房地产行业的偿债能力分析-以碧桂园集团为例（定稿）

PAGEPAGE9摘要，因此研究房地产行业的财务状况尤为重要，而众所周知房地产行业往往通过举债经营，故偿债能力的分析于整个财务状况的分析又显得格外突2015-2019年五年间的各项偿债能力指标的变化趋势，以及通过横向对比的方式与前五名的龙头地产进行比较分析各项偿债能力指标的高低。寻找碧桂园集团当前可能存在的一些不足，或者整个行业都存在的共性问题，诸如：存货管理不当，闲置资金利用率不高，经营风险较高等。并对其提出自己的一些改善建议。本文选择房地产行业的佼佼者碧桂园集团进行分析，希望达到举一反三的效果。关键词：房地产碧桂园偿债能力AbstractTherealestateindustryandournationaleconomyareinextricablylinked,whichcanbesaidtoaffectthewholebody.Therefore,itisparticularlyimportanttostudythefinancialsituationoftherealestateindustry.Asweallknow,therealestateindustryoftenoperatesthroughdebt,sotheanalysisofsolvencyisparticularlyprominentintheanalysisoftheentirefinancialsituation.Becausetheanalysisofthesolvencyofrealestateenterprisesisrelatedtotheinterestsofoperators,investors,creditorsandotherparties,sotheangleofanalysisshouldconsiderallaspects.ThispaperusestheverticalcomparisonmethodtoanalyzethechangetrendofvarioussolvencyindicatorsofCountryGardenGroupinthefiveyearsfrom2015to2019,andcompareswiththetopfiveleadingplacesthroughthehorizontalcomparisonmethodThispapercomparesandanalyzesthelevelofvarioussolvencyindicators.Lookingforsomedeficienciesthatcountrygardengroupmayhaveatpresent,orcommonproblemsinthewholeindustry,suchas:improperinventorymanagement,lowutilizationrateofidlefunds,highoperationalrisk.Andputforwardsomeimprovementsuggestions.ThispaperselectsCountryGardenGroup,theleaderoftherealestateindustry,foranalysis,hopingtodrawinferencesfromoneinstance.Keywords:realestate,countrygarden,solvency1引言1.1研究背景为房地产业与我们的国民经济之间存在着相互促进又相互制约的关系。起着举足轻重的作用。，他们有了大资行为让一些真正想要买房的人苦不堪言，从而影响了金融市场甚至整个社会的平衡。象，因为在这里将可以获得大量的数据资料。在2020年《财富》世界500强榜单中，碧桂园以703.35亿美元的营业收入排第147位，位居中国，而且上半年受新冠肺炎疫情的影响，地产销售交易遭遇到严重冲击，但面对市场的巨大，如此骄人战绩，不得不令人为之侧目，想要究其背后的原因。我认位，所以对碧桂园集团进行行偿债能力分析就显得至关重要。2015年至2019年的财务报表为基础，分析其偿债能力，并通过和类似企业进行对比，客观分析当前房产经济可能出现的问题，就此提出我的一些个人看法。整，做到企业负债利用率最大化，改善当前的一些不良局面，激发房地产业发展的潜力。1.2研究意义，要是企业偿债能力弱，在面临经营亏损的情况将很有可能难以偿还债务，因此越来越多的利益相关者开始关注房地产企业的偿债能力。测筹资前景，为企业接下来进行种种财务活动提供参考依据。者势必会为了筹措资金而花费精力，从而无暇顾及经营管理，而影响企业的盈利能力。助于债权人做出正确的借贷决策，决定着他们能否在预定时间内取得自己该得的收益，保证资金安全。1.3文献综述到了很多启发：【1】在其硕士研究生论文中，写到企业的偿债能力是企业信用评价的重要依据，如若偿债能力过低，不能及时偿还借款的话，会导致企业的信用危机，甚至可能影响企业未来的生存与发展。而房地产行业的负债规模与负债程度通常都不会太小，所以分析房地产的偿债能力具有很重要的现实意义。孙天宇（2019）【2】在其硕士研究生论文中，通过横向对比房地产行业前50强中的三十家企业，纵向对比自2017年五年的财务数据，客观分析阳光城的财务状况，这种分析模式可以较为全面，科学的了解阳光城的财务绩效，于我在本文的创作思路上提供了很大的启发。【3】在文章中分析了当前我们国家企业偿债能力主要面临的问题，诸如，分析方法不当，只注重对定量数据的分析，不考虑企业处于的实际环境；分析结果真实性不高，一些上市公司会对其财务数据进行粉并对其也给出了一些可行的对策，这对我接下来的行文提供了很多依据。贾琳（2017）【4】在其硕士研究生论文中通过多种手段，多个方面研究房地产企业独有的财务特点和经营现使我的文章更具有实际意义。（2019）【5】通过一个具体案例美的集团的短期偿债能力的分析让我知道如何将所学的理论公式与具体的财务数据进行有机结合，从而发现问题并提出自己的解决办法。1.4研究方法与内容本文将分为五个部分来谈谈碧桂园集团的偿债能力分析内容。究这块的一些成果，和自己从中受到的一些启发，在本文中所运用的一些方法。偿债能力这一定义的解释，是反映企业财务状况和经营能力的一个重要标志。以及关于研究其中研究指标在本文中就短期偿债能力指标选择了营运资金、流动比率、速动比率、现金比率；长期偿债能力指标选择了产权比率和资产负债率。第三个部分是对本文的研究对象碧桂园集团的一些背景介绍和财务状况的介绍。并依据碧桂园2015年至2019年的财务报表，就上述的几种指标对其五年的数据进行纵向的偿债能力分析；此外为保证分析结果的客观性，亦采用按照2019年5月23日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究所中国房地产测评中心联合下发的《2019年中国房地产上市公司测评研究报告》所示，从中选取了综合实力排名前五名的房地产企业作为横向对比企业，分别为中国恒大集团，万科企业股份有限公司，碧桂园控股有限公司，保利发展控股集团股份有公司，中国海外发展有限公司。第四部分则是碧桂园集团就上述偿债能力分析的现状出现的一些问题总结，诸如流动比率较低，存货积压严用以及增加对风险的防范意识。2偿债能力基本理论概述2.1偿债能力的概念财务状况，从而预测企业未来的发展，体现企业可持续发展的能力。通俗的说，企业的偿债能力与其所有的资产多少有关，因为要用资产偿还债务。就意味着企业财务状况良好，具有长期稳定经营的能力。因此在日常经营管理的活动中，企业应加强偿债能力管理，确保能够顺利筹集到用于生产经营的债务资金。中获益。此外债务融资不仅不影响所有者的控制权，同时还增加了公司的资本金。偿还债务的资金来源，一方面来自日常经营活动过程中产生的经营活动现金净流量；另一方面也可来自企业对外投资获得的收益；此外还可来自企业对外筹资即重新举债获得的现金。2.2偿债能力的分析指标偿债能力指标是指对偿还债务能力评价的指标，其中又可分为短期偿债指标和长期偿债指标。指标名称 计算方法流动比率 流动资产/流动负债现金比率 (现金+有价证券)/流动负债速动比率 速动资产/流动负债产权比率 负债总额/股东权益总额资产负债率 负债总额/资产总额表1偿债能力的分析指标及计算方法Analysisindexandcalculationmethodofsolvency2.2.1短期偿债能力分析指标1.营运资金产减去各项流动负债后的余额，计算公式如下：营运资金=流动资产-流动负债公式（1-1）。此外还能反应企业的营运能力也很强。当然营运资金是绝对数，如果企业规模差距较大，则不适宜作为比较指标。2.流动比率内可用于转变成现金的流动资产偿还到期流动负债的能力，计算公式如下：流动比率=流动资产/流动负债公式（1-2）一般来说，流动比率越高，企业的短期偿债能力越强，债权人的权益就越受到保护。但根据管理的需要，合理流动比率为2比较恰当。3.速动比率付流动负债的财力。计算公式如下：速动比率=速动资产/流动负债公式（1-3）其中：速动资产=流动资产-存货-预付账款-其他待摊费用公式（1-4）=货币资金+短期投资+应收账款+其他应收款+应收票据公式（1-5）的一个辅助参考依据。如果企业的流动比率很高，但是速动比率却不高，也即说明流动资高的，那么企业的短期偿债能力仍然不高。一般认为速动比率为1比较合适。4.现金比率金以及银行存款，短期的国库券。计算公式如下：现金比率=(现金+有价证券)/流动负债公式（1-6）。因为企业账面利润虽高并不代表企业有多余的现金（不超过一年）。如果企业没有一定的现金储备，在债务到期时，通过临时筹集资金偿还债务，很容易陷入财务困境。一般认为，现金比率超过20%是好的。2.2.2长期偿债能力分析指标债权人的债权保障程度和贷款风险大小。其主要有：1.资产负债率例、企业资产对债权人权益的保护程度、债权人贷款的安全程度。计算公式如下：资产负债率=负债总额/资产总额公式（1-7）资产负债率是公认的衡量企业财务风险和偿还债务能力的重要指标。资产负债率的比率越低，说明资产对于负70%以上。2.产权比率标志，反应了企业所有者权益对债权人权益的保障程度。计算公式如下：产权比率=负债总额/所有者权益总额*100%公式（1-8）另一方面也表明企业借款经营的程度。表明债权人与。产权比率和资产负债率对企业偿债能力的评价作用基本相同，但资产负债率侧风险。，则越弱。3碧桂园集团偿债能力研究现状3.1碧桂园集团背景介绍（股票代码：2007.HK），总部位于广东佛山顺德，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。业务经营范围广，提供产品种类多。2017年走出国门，于印度尼西亚推出天空之城的房地产项年于香港主板独立上市；2019年迅速扩张业务，销售额显著，在各个排行榜上初露峥嵘；2020年在实践500强的排行榜上荣登世界房产企业第一位。3.2碧桂园集团偿债能力分析2015年至2019年的财务报表为基础，通过分析关于偿债能力、流动比率、速动比率、现金比率、产权比率、资产负债率来判断碧桂园集团的偿债能力好坏。表22015年-2019年碧桂园偿债能力指标SolvencyIndex单位：亿元ofcountrygardenfrom2015to2019指标名称2015年2016年2017年2018年2019年流动资产2720.164848.368679.1513997.5016315.17流动负债2015.954053.147695.3712194.0613987.52营运资金704.21795.22983.781803.442327.65表32015年-2019年碧桂园偿债能力指标SolvencyIndexofcountrygardenfrom2015to2019指标名称2015年2016年2017年2018年2019年流动比率1.351.201.131.151.17速动比率0.500.580.620.590.55现金比率0.390.500.560.550.49产权比率3.056.258.008.407.72资产负债率75.32%86.20%88.89%89.36%88.54%3.2.1短期偿债能力分析2019年的营运资金分别是704.21亿元，795.22亿元，983.78亿元，1803.44亿元，2327.65亿元，流动资金因此逐年上升，由此可见企业运营状态呈现上升趋势。图2短期偿债能力指标变化趋势图2015年至2019年流动比率分别是1.35，1.20，1.13，1.15，1.17，可以发现，这五年的流动比率相差不是很比率达2才比较合适，碧桂园集团的数据离此还差得远。2019年速动比率分别是0.5，0.58，0.62，0.59，0.55，基本上在0.5至0.6之间，波动幅度不大。而对于一般企业保持在1才比较合适，可见碧桂园在扣除了存货之后的速动比率并不强，偿债能力有待提高。2015年至2019年现金比率分别是0.39，0.50，0.56，0.55，0.49，基本上在0.4至0.55之间，相对一般企业而0.2以上为佳，碧桂园可以说是大大超过了这个值，对于债务人来说，是非常利好的，能有效的保障他们的权益，但对于企业自身而言，可能存在一部分的现金及其等价物没有充分利用。3.2.2长期偿债能力分析2019年产权比率分别是3.05，6.25，8.00，8.40，7.72，其增长幅度较大，比率也高，表明企业的自有资产占企业总资产的比例较低，财务风险也在不断变高。2019年资产负债率分别是75.32%，86.20%，88.89%，89.36%，88.54%，一般而言，企业的资产负债率是很快的，尤其是在2016年出现了飞速增加，其原因查看资产负债表可知，当年的负债总额增长速度过快，远远超过资产增加，可能是通过举债而扩张业务导致。3.3与行业的偿债能力比较分析在此还选取2019年中国房地产上市公司100强排行榜的前五家企A、碧桂园、保利地产、中国海外发展在2015年至2019年的偿债能力指标的平均值与碧桂园进行比较，得出碧桂园集团的偿债能力的强弱。以下是五个企业的基本情况以及在这五年里各项指标的平均值：表4行业其他企业的基本情况Basicinformationofotherenterprisesintheindustry序号股票代码企业名称总部所在地所属行业103333中国恒大集团广东深圳地产建筑业2000002万科企业股份有限公司广东深圳房地产开发302007碧桂园控股有限公司广东佛山地产建筑业4600048保利发展控股集团股份有公司广东广州房地产开发500688中国海外发展有限公司中国香港地产建筑业表52015年-2019年行业偿债能力指标的平均值AveragevalueofindustrySolvencyIndexfrom2015to2019指标名称2015年2016年2017年2018年2019年营运资金1612.062121.742570.432738.613071.20流动比率1.661.611.591.531.48速动比率0.560.650.600.580.52现金比率0.490.570.510.490.69产权比率3.144.184.864.804.66资产负债率74.63%77.49%78.80%79.00%78.90%2018年碧桂园的营运资金上升了很大幅度，到了2019年已经非常逼近行业均值了，可见投资出去的资金已经明显取得回报。20%附近的，但是不仅碧桂园集团偏高，而且整个行业都有偏高，尤其是最后一年2019年，可见如果能解决好合理利用现金及其等价物的问题将在整个行业都起着示范性的效用产权比率与资产负债率在分析企业偿债能力这块的作用大体类似，所以一并分析。通过与行业均值对比可发现，碧桂园的产权比率和资产负债率从2016年起就远远超过行业均值了，这是因