项目策划概念

篇一：项目概念性策划格式项目概念性策划项目概念性策划目前尚无严格的定义，从约定成俗的角度理解，项目概念性策划一般是指项目策划阶段，形成的标志性文档主要是指《项目策划书》《项目策划书》是在在充分调查研究的基础上，判断机遇，寻求机会，产生创意，形成项目概念，对项目未来起到指导和控制作用。项目策划书需要集中回答以下问题：定位、主题、创意、目标市场、规模、时机、开发方式、融资方式、经营模式、投资回报、经济、社会及生态效益、营销策略、招商引资、组织实施、管理服务以及政策把握等。《项目策划书》一般框架内容如下：一、 项目情况介绍通过对项目的背景以及资源条件的描述，从总体上体现项目的全貌，包括项目名称、拟建设地址、匡算投资。1、 项目背景2、 项目具备的资源条件3、 项目进展情况二、 项目建设必要性通过与区域规划、产业规划等结合，提出既符合国民经济社会发展要求又符合投资者利益需要的项目创意，同时确定项目产品和服务的定位，分析国内外市场情况，对行业的发展周期进行判断，通过行业市场的发展趋势科学估算产品或服务的市场容量。1、 项目创意2、 产品和服务定位3、 国内外市场现状与趋势4、 市场容量分析三、 建设内容及规模项目建设主要内容，规模等。四、 项目融资方案针对项目的资金需求情况，制定项目的融资方案，包括融资资金来源与金额，股权融资制定融资股份构成计划，债权融资制定还款计划等。五、 经济和社会价值分析项目预期的经济效益和社会效益。1、 项目的(国民)经济价值2、 项目的社会价值篇二：建设工程项目策划的基本概念建设工程项目策划的基本概念工程项目策划指的是通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对项目的决策和实施，或决策和实施的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，旨在为项目建设的决策和实施增值。增值可以反映在下述诸方面，如：人类生活和工作的环境保护；建筑环境；项目的使用功能和建设质量；建设成本和经营成本；社会效益和经济效益；建设周期；建设过程的组织和协调等。工程项目策划的过程是专家知识的组织和集成，以及信息的组织和集成的过程，其实质是知识管理的过程，即通过知识的获取，经过知识的编写、组合和整理，而形成新的知识。工程项目策划是一个开放性的工作过程，需整合多方面专家的知识，如：组织知识；管理知识；经济知识；技术知识；设计经验；施工经验；项目管理经验；项目策划经验等。建设工程项目决策阶段策划的基本内容建设工程项目决策阶段策划的主要任务是定义开发或建设的任务和意义。建设工程项目决策阶段策划的基本内容如下：建设环境和条件的调查与分析；项目建设目标论证与项目定义；项目结构分析；与项目决策有关的组织、管理和经济方面的论证与策划；与项目决策有关的技术方面的论证与策划；项目决策的风险分析等。建设工程项目实施阶段策划的基本内容建设工程项目实施阶段策划的主要任务是定义如何组织开发或建设。建设工程项目实施阶段策划的基本内容如下：项目实施的环境和条件的调查与分析；项目目标的分析和再论证；项目实施的组织策划；项国实施的管理策划；项目实施的合同策划；项目实施的经济策划；项目实施的技术策划；项目实施的风险策划等。了解风险管理的基本概念风险和风险量的基本概念风险指的是损失的不确定性，对于工程项目管理而言，风险是指可能出现的影响项目目标实现的不确定因素。（2）风险量指的是不确定的损失程度和损失发生的概率。建设工程项目的风险类型（1） 组织风险设计人员和工程监理工程师的能力；承包商管理人员和一般技工的能力；施工机械操作人员的能力和经验；损失控制和安全管理人员的资历和能力等。（2） 经济与管理风险工程资金供应条件；合同风险；现场与公用防火设施的可用性及其数量；事故防范措施和计划；人身安全控制计划；信息安全控制计划等。（3） 工程环境风险自然灾害；岩土地质条件和水文地质条件；气象条件；引起火灾和爆炸的因素等。（4） 技术风险工程设计文件；工程施工方案；工程物资；工程机械等。风险管理的工作流程（1）风险管理的概念风险管理是为了达到一个组织的既定目标，而对组织所承担的各种风险进行管理的系统过程，其采取的方法应符合公众利益、人身安全、环境保护以及有关的法规的要求。风险管理包括策划、组织、领导、协调和控制等方面的工作。(2)风险管理的工作流程如下：风险辨识，分析存在哪些风险；风险分析，对各种风险衡量其风险量；风险控制，制定风险管理方案，采取措施降低风险量；风险转移，如对难以控制的风险进行投保等。风险监控。建设工程项目施工成本控制掌握施工成本管理的任务与措施施工成本管理的任务施工成本管理就是要在保证工期和质量满足要求的情况下，利用组织措施、经济措施、技术措施、合同措施把成本控制在计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。施工成本管理的任务主要包括：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。(1)施工成本预测施工成本预测就是根据成本信息和施工项目的具体情况，运用一定的专门方法，对未来的成本水平及其可能发展趋势做出科学的估计，其实质就是在施工以前对成本进行估算。通过成本预测，可以使项目经理部在满足业主和施工企业要求的前提下，选择成本低、效益好的最佳成本方案，并能够在施工项目成本形成过程中，针对薄弱环节，加强成本控制，克服盲目性，提高预见性。因此，施工项目成本预测是施工项目成本决策与计划的依据。预测时，通常是对施工项目计划工期内影响其成本变化的各个因素进行分析，比照近期已完工施工项目或将完工施工项目的成本（单位成本），预测这些因素对工程成本中有关项目（成本项目的影响程度，预测出工程的单位成本或总成本。（2） 施工成本计划施工成本计划是以货币形式编制施工项目在计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案，它是建立施工项目成本管理责任制、开展成本控制和核算的基础。一般来说，一个施工项目成本计划应包括从开工到竣工所必需的施工成本，它是该施工项目降低成本的指导文件，是设立目标成本的依据，可以说，成本计划是目标成本的一种形式。（3） 施工成本控制施工成本控制是指在施工过程中，对影响施工项目成本的各种因素加强管理，并采用各种有效措施，将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围内，随时揭示并及时反馈，严格审查各项费用是否符合标准，计算实际成本和计划成本（目标成本）之间的差异并进行分析，消除施工中的损失浪费现象，发现和总结先进经验。施工项目成本控制应贯穿于施工项目从投标阶段开始直到项目竣工验收的全过程，它是企业全面成本管理的重要环节。因此，必须明确各级管理组织和各级人员的责任和权限，这是成本控制的基础之一，必须给以足够的重视。施工成本控制可分为事先控制、事中控制（过程控制）和事后控制。施工成本核算施工成本核算是指按照规定开支范围对施工费用进行归集，计算出施工费用的实际发生额，并根据成本核算对象，采用适当的方法，计算出该施工项目的总成本和单位成本。施工项目成本核算所提供的各种成本信息是成本预测、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核等各个环节的依据。施工成本分析施工成本分析是在成本形成过程中，对施工项目成本进行的对比评价和总结工作。它贯穿于施工成本管理的全过程，主要利用施工项目的成本核算资料，与计划成本、预算成本以及类似施工项目的实际成本等进行比较，了解成本的变动情况，同时也要分析主要技术经济指标对成本的影响，系统地研究成本变动原因，检查成本计划的合理性，深入揭示成本变动的规律，以便有效地进行成本管理。影响施工项目成本变动的因素有两个方面，一是外部的属于市场经济的因素，二是内部的属于企业经营管理的因素。作为项目经理，应该了解这些因素，但应将施工项目成本分析的重点放在影响施工项目成本升降的内部因素上。成本分析的基本方法包括：比较法、因素分析法、差额计算法和比率法。施工成本考核施工成本考核是指施工项目完成后，对施工项目成本形成中的各责任者，按施工项目成本目标责任制的有关规定，将成本的实际指标与计划、定额、预算进行对比和考核，评定施工项目成本计划们完成情况和各责任者的业绩，并以此给以相应的奖励和处罚。通过成本考核，做到有奖有惩，赏罚分明，才能有效地调动企业的每一个职工在各自的施工岗位上努力完成目标成本的积极性，为降低施工项目成本和增加企业的积累，做出自己的贡献。施工成本管理的措施为了取得施工成本管理的理想成果，应当从多方面采取措施实施管理，通常可以将这些措施归纳为组织措施、技术措施、经济措施、合同措施等四个方面。（1）组织措施组织措施是从施工成本管理的组织方面采取的措施，如实行项目经理责任制，落实施工成本管理的组织机构和人员，明确各级施工成本管理人员的任务和职能分工、权利和责任，编制本阶段施工成本控制工作计划和详细的工作流程图等。施工成本管理不仅是专业成本管理人员的工作，各级项目管理人员都负有成本控制责任。组织措施是其他各类措施的前提和保障，而且一般不需要增加什么费用，运用得当可以收到良好的效果。（2）技术措施技术措施不仅对解决施工成本管理过程中的技术问题是不可缺少的，而且对纠正施工成本管理目标偏差也有相当重要的作用。因此，运用技术纠偏措施的关键，一是要能提出多个不同的技术方案，二是要对不同的技术方案进行技术经济分析。在实践中，要避免仅从技术角度选定方案而忽视对其经济效果的分析论证。（3）经济措施经济措施是最易为人接受和采用的措施。管理人员应编制资金使用计划，确定、分解施工成本管理目标。对施工成本管理目标进行风险分析，并制定防范性对策。通过偏差原因分析和未完工程施工成本预测，可发现一些潜在的问题将引起未完工程施工成本的增加，对这些问题应以主动控制为出发点，及时采取预防措施。由此可见，经济措施的运用绝不仅仅是财务人员的事情。合同措施成本管理要以合同为依据，因此合同措施就显得尤为重要。对于合同措施从广义上理解，除了参加合同谈判、修订合同条款、处理合同执行过程中的索赔问题、防止和处理好与业主和分包商之间的索赔之外，还应分析不同合同之间的相互联系和影响，对每一个合同作总体和具体分析等。掌握施工成本计划的编制依据和编制方法施工成本计划的编制依据施工成本计划的编制依据包括：合同报价书、施工预算；施工组织设计或施工方案；人、料、机市场价格；公司颁布的材料指导价格、公司内部机械台班价格、劳动力内部挂牌价格;周转设备内部租赁价格、摊销损耗标准；己签订的工程合同、分包合同(或估价书)；结构件外加工计划和合同；有关财务成本核算制度和财务历史资料；以及其他相关资料。按施工成本组成编制施工成本计划施工成本可以按成本构成分解为人工费、材料费、施工机械使用费、措施费和间接费。按子项目组成编制施工成本计划大中型的工程项目通常是由若干单项工程构成的，而每个单项工程包括了多个单位工程，每个单位工程又是由若干个分部分项工程构成，因此，首先要把项目总施工成本分解到单项工程和单位工程中，再进步分解为分部工程和分项工程。按工程进度编制施工成本计划编制按时间进度的施工成本计划，通常可利用控制项目进度的网络图进一步扩充而得。即在建立网络图时，一方面确定完成各项工作所需花费的时间，另一方面同时确定完成这一工作的合适的施工成本支出计划。在实践中，将工程项目分解为既能方便地表示时间，又能方便地表示施工成本支出计划的工作是不容易的，通常如果项目分解程度对时间控制合适的话，则对施工成本支出计划可能分解过细，以至于不可能对每项工作确定其施工成本支出计划。反之亦然。因此在编制网络计划时，应在充分考虑进度控制对项目划分要求的同时，还要考虑确定施工成本支出计划对项目划分的要求，做到二者兼顾。以上三种编制施工成本计划的方法并不是相互独立的，在实践中，往往是将这几种方法结合起来使用，从而达到扬长避短的效果。例如：将按子项目分解项目总施工成本与按施工成本构成分解项目总施工成本两种方法相结合，横向按施工成本构成分解，纵向按子项目分解，或相反。这种分解方法有助于检查各分部分项工程施工成本构成是否完整，有无重复计算或漏算；同时还有助于检查各项具体的施工成本支出的对象是否明确或落实，并且可以从数字上校核分解的结果有无错误。或者还可将按子项目分解项目总施工成本计划与按时间分解项目总施工成本计划结合起来，一般纵向按子项目分解，横向按时间分解。掌握工程变更价款的确定方法、索赔费用的组成和计算方法，以及工程结算的方法工程变更价款的确定程序合同中综合单价因工程量变更需调整时，除合同另有约定外，应按照下列办法确定：（1）工程量清单漏项或设计变更引起的新的工程量清单项目，其相应综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据。（2）由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起工程量增减，属合同约定幅度以内的，应执行原有的综合单价；属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据。工程变更价款的确定方法（1）我国现行工程变更价款的确定方法《建设工程施工合同（示范文本）》约定的工程变更价款的确定方法如下：1） 合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款；2） 合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款；3） 合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。采用合同中工程量清单的单价和价格：合同中工程量清单的单价和价格由承包商投标时提供，用于变更工程，容易被业主、承包商及监理工程师所接受，从合同意义上讲也是比较公平的。采用合同中工程量清单的单价或价格有几种情况：一是直接套用，即从工程量清单上直接拿来使用；二是间接套用，即依据工程量清单,通过换算后采用；三是部分套用，即依据工程量清单，取其价格中的某一部分使用。协商单价和价格：协商单价和价格是基于合同中没有（适用或类似）或者有但不合适的情况而采取的一种方法。例如：某合同路堤土方工程完成后，发现原设计在排水方面考虑不周，为此业主同意在适当位置增设排水管涵。在工程量清单上有100多道类似管涵，但承包商却拒绝直接从中选择适合的作为参考依据。理由是变更设计提出时间较晚，其土方已经完成并准备开始路面施工，新增工程不但打乱了其进度计划，而且二次开挖上方难度较大，特别是重新开挖用石灰土处理过的路堤，与开挖天然表上不能等同。监理工程师认为承包商的意见可以接受，不宜直接套用清单中的管涵价格。经与承包商协商，决定采用工程量清单上的几何尺寸、地理位置等条件相近的管涵价格作为新增工程的基本单价，但对其中的“土方开挖”一项在原报价基础上按某个系数予以适当提高，提高的费用叠加在基本单价上，构成新增工程价格。（2） Fidic施工合同条件下工程变更的估价工程师应通过Fidic（1999年第一版）第12.1款和第12.2款商定或确定的测量方法和适宜的费率和价格，对各项工作的内容进行估价，再按照Fidic第3.5款，商定或确定合同价格。各项工作内容的适宜费率或价格，应为合同对此类工作内容规定的费率或价格，如合同中无某项内容，应取类似工作的费率或价格。但在以下情况下，宜对有关工作内容采用新的费率或价格。第一种情况：进入如果此项工作实际测量的工程量比工程量表或其他报表中规定的工程量的变动大于10%;工程量的变化与该项工作规定的费率的乘积超过了中标的合同金额的0.01%;由此工程量的变化直接造成该项工作单位成本的变动超过1%;这项工作不是合同中规定的“固定费率项目”。第二种情况。此工作是根据变更与调整的指示进行的；篇三：策划定义策划：为实现某一活动的特定目标，根据已获得的信息，对事物发展方向进行判断，并设计、选择合理可行的活动方案的思维活动过程。策划的原理平衡原理限定因素原理系统性、整合性原理。差异化原理心理学原理品牌效应原理策划的原则效益的原则合理限度的原则求真务实的原则创新的原则策划的基本程序1.研究项目的背景2.确定目标3.收集和分析信息4.拟定策划方案5.编制策划报告房地产项目策划：根据房地产开发项目的具体目标，以市场调研和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。房地产项目策划的特征(1)地域性(2)系统性(3)前瞻性(4)市场性(5)操作性(6)创新性房地产项目策划的地位房地产项目策划贯穿在房地产开发项目建设中，为项目开发成功提供智力支持。为房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的有力助手，使决策水平进一步提高，促进了房地产业企业管理水平的提高。房地产项目策划在我国兴起仅有十几年间。经过众多的策划人共同努力，已创立了许多新的策划理论和思想，为填补我国房地产项目策划的空白做出了巨大贡献，为房地产开发建设出精良产品功不可没。房地产项目策划的作用项目的前期策划是房地产项目成败的关键，通过项目策划可以提高房地产企业决策水平，避免项目运作出现偏差。房地产项目策划使房地产企业能进行准确的市场定位，提供更多消费者满意的产品，会增强房地产项目的竞争能力，使房地产企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟。增强企业管理创新能力。房地产企业要想提高自己的核心竞争力,就要不断提高自己创新能力。从开发项目入手，在企业诸方面探索更加有效的管理途径。（4）在市场经济条件下，通过房地产项目策划，把房地产企业、策划师、设计师、媒体结合在一起，社会资源得到有效的整合，形成一种优势，推动房地产业向前发展房地产项目策划发展过程：1993-1997年一单项策划阶段1997-1999年一综合策划阶段1999-20XX年一复合策划阶段20XX年-至今―整合策划阶段市场调查的作用房地产策划人认识市场，捕捉新的市场机会的源泉；房地产项目策划人感知市场、了解消费者行为的主要手段；房地产项目策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法；是房地产项目全程策划的前提和基础。建设用地：指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。（1）按照土地使用的性质和功能来分类城市建设用地包括10大类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不包括水域和其他用地。一般意义上的房地产开发主要涉及居住用地（各类住宅小区、别墅）和公共设施用地里的商业金融业用地（如商业写字楼、商铺）。开发用地的一般要求：必须是在国有土地上进行房地产开发；必须符合城市总体规划和控制性详细规划；注意考察工程地质情况；必须选择最有升值潜力的土地进行投资土地使用权转让：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让方式:招标、拍卖、挂牌。商业地产选址应考虑的内容：商业地产的区位分析；商业地产的定点分析；潜在商业价值评估；综合因素评价及结论居住用地的选址：选择自然环境优良的地区；要注重用地自身和周边环境的污染影响，避免城市里其它方面的干扰；要依托主城区，应与城市总体布局结构及其就业区与商业中心等功能地域协调相对关系；在城市外围选择居住用地时，要考虑城市规划和交通条件；要充分考虑政策的引导作用市场细分：指按消费者欲望与需求把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。房地产市场细分：指开发商把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程。市场细分作用：1.有利于选择目标市场和制定市场营销策略2.有利于发掘市场机会，开拓新市场，创造机会3.有利于项目准确定位4.有利于企业提高经济效益市场细分程序：市场调研阶段调研分析阶段市场细分阶段选择目标市场模式?单一人群目标市场模式指房地产开发商选择一类目标人群集中营销。这类目标市场强调目标人群的单一性、专业性，结合这类人的特点量身定做产品。?单一产品目标市场模式即指开发商推出一种固定的产品来满足不同类别人群的需求，以不变应万变。?选择复合目标市场模式即指房地产开发商专门为了满足某类目标群体的各种主要需求而开发物业。?选择复合产品目标市场模式指房地产开发商集中开发一种类型的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。房地产市场细分的主要风险：细分市场的容量风险；细分市场的价值风险；细分市场的准确度风险；潜在市场损失的风险客户定位：就是开发商为自己的项目确定、确认潜在客户的过程。客户需求分析的重要内容：区域方面的内容；小区（社区）方面的内容；物业管理建筑物方面的内容；住宅消费方面目标客户群的锁定方法：根据项目锁定目标客户群；根据潜在的目标客户群寻找项目锁定目标客户群的内容?客户群年龄结构?客户群职业特征?客户群区域结构?客户群的商品房消费能力、消费方式?客户群对商品房特征的需求?客户群对环境及配套的需求?客户群对物业管理的需求?客户群购买商品房的目的房地产产品定位：开发商在对项目市场细分、客户需求分析、客户锁定的基础上，对房地产项目的主要技术参数、模式等的确定和确认；是对产品的概念规划和营销推广功能的创新通过设计、营造，为产品争取独特的市场形象，并通过对消费者的传达，使产品最终迅速为市场所消化并赢得足够或合理的经济与社会效益。产品定位的原则定位的市场化原则定位的差异化原则定位的前瞻性原则产品定位的策略?属性、利益定位策略?价格、性能定位策略?目标客户需求定位策略?竞争者定位策略?复合定位策略确定产品定位方案?以区位环境景观或配套设施进行定位?以项目本身的规划设计、建筑风格作为产品定位?以文化、生活方式作为产品定位狭义概念设计：为规划设计或建筑设计所赋予的一种创意概念。目的是企图通过规划设计和建筑设计的方式来传达开发商的项目策划意图。广义概念设计：为项目开发所赋予的总体指导思想，是贯穿项目发展始终的“灵魂”。第一是狭义概念设计的含义，既在指导项目的规划设计和建筑设计；第二，是作为整个项目的运作、特别是在商品房销售过程中的指导大纲。概念设计的意义概念设计是整个项目开发的大纲、统帅概念设计能体现出项目产品的价值提升概念设计能使项目具有区别于其它项目而展现出来的特有个性，易于体现项目优势概念设计的原则运用创新或独到的思想理念的原则领先引导消费者的需求的原则3•善于挖掘项目的文化科技内涵的原则十分注重建筑设计的理念创新的原则要把握好主题概念的整合和推广概念设计主题的来源与获取?项目区域的文化内涵中抽象出来?竞争性项目对比中挖掘出来?项目自身内在素质中分析出来?顾客需求中选择出来建筑风格：一个建筑物的个性或独特表征；风格是建筑的一种方式、类型或方法；建筑风格是一代人文思想的重要组成部分，它作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值观和美学观。居住区的规划布局原则方便居民生活，有利于组织管理；组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；c.合理组织人流、车流，有利于安全防卫；d.构思新颖，体现地方特色。住宅按照居住行为划分空间私人行为空间公共行为空间家务行为空间卫生行为空间交通空间室外过渡空间住宅功能空间的设计方法?内外分区住宅内部按照使用空间的私密性程度所进行的功能分区的划分。按照私密性由低到高的顺序，对住宅空间依次排列，是过厅（前室）、起居室、客厅、餐厅、厨房、家务室、洗衣房、健身房、储藏室、工作室（书房）、卫生间、客房、次卧室、主卧室。C.对空间进行适当的划分，将私密性低的空间布置在入口的附近，把私密性最高的空间布置在住宅的最里面。?动静分区是按照房间的使用是否需要安静，以及需要安静的程度来进行划分的。卧室和书房属于静区，起居室、客厅、餐厅、厨房、家务室等空间属于动区。在住宅设计时，要将房间的动、静进行合理的分区。一般可以把动区的房间设置在住宅的入口附近，把静区的房间安排在较为靠里的区域。?洁污分区（干湿）住宅的房间在正常使用中会产生油烟、污水、臭气、垃圾等污染源,将有污染源和没有污染源的房间按清洁程度进行功能分区。厨房、卫生间易产生污染源的房间，进行集中布置，并将管网集中处理，这样较为经济合理。卧室的卫生间必须是套设在卧室内的，住宅内公共卫生间的设计，以使用方便、舒适为主要前提，在许多情况下不宜与厨房相临。住宅户型设计要点注重功能的实用?平面布置力求紧凑合理?在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间注重居住者的生理健康与心理健康?布局上重视住宅的朝向（采光、日照、通风）?保证居住者的私密性注重先进科学技术的应用注重地域性的特点绿化种植景观：居住区公共绿地；绿篱设置；隔离绿化；屋顶绿化；停车场绿化道路景观场所景观：健身运动场;休闲广场;游乐场硬质景观:雕塑小品;围墙;栅栏;挡墙;坡道;台阶水景景观;自然水景；庭院水景；泳池水景；装饰水景庇护性景观：亭；廊；棚架；膜结构房地产项目营销策划的特征?市场意识性?创造效益性?资源整合性篇四：项目概念1：项目概念：具有明确的开始和结束点，有某个人或某个组织所从事的具有一次性特征的一系列协调活动，以实现所要求的进度、费用以及各功能因素等特定目标。2：项目特点：1）目的性2）寿命周期性3）依赖性4）独特性5）冲突性6）渐进明细3：工程项目管理概念：工程项目是通过项目经理和项目组织的努力，运用系统理论和方法对项目及其资源进行计划、组织、协调、控制，旨在实现项目的特定目标的管理方法体系。4：项目管理的特点：1）项目管理是一项复杂的工作2）项目管理具有创造性3）项目管理需集权领导和建立专门的项目组织4）项目管理者在项目管理中起着非常重要的作用5：理解项目环境：1）文化与社会环境2）国际与政治环境3）自然环境6：工程建设项目概念：工程建设项目是指需要一定量的投资，经过前期策划、设计、施工等一系列程序，在一定的资源约束条件下，以形成固定资产为确定目标的一次性事业。7：工程建设项目的基本特征:1）工程建设项目的一次性2）工程建设项目的约束性3）工程建设项目的目标性4）工程建设项目的寿命周期性8：工程建设项目的其他特征:1）工程建设项目投资大2）建设周期长3）不确定性因素多，风险大4）项目参与人员多5）工程建设项目的项目管理极其重要9：我国现行工程建设项目建设程序：1）项目建议书阶段2）可行性研究阶段3）设计工作阶段4）建设准备阶段5）建设实施阶段6）竣工验收阶段10：业主对工程建设项目的管理职能:1）决策职能2）计划职能3）组织职能4）协调职能5）控制职能11：政府对工程建设项目管理的意义：1）保证工程建设项目符合城市规划的要求维护工程建设项目所在地区的环境2）最合理地利用国土资源并保护其他资源，维护生态平衡3）保证工程建设项目遵守有关的工程技术标准与规范。12：构思的产生：1）技术方面2）组织方面3）财务方面4）经济方面5）环境方面13：可行性研究的目的：1）避免项目投资决策失误2）减小项目的风险性3）避免项目方案的多变4）保证项目不超支、不延误5）对项目因素的变化心中有数6）达到投资的最佳经济效果14：对风险的理解或看法：1）风险是一种不确定性2）风险是损失或损害3）风险是预测和结果之间的差异15：风险的属性：1）风险事件的随机性2）风险的相对性3）风险的可变性16：决策的基本程序：确定决策目标—情报的收集与沟通f探索各种可行方案f衡量比较行动方案f方案的优化f决策方案的实施与反馈17：风险决策的原则:1）优势原则2）期望值原则3）最小方差原则4）最大可能原则5）满意原则18：常有工程项目管理模式：1）传统模式2）代理型cm模式3）项目管理模式4）设计管理模式5）设计、施工总承包（d-B）/EPc交钥匙工程模式6）风险型cm管理模式7）项目管理承包模式19：BoT方式的主要优点：从政府来说，BoT可以开辟新的公共项目资金渠道，弥补政府资金的不足，吸引更多投资者；减轻政府财政负担和国际债务，优化项目，降低成本；减少政府管理项目的负担;扩大地方政府的资金来源，引进外国的先进技术和管理，转移风险。20：组织结构的概念：组织结构即组织的实体，是指表现组织内部各部门、各层级排列顺序、空间位置、聚集状态、联系方式以及各要素之间的相互关系的一种模式，也即组织的各要素相互作用的方式或形式，是执行管理任务的体制，一般以组织系统图表Z示O21：组织结构的基本形式：1）直线型组织结构2）职能型组织结构3）矩阵型组织结构22：项目范围：是指为了成功达到项目的目标，完成最终可交付工程的所有工作总和。23：项目范围定义的一般方法:1）产品分析2）其他方案识别3）专家判断4）利害关系者分析24：项目分解的要求:1）内容完整，不重复，不遗漏2）一个工作单元只能从属于上一层工作单元3）每个工作单元应有明确的工作内容和责任者，工作单元之间的界面应清晰4）项目分解应有利于项目实施和管理，便于考核评价5）工作单元应是分解结果的最小单位，便于落实职责、实施、核算和信息收集等。25：合同管理应包括合同的订立、实施、控制和综合评价。26：合同管理应遵循的程序：1）合同评审2）合同订立3）合同实施计划4）合同实施控制5）合同综合评价6）有关知识产权的合法使用。27：工程建设项目招标投标的基本原则：1）公开原则2）公平原则3）公正原则4）诚实信用原则28：《招标投标法》规定的招标方式：1）公开招标2）邀请招标（:项目策划概念）29:招标的组织形式：1）招标人自行招标2）招标人委托招标机构代理招标30：工程建设项目进度管理标准的设定：1）以预期利润标准确定目标工期2）以费用-工期标准确定目标工期3）以资源-工期标准确定目标工期31：解决进度拖延问题的措施：1）分析导致进度偏差的原因，尽可能从源头上杜绝进度拖延现象的发生，对基于某种原因而形成的进度拖延，应尽快消除该因素所造成的不利影响，力争避免由其造成进一步的进度拖延2）若计划执行过程中进度拖延已成为事实，此时可考虑在工程费用目标水平的允许范围之内通过增加劳动力、材料和设备投入量等各种措施手段有效加快后期工程进度3）在确保施工工艺要求及工程质量不受影响的前提下删减、合并或转移一部分计划工作量，通过改变计划工作之间的组织关系加快后期工程进度4）借助网络计划技术有关时间参数计算分析的原理，精确估量进度拖延对后续工作如期完成造成影响的程度大小，优化调整后期工程进度。32：计价特点：1）单件计价2）多次计价3）组合计价4）计价方法的多样性5）计价依据的多样性。33：费用估算的类型:1）数量级估算2）研究性估算3）预算性估算4）确定性估算5）详细估算。34：费用目标的分解:1）按费用组成分解的费用计划2）按子项目分解的费用计划3）按时间进度分解的费用计划。35：质量的定义：质量是一组固有特性满足要求的程度。36：质量管理的意义：1）质量是顾客的基本要求2）质量是企业的生命3）质量反映市场经济的成熟程度37：质量成本的构成：1）质量损失成本：质量损失成本由内部损失成本和外部损失成本组成2）质量管理成本：质量管理成本由鉴定成本和预防成本组成38：建设项目质量管理的八项原则：1）以顾客为关注焦点2）领导作用3）全员参与4）过程方法5）管理的系统方法6）持续改进7）基于事实的决策方法8）与供方互利的关系39：建设项目质量管理的“三全管理”：1）全过程管理2）全员管理3）全面管理40：影响建设项目质量的五大因素：1）人2）材料3）机械4）环境5）方法41：质量监督的方式：1）法律监督2）技术监督3）行政监督4）舆论监督43：建设项目职业健康安全和环境管理的基本方针：1）安全第一2）预防为主基本手段：1）制度约束2）技术管理3）改善环境44：项目危险源分类:1）第一类危险源是指可能发生外释放能量的载体或物质2）第二类危险源是指造成约束、限制能量措施失效或破坏的各种不安全因素。45：风险控制方法：1）第一类危险源的控制方法，消除危险源、限制能量和隔离危险物质2）第二类危险源的控制方法,提高各