姜堰市场报告03

姜堰市场报告姜堰市位于江苏省中部，南北分属长江流域和淮河流域。东邻海安县、东台市，西接泰州市海陵、高港二区及江都市，南北分别与泰兴市、兴化市接壤。境内宁靖盐高速公路纵贯南北，328国道、宁启铁路和在建中的江海高速横穿东西，从姜堰到南京、上海均不超过2.5小时车程。全市土地面积921平方千米，人口85万人。地势低平，水网密布，水面总面积约占15%。区域介绍年份2008200920102011职工平均工资（元）23101265703021133454年份2008200920102011农民收入（元）71718003913110802姜堰市近2008年到2011年经济情况的变化经济情况年份2008200920102011生产总值（亿元）218.15255.76301.43364.08年份2008200920102011财政收入（亿元）34.1340.9451.2366.73年份2008200920102011施工面积（万平米）170.41167.57239.93251.33竣工面积（万平米）65.1954.6161.5844.27销售面积（万平米）53.4656.882.6779.77房地产行业情况年份2008200920102011土地成交面积（平米）8880398105461181566.81190240土地成交走势分析11年全年土地成交119.02万方，同比较去年118.15万方略有上涨，整体基本去去年相同；11年成交的住宅用地平均价格与10年相差无几，受宏观调控带来的连锁影响，下半年多块土地以底价成交；2011年商业用地的成交价不及去年，环比下降28.1%，多数开发商对于商业持谨慎态度。；年份2008200920102011住宅用地均价对比1483182214481491土地成交情况年份2008200920102011商业用地均价对比82754217001223商业用地对比11年土地成交走势分析11年全年土地成交119.02万方，其中住宅用地为115.08万方、占总额的96.5%，依旧为土地市场成交的主力；1月由于土地市场集中出让，成交明显放大、为全年最高值；之后由于政策影响导致土地市场成交受冷，难回到1月水平。土地成交汇总土地性质宗数出让面积（㎡）成交总价（万）平均楼面价价（元/㎡）住宅27乡镇1846705179994.61725市区968107791154.05615商业10乡镇929462.64013.56554市区112670114145011年共成交住宅用地27块，其中乡镇18块、市区9块均分布在城西片区、平均楼面价615元/㎡；商业用地共成交10块，其中乡镇9块、市区1块，市区地块位于城东，平均楼面价450元/㎡。土地成交汇总地块编号地块位置面积容积率1经济开发区经十一路西侧、陈庄路北侧、328国道南侧（A地块）1028451.20<容积率<22经济开发区经十一路西侧、陈庄路北侧、328国道南侧（B地块）896601.20<容积率<23经济开发区经十一路西侧、陈庄路北侧、328国道南侧（C地块）942841.20<容积率<24杭州路东侧、姜堰大道北侧地段45379≤2.505经济开发区经十一路西侧、陈庄路北侧、328国道南侧（D地块）800011.20<容积率<26石黄南路东侧、罗塘西路北侧85299≤2.607淮海西路北侧、上海路东侧502081.0≤容积率≤2.48姜堰大道南侧、西外环路东侧692791<容积率<2.209姜堰大道南侧、西外环路东侧641221<容积率<2.20合计68107711年城西片区共成交土地9块，总成交面积681077平米、总成交价91154万元，预计未来1-2年住宅可上市量达148万方746892352011年城西土地成交情况11年城东土地成交情况地块编号地块位置面积容积率1328国道南侧、东转盘东12670≤211年城东片区共成交土地1块商业用地，成交面积12670平米、总成交价1141万元，预计未来1-2年转换为2.5万方商业体量1销售金额（万）销售面（㎡）销售套数均价234202.250622145354626元11年全年商品住宅成交50.62万方、4535套、套均面积111.62㎡，成交量远低于去年水平82.6万方水平；全年商品住宅成交均价为4626元1月受10年末翘尾影响导致成交量较高，3-8月受到一定政策影响、但成交仍旧保持平稳，9-10月虽为“金九银十”但成交并未明显改善，11月由于房交会促销力度加大，前期客户集中成交，当月成交为全年最高点。2011年住宅成交分析项目成交套数区域东方巴黎城364城南锦绣姜城346城西福田花园277城南亚美国际235城南名人国际232城北中天清华园220城中榕锦花园207城西和睦佳园205城西香溪美地197城东皇廷御苑185城西全年住宅成交4535套，其中城西成交1458套、占总额的32.1%，其次为城中片区、总成交1188套、占26.1%，未来随着城西片区的供应量加大、成交额将持续上升；从11年成交排名可以看出，城西片区有4个楼盘排在前十，其中锦绣姜城以346套排名第二，其他楼盘以性价比优势促进成交。2011年区域住宅成交分析销售金额（万）销售面（㎡）销售套数均价82609.2917847419008元11年全年商业成交8.26万方、91784套、成交均价9008元/㎡，基本与去年水平相当；全年前三季度市场走势表现平稳，四季度除11月由于房展会成交125套外，其余各月成交低迷，基本与住宅市场保持一致，楼市影响对于商业地产也尤为明显。2011年商业成交分析全年商业成交741套，其中城西成交328套、占总额的44.26%，其次为城中片区、总成交167套、占22.5%，未来随着城西片区的供应量加大、成交量将随其增长从11年成交排名可以看出，城西片区有5个楼盘排在前列，其中中天清华园以1.4万方排第一，锦天汽配港排名第二。东方巴黎城排名第三2011年区域商业成交分析项目成交面积区域中天清华园14259.5城西锦天汽配港12545.2城西东方不夜城8782.14城中金湖湾一期8016.97城西鹏程一品丽园6035.34城东东方巴黎城4784.01城南海上海中心街区4178.47城西榕锦花园3571.97城西文昌丽都2994.97城东项目名称房屋类型本期销售面积(M2)本期销售金额(万元)本期销售套数所属区域城市公馆多层19789.811502.1160城中东方不夜城高层15743.88488.6164城中嘉中名苑高层14510.99509.0132城中中天清华园小高层14259.57358.1220城中蓝岳相府小高层7004.33640.267城中文昌丽都小高层6855.73601.073城中和睦佳园多层21352.07860.6205城西榕锦花园小高层22413.58308.4207城西锦宸国际小高层7975.05212.557城西皇廷御苑高层21334.17708.7185城西翡翠城多层10794.64768.076城西府西人家高层11684.95314.399城西中天御苑别墅4678.52147.418城西锦绣姜城高层38266.318086.3346城西蓝岳首府高层4441.02100.742城西项目名称房屋类型本期销售面积(M2)本期销售金额(万元)本期销售套数所属区域东方巴黎城多层39883.717265.4364城南亚美国际小高层26321.611255.3235城南福田花园小高层32996.713610.2277城南慧泽园多层2259.41108.820城南泓润花园小高层7351.53226.461城南东方明珠城小高层8518.33838.486城东鹏程一品小高层3960.92050.838城东香溪美地多层22048.711918.9197城东德驰金郡小高层10977.85291.6102城东华阳文锦园多层1787.7737.911城东翰香府小高层3548.41908.528城北名人国际多层20259.910327232城北鸿杨华庭小高层4293.91550.439城北全年主要楼盘住宅成交汇总城市公馆、东方不夜城、嘉中名苑分别为城中板块的成交前三名，分别成交1.97万方、1.57万方、1.45万方；锦绣姜城、榕锦花园、和睦家园、皇廷御苑分别为城西板块的前四，分别成交3.82万方、2.24万方、2.13万方和2.13万方，低价楼盘成为区域主力，首府因为入市时间较晚同时受政策影响，整体成交排名较低；香溪美地、德驰金郡为城东板块的成交前两名，分别为2.2万方和1.09万方；城南板块主要以大盘成交为主，以东方巴黎城、福田花园、亚美国际为主，分别成交3.98万方、3.29万方、2.63万方房屋用途总套数总面积（M2）已售已备案（套数）已售未备案（套数）可售（套数）商铺101740.120010住宅27534523.72121262宏博锦园板

块城南地段商圈人民公园商圈占地面积M2

产品类型多层住宅、高层住宅、小高层总户数594绿化率33%容积率

2.44

建筑面积100893M2

开盘时间2011-6-1交付时间待定开发商江苏宏博置业有限公司售楼地址人民公园大门口均价6000

元/M2宏博锦园项目位于姜堰城南区域，距离市中心步行街仅2公里左右，紧靠人民公园和中学。地段尚佳，环境闹中取静。宏博锦园户型项目简介：小区位于励才路的西侧，项目东临姜堰四中，南靠长江路重点学校“励才中学北临人民公园及人民医院，项目是群校环绕，书香尽染，周边配套一应俱全：超市、酒店、休闲娱乐，生活尽显方便。整个小区由6栋花园洋房、8栋高层住宅组成；总建筑面积约10万平方米；并且规划了两个地下停车库，共12800多平方米。宏博锦园建筑采用欧陆风格建筑，在规划中以环境生态为先导，为业主打造一个公园里的“家”。户型普遍偏大，以大三房为主力户型，7层电梯洋房底层带地下室和花园宏博锦园户型直接竞争对手嘉中名苑板块城中地段商圈市中心占地面积34273M2

产品类型高层住宅、商铺总户数1014绿化率45%容积率3.49建筑面积120000M2

开盘时间2011-10-4交付时间待定开发商泰州嘉中房地产开发有限公司售楼地址人民公园大门口均价

7200/M2

折后6800元/M2

房屋用途总套数总面积（M2）已售已备案（套数）已售未备案（套数）可售（套数）商铺16812746.3220166住宅62966452.911921436嘉中名苑地处主城区，位于振兴路与古田路交汇处。小区有三个入口，主入口位于振兴路，南北分别有二个次入口。小区汽车车位1:0.6，总数达到669位。嘉中名苑嘉中名苑户型一室一厅一厨一卫——约48㎡一室两厅一厨一卫——约74㎡两室两厅一厨一卫——约115㎡两室两厅一厨一卫——约103㎡两室两厅一厨一卫——约160㎡一室一厅一厨一卫——约48㎡两室两厅一厨两卫——约106㎡中天清华园板块城中地段商圈市中心占地面积94194M2产品类型高层住宅、小高层总户数2728绿化率45.6%容积率3.13建筑面积294753M2开盘时间2010-9-10交付时间2011-12-31开发商泰州中天房地产开发有限公司售楼地址姜堰中学南大门西侧均价

7000/M2房屋用途总套数总面积（M2）已售已备案（套数）已售未备案（套数）可售（套数）住宅123887223.277388492中天清华园项目位于姜堰市区，东邻人民公园，北邻姜堰中学，西邻人民路，由泰州市中天房地产开发有些公司开发，周边医疗设施齐全，姜堰第一人民医院，第二人民医院近在咫尺，省级重点中学，姜堰中学，姜堰五中，励才中学环抱总占地94194㎡，总建筑面积为294753㎡。中天清华园中天清华园户型户型——46㎡精装修户型1室1厅1卫1厨46.00㎡GY4-61㎡GY3-67㎡GY2-55㎡板块城中地段商圈市中心占地面积94194M2产品类型高层住宅、小高层总户数2728绿化率45.6%容积率3.13建筑面积294753M2开盘时间2010-9-10交付时间2011-12-31开发商泰州中天房地产开发有限公司售楼地址姜堰中学南大门西侧均价

7000/M2东方不夜城房屋用途总套数总面积（M2）已售已备案（套数）已售未备案（套数）可售（套数）办公216528.098013商铺1047118580.88844159住宅1265112016.6103240193东方不夜城位于城市核心区位，项目南北跨度400余米，东西近200米，占地面积近8万方，土地形状规整，被规划道路分为南北两个区块，本项目南区定位于高档一站式购物中心和一座四星级酒店，兼有高档公寓、写字楼业态，北区则定位于高档公寓为主体的都市人居社区。本项目总用地面积119.2亩，其中规划道路用地3502㎡，净用地面积75977㎡，地上建筑面积236070㎡，建筑密度40.3%，容积率2.97，最高建筑高度为98.7米东方不夜城东方不夜城户型优劣势比较地段：基本处于同一区域产品：全高层VS高层电梯洋房规划景观嘉中名苑占优势户型：宏博面积明显偏大配比属于大三房占60%以上嘉中户型较为合理营销：嘉中已经成功开二期形成口碑包装调性要高不少，买房抽奔驰送空调等活动明显也要有吸引力的多。宏博开盘前活动只有一个学校联动外加一个开盘仪式，调性明显较低。项目测算项目的问题：从开发角度思考全地下车库全开挖高层小高层根据工程量预估成本投入年底需要回笼资