平顶山市九九紫墅园温泉小镇项目规划分析建议及定位分析报告

九九紫墅园温泉小镇工程规划分析、建议及定位分析报告Saturday,February3,20242/3/20241选择一种生活方式选择一处住所是鹰城“5+2〞居住生活模式的终级梦想这里

2/3/20242目录前言 Part一、本物业市场专题研究篇Part二：本工程分析篇Part三：本工程开发战略与策略篇Part四：本工程定位可行性研究篇Part五：本工程产品体系建议篇Part六：本工程规划及产品设计建议篇Part七：本工程开发利润可行性研究篇2/3/20243前言别墅物业作为“成功、富有〞的象征，代表了生活的“最高境界〞。目前，平顶山的国民收入已到达中等富裕水平，城市高薪阶层、公职阶级的队伍形成并壮大，更使城市居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件〞是“第一波〞，“优化居住环境，讲究生活质量〞是“第二波〞的话，那么平顶山楼市将于近年进入“第三波〞——“追求回归自然，提高生活品位〞。继多层、小高层、高层产品之后，接近自然风景区的郊外将成为富足阶层寻求“第二居所〞关注的热点和方向，所以自然山水别墅将成为今后几年楼市关注的热点。2/3/20244对于河南省内的开发商来说，真正山水别墅开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！如何给该产品作准确的市场定位？工程应该怎么规划？做什么样的产品在市场上才会受欢送？它的主要客户群体特征又是谁？……，这些都是本筹划案所主要阐述的内容。2/3/20245Part一、本物业市场专题研究篇2/3/20246一、平顶山市宏观市场分析二、平顶山市2006年-2021年地产市场三、2021年市场现状研究四、国内旅游行业开展态势五、旅游地产的开展前景六、本区域旅游地产市场开展及个案分析七、问卷统计结果及分析八、总结评析本物业市场专题研究篇2/3/20247工程开展目标在平顶山开创一种崭新的生活模式；工程开展目标协助开发商大胆开拓更高层次的旅游地产运营之道。2/3/20248工程研究背景为了确定本工程的市场定位，我司对本工程进行了前期的市场调研。根据该工程调研的性质，我们采用实地考察、调察问卷访谈与相关人员访谈相结合的方式，依托平顶山市房地产市场和鲁山下汤区域休闲旅游地产市场相关的背景信息实施调查过程并形成结论，以期到达以下目标：1、了解平顶山市尤其是鲁山下汤区域旅游地产市场的整体状况及变动趋势；2、了解全国性旅游地产市场以及旅游地产别墅市场产品设计的开展趋抛；3、了解平顶山区域地产市场的开展现状及相关客户群体构成情况；4、掌握本工程所处地块的根本特征；5、掌握本工程周边房地产市场的走趋及相关竞争工程的根本特征；6、明确本工程与周边主要竞争工程以及其它区域的优势、劣势所在；7、明确本工程构建优势的市场时机和机遇；8、提出本工程在前期运作中的假设干思路与建议。2/3/20249城市概况——平顶山市位于河南省中南部，因市区建在“山顶平坦如削〞的平顶山下而得名。1957年建市，现辖2市4县4区，总面积7882平方公里，总人口501.1万。地理位置：平顶山市位于河南省中南部，东与许昌市的襄城，漯河市的舞阳，驻马店市的西平、遂平县交界；西与洛阳市的汝阳、嵩县毗邻；南与驻马店市的泌阳县，南阳市的方城、南召县缘连；北与洛阳市伊川县，郑州市的登封市，许昌市的襄城县接壤。行政区划：现辖汝州市、舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882平方公里，总人口501.1万。平顶山交通：平顶山地处京广和焦枝两大铁路干线之间，境内铁路总长400公里。距河南新郑国际机场100公里。许平南、宁洛、郑尧、二广4条高速公路穿境而过，与全国高速公路网络相连。一、平顶山市宏观市场分析2/3/202410城市概况——全面开展的现代化工业新城平顶山矿产资源丰富，工业实力雄厚，在河南有着举足轻重的经济地位。平顶山文化底蕴深厚。春秋时为应国，应国以鹰为图腾，古典汉语“应〞“鹰〞通假，平顶山因此又称鹰城；平顶山市是河南省中原城市群9个中心城市之一；平顶山市处于我国经济和科学技术由东向西“梯度推移〞的中间地带。是中南地区最大的煤炭基地，又是河南省中部的经济重镇；平顶山工业根底雄厚，原煤、发电量、帘子布等9种产品产量均居全省首位；平顶山市是中国优秀旅游城市之一；平顶山市烟叶生产久负盛名，是全国三大烟叶产区之一。郏县红牛是全国八大良种牛之一，被国家定为红牛繁育和饲养基地。2/3/202411城市概况——平顶山是国家中部重要的能源原材料工业基地，随着建设新型能源工业基地步伐的不断加快，平顶山市人居环境将大大改善。平顶山市大中型工业企业60家，上市公司3家。中平能化集团是世界最大的帘子布生产企业和河南省最大的煤炭生产企业；舞钢公司是全国最大的特宽特厚钢板科研生产基地，平高集团是全国三大高压开关制造企业之一；姚电公司是华中电网的骨干电厂；天瑞集团是全省最大的新型干法水泥生产企业。平顶山市各类矿产资源57种，其中原煤储量103亿吨，是中南地区最大的煤田；钠盐储量3300亿吨，被中国矿业协会授予“中国岩盐之都〞；铁矿石储量9.7亿吨，是全国十大优质铁矿区之一。各类水库175座，年均蓄水量达30亿立方米。平顶山市因“煤〞设市，导致平顶山市经济结构单一，但是依托“煤〞资源，地方财政收入相对稳定和丰厚，城市根本建设资金相对具有保证，且政府对于改善经济结构，开展旅游、建设生态城市的力度很大，成为改善人居环境，提高居民生活品质，开展第三产业搭建的最有力的平台。2/3/202412城市概况——平顶山市地处河南中南核心，旅游资源丰富。随着旅游产业的进一步开展，将进一步改善平顶山市的人居环境，为平顶山地产行业的开展提供了良好平台风穴寺苏坟寺汝州温泉三苏坟香山寺叶县县衙石人山景区昭平湖景区二郎山景区石漫滩国家公园平顶山的优势旅游资源可以概括为“山、汤、湖、寺〞。平顶山是八百里伏牛山的东门户，石人山(现更名为尧山)是伏牛山的核心景区之一，伏牛山典型性的旅游资源，如高山花岗岩峰林、峡谷峭壁、龙潭飞瀑、原始次生林等在石人山(尧山)最为集中、最为突出。平顶山的主要寺院有香山寺、风穴寺、佛泉寺。香山寺始建于东汉，是汉传观音文化的源头；风穴寺始建于北魏，与洛阳白马寺、开封相国寺和登封少林寺并称“中州四大名刹〞；佛泉寺以世界第一大佛、世界第一大钟享誉华夏。平顶山是河南省温泉资源最丰富的地区，鲁山、汝州两大温泉群以水质好、涌量大、水温高、富含多种矿物质而名闻遐迩；鲁山上汤、中汤、下汤温泉绵延百里，汝州温泉有“灵泉〞、“神泉〞之誉，汉、唐两代与骊山温泉同属皇家温泉。平顶山水资源丰富，水库众多。2/3/202413开展机遇——平顶山市处于“中原城市群〞金三角区域的核心地带，随着“中原崛起〞开展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。同时为平顶山房地产市场带来了机遇和挑战。中原城市群南部平-许-漯成长三角区位条件便利，有良好的合作根底，可进一步加强三市之间的经济联系，重点搞好产业整合和根底设施整合，做到一体化开展，形成城市群南部地区的“金三角〞。平漯许中原城市群的开展必将使平顶山、漯河、许昌三地市经济联动促进三地市经济合作性进一步加强，逐步向核心区域靠拢，城乡一体化的进程加快，必将给房地产行业带来前所未有的契机。2/3/202414中原城市群功能对接城区对接空间对接产业对接服务对接生态对接开展视角——随着“中部崛起〞战略实施的实施，平顶山市的城市功能进一步的补充和完善，产业经济的快速开展推动城市影响力将随之提升，为工程带来了良好开展契机。对于平顶山来讲，中原城市群的产业投资进程所带来的人口结构的演变，将执之以恒地对鹰城的高品质人居奉献力量。中原城市群政策的提出，意味着自此开始，平顶山市的城市功能、城区空间、产业结构、生态体系等诸多方面均有了良好的开展前景和强劲的政策支持。2/3/202415城市功能视角——平顶山市提出“优化东区功能，改善老区环境，开展西部新区〞的开展战略，随城市演变将显现特殊意义的开展方向。湛河区城市向南开展的另一个重要区域，未来升值潜力明显区域生活配套尚不成熟卫东区工业区居住环境较差区域居住价值目前不明显新城区未来行政区区域配套尚不完善居住环境良好未来平顶山市开展方向新华区原市级行政区、商业密集区、人口聚集区生活配套优良区域居住人口数量众多卫东区湛河区新城区新华区平顶山城市背景：拥有平煤、神马、舞钢、姚电、平高、中盐、宝酒、天瑞、中加等全国知名企业。2/3/202416城市经济视角——2021年平顶山GDP位于河南省第5位。随着中原城市群的深化实施，平顶山市经济进入多元化开展的轨道，从而进入到城市地位的竞争中来。2021年，平顶山市全年生产总值1312.1亿元，比上年(1124亿元)增长16.7%。2021年，平顶山市全年生产总值1124亿元，比上年增长12.1%。平顶山市在全省范围处于中上位置。2021年，GDP与省内18个地级市相比排名第5位，落后于临近的许昌、南阳两地。从2021年到2021年，平顶山的房地产市场的开展在经济快速开展的带动下处于高速开展期。2/3/202417随着平顶山市整体经济水平的快速开展，平顶山市人均GDP和人均可支配收入均呈现出快速增长的趋势。同比增长率均在10个百分点以上。随着平顶山市居民经济条件的逐步改善，平顶山市居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高，推动房地产行业快速开展。平顶山市09年人均GDP到达22632元，河南省第7位，约合3340美元。根据世界银行标准来判断，平顶山市的房地产行业处于快速开展期。城市经济视角——人均GDP和可支配收入，居民经济水平的不断提高，促使置业需求随之迅速提升，使平顶山房地产行业处于快速开展期。800-4，000US$4000-8，000US$8000-20，000US$0-800US$启动期快速开展期平稳开展期减缓开展期缓慢开展综合开展型平稳开展，以质量为主，数量与质量并重快速开展，以数量为主，数量与质量并重超速开展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求2021年平顶山市人均GDP22632元〔3328美元〕，置业需求提升居民经济生活水平的不断提高，必将带动房地产市场的开展。根据目前平顶山房地产市场特征，平顶山房地产市场已经呈现出快速开展的趋势。2/3/202418城市经济视角——第二产业作为平顶山市支柱产业，随着经济不断开展，将不断带动第三产业壮大开展，产业结构不断优化，尤其是产业经济的快速开展，为房地产工程带来稳定的客户群。2021年，平顶山市第一产业增加值105.4亿元，增长3.9%；第二产业增加值735.1亿元，增长5.6%；第三产业增加值284.2亿元，增长5.2%。三次产业结构为9.3：65.4：25.3，二、三产业比重比上年提高0.1个百分点。近年来，平顶山市第三产快速开展，比重有所上升，但第二产业比重依然超过65%。工业依然在平顶山占据重要地位。2/3/202419城市经济视角——平顶山市作为中国优秀旅游城市，旅游业和酒店餐饮业较兴旺。平顶山城市面貌和居住环境的不断改善，对于大量的省内外游客产生着逐步增强的吸附能力，房地产行业的多元化投资价值正不断提升。旅游市场活泼。2021年，平顶山市全年共接待海内外游客1051万人次，同比增长46%；实现旅游总收入46.2亿元，同比增长增长50%。从2021年起房地产行业多元化投资价值的不断提升。此阶段房地产开发应站在紧随市场开展的角度，合理规划产品业态及产品配比，以到达随应市场的目的。旅游业的快速开展有力的促进了酒店产业的开展。2021年平顶山市住宿餐饮业零售额突破50亿元，到达56.1亿。2/3/202420消费视角分析——居民收入的稳步增长，消费支出也随之快速提升。支出收入比在河南处于领先水平，在一定程度上促进了平顶山市休闲旅游的繁荣和开展。2021年，平顶山市城镇居民人均可支配收入14721元，同比增长10%。消费支出首次突破万元，到达10340元，同比增长8%。支出收入比到达70.2%。与省内其它城市相比，平顶山市人均收入水平一般，但人均消费水平较高，位列全省第四，人民消费意愿较强。随着人民收入水平的不断提高，平顶山市民的消费习惯将极大的促进地区休闲旅游业繁荣和开展，尤其当地有特色的温泉度假、休闲娱乐等日常生活性消费，是平顶山市旅游地产开展的潜在利好，同时旅游地产的开发也能够拉动当地的经济快速开展，缩短城乡之间的经济差距和生活理念差距。2/3/202421恩格尔系数=食品支出金额生活消费支出金额×100%消费视角分析——随着城镇居民收入水平的提高，城镇居民对于改善居住环境性的消费有较大幅度增长，将会对于平顶山房地产市场产生强烈推动。2021年衣食类消费占居民消费性支出49.37%，居住性支出占9.89%。与2007年相比居住类支出占比提升2.56%，出现较大增长。从平顶山市城镇恩格尔系数34.38%分析，平顶山市已到达富裕状态。恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%居民生活水平贫困温饱小康富裕最富裕随着居民收入水平的不断提升，居民消费理念，由满足根本生活要求向改善提升生活品质进行转变，居住性消费的快速增长，将会给平顶山市场带来很大推动。对于本旅游地产工程来讲，应深入研究客群特性，以科学的产品定位，适当的工程品质，满足中高端客户对高品质生活环境的需求。2/3/202422人口结构角度——中原城市群的产业投资进程所带来的人口结构的演变，带来高级管理层和都市金领等高收入群体壮大，收入结构改变导致生活方式发生根本性变化。高级管理层和新兴金领层人群的壮大，城市财富阶层成为社场消费的主体。都市高品质生活需求再升级、生活方式需求再改变。产业升级直接改变人口质量，而人口质量的改变导致生活方式的改变；根本原因在于人的知识水平和收入水平提升后，生存需求升级，人们更加注重自我实现，由此产生全新的生活方式：旅游地产、特色休闲工程、度假养生工程、高档消费、特色餐饮、休闲娱乐、健身、文化欣赏等逐渐成为社场热点。产业升级带来人口质量的改变，城市财富阶层扩大。现代服务业及商贸传统制造业高技术产业人口数量时间现在未来“哑铃型”结构“蛋糕型”结构中等收入中等收入中高收入中高收入高收入高收入城市人群结构示意城市产业人口演变示意人口收入水平示意图2/3/202423截止2021年末，平顶山市人口规模到达503.7万人。其中城镇人口210.5万人，城镇化率到达41.8%。低于全国平均水平3个百分点。2003-2021年均提高1.7个百分点，低于全省0.1个百分点，高于全国0.7个百分点。城镇化率提升速度缓慢。据规划，到2021年，平顶山城镇化率应到达50%，进入全省前6位，2021-2021年均提高2个百分点。城镇化角度——平顶山市城镇化率以平均每年2%的速度高速增长，城市人口将呈现快速增长态势。大量新增城镇人口为房地产带来了大量的新增需求。2003-2021年的城镇化率提升速度缓慢，2021年的城镇化率为43.4%；必然会导致2021年-2021年城镇化进程的加快，城市人口的快速增长，加大了对城市住宅需求量，势必推动平顶山房地产市场的快速开展，2021年-2021年平顶山市的城市格局也将出现一定程度的变化。2/3/202424房地产投资——2006年到2021年房地产投资波动性增长，说明平顶山房地产市场受外部影响因素较多，同时市场竞争迅速加剧，对房地产企业也提出了更高要求。2005年以来，平顶山市房地产投资额快速增长，房地产投资占固定资产投资的比例不断提高，至2021年房地产投资达39亿元，占固定资产投资的比例提升到6.8%。但依然偏低。房地产投资的波动性增长使得市场竞争也逐步加剧，从2021年起，平顶山房地产市场正进入群雄逐鹿的时代。2021年全市房地产开发完成投资54.28亿元，同比增长31.4%，其中商品住宅完成投资38.63亿元，同比增长40.6%。平顶山市房地产投资从2006年开始发力，2021年由于经济危机和国家宏观调控政策的影响，房地产投资出现滑落，房地产开展后劲十足。二、平顶山市2006年-2021年地产市场2/3/202425以上数据来源：平顶山市住房规划2021-2021商品房开发规划——从2021年起平顶山市大量城中村改造工程5年内集中上市，将使房地产市场进入剧烈竞争状态。5年内集中商品住房用地505万平方米；商品住房建面放量911万平方米，对平顶山房地产市场将会是一次强烈的冲击，使房地产开发商陷入焦灼竞争之中。2021-2021年预计商品房投入991万平方米。除去2021及2021年已成交245.56万平方米，剩余竞争体量约计745万平方米，竞争市场剧烈。(2021全年城区商品房销售73.66万平方米)2021-2021年商品住宅工程约计62个，其中城中村改造工程31个。1、2021年完成住房建设总量337万平方米，其中政策性住房20万平方米，商品住房317万平方米。

2、2021年完成住房建设总量293万平方米，其中政策性住房32万平方米，商品住房261万平方米。

3、2021年完成住房建设总量135万米，其中政策性住房13万平方米，商品住房122万平方米。

4、2021年完成住房建设总量125万平方米，其中政策性住房13万平方米，商品住房112万平方米。

5、2021年完成住房建设总量110万平方米，其中政策性住房11万平方米，商品住房99万平方米。2008年商品房开发规划2009年商品房开发规划2010年商品房开发规划2/3/202426房地产量价走势——2006年-2021年平顶山房地产市场呈现出快速开展但供给量成交量不稳定的趋势。通过平顶山近年来的房地产市场表现，说明其房地产市场尚不成熟。2005年以来，平顶山市房地产市场持续呈现出价格上升而销售量上下波动的局面。主要是由于经济危机及国家宏观调控的原因，2021年房地产投资量下滑导致2021年发生了供给量、成交量下降的现象。2021年商品房新开工面积同比减少，对2021年可售房源有较大影响。如右图：销售量和成交价格图。以上数据来源：平顶山市房管局2021年市场分析报告2021年商品房新开工面积减幅较大。新开工面积为198.48万平方米，同比减少46.4%；其中：商品住房新开工面积172.60万平方米，同比减少44%；施工面积540.13万平方米，同比增长4.1%；竣工面积63.50万平方米，同比减少32.5%。对2021年造成的影响：由于2021年新开工面积等开发先行指标减幅较大，造成2021年可售房源较大幅度下降，商品住房累计可售面积也将会呈递减趋势。2/3/202427以上数据来源：平顶山市房管局市场分析报告受到2021年经济危机及国家宏观调控政策影响，2021年房地产投资下降20%；2021年平顶山市对于房地产市场投入呈负增长导致2021年供给量严重缺乏；2021-2021年井喷式的销售量，说明了平顶山市场拥有巨大的刚性需求和改善性需求；经济危机及国家宏观调控政策对房地产的影响——2021年上半年，国务院相继出台“国十一条〞、“国十条〞等房地产市场调控政策，我市住房一级市场观望情绪浓厚。2021年住房一级市场供给充足。新建商品住房季度上市量分别为10.58万平方米、30.58万平方米、24.26万平方米、23.39万平方米，同比分别增长2.32倍、22.56倍、3.94倍、1.54倍。由于商品房上市量增长迅猛，销售量增幅较小，商品房市场可供销售房源大幅攀升。2021年末，商品房累计可售面积61.98万平方米，同比增加1.63倍，其中：商品住房年末累计可售面积52.47万平方米，同比增加2.08倍，住房一级市场供给充足。2/3/202428如上图：2021年城区商品房上市供给套型结构图中，中等套型商品住房居市场主导地位。其中：90～120平方米中等套型成交2136套，占34%；60～90平方米成交1628套，占23%；120～144平方米成交1317套，占23%；144平方米以上大套型成交688套，占11%；60平方米以下小套型成交547套，占9%。2021年以前老城区和南区市场以60-120㎡为供给需求主体；新城区楼盘户型面积区间出现调整，二房以80-90㎡；三房以120-140㎡；四房以150-160㎡为供给需求主体。房地产户型和面积走势——2021年以前老城区、东区、南区和北区市场上房源户型以小一房〔如2021年南区的立威山工程〕、小二房和小三房为主和面积偏小；新区新盘供货房源户型和面积正常。如上图：2021年城区商品住宅市场销售套型结构图中，中小等套型商品住房居市场主导地位。其中：60平方米以下小套型成交547套，占8%；60～90平方米成交1628套，占26%；90～120平方米中等套型成交2136套，占34%；〔中小户型占68%〕120～144平方米成交1317套，占21%；%；〔中户型占21%〕144平方米以上大套型成交688套，占11%。2/3/202429房地产市场规模整体偏小——2006年-2021从商品住房购置对象分布看，平顶山市属中部地区三线城市，住房消费主体以本市居民为主，外来投资和投机炒作迹象不明显。如一上图是2021年上市量比照图和成交量比照图：城区商品住房上市面积88.81万平方米、成交面积68.56万平方米，平顶山市市住房一级市场上市量、成交量仅占一线城市北京的6.27%、5.59%；占二线城市郑州的10.1%、7.06%；占三线城市洛阳的15.9%、9.63%，南阳的76.3%、52.5%。平顶山市住房一级市场供给量和交易量整体偏小，难以满足强劲的住房消费和投资需求，对本地房价也起到了一定程度上的助涨作用。2/3/202430如右图是2021年购置对象分布图：本市居民购房5767套，占91%，其中：本市城区居民购房5139套，占81%，仍占主流；本市郊县居民购房628套，占10%，较上年上升1个百分点。外地人购房549套，占9%，上升8个百分点。房地产物业效劳市场仍处于培育开展阶段——物业企业管理公司2021年之前所占份额有限，加强物业效劳企业标准化管理需要进一步加强。2021年市区29个街道〔镇〕、94个社区的1155个楼院中，物业企业管理176个，占15%；单位后勤式管理482个，占42%；业主自治管理118个，占10%；旧小散楼院社区代管379个，占33%。2/3/202431市场格局——平顶山房地产格局形成了板块竞争和相互促进的格局。2021年平顶山楼盘分布特征呈现老城区及周边、湛南新区和新城区三足鼎立的局面，新老城区之间，呼唤第四座人居生活城出现。东城区和北城区：楼盘多以高层产品为主或者小高层、高层相结合产品为主。老城区：楼盘分布主要以高密度产品为主，充分利用老城区完善配套资源，提高土地使用率。第四城区位：主要指建设路两旁，生态园以西，在这个近10平公里的区域内，现在分布着农田和温集、姚孟、焦店、野王诸村。这一区域恰好处在新老城区的中心点上，与新城区老城区都不过区区5分钟车程。与宝丰、郏县、鲁山均在30公里范围内，建设路、洛平漯高速两大交通系统穿越其中。新城区：楼盘多以高层产品为主或者多层、高层相结合产品为主，表达城市快速开展的趋势，湛南新区：楼盘多以中高层产品为主或者多层、中高层相结合产品为主，表达城市向南开展的趋势。老城区东城区湛南新区北城区新城区第四城区三、2021年市场现状研究2/3/2024322021年市场开展阶段——平顶山房地产目前处于半成熟市场向根本成熟市场过度的阶段，但由于平顶山市房地产市场起步晚、开展快、规模小，市场还保存着局部不成熟市场的特征。2021年市场区域供货特征——老城内除北城区和东城区少量房源，市内根本无房源可售，市场上主力供货是南区市场和新城区的楼盘房源。市场类型市场特征消费特征竞争特征产品特征不成熟市场经济性或目标性开发模式，主要考虑客户群体消费能力，容易形成高端、低端两极分化改善居住空间、应对人口结构的演变或追求身份的认同等，两极分化缺乏竞争，主要体现在户型、物业管理等方面产品单一化，主要注重住宅空间布局的和整体物业环境的改善半成熟市场多元化开发模式，依据城市整体环境的改善而逐步演变，以适应城市中坚阶层需求，开发体量开始提速改善居住环境，满足依附于城市生活与发展的理性需求特征明显主要体现在地段、配套、生活环境等方面在物业类型变化的同时，产品同质化明显，但仍以自居型为主基本成熟市场市场细分特征明显，以满足不同层次的客户群体需要，开发主要在于引导不同圈层群体的消费观念，开发体量加速需求多元化，理性需求与感性需求并存，并逐渐向社会圈层靠近竞争要素多样，理性元素感性诉求化特征明显产品快速向多元化发展，投资型、过度型等多类产品出现吸引更大圈层的关注成熟市场土地价值的增长带来急速的版块运动，市场开发主流整体倾向于高端物业，物业层次提升，并向更大的领域分流，开发体量迅速膨胀需求品质化，大量二、三次置业群体的出现，对理性、感性需求均有了质的提升版块价值竞争明显、其次主要为物业特色及附加价值等方面多元化产品不断升级，在保持创新的基础上，产品的品质逐渐成为主要因素高度成熟市场土地的稀缺性决定市场的衰落，开发的主要考虑方向是利益的最大化，在此基础上决定物业组合模式，开发萎缩主要为价值的认同，逐渐回归到居住空间层面缺乏竞争，主要在于价格能否符合消费的适应性受圈层的影响，产品发展逐渐回归单一化2/3/2024332021年市场格局——平顶山房地产市场受其城市规划及开展规模的影响，呈现出新城区、老城区和湛南区域三大板块。其中新、老市区距离较远，形成“双核效应〞。2021年上市楼盘情况——平顶山房地产市场工程水平参差不齐，整体来讲，虽新城区局部新开发工程已经开始注意产品创新，但是市场细分尚不充分，同质化竞争严重，竞争剧烈。2021年上市楼盘内部配套情况——平顶山房地产市场新城区和湛南区域新开楼盘已对社区会所幼儿园、物业管理等内部配套相当关注。2/3/2024342021年“出街〞房源户型情况——产品设计中规中矩，多注重使用性和舒适度，而对功能性关注较弱，客户居住理念未有质的飞跃，伴随着市场的开展，各城中村改造工程集中放量，平顶山大盘时代的到来，户型设计在市场竞争将得到不断优化。2021年市场价格走势——平项山房地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛，中高价位楼盘热销〞的整体价格呈现上升局势。新城区、老城区和湛南区域房地产价格差异明显，老城区楼盘均价区间在3900-6600元/㎡；东城区楼盘均价区间在3800-3900元/㎡；湛南区楼盘均价区间在3500-3900元/㎡；新城区楼盘均价区间在4300-6800元/㎡，因区域不同形态的房地产价格差异明显。2021年购置需求情况——整体市场仍然住房消费主体以本市居民为主，表达出以刚性需求和功能性改善需求为主导的需求特征。2/3/202435建业城中村改造〔未来大盘〕杨东国际上上城九天城〔北苑〕天河盛世金基·馨怡揽月立威山盛世华庭龙腾国际豫森•时代新城金澜王朝〔未来大盘〕清华苑①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑾⑿市内新推楼盘规模及均价：2/3/202436楼盘开发商产品规模价格位置大营城中村改造建业住宅集团平顶山置业有限公司未来大盘700亩

建设路与东环路交汇处向东100米杨东国际平顶山杨东房地产高层50亩3900元/㎡

上上城平顶山市嘉盛成达房地产开发有限公司小高层30亩3800元/㎡建设路与东环路交叉口东150米

九天城（北苑）平顶山市金石房地产开发有限公司多层、小高层400亩（整体）6600元/㎡新华区凌云路与园林路交叉口天河盛世河南天河置业集团高层71亩4870元/㎡矿工路体育场西150米（原陶瓷厂）金基·馨怡揽月平顶山市金基房地产开发有限公司高层20亩3958元/㎡矿工路西段252号院（原焊条厂）

立威山平顶山市立威房地产开发有限公司多层和小高层70亩3670元/㎡开源路南段，转盘南200米盛世华庭河南建工集团小高层40亩3500元/㎡平顶山市开源路南段铁路桥南200米东龙腾国际河南精忠房地产开发有限公司高层建面18万㎡1期售罄平顶山市姚电大道与亚兴路口豫森•时代新城豫森地产高层63亩3800元/㎡神马大道中段西铁炉村路北金澜王朝平顶山市金澜置业有限公司多层和小高层1000亩3800元/㎡平顶山市湛河区北渡镇清华苑平顶山市房源房业开发公司小高层50亩3898元/㎡光明路与姚电大道西50米2/3/202437建业桂园常绿•大悦城蓝湾新城大唐•一品澜山西城国际〔未来大盘〕春华•国际茗都〔未来大盘〕①②③④⑤⑥2/3/202438楼盘开发商产品

位置西城国际河南亿嘉集团多层、高层、商住4000亩3500元/㎡建设路与西斜路交叉口以西（焦店）春华•国际茗都河南春华集团小高层、高层150亩3500元/㎡建设路与西斜路交叉口以西（温集）楼盘开发商产品

位置建业桂园建业住宅集团平顶山置业有限公司小高层、高层109亩4500元/㎡新城区龙翔大道与育英路交汇处常绿•大悦城平顶山市常绿隆华置业有限公司小高层、高层165亩4300元/㎡新城区龙翔大道与崇文路交会处蓝湾新城华诚荣邦地产股份有限公司高层200亩3700元/㎡新城区长安大道与未来路东南大唐•一品澜山平顶山大唐房地产有限公司高层40亩6800元/㎡新城区长安大道与育英路交汇处2/3/202439四、国内旅游行业开展态势

1、旅游业是我国经济开展中的朝阳产业旅游不再是少数人享有的特权，旅游成为社会生活的一局部，成为生活的必需和必然。普及化：旅游的目的更多是为了身心健康，与健康密切联系的休闲旅游活动将越来越受欢送。健康化：自助游、生态游、温泉体验游将会越来越成为时尚。个性化：2/3/202440休闲化：一向以观光旅游为主导的旅游市场，今后将逐渐被享受型、养生型的休闲度假游所取代，并延展出休闲假度型别墅用于养生、享受高品质生活。

体验化：那些能提供给人们特别体验的度假旅游，如温泉、特色温泉工程等将会特别受到欢送。2/3/202441

2、温泉旅游将是皇冠上的明珠基于温泉旅游本身兼具健康养生与休闲度假的特性，温泉产业成为最具活力的休闲产业之一。从目前来看，我国内地的温泉旅游开展，从规模、数量、温泉开发的品类质量和消费客户对温泉的认识上看，还处于初级阶段。〔1〕从文化角度看——温泉文化尚未形成；〔2〕从产业角度看——处于静态开展，多数工程之间相互复制，雷同度高；〔3〕从品牌角度看——品牌意识不强，定位不清晰；〔4〕从旅游方式角度看——产品单一，不能满足全身心放松休闲的需求。2/3/202442

3、休闲旅游将成为朝阳产业中的皇冠其它旅游与休闲旅游不同之处在于，一“动〞—“静〞，一“行〞一“居〞，一“累〞一“闲〞。休闲旅游对旅游产品和环境质量的选择，要求更为严格。2/3/202443高认知度与低了解度的奇怪组合。〔2〕对温泉的了解不深导致温泉旅游市场还处于尝试消费阶段，温泉市场还需面临着更多，才会成熟。〔1〕普通消费者对温泉的认知度相当高，但对温泉的了解程度相当低，对温泉的内涵知之甚少。2/3/202444

4、充满时机与开展的温泉度假行业〔1〕整体的行业运作模式都带有较强的观光旅游的特征；〔2〕消费习惯还未形成，消费者对温泉的理解还停留在较为外表的认识。新兴行业带来的新兴市场。〔3〕多种经营模式并存a、治疗疗养模式d、养生保健模式

b、游乐观光模式

e、附属产品模式

c、猎奇刺激模式f、度假休闲模式

2/3/202445五、旅游地产的开展前景目前国内对旅游地产概念存在不同的理解。有些认为旅游地产就是景观房产，在景区内或周围建房子；有些认为应利用已有的或开发新的度假景区，对此区域进行综合利用开发；还有一种观点，认为用“休闲房地产〞代替“旅游房地产〞的概念更为确切。从以前这几种主流观念对“旅游地产〞的诠释，我们现暂不界定哪种观念理解更帖切，却可以很容易看出了“旅游地产〞所应具备的条件和应该具有的功能，各种理论观念一致的是：其周边一定是在或靠近具独特景观资源的区域，具有很强的度假、旅游、休闲、养生的功能。2/3/202446①房地产的开展历程我国房地产市场经历了近20年〔1985-2021〕的开展，已逐步从市场朦胧期、市场开展期、开展到今天的市场相对成熟。而当前最后一阶段也正是我国房地产市场开展最为迅速、最为疯狂的时期，供需结构最为多元的时代。当前，随着我国房地产市场的不断推进，市场竞争越趋剧烈，买房市场逐步成为房地产开发的主流方向。随着需求市场的不断细分，物业产品类型已经走出了过去模糊不清的状况，形成了普通住宅、豪宅公寓、酒店式公寓、TOWHHOUSE等全新地产概念。旅游地产也正是在这一大的背景之下产生开展起来的。1、旅游地产的开展前景2/3/202447②主流市场的饱和，为边缘市场的开展创造了条件我国传统投资领域已根本饱和，特别是主流房地产开发领域，据统计资料估计显示，我国商品房空置面积已超过1亿平方米，空置率高达50%以上。主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的开展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。2/3/202448③城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的根底城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。④旅游模式转变，旅游消费支出比例增加当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性〞，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有方案的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与休闲地产创造了市场条件。2/3/202449⑤置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度越来越多的购房人在满足城市公寓或近效别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发卖点，从而开始形成“第二居所〞甚至“第三居所〞。⑥可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一长假，累计一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。2/3/202450⑦政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业开展在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善；同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲旅游地产的开发建设提供了良机。⑧信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件目前社会上已形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群和高收入人群经常性的进驻休闲地产。2/3/202451综述：在传统的房地产开发逐步减少、住宅消费开始向舒适性转移的情况下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。河南省也不例外。如河南建业在焦作对旅游地产的“大开发〞。2021年11月，建业与焦作修武县政府围绕云台山开发相关旅游地产工程，签订了战略合作协议。战略协议主要涉及开发“云台山〞旅游品牌，延伸产业链条，完善配套设施，工程总投资将达50亿元。相当于此前建业在省内2～3个省辖市的投资总和。2/3/202452同时，以建设“中原一流〞的旅游休闲度假区为目标，对神农山〔焦作沁阳〕景区实行分步开发。开发建设包括游客效劳中心、大型生态停车场、生态小镇、旅游特色产品、餐饮购物街、星级宾馆、高尔夫球场、万亩果园农家宾馆等多元化工程。总开发占地超过3000亩，一期开发面积约700亩。随着我国旅游产业的不断开展以及强大的消费群体，我国旅游房地产市场开发必然有巨大的开展空间。从以上因素条件分析，随着豫南人收入的提高和可自由支配的时间增长，本案完全具备开发旅游地产的各工程条件。2/3/202453从90年代初海南开始，到1998年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了根底，多种旅游产品和投资产品的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场的新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不管是供给还是需求都已具备了开展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。2、我国旅游地产的开展现状2/3/202454①旅游地产开始迈向成长期我国房地产经历了市场朦胧期、市场开展期以及到今天的市场成长期。在房地产业、旅游业开展持续升温下，加之国家促进旅游及房地产业的政策法规相继出台，旅游房地产市场运营也凸现出来，产品类型丰富、投资多样的新兴地产产品。传统的旅游模式地产开发，已经是落伍的开展套路，改变这种不良供需关系，需要对旅游地产做出更科学的定位，充分利用地势条件、经济结构、文化概念等多层面资源组合，对旅游地产的开展起到良性的循环效应。2/3/202455②旅游地产开展模式较“浅〞从目前旅游开展现状来看，我国旅游地产开展应该有着非常好的市场前景。但是旅游地产开展还处于成长期，还没有到达相对成熟稳定的模式，有相当局部开发商只看眼前利益；没有长远的考虑，只认为靠近景区就有市场，这种绝对的观念还未转换，还有如投机、暴利等现象，铲除这些不良性因素，这需要经济根底、法律体系、消费观念等多方面的支持，才能使旅游地产开发向着良性循环的方向开展。2/3/202456③主流市场饱和，边缘市场开展强劲目前，各大房地产都有相对完善的设施，并且城市居民收入也相对提高，旅游度假已经成为城市人口消费的方式。为了满足市区居民的休闲度假，郊区自然成为度假产品开的焦点，在房地产快速开展的今天，郊区地产依靠景观环境资源，成为城市扩张的主要补充。随着居民生活水平的提高，轿车的拥有量也在逐步上升。同时，在兴旺城市资源挖掘所剩无几时，开展中城市也便成为旅游度假地产开展的重点对象。2/3/202457综述：通过上述我国旅游地产开展现状可知，目前旅游地产成为房地产产业中的一大主流产品。随着旅游业的快速开展，旅游地产市场细分产品那么更为突出，现在旅游地产的开发，是向着更高更大的方向开展，目的是实现享有与回报的双重模式，表达分时度假与投资回报的完美结合。本案拥有丰富的自然资源，是目前平顶山旅游产业开展的重点区域，未来必将有大量的开发商争先抢占开发资源，本区域同类楼盘的滞后为本案当前开展提供良好的机遇。本案要抓住市场开展走向，同时结合目前市场空白，创新性的开发出适合市场主流的产品，为本案赢得更多的市场开展契机。2/3/202458〔一〕鲁山下汤目前及未来同质竞争市场情况：1、皇廷玉宫温泉酒店：平顶山皇廷玉宫温泉大酒店工程方案建于鲁山县下汤镇西北，工程占地面积230亩，总建筑面积5.8万平方米，其中，宾馆住宿面积4万平方米，可接待客人1200人；餐饮效劳面积5000平方米；休闲娱乐面积10000平方米；综合效劳及附属设施3000平方米。酒店经营以宾馆住宿、餐饮效劳、度假休闲娱乐为主。该工程已经备案，但根据实地调访情况尚未开工。我们预计假设该工程明年开工，2021年可以开业；六、本区域旅游地产市场开展及个案分析2/3/202459项目名称星级标准所在地建筑面积预计开业客房规模1皇廷玉宫温泉酒店四星鲁山58,000㎡2014*300间*2田园汤城旅游度假村四星鲁山78,841㎡2013*150间*3皇姑浴三期四星鲁山——20136栋别墅(60间)4玉京三期四星鲁山——2012*6栋别墅(30间)5畔山林语——鲁山100,000㎡2013*占地面积55000㎡2/3/2024602、田园房地产鲁山汤城旅游度假村工程：工程共占地147亩，总建筑面积78841平方米，方案总投资1亿5千万元，其中度假酒店15140平方米，各类型度假别墅19343平方米，中、小户型度假屋44358平方米。工程以温泉旅游度假为龙头，同时集酒店餐饮、住宿、休闲娱乐、健身养生为一体，面向多元化的市场。初步预计该工程2021年投入使用；目前形象广告已出街，案名定为“大汤山〞。3、皇姑浴三期：皇姑浴温泉酒店方案在原有客房的根底上加建6栋别墅，共计60间套，预计2021年左右投入使用；4、玉京三期：玉京温泉度假酒店有意再开发6栋别墅，共计30间套，具体开工时间不详；2/3/202461畔山林语——离本工程最近的以温泉为主题的在售楼盘开发商河南利缘置业有限公司位置河南鲁山下汤环镇路南规模占地面积55000㎡，建筑面积10万㎡，容积率2.0，绿化率：38%产品坡地多层洋房、酒店式小高层公寓、森林别墅。户型一房：33.5-58.07㎡；两房：73.50㎡-80.41㎡；三房：117.61-119.43㎡；价格坡地多层洋房：2400-2700元/㎡酒店式小高层公寓：2600元/㎡森林别墅：4000元/㎡客户来咨询的客户多为平顶山市内的企事业单位人员、公职人员、个体业主等销售首期推售洋房和公寓，目前处于排号认筹阶段。园区景观引温泉水、叠波、流桥、飞瀑、原生态水系配套国际标准温泉养生度假会所，大型露天温泉浴池，绿色餐厅、音乐厅、商务中心、健身室、棋牌室、阅览室、台球室、多功能厅等个案实例：2/3/202462工程地址：鲁山下汤镇皇姑浴一期开发已完成。1期温泉区室内和室外温泉规模不大，室外汤池面积约400㎡，休息区面积约120㎡。室外汤池品种和水面面积寥寥，市调之日(2021年4月27日)室外只开放了温泉大池区，仅有的2个温泉小汤池未开放。目前正对2期进行施工，2期开发重点是一期东侧的别墅类产品，以加强工程的接待能力。一期西侧的别墅类产品已完，数量不多，仅开发了3排叠拼别墅。2期实景图2期实景图2期实景图1期室外区俯视1期室外小池区未开放1期室内、室外拼接实景〔现开放区〕1期别墅实景图皇姑浴温泉国际酒店温泉对外宣传数据和资料：工程占地200余亩，建筑面积3万多平方米，同时可接待上千人，有各式豪华客房，是按照国家四星级标准而建的集餐饮、住宿、会议、养生、理疗为一体的园林式温泉主题系列酒店。2/3/202463工程地址：鲁山下汤镇玉京温泉度假酒店总投资6000万元，占地200亩。中外合资，集餐饮、住宿、会议、娱乐、休闲、旅游于一身。由主楼、温泉广场〔二期御汤宫已正常开放使用，成为目前下汤镇温泉规模最大的一家。〕、御风舫中餐厅、大型会议中心和独立别墅组成。1期温泉区室内和室外温泉规模不大，室外汤池面积约150㎡，休息区面积约100㎡。2期温泉位于1期之后〔北侧〕，已完成开发并启用。1期、2期各自独立经营，2期名为御汤宫，室外汤池面积占地约10亩，规模相比皇姑浴面积大，大小汤池种类齐全约20个左右，市调之日(2021年4月28日)仅开放室外温泉区西侧一半的室外汤池。汤池：室外露天区包含：SPA理疗、SPA理疗池、海浪池、玫瑰池、长寿池、石板浴、能量矿石浴、香薰浴、五行池、珍珠气泡浴、清心池、长生池、中药泡脚池、鱼疗池等。玉京温泉度假酒店2/3/202464别墅：山谷东西两侧的别墅产品已开发完成，内部拥有27栋别墅，共165间〔套〕，依山而建，按四星级标准配备全套设施，宽带上网、国际国内长途直拨、卫星电视、室内温泉淋浴、泡浴。自住型的别墅较少，约3/4的别墅由温泉酒店作为酒店经营使用，其余作为出租办公使用或玉京酒店自已使用。御风舫中餐厅：一楼餐饮大厅共200个餐位，可以提供宴会包桌、团体用餐、绿色精品自助早餐等多种接待功能；二楼共9个多功能餐厅包房，140个餐位，装修古朴典雅，融合新颖现代口味与传统烹饪风格：“荟萃鲁山百味，独创玉京特色〞。酒店住宿目前打折后报价：温泉票：128元/位标间：268元/标间/日普通套房：667元/套/日别墅〔对门两户，相当于4个标间大小〕：1600元/套/日豪华套房最高标价：9999元/套普通套房标价：1666元/套2/3/202465①产品规划设计滞后从目前在建和待推出的工程，如畔山林语、大汤山等工程来看，产品规划以及景观园林设计滞后，不能充分利用工程所处区位置景观优势，产品形象档次跟不上，使得工程整体形象不能与周边旅游资源相匹配。②工程品质和价格起步较低目前正在内部认购的的工程畔山林语，产品以多层小户型公寓+小高层公寓+别墅产品组合出街，一期产品以多层小户型公寓首推，内部认购价集中在2400-2700元/㎡。③产品开发单一，同质化明显工程差异不明显，性质上雷同，没有本质上的区别，难以吸引客户的消费势情，并且对于区域内的开发没有前沿性的引导。〔二〕本工程所在区域旅游物业存在问题2/3/202466在未来的旅游物业开展过程中，旅游物业将成为一个更具附加值的产品，因为它具有景观上的不可复制性，文化上的追溯性，地域上的唯一性，所以，旅游物业不光是一个私属产品，同时也是可盈利的投资产品。可见，旅游物业未来开展将不再是一个酒店，一个度假村，而是一个双赢的开展平台。下汤也只有通过新型旅游房地产的开发与开展，去带动整体区域市场，实现自属、投资为一体的复合性市场效应。这不光扩大了房地产市场，也为河南被冷淡的文化旅游产品提供了再生开展时机，强大的人气聚合效应，在实现个人投资效应的同时，也实现了社会价值效应，更是一种符合市场双赢效应的态势。〔三〕、本工程所在区域未来旅游物业的开展走势2/3/202467未来旅游物业的开展走势小结：下汤温泉目前处于起步开展阶段，但通过前面章节对平顶山市以及经济、开展规划以及旅游经济的现状分析和前景预判，我司认为随着经济水平、交通和旅游业的持续开展，平顶山本地及豫南区域市场对温泉延生产品需求将随之增加，旅游度假产品价格逐步走高，区域市场逐渐成熟，同时同质竞争市场也将随着增大。2/3/202468日期：2021年4月26日至5月2日调研人员：申国旗、吴国庆、马明、陈军霞、叶逢锦调查内容：包括楼盘调研、问卷调查和局部访谈调查地点：入户请教式拜访和街头随遇式访问访问程度：深度访谈〔深访〕、家访和座谈问卷采样：调查问卷共计100份，收回有效问卷92份问卷样本：街头随遇式访问主要是沿街门面个体、批发市场商户、公司职员和局部公职人员问卷统计说明：问卷样本与目标人群存在偏差，统计结论仅供参考七、问卷统计结果及分析2/3/202469调研统计根本原那么：真实客观性完整性统一性/标准性时间即时性保密性保持中立的追问方法：你是怎样感觉到的？你是怎样体会的呢？你为什么要这么说？请问你说……是什么意思？你请说得更具体一些？你能不能解释一下这是什么意思？请问你的贵姓，什么名字？我们对所有的资料都会保密。调研分析方法：数据的处理通过Excel来完成。2/3/202470调研问卷内容：一、你是否去过或是否了解鲁山的下汤镇。1、是很熟悉2、是了解3、不太了解二、产权式酒店〔小户型公寓〕局部〔一〕如果在鲁山下汤镇附近建造产权式酒店〔小户型公寓〕，你认为前景如何？1、很好2、一般3、不行〔二〕、如果在鲁山下汤镇附近建造产权式酒店〔小户型公寓〕，您认为最适合的户型为：1、标准间2、一室一厅3、小二室一厅分析：在调研中，受调研对象绝大多数对下汤镇及下汤镇的温泉都了解，对温泉的保健等性能也相当清楚。分析：调研中，受调对象对在下汤建造小户型非常看好。分析：受调研对象认为本工程产权式酒店建造时最受喜欢的户型是标准间。问卷统计结果：2/3/202471〔三〕、如果在鲁山下汤镇附近建造产权式酒店〔小户型公寓〕，您认为最适合面积为：1、30-35㎡2、35-40㎡3、40-45㎡4、45-50㎡5、其它〔四〕、您对交楼装修的要求：1、简单装修2、精装修3、毛坯房4、菜单式装修〔五〕如果在鲁山下汤镇附近建造产权式酒店〔小户型公寓〕，您认为最适合总价为：1、6-7万2、7-8万3、8-9万4、9-10万5、其它〔注：交房标准按毛坯〕分析：受调研对象多数认为本工程的小户型公寓面积在30-40㎡比较适宜。分析：对产权式酒店的交房标准，受调者主要考虑下汤离平顶山较远、装修不便的问题，建议开发时可考虑菜单式装修。分析：受调研对象对价格希望房价低点，希望本工程是物美价廉的优质工程。调研问卷内容：问卷统计结果：2/3/202472三、多层〔电梯〕洋房局部〔一〕、如果在鲁山下汤镇附近建造多层洋房，你认为前景如何？1、很好2、一般3、不行〔二〕、如果在鲁山下汤镇附近建造多层洋房，您认为最适合的户型为：1、二室一厅2、二室二厅3、三室一厅4、三室二厅5、四室一厅6、四室二厅〔三〕、您对交楼装修的要求：1、简单装修2、精装修3、毛坯房4、菜单式装修分析：对多层洋房居住人员的素质和人口密度有顾虑，希望在这里就是住在别墅里，不然出来住也没有什么意义了。分析：受调研对象认为本工程如果建多层洋房，二房、三房和四房的数量平均些，以适合多层面经济能力人的需求。分析：受调研对象建议开发时可以考虑装饰公司与开发商合作，业主可以菜单式装修。调研问卷内容：问卷统计结果：2/3/202473〔四〕二室房源如果在鲁山下汤镇附近建造多层洋房，您认为二室最适合面积为：1、60-70㎡2、70-80㎡3、80-90㎡4、90-100㎡5、其它如果在鲁山下汤镇附近建造多层洋房，您认为二室最适合总价为：1、12-14万2、14-16万3、16-18万4、18-20万5、其它〔注：交房标准按毛坯〕〔五〕、三室房源如果在鲁山下汤镇附近建造多层洋房，您认为三室最适合面积为：1、100-110㎡2、110-120㎡3、120-130㎡4、130-140㎡5、其它分析：受调对象认为本工程二房面积控制在60-80㎡比较适宜。分析：针对鲁山的市场环境，受调者认为二房总价控制在12-14万左右最好。分析：受调研对象认为本工程三房面积应控制在100-120㎡。调研问卷内容：问卷统计结果：2/3/202474四、别墅局部〔一〕、如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，你认为前景如何？1、很好；2、一般；3、不行；〔二〕、如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为最适合的户型为：1、四室二厅2、五室三厅3、六室三厅4、其它〔三〕、您对交楼装修的要求：1、简单装修2、精装修3、毛坯房4、菜单式装修分析：受调研对象认为在鲁山下汤附近作开发，最理想的房子就是开发别墅，不然对平顶山人也来说意义不大。分析：认为别墅四房或五房已足够使用，以后无论是自已住还是出租，都必然是临时性居住的房子，不需要太大。分析：下汤离平顶山较远，对后期装修非常顾虑，建议开发商把业主后期的装修作为一件重要的事情去解决。调研问卷内容：问卷统计结果：2/3/202475〔四〕四室房源如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为四室最适合面积为：1、180-190㎡2、190-200㎡3、200-210㎡4、其它如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为四室最适合总价为：1、72-76万2、76-80万3、80-84万4、其它〔注：交房标准按毛坯〕〔五〕、五室房源如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为五室最适合面积为：1、210-220㎡2、220-230㎡3、230-240㎡4、240-250㎡5、其它分析：受访者多数认为别墅如果建成四房面积最好控制在180-200㎡。分析：别墅四房总价控制在70万左右比较适宜。分析：受访者多数认为别墅如果建成五房面积最好控制在210-230㎡。调研问卷内容：问卷统计结果：2/3/202476如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为五室最适合总价为：1、84-88万2、88-92万3、92-96万4、96-100万5、其它〔注：交房标准按毛坯〕〔六〕、六室房源如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为六室最适合面积为：1、240-250㎡2、250-260㎡3、260-270㎡4、270-280㎡5、其它如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为六室最适合总价为：1、96-100万2、100-104万3、104-108万4、108-112万5、其它〔注：交房标准按毛坯〕分析：受调者认为本工程五房别墅价格不要超过80万。分析：对六房别墅认为面积有240㎡已足够，面积不要太大。分析：受调研对象认为本工程六房别墅总最好不要超过100万。调研问卷内容：问卷统计结果：2/3/202477五、您认为哪些会所设施是这个工程所需要的：1、中西餐厅2、红酒屋3、雪茄房4、咖啡馆5、健身房6、桌球室7、乒乓球室8、阅览室9、网球场10、温泉泳池11、高尔夫推杆练习场12、商务中心13、大型超市14、肉菜市场15、其它六、在这里购房时主要考虑哪些因素？1.温泉资源2.价格3.户型4.小区环境5.小区规模6.交通便利7.周边配套8.周边环境9.建筑本身10.生活气氛11、品牌实力12、其它分析：中西餐厅、网球场、大型超市、肉菜市场成为本次调研对象对本工程认识的关注焦点。分析：对本工程的温泉资源、价格、户型、小区环境、交通便利度、周边环境、建筑本身等问题是本次受调研对象关注的焦点。调研问卷内容：问卷统计结果：2/3/202478七、是否一定要有暖气？1.是2.可有可无八、您认为小区内是否需要为住户提供以下效劳？〔可选择多项〕1、老幼代管效劳2、.钟点效劳3、衣服洗熨效劳4、家居清洁效劳5、送餐效劳6、代定收报刊效劳7、代办票务8、代租、售房效劳9、代请家教九、您对物业公司的要求：1、专业品牌物业公司2、一般物业公司3、业主委员会4、无所谓分析：对暖气的需求，调研对象的要求有的程度反映比较强烈，主要是考虑山区冬季取暖问题。分析：对代租售房效劳、老幼代管效劳等日常效劳受调研对象需求程度较高。分析：受调研对象对本工程的品质期望值较高，同时希望有专业性的物业管理公司成为日常生活“管家〞。调研问卷内容：问卷统计结果：2/3/202479八、本章节总结分析1、旅游度假地产将是河南省及地级城市以后开展趋势①主流市场的饱和，为边缘市场的开展创造了条件；③城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的根底；④旅游模式转变，旅游消费支出比例增加；⑤置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度；⑥可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加；⑦政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业开展；⑧信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件。2、本工程自身资源优势，工程可塑性强本工程本身先天资源及工程区域优秀的温泉文化与人脉资源，融合当地尧山旅游资源、当地历史文化、现代生态居住及观光旅游等多种功能，将以一个未来人文休闲领地的姿态，配套适当的公共效劳设施，最优化本工程的休闲、养生特质，本工程的可塑性较强。2/3/2024803、本工程价格走趋，在于工程的“经营性〞九九置业作为中原实战型地产开发商，需要足够认识到休闲旅游地产开发“经营第一性〞和“地产第二性〞的重要性。休闲旅游地产只有真正把“经营第一性〞作精、作出特色，才能形成消费需求的有效聚集和大规模释放，在周边城市圈中形成消费聚集和热点，可以形成新的消费需求及投资拉动，才能有效促动地产工程厚利成功开发。地产开发地产第二性经营第一性地产经营2/3/2024814、通过本次市场调研，从访谈结果和市调问卷统计结果数据，本工程开发适合开发旅地产。通过本次问卷调研并结合多种形式的访谈，主要针对市场调研；未来几年内对下汤区域旅游地产的置业意向；对旅游地产购置偏好要求〔地段、价位、户型结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性〕；购置决策〔决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序〕；购置行为〔适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式〕；购置价格支付能力；对旅游地产物业的配套需求；竞争市场调研等，调研结果综合后，市场调研结论有利并支持本工程开发旅游地产，所以本工程最正确的开发出路是开发旅游地产。5、目标客户人群的生活方式变化随着经济快速开展，河南人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产工程将成为地产界新的开发目标，本工程的主要目标客户人群集聚地在平顶山及河南省内城市，作为河南省豫南重要的市级城市，鹰城人的生活方式也随着时代开展变迁而悄然改变。2/3/2024826、从竞争的角度，跳出同质竞争，挖掘并提升本工程山、水、温泉配套等亮点从本次市场调研和对工程研判分析中得出，要求本工程需要从客户类型层面、从区域趋势层面、从竞争形势层面、从营销机遇层面、从整合模式层面、从区域楼盘竞争的角度上去分析等，需要工程跳出同质竞争，挖掘并提升本工程山、水、温泉配套等自然优势，形成工程自身亮点与独特个性。2/3/2024837、提炼工程的核心价值才是制胜的关键要素通过本次市场调研和对工程地块周边的各项条件、优势资源及对未来价值等综合条件屡次讨论判断后，考虑需要对工程的产品结构体系重新进行的梳理。工程的核心价值就是有能够占领市场和打动客群的“灵魂〞，根据对目前平顶山市场在售工程的房源推售情况和购房客户群的消费心理分析，只有挖掘和发挥工程自身核心价值所在，才能到达指导和建议工程的开发、营销、推广、客户圈定等后续工作的执行，而工程如何由“生地〞变成“旺地〞，是提炼工程的核心价值的关键。2/3/202484Part二、本工程分析篇2/3/202485一、工程根本概状二、SWMOT三、工程定性分析本工程分析专题研究篇2/3/202486实地走访，观察各区域地形和周边环境景观情况，对现有方案反复分析，同时判断和印证对工程前期定位和产品筹划判断的初步想法。〔一〕、山谷现况：左图红线区域内有2个山谷，如左图所示：山谷1和山谷2所示位置。①山谷1谷底：谷底入口处开阔，内部狭长，谷底地面平整，可利用率较高，开发价值大。是本工程开发主要利润点实现的重要区域之一。②山谷1①②山谷面积：山谷1面积最大和山谷2面积相对较小。山谷1：为东北、西南走向。相对于谷2，山谷1长度较长，向内延展较多。一、工程根本概状山谷22/3/202487山谷2：根本呈南北走向，山谷向内延伸长度较短于谷1延伸的进深长度。②①②山谷2①山谷2谷底：谷底平坦，谷口区域相对开阔，谷底可利用率较高，开发价值大，是工程开发主要利润点实现的重要区域之一。2/3/202488〔二〕、山谷坡度状况：山谷1北坡①②30%以下30-40%40%以上山谷1北坡：向阳坡面、利用价值高，是工程开发利润点实现的重要区域之一。北坡为向阳面，坡度相对缓和；阳光日晒时间充足，作为工程开发，可利用度较高，开发价值大，是工程开发主要的利润点实现的重要区域之一。山谷1北坡②①①2/3/202489①山谷1南坡①30%以下30-40%40%以上山谷1山谷1南坡：南坡为背阳面，坡度相对较大，利用难度较高。由于山谷1南坡为朝阳的背阳面，所以开发为朝北的产品后，在采光方面将会受到影响或限制，相对于北坡上开发成的产品采光性能相对差，所以工程在前期规划时，要足够重视和注意由此带来的对山谷1南坡上开发产品影响，尽量防止或解决由此因素而带来对销售和入居后所产生的负面影响。山谷1南坡坡顶南坡2/3/202490山谷2东坡：坡面陡，坡面长，占地面积较大，利用难度相对较高。山谷2东坡坡面向西，山谷坡面坡度较陡；如果建成住宅，上午日照采光受到限制，下午采光充足；坡面占地面积较大，假设如原方案放弃利用比较遗憾。①山谷2东坡东坡坡面：坡度较大②山谷2东坡①40%以上30%以下②2/3/202491山谷1①〔三〕、山谷视觉状况：山谷1视觉状况：视线透过谷1，山顶局部拥有极致景观效果。从工程内部的山顶向谷1口望去，视线与昭平湖的流向一致。在山谷顶部，远望视野开阔，拥有极致景观效果，谷内山顶区域具有先天造就优质别墅的条件。①山谷1北坡的远望效果山谷1南坡的远望效果2/3/202492山谷2的远望景观效果：立于本工程山顶，视线透过谷2，山顶局部拥有极致湖景景观效果。原方案高层公寓对山顶别墅的远望景观效果照成极大影响，建议调整。山谷2与玉京温泉隔昭平湖相望，远望效果如右图片所示。玉京温泉①②③①②③山谷22/3/202493如以下图所示，工程中心区山顶和山顶两侧区域，大局部区域地势和垂直高差变化相对较缓。但山顶局部相对平整区域较窄、面积较少，这种地形是本工程山顶区域地势的主要特征。山顶局部中心区域开发可利用开发价值高，是工程开发主要的利润点实现重要区域。另外山顶西侧区域环境悠静，视野开阔，远望是层峦叠嶂的群山满目自然景致，区域价值极高。〔四〕、山谷顶部状况：山谷1山谷22/3/202494〔五〕、工程资源因子分析总结：影响因子单身公寓普通住宅类别墅物业别墅物业本项目地块情况品评1、对公共交通的依赖性要求很强强