(可行性报告)南阳王码科技文化产业园可行性研究报告最全版

【最新卓越管理方案您可自由编辑】(可行性报告)南阳王码科技文化产业园可行性研究报告南都大美之园创新活力之园南阳王码科技文化产业园目录项目名称：南阳王码科技文化产业园(暂定)中国工业从分散走向集中，得益于改革开放沿海14个开放口岸，得益于工业集飞有着积极意义。作为中国30年高速发展的成功经验之一，开发区正成为“中国模又于1984年在沿海城市建立第一批14个经济技术开发区。而今，难以精确计数的众国家级开发区而论,其以中国万分之七的土地创造了7%的GDP、12%的工业增加值、6%的税收，吸纳了1/3的外商直接投资。对中国30年的高速发展，开发区可谓居功逐渐被边缘化?在这样的形势下，开发区应该如何应对?如何在危机中得到发展呢?武汉东湖等三个国家自主创新示范区建设，国家高新区总数术产业化基地172家,国家现代服务业产业化基地48家,火炬计划特色产业基地259产业基础和资源禀赋，进行产业定位和产业规划布局区产(企)业发展的需求上形成特色的产业服务体系?产业园区建设的目的是招商引进入?应该采取什么样的手段呢?合的创意这值得我们反思。在充分调研基础上，王永民教授2013年5月正式提出了在南阳市建立“南阳王中国王码集团，于1989年，由五笔字型发明人、全国劳动模范、国家级专家、王码五笔字型1983年8月28心竞争力，成为20多年来中关村的长青树。王码集团在南阳设立了王码研究院，建200亿元税收超20亿元。对园区内的高新技术企(1)计划建筑面积40万平方米，一期10万平米，打造一个硬件设施完备、服(2)引进30～50家高新技术企业；(3)引资额50～100亿元人民币；(4)搭建企业合作平台与服务体系，推动技术转移和合作；在区域内形成集群占地面积：225798.8平米(338.698亩);建设规模：401915平方米；和企业的文化产业园区(基地);具有孵化中心、展示交易中心等；具有一定规模和师资，从事文化产业培训、人才培养、产业研究的教学培训基地，成为科技文化产品研发、经营、展示、流通，或兼有旅游、娱项目主要技术经济指标(见表1-1)序整个项目1规划总用地面积(平方米)实际使用面积(平方米)广场用地面积(平方米)社会停车面积(平方米)公共交通用地面积(平方米)代征道路面积(平方米)代征绿地面积(平方米)河道占地面积(平方米)2规划地上建筑面积(平方米)规划地下建筑面积(平方米)3项目总投资(万元)其中：土地费用(万元)建筑物投入(万元)工程建设其它费用(万元)预备费用(万元)建设期利息(万元)前期运营费用(万元)4建设期2年5资金筹措(万元)总投资186000万元自有资金146000万元银行贷款40000万元6财务评价年投资利润率年投资利税率全投资所得税后财务指标财务内部收益率财务净现值(万元)投资回收期(年)贷款回期期(年)4、《南阳市2007—2012年文化强市建设规划纲要》5、《南阳市文化产业发展总体规划2010—2020》6、《南阳市总体规划》(2010—2020)第二章项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性分析一。先进市。2010年南阳市文化产业增加值达到36亿元位居全省前列。文化产业日益联席会议，研究部署文化产业发展工作。先后研究出台了《南阳市2007—2012年文文化产业项目，引资40多亿元。王码科技文化产业园项目的建设，使得南阳丰富文化与现代科技的“联姻开发”2011年10月18日，中共第十七届六中全会审议通过了《中共中央关于深化文加快发展文化产业，推动文化产业成为国民经济支柱性产业。这是继2010年10月年规划的建议》和2011年3月14日十一届全国人大四次会议通过的《国民经济和社2011年9月28日，国务院出台了《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导根据《国家十二五时期文化发展规划纲要》、《南阳市文化产业发展总体规划2010—2020》,南阳市要把科技文化产业培植成为南阳市特色支柱产业，成为在国内研究部署科技文化产业发展工作。先后研究出台了《南阳市2007—2012年文化强市为我国南北纵向线9条高速公路和南北纵向线6大铁路主动脉之一，九州之中，十省壁交决市gt壁范围的区域经济分工协作提供了有力要院校5所，科学研究开发机构20多个，南阳博物馆、汉画馆、科技馆、体育中心等相6、场地条件(开发条件)截至2011年12月1日，南阳市辖2个市辖区、1个国家级高新区、2个工业管理区、1个省级城市新区、10个县、1个县级市南阳市中心城区有44个街道，整个南阳市有116个镇、93个乡。根据南阳市国民经济和社会发展规划，2020年南阳城区人口将达到180万人，相当于2010-2020年每年净增长8万市区人口。2012年，在南阳市委、市政府的正确领导下，全市上下深入贯彻落实科学发初步核算，全年全市生产总值2367.20亿元，比上年增长10.2%。其中：第一产业增加值423.62亿元，增长4.5%;第二产业增加值1248.59亿元，增长12.8%;第三产业增加值694.99亿元，增长9.0%。人均生产总值23348元。非公有制经济增加值占GDP比重为56.6%。三次产业结构为17.9:52.7:29.4,二、三产业比重较上年上升0.6个百分点。2010年GDP对比参考数据：城市国民GDP人均GDP城镇人均收入南阳市2065亿19000元15000元襄阳市1538亿26100元13333元宜昌市1547亿38248元14282元2005年，南阳市成为河南省第三个GDP过千亿元的经济大市，从此南阳市的国近五年以来，南阳市固定资产投资连续保持快速上升的态势，2005—2009年，上涨了179.22%,平均增幅在30%以上，包括房地产在内的固定资产投资规模不断增文化、教育和科学技术明显增长：2012年末共有艺术表演团体17个，文化馆16个，公共图书馆13个，博物馆18个；全国重点文物保护单位13处，国家级非物质文化遗产名录10个；综合档案馆14个，已开放各类档案14.03万卷。广播电台1座，广播人口覆盖率96.41%;电视台1座，电视人口覆盖率95.73%。年末全市拥有研究生培养单位1个，全年招生人数14人，在学研究生14人。拥有普通高等学校5所，全年招生数3.10万人，在校生8.07万人，毕业生2.58万人。成人高校1所。中等职业技术学校87所，全年招生数4.03万人，在校生12.42万人，毕业生4.54万人。全年全市科学研究开发机构16个，科技活动人员2.37万人，科技活动经费支出22.91亿元，其中，R&D经费支出17.56亿元。国家级企业技术中心6个，省级企业技术中心32个。省级工程技术研究中心8家，省重点实验室3个，省级创新型试点企业3家。全年获得省级科技进步奖18项；申请专利2438件，授权专利1758件；签订技术合同107份，成交金额3158万元。年末共有产品质量监督检验机构14个。年末共有5种产品拥有“国家地理标志产品保护”称号；5种产品拥有“中国名牌产品”称号；59种二、南阳市科技文化产业发展现状及问题到了长足发展，已经取得了可喜的成绩。2007年科技文化产业增加值达到75亿元，占生产总值的比重达到5.4%;全年共接待游客近900万人(次),旅游总收入可突破45亿元。开展了“文化强市建设”大型调研活动，出台了《南阳市2007——2012年文化强市规划纲要》;推出了具有南阳文化特色的5大文化品牌、6大文化产业；成功举作品；组织参与了4次文化产业招商活动。为“打响品牌、做大企业、激发活力”已在发展市场经济的今天，我们应认识到科技文化产业是最有前途的“绿色产业”品住宅的均价是每平方米1700元，高层房产则在2100元~2400元，而2007年第四季度，南阳中心城区商品住宅多层的综合均价已升至每平方米1921元。高层均价已达每平方米3021元，部分楼层已经达到4000元/平方米。从产品形态上看2007起的楼市新盘，几乎全是高层板块，而2007年下半年通过“招拍挂”立项的一些新2011年南阳市房地产开发投资93.72亿元，比上年增长33.3%;其中，住宅投资82.89亿元，增长38.1%。2011年南阳市商品房施工面积1190.40万平方米，增长23.1%;其中，住宅1023.23万平方米，增长23.1%。2011年南阳市商品房竣工面积225.64万平方米，增长32.0%;其中，住宅199.23万平方米，增长32.8%。2011年南阳市商品房销售面积358.18万平方米，增长31.2%。其中，住宅345.26万平方米，增长33.4%。2011年南阳市商品房销售额96.45亿元，增长69.8%,其中，住宅91.11亿元，增长76.5%。2010年，南阳市写字物业市场累计销售面积达到105万平方米，共计2068套，成交金额15亿元，平均成交价格14702元。其中成交面积比上年提高119%,成交金额比上年提高152%,单价上涨14.3%。”就新增写字楼的分布区域而言，中心组团的写字楼存量占到南阳整个写字楼市场存量的四分之三，其次是河南组团。就新增写字楼的成交情况而言，单次大面积成交量所占比重较大。据租略统计，2010年这类写字楼产品成交面积达到年度总成交面积的30%以上。此类公司分为两类，一类是国南阳写字楼市场租金将趋于稳定。2010年南阳有近105万平方米写字楼面积供应市场，且广泛分布于老城区域。其中，在供应面积较多的车站区域，面积均将达到30万平方米；而人民路、独山大道和中州路区域也将分别有18万、16万和14万的办公面积。虽然楼盘去化时间较长，南阳作为三线城市，开放程度的全面提升以及经济的持续稳定增长，势必会进一步增强它对国内外投资者的吸引力，为写字楼市场带综上所述，我们认为：在未来来的几年内，虽然写字楼供应继续放量，随着南阳市快速发展，南阳市写字楼市场仍然保持售价、租金的稳中有升。定为十二五时期文化发展的六大重点之一，明确了未来五年要着力发展影视制作、继、四个严峻挑战,南阳进一步确立和完善了新的发展思路，努力推动发展模式的农运会的举办拉动南阳市城市框架发展、推动南阳文化产品和服务走出去的使6.力争到2015年，重点建成一个文化产业创意研发中心和公共服务平台，培育5个文化产品和服务知名品牌，扶植10个在国内具有行业影响力的龙头和重点企业，建成8个特色产业园区和基地重点培养和引进50名文化产业领域的领军和高端人才。南阳文化产业年均增长率以较GDP年均增长率高2%以上的速度增长，城市居民人均业对文化产业的贡献率达到60%以上。文化产业成为重要支柱产业，南阳成为在中原六、南阳市科技文化产业发展方向1、文化产业资源的整合、开发利用南阳的文化产业资源相当丰厚，具有得天独厚的自然优势，但是怎样使这些得天独厚的资源成为商品、形成规模、塑造成为品牌，这是发展文化产业的一个关键性的2、努力打造文化产业品牌文化品牌是一个综合实力的有机结合，其中包括地域特色、文化底蕴、科技含量等等，是特色文化的高度集中。比如南阳现在的文化品牌：独玉文化、旅游文化、民间艺术文化、非物质文化遗产、姓氏文化、楚汉文化。3、建设高素质的文化产业队伍人才是产业获得可持续发展的关键。南阳市发展文化产业，最缺的就是人才，尤其是经营管理人才、市场策划人才和科技创新人才。因此，创新人才机制，建设高素质的文化产业从业队伍，是文化产业获得快速发展的关键。不断完善人才激励机制。加强对人才的培养，创造能上能下、能进能出、选优汰劣、合理流动的用人机制。对高层次的人才，实行特殊政策，鼓励文化工作者钻研业务，多出作品，多出成果。实现文化人才资源的市场化配置，促进人才合理流动，优化人才结构。理解、关心、爱护文化人才，根据文化工作的特点，加强和改进文化人才的管理和教育，形成有利于文化人才成长和发展的良好环境。4、以政策导向和法制保障促进文化产业的繁荣发展出台优惠政策建立健全产业发展的协调推进机制，调动社会各种力量发展文化创意产业的积极性，这是繁荣和发展南阳市文化产业的可靠保障。政府在应该在以下方面加强宏观管理发展文化产业：一是搞好规划。二是政策配套。三是创造活跃有序的以北区域，毗邻南阳市体育场馆、李宁体育公园，规划面积338.70亩。南北长约750米，东西宽约300米。用途为商住用地。土地使用权及构筑物所有权清淅。土地面积225798.8平方米，地面附着物有苗圃，临时构筑物2处，总建筑面积300平方米。场地内环境优美，原有李宁体育公园紧邻，距南阳市新闻中心两公里。区位优势明显，适合科技文化产业园项目场地四周城市道路已建成，北距绕城高速出入口约4公里，东距许平南高速出入口6公里，距南阳飞机场仅5公里。地块区域的道路畅通、交通便捷。一、项目建设原则效”的基本原则：客户；写字楼部分总建筑面积在30000平方米左右，地下2层，地上最少12层，地下标准层面积控制在3000平方米左右，满足中型企业总部办公及其他区域人群的目标消费的宾客本项目商业产品定位为服务于南阳市北部区域居住人口和商务办公人群的集购商业部分整体占地面积在9000平方米左右，将由1个集中商业形态构成，地下1层，地上4层半。各个独立的商业单元便于组合和拆分，便于与回廊、平台、通道相叉路口北约100米处设置园区主入口，而在园区中间区间路上设置次入园区内机动车停车主要以地面绿化停车为主，结合地下停车为辅。总计停车326辆，其中地上绿化停车191辆，地下停车135辆。园区绿地面积是指建筑物周边1.5米和道路两侧1米以外的3米覆土的实土绿地(1)给水系统中水系统：本工程设置中水处理机房，收集优质杂排水作为中水水源，供卫尘间冲厕、车库冲洗地面、绿化等。展览中心部分竖向分为高、低两区：办公部分竖向分为高、中、低三区，均采用变频给水。(2)排水系统本工程室内排水为雨污分流系统。厨房排水经隔油处理排入市政管网。(1)负荷等级本工程供电负荷等级为一级负荷，非消防用电设备及中央控制和监控系统等供电为一级负荷，生活水泵、客梯等电源为二级负荷，其他为三级负荷。(2)供电电源本工程由市政电网引入10KV四路专用电源作为产业园区的主供电源。(3)高压系统源单母线分段运行，互为备用，当其中一路电源失电时，联络开关自动或手动投入，由另一中电源向全部一级负荷和部分二级负荷供电。(4)低压系统变配电低压室变压器低压侧采用单母线分段运行，互为联(5)变压器选用干式变压器，自带冷却风机，并配绕组热保护装置，其主要功能应包括：温(6)电容补偿在每台变压器低压侧装设一组低压干式电容器，控制方式采用负荷无功率变化自动循环投切，并设有过电压自动切除保护装置，实际运行功率因数不小于0.9。(7)低压配电系统一、二级负荷及重要设备采用双路电源供电末端互投方式供电，其它负荷根据容量及使用特性采用放射式或树干式供电。(8)智能化能源管理系统采用智能化能源管理系统对变配电系统进行监测。在变配电室设监控管理站，监测计量电压、电流、功率因数、功率、频率、开关状态等各种运行参数，电能统计、分析和预测。本系统纳入到产业园区建筑设备监控系统中。(9)设备选型变压器采用环氧树脂浇注干式变压器；高压配电柜采用安全性好，可靠性高的金属铠装中置式高压开关柜；低压配电柜则采用应用广泛技术成熟的低压抽出式开关柜。柜内均考虑配装带智能接口的断路器，以满足建筑设备监控系统以及整个产业园区配电系统智能化的要求。(10)线路敷设由于电缆的覆盖面广、用量大，体现绿色环保的设计思想，在电缆的选型采用低烟无卤的线缆。3、弱电系统设计弱电系统设计遵循先进性、开放性、安全性、需求与服务的功能性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国标标准，从适用和管理的目标出发，为用户提供通信网楼宇管理集成网络等通用平(1)通信网络(2)计算机网络(3)综合布线系统(4)建筑设备监控系统(5)安全监控系统电梯轿箱内设置固定或云台式保安监控彩色摄像头。对整个地下空间(商业)内的营出/入口管理设计：本工程在监控中心设门管理计算机，采用接触式或非接触式感应智能卡，中心统一电子制/发卡系统，对不同身份持卡人的卡进行功能及权限设(6)有线电视网络线口，系统采用双向传输设计(大于860MHz),包括城市有线电视网信号、卫星电视(7)消防报警及联动控制系统系统、各种风道阀门、防烟排烟设施；消防专用通讯及119专线电话；电梯控制；非(8)背景音乐广播和紧急广播系统(9)紧急电话系统(10)车辆引导系统和停车收费系统(11)无线通讯信号转发系统(12)信息显示系统(1)空调系统(2)通风系统(1)遵循原则(2)具体内容的规划与建设期初步估算为24个月，时间是从2013年8月至2015年8月。文化科技创意产业园第六章环境影响评价(2)《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》(2005年12月3日)(3)国务院(98)第253号《建设项目环境保护管理条例》(4)国家计委、国务院环委(87)国环字第002号文《建设项目环境保护设计规定》(5)国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会(86)国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》(6)大气环境执行GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。(1)噪声污染防治措施(2)扬尘防治措施(3)废水、废气、固体废弃物防治措施(1)废气的防治措施油烟应采用油烟净化设备对其进行处理，严格执行《饮食业油烟排放标准》(试(2)废水的防治措施(3)固体废弃物防治措施(4)噪声防治措施第七章节能1.国家计委、经委、建设部计交能(1997)2542号文《关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇(章)编制及评估的规定》通知。本项目日用水量约为500立方米/日，用电负荷约为7500KVA。(一)建筑节能(二)机电设备节能(三)照明系统节能(四)节水措施《饭店(餐厅)卫生标准》GB16153-1996(一)卫生标准表8-1各项卫生标准表标准值标准值夏季降温温度空气细菌数风速m/s撞击法cfu/m2二氧化碳%沉降法个/皿甲醛mg/m3照度Ix大于5(二)要求与措施米/小时计算，建议设计走廊余压采用15Pa。(一)编制范围(二)水源(三)消防用水量根据《建筑设计防火规范》GBJ16-87(20室内外消火栓用水量约为30升/秒，火灾延续时间按3小时考虑；(四)消防给水系统1.室外消火栓系统2.室内消火栓系统灭火级别5A,最大保护面积15平方米/A,最大保护距离20米，采用MF4手提式干(一)负荷等级(二)供电可靠性路供电，直接引自10KV变电室低压两段母线上，并且在消防配电箱未级备用自动切(三)控制系统(四)应急照明及电缆的敷放(五)电气防护(六)防雷设防利用结构基础做接地装置。电器接地、防雷接地及弱电接地共用接地装，接地电阻六、空气调节和防烟、排烟(一)空气调节在下列通风、空气调节系统的风道设置防火阀：1、管道穿越防火分区的隔墙处；2、穿越通风、空气调节机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处；3、垂直风管与水平风管交接处的两侧；(二)机械防烟(三)机械排烟无自然通风且长度超过20米的内走道或有自然通风长度超过60米的内走道；无自然排烟条件或净高超过12米的大空间；除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外，个房间面积超过200平方米或一个房间超过50平方米，且经常有人停留或可燃物较多的产业园区。度超过280℃时能自动关闭的排烟防火阀，排烟风机应保证在280℃时能连续工作30不燃烧材料制作，并与可燃物保持不小于150毫米的距离。设置机械排烟的地下室，同时设置不少于排烟量(一)火灾自动报警根据《火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)》,产业园区火灾自动报警系(二)消防控制室与联动系统1.消防控制室的消防控制室，应采用耐火极限不低于3小时的隔墙和2小时的楼板，并与其他部位(四)消防通讯系统(五)电梯系统20分钟。第十章项目建设进度、管理模式及项目组织(一)项目阶段划分计划2013年8月至2014年9月完工。计划2014年10月开工，2015年6月完工。产业园区的整体改造计划在2015年8月前完成；(二)项目实施进度安排项目建设总工期为从2013年8月至2015年8月止(2年)。项目实施进度安排2)为客户订做全面解决方案2015年6月底，争取进入最后一个阶段运营调整。这个阶段是在其他三个阶段完1)招商手册和招商说明书2)委托经营合同(代为管理),授权委托书3)招商委托书4)招商流程表5)招商文案1)招商方式：项目招商发布会、项目推介洽谈会、登门拜访(目标自荐)网络招商、电话联系2)目标客户划分：主要客户(会员客户)、普通客户两种客户的区别：(1)服务着眼点不一样：普通客户重在解决已经存在的问题，会员客户重在防患未然、未雨绸缪。(2)服务期限不一样：普通客户问题解决合作关系就结束，是一次性的。会员客户是日常关注、跟踪服务，是长期的。(3)要求不一能不折不扣地执行我们的策划方案。执行力差的客户不能成为公司的会员客户。(4)(划分原则：投资大小、合作前景、合作关系)3)第三方招商网络平台的建立4、招商的原则1)媒体宣传推广2)大型主题招商活动大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台(电视、报纸、网络、广播)第十一章投资估算及资金筹措(一)投资估算编制依据(二)投资估算编制范围(三)项目投资估算南阳市土地转让的价格基础上考虑本项目的一些政策优惠取300元/平方米作为项目土地投入暂估价格。本项目共投入土地面积为225798.8平方米，则土地投入作价6770.4万元.综合办公楼总建筑面积1.7万平米，按照3500元/平米计算，总造价约为5950万元；科研生产楼总建筑面积为2.9万平米，按照3500元/平米计算，总造价约10150万元；孵化器总建筑面积为3.2万平米，按照3500元/平米计算，总造价约为11200万元；标准化厂房总建筑面积为1.5万平米，按照3000元/平米计算，总造价约45000万元；公寓楼总建筑面积为8.2万平米，按照3000元/平米计算，总造价约为24600万元；商业总建筑面积为10万平米，按照3000元/平米计算，总造价约为30000万住宅总建筑面积为12.5万平米，按照2800元/平米计算，总造价约为35000万元；绿化用地10.2万平方米，按100元/平方米计算，共计1020万元；市政、道路与广场总投资约1280万元；以上合计164200万元。合计工程改造其他费用为2978.3万元。备费，基本预备费按工程投资额(工程建设其他费用之和)的计算5%取。预备费为9727.8万元。建设期利息按中长期银行贷款利息5.76%计取，贷款40000万元，使用期1年的利息为2304万元。项目运营前期铺底推广资金3000万元，用作项目总投资为186000万元，本项目投资估算结果祥见下表11-1。序号项目名称投资金额(万元)比例(%)土地投入建筑物投入工程建设其它费用预备费建设期利息前期运营推广费用总投资合计估算本项目总建设投资约186000万元，按照项目建设进度安排和项目建设资金的使用计划，项目建设将安排在2013年8月～2015年8月进行。项目投资计划本项目土地于2013年8月项目启动后由投资单位王码集团一次性投入。本项目的建筑物于2013年8月项目启动后由投资单位王码集团按工程进度分批次投入。其他费用根据项目建设进度，2013年度发生20%;2014年度发生50%。4.预备费运营推广费用根据项目建设进度，2013年度发生30%;2014年度发生60%。表11-2项目分年度投资计划表(单位：万元)序号2013年2014年合计投资总额静态建设投资土地取得费00建筑物工程费工程建设其他费预备费(二)建设期利息00(三)前期运营推广费用项目总投资186000万元。投资的78.49%。第十二章财务分析2.项目初步拟定的经营期限，即2015年至2045年，共计30年(不含建设期2年，其中2015年为交叉年，既为建设期又为经营期)。二、财务评价基础数据与参数选取(一)经营收入类型建筑面积(万m²测算均价(元/.m²)总价公寓住宅类型建筑面积(m)测算实租均价(元/月.m)商铺首层商铺2-4层写字楼酒店/娱乐宿舍仓库的招租率大致呈以下合理现象：第一年招租率40%-60%,第二年招租率80%-90%,第三年招租率90-100%,以后各年保持90%-100%的招租率。我们对本项目物业的招率测算如12-3项目招租率测算汇总表类型第一年招租率第二年招租率第三年招租率以后各年商铺首层写字楼酒店/娱乐宿舍仓库说明：酒店、娱乐为整体招租，故招租率按100%测算。以上测算是以项目成功运营为基础进首次招租期3年满后，第四年商铺租金优惠将出现大大降低，项目商铺租金将会上涨15%-25%,我们取均值按20%测算，按照前面的租金收入和招租率表，我们可以计算项目租金收入如表12-4类型第一年租金第二年租金第三年租金第四年租金以后每年租以商铺首层商铺2-4层写字楼酒店/娱乐宿舍仓库合计上测算除考虑商铺首次招期满3年后，商铺实际租金上涨20%外，不考虑由于物价上涨或项我们按照同类物业的标准(商铺及写字楼按15元/平方米/月，酒店及娱乐按10元/平方米/月),第一年：(7986*60%+24510*50%+4452*60%)*15*12+18395*10*12=575.66万元第二年：(7986*90%+24510*80%+4452*90%)*15*12+18395*10*12=775.18万元第三年：(7986*95%+24510*85%+4452*95%)*15*12+18395*10*12=808.43万元1)营业税：以年销售收入为税基，根据国家规定税率为5%;2)城市维护建设税：以营业税为税基，按南阳市现行税率取1%;3)教育费附加：以营业税为费基，费率取3%;5)房产税：按南阳相关规定，按公司房产价值扣除30%的年1.2%计算；(三)项目计算期项目财务分析只包括2015年至2045年的正式经营期阶段，计算期30年。(四)财务基准收益率的风险溢价，本项目的财务基准收益率取9%。(一)经营税金及附加估算面确定的各税费的税(费)率和测算的未来项目正常经营年份的经营收入。(二)成本费用估算根据项目运营规划和配合项目前期推广项目推广销售费用第一年按收入的25%计算，第二年按收入的20%计算，第三年按收入的5%计算，以后各年按收入的5%计政费用等，按商业出租收入和服务收入的15%估算。15年折旧；各类固定资产均不留残值。土地费用摊销年限取30年。由于项目运营期较长，在项目运营期内，部分设备(如：中央空调、消防、自动扶梯等)按照设备合理使用期限，预计在项目运营15年时，计提1500万费用，用于财务费用为项目在经营过程中发生的贷款利息，本项目按从国家银行贷款4亿元，1年期，贷款利率为年5.76%。(一)项目盈利能力分析利润率、投资利税率、投资净利润率等。通过项目的投资现金流量分析(详见后附现金流量分析表),测算项目盈利能力分析指标如表12-4所示。注：计注：计算过程请详见附表二序指标名称指标内容1税后财务净现值NPVI=9%(万元)88560.91万元2税后财务内部收益率FIRR(%)3项目贷款回收期(年)3.39年4静态投资回收期(年)8.30年5年投资利润率6年投资利税率和附表由表12-4可以看出项目具有一定的经营效益和盈利能力从整个经营的过程察，后运营投资财务净现值为88560.91万元(大于零),按目前测算分析，项目在财务上(二)清偿能力分析本项目以折旧、摊销、项目未分配利润偿还长期借款，银行贷款利率5.76%,借款年限为1年，借款偿还期1年(含建设期)。分析表明，项目自身收益可以在借款偿(三)不确定性分析后净现值(I=9%,万元)税后内部收益率基本方案(全投资)186000万元投资增加10%4621.20万元投资增加20%3382.18万元投资减少10%7231.68万元投资减少20%8455.06万元收入增加10%7885.31万元收入增加20%9890.39万元收入减少10%3845.15万元收入减少20%1830.07万元出口贸易、仓储、商务服务等功能作用。作为南阳市文化产业园(基地)之一，其建一、项目的社会效益一般每家商铺将提供2-4个就业岗位计算，将新增就业岗位近3000个。第十四章项目风险预测与防范(一)工期风险(二)工期风险的防范(一)质量风险对采购的建材、设备没有严格的检验手段和验收制度，那么,项目的建设质量是无法(二)质量风险防范(一)经营风险类别4.经营管理风险(二)防范风险对策鉴别、控制与监督。具体为：第十五章结论和建议中心等。建成后的王码文化产业园用地面积约121792.7平方米，建筑面积约40万平设期约2年。5项目总投资为186000万元,其中，土地投入6770.4万元,建筑物投入147498万元，建设工程其他费用16702.8万元、预备费9727.8万元、建设期利息2304万元，前期运营费用3000万元。王码集团和宝路集团负责出资146000万元，占项目总投资的78.49%;申请银行贷款40000万元，占项目总投资的21.51%。6.经测算，按基准收益目标，整体项目的财务净现值为88560.91万元大于零，财务内部收益率为13.33%,超过了基准收益目标，项目在财务上是可行的。附表1:固定资产投资估算固定资产投资估算序号建筑工程费设备购置费安装工程费工器具费1固定资产征地费电梯空调市政供暖门窗、幕墙、石材配电消防设计费监理费2递延资产开办费用3无形资产5预备费基本预备费涨价预备费6总计附表2:资金来源与运用资金来源与运用序号建设期投产期达产期1资金来源5576486977777751040000000折旧费7777777摊销费 0-自有资金5回收固定资产余值2回收流动资金2资金运用25855333333固定资产投资3建设期利息“3333333003074444444494累计盈余资金602252,763.58,581.70,216.887,670.93,487.单位：万元序号单位建设期投产期达产期31收入合计62877000000000房屋销告收入44租金收入111111111费3333333332销售税金及附加营业税%易契税%税(预缴)%土地合同契税 土地使用税1元/平米，年附表4:总成本费用估算序号合计建设期投