2024年高等教育经济类自考-00169房地产法历年高频考点试卷专家荟萃含答案

2024年高等教育经济类自考-00169房地产法历年高频考点试卷专家荟萃含答案（图片大小可自由调整）第1卷一.参考题库(共25题)1.某工厂为了扩大生产规模，拟投资80万元人民币兴建一个分厂，遂向某县人民政府申请用地2亩（以有偿出让方式取得土地使用权），经县政府审核批准同意其使用城市规划内属于A村集体所有的非耕地2亩。为保证按时使用土地，该工厂与A村签订了土地使用权出让合同。该合同规定：由A村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年，合同的其他款项均参照国家关于出让土地使用权的标准合同注明。依照有关法律规定，该工厂应当如何取得合法的土地使用权？2.简述土地征用的程序。3.拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系（）A、继续保持B、无效C、可维持亦可取消D、作修改调整4.拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订（）A、产权协议B、抵押协议C、价格重置协议D、补偿协议5.房屋征收部门和被征收人在双方协商一致的基础上，订立补偿协议。内容包括（）等。A、补偿方式B、补偿金额和支付期限C、产权调换房屋的地点、面积D、搬迁费、安置费6.以下属于土地使用权抵押权生效的要件是（）。A、设定抵押的人必须是合法的土地所有权人或使用权人B、抵押人或抵押权人签订抵押合同C、抵押必须办理登记D、抵押必须经县级以上人民政府批准7.1995年10月，某市一房地产开发公司与该市土地管理局签订了200亩土地使用权出让合同，每亩地价为10万元。该公司受让土地后，在未经任何开发的情况下开始转让其所获得的土地使用权。1995年6月该公司另一房地产开发公司签订了土地使用权转让合同，以每亩12万元的价格转让，合计地款项共计2400万元。市土地管理局获知此事后，下达了行政处罚决定书，没收其违法所得400万元。两房地产开发公司签订的合同是否有效？为什么？8.根据现行《土地管理法》的规定在征用的下列土地中由国务院批准的是（）A、基本农田B、基本农田以外的耕地超过30公顷C、其它土地超过70公顷D、工业土地9.土地增值税法定扣除项目有哪些？10.甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？（）A、买卖合同有效，房屋所有权未转移B、买卖合同无效，房屋所有权已转移C、买卖合同有效，房屋所有权已转移D、买卖合同无效，房屋所有权未转移11.以下关系中属于民事性质房地产关系的是（）。A、土地征用B、房屋拆迁C、房产税征收D、房屋租赁12.《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收土地中，有批准权限的政府包括（）。A、县人民政府B、市人民政府C、省人民政府D、国务院13.2010年6月，某市居民陆某通过金某介绍，与王某签订书面协议，将自己的3间平房卖给王某。金某建议王、陆二人到房管局办理过户手续，但王、陆二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，王某在交付给陆某35万元购房款后，就搬进陆某的3间平房居住。2011年2月，该市房屋征收管理部门通知王某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：市里准备兴建老年人福利院，王某居住街区平房所在地属于被征收的范围。王某将此事告知路某后，陆某即到房屋征收管理部门，声明王某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房屋征收管理部门拆除住房后，给自己另行安排住房。房屋征收管理部门答应了陆某的要求。王某不服，向人民法院提起诉讼。应该对王某还是陆某给予征收补偿？14.简述房地产开发企业的行业管理。15.根据我国《城市房地产管理法》的规定，该法所称房地产交易包括房地产转让。16.《国有土地上房屋征收与补偿条例》立法的基本原则是（）。A、公平补偿B、决策民主C、程序正当D、结果公开17.房地产开发项目一般按（）阶段进行。A、初步设计B、审计设计C、施工图设计D、销售设计18.简述我国房地产法的基本原则。19.土地增值税是以纳税人转让房地产所得的增值额作为计税依据的。20.房屋拆迁安置补偿纠纷的当事人不服行政裁决的，可在接到裁决书之日起（）内向法院起诉。A、10日B、15日C、20日D、30日21.均田制是北魏时期实行的土地制度。22.根据《担保法》的规定，除原债权以外，亦可列入所担保债权范围之内的有（）。A、利息B、违约金C、赔偿金D、实现抵押权的费用23.土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使年限后的剩余年限。24.房屋拆迁以拆迁主体的不同为标准可分为统一拆迁和（）A、征地拆迁B、市政动迁C、社会动迁D、自行拆迁25.简述我国房地产法的渊源。第2卷一.参考题库(共25题)1.下列关于"买卖不破租赁"的解释不正确的是（）。A、私有房屋在租赁期内，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。B、私有房屋在租赁期内，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主无效。C、私有房屋在租赁期内，因赠与发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。D、私有房屋在租赁期内，因发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。2.下列关于行政规章，说法正确的是（）。A、行政规章是规范性文件B、分为部门规章和政府规章两种C、政府规章亦称地方政府规章D、政府规章除不得与宪法、法律、行政法规相抵触，但上级和同级地方性法规除外E、中国人民银行可以在本*部门的权限范围内，制定规章3.下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民批准划拨的是（）。A、最高人民检察院办公用地B、某军队营区用地C、城市道路用地D、园林绿化用地4.从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（）。A、两者的主体不完全相同B、在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同C、两者对主体的资格要求不一样D、两者所指向的行为对象不同5.出租人有权按照房屋租赁合同的约定向承租人收取房租。6.土地利用总体规划按照下级规划服从上级规划的原则，自上而下审查报批。7.如何处理国有土地所有权的关系？8.简述房屋租赁的禁止条件。9.土地使用权出让，应当由市、县人民政府与土地使用者签订书面出让合同。10.我国房地产法的渊源主要包括（）。A、宪法B、国务院的行政法规、命令C、最高人民法院的文件D、地方各级政府颁布的房地产管理法规11.房地产转让当事人应签订书面转让合同。12.1964年国务院批转了国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，其中明确下列（）问题。A、国家经租房屋的性质B、私房改造的起点C、允许私人出租小量房屋D、实行土地使用权有偿使用制度13.《城市房地产管理法》规定国家实行房地产价格评估制度。房地产价格的评估，应当（）A、遵循公正、公平、公开的原则B、按照国家规定的技术标准和评估程序C、以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格为基础D、同时参照当地的市场价格14.以下属于房地产所有权人对自己房屋进行事实上处分的是（）。A、互换B、赠与C、拆除D、买卖15.下列不属于业主委员会权利的是（）。A、审议年度工作管理计划，年度费用预算B、监督，检查物业管理公司的工作C、召集和主持业主大会D、通过业主公约和业主委员会的章程16.简述在拆迁补偿和安置协议的签订和履行过程中可以采取的预防和解决争议的措施。17.房地产开发企业一级资质要求连续5年建筑工程质量合格率达100%。18.1995年10月，某市一房地产开发公司与该市土地管理局签订了200亩土地使用权出让合同，每亩地价为10万元。该公司受让土地后，在未经任何开发的情况下开始转让其所获得的土地使用权。1995年6月该公司另一房地产开发公司签订了土地使用权转让合同，以每亩12万元的价格转让，合计地款项共计2400万元。市土地管理局获知此事后，下达了行政处罚决定书，没收其违法所得400万元。若管理相对人对此处罚不服，可通过什么途径得到法律救济？19.我国的物业管理类型主要有（）A、委托服务型B、委托经营型C、自主经营型D、自主服务型20.根据我国《城市房地产管理法》的规定，该法所称房地产交易包括下列哪些内容（）。A、房地产转让B、房地产抵押C、房地产开发D、房屋租赁21.从立法实践来看，我国房地产权属登记的效力为（）。A、对抗要件主义B、在登记之前权利就可转移C、成立要件主义D、未经登记，受让方也能得到物权保护22.房地产法律行为23.取得房屋拆迁许可证的拆迁人不包括（）A、全民所有制单位B、集体所有制单位C、公民个人D、建设用地单24.土地征用补偿费包括（）A、土地补偿费B、安置补助费C、青苗补偿费D、新菜地开发建设资金25.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖。第3卷一.参考题库(共25题)1.文物建筑不得设立抵押。2.根据《城市房地产管理法》的规定，县级以上地方人民政府房产管理部门、土地管理部门的机构设置及其职权，由（）确定。A、国务院土地管理部门B、省、自治区、直辖市人民代表大会C、省、自治区、直辖市人民政府D、省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门和房产管理部门3.我国实行房地产成交价格（）A、评估制度B、申报制度C、登记制度D、发证制度4.依照《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，下列房地产不得设定抵押的有（）A、权属有争议的房地产B、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C、列入文物保护的建筑物D、已依法公告列入拆迁范围的房地产E、被依法查封的房地产5.2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。王某是否有权向李某收取押金和租金，为什么？6.拆迁公告的主要内容包括（）A、拆迁人B、拆迁时间C、拆迁范围D、拆迁协议E、建设项目名称7.金色房地产开发公司与金友公司达成转让金色拥有所有权的金色大厦的协议，金友公司要想取得金色大厦所有权，必须不存在下面（）情形。A、司法机关和行政机关对该房地产权利以一定形式加以限制的B、金色大厦的所有权和该大厦占有范围的国有土地使用权设定了抵押C、金色大厦已经出租他人，期限为五年D、金色大厦占有范围内的国有土地使用权的出让金未支付完毕8.拆迁人是（）。A、房屋行政主管部门B、取得房屋拆迁许可证的单位C、规划行政主管部门D、专门从事房屋拆迁的单位9.根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定，卫生洁具的最低保修期限为1年。10.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，会影响租赁合同的效力。11.依据《城市房地产管理法》的规定，下列机构中属于房地产中介服务机构的是（）。A、城市物业管理机构B、房地产咨询机构C、房地产价格评估机构D、房地产经纪机构12.保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。13.我国房地产法的基本原则有哪些？14.处理房地产相邻关系时应注意哪些问题？15.下列属于限制物权的是（）。A、用益物权B、所有权C、担保物权D、国有土地使权E、典权16.吴某租用的私房遭受了火灾，吴某全家急需住房，恰巧吴某的同事张某正需钱用，愿意把自己的两间平房卖给昊某，双方订立了买卖协议，约定吴某向张某支付房价款6000元，张某将两间平房的所有权转移于吴某。双方到房产部门办理过户手续时，房产部门因故当天不办公。因此双方商定，吴某先付款6000元，张某把房交付吴某居住，以后另定时间补办过户手续。在之后的一年中，吴某多次找张某同去办理过户，张某一直以各种理由拒绝。吴某入住该房一年后，该房被市政划为拆迁范围，由某开发公司负责拆迁。此时张某找到开发公司，声称吴某所住的房屋产权人系自己，开发公司应与自己签订私房拆迁补偿协议，为自己安排住房。吴某则主张所住的房屋已由自己买下，现在由于张某的过失未办过户，开发公司应该给自己安置。开发公司认为，吴某与张某的买卖行为是不合法的，吴某的权益得不到法律保护，要求吴某在拆迁前自己找住处搬家。吴某遂诉至法院，认为张某违约，要求其承担违约责任，并要求开发公司为自己安置住房。吴某能否主张享有房屋产权？17.居住用地土地使用权出让的最高年限为（）A、40年B、50年C、60年D、70年18.物业挪用专项维修基金的，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。19.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金。20.房屋产权登记一般可分为（）。A、总登记B、转移登记C、变更登记D、其他登记21.申请购买经济适用住房申请人须取得市区城镇居民户口（）年以上。A、2B、3C、4D、522.《中华人民共和国土地改革法》实施于（）年。A、1948B、1949C、1950D、195123.根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是（）。A、签订书面合同B、经有关主管部门批准C、办理房屋产权登记D、办理公证24.下列不属于房地产中介服务机构的是（）。A、房地产咨询机构B、房地产兼营企业C、房地产评估机构D、房地产经纪机构25.一般抵押登记包括（）。A、房屋抵押权设立登记B、房屋抵押权变更登记C、房屋抵押权转移登记D、房屋抵押权注销登记第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案:应当首先由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地变为国有土地,然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权转让合同工厂缴纳土地使用权出让金给政府,并依法登记领取土地使用权证书,取得土地使用权。2.参考答案:根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定，土地征收的一般和序为：（1）申请；（2）审查；（3）批准；（4）公告。3.参考答案:A4.参考答案:B5.参考答案:A,B,C,D6.参考答案:A,B,C7.参考答案: 转让合同无效。理由；根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备以下条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供水、电、热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地的平整，形成工业用地或着其他建设用地条件。 （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以出让方式取得土地使用权不具备上述条件的，就属于不符合法律规定的有关转让条件。由此可见以上两公司都不符合法律规定的有关转让条件。在未进行任何开发的情况下转让土地使用权是典型的非法“炒卖”土地使用权，因此转让合同无效。8.参考答案:A,C9.参考答案: 1、取得土地权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。 2、房地产开发的成本、费用。开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 3、经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格。 4、与转让房地产有关的税金，包括纳税人在装让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。转让时缴纳的教育费附加可以视为税金扣除。 5、财政部规定的其他扣除项目。依据规定，从事房地产开发的纳税人可以按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和为基数，加计20％的扣除额。10.参考答案:B11.参考答案:D12.参考答案:C,D13.参考答案:应该对陆某给予征收补偿。因为王某与陆某房屋买卖未经登记，因此房屋产权不发生转移，房屋所有权仍然归陆某享有。在征收法律关系中，被征收人是被征收房屋的所有人，因此，该征收补偿应当向陆某做出。14.参考答案: ①规定设立房地产开发企业的必要条件； ②建立房地产开发企业工商登记后的备案制度； ③对房地产开发企业实行分等定级； ④对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。15.参考答案:正确16.参考答案:A,B,C,D17.参考答案:A,C18.参考答案: 1、土地共有原则。 2、土地有偿使用原则。 3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。 4、房地产综合开发原则。 5、城镇住房商品化原则。 6、宏观调控与市场调节相结合的原则。19.参考答案:正确20.参考答案:B21.参考答案:正确22.参考答案:A,B,C,D23.参考答案:正确24.参考答案:D25.参考答案: 我国房地产法的渊源主要包括： （1）宪法； （2）房地产法律； （3）国务院发布的房地产法规、决议和命令； （4）最高人民法院的文件； （5）国务院各部、委发布的命令、指示和规章； （6）地方立法机关和人民政府发布的房地产管理法规。第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案:B2.参考答案:A,B,C,E3.参考答案:A,B,C,D4.参考答案:A,B,C,D5.参考答案:正确6.参考答案:正确7.参考答案: 国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 集体土地的范围和性质：根据《宪法》和《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地所有权权属的确定按以下规定处理：土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实行《六十条》时确定为集体所有的土地，属于农民集体所有。村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用土地界线确定所有权，发生法定变更事由的，按变更后的现状确定集体所有权。8.参考答案:《城市房屋租赁管理办法》采用禁止性方式，规定下列房屋不得出租：①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定杳、封或者以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦已抵押、未经抵押人同意的；⑧不符合公安、环保卫生等主管部门有关规定的；⑨其他情形。9.参考答案:错误10.参考答案:A,B,C,D11.参考答案:正确12.参考答案:A,B,C13.参考答案:A,B,C,D14.参考答案:C15.参考答案:D16.参考答案: 在拆迁补偿和安置协议的签订和履行过程中可以采取的预防和解决争议的措施有： （1）补偿协议应当采用书面形式，便于举证。同时内容必须详细明确、符合有关法律规定，尽量避免遗漏。 （2）协议订立后，可以到公证机关办理公证，并报送房屋拆迁主管部门备案。拆除拆迁主管部门依法代管的房屋所签订的拆迁补偿协议，必须经公证机关公证，并办理证据保全。 （3）拆迁人与被拆迁人经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。在诉讼期间，如果拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。 （4）被拆迁人在拆迁期限内、无正当理由拒绝拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。17.参考答案:正确18.参考答案: 1、是申请行政复议。相对人可以自知道该具体行政行为之日起60天之内向该市人民政府或者上级国土管理部门申