中原04月惠州房地产市场分析报告

MarketingResearch中原地产市场分析报告(惠州·2021年04月〕惠州中原策略中心Huizhou.05.2021宏观市场惠州一级市场惠州二级市场惠城区市场细分（见附录）3223675报告内容页码宏观市场PartA本月聚焦政策经济行业动态高层频放加码信号坚决楼市调控决心配合中央楼市调控惠州版细那么终落地市场现暖意调控预加码调控效应显现土地市场降温货币政策收紧房贷市场遇冷楼市深幅调整产业加速整合受“五一〞黄金档期、春季房展会的利好，自四月中旬开始，国内楼市掀起一波放量潮，进而各地市场均出现不同程度的回暖迹象，而随着楼市步入传统的红五月，调控再度加码的预期也日益强烈。政策经济PartA.1调控步入关键期高层表态坚决信心政策热点4月8-9日，温家宝总理在浙江就经济运行情况进行调研时表示，住房供给和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康开展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚决的。各级政府要切实担负起责任。4月13日，温家宝总理主持召开的国务院常务会议强调，要稳固和扩大房地产市场调控成效。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供给，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。5月1日，温家宝总理在视察北京保障性住房建设工地时表示，中央提出要保持房地产价格根本稳定、促进房地产业健康开展的决心是坚决不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚决不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚决不移的。近期高层的频频表态凸显其对楼市调控的关注，在重申中央调控决心的同时也告诫地方政府和开发商要有所为，有所不为，积极配合楼市调控，防止招致更为严厉的政策出台。政策热点警示市场反弹中央频放加码信号——八大督察组巡视地方从４月上旬开始，国务院派出８个督查组，对北京、上海、广东等１６个省〔区、市〕贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。检查的重点包括各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差异化信贷政策情况，住房用地供给管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况等。4月26日，督察组向社会公布一份简要督察报告，报告在肯定近期投机投资性需求得到遏制、调控初显成效的同时也指出一些地方本年度新建住房价格控制目标较为宽松，与人民群众的预期有一定距离，一些地方的保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位，个别城市配套政策措施不够坚决有力等现实问题，再次将地方政府的政策落实与执行推到了风口浪尖。带队督察广东的国家发改委副主任穆虹在调研时表示，当前我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的，希望各地不要抱不切实际的梦想。此次督察的最主要目的是尽可能搜集真实的市场信息和楼市调控的效果，为到底要不要出台新的楼市调控政策提供参考。解析：此次楼市督察中，比较明显的是局部地方政府的配套细那么“没有令中央满意〞。楼市调控至今，地方政府面对中央政策的“变通〞成为了一种“普遍现象〞。针对督察报揭发现的问题，未来中央层面或将对地方政府的调控细那么进行限定，强化政策的落地。政策热点警示市场反弹中央频放加码信号——部委动作频繁银监会4月19日，银监会主席刘明康在银监会2021年第二次经济金融形势通报会上重点强调了政府平台贷款、房地产贷款等五大风险，要求银行做好房地产信贷风险防控工作，开展新一轮的房地产贷款压力测试。5月1日起，银监会启动对房地产信托的集中清理。发改委国家发改委下发通知，部署各地价格主管部门加强五一期间市场价格监管，进一步标准市场价格秩序，落实?商品房销售明码标价规定?的各项要求。4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。国土部4月26日，国土部部长徐绍史在在与局部市〔地〕国土资源行政主管部门负责同志座谈时透露，全国保障房供地方案正在审批中，近期将向社会公布，而完善土地招拍挂制度的文件也将于近日单独发布。住建部住建部方案近期对各地执行限购政策过程中的“豁免〞条款，进行集中清理与标准。回暖遇冷“新国八条〞公布后，全国楼市迅速进入了观望期，成交大幅跌落，一线城市成交量甚至遭到“腰斩〞，但房价依然坚挺。随着政策逐渐被市场所消化及新品的大量上市，从四月下旬开始京沪穗等一线楼市出现强势回暖势头，政策加码呼声高涨。政策热点四月回暖VS五一遇冷

在一系列调控政策的影响下，开发商推迟开盘，购房人选择观望，各地“五一〞期间楼市销售量普遍锐减。五一期间，北京、上海、深圳等一线城市未现传统旺季火爆景象，成交量同比持续萎缩。一线城市〞五一“遇冷令市场走势变得扑朔迷离。目前全国楼市正处于僵持阶段，五月市场的表现将成为中央出台进一步政策措施的重要参考，预计在五月中下旬中央会出台进一步的配套细那么以落实现有政策，稳固调控成果。配合中央调控惠州版细那么落地——政府打出组合拳政策热点近日，惠州市政府出台?关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见?，要求各县〔区〕政府、各部门认真贯彻执行国家和省房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。意见要求：一次性公开房源及价格。房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需到当地物价部门办理新建商品房销售明码标价监制手续，并在销售现场和房地产综合信息网一次性公开全部房源及销售价格。如在实际销售过程中上调价格，需经房地产市场主管部门备案，并到物价部门重新办理明码标价监制手续，在销售现场和房地产综合信息网更新销售价格等信息。查处哄抬房价行为。严禁无证售房，坚决查处发布虚假信息、哄抬房价、捂盘惜售等扰乱市场秩序的行为。清理闲置土地。已供房地产用地超过两年没开工将收回土地使用权。加强税收征管。惠州市将重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发工程，进行土地增值税清算和稽查。二套房“认房又认贷〞。意见要求惠州市房管部门要完善个人住房信息系统的建设，并配合商业银行落实“认房又认贷〞的住房贷款资格审核制度，严格执行国家差异化住房信贷政策规定。单列保障房用地。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供给总量的70%。近日，惠州市物价局下发?关于商品房销售明码标价有关问题的通知?，通知要求：新建商品房已取得预售许可或者办理现房销售备案的，商品房经营者应及时向政府价格主管部门申报，办理新建商品房销售明码标价监制。商品房经营者在规定时间内一次性公开全部销售房源的同时，严格按照申报价格明码标价对外销售。不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。如在实际销售过程中上调销售价格，必须重新向政府价格主管部门申报，办理商品房销售明码标价监制。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，标示每套商品房销售单价和销售总价。同时标示与商品房价格密切相关的预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、容积率、绿化率、车位配比率、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积等信息、商品房交易及产权转移等代收代办的收费工程和收费标准、前期物业效劳内容、效劳标准及收费依据、收费标准以及价格投诉举报12358等。商品房经营者不得使用虚假或者不标准的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。配合中央调控惠州版细那么落地——物价局严查“一房一价〞政策热点惠州市物价局市场监管科科长钟锦成：市物价部门将严肃查处不按规定明码标价及商品房销售过程中的价格欺诈等行为。根据规定，房地产经营企业假设存在相互串通、操纵市场价格，捏造散布涨价信息、哄抬价格等价格违法行为，最高可罚500万元。配合中央调控惠州版细那么落地——房管局从严监管预售款政策热点3月末，惠州市房管局发布?关于进一步加强商品房预售款管理?的通知，将商品房网上预售系统相结合，执行预售资金监管，文件从4月1日起开始执行。通知要求：开发商的预售资金要优先用于预售楼盘的工程建设。每预售一套房子，开发商前期所收房款必须直接存入房管局指定的专用账户。按揭方式购房的，首付款一定要存入监管账户；一次性付款方式购房的，全部款项要存入监管账户。房管局会在开发商申请已售房屋登记备案时，要求开发商出具房款存入监管账户的凭证。如开发商另设账户收款，将无法办理合同登记备案手续，房管局将依据?广东省预售管理条例?规定处以款项10%-20%的罚款。银行在办理预售房的抵押登记业务时，必须向房管局保证将按揭贷款和在建工程抵押贷款存入监管账户，否那么房管局不予受理抵押登记。不按规定操作的银行，房管局将停办银行抵押登记业务。开发商申请用款，经房管局审批同意后，银行不得以优先归还工程开发贷款等理由拒绝支付。对违反监管协议拨付预售款的银行，房管局将提请银行上一级主管部门责令改正并追回款项。存入监管账户的款项开发商因后期工程建设需要可以申请使用，但必须预留销售款的15%在账户内。一房一价预售款监管政策有利于进一步标准市场行为，打击开发商捂盘惜售、虚假销售、哄抬房价等违规行为，但实际效果那么取决于政府部门的具体执行力度。政策在迫使商品房价格信息更加透明的同时，也间接地推高了市场整体均价，目前，各地普遍采取〞高报低开“的策略，致使〞一房一价“形同虚设。政策热点配合中央调控惠州版细那么落地——贵在落实按规定开发商最重要的回款渠道首付款将全部存入监管账户，而在当前银行按揭办理缓慢的情况下，开发商的资金短缺问题愈发严重。根据规定开发商仍可以提取预售款总额的85%，且政府、银行、开发商三者之间的协调制约机制尚未完全形成，政策还有待进一步落实。惠州市政府近日出台的调控细那么，除〞一房一价“和〞预售款监管“外，根本上是对〞国八条“的重申，威慑意味十足，但实际效果还需进一步检验。4月15日，国家统计局公布数据显示，3月份居民消费价格同比上涨5.4%，创近32个月以来新高。同时3月份新增信贷及M2增速双双超出预期，且一季度外汇储藏也增速不减，国内流动性形势依然严峻。4月17日，央行决定自21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第四次上调存款准备金率，此次上调后，大型金融机构、中小型金融机构的存准率将分别到达20.5%、17%的历史高位。4月份以来，受困于美国政府债务问题，美元指数继续走低，创下2021年8月以来的低点，中东局势动乱仍在持续，避险资金大量涌入大宗商品市场导致国际大宗商品价格持续走高，中国面临的输入型通胀压力加大，预计二季度通胀水平仍会处于较高水平。虽然2021年以来央行连续上调准备金率，但在中国目前以外汇占款为主的货币被动投放模式下，准备金率的调整要到达回收货币抑通胀的目的，必须具有超前性和高烈度性，目前的操作力度明显不够，同时也具有明显滞后性。预期二季度仍有一次加息时机，准备金率有1至2次上调的可能。政策热点通胀高企货币政策收紧预期强烈行业动态PartA.2北京上海量价齐升，区域分化。4月北京商品住宅累计成交6983套，环比上涨22%，住宅成交均价20461元/平米，环比上涨6.42%，同比下跌9.67%。〔亚豪机构统计〕由于受限购、信贷政策影响以及期房供给量的加大，4月北京楼市整体呈现价量齐升的局面，但局部差异明显，郊区显现颓势，主城价稳量稳。量价齐升，高位盘整。4月全市商品住宅成交面积64万平米，环比增加56%，成交均价22100元/平方米，环上涨5%；4月全市商品住宅成交面积环比3月虽然出现了较大幅度增加，但其成交量仍处于历史低点，与2021年4月楼市调控后的成交量相当，楼市是否回暖尚无法确定。市场动态房价坚挺人气上升在房价不见松动的情况下，刚性需求开始积极入市，而随着新开盘数量的增加，4月下旬开始京沪楼市显现回暖迹象。广州深圳量价齐升，市场回暖。4月份全市新房成交5294套，面积584035平方米，环比增加3.5%，成交均价11618元/平方米，环比上涨2.32%。

4月全市新推工程23个，郊区依然是推货的主力，而随着开发商加大推货力度，累计的购房需求也开始逐步释放。量跌价升，博弈加剧。4月全市新房成交1879套，面积161308.98平方米，环比减少30％，成交均价20295元/平米，环比上涨4.4％。继３月楼市价格下降、释放局部购房需求后，深圳楼市再度陷入观望期，居民购房意愿下降，带来成交量大量下降，未来价格走势尚难确定。市场动态市场回调观望依旧对“限价令〞的恐惧迫使深房企适时调整推货节奏，而对“五一〞的期许那么鼓励穗房企加大新品上市，进而催生了深穗楼市的冰火两重天。市场动态

据中国指数统计数据显示：4月份，全国120个城市共推出住宅类用地411宗，环比增加7%，同比增加6%；推出住宅用地面积2452万平方米，环比增加11%，同比减少15%。而住宅类用地成交245宗，环比减少45%，同比减少35%；成交土地面积1434万平方米，环比减少47%，同比减少40%。今年并没有专门的土地调控政策推出，“地市〞的降温说明房地产调控在土地方面已取得成效。未来随着开发商拿地日趋谨慎，房地产市场的破冰或从土地市场开始。目前来看，土地财政的锐减对地方政府的财政压力还未完全显现，不过如果土地市场的不景气持续蔓延，日子最难熬的还是地方政府。宏调疾风暴雨土地市场急降温

挂牌（宗数）成交（宗数）挂牌（万平米）成交（万平米）2010年11月21786.934.42010年12月4625164.7126.12011年1月3453133.12042011年2月41128.550.92011年3月72927.6108.82011年4月8316.518.67惠州市近期商住用地挂牌成交情况工程月份市场动态

媒体报道，银监会或于5月出台新政，将首套房贷提高到首付5成，虽然事后银监会迅速出面辟谣，但五成首付确实已在局部地区开始执行。在南京，中行、华夏银行和江苏银行、农业银行首付已提高至四成，中国邮政储蓄银行已要求首套房首付比例至少5成。而民生银行、兴业银行、上海银行，因贷款额度紧张，对首套房暂时停贷。在深圳，首套房贷利率浦发、深发、平安等银行上浮10%，工行、农行、招行等上浮5%，基于存款准备金率、存贷比等的控制，各家银行都在政策范围内“动态式〞地调节贷款利率。在惠州，自4月起，除工行、建行执行首套房贷上浮10%外，其他各行虽未明确表态，但实际上已普遍开始执行利率上浮政策。自2021年以来，央行已累计加息4次，10次上调存款准备金率，目前存款准备金率已经到达20.5%的历史高位，这使得银行的信贷资金“一缩再缩〞，“缺钱〞成了银行普遍面临的问题。预计未来一段时间，在紧缩信贷、加息以对抗通胀的通道中，银行缺钱的状况将愈发严重，房贷政策的紧缩成为必然。货币政策收紧房贷市场遇冷市场动态

清科研究中心发布的?2021年第一季度中国并购市场研究报告?显示，在一季度国内的并购市场中，房地产行业并购最为活泼，共完成32起并购案例，占比为14.1%。当前促成房地产业洗牌重组的一个重要原因就是房企资金状况分化严重。在成交不容乐观的大背景下，随着信贷收紧以及融资本钱的增加，开发商依靠高资金杠杆滚动开发的模式将难以持续，负债率高、经营较差的开发商首先被市场所淘汰。当前调控旨在去泡沫化，而房地产业是典型的资金密集型行业，市场泡沫被不断挤出也意味着房地产企业的盈利空间将大为压缩。当前尽管房价没有明显回调，但是成交低迷、融资受阻却让开发商的资金链难言乐观。开发商定价开始更多地以市场需求和刚性需求的购置力为依据，同时融资本钱的提高也将迫使开发商的利润逐步回到合理水平。随着房价回调压力的加大以及融资本钱的提高，开发商的盈利前景很可能会从过去的集体狂欢出现分化，真正过渡到以品质定价、以实力竞争的时代，促成开发商之间的优胜劣汰，促使行业整合洗牌加速进行，重整房地产行业幅员，化解长期以来积累的潜在风险。楼市深幅调整促房地产业加速整合市场动态

房价存上涨压力。一方面从当前房企资金压力来看，短期内开发商主动降价意愿不强，另一方面，利率水平依然过低，通胀预期仍然较高，房价仍存在上涨压力。而在楼市调控政策效果进一步显现。短期内市场成交难有起色的预期下，进入二季度，房企或采取更加灵活主动的营销策略。调控升级在即。督查组回京后，地方政府即迅速出台细那么以回应中央调控精神，据悉，?广东省城市政府落实住房保障和稳定房价工作约谈问责暂行方法?正在由广东省住建厅抓紧制定之中，方案于近期出台实施。而四月份楼市的异常举动也已引起了中央高层的关注，未来一段时间，中央将根据市场的进一步走势而出台相应力度的政策措施。具体到惠州市场，四月份楼盘的扎堆入市已提前透支了未来市场的局部供给，随着楼市步入传统的红五月，在供给萎缩的背景下，各大房企将更加注重营销策略的执行，在深挖本地客户的同时注重深圳客户的导入。楼市僵持不下调控升级在即惠州一级市场PartB一级市场概述土地特点供给减少成交减少均价上涨本月经营性用地供给8宗，总面积约16.54万平米，挂牌金额合计约2.48亿元；供给总面积环比下降40%，挂牌总金额环比上月根本持平。本月经营性用地成交3宗，总面积约18.67万平米，成交金额合计约1.499亿元，成交总面积及成交总金额环比均大幅度下降。本月经营性用地挂牌均价1500元/平米，环比上涨67%，主要受地块区域位置的影响；本月成交均价803元/平米，环比上月上涨3%。一级市场供给〔整体〕4月份惠州商住用地挂牌8宗，环比增加14%，同比增加33%。4月份惠州商住用地挂牌面积约16.54万平米，环比减少40%，同比减少33%。数据来源：中原数据监测系统惠州月度商住用地挂牌宗数〔单位：宗〕惠州月度土地挂牌面积〔单位：万平米〕一级市场供给〔整体〕4月惠州商住用地挂牌金额合计约为2.48亿元，环比持平，同比增加1.16倍。4月惠州月度商住用地挂牌地面均价为1500元/㎡，环比增加67%，同比上涨2.2倍。数据来源：中原数据监测系统惠州月度挂牌商住用地金额〔单位：亿元〕惠州月度挂牌商住用地地面均价〔单位：元/㎡〕一级市场供给〔分区〕从各区域挂牌宗数看，最多的是博罗县4宗，占整体的50%，其次惠城区3宗。从各区域挂牌面积看，最多的是惠阳区14.04万平米，占整体的85%，其次是惠城区2.4万平米。数据来源：中原数据监测系统2021年4月惠州市各区县商住用地挂牌宗数〔单位：宗〕2021年4月惠州市各区县商住用地挂牌面积〔单位：万平米〕一级市场供给〔分区〕从各区域挂牌总金额看，最高的是博罗1.9亿，占整体的77%；其次是惠城区0.55亿。从各区域县商住用地挂牌平均单价看，以大亚湾区单价最高，为3272/㎡，其次是惠城区2284元/㎡。数据来源：中原数据监测系统2021年4月惠州各区县商住用地挂牌金额〔单位：亿元〕2021年4月惠州各区县挂牌商住用地平均地面地价〔单位：元/㎡〕一级市场分区均价挂牌均价：惠城区2284元/平米，环比增加1.34倍；大亚湾区3272元/平米，无环比数据；惠阳区无挂牌。挂牌均价：博罗县1356元/平米，环比增加15%；龙门县、惠东县均无挂牌。数据来源：中原数据监测系统三区月度挂牌商住用地地面均价〔单位：元/㎡〕三县月度挂牌商住用地地面均价〔单位：元/㎡〕一级市场供给明细数据来源：中原数据监测系统区域地址占地面积(㎡)土地用途使用年限容积率起始价(万元)地面价(元/㎡)楼面价(元/㎡)惠城区

GZK2011-02仲恺高新区21号小区5425商住70年1-4.3314452664——

GNA2011-4惠州市河南岸HNA23-3-1地块8534住宅70年2.4320042348966GZK2011-05仲恺高新区28号小区10272住宅70年2208520301015大亚湾区201112澳头港地段764商服40年6.52503272503博罗县2010（储备）45号罗阳镇水西村委会广汕公路以南地段31754商服40年3.544501401400.399罗阳镇水西村委会广汕公路以南地段65245商服40年3.593301430408.572010（储备）46号罗阳镇水西村委会广汕公路以南地段24404商服40年3266010903632010（储备）82号罗阳镇水西村委会广汕公路以南地段18977商住70年3.525901365390宗地号2010（储备）80号一级市场成交〔整体〕4月惠州市商住用地成交3宗，环比减少90%，同比减少84%。4月惠州市商住用地成交总面积合计约18.67万平米，环比减少83%，同比减少68%。数据来源：中原数据监测系统惠州月度商住用地成交宗数〔单位：宗〕惠州月度商住用地成交面积〔单位：万平米〕一级市场成交〔整体〕4月惠州市商住用地成交金额1.499亿元，环比减少82%，同比减少70%。4月惠州市商住用地成交平均地面地价803元/㎡，环比增加3%，同比下降4%。数据来源：中原数据监测系统惠州月度商住用地成交地面均价〔单位：元/㎡〕惠州月度商住用地交易金额〔单位：亿元〕一级市场成交〔分区〕从各区域成交宗数看，惠城区、惠阳区、博罗县各成交1宗，各占总数的33%；大亚湾区、惠东县、龙门县无成交。从各区域成交面积看，最多的是惠阳区成交12.4万平米，占整体的66%，其次是博罗县5.3万平方米。数据来源：中原数据监测系统2021年4月惠州各区县商住用地成交宗数〔单位：宗〕2021年4月惠州各区县商住用地成交面积〔单位：万平米〕一级市场成交〔分区〕从各区成交总金额看，最多的是惠阳区0.867亿元，占整体的58%；其次是博罗县0.534亿元。从各区成交平均地面价看，以博罗县最高，1005元/㎡，其次是惠城区980元/㎡。数据来源：中原数据监测系统2021年4月惠州各区县商住用地成交平均地面地价〔单位：元/㎡〕2021年4月惠州各区县商住用地成交金额〔单位：万元〕一级市场成交4月商住用地成交均价：惠城区980元/平米，环比下降35%；惠阳区701元/平米，环比增加33%；大亚湾区无成交。4月商住用地成交均价：博罗县1005元/平米，环比下降28%；龙门县均无成交。数据来源：中原数据监测系统三县月度成交商住用地地面均价〔单位：元/㎡〕三区月度成交商住用地地面均价〔单位：元/㎡〕一级市场成交明细数据来源：中原数据监测系统挂牌地块编号土地位置面积(㎡)用途出让年限成交价(万元)地面均价(元/平米)竞得人惠城区GSK2011-2惠州市东江高新区（东兴片区）10001商住70年980979.90惠州市东兴泰燃实业有限公司惠阳区GP1136惠州市惠阳经济开发区莲塘面地段123558商住70年8666.74701.43惠州市现代城房地产发展有限公司博罗县2011（储备）3号石湾镇鸾岗村委会、中岗村委会位于兴业一路北侧地段53130商服40年53401005.08惠州市建鑫房地产有限公司区域惠州二级市场PartC惠城区市场概况PartC.1惠城区概述楼市特点成交增加均价上涨热销产品本月住宅成交2203套，环比增加30%，面积合计约24.92万平米，环比亦上涨30%，市场持续回暖，但仍低于往年同期水平。本月住宅成交均价6263元/平米，环比上月5967元/平米上涨5%。主要由于大量新房源入市，带动整体房价上涨。本月成交结构中，以60-120平米的居家型三房类产品成交较为活泼。惠城区供给惠城区4月份住宅新增供给4449套，环比增加2.58倍，同比根本持平。数据来源：中原数据监测系统惠城区4月份住宅新增面积合计约52.69万平米，环比增加1.64倍，同比增加29%。惠城区月度住宅供给套数〔单位：套〕惠城区月度住宅供给面积〔单位：万平米〕惠城区新批预售工程数据来源：中原数据监测系统惠城区4月份住宅新增预售许可证共计24个，以三房为主。片区推广名开发企业预售证号发证日期住宅套数住宅面积（㎡）商业套数商业面积(㎡)主力户型水口合生上观国际合生地产20110322011-4-136813535.7400三房水口合生高尔夫庄园合生地产20110332011-4-1316235750.3600四房水口龙日花苑宏轩实业20110352011-4-1418418830.95291683.69三房水口檀月轼园聚贤置业20110392011-4-203517154.4300其它水口合生上观国际合生地产20110462011-4-2610214017.4400三房水口御湾雅墅天地源房产20110542011-4-298035112.4400联排别墅仲恺荷兰小城光耀集团20110342011-4-1465164745.5800三房仲恺伊顿公馆南兴置业20110362011-4-151059908.22141090.83三房仲恺伊顿公馆南兴置业20110372011-4-151059933.216388.33三房仲恺富川瑞园金大洲房产20110422011-4-2148623422.86138315.75复式仲恺城市山谷光耀集团20110442011-4-226012131.1700联排别墅龙丰鹏基万林湖深业鹏基20110472011-4-2616812467.66145172.53二房惠城区新批预售工程数据来源：中原数据监测系统片区推广名开发企业预售证号发证日期住宅套数住宅面积（㎡）商业套数商业面积(㎡)主力户型金山湖中信凯旋城方直集团20110312011-4-24310314.66

联排别墅金山湖美高春天里美高置业20110452011-4-2250039881.5413216.12二房金山湖新世界曦岸新世界地产20110512011-4-2823526339.727250.74三房金山湖中信水岸城中信地产20110532011-4-2938439228.48482148.74二房大江北海伦堡花园中颐集团20110382011-4-1517122553.9617874.23三房大江北万科城万科20110432011-4-2125724476.5410349.2一房大江北三宅一生盈超地产20110482011-4-268413157.31153346.73三房大江北三宅一生盈超地产20110492011-4-2627437315.31194916.44三房大江北雅居乐白鹭湖雅居乐20110522011-4-295812493.2200双拼别墅东平天烽天鹅湾天烽实业20110402011-4-2112020605.4400三房东平天烽天鹅湾天烽实业20110412011-4-2110710790.715665.44三房东平东方威尼斯群星房产20110502011-4-26102739.4400联排别墅惠城区供给结构〔套数〕惠城区4月份住宅新增供给套数，从面积段分布看，以60-90平米的户型为主，占总供给量的30%。从户型看，以三房户型为主，占总供给量的44%。数据来源：中原数据监测系统户型60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计占比一房18166

1844%二房509631542

116926%三房

1949936941168196044%四房

32871642836%五房

440%别墅

332082415%复式432

9244310%其它

92731654%总计500132311477282325194449100%环比

1031%776%51%10%146%287%

占比11%30%26%16%5%12%100%

惠城区供给结构〔面积〕惠城区4月份住宅新增供给面积，从面积段分布看，以180平米以上的户型为主，占总供给量的27%。从户型看，以三房为主，占总供给量的44%。数据来源：中原数据监测系统户型60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计占比一房988.5612472.98

13461.543%二房2379.575903.5916945.37252.02

95480.4818%三房

16376.68104610.2693233.161759.8213535.74229515.6644%四房

4548.0714338.9436143.3655030.3710%五房

902.01902.010%别墅

5234.1464817.3570051.4913%复式20071.8

1482.21411.4821965.494%其它

14512.7625986.5540499.318%总计23439.86104753.25121555.6398033.2537327.87141796.49526906.35100%环比

993%697%55%14%120%184%

占比4%20%23%19%7%27%100%

惠城区成交惠城区4月份住宅网签2203套，环比增加30%，同比减少7%。惠城区4月份住宅网签面积合计约24.92万平米，环比增加30%，同比减少12%。数据来源：中原数据监测系统惠城区住宅网上登记套数〔单位：套〕惠城区住宅网上登记面积〔单位：万平米〕惠城区新增供求比惠城区3月份住宅套数供求比为2.02，供大于求。惠城区3月份住宅面积供求比为2.11，供大于求。数据来源：中原数据监测系统惠城区住宅套数供求比〔单位：套〕惠城区住宅面积供求比〔单位：万平米〕惠城区成交结构〔套数〕惠城区4月份住宅网签2203套，从面积段看以60-90平米的户型为主，占总量的29%；从户型看以三房为主，占总量的40%。数据来源：中原数据监测系统户型60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计占比一房1391002

24111%二房22425174641

68631%三房

10939434523487540%四房

4741174223711%五房

1626331%复式2182620392%别墅

473773%其他4

11151%总计1676355824861571762203100%环比-20%67%57%10%-2%32%30%

占比8%29%26%22%7%8%100%

惠城区成交结构〔面积〕数据来源：中原数据监测系统惠城区4月份住宅网签249179平方米，从面积段看以120-144平米的户型为主，占总量的26%；从户型看以三房为主，占总量的40%。户型60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计占比一房6016.77861.91202.44

14081.056%二房1216.3133135.7918696.978058.53149.97

61257.5725%三房

9285.3241951.9845075.063521.92803.34100637.6240%四房

455.9610228.8318217.248083.973698615%五房

1411010.346143.247294.583%复式102.964.7746.5267.46959.544662.896803.993%别墅

622.5217813.4518435.977%其他148.52

3534.153682.671%总计74845034862054637712448241041249179100%环比-21%68%59%12%-3%33%30%

占比3%20%25%26%10%16%100%

惠城区存量截止2021年4月30日惠城区住宅套数存量19491套，本月套数存量消化率为0.09。截止2021年4月30日惠城区住宅面积存量240.96万平米，本月面积存量消化率为0.09。数据来源：中原数据监测系统惠城区住宅面积存量消化率〔单位：万平米〕惠城区住宅套数存量消化率〔单位：套〕惠城区成交价格惠城区4月份住宅成交均价6263元/平米，环比增加5%，同比增加19%。数据来源：中原数据监测系统惠城区住宅成交均价〔单位：元/平米〕惠湾市场概况PartC.2惠阳区概述楼市特点成交增加均价下跌二房热销经过数月的压抑，本月市场迎来一波放量潮，进而拉动成交量的上扬。本月成交价格跌幅明显，主要受以二房为代表的中小型产品占比上升的影响。本月成交结构中，60-90平米兼具自住和投资功能的二房产品受到市场追捧。惠阳区住宅供给惠阳区4月份住宅新增供给1944套，环比增加1.8倍，同比增加60.1%惠阳区月度住宅供给套数〔单位：套〕惠阳区月度住宅供给面积〔单位：万平米〕数据来源：中原数据监测系统惠阳区4月份住宅新增面积20.21万平米，环比增加近2.5倍，同比增加38.7%。惠阳区新批预售证工程惠阳区4月份有9个工程的11个预售许可证公示，普通住宅供给以二房为主，别墅产品供给以独栋、联排为主。数据来源：中原数据监测系统片区预售证号项目开发企业住宅套数住宅面积商业套数商业面积主力户型淡水2011014天域花园天域地产40130537.2200二房淡水2011015丽豪华府生隆企业35929761.687698.06二房、三房永湖2011016香山美墅兴华实业156926.3600独栋别墅淡水2011017东方新城鸿亨隆地产3212202.440

0

独栋别墅三和2011018振业城振业创新5117199.310

0

独栋别墅淡水2011019盛世翡翠富基地产44229531.721074710.62一房淡水2011020光耀城光耀地产10234992.0800双拼、联排淡水2011021别样城花千里实业805725.1191032.24二房三和2011022三和国际花园城京城地产27817456.55138772.69一房淡水2011023光耀城光耀地产123918.6300联排别墅淡水2011024别样城花千里实业17213834.0500二房惠阳区新批预售产品结构(套数)惠阳区4月份新增住宅供给套数，从面积段分布来看，以60-90平米的产品为主，占比达53%；从户型看，以二房产品为主，占比达41%。数据来源：中原数据监测系统户型60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计占比一房470180

65033%二房

75744

80141%三房

9414836

27814%五房

2

20%六房

1

10%独栋别墅

84844%双拼别墅

48482%联排别墅

80804%总计47010311923632121944100%占比24%53%10%2%0%11%100%

惠阳区新批预售产品结构〔面积〕惠阳区4月份新增住宅供给面积，从面积段分布来看，以60-90平米和180平米以上产品为主；从户型看，以二房产品为主，占比达29%。数据来源：中原数据监测系统户型60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计占比一房24694.214803.2

39497.420%二房

55013.24160.75

5917429%三房

8205.7215041.44432.23

27679.414%五房

327.36

327.360%六房

168.22

168.220%独栋别墅

32090.132090.116%双拼别墅

17733.117733.19%联排别墅

25415.625415.613%总计24694.278022.119202.24432.23495.5875238.8202085100%占比12%39%10%2%0%37%100%

惠阳区住宅成交惠阳区4月份住宅网签1025套，环比增加90.5%，同比增加23.3%。惠阳区4月份住宅网签面积8.62万平米，环比增加79.6%，同比减少21.1%。惠阳区月度住宅成交套数〔单位：套〕惠阳区月度住宅成交面积〔单位：万平米〕数据来源：中原数据监测系统惠阳区成交结构〔套数〕惠阳区4月份住宅网签套数，从面积段来看，以60-90平米的户型为主，占比达72%，从户型来看，以二房产品为主，占比达54%。数据来源：中原数据监测系统户型60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计占比一房10515

12012%二房

5448

55254%三房

180713215

29829%四房

3253

313%五房

14271%双拼别墅

550%联排别墅

11111%总计105740825822181025100%占比10%72%8%6%2%2%100%

惠阳区成交结构〔面积〕惠阳区4月份住宅网签面积，从面积段来看，以60-90平米的户型为主，占比达66%，从户型来看，以二房产品为主，占比达48%。数据来源：中原数据监测系统户型60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计占比一房4168.131041.98

5210.116%二房

40269.3759.91

41029.248%三房

15778.67568.884128.762201.81

2967834%四房

311.443296.28512.95

4120.675%五房

135.33583.98490.651209.961%双拼别墅

1553.441553.442%联排别墅

3298.063298.064%总计4168.1357174.28640.237560.373298.745342.1586183.8100%占比5%66%10%9%4%6%100%

惠阳区新增供求比惠阳区4月份新增住宅供给1944套，套数新增供求比为1.90，供大于求。惠阳区4月份新增住宅供给20.21玩平米，面积新增供求比为2.34，供大于求。惠阳区住宅套数供求比〔单位：套〕惠阳区住宅面积供求比〔单位：万平米〕数据来源：中原数据监测系统惠阳区住宅成交惠阳区4月份住宅成交均价为5023元/平米，环比下跌14.5%，同比下跌15.9%。惠阳区住宅成交均价〔单位：元/平米〕数据来源：中原数据监测系统惠阳区工程成交明细数据来源：中原数据监测系统惠阳区4月份住宅网签以天域花园、半岛一号、惠阳碧桂园排名前三。项目网签套数网签面积项目网签套数网签面积项目网签套数网签面积天域花园49037419.05金莎花园171701.33盛世翡翠7465.69半岛1号798456.44光耀城144196.6万城6960.49惠阳碧桂园656174.97双城世纪141174.93长汀花园6355.3别样城624575.91森邻河畔131041.91银座大厦4316.52日升昌阳光地带612613.06百隆馨巢大厦121178.7景盛达大厦3227.46东岸公馆401956.73富丽达花园111022.89惠阳振业城2526.32江南豪苑222296.29金岸大厦10913.17金果湾2124.99星运绿洲嘉园221700.01东方新城91196.74瑜进花园1111.87龙林上观192470.26惠景豪苑7803.63锦江钻石174.44时代翠堤湾181400.1蓝华大厦7686.55铁湖书院141.46大亚湾区重点工程检测大亚湾区4月份重点工程监测，住宅成交470套，成交面积47857.85平米。数据来源：中原数据监测系统项目成交套数面积面积项目成交套数面积面积晶地可乐1809910.22听涛雅苑151025.36德州城555944.12仁和WE城132431.86DADA的草地413608.29中兴佳苑10760.54皇庭波西塔诺318060.55翡翠山81840.66三远大爱城302626.28启航新时代7532.02秋谷康城262158.39翠堤尚园5504.87千禧家园222158.84海湾首府5448.52海立方201044.27菩提园2450.82博罗县市场概况PartC.3博罗县商品房供给数据来源：中原数据监测系统供给套数〔单位：套〕供给面积〔单位：万平米〕博罗县4月份商品房新增供给1626套，环比增加77.9%，同比减少20.3%。博罗县4月份商品房新增供给23.54万平米，环比增加86.8%，同比减少20.5%。工程预售证及明细数据来源：中原数据监测系统博罗县4月份有12个工程的16个预售许可证公示，向市场供给住宅1326套，面积200532.89平米；商铺179套，面积24060.82平米，写字楼121套，面积10851.61平米。片区推广名开发企业预售证号住宅套数(套）住宅面积（㎡）商业套数（套）商业面积（㎡）写字楼套数（套）写字楼面积（㎡）园洲力天假日名城假日名城地产20110150043650.7512110851.61龙溪峰景雅居金峰塑胶201101610612760.1242941.8300罗阳瑞亨半山一号瑞亨地产20110172111725.220000罗阳瑞亨半山一号瑞亨地产20110183317508.50000园洲凯旋郡力天地产201101918121456.890000石坝祥兴花园祥兴发展201102019025310.810000罗阳银溪尚筑华鸿实业201102128835167.59202652.8600龙溪金昌凤凰苑金昌地产201102218216705.720000工程预售证及明细数据来源：中原数据监测系统片区推广名开发企业预售证号住宅套数（套）住宅面积（㎡）商业套数（套）商业面积（㎡）写字楼套数（套）写字楼面积（㎡）石湾御景湾花园嘉豪实业201102310210418.33153442.2300罗阳保利山水城保利地产2011024206450.40000罗阳保利山水城保利地产2011025278454.610000罗阳瑞亨半山一号瑞亨地产201102672688.160000罗阳瑞亨半山一号瑞亨地产201102793564.570000石湾皇庭壹號公馆皇庭地产20110286213823.620000罗阳北广场商业街康顺投资20110290011611373.1500罗阳学苑府翠竹园实业20110309814498.370000博罗县住宅供给结构〔套数〕数据来源：中原数据监测系统博罗县4月份新增住宅供给套数，从面积段来看，以90-120平米的产品为主，占比达37.6%，从户型来看，以居家型三房为主，占比达45.7%。户型60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计占比二房以下（含二房）17936

21516.2%三房14429118172860645.7%四房

33144652126319.8%四房以上（不含四房）

801441259.4%联排别墅

1171178.8%总计193498342832101326100.0%占比14.6%37.6%25.8%6.3%15.8%100.0%

博罗县住宅供给结构〔面积〕数据来源：中原数据监测系统博罗县4月份新增住宅供给面积，从面积段来看，以180平米以上的大户型产品为主，占比达35.9%，从户型来看，以居家型三房为主，占比达36.4%。户型60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计占比二房以下（含二房）15217.823401.66

18619.489.3%三房1185.3347318.1415498.462576.136355.8872933.9436.4%四房

3703.7118708.9410129.174161.9336703.7518.3%四房以上（不含四房）

10634.18169.811080.2821884.2610.9%联排别墅

50391.4650391.4625.1%总计16403.1554423.5144841.5812875.171989.55200532.9100.0%占比8.2%27.1%22.4%6.4%35.9%100.0%

博罗县商品房〔成交〕成交套数〔单位：套〕成交面积〔单位：万平米〕博罗县4月份商品房成交619套，环比减少18.9%，同比增加78.9%。博罗县4月份商品房成交8.0万平米，环比减少10.1%，同比增加58.4%。数据来源：中原数据监测系统博罗县住宅成交结构〔套数〕数据来源：中原数据监测系统博罗县4月份住宅成交套数，从面积段来看，以120-144平米的产品为主，占比达26.8%，从户型来看，以居家型三房为主，占比达52.7%。户型60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计占比二房以下（含二房）11873

1

10219.1%三房

1012412621

28152.7%四房