格力地产3月珠海格力海岸项目区域市场调研报告

开展部2021年3月格力海岸工程区域市场调研报告唐家湾镇区域现状及规划调研

Part1唐家湾现状

区位优势明显地处珠江口西岸，东临伶仃洋，西面、西北面的凤凰山、大南山巍峨险峻，一路向东，形成唐家半岛。唐家湾现状

概况金鼎唐家淇澳唐家湾镇位于珠海市的北部，京珠高速公路、粤西沿海高速公路的起点处，由唐家、金鼎和淇澳三局部组成，面积130平方公里，总人口约10万，其中户籍人口2.9万。依托金鼎科技工业园而形成的片区，居民多数以外来务工人员为主。以历史文化资源丰富著称的古镇，居民多数以本地人为主。以“白石街〞及“红树林湿地〞闻名的岛屿，目前引入了美国国际学校和北大附属学校打造教育产业平台。唐家湾现状

干线密布

交通便捷粤西沿海高速京珠高速港湾大道情侣北路金凤路深中大桥〔规划中〕金唐路〔建设中〕至斗门至上冲至广州至香洲至深圳广珠轻轨珠海北站轻轨隧道公路隧道〔建设中〕凤凰山唐家湾现状

山海资源丰富高端楼盘云集售罄在售在建远大美域金景豪苑旭日湾龙腾湾凤凰山一号蔚蓝堡翠湖高尔夫山庄格力海岸后环居住片海怡湾畔金鼎中心居住区唐家市场商业区唐家湾现状

唐家老镇仍保持着80年代面貌房屋经历岁月侵蚀已变得破败不堪城镇低矮密集与临近海景楼盘相比显得格格不入唐家湾现状

唐家配套资源唐家市场唐绍仪故居唐家医院唐家湾现状

唐家配套资源唐家中学北师大附中唐家小学金鼎中学唐家湾现状大学园区金鼎科技工业园唐家第一工业区后环填海区前环填海区

现时以教育和信息产业为依托信息产业园唐家湾现状

金鼎科技工业园金鼎科技工业园金鼎科技工业园位于粤西沿海高速的南面，紧邻金鼎中心区，总占地面积189.05万平米(一期用地104.53万平米,二期用地20万平米,三期用地64.52万平米)；园区内绝大局部工程都是投资规模大、产品关联性强、创税创汇大的企业，包括了医药、电子、五金、制衣、粉末冶金、电气设备、休闲器材等技术产业；一期用地已完成招商工作，根底设施配套已完成，引进工程32家。二期用地正在开发建设和招商引资。三期用地正在做开发和招商前的准备工作。唐家湾现状

信息产业园信息产业园位于港湾大道以南，与大学园区地理上紧密相依、相互交错，功能上相互影响、互为促进，规划面积为10万平方公里，是唐家湾科技创新海岸七大分区之一；目前已有托普、爱立信、清华科技园、哈工大集团等知名企业在此设立研发中心或产学研基地，企业博士后工作站已经开始运作；2001年8月，国家计委、信息产业部把南方软件园为根底的科技创新海岸一带被联合认定为十一个国家软件产业基地之一。唐家湾现状

大学园区唐家湾大学园区位于港湾大道以南，与科技创新海岸相互依托。该区从1999年创立至今已先后入驻中山大学﹑北京师范大学﹑北京理工大学﹑哈尔滨工业大学等多所知名学府，现有园区占地面积达10.3平方公里，在校师生约80000人，总体规模已超过珠海高校规模的50%。唐家湾现状

唐家第一工业区唐家第一工业区是唐家镇工业的发源地，历经数十载的沉淀，已积累了包括珠海造船厂﹑裕华聚酯等多家区域知名企业。然而该区所属的后环片区被新出的“唐家开展纲要〞规划为滨海科技新城，那么现有的工业企业面临转移搬迁；目前大局部的企业已经撤离出该区，因此干道两旁被遗下大量空置厂房，只有局部以“裕华聚酯〞为主的这样一些企业因与唐家湾政府就搬迁补偿以及异地选址等相关问题产生分歧，至今仍在该区继续维持生产。唐家湾现状

后环填海区后环土地平整工程，被珠海市政府列为“保增长，定格局〞的重点工程之一，该工程总投资约6.3亿元，分为吹填砂和覆土，总填土平整面积约4.75平方公里，工程分4个局部进行，填土深度达68米；工程进度：该工程于2021年7月立项，同年11月份开工，原方案在2021年内完工，由珠海城建集团负责施工，工程完工后可提供5平方公里的建设用地；工程现状：但目前该工程仍在进行，完工时间尚不能确定。后环片区填海工程完工时间拖延，施工进度缓慢

后环填海区唐家湾现状目前淇澳大桥北侧的北围东片已完成吹填平整工程2.8平方公里，港珠澳大桥岛隧工程规划借用此地0.085平方公里面积作为工程部驻地，该驻地预计于2021年6月30日竣工。

前环填海区唐家湾现状格力海岸高新区总部基地已经围栏待驻金山南路市政道路施工中金山﹑巨人自奠基以来尚未有实质动工格力海岸加紧建设中唐家油库（珠海四大油储之一）唐家部队驻地闲置中的油库珠海市煤气公司气库

重点工程现状总结后环片区填海区目前仍在施工，原方案定于2021年内完成，但根据其实际施工进度，近期内无法完工．其上的旧村庄，工厂，军事驻地等用地还未进行拆迁或改造，尤其裕华聚酯工厂，是目前唐家湾地区较大的一处污染源，对周边住宅工程影响很大，关于该厂的搬迁事宜一直未有实质性进展。岛隧工程工程部也需要在后环片区占地至港珠澳大桥完工，这一些列不确定因素都会阻碍淇澳大桥北侧北围东片的“后环规划〞进度。情侣北路石坑山片区，已有金山，巨人，蓝湾智岛等工程启动，但目前只有蓝湾智岛工程正在推进，金山，巨人等工程至今未有任何推进迹象。周边的公园，教育和市政配套〔包括排污设施，煤气管道，电力设施等〕还未开始建设。唐家湾现状工程周边虽规划完善，但各工程的施工进度缓慢，政府的支持力度和执行力成为区域热点形成的重要影响因素。唐家湾规划根据?珠江三角洲地区改革开展规划纲要(2021-2021年?，珠海市政府于2021年12月提出唐家湾作为珠海东部板块的重点地区，将建设成为环境优美、适宜居住和创业的现代化科教新城。

目标：打造唐家现代化科教新城唐家湾规划

目标：打造唐家现代化科教新城唐家湾空间规划结构可概括为“一心、一岛、两轴、三片〞：“一心〞滨海城市核心；“一岛〞淇澳生态绿岛；“两轴〞情侣北路，港湾大道；“三片〞综合效劳片区，高新技术产业片区，休闲旅游片区。其中北部与中部定位为经济谋划区，南部定位为高端海景住宅区。

一岛休闲旅游片区综合效劳片区高新技术产业片区经济谋划区高端住宅区唐家湾规划A片区—特色鲜明的现代化工业片区打破传统工业区呆板枯燥的格局，结合科技化和公园化特点，创造人性化的生产生活环境B片区—亲切宜人的金鼎居住片区已金鼎公园为景观核心，将居住建设融入城市景观设计中，打造“生态、亲和、便利宜人”的现代化住区。C片区—金鼎核心片区金鼎附金填海区，合理规划居住商业、文化教育等功能E片区—留诗山滨海居住片区精心规划“依山傍海，群岛相望”的自然环境，打造最具魅力的滨海高端住区。F片区—唐家居住片区以展现历史文化风貌为特色的城市街区，保持城市原有的机理与文脉，优化城市功能D片区—金唐站片区以大型公共设施为主导塑造新的商圈，以轻轨物业为依托引发周边区域的联动开发，打造市民活动和休闲度假的聚集区G片区—唐家核心片区围绕石坑山开发的新兴城市中心片区，以优美的山海和天际线提升都市空间形象。H片区—淇澳旅游片区以红树林生态保护盒白石街文化街区为主题的原生态旅游景区唐家新城布局为八个城市组团，工程所在位置为唐家核心片区组团

目标：打造唐家现代化科教新城唐家湾规划根据城市开展需要，?珠海市唐家湾地区分区规划调整(2021-2021)?已提到将通过填海增加城市建设面积22平方公里，工程所在区域根本为填海范围。

目标：打造唐家现代化科教新城包括工程及周边区域均为填海工程，填海区规划建设成为未来区域开展亮点唐家湾规划

后环片区规划后环片区规划中的滨海科技新城于港湾大道北侧，规划面积16.91平方公里，囊括了现时的唐家第一工业区以及后环填海区，其中可建设用地面积为14.38平方公里；定位：该地规划建设成为唐家湾地区集商务休闲、文化、娱乐、大型商业、主题旅游功能为主的“城市核心〞地区；未来的唐家后环片区，将成为珠海重要的科技创新和文化创意基地，并建成区域性的滨海居住、商业娱乐和康体休闲中心。后环片区规划功能齐全未来配套完善唐家湾规划根据珠海市出台的情侣北路(南段)控制性详细规划，该区域的规划开展目标为：集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体，生态环境优美，全天候活力的海滨新城区，控制人口规模为4.5万人；石坑山总部经济区分为总部经济区和高尚生活区两局部；总部经济区的建设将会促进其高尚生活区的配套建设，该生活区居住将会聚集总部企业的中高层管理人员。加上其优美的石坑山景、唐家湾海景，从而使得其将成为唐家湾最高尚的生活区。凭借资源和配套，石坑山区域将是唐家湾最高尚的生活区情侣北路(南段〕规划格力海岸生态公园总部经济区体育公园居住商业教育用地石坑山金山巨人唐家湾规划

格力海岸周边规划格力海岸左侧为规划中的体育公园，右侧为规划中的区域商业中心；北向规划为居住用地，南向为生态休闲公园、酒店、会展中心等；目前总部经济区已入驻的工程有巨人集团南方研发基地，金山软件园，高新区总部基地工程“蓝湾智岛〞也已开工。工程周边规划以市政配套为主，其次总部经济区引进高新产业，为工程带来潜在高端客户唐家湾规划总部经济区重点工程简介地址：唐家湾石坑山面积：9.6万平方米投资金额：拟投资10亿元建设周期：方案3到5年内投入使用定位：用作总部基地和中心研发基地，主要研发软件产业，并将努力拓展海外业务中心、培训中心、客服中心等其它业务领域预期目标：预计软件园建成后，未来3年，金山公司年产值预计将到达10多亿元，随着生产规模的扩大，员工人数也将增加到5000人工程现状：2021年12月28日，工程启动奠基，目前进行市政道路建设，工程自身进度缓慢金山软件园唐家湾规划地址：情侣北路南段填海区面积：21万平方米投资金额：10亿元建设周期：未定定位：南方总部暨南方研发基地预期目标：这一地块的研发基地建成后，可容纳2000名研发人员工程现状：2021年12月1日，工程举办奠基仪式，目前建设根本停滞，进度缓慢

总部经济区重点工程简介巨人集团南方研发基地

唐家湾规划地址：唐家湾石坑山面积：占地面积为222870平方米建筑面积约33万平方米投资金额：约20亿元建设周期：方案五年内建成投入使用定位：为新概念总部基地，强调在总部基地的规划、建设、招商、经营等方面由始至终贯彻新理念、新思维，以创新的思路与模式将商务办公、展示交流、科技研发、效劳配套等功能很好地融合为一体，成为国内极具影响力的生态型、创新型、智慧型新概念总部基地签约工程情况：目前已有6家企业签订了工程投资协议，投资总额17亿元。另外，还有21个工程开工、投产，总投资额55亿元。其中，近期已开工或拟开工工程14个，投资总额近23亿元工程现状：2021年3月7日28个工程签约开工投产总部经济区重点工程简介蓝湾智岛

唐家湾规划

小结以往唐家湾作为历史文化古镇被规划为珠三角西岸重要的功能节点以及滨海生活中心。但随着高新区和唐家湾区镇合一以及?珠三角规划纲要?的出台，这两年珠海市对新区的定位也有所变化。目前规划主要从产业出发，着力“以产业建新城，围绕企业创环境〞，重视片区整个功能定位与分区；格力海岸所在的石坑山片区，随着几个大产业工程的入驻，总部经济基地已初具规模，虽然目前相应的市政配套还没有完善，但相信随着重大工程的推进，存在的问题会得到政府重视和妥善解决，该区域将会成为城市高档住宅、高知人群的聚居地；从珠海楼市格局来说，唐家湾拥有较高的起点，和巨大的开展潜力，将会成为珠海楼市开展重要的组成局部。唐家湾镇区域市场调研

Part2目录一、区域概况二、房地产市场1、土地市场2、住宅市场三、未来竞争预测唐家湾区域市场片区概述唐家湾镇由唐家、金鼎和淇澳三局部组成；兼具自然山海风光、历史人文积淀和广阔开展前景的区域；拥有着珠海市最丰厚的历史文化资源、最先进的科教资源和最良好的生态资源，是珠海市近期重点开展的地区之一。后环片区填海进度缓慢，加之周边“旧村〞改造以及“裕华聚酯〞等工业厂房的搬迁补偿问题，为该区“滨海科技新城〞规划的进展制造了多重障碍；前环片区已有金山，巨人，蓝湾智岛等工程启动，但目前只有蓝湾智岛工程正在推进，金山，巨人等工程至今未有任何推进迹象。周边的公园，教育和市政配套〔包括排污设施，煤气管道，电力设施等〕还未开始建设，尽管目前相应的市政配套还没有完善，但随着几个大产业工程的入驻总部经济基地，存在的问题会得到政府重视和妥善解决，该区域将会成为城市高档住宅、高知人群的聚居地。后环规划多阻碍前环开展将提速唐家湾区域市场片区概述后环填海仍在施工前环轮廓清晰可见目录一、区域概况二、房地产市场1、土地市场2、住宅市场三、未来竞争预测唐家湾区域市场一级市场城区饱和，唐家湾成为土地储藏的开发的热点区域之一。随着珠海城市建设的快速开展，珠海市区内的建设用地已越来越少，珠海房地产业开展的重心外移，拥有丰富土地储藏的唐家湾将是未来开发热点之一；近期供给住宅用地少，以总部基地或酒店用地为主。住宅用地自09年底格力海岸工程后至今还未有新地推出，近期大浪湾推出一宗酒店用地，被香格里拉竞得，规划建设五星级酒店；未来开发集中在前环和后环区域。目前唐家湾大片未开发地块主要集中在前环〔情侣北路南段〕填海区和未来的后环填海区两大区域。金鼎淇澳唐家湾区域市场售罄在售在建远大美域金景豪苑旭日湾龙腾湾凤凰山一号华发蔚蓝堡翠湖高尔夫山庄格力海岸海怡湾畔金鼎中心居住区唐家市场商业区住宅市场中海银海湾淇澳村鸡山村上栅村永丰村唐乐村北沙村下栅村那洲村官塘村宁堂村会同村后环村东岸村初级市场自然村分布“广而散〞初级市场

唐家湾地区农村现状外来人口明显多于本地人口；多数村落收入以土地房屋租赁为主目前，唐家湾地区可建设用地为25平方公里，分布着13个行政村和34个自然村，涉及的农村集体用地共有174块，总面积为6.04平方公里，占总建筑用地的24%，这些地块以点状﹑块状或成片等多种形式“镶嵌〞在城市建设用地中〔1平方公里=1000000平方米〕；13个村共居住了约75000人，其中户籍人口21000人，仅占28%；外来暂住人口约64000人，占了72%。外来人口主要是学生以及附近工业园区的职工，人口流动性较强。从年龄构成看，60岁以上的人口占14.8%〔60岁人口超过10%为进入老龄社会〕，而北沙村60岁以上人口甚至到达了28%。“未富先老〞现象突出；尽管各村都成立了股份制有限责任公司，但村集体收入并不高，以村集体的物业出租﹑村土地出租及村办企业为主，而民的收入主要收入来自自建房屋出租，农业生产的效益已较低。初级市场

用地构成及建设情况现有的6.04平方公里的村集体建设用地中旧村用地比例较大，为4.4平方公里，占集体建设用地的72.9%；从建设情况看，已建设用地约为5.4平方公里，占集体总建设用地的89.4%。其中，旧村用地已根本建完，生产留用地是村集体收入的主要来源，大局部也已开发，并以工业厂房的出租为主；未建的土地中以生活留用地为主；13个村总建筑面积约为211.2万平方米，大局部为单家独院式住宅，高度大都为2-3层，局部加建至4-5层，为周边工厂职工提供廉价的住房。整体的开发强度较低，单个地块的建筑密度大，局部在20%以下，容积率不到1，临时建筑及新建建筑量大，但整体建筑质量较低。传统生产用地转为租赁市场；生活用地多为独院式兼以出租为主初级市场局部自然村实景图从调查分析情况看，唐家湾旧村主要面临以下几个问题：初级市场

用地构成及建设情况农村集体土地占地区建设用地面积的比例大，不便于土地的统一开发与建设；农村组织结构复杂，带来了体制上的障碍；村民居住仍呈半自然散居状态，不便于公共设施的配套；城市化质量不高。初级市场唐家湾“三旧〞改造正式启动“旧村〞改造几乎涵盖唐家湾地区所有自然村初级市场唐家湾“三旧〞改造具体内容根据规划，唐家湾地区“三旧〞改造用地总面积601.26公顷，改造工程共71个。其中，旧城镇改造工程1个，改造面积为3.67公顷；旧工业厂房改造工程15个，改造面积为57.81公顷；旧村改造工程55个，改造面积为539.78公顷〔1公顷=10000平米〕；改造用地主要分布在金鼎中心区、金鼎工业园、唐家，用地类别主要为居住用地和工业用地，面积分别为418.26公顷和58.20公顷，所占比例分别为69.56%和9.68%，居住用地占到7成左右；改造将以“原地重建、原地整治、整体搬迁、就近整合〞为主要方式，同时公共效劳设施规划也被列入其范畴，包括学校、福利院、文化室、综合体育活动中心、综合医院等。居住用地70%初级市场改造工程为居住用途面积高达70%7.31,1.22%5.79,0.96%58.2,9.68%2.15,0.36%0.46,0.08%109.09,18.14%418.26,69.56%用地性质用地面积（公顷）旧城镇用地（公顷）旧工业厂房用地（公顷）旧村用地（公顷）居住用地418.262.3415.96商业服务业设施用地7.310.386.93政府社团用地5.795.79工业用地58.20.4252.495.29道路广场2.152.15市政公用设施0.460.46水域和其他109.092.873.02103.2合计601.263.673.67539.78初级市场涉及“旧村〞改造用地高达90%政府主导开发模式村民自主开发模式开发商﹑政府﹑村集体三方结合开发模式模式内容自上而下，全面统筹，政府统一规划﹑实施及管理以各村集体为主体，自主开发，自下而上由开发商出资组织改造，政府提供优惠政策﹑进行协调管理，村民提供土地资金来源政府提供，包括拆迁﹑安置及补偿村内自我解决，来源于村集体或村民集资资金由开发商提供，土地由村集体提供，政府﹑开发商和村民可以成立开发改造实体制度协调农村村民转为城市市民，集体土地统一征用为国有土地与政府协调关于户籍﹑土地和管理体制的问题政府提供政策和管理支持，解决改造中有关土地管理﹑户籍转型等问题条件政府有较雄厚的财力及完善配套政策村集体有较好的经济基础-优点便于控制管理，政策实施方便，改造后遗留问题少可最大限度的保障农民的利益，改造阻力小资金问题及村民安置较容易解决，易满足多方利益，达到共赢缺点政府承担费用，不宜全面铺开从规划至建设等环节易造成较大遗留问题政府﹑开发商﹑村集体之间的利益较难协调初级市场“旧村〞改造可以选择3种模式新涌洲仔水湾头长沙围基南村白石兰埔柠溪南坑夏美镜新街梅花夏湾婆石水拥坑官村吉大联安北岭华子石北山红山山场夏村南溪新村大姑乸前山村〔B区〕初级市场珠海主城区“城中村〞分布初级市场珠海主城区“旧村〞改造始于2000年起因：2000年4月14日，一场特大暴雨袭来，26个城中村无一例外，全部受淹，造成2人死亡，直接经济损失达1.4亿元。珠海市委、市政府痛下决心：改造城中旧村，建设文明社区；范围：需要改造的26个城中旧村，全部位于香洲区。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万。珠海市从2000年6月开始筹划城中村改造工作，方案用3年多的时间集中力量全部完成；模式:在进行城中村改造过程中，珠海市政府没有直接投资入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原那么、定规划、给政策，引入竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三〞，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面积的地价，并免减相应的报建等费用，确保开发商获得25%以上的合理利润。开发商的开发总量中，1/3用于旧村民回迁，另外2/3作商品房经营。片区城中村改建项目占地面积（㎡）总户数回迁户数开发商老香洲外神前美丽湾3200001100-丹田集团华子石华南名字528992709436户/1038套珠海森宇镜新街彩园8600--亿发房产南坑夏美南夏丰泽园90000-600多户/1038套保利三好地产新村岭南世家1700004500597户/1499套燊荣房产山场五洲花城1期：2100002期：20700014391444719户/1599套五洲房产柠溪锦绣柠溪100000442朗天房产水坑涌海景花园（项目暂停）---中南景泽电力房产初级市场珠海主城区“城中村〞改造简介片区城中村改建项目占地面积（㎡）总户数回迁户数开发商吉大大姑乸君怡花园50000--君创房产洲仔龙洲湾花园2000001000-快利达水湾头山水华庭2900041270%村民/150套宜利置业官村锦园410001400230户/335套南福房产吉大村(S3)新光御景山32268510（不含回迁）307户新光地产吉大村（S1,S2）项目暂停初级市场珠海主城区“城中村〞改造简介片区城中村改建项目占地面积（㎡）总户数回迁户数开发商拱北北岭正邦岭秀城149393900（不含回迁）510户（尚有7户未签）正邦地产夏湾村春泽名园90000--春泽元房产婆石权晖花园73000--权晖置业兰埔兰埔花园（未完工）1500002000400多户三期：新恒润白石银石雅园1481462000-弘明房产围基围基新村3821-81户围基村股份公司联安未改建初级市场珠海主城区“城中村〞改造简介片区城中村改建项目占地面积（㎡）总户数回迁户数开发商前山夏村华夏中广城1000003000428户中广置业梅花村梅花豪庭（财富世家一期）700001269520户/1269套铭豪居房产长沙圩棕榈假日1200001442（不含回迁）596户国鼎集团南溪村云顶澜山977202550-同裕地产前山村（B区）前山新城（在建）240000-约1700户中冶置业北山未改建----新香洲红山村宝地康泰（后期开发暂停）15000尚有部分未回迁宝地康泰房产南村南村豪苑40000---初级市场珠海主城区“城中村〞改造简介初级市场珠海主城区“旧村〞改造阻力大坎坷走过10余年珠海主城区“旧村〞改造依就没有完美收场珠海市委、市政府曾宣称用3年时间将26个“城中村〞一举改建成实现智能化管理、用户宽带入网等公共设施配套的现代化文明小区。然而转眼已过10余年，尚有局部只开发到一半就无人管理(如兰埔村)，甚至还有未启开工程〔如银坑村〕；从改造完毕的城中村居委会得悉，改造最长时间可达6年(梅花村)，最短时间也约有2年(长沙村)。而未完成城改的城中村，如吉大村(只开发了一块，另两块地至今无开发商介入)、红山村，何时完成更是个未知数；究其未完成村改的原因，主要可归结为以下两点：开发商与村民之间就赔偿金以及回迁面积存在异议城中村私建加建现象严重初级市场唐家湾“旧村〞改造之路艰辛漫长借鉴主城区“经验〞唐家湾“旧村〞改造或将引入开发商参与唐家湾〔高新区〕关于“旧村〞改造工程或将采用开发商﹑政府﹑村集体三方结合开发的模式；“旧村〞一直被视为“三旧〞改造中的烫手山芋，然而涉及唐家湾地区改造的“旧村〞面积竟高达90%，这对于吸引开发商来说，确实是一大挑战；通过近一周的走访，不难发现：“违建潮〞这一曾经出现在主城区“城中村〞改造中的一幕，已在唐家湾“旧村〞中重现，可预见唐家湾“旧村〞改造之路必当困难重重。正圆花园华盛豪园海洋花园唐家乐园倚海苑旭日湾花园金泰园龙腾湾山庄海怡湾畔远大美域海悦居中级市场

楼盘多分布于情侣北路沿线以二手房市场放盘量〔商品房〕排名前十的楼盘为依据楼盘名称占地面积（㎡）容积率总户数（当前）二手房均价（元/㎡）开发商海怡湾畔450000总体：1.0怡峰：4.478910684和记黄埔地产远大美域2300001.7141210849远大地产旭日湾花园1739601.1120010938英格仕房产龙腾湾山庄1238991.065311000华策集团海悦居3156.051.1458642泽堃贸易倚海苑---7770-金泰园---7488-华盛豪园---6462-海洋花园---5977-唐家乐园---5930-中级市场

主要楼盘简介唐家乐园海悦居倚海苑华盛豪园6000~7000元/㎡中级市场

楼龄超过8年的楼盘价格差异小海怡湾畔旭日湾花园远大美域龙腾湾山庄9000~12000元/㎡〔不含洋房&别墅〕中级市场

规模大品种多的小区价格差异大中级市场

为唐家湾地区主要房源市场唐家湾的中级市场可分为两种类型：区域型-以唐家镇商业圈而辐射开的小区〔如唐家乐园﹑华盛豪园等〕，特点是规模小﹑楼龄普遍超过8年﹑配套设施近﹑价格差异小；社区型-建筑面积超过15万平米的大型社区〔如海怡湾畔﹑远大美域等〕，特点是规模大﹑品种多﹑房源较新﹑景观优质﹑仍有后期开发﹑配套设施较远﹑价格浮动大。中级市场房源多分布于“三旧〞周边依靠唐家镇商贸圈予以而生区域性社区型凤凰山一号中海银海湾聚龙溪山庄翠湖高尔夫山庄豪宅市场

多数以山海资源稀缺别墅为卖点豪宅市场聚龙溪山庄占地面积：35000㎡建筑面积：18000㎡容积率：0.5绿化率：60%装修标准：毛坯推出时间：1999年二手均价〔07年〕：16500元/㎡二手均价〔现时〕：38136元/㎡开发商：唐家文化娱乐公司特点：其临海位置较佳，有超过180度的观海面，总体规划错落有致。目前有一定的居住率，人气较高，花园面积较大。社区内环境尚可，但价格稍高。豪宅市场凤凰山一号占地面积：91000㎡建筑面积：91000㎡容积率：1.0绿化率：60.86装修标准：毛坯产品组合：一期为独栋及联排别墅二期为叠拼别墅及高层三期为跨界别墅当期主推：235㎡~245㎡MV跨界别墅均价：30000元/㎡230㎡~260㎡传统复式起价：17000元/㎡开发商：绿景地产特点：其三面环山、一面向海，占尽自然资源优势。规划上将一线海景、自然山体、原生山泉、原生林木四大资源在设计中充分加以利用，营造不同空间，豪华双套房设计，山景、海景套房各一，可以满足住房者的不同需求。豪宅市场中海银海湾占地面积：107863㎡建筑面积：232095㎡容积率：2.15绿化率：35%装修标准：6500元/㎡产品组合：一期为联排别墅〔99套〕二期为高层〔578套〕当期主推：300㎡~430㎡的别墅价格：1100万~2000万/套开发商：中海地产特点：其位于珠海临海高尚住宅片区内；拥有“三面环山,南面面海〞的一线稀缺海景资源，是中海地产在珠海开发的首个顶级豪宅工程。低密度产品〔联排、双拼〕面积300至450平方米；高层住宅主要是由200平方米以上大面积住宅和复式产品组成。唐家湾区域市场房地产市场特征以海景度假产品为主，主力为120-180平的3、4房唐家湾区域市场房地产市场特征品牌地产公司高起点开发全面提升片区建设水平唐家楼市具有高起点的特点，大学园区、高科技企业园区的蓬勃建设给唐家的房地产市场带来了开展的契机，在房地产开展的初期就有和黄这样的大型企业进驻，主力开发高品质的花园式精美洋房，工程极大的吸引了港澳等地客户，其开发带动了片区的建设水平；超大规模楼盘唱主角目前区域在售和在建楼盘规模普遍较大，其中海怡湾畔建筑面积超过40万平方米，远大·美域工程建筑面积超过35万平方米，华发蔚蓝堡建筑面积近40万平，我司格力海岸工程建面近90万平，唐家湾住宅市场已经进入大盘供给时代；唐家湾区域市场房地产市场特征楼盘定位多是度假休闲型唐家湾处于“离城不离市〞的空间状态，“入那么幽静，出那么繁华〞，是居住在城市里的“世外桃源〞。在整体规划定位的影响下，住宅工程容积率普遍较低，开展商发挥地块独到自然环境优势，均以开发低密度、休闲度假健康住宅为卖点，这尤其符合港澳人士的置业需求；大面积单位独领风骚从在售的工程分析，各楼盘主推的产品供给户型根本均为三房、四房及以上，中小户型较少在该片区出现。三房面积集中于120-150平方米之间；四房及以上面积集中于150-240平方米之间，其更采用了中空客厅，超大露台，跃式、复式、错层交错混合使用等户型的创新，并增加了储物间，工人房等功能空间；唐家湾区域市场房地产市场特征

片区楼价直追市中心中高档楼盘价格

由于该片区自然景观资源丰富，其内楼盘走的均是中高档路线。从最初的海怡湾畔开始，高档次高素质楼盘一个接一个陆续开发面市，完善生活配套吸引高档客户的关注，目前区域售价与市中心新开楼盘价位相差不大；

唐家湾区域市场房地产市场特征港澳客户及屡次置业者为主由于片区楼盘档次较高，面积较大，首次置业者对此片区产品考虑较少。客户主要以港澳客户休闲度假或者退休养老等屡次置业者为主：1、在内地居住环境比较差，生活指数高，一些内地特别是北方退休人士因珠海气候温暖、空气清新、环境优美以及消费水平比较低，会选择在此置业养老；2、随着珠海和港澳的往来越来越密切，许多人假期时来珠海休闲度假，故这局部人会考虑在珠海购房，用于度假用途，由于唐家诸多旅游景点且自然风光秀丽，会选择在此置业；3、一大批个人财富积累较多、事业稳定、家庭和谐的私营业主和政府高官为了给家里的妻儿父母一种生活享受；4、片区的大学园区和高新科技园区的高收入者为了保证生活的质量，会选择在此置业。

目录一、区域概况二、房地产市场1、土地市场2、住宅市场三、未来竞争预测华发蔚蓝堡格力海岸中海银海湾五洲花城2期唐家淇澳岛坦洲中信红树湾华发云湖翠谷华发山庄招商花园城2期卡都海俊远大美域4期钰海帝景华发新城6期仁恒滨海中心竞争对手界定标准：均价超过2万元/平的工程。主要分布：工程所在的唐家区域、沿海/河金边线、主城核心区域竞争工程分布S1地块S3地块重点竞争工程华发蔚蓝堡蔚蓝堡技术指标

S1、S2地块S3地块用地面积211832.63㎡32218.99㎡总用地面积244051.62㎡建筑面积（按容积率计）254199.15㎡63342.53㎡总建筑面积317541.68㎡容积率≤1.2≤1.96建筑密度≤25%≤22%绿地率≥35%≥35%用地功能住宅和商业（10%）纯住宅住宅总户数2230户车位约3000个S2地块卖点：区域前景+社区+品牌+资源重点竞争工程华发蔚蓝堡占地面积：24.4万平米总建筑面积：31.8万平米容积率：1.3总户数：2230户建筑类型：64栋多层洋房、29栋11层的小高层及13栋18层的高层建筑风格：西班牙小镇风格产品类型面积（㎡）套数（套）比例总面积（㎡）比例小高层125-14463829%87，74930%高层80-90180-20387239%97，46831%洋房复式：224-317平层：152-18572032%128，19939%合计———2230100%313，416100%产品类型：2+1两房、三房、3+1三房及顶楼复式、一层跃式等多种户型，面积为89-317㎡卖点：社区+小区配套+区域前景重点竞争工程远大美域四期时间：2007年9月占地：1万㎡建面：2.92万㎡

容积率：2.9产品：120-160㎡洋房价格：洋房6500元/㎡时间：预计2011年5月建面：约8万㎡产品：多层、小高层、2栋超高层户型：130-160平的3房、4房为主价格：目前剩余少量300平均价16000元/平时间：2008年7月占地：1.33万㎡建面：3.88万㎡容积率：2.9产品：电梯洋房212-264㎡、联排190-260㎡、双拼300㎡价格：电梯洋房7500元/㎡，联排10000元/㎡，双拼11500元/㎡开盘时间：2005年12月占地：7万㎡

建面：10.42万㎡

容积率：1.5产品：83-226㎡洋房、236㎡联排别墅价格：洋房：5500元/㎡TH：10000元/㎡四期一期二期三期小学、幼儿园工程进度：一期别墅已在售，高层预计2021年中可推出；别墅均价：5万-7万卖点：山居与海居双重体验；中海打造高品质楼盘，产品品质+户型创新；超高层明星产品。占地面积：10.7万平米总建筑面积：26.9万平米容积率：2.5产品类型户型户型面积联排别墅（４、５房）240-300洋房４房236小高层４房236超高层４房177-225超高层５房238-277卖点：山海景资源+创新产品+中海品牌重点竞争工程中海银海湾高层占地面积；171842.2平建筑面积：493998.97平建筑类型：A区2栋公寓和商业，B区23栋11-31层住宅，C区6栋18-31层住宅销售时间：预计2021年5-8月产品类型产品面积A区1栋单身公寓、1栋Loft,50平左右B区（2T6）2房/87-108，3、4房/126-190C区（2T6）2房/87-114卖点：社区+品牌+资源重点竞争工程华发新城6期A区C区B区工程进度：地基工程根本完成。卖点：珠海地标性综合体，打造高品质楼盘，产品品质+户型创新；超高层明星产品；推出时间：预计2021年中。占地面积：4.2万平米总建筑面积：21万平米容积率：

5产品组成建筑面积占总比例4栋住宅（4、5房）119986㎡（508户，250平以上）56.88%5A甲级写字楼22145㎡10.5%五星级酒店44162㎡20.94%商业24650㎡11.68%合计210943㎡100%卖点：地段+海景澳门景+综合体+仁恒品牌仁恒滨海中心重点竞争工程卖点：城市核心区位+产品+学区+外乡品牌〞产品户型总套数户型面积TH22280楼王单位540220—280三房（含双套房）640120—140四房1320150—180公寓130050—100二期产品预测进度：主体工程8层左右。推售时间：预计2021年中工程优势：主城区区位，成熟居住环境；园林景观与住宅最大化结合；特色商业，特色商务；户型设计注重舒适度提升；学区。五洲花城2期工程指标占地面积：16.53万平米总建筑面积：66.1万平米容积率：4重点竞争工程卖点：品牌+社区及产品+沃尔玛+幼儿园户型户型面积套数比例2房70-90平92086%3房147平858%4房170平323%5房190平323%合计

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