够负担的起，市场的需求也很小。值得注意的是，他们中还有一部分人生活在非正式的房子中，如平民窟和船库中。现在，对于外来的年轻人来说，拥有正式的住宅已超出他们的住房选择范围。

2/4/20243030——40岁的人

背景：由于他们在社会经济中的扮演的角色的多样性和他们在NDC地区开始居住的时间不同，这一年龄段的人的居住模式更加具有多样性。由于这一代人是在经济起飞时期进入劳动市场和建立家庭的，因此他们家庭的社会经济角色包括职业有很大差异。

2/4/20243130——40岁的人职业类型：对于高等教育背景的家庭最通常的职业是拥有自己的企业（43%），这些私人企业雇佣国内的职员和专业技术管理人员。在初等教育的人中40%的人从事个体经营，主要是小规模的非正式的行业，32%的人在私人部门做简单的劳动者，17%的人从事农业劳动。有41%的中等教育背景的人在私人部门做简单的劳动者，主要是做工人，26%的人经营自己的个体商业。2/4/20243230——40岁的人在曼谷大都市圈地区，这一年龄段的人中有63%的人是在土地价格膨胀之前来到这里的。对于具有初等教育背景和中等教育背景家庭能否拥有自己的住房，这个时期是非常重要的。在1982——1987年期间私人发展商在曼谷都市圈的郊区提供价格范围在120000到250000泰铢的低价住宅，这使得55%的家庭有支付能力能够购买房产。大多数的初等教育背景的家庭和中等教育背景的家庭在这个时期能够买得起住房。2/4/20243330——40岁的人但是，在1990年后迁入该地区的大多数初等教育背景和中等教育背景的人没有能力购买属于自己的住房（30岁左右的有42%，40岁左右的有21%），他们也和年轻人一样租房居住。因此，56%的受过中等教育的人能够拥有自己的住宅，尽管由于缺少足够的收入只有35%的初等教育的也能做到。值的注意的是，仍有28%初等教育背景的人居住在非正式的平民窟和船库中。2/4/20243430——40岁的人对于高等教育的人来说，因为有平均每月有29700泰铢的足够的收入，所以时间不是最重要的，他们在土地上涨期间和上涨以后都有很积极的购买行为。事实上，尽管有18%的NDC迁入者是为了寻找工作机会，但39%的迁入者是为了寻找更好地的居住环境。在1995年，受过高等教育的家庭有86%的家庭已经拥有自己的住房，大部分为独立的住房。

2/4/202435大于50岁的人

背景：这一年龄段的大部分人只有受过初等教育或更少的教育，因而职业被社会阶层和教育程度很好的区分。这一年龄段的大多数受过初等教育的家庭落后于国家经济增长和工业化时代。

2/4/202436大于50岁的人职业：受过高等教育的人在政府部门工作或自己经营企业（占43%）或者作为私人部门的管理者、专业人员。56%的初等教育者是小贩或从事其他小规模的零售服务业，在非制造业部门从事简单劳动的占24%，从事农业劳动的人占21%。中等教育程度的人职业范围相对于高等教育的人较小，在私人部门从是管理和专业工作的人的比重比受过高等教育的人低。

2/4/202437大于50岁的人收入情况：受过高等教育的家庭每月的家庭收入大约37500泰铢，但是受过中等教育的和受过初等教育的家庭月收入各自只有21960泰铢和13710泰铢。30%的初等教育家庭平均月收入低于5000泰铢，仅18%的人月收入超过20000泰铢——这个收入是在曼谷都市圈能够负担的起一套标准住房最低标准。2/4/202438大于50岁的人居住模式：这一年龄段的人的居住模式和生活水平被分成两种类型。86%的受过高等教育的家庭和64%受过中等教育的家庭和47%受过初等教育的家庭已经拥有自己的住房。但是在初等教育的人中有41%的人住在非正式房屋里。2/4/202439大于50岁的人居住模式差异原因：这一年龄段的人中有72%的人是从80年代开始他们在NDC的居住历史的，那时正式的分区仍然继续流行。许多受过中等教育和高等教育的家庭在他们迁入该地区的时候会购买房产或在郊区建房产。另一方面许多只有初等教育的家庭只能沿着隧道在空地上安家、建房。即使在房地产市场萧条时，由非正式房屋搬迁到正式房屋的趋势也是不显著的。2/4/2024402/4/2024412/4/202442经济高速增长时期住房类型和房屋所有形式的转变（1985——1995年）作者利用相关的数据研究了NDC地区在1985——1995年经济高速增长时期住房类型和房屋所有形式的转变。在1985年租房居住的家庭中，36%的家庭已经在1995年取得了房屋的所有权。因此拥有房屋产权的家庭比例由50%上升到60%。有7%的家庭通过租用更好条件的房子改变居住环境。2/4/202443经济高速增长时期住房类型和房屋所有形式的转变（1985——1995年）另一方面，在1985年租用非正式的房屋的家庭中，仅有15%的家庭住上正式房屋（自己所有的占11%，租房的占4%），他们中的大部分家庭仍然住在非正式的房屋中。

在1985年，受过高等教育和中等教育租房居住的家庭中，有67%和50%的家庭拥有了由自主产权的房产，仅有27%的初等教育的家庭拥有了自主产权的房产。2/4/202444经济高速增长时期住房类型和房屋所有形式的转变（1985——1995年）因此受过高等教育的家庭拥有自主产权的比率从73%增加到91%，受过中等教育的家庭拥有自主房产的比率从60%增加到76%，受过初等教育的家庭比率只发生了微小的变化，从41%上升到44%。在受过初等教育的家庭中，只有11%的家庭租用了质量较好的房屋。这说明对于买不起房的家庭来说，租用条件较好的房屋是他们（改变居住环境）的第二种选择。2/4/202445经济高速增长时期住房类型和房屋所有形式的转变（1985——1995年）在居住在非正式房屋的家庭中，仅有11%的30岁到40岁的中年人和7%的超过50岁的人能够搬到正式房屋中去。对于多数年轻人和中年人他们的住房条件还是非正式的。考虑到非正式房屋条件的改善，有26%的家庭居住条件发生改善、住房面积扩大和居住质量提高，但剩余的家庭的住房条件却没有变化。非正式房屋的家庭的住房无论从景观上还是质量上都没有更大提高。2/4/202446经济高速增长时期住房类型和房屋所有形式的转变（1985——1995年）在初等教育背景的家庭、中等教育背景的家庭和高等教育背景的家庭之间的住房质量的差距进一步扩大。造成这种情况的一个影响因素是家庭收入水平，用家庭收入水平增长的数据比较可以看出，对于有高等教育背景的家庭，30岁到40岁的家庭收入从19610泰铢到31110泰铢（增加了11500泰铢），超过50岁的家庭收入从17800泰铢到32500泰铢（增加了14700泰铢），但具有2/4/202447经济高速增长时期住房类型和房屋所有形式的转变（1985——1995年）初等教育背景的家庭上述的两个年龄段的家庭收入只从6760泰铢增加到13930泰铢（增加了7170泰铢）和从7820泰铢增加到14930泰铢（增加了7110泰铢）。如图所示2/4/2024482/4/202449经济危机下NDC地区住房模式的变动

变动的原因：

1997年的经济危机由于大失业、裁减福利、企业利润下降和物价上涨等因素，严重影响到NDC地区的家庭收入。这也不可避免的会对住房市场产生影响，这部分我们将就住房状况研究拥有产权的家庭和租房居住的家庭在经济危机下受到的影响。

2/4/2024501、财政和经济危机90年代中期，泰国由于出口额的下降和外部资金市场的恶化，经济基础遭到破坏。在以美元为基础的捆绑汇率的政策下，大量的外国资本流入泰国市场，尤其是通过短期借款的形式，大部分资本都是非生产性的和投机性的投资。这一切了导致1997年7月2日投机资金攻击泰铢，最终迫使政府放弃固定的捆绑汇率制度。外国资本的撤出和金融机构的倒闭引发了金融危机，经济进入衰退时期。2/4/2024511、财政和经济危机在1997年GDP的增长率为-1.7%，1998年的GDP的增长率为-8%。在BRM地区失业率从1995年的0.88%增加到4.28%。从1999年开始，在泰铢贬值的情况下，在出口复苏、外国直接投资和大量的政府政策性投资鼓励下，泰国经济才逐步发展。在1999年，GDP的增长率达到4.2%。2/4/2024522、NDC地区住房模式的变化

（1）对于拥有房屋产权家庭的影响

（2）在租赁市场上对租房家庭的影响

2/4/202453对于拥有房产家庭的影响在泰国使用住房贷款的方式购房很普遍的，住房贷款率能达到整个房价的90%。因此，最近的金融危机是的贷款购房的家庭能否拥有产权具有了不确定性。在1998年6月，使用分期付款购房的家庭中，超过3个月未能进行还款的达到人，而在1996年年底未能按期还款的人只有15000人。贷款坏账金额达到2.7亿泰铢。有还款困难的贷款者达20%。

2/4/202454对于拥有房产家庭的影响作者在NDC地区调查的结果显示了同样情况。1999年的调查数据显示，69%的户主的收入相对于金融危机之前有所下降，73%的家庭有住房贷款，结果有21%的家庭对于每月的固定还款额有困难，其中一部分人停止还贷或与贷款者签订减少月还款额的协议或者和父母一块居住而不再租房居住。2/4/202455对于拥有房产家庭的影响另一方面，2000年的调查数据显示，在稳定的国内宏观经济形势下,（能够）保持家庭经济(稳定)和房屋所有权(的状况)出现一个复苏的过程。有48%的家庭与经济危机之前相比他们的收入降低，仅有9%的家庭面临不能还款的困难，实际上如果这些有还款困难的家庭能够同贷款人重新签订合同，例如延长还款期限，减少月还款额，这些家庭也能够保持住他们的房屋所有权。2/4/202456对于拥有房产家庭的影响但是对于收入减少的户主来说，当他们的收入平均减少31%时，在他们的收入中用于支付房屋贷款的比例将由经济危机之前的24%上升到31%。有9%的家庭每月必须支付的购房贷款占他们月收入的比率超过40%，这将使这部分家庭不能维持原有的经济水平。2/4/202457对于拥有房产家庭的影响大部分购房者能够还款的原因。第一，大部分家庭有多重的收入来源，因此他们能够收入下降的情况下减轻风险。家庭的帮助是另一个原因。第二，财政机构对于不能还款者采取了一种宽容的态度，国家住房银行引入了一系列减轻还款者负担的计划，包括延长还款期限、推迟逾期借款的偿还期限、免除逾期借款的利息、对逾期借款提供财政帮助等。2/4/202458在租赁市场上对租房家庭的影响

在NDC地区租房家庭的社会经济特征是：1）年龄在30岁左右或40岁左右，2）初等或中等教育背景，工人是大多数占55%，自谋职业者占17%，非正式的工人占14%。由于经济危机，有79%的租房生活的人的家庭收入减少。由于失业、福利的降低、销售额的下降和企业利润的减少，月收入从危机之前的每月14630泰铢减少到2000年1月的9610泰铢，

失业率达2