房地产市场报告 -【年报】2023郑州房地产市场年报

国克而瑞·河南区域2023国克而瑞·河南区域——楼市二十二个关键词本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。城市篇不足。河南省近20年稳居第5，但优势已不明显，有被四川超越的风险，而郑州与长沙、青岛的差距也在拉大。3301931723244683301931723244687.6010.946.709.004.845.186.899.345.605.82重10.53%10.21%7.46%6.48%5.23%4.75%4.41%4.28%4.05%3.90%湖北福建湖南安徽4.5%5.8%6.0%6.3%3.8%6.5%4.1%4.0%6.1%6.66%6.00%6.73%6.76%4.99%4.00%7.93%6.10%7.26%3.95%4.69%上海北京深圳重庆广州苏州成都杭州武汉郑州1234123456789309562992622925208352073516976149291360713205122209968123456789931806812522243591822176947785176554338716114402371443839120141631270310435127031043535653备注：数据来源于国家统计局。目前数据仅更新至前三季度。城市产业之困：龙头企业与先进制造业不足，能级偏低。目前郑州上市企业仅37家，无优势（河南省仅110家，省域第11），先进制造业排名第17，对比同级别城市，存在规模提速慢，产业能级低、高新产业发展基础缺失等核心问题。2023年末主要城市A股上市企业数量2023先进制造业强市排行TOP20省1深圳2345杭州6789成都武汉无锡安徽佛山厦门福建20福州福建0-2.0郑州人口自然增长率（‰）全国人口自然增长率（‰）02013201420152016201720180-2.0郑州人口自然增长率（‰）全国人口自然增长率（‰）0201320142015201620172018城市人口之困：存量高但增量小，未能巩固基础，并发挥优势。人口基数虽大，但近年来增速、导入速度明显放缓。省内人口首位度仅13%，一直处于较低水平，对外吸引力不强，且人口活跃程度低。2023年12月城市轨道交通运营数量2023年12月城市轨道交通运营数量1836296571.082上海825319051.253641275341.454成都601183970.995深圳567256331.486武汉529120260.767杭州516121850.768494118649.82945989030.6432638320.3829853390.60294110091.21郑州27762530.75沈阳26253750.6625842740.5323719980.2720982281.2943360.7932900.572025850.50备注：数据来源于国家统计局、郑州市统计局，地铁数据来源于交通运输部城市投资之困：标杆房企投资动力不足，已掣肘经济发展。经济复苏依靠投资，且房地产投资占比高，而郑州房地产投资仍处于下滑区间，开发企业投资的意愿弱，已经成为经济稳定的隐患。房企上海杭州成都郑州武汉深圳厦门福州无锡沈阳合计占比0.30%21.70%14.90%13.20%6.90%10.80%13.90%11.10%38.90%6.20%4.90%7.70%18.80%2.30%12.90%9.90%4.80%23.70%7.00%37.80%3.00%35.20%8.70%3.30%比12.50%9.70%8.30%7.40%6.70%5.60%4.60%3.90%3.70%3.60%3.50%2.90%2.10%2.00%1.80%1.50%1.40%1.10%0.70%0.50%0.30%0.20%100%备注：数据来源于CRIC稳中求进—轻拢慢捻量8市2区5市1区4市量8市2区5市1区4市3市4市1区21区1市9市6市6市1区9市具有国际影响力的现代化都市圈福州成都武汉杭州沈阳间12.72021.0212.72021.062.62具有重要影响力的现代化都市圈2021.062.622.642.062021.112022.032022.04342.642.062021.112022.032022.04345打造全国重要增长极建设具有全国影响力的现代化都市圈3.562022.08具有全国影响力的重要经济中心3.562022.085.782022.127具有全国影响力的科技创新中心5.782022.1275.322.35.882023.082023.022023895.322.35.882023.082023.02202389促进区域经济协调发展具有国际影响力的现代化都市圈:例标郑州部分产业成绩单：:例标郑州部分产业成绩单：稳中求进—轻拢慢捻城市产业升级与转型：项目为王、以链聚产。积极主动的发挥自身产业优势，扩大开放，吸引投资，加快建设国家先进制造业高地。看似默默无闻，实则奋力前追。产值亿元98601420018500增加值占规上工业占比%38.845主营收入超10亿企业家21市级以上中小企业家79115002600研发经费投入强度%22.63国家级创新平台个数个新培育省首台重大技术装备产品项22年度人才总量201.6万人，支持创业团队450个，培育企业家1082名，引进海外优秀青年人才1355名。2023年来郑留郑大学生20万人，新增高技能人才14.8万人。人才政策2023年2023年2022年2023年2023年2015年2017年年度人才总量201.6万人，支持创业团队450个，培育企业家1082名，引进海外优秀青年人才1355名。2023年来郑留郑大学生20万人，新增高技能人才14.8万人。人才政策2023年2023年2022年2023年2023年2015年2017年2020年贴稳中求进—轻拢慢捻住人才，并通过引入高校，合作共建等模式，持续教育投入，补足人才短板。2015-2023年2015-2023年的态势，迫切需要人才充能，从而加大补贴的力度。策划2023年9月18日：上海交通大学郑州研稳中求进—轻拢慢捻城市政策突破：政策出台敢为天下先，调整政策，降低利率，刺激市场。目前郑州楼市政策已达到近7年以来最宽松的水平，全面刺激市场恢复、发展。①限购政策②信贷政策③限售政策度2023年2023年二套4月区域取消9月全面取消/☆本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套城市与省份排名城市与省份排名一直稳定。但由于驱动不足，河南有被四川超越的风险。郑州也与长沙、青岛差距拉大。稳中求进—城市发展的困局与奋进城市发展看似平稳，但已经面临较大问题，产业动力不足、人口导入减速、投资吸引力降低。同时郑州也在奋进追赶，在战略规划、产业升级、人才引进、政策调控等方面，具有突破，期待郑州破茧而出！产业之困：能级低，龙头少；人口之困：增速放缓，首位度低；投资之困：地产投资吸引力降低。城市战略：1+8都市圈，站位国际；产业升级：项目为王、以链聚产；政策突破：全面刺激，敢为天下先。万祥置业华润郑新科创建业上尤置业中海高新城投万科大来金水城投中豫置业二七城投中原城投美盛越秀电建管城城投鼎天置业惠济城投<<企业表现>>0万祥置业华润郑新科创建业上尤置业中海高新城投万科大来金水城投中豫置业二七城投中原城投美盛越秀电建管城城投鼎天置业惠济城投<<企业表现>>00%企业土拍：2023年从拿地企业来看，国央企的优势持续放大，紧抓优质土储；城投公司投资力度收缩，但仍有部分托底需求；民企的投资随着市场整体的修复情况机会复苏，地市民企借机入郑表现抢眼。备注：数据来源于CRIC，企业拿地规模为可售住宅建面典型地块：从溢价地块来看，均为位于城市中高价值板块，土地资源稀缺，占地面积较小去化周期短，可快速回笼资金，且纯住宅及公开地属性易开发。万祥置业—万祥置业—溢价9.04%8中海—中海—溢价11%/15%备注：数据来源于CRIC0%二七奥特莱斯35%北龙湖茅五剑郑东正弘坊2023年12月29日成交两宗产业用地：0%二七奥特莱斯35%北龙湖茅五剑郑东正弘坊2023年12月29日成交两宗产业用地：郑政东出〔2023〕25号、26号（网），两宗商业地块正是期占地126.39亩，地下67.50亩。将打造250米地标+正弘城+商业街正弘里。2023年10月12日成交一宗产业用地：郑政东出〔2023〕9号（网），该地块被河南惠和置业有限公司获取，背后为河南茅五剑公司，占地约18.06亩，总价1.1580亿元。土拍结构：2023年商业+产业用地成交规模占比全年35%，为近五年最高，城市新型产业不断发展下，全域加速推进，以产兴城助推城市高质量发展。2023年8月3日成交2023年8月3日成交一宗产业用地：郑政出〔2023〕20号（网），该项目为二七区奥特莱斯，占地约106.6亩，总投资8亿元，年度计划投资2.4亿元，是集休闲、娱乐、体验于一体的综合购物备注：数据来源于CRIC139944新旧/二手房市场规模：交付安全问题日渐重视，近年二手房占比有明显提升，23年一二手成交套数比例13994440%:60%；2023年二手房成交76879套，同比+82%，新房成交51190套，同比+39%。60%53%112819107530103680951639532540%951639532538%37%8251534%34%33%8075238%37%8251534%34%33%7687931%768795762357623561385583051190540135613855830511904856447375485640%0%3694402015年2016年2017年2018年备注：数据来源于CRIC35%，政策托举，城市正向恢复。TOP20金额占比集中度增加5%，市场赛道注重产品力、安全、配套等条件下，优质项目更能受到客户6054483713571651535%，政策托举，城市正向恢复。TOP20金额占比集中度增加5%，市场赛道注重产品力、安全、配套等条件下，优质项目更能受到客户60544837135716515新房集中度：2023年成交规模相比2022年增长35%，政策托举，市场积极修复下，城市正向恢复；TOP20金额占集中度39%，提升5%，市场赛道注重产品力、安全、配套等条件下，优质项目更能受到客户青睐。TOP20金额占比集TOP20金额占比集1352134015780129915035150231258125214169118911281339310149852023年郑州主城商品住宅供应规模371万㎡，成交规模601万㎡，成交135213401578012991503515023125812521416911891128133931014985906906108202023年成交规模相比2022年增长1082002020年2021年2022年备注：数据来源于CRIC2017年2018年0202212022.22022.32022.4202252022.62022.72022.82022.9202210202211202212202312023.22023.32023.4202352023.62023.72023.82023.9202310202311202312202212022.22022.32022.4202252022.62022.72022.82022.9202210202211202212202312023.22023.32023.4202352023.62023.72023.82023.9202310202311202312TOP4汇泉西悦城—交付2019年0 二手房变革：2023年二手房挂牌量持续增长，月均挂牌5286套，同比+46%，且以价换量，价格走低；从成交的TOP5项目来看，相对老破小，近年来次新房较受青睐。TOP5二手房交付时间TOP1金科城—TOP5二手房交付时间TOP1金科城—交付2018年TOP2祝福红城—交付2017年TOP3远大理想城—交付2009年753562337662612947984581TOP5朗悦公园道4期—TOP5朗悦公园道4期—交付2019年从成交排名来看，除远大理想城外，交付时间均在2017-2019年，相对老破小，近年来次新房较受青睐。0备注：数据来源于CRIC54014859564043534990494545625120470253303269-26277642674204526831874郑轨云麓拿地22年6月22日首开2023年11月18日亚新星云湾拿地22年6月22日首开2023年8月18日高新和锦瞻云拿地22年11月25日预售2023年11月3日从2022年典型的平台公司项目开发进度来看，郑轨云麓拿地22年6月22日首开2023年11月18日亚新星云湾拿地22年6月22日首开2023年8月18日高新和锦瞻云拿地22年11月25日预售2023年11月3日从2022年典型的平台公司项目开发进度来看，推进中的项目从拿地到开盘周期在12-17个月，开发进程相对较慢，79宗地块中，约82%的地块目前未入市，建面约789万方。库存减压：2023年郑州主城区狭义库存853万㎡，去化周期20.8个月，相比2022年市场减压；平台公司开发进程相对较慢，拿地到开盘周期约在一年以上，近三年789万方的住宅地块放缓入市脚步，保持市场平衡。1118105490402019年2020106720.834.0853备注：数据来源于CRIC场低供应，带来的市场供求逆转。场低供应，带来的市场供求逆转。供应放缓：2023年典型项目开发周期约在9个月，相比2022年典型项目的开发周期约增加到3个月以上，市从近两年典型企业的项到预售时间在7-12个月，2022年为6个月，市场延缓项目开发速度。备注：数据来源于CRIC2017年2018年2019年备注：数据来源于CRIC，数据为商品住宅，环郑范围新郑2017年2018年2019年备注：数据来源于CRIC，数据为商品住宅，环郑范围新郑、港区、中牟、荥阳、上街、新密、登封、巩义0环郑区域规模：从大郑州历年成交规模对标来看，主城及环郑从平分秋色逐渐衍变为主城占据主导地位；环郑分区域来看，成交主要集中在主城临近郊县，中牟县、新郑市、荥阳市排名前三。主城环线规模：从主城分环线来看，客户成交聚集核心，三四环之间占比增大，四环外占比缩小。55%53%55%48%54%51%54%49%49%02017年2018年2019年2020年备注：数据来源于CRIC，数据为商品住宅期贷期贷营销界线：相比2022年的低首付、0首付等非正常营销政策，2023年以价格极限营销为主要手段，降价力度较大500-2500元/㎡；且分销持续占据市场，点位2-3%，分期使用比例44%，特价房走量项目占1/5。项目项目鼎盛阳光城贝壳聚焦，佣金东原阅城美盛教育港湾大正水晶森林万科大都会5%9500起特价房及降价政策降价前周速度降价后当周速度精装10500-110001000012000-1300011700157300毛坯高层10500毛坯高层190005342价格降幅11000起17000起原售价管城区金水区500-1000二七区13500250020001300100023备注：数据来源于CRIC，范围主城八区面积结构：新房结构变化明显，刚需100㎡以下占比下降4%，120-150㎡改善产品占比提升较大3%，相比2021年提升7%；二手房结构调整较为延迟，仍以刚需类型为主。面积段2019年2020年2021年2022年2023年8%8%6%6%5%5%7%7%6%6%-4%-4%80-9080-9023%23%20%20%7%7%9%1%改善改善3%3%7%7%8%8%6%6%9%9%8%8%8%8%9%9%9%9%再改1%2%1%1%2%0%1%2%2%1%2%1%1%1%2%2%1%1%1%1%2%190-2001%1%1%1%1%2%2%2%4%4%备注：数据来源于CRIC2023年央国企商品住宅市场份额占比41%2023年央国企商品住宅市场份额占比41%企业调整：在行业深度调整之下，企业格局也持续分化，民营房企大面积失守，生存空间不断收窄，而央国企的相对优势则凸显出来，正在成为行业主导力量。2022年2022年央国企2023年央国企企业名称2023年销售金额（亿元）均价（元/㎡）√√保利96.79020231√√90.67023965√√80.66017028美盛集团61.28020782碧桂园35.15013130谦祥34.50014483√32.72015942√招商31.87012042正商31.84018472√金茂31.450195632021年企业暴雷引发不良市场反应，安全问题成为客户关注重点，2023年国有企业优势凸显。备注：数据来源于CRIC，万科作为国企计算在内36套现房月均VS期房月均+11套36套现房月均VS期房月均+11套期房月均25套 市场信心：当前房地产市场处在底部修复、边际改善企稳的阶段，部分企业及项目改变模式突围，2023年现房销售项目占比达到30%，以增加客户的购房预期，未来完善优化现房销售政策后将有一定积极效应。据CRIC统计，2023年现房销售项目增加，占比达到30%。且现房销售项目安全问题得以解决，客户购房更加放心，销量相比期房TOP100均值高出11套。备注：数据来源于CRIC交付安全问题日渐重视，近年二交付安全问题日渐重视，近年二手成交套数比例40%:60%。作为经济复苏的重要一环，房地产行业当前面临的最大的问题来自于居民收入预期、购房信心能否恢复，因此，城市的产业发展、土拍的民企新入、市场的底部修复等，均是行业以进促稳的表现。2023年以价格极限营销为主要手段，降价力度较大500-2500元/㎡，特价房走量项目占1/5。㎡改善产品占比提升较大3%，相比2021年提升7%。特征篇）：）：）：）：80%60%40%0%2019年2020年2021年80%60%40%20%0%一级市场供地模式：采取“预供制”，以加大核心区域用地供应+小规模地块主导模式，撬动房企开发门槛，成为当下行业良性循环的重要催化剂，并达到以点促面核心效果。2023年3月2023年3月主城区发布拟供应清单1，共19宗用地2023年5月，首供应1宗，截止到6月底，已全部供应完毕。2023年7月2023年7月主城区发布拟供应清单2，共21宗用地截止到10月底，已供应4宗。2023年11月2023年11月主城区发布拟供应清单3，主城区发布拟供应清单3，共55宗用地供应日期为2023年10月24日--2024年1备注：数据来源于郑州市公共资源交易中心，CRIC整理表：主城年度首开项目中，各开发模式个数占比4%0%2%0%2%3%表：主城年度首开项目中，各开发模式个数占比4%0%2%0%2%3%0%0%0%0%0%2023年首开项目中各类开发模式推量及去化对标200000%44063%400335446%50%253222备注：数据来源于克而瑞市场调研市场主体开发模式：一方面受摘地主体改变影响，一方面受市场信心反向推导，目前郑州新入市项目采取代建以及国企合作的开发模式比例大幅上涨，安全+稳定为前提，合作共赢，最终实现人、财、地三方平衡。代建代建--亚新星云湾国企合作国企合作-越秀金悦文华），序号项目名称123），序号项目名称123456789人才公寓正二级市场运行人才公寓正二级市场运行万套(约3.4万套(台账的人才公20.28运营的人才公寓项万套(约3.4万套(台账的人才公20.28运营的人才公寓项《郑州市人民政府办公厅关《郑州市人民政府公告》1、《郑州市人民政府公告》1、郑州市第一批2万套（间）收购工作完成，年底部分正式投入使用；2、力争完成全年10万套（间）存量房源收购；住宅类，2023年典型项目收购概况序号项目名称1住宅类，2023年典型项目收购概况序号项目名称1234561、整栋未售，封闭管理，整院优先；2、在郑州市四环线以内；3、四证齐全。1、专科以上，45岁以下，个人及家庭无房；2、户型为35-50㎡的一室和70-90㎡两室；3、租金不高于同条件住房70%，平均一居室每月600元左右、两居室每月1100元左2、建筑面积70平方米及以下的户型比例不低于70%;3、租金低于同地段同品质市场租赁住房；4、支持非居住存量房屋改建保障性租赁住房。备注：数据来源于克而瑞市场调研保利璞悦越秀天悦江湾保利璞悦越秀天悦江湾首开项目去化：高品质产品力时代，新入市项目产品天花板不断被刷新，“聚焦”+“升级”产品开发过程中方方面面。同时产品力赋能销售力，锦上添花，在当下已成为实实在在的销售道具。20232023年，主城首开项目去化基本情况成交金额最高--郑东新区保利璞悦豪宅酒店化：保利在河南首个酒店级豪宅产品系列双重归家入户落客大堂，拥有双层架空、挑高连廊、近2000㎡酒店式全龄段会所、云端度假花园等。去化体量第二--中原区中原华曦府改善公区豪宅化：大面积玻璃晶幕外立面，宽约空间的架空层、地上地下双流线入户精装大堂等。去化率第四--金水区越秀天悦江湾重新定义得房率：102㎡赠送面积19.64㎡，得房率90%，127㎡赠送面积32.34㎡，得房率98.5%，143㎡大户型全新调整，电梯入户，得房率99%，备注：数据来源于克而瑞市场调研三全国基路规模领先性（权重30%）价格稳定性（权重30%）三全国基路规模领先性（权重30%）价格稳定性（权重30%）向向上反映速度（权重20%）下抗风险度（权重20%） 热点板块特征：需求稳定且具备规模，在市场向上波动的阶段，能快速出货，市场向下走势的时候，能固本坚守；我们认为是当下热点板块所具备的核心要素。图：2023年主城各板块热度热力图（综合得分）黄河黄河北大学城三全国基北龙湖冉屯CBD常西湖运河新区郑新路路新城新区区物流园区碧沙岗航海路龙子湖杨金路备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统热点板块特征：三全国基板块近三年成交规模领先，且价格趋稳，凭借稳定的居住人口数量，以及适应市场、适应客户的产品打造，成为当下优选家庭的居住优势板块。增长3.13万人，其中20.39%；定性高，TOP10项目套数占比32%；全年成交5789套房源，其中TOP10项目成交职住比0.51，板块居住氛围是当下一大优势；成交面积段为120-140交通优势明显，与同区域以及相邻区域上下游板块连接性强。80-140㎡80-140㎡3.13万人82%82%备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统从一级市场土地供应模式和节奏的转变，适应企业的上车门槛，同时开发主体趋势篇1、2021年9月：1、2021年9月：河南省政府与比亚迪签署战略合作协议；2、2022年7月：比亚迪动力电池项目开工；3、2022年9月：郑州比亚迪项目启动社会招聘；4、2023年3月：比亚迪项目开始新一轮社会招聘，年产30万辆新能源汽车项目——固定资产投资项目节能审查事项获河南省发展改革委批复；5、2023年4月，郑州比亚迪正式投产，首辆汽车下线；6、2023年7月：新一代主流中型轿车海豹DM-i在郑州量产下线。产业发展趋势：2023年，郑州以汽车及装备制造、电子信息为主的制造业飞速增长，成为郑州经济的压舱石。建筑业整体有所增长，但是增速相对不足，未来产业结构依旧向高增长、高附加值、高技术的新兴产业转接。各产业对规上工业增加值各产业对规上工业增加值增速的贡献率规上工业六大主导产业规上工业高新技术产业战略性新兴产业高技术制造业贡献率95.3%贡献率98.0%贡献率59.7%贡献率43.3%【比亚迪港区项目】比亚迪郑州工厂累计16200亩地。第一期4104亩，第二期4417亩，第三期1894.73亩，第四期3100亩，第五期1570亩，截止目前，仅一期投产，员工超3万人，规划产能为40万辆，项目整体产能约100万辆，员工超10万人。备注：数据来源于各城市统计局，CRIC整理产业发展趋势：预期短期内经济综合提升继续以扩大内需为战略规划，促消费等系列政策多角度全面发力；同时房地产投资占比面临下滑现象，整体投资方向坚持“项目为王”，加大“高精尖”产业投资。0%0%.5.-5.0%-15.0%-5.0%-15.0%0.0%-10.0%10.0% 10.0% 备注：数据来源于各城市统计局，CRIC整理《关于规划建设保障性住房的指导意见》核心内容建设目标：解决工薪收入群体住房困难，满足改善性住房需求；资金来源：中央补助资金、地方专项债《关于规划建设保障性住房的指导意见》核心内容建设目标：解决工薪收入群体住房困难，满足改善性住房需求；资金来源：中央补助资金、地方专项债、公积金发放开发贷；保障对象：工薪和人才阶层、家庭限一套；用地供给：以划拨方式供应土地，利用闲置土地、商品房改造；运营管理：封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购；试点城市：支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践；允许高库存城市将存量商品房改建作保障用房。2018年14392017年城区常住300万人口以上城市清单三线城市北京、上海行业开发模式：预期未来发展模式以“开发+保障“双轨并进，宏观层面带动房地产相关投资消费，稳定宏观微观层面引导市场结构分化。经济大盘；中观层面支持开发主体资金投入；微观层面引导市场结构分化。总需求走势趋势平稳，增幅收窄，总需求走势趋势平稳，增幅收窄，结构分化预期继续加大存量用房的收购，盘活企业资产备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统，数据范围：主城八区0.7%3.8%4.7%5.5%7.0%0.7%3.8%4.7%5.5%7.0%6.7%6.6%5.8%5.9%5.6%5.5%5.3%行业开发模式：针对商品房而言，稳定是大势所趋。2023年政策“托举并用”，效应递减之后，核心是长期主义，保障开发主体正常运营；同时从购房主体看，整体人口规模以及当下购房群体没有发生结构性的变化。城市发展进程整体稳定户籍地2019年2020年2021年2022年2023年省外7%7%8%8%7%6%7%7%7%省内市外74%68%76%72%72%年龄2019年2020年2021年2022年2023年20以下2%2%1%3%3%20-257%7%25-3029%25%26%24%25%30-3525%26%26%24%24%35-4040-458%9%9%45-506%6%6%6%6%50-553%4%4%5%4%55-602%2%2%3%2%60以上2%2%2%2%3%备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统 6%2015年2016年200% 6%2015年2016年200% 9%6% 8%8%5%2016年2017年2018年2019年2020年 成交结构分化：当下刚需产品的规模以及价格向下波动较大，在通过商品交易行为以及保障房政策引导性调节市场；而改善产品逐步成为市场的主力支撑，整体形成“刚需有保障，改善有市场”的稳定性格局。价格分化：备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统0%改善0%改善需求因素分化：当下刚需整体对价格的敏感因素最大，其次为基本品质，改善客户逐步对房间功能延伸，提出高要求，而高端改善更注重提升领先产品服务质量；需求因素的差异催生产品端的变化。1物业、社23123123备注：数据来源于克而瑞市场调研区路路区路路路路区0-2418-2424-4818-2424-3648-5625-3656-7236-4848-5672-8436-48在供应各板块短期去在供应各板块短期去三全国大学城等面临较大的去化压力。板块处大学城等面临较大的去化压力。板块处主城各板块取地去化周期区路路备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统，去化周期=当期库存/近一年月均去化市项目以及未来待入市项目特征，主流项目产品配置具备明显的“多边形战士”要素。 2.8M2.3M2.0M1.5M1.8M 3.4M2.4M2.9M2.4M4.7M4.0M0.8M0.8M0.8M0.6M6.8M3.6M备注：数据来源于市场调研，盘点2023年20个首开项目，约84个户型化，郑州作为先行试点城市之一，广大的刚需群体，或将融入保障房的系列，市场上以刚改、改善为主的群体，则进入产品力内卷时代，但是从长期看，对人和人才的吸纳和涌入亘古不变。楼市敖据附件 序号间性1牟政出[2022]13号中牟县郑州国际文化创意产业园，富贵一路南、牡丹五街东、紫寰路西；2023/1/11住宅23.122.77832936030020%河南智筑房地产开发有限公司个人2郑政出〔2022〕63号中原区乐民路（健民路）南、众志街（站前西路）西2023/2/7住宅53.1414.174.05171097336490%郑州市文瀚置业有限公司中原城投100%3郑政出〔2022〕64号二七区椰风路北、怡心路东2023/2/7住宅32.243.012090664869480%郑州市二七区新地博达开发建设有限公司二七国资100%4郑政出〔2022〕65号管城区左江路（豫二路）南、兴业路东2023/2/7住宅45.429.083.03502977138560%郑州市拓友置业有限公司管城建设100%5郑政出〔2022〕66号管城区左江路（豫二路）南、苏庄路东2023/2/7住宅44.117.352.53283274444660%郑州市倍瑞置业有限公司管城建设100%6郑政出〔2022〕67号金水区慧城大道（金城大道）南、崇礼路（景泰路）西2023/2/7住宅139.1023.182.512394489153460%中豫置业（郑州）有限公司中豫建投51%7郑政出〔2022〕68号中原区郑峪路北、雪松路西2023/2/7住宅38.625.152.03181582461780%郑州瀚林置业有限公司中原城投100%8郑政出〔2022〕69号中原区星海路南、创文路东2023/2/7住宅36.285.082.13129486361610%郑州郑西置业有限公司中原城投100%9郑政出〔2022〕70号惠济区天元路南、鲁河路西2023/2/7住宅178.9835.803.015375485942950%郑州泰博房地产开发有限公司惠济城投100%郑政高出〔2022〕11号高新区2023/2/7住宅42.4713.794.949277116035740%郑州建泓置业有限公司建业郑上出〔2022〕09号上街区丹江北路北侧、金华路东侧2023/2/7住宅47.617.942.576191609600%郑州顺邦置业有限公司顺邦置业新郑出（2023）1号（网)新郑市龙湖镇文昌路东侧、规划二路北侧2023/3/24住宅24.054.813.0759831615800%新郑市浩润置业有限公司浩润置业荥地（2022）10-3号荥阳市荥泽大道与站前街路交叉口东南侧2023/3/16住宅30.664.092.0748524418310%郑州中荥置业有限公司荥阳城投（100%）新郑出（2023）2号新郑市薛店镇解放路西侧、莲花路北侧2023/3/29住宅75.289.0313075174144719%新郑市广美置业有限公司新郑新区发展投资新郑出（2023）3号新郑市薛店镇暖泉路西侧、梧桐路北侧2023/3/29住宅41.245.502.0551413410030%新郑市广美置业有限公司新郑新区发展投资新郑出（2023）4号新郑市龙湖镇新老107连接线辅道北侧、规划四路东侧2023/3/29住宅82.7413.792.522434271162719%郑州和和置业有限公司新郑新区发展投资牟政出[2023]5号中牟县中牟县乐康街东、淳泽路北、广礼街西2023/6/14住宅58.739.792.52311039423610%郑州润厦置业有限公司润泓集团牟政出[2023]6号中牟县中牟县淳泽路北、广礼街东、乐城街西2023/6/14住宅62.0410.342.52289936922150%郑州润厦置业有限公司润泓集团牟政出[2022]80号中牟县中牟县同德路南、同心路北、寿圣街东、宝峰街西2023/6/15住宅15.302.242.26181404275525%中牟华强置地有限公司深圳华强集团20牟政出[2022]104号中牟县郑州国际文化创意产业园豫兴大道南、牡丹二街东、文通路西、银鱼路北2023/6/15住宅69.0311.512.52687738923360%郑州昊达开发建设有限公司中牟国有资产21牟政出[2023]10号中牟县郑州国际文化创意产业园富贵一路南、文汇路东、晨阳路北、牡丹五街西2023/6/15住宅66.338.842.02536038228670%郑州昊合开发建设有限公司中牟国有资产22郑政经开出〔2023〕8号（网）经开区经开第四大街以东、经南六路以南2023/6/20住宅32.655.442.538613118370969%河南众设置业有限公司万祥置业23郑政出〔2023〕4号惠济区古元街南、天山路西2023/7/7商住45.129.023.03623880340160%郑州惠强房地产开发有限公司惠济城投24郑政出〔2023〕5号惠济区纪元路（苏屯路）南、鲁河路东2023/7/7住宅64.738.632.04963376757510%郑州泰恒房地产开发有限公司惠济城投25郑政出〔2023〕6号中原区煤仓北街（煤仓街）南、西站北街东2023/7/7住宅116.2529.453.8151970130751600%河南泛悦置业有限公司中国电建 序号间性26郑政出〔2023〕7号惠济区水委路北、河鼓路西2023/7/7住宅27.617.364.030223109541050%郑州泰实房地产开发有限公司惠济城投27郑政出〔2023〕9号金水区国基路南、小铺北路西2023/7/7商住40.7816.316.058318143035750%郑州美盛湾置业有限公司28郑政东出〔2023〕3号郑东新区郑东新区金水东路南、圃田西路东2023/7/12商住116.9122.602.9196600168286980%河南大来置业有限公司大来置业29郑政出〔2023〕11号金水区宏安路（少林路）南、长安路西2023/7/26住宅104.4024.363.5114883110047160%郑州越武房地产开发有限公司越秀地产30郑政出〔2023〕12号金水区宏康路（龙门路）南、香山路（洛阳路）西2023/7/26住宅56.3913.163.561847109747000%郑州越武房地产开发有限公司越秀地产31郑政高出〔2023〕3号高新区青杨街北、河阳路西2023/8/2住宅97.7818.902.96334764833510%郑州郑高玉西置业有限公司高新城投32郑政出〔2023〕13号管城区富盛路（祥和路）西、学高路（希望路）南2023/8/2住宅52.3212.563.64147879333030%郑州市景安置业有限公司管城城投33郑政出〔2023〕14号中原区伊河路北、秦岭路西2023/8/2商住7.223.617.512421172134420%郑州中豫安开城市建设有限公司中原城投34郑政出〔2023〕15号金水区水科路南、鹤壁路西2023/8/2住宅34.5412.675.548749141138490%郑州美盛湾置业有限公司35郑政出〔2023〕16号金水区杨金路南、观礼路西2023/8/2住宅49.878.312.550522101360780%河南金芯科技投资有限公司金水城投36郑政出〔2023〕18号管城区市场南街南、文兴路东2023/8/2住宅124.4924.903.010431883841900%郑州市旭凯置业有限公司管城城投37郑政出〔2023〕19号中原区陇海西路北、华山路东2023/8/2商住50.2019.745.980697160840870%河南国信乐达房地产有限公司万科38郑政东出〔2023〕5郑东新区润丰路北、白沙路南、云台路西、雁鸣路东2023/9/18住宅65.9112.302.83880058931540%河南科润创新开发建设有限公司郑新建投39牟政出[2023]43号中牟县万胜路南、映旭街东、学苑路北、文通路西2023/10/27住宅19.273.212.5719237322390%河南帅丰置业有限公司帅丰置业40新郑出（2023）14号新郑市观音寺镇泰安路北侧、鲁南大道东侧2023/11/17住宅54.237.232.04881906750%新郑市社裕城乡发展有限公司新郑市投资集团41新郑出（2023）15号新郑市观音寺镇泰安路北侧、商场街西侧2023/11/17住宅80.3610.722.07233906750%新郑市社裕城乡发展有限公司新郑市投资集团42新郑出（2023）16号新郑市观音寺镇泰安路北侧、商场街东侧2023/11/17住宅60.588.082.05453906750%新郑市社裕城乡发展有限公司新郑市投资集团43新郑出（2023）17号新郑市观音寺镇泰安路北侧、开源大道西侧2023/11/17住宅60.678.092.05461906750%新郑市社裕城乡发展有限公司新郑市投资集团44郑政出〔2023〕29号惠济区春融路南、西四环（金樽路）西2023/11/24住宅82.7316.002.94192950726210%郑州惠之泰房地产开发有限公司惠泽建设45郑政出〔2023〕30号管城区宜和路东、学正路（心悦路）南2023/11/24住宅83.4720.033.66290375431400%郑州市恒司置业有限公司建中建设46郑政出〔2023〕31号中原区煤仓北街（煤仓街）南、西站东街西2023/11/24商住29.0511.235.838259131734060%河南泛悦置业有限公司中国电建47郑政东出〔2023〕17号郑东新区安平路南、康平路东2023/12/4住宅9.882.644.015400155858430%河南鼎天置业有限公司鼎天置业48郑政东出〔2023〕18号郑东新区七里河北路北、圃田西路东2023/12/4住宅33.995.672.554800111169250%郑州新发展科创实业有限公司、武汉润置房地产开发有限公司华润&新发展投资49郑政出〔2023〕34号二七区航海西路南、樱桃路西2023/12/12住宅122.1324.433.07600162231120%郑州新投展投开发建设有限公司二七投资控股郑政出〔2023〕35号管城区求知路（十八里河路）南、富国路（明珠路）西2023/12/12住宅20.184.043.01602379439700%郑州市宸关置业有限责任公司建中建设 序号土地编号地块位置成交时间土地属性地上建面（万m²)容积率成交价（万元）成交单价（万元/亩）溢价率拿地企业单位郑政出〔2023〕36号惠济区香山路东、滨河路南2023/12/12商住89.2619.643.38088390641190%郑州惠鑫房地产开发有限公司天河投资郑政出〔2023〕37号金水区国泰北路南、杨君路东2023/12/12商住54.8814.644.068899125547080%河南金瑚龙泰置地有限公司金水投资郑政出〔2023〕38号金水区慧城大道（金城大道）南、文赋街（杨槐路）西2023/12/12住宅97.4616.242.58315385351190%河南绿波置业有限公司上尤置业郑政出〔2023〕40号中原区颍河西路北、二砂东街（能源路）东2023/12/12住宅35.025.842.5424941214728111%郑州中海地产有限公司郑政出〔2023〕41号中原区颍河西路北、二砂东街（能源路）西2023/12/12住宅55.7110.772.9734651319682115%郑州海嘉房地产开发有限公司郑港出(2023)43号(网)航空港区洞庭湖路以南、凌飞街以西2023/12/11住宅36.446.802.83561985240%郑州航空港区航程置业有限公司航空港投资郑港出〔2023〕54号(网)航空港区鄱阳湖路以北、凌风街以东2023/12/11住宅2.110.392.8208985270%郑州航空港区航程置业有限公司航空港投资牟政出[2023]46号中牟县中牟县素馨路南、广惠街西2023/12/18住宅42.827.142.51692339523710%郑州金蕖地产实业有限公司金蕖地产牟政出[2023]68号中牟县中牟县雁鸣湖镇，月明路南、伴月北路东、归月东路北、雁鸣湖大道西2023/12/18住宅99.7816.632.51970519711850%河南长基雁鸣湖新农村建设开发有限公司长基60新郑出（2023）21号新郑市和庄镇人民路北侧、河赵街东侧2023/12/22住宅58.0211.603.01421624512250%新郑新城房地产开发有限公司新郑市投资集团61新郑出（2023）22号新郑市新区新村大道南侧、解放路西侧2023/12/22住宅101.9016.982.53006129517700%新郑市利元居置业有限公司新郑市投资集团62新郑出（2023）23号新郑市新村镇新村大道南侧、瑞安路东侧2023/12/22住宅75.1710.022.02104928021000%新郑新城房地产开发有限公司新郑市投资集团63郑港出（2023）60号航空港区大德路以北、纯如街以东2023/12/25商住66.4012.842.91953629415220%郑州空港新城置业有限公司航空港科创投资64郑港出（2023）91号航空港区采文路以南、荆州路以东2023/12/25商住53.7210.392.91605429915460%郑州空港新城置业有限公司航空港科创投资65郑港出（2023）92号航空港区采文路以南、怡如街以东2023/12/25商住69.0013.342.91890127414170%郑州空港新城置业有限公司航空港科创投资66郑港出（2023）94号航空港区大德路以南、纯如街以东2023/12/25商住56.7410.972.91526826913920%郑州空港新城置业有限公司航空港科创投资67郑港出（2023）95号航空港区大寨路以北、纯如街以东2023/12/25商住55.6010.752.91638629515240%郑州空港新城置业有限公司航空港科创投资68登政出〔2023〕8号登封市登封市南环二路与通达路交叉口东南角2023/11/24住宅9.981.26226517912270%登封嵩山少林建设投资有限公司嵩山少林建设69登政出〔2022〕19号登封市登封市福佑路与颍河路交叉口西北2023/2/8住宅20.652.48543121922630%郑州晟海置业有限公司晟海置业70巩义市网挂[2023]1号巩义市滨河路东、香玉路北2023/6/10住宅50.856.1015390252545430%巩义市兴瑞置业有限公司兴瑞置业712023-11号（网)新密市密州大道东、富民路南、规划八路西侧、规划九路北侧2023/11/30住宅81.758.171.5018049221033130%新密市金之星开发建设有限公司新密市投资722023-10号（网)新密市密州大道东、规划九路南侧、规划八路西、规划四路北侧2023/11/30住宅52.505.261.5011625221133160%新密市金之月开发建设有限公司新密市投资 商品房45689754%118132%13165商品住宅3714%60535%90922%15023-9%2339%4020%26%130806%0-96%4923%13953-9%公寓261%202245%241%7439-1%商品房25424%3977335-4%商品住宅226-22%49228%36525%7430-2%35%-22%22-36%71489884%8120%339%4527-37%公寓1-88%35%626%5453-7%商品房710-1%143841%157729%10971-9%商品住宅-8%109731%127423%11618-7%4137%-3%-2%105071%931%12702公寓127%213220%221%73390%备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统 60万元以下60-80180-200200-220220-240240-260260-300300万元4%1%1%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%6%80-902%3%3%2%1%0%0%0%0%0%0%0%0%90-1002%3%2%2%1%1%1%0%0%0%0%0%0%1%2%2%1%1%1%1%0%0%0%0%0%0%2%3%3%2%2%2%1%1%0%0%0%0%0%1%3%3%2%1%1%1%1%1%1%0%0%0%0%1%1%2%1%1%1%0%0%0%0%0%0%8%0%0%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%0%0%0%0%1%0%0%0%0%0%0%0%0%3%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%2%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%3%6%7%5%4%3%3%2%2%6%100%备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统24812126120861080424002073 23631249611668124268341161810971784158064724812126120861080424002073 236312496116681242683411618109717841580647 大郑州市场：大郑州商品住宅量升价跌，库存压力减小。大郑州市场：大郑州商品住宅量升价跌，库存压力减小。2018年至今大郑州住宅市场量价走势272602018年2019年2020年002018年至今大郑州2018年至今大郑州35.335.321.4195826172457214024221777备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统，主城八区+环郑八区更多数据—分区域商品住宅供求量价主城区金水区77.9846%100.6147%176111%郑东新区44.27-43%92.5423504二七区45.3390.2375%11023-7%63.3270%75.1820%130860%管城回族区39.4846%71.1041%129050%经济技术开发区43.747%68.8434%1317232.3-29%67.9559%11241-7%惠济区24.92-25%38.351%149231%环郑41.21-61%137.1089%8850-7%新郑市82.6236%115.9229%7037-5%荥阳市22.73-41%77.636868-4%航空港区19.1471%55.817125-1%巩义市33.2630.457004-1%新密市9.08-52%28.266%76224%上街区-80%25.34128%5380登封市16.180%21.32-24%6083-8%备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统，主城八区+环郑八区12991128108201258125211891651544815023605371 1314169150359858035785334.020.811181067105412991128108201258125211891651544815023605371 1314169150359858035785334.020.8111810671054 更多数据—郑州主城商品住宅成交量价郑州主城市场：郑州商品住宅市场量升价跌，周期下降。2018年至今郑州主城住宅市场量价走势134013521340135202017年2018年2019年2022018年至今郑州主城住宅市场存量及去化周期90490402019年2020年2021年备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统，主城八区000公寓市场：2023年政府启动人才收购，大量公寓转为保障性用房，有效缓解公寓去化压力。2018年至今主城公寓市场量价走势189.87207.3197.95202.44743974391210011461 11951121001146195599559111.84753358.684.67111.84753358.684.6761.3545.2117.012018年2019年2020年02018年至今主城公寓市场存量及去化周期130.6130.692.3450.51309.4228.7235.231.9492.10312.192018年2019年2020年备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统，主城八区110.8602018年至今主城商业市场存量及去化周期110.8602018年至今主城商业市场存量及去化周期153.3135.2123.2411.86100.5432.52445.84 商业市场：2021年起，主城商业体量供求均发生下滑，近三年年均成交不到40万㎡，目前剩余库存依然较2018年至今主城商业市场量价走势.1725714385 1722717700172571438581.67 12364 1236457.3551.6552.8951.6533.5739.5733.5723.0916.621308040.122018年2019年2020年428.89428.892018年2019年2020年备注：数据来源于克而瑞咨询决策系统，主城八区064.3167.1137.61